'Flatbewoners wacht enorme stijging OZB'
Uit de Leeuwarder Courant van zaterdag 20/11/2004.
Het is al weer even geleden dat voor het laatst bericht is over de
Onroerende Zaak Belasting (OZB). Om de draad weer op te pakken:
Op
31/5/2004 stuurde het PEL een reaktie naar de Raad
omdat deze de Kaderbrief 2004 ging behandelen en daarin werd alvast een
voorschot genomen op de OZB en de Afvalstoffenheffing voor 2005.
Op 3/7/2004 berichtte de Leeuwarder Courant: "Leeuwarden splitst OZB en
rioolheffing weer" en op dat voornemen was in
bovenbedoelde reactie o.a. ingegaan.
Op 6/8/2004 meldde de Leeuwarder Courant: "Zalmsnip volgend jaar
verleden tijd" waarmee zeker was, dat we in 2005 qua
Afvalstoffenheffing, waarop de Zalmsnip tot nog toe in mindering was
gebracht, ook de volle mep voor onze kiezen zouden krijgen.
Afgelopen herfst troffen we een concept-Raadsstuk aan, waarin inderdaad
voorgesteld werd aan de Raad om in 2005 weer apart rioolrecht in te gaan
voeren, maar volgens het PEL was dat overbodig. Zie onze brief van
1/11/2004 aan de Raad "Herinvoering rioolrecht nergens voor nodig".
Daarin is met argumenten betoogd waarom dat totaal
overbodig was. Tot zover de stand van zaken tot op heden.
Voor 2005 geldt, dat we dan te maken krijgen met nieuwe WOZ-waarden. WOZ
betekent: Wet Waardering Onroerende Zaken. Het gaat dan om de waarde van
de woningen zoals door de gemeente ingeschat op de peildatum januari
2003. De peildatum qua WOZ-waarde waar we tot en met 2004 mee hadden te
maken was van januari 1999. De waardebepaling van 2003 komt voor het
eerst tevoorschijn in 2005. Deze WOZ-waarde is belangrijk, want ze vormt
de grondslag voor wat je moet betalen qua OZB-aanslag.
Tot nu toe gebeurt deze herwaardering van de WOZ-waarde elke vier jaar,
maar vanaf 2007 gaat dit waarschijnlijk elk jaar gebeuren.
M.i. zit hier o.a. achter, dat minister Dekker van volkshuisvesting de
WOZ-waarde wil gebruiken om te bepalen welke woningen qua huur
geliberaliseerd ('vrij') worden.
En dan kun je dat elk jaar mooi opnieuw
bepalen nietwaar en mooi elk jaar steeds meer sociale huurwoningen
'verschuiven' naar het geliberaliseerde deel van de 'markt'.
Want reken
maar niet dat de huizenprijzen voorlopig zullen instorten, ondanks dat
het economisch niet zo geweldig gaat.
Dit komt simpelweg door de krapte op de woningmarkt, mede veroorzaakt door de lage nieuwbouwproductie.
Anderzijds is de rente laag, zodat m.n. tweeverdieners nog steeds
woningen kopen.
Terug naar de grondslag voor de OZB-aanslag:
De basisformule was indertijd: WOZ-waarde gedeeld door f 5000,= geeft een
getal. Dat getal rondde je naar beneden af op een heel getal.
Vervolgens keek je naar het juiste tarief en vermenigvuldigde dat met
het gevonden getal. (de vermenigvuldigingsfactor) Bij de komst van de
euro deelde je de WOZ-waarde door 2268 euro.
Vanaf 2005 deel je de
WOZ-waarde door 2500 euro om je vermenigvuldigingsfactor te berekenen.
Vervolgens kijk je naar de vier tarieven. Deze moet de gemeenteraad in
december 2004 vaststellen voor 2005. Dit betreft de tarieven voor:
OZB eigenaarsdeel woningen
OZB gebruikersdeel woningen
OZB eigenaarsdeel niet-woningen
OZB gebruikersdeel niet-woningen
Het bedrag in euro's wat je vindt, rond je tenslotte af naar beneden op hele euro's.
De verhouding qua tarief mag per groep (woningen en de niet-woningen) wettelijk maximaal 1,25:1 zijn. Dit gebeurt al in Leeuwarden.
Een eigenaar-bewoner van een woning betaalt zowel het eigenaarsdeel als
het gebruikersdeel van de woning qua OZB. Een huurder van een woning
betaalt het gebruikersdeel van de woning qua OZB.
De verhuurder zal ongetwijfeld zijn eigenaarsdeel via de huur en de
huurverhoging per 1 juli van elk jaar de huurder in de maag splitsen...
Maar: Hoe staat het nu met de uitkomsten van de hertaxatie qua WOZ-waarden waar we in 2005 mee te maken krijgen? Uit de Leeuwarder Courant van zaterdag 20/11/2004:
LEEUWARDEN - De gemeentelijke huizenbelasting (ozb) gaat in Leeuwarden voor galerij- en portiekflats volgend jaar met 20 tot 26 procent omhoog. De bewoners zullen tientallen euro's meer moeten betalen, zeker als de corporaties de verhoging in de huren doorberekenen. Het gaat om twaalfduizend huishoudens in de stad. Bewoners van naoorlogse eengezinswoningen zien de belastingdruk juist dalen, soms tot 10 procent.
Dit blijkt uit de eerste resultaten van de periodieke hertaxatie van al het Leeuwarder onroerend goed. De grote verschillen zijn het gevolg van de wettelijke tariefberekening voor de ozb, die gebaseerd is op gemiddelde waarden.
[De tarieven OZB worden in principe als volgt opgezet: Er wordt een
inflatiecorrectie toegepast op de bestaande OZB-opbrengst.
Op de
begroting voor 2004 rekende de gemeente met een OZB-opbrengst van
31.556.000 euro en in 2005 wordt uitgegaan van een opbrengst van
32.744.000 euro. Voor 2005 heb ik de geraamde opbrengst OZB van
24.143.000 euro en de geraamde opbrengst van het rioolrecht dat B. en W.
weer willen invoeren t.w.v. 8.601.000 euro opgeteld.
Zie voor die kwestie onze brief aan de Raad van 1/11/2004 "Herinvoering
rioolrecht nergens voor nodig"
Vervolgens worden de onderlinge verhoudingen tussen de vier tarieven
bepaald met inachtneming van de regels: De relatieve limiet, ofwel: Het
verschil in tarief per groep (woningen/niet-woningen) mag binnen een
groep maximaal 1,25 (eigenaar):1,00 (gebruiker) zijn en de z.g.
tariefdifferentiatie, ofwel de verschillen in tarieven tussen de beide
groepen (woningen/niet-woningen) moet worden uitgerekend. Deze is
afhankelijk van de waardeontwikkeling tussen woningen en niet-woningen
en komt vermoedelijk uit op 199 procent.
Dat betekent dat de verhouding
in de tarieven tussen woningen en niet-woningen maximaal 199 procent mag
zijn. Leeuwarden wil dit ook gaan doen in het voordeel van de woningen.
Bron: Programmabegroting 2005 gemeente Leeuwarden, paragraaf 2.2.
'Lokale heffingen' blz. 125. Deze 199 procent heet het tijdvakpercentage
en mag wettelijk met nog eens 10 procent worden verhoogd tot 209
procent, maar dat doen B. en W. niet.
M.i. zou het wenselijk zijn dat
maar wel te doen, gezien de rampzalige onevenredige waardestijgingen van
de portiek- en galerijflats, met als gevolg dat de OZB-lastendruk heel
scheef wordt verdeeld als je kijkt naar de gemiddelde inkomenspositie
van huurders en eigenaren in de laagbouw en in de etagewoningen.
Als de tariefverhoudingen zijn bepaald moet vervolgens worden gekeken
wat de totale WOZ-waarde is van alle objecten en deze moeten worden
gesplitst in woningen en niet-woningen. Dan zijn er maar 2 enorme
WOZ-waarden over die je elk deelt door 2500. Dan splits je je begroting
naar evenredigheid daarvan ook in twee bedragen. Bedrag x moet komen uit
de OZB-opbrengst van de woningen (eigenaarsdeel plus gebruikersdeel) en
bedrag y uit de OZB-opbrengst van alle andere objecten, zoals dat in
jargon heet. Ook hier gaat het weer om eigenaarsdeel plus
gebruikersdeel.
De uitkomst van dit gepuzzel is volgens de
Programmabegroting 2005 dat uit de woningen 54 procent moet komen van de
OZB-opbrengst en uit de niet-woningen 46 procent.
Dit klinkt allemaal
erg moeilijk, maar als je bv. zou uitgaan van een kleine
plattelandsgemeente waar bv. 10 huizen staan en 1 krot van een
bedrijfspandje en de OZB-begroting is 1000 euro, is het simpeler te
volgen. Het resultaat zou zijn dat de huizen het leeuwendeel van de
begroting moeten opbrengen en het bedrijfspand zowat niks. De uitkomst
was dan bv. aandeel in de OZB van de woningen 95 procent en van de
niet-woningen 5 procent.]
Uit de hertaxaties krachtens de Wet onroerende zaken blijkt dat de galerijflats in Leeuwarden ten opzichte van 2000 gemiddeld met 87 procent in waarde zijn gestegen. De portiekflats zijn 76 procent meer waard geworden. Eengezinswoningen stegen in dezelfde periode maar 34 tot 44 procent in waarde.
[Ziehier het probleem: Als je de tarieven OZB neemt voor de woningen,
dan is dat het tarief per 2500 euro WOZ-waarde.
Stijgen nu de
WOZ-waarden van een bepaald type woningen veel meer dan van een andere
groep huizen, dan verdeelt de OZB-lastendruk zich ook op die wijze! Dat
zit simpelweg in de systematiek van de OZB. Natuurlijk kun je redeneren
dat waar de WOZ-waarden hoger zijn de inkomsten van de bewoners ook wel
hoger zullen zijn, maar die vlieger gaat maar zeer globaal op. Er is
geen rechtstreeks evenredig verband tussen WOZ-waarde en inkomen van
degenen die OZB moeten betalen!
Dat is het drama en daarom pleit ik eens
temeer voor afschaffing van de hele OZB en het licht verhogen van alle
belastingschijven in de inkomstenbelasting, waarbij de meeropbrengsten
daarvan door het Rijk extra in het gemeentefonds (Rijksbijdrage aan
gemeenten) wordt gestort. Dan zijn we van deze ellende af en de
betaling verloopt gespreid en meer naar draagkracht dan nu.
Zeker, je
kunt de OZB tegenwoordig in Leeuwarden gespreid via incassoautomaat in 8 termijnen betalen, wat op zich een verbetering is, maar dit lost het
kernprobleem zoals hierboven geschetst, niet op.
Er is tevens een tweede punt wat opvalt, nl. de waardestijgingen zelf
van de woningtypen onderling: M.i. wijst dit op schaarsteverhoudingen
tussen de woningtypen zelf, in elk geval in de 'vrije markt'. Schaarste
werkt prijsverhogend en kennelijk zijn naar verhouding galerij- en
portiekflats schaarser dan eengezinswoningen. Dit is in tegenspraak met
de berekende gemiddelde wachttijden in 2002 bij de corporaties voor een
eengezinswoning en vooreen flatwoning. Nu zijn WOZ-waarden meer
gebaseerd op koopprijzen dan op wachttijden, dus echt vergelijkbaar is
dit niet, maar het zegt toch wel iets over 'de markt': Kopers die
noodgedwongen uitwijken naar appartementen als tweede keus, omdat een
eengezinshuis te duur is? Of kopers die wat ouder zijn, hun
eengezinshuis verkopen en een appartement kopen? Ik durf hier geen
stellige uitspraken over te doen, maar de feiten liggen er.]
De ontwerptarieven voor de ozb zijn geënt op de gemiddelde waardestijging van alle woningen (52 procent). Er zijn dus altijd winnaars en verliezers. Een voorbeeld: voor een galerijflat in Bilgaard, die in 2000 op EUR 50.000 werd getaxeerd, moest dit jaar EUR 268 aan ozb worden betaald. Volgend jaar zou de aanslag wel eens EUR 351 kunnen zijn, uitgaande van een waardestijging met 87 procent.
[Het voorbeeld is in tegenspraak met de aanhef van het LC-bericht dat
spreekt over een waardestijging van 20 tot 25 procent. Tarief woning
gebruikersdeel 2004 was EUR 5,60 per 2268 euro WOZ-waarde. WOZ-waarde
2004 bv. 50.000 euro. Dus 22 maal 5,60 euro was 123 euro bij een
huurwoning. Was het een koopflat, dan moest men in 2004 aan OZB betalen:
123 euro plus 22 maal 6,99 is 153 euro, samen 276 euro.
In 2005 wordt de WOZ-waarde in dit voorbeeld dan: EUR 93.500.
De voorlopige tarieven volgens de Programmabegroting 2005, waarbij ik
bij het eigenaarsdeel (plan B. en W. om in 2005 voor eigenaren weer
rioolrecht te heffen) het voorlopig tarief rioolrecht tel:
Woningen eigenaarsdeel: 3,91 plus 2,50 euro is 6,41 euro per 2500 euro
WOZ-waarde. Woningen gebruikersdeel: 3,13 euro. Bij een koopflat waar
het voorbeeld in de LC kennelijk op slaat, betekent dit: 37 maal 3,13
euro is 115 euro gebruikersdeel en 37 maal 6,41 euro is 237 euro
eigenaarsdeel. Totaal bij een koopflat: 352 euro. In dit voorbeeld werd
in 2004 276 euro betaald en in 2005 352 euro.
DIT IS 27,5 PROCENT MEER
EN IN GELD 76 EURO MEER IS 6,33 EURO/MAAND MEER.
Conclusie: De aanhef in
het LC-bericht is bij benadering correct.
N.B.: Als er geen rioolrecht
in 2005 wordt ingevoerd, worden de onderlinge tariefsverhoudingen
tussen eigenaarsdeel en gebruikersdeel overigens anders, omdat anders
de onderlinge maximale wettelijke relatieve limiet van 1,25:1,00 wordt
overschreden. Als je het totaaltarief OZB 2005 in dit voorbeeld in die
verhouding splitst, kun je ook de vergelijking huurflat OZB 2004 en
2005 berekenen.]
Maar een rijtjeshuis in Aldlân, dat in 2000 op EUR 95.000 was geraamd, zal volgend jaar waarschijnlijk een EUR 50 lagere aanslag in de bus krijgen dan dit jaar. De gemeente denkt rond Sinterklaas klaar te zijn met de hertaxaties. Op 14 december doen burgemeester en wethouders dan een definitief tarievenvoorstel.
[Het valt me op hoe laat deze hertaxaties zijn afgerond: Als men in 2002 opdracht geeft voor hertaxaties aan een bureau, omdat dan al lang bekend is dat januari 2003 de nieuwe WOZ-peildatum is, kan zo'n bureau januari 2003 meteen starten. Ik vraag me af wanneer opdracht werd gegeven door B. en W. aan zo'n bureau.]
Dat de belastingdruk juist voor de armere helft van Leeuwarden stijgt, druist in tegen de Leeuwarder politiek om de koopkracht van deze groep bij voorkeur te ontzien. De enige methode om er iets aan te doen is een verzwaring van de ozb-tarieven voor niet-woningen (winkels, kantoren, scholen kerken en dergelijke).
[Nee, dit KAN niet omdat: De relatieve limiet, d.w.z. de onderlinge
tariefsverhouding tussen eigenaren en gebruikers al staat op het
wettelijk maximum en omdat de tariefdifferentiatie tussen woningen en
niet-woningen ook zowat op z'n toegestane limiet staat. Bij dit laatste
kun je alleen nog de verhouding van 199 procent verhogen met 10 procent
tot 209 procent, maar veel helpt dat niet. Bron: Programmabegroting 2005
blz. 125.
Er zou wel iets anders kunnen: Op zich is er geen noodzaak om
in 2005 een rioolrecht voor eigenaren in te voeren. Ten eerste blijft
het gebruikersdeel OZB in 2005 bestaan en ten tweede komt er in 2005 ook
geen maximering van de OZB-tarieven zoals de regering aanvankelijk
aankondigde. Kortom: Gezien het rijksbeleid is er voor 2005 (nog?) geen
noodzaak om het rioolrecht weer uit de OZB 'los' te maken. Daarover ging
onze brief aan de Raad van 1/11/2004.
Het enige wat je m.i. zou kunnen
bedenken, is de ONDERLINGE lastendruk tussen huurflats en koopflats en
tussen huurwoningen en koopwoningen te wijzigen door TOCH MAAR IN 2005
HET RIOOLRECHT VOOR EIGENAREN IN TE VOEREN.
Je krijgt dan een lager
totaaltarief OZB en het volgende beeld:
Lager OZB-tarief woningen gebruikersdeel
Lager OZB-tarief woningen eigenaarsdeel
Bij dat laatste moet je dan qua lasten in feite optellen: Het rioolrecht
eigenaarsdeel.
Kijk je dan naar de onderlinge lastenverhouding per 2500
euro, dan doorbreek je eigenlijk de verhouding 1,00:1,25 zonder dat je
de wet overtreedt.
Probleem hierbij is dat je de koopflats nog zwaarder
belast, maar gunstig is dat je de huurflats wat ontziet, want zij
krijgen geen aanslag rioolrecht. Zwakke punt bij dat laatste is, dat de
woningeigenaar zijn rioolrecht weer verdisconteerd in de
huurverhogingen, lichtpunt daarbij is weer, dat de kale huur voor de
huursubsidie weer subsidiabel is.]
Bij de vaststelling van de begroting is vorige week echter al bepaald dat de woningen 54 procent van de ozb moeten opbrengen en de niet-woningen 46 procent. De ongelijke waardeontwikkeling was toen nog niet aan de raad gemeld.
[Ik vraag me toch af of hier iets te bepalen is, of dat deze percentages
simpelweg de resultante zijn van het rekenwerk qua tariefsbepaling, met
inachtneming van de maximale relatieve limiet en de
tariefsdifferentiatie. Net zoiets dus als zeggen: Uit 2 x 3 komt 6, maar
dat komt ongelukkig uit; dat zouden we anders moeten doen...
Even terug
naar dat dorp met 10 huizen en 1 verkrot bedrijfspandje en een gewenste
OZB-opbrengst van 1000 euro. Alle WOZ-waarden van de huizen zijn bv.
50.000 euro en de WOZ-waarde van het bedrijfspand maar 20.000 euro. Stel
bv. dat de Raad daar zegt: De niet-woningen moeten 50 procent van de OZB
opbrengen en probeer dan eens de tarieven te berekenen zonder over de
tariefsdifferentiatie heen te fietsen, wat dus niet mag... Zit dit
allemaal anders, dan laat ik me dat graag uitleggen door de afdeling
Belastingen van de gemeente.]
Naar verwachting zal de enorme waardestijging van flatwoningen de gemeente een financiële tegenvaller berokkenen bij de kwijtschelding aan huishoudens met een minimuminkomen.
[Welnee, het aantal geraamde kwijtscheldingen is uit te drukken in geld en dat zit gewoon verdisconteerd in de tarieven. Zijn er tegenvallers, dan is gewoon verkeerd geraamd.]
Doordat een flink deel van de aanvragen om kwijtschelding uit flats afkomstig is, zal hiermee volgend jaar meer geld gemoeid zijn.
[Dat klopt, maar zoals gezegd: Goed ramen, is het geheim. Dit punt houdt overigens een ander gevaar in, nl. dat een deel van de Raad de kwijtschelding zelf voor minimuminkomens weer ter discussie zal stellen. Overigens geldt de kwijtschelding alleen voor huurders met een minimuminkomen, niet voor eigenaar-bewoners met een minimuminkomen, hoewel eigenlijk ook voor hen de mogelijkheid zou moeten bestaan kwijtschelding te vragen voor het gebruikersdeel OZB.]
Uit de Programmabegroting 2005 hieronder de VOORLOPIGE tarieven voor het jaar 2005.
Bij WEL invoering rioolrecht eigenaarsdeel:
Woningen:
2004 2005
Woning-eigenaar EUR 6,99 (EUR 7,71) EUR 3,91
Woning-gebruiker EUR 5,60 (EUR 6,17) EUR 3,13
Totaal OZB EUR 12,59 (EUR 13,88) EUR 7,04
Rioolrecht eigenaar EUR 0,00 EUR 2,50
Rioolrecht gebruiker EUR 0,00 EUR 0,00
Totaal OZB plus rioolrecht:
Eigenaar/ bewoner EUR 12,59 (EUR 13,88) EUR 9,54 Eigenaar/ verhuurder EUR 6,99 (EUR 7,71) EUR 6,41 Gebruiker/ huurder EUR 5,60 (EUR 6,17) EUR 3,13
Omdat de tarieven in 2004 per 2268 euro waren in in 2005 per 2500 euro, staat bij 2004 het fictieve tarief per 2500 euro vermeld, t.b.v. een correcte vergelijking. De omrekening: 2500/2268 x tarief 2004.
Niet-woningen:
2004 2005
Niet-woning
eigenaar EUR 10,69 (EUR 11,78) EUR 7,77
Niet-woning
gebruiker EUR 8,56 (EUR 9,44) EUR 6,22
Totaal OZB EUR 19,25 (EUR 21,22) EUR 13,99
Rioolrecht eigenaar EUR 0,00 EUR 4,97
Rioolrecht gebruiker EUR 0,00 EUR 0,00
Totaal OZB plus rioolrecht:
Eigenaar/ gebruiker EUR 19,25 (EUR 21,22) EUR 18,96 Eigenaar/ verhuurder EUR 10,69 (EUR 11,78) EUR 12,74 Gebruiker/ huurder EUR 8,56 (EUR 9,44) EUR 6,22
De omgerekende tarieven 2004 zoals die zouden zijn geweest per 2500 euro WOZ-waarde staan in de kolom 2004 tussen haakjes.
Bij NIET invoering rioolrecht eigenaarsdeel (berekend):
Wordt dit niet ingevoerd in 2005, dan zouden de voorlopige tarieven OZB er anders uit zien in verband met de maximale relatieve limiet.
Woningen:
2004 2005
Woning-eigenaar EUR 6,99 (EUR 7,71) EUR 5,30
Woning-gebruiker EUR 5,60 (EUR 6,17) EUR 4,24
Totaal OZB EUR 12,59 (EUR 13,88) EUR 9,54
Berekening: Totaaltarief EUR 9,54 Eigenaarsdeel 125/225 x 9,54 is EUR 5,30 Gebruikersdeel 100/225 x 9,54 is EUR 4,24
Het algemene beeld is dat de tarieven flink zijn gedaald, maar dat moet
ook wel, want de WOZ-waarden zijn grof en ongelijkmatig gestegen en
juist die ongelijkmatige extra stijgingen bij de flats gaan de huurders
en eigenaren daar onevenredig treffen, juist vaak degenen met de
lagere inkomens, vooral in de huurflats.
Dat is ook in strijd met het
formele beleid van de gemeente tot nu toe. Daarom vind ondergetekende
dat daar bij de definitieve tariefvaststelling nog eens flink over moet
worden gesproken en dat de OZB-vaststelling zeker geen hamerstuk mag
zijn!