Eigen bericht
LEEUWARDEN, 31-8-2000.
Onlangs berichtten we over het door de gezamenlijke Leeuwarder woningcorporaties uitgebrachte Jaarverslag 1999 van hun Centrale Registratie Woningzoekenden. In dit bericht gaan we wat nader in op dat rapport, omdat het toch een beeld hoort te geven van de ontwikkelingen in het huurwoningenbestand van de Leeuwarder corporaties.
Ondanks de verkopen van huurwoningen is dat nog steeds de voorraad waar het armere deel van de Leeuwarder bevolking het van moet hebben voor onderdak.
Het rapport begint (blz.9) met het noemen van de 'kengetallen woonbonwoningen'. Dat zijn de via hun blad 'WoonWijzer' aangeboden woningen waarvoor je ingeschreven moet staan en waarvoor je daarna dan een bon moet invullen als je die woning wilt huren. Aangeboden via het 'woonbonnnen' systeem (in feite een distributiesysteem) werden:
Boven de ¦650,-/mnd is in feite 'vrije sector' in het systeem, maar de corporaties kunnen zo'n woning ook onder het distributiesysteem brengen door als voorwaarde te stellen dat er een bon voor moet worden ingevuld.
Dat gebeurde dus bij 106 woningen. Voordeel hiervan is, dat de willekeur van balieverhuur zoals met vrije sector woningen meestal plaats vindt, wat verdwenen is, omdat op deze manier gewoon de spelregels gelden van het reguliere distributiesysteem. Deze werkwijze wijst er ook op, dat hier en daar huurwoningen boven de ¦650,- ook wat 'schaars' beginnen te worden in die zin, dat er meerdere gegadigden voor zijn.
Via het distributiesysteem werden dus 1758 woningen aangeboden. In 1997 waren dat er nog 2059.
CONCLUSIE: Het aanbod distributiewoningen daalt.
Het gemiddeld aantal reacties op een distributiewoning is echter gestegen.
Was dit in 1997 nog 9,1 en daalde dat in 1998 tot 8,3, in 1999 steeg dit tot gemiddeld 10,4 reacties per woning. Het rapport 'Cijfers voor wijken' (Wijksignaleringssysteem 1999) van de gemeente, waarover we eerder berichtten, stelde dat het aantal reacties per huuropzegging in de eerste helft van 1999 gemiddeld 6 stuks was. Als beide gegevens kloppen, dan moet het gemiddeld aantal reacties in de tweede helft van 1999 boven de 10 zijn gestegen. Als dat niet zo is, klopt het gemeentelijke rapport op dit punt niet, als ik de aanname maak dat de cijfers die het dichtst bij de bron zitten het betrouwbaarste zijn. Het CRWL-rapport geeft als verklaring voor het gestegen aantal reacties:
"Daar het aantal ingeschrevenen en ook het aantal deelnemers (mensen die
woonbonnen stuurden) ten opzichte van 1997 is gedaald, moet de verklaring voor de toename worden gezocht in een verhoogde activiteit van de woningzoekende."
Maar er is nog een verklaring: Het aanbod via het woonbonnen systeem daalde ook, nl. van 2059 (1997) tot 1758 (1999) met 301 stuks. Ofwel: De spoeling wordt dunner, ofwel: Woningzoekenden hebben minder te kiezen. Daardoor stijgt het gemiddeld aantal reacties per woning ook.
Ook de 'acceptatiegraad' stijgt. Dit percentage geeft aan hoeveel afwijzingen van zowel woningzoekenden als van de corporatie volgen op een woningaanbod. (Ook de corporatie weigert bij nader inzien nogal eens een woning aan een woningzoekende die volgens de spelregels in principe de woning zou moeten krijgen.) Was de gemiddelde acceptatiegraad in 1997 50,3%, in 1999 steeg deze tot 54,0%.
CONCLUSIE: Uit het voorgaande blijkt dus: Aanbod distributiewoningen daalt, gemiddeld aantal reacties stijgt en er wordt wat vaker 'ja' gezegd tegen een aangeboden woning. Dit wijst op een krapper wordende markt qua distributiewoningen.
Overigens is de maximum huurgrens voor distributiewoningen al jarenlang niet verhoogd, zodat steeds meer woning 'uit het systeem' raken. (Jaarlijkse huurverhogingen) Het voordeel van het systeem van distributiewoningen boven de 'balieverhuur' is o.i. ook dat er vaste spelregels zijn. Bij 'balieverhuur' wordt o.i. teveel naar de persoon zelf gekeken en vooral naar het inkomensstrookje.
Kortom: Het optrekken van de distributiegrens tot pakweg ¦750,- of minstens tot ¦700,- zou na al die jaren geen kwaad kunnen.
Ook de 'mutatiegraad' daalt. Het CRW-rapport geeft helaas geen definitie van dit begrip, maar in zijn simpelste vorm betekende dit het aantal huuropzeggingen gedeeld door het totaal aantal woningen in het bestand.
Dit kon dan per wijk, straat of complex verder uitgesplitst worden, omdat uiteraard precies bekend is hoeveel woningen waar precies staan.
De 'mutatiegraad' daalde van 17,2% in 1997 naar 15,7% in 1999, dus 1 op de 6 tot 7 huurders ging de huur opzeggen en verhuizen.
CONCLUSIE: Men blijft dus iets vaker 'zitten' waar men zit.
De inschrijfduur van 'starters' (woningzoekenden die geen zelfstandige
woonruimte achterlaten) daalde licht van 10,9 maanden in 1997 tot 10,7
maanden in 1999. De inschrijfduur is het criterium voor starters bij de vraag wie de distributiewoning krijgt toegewezen. Bij de 'doorstromers' (woningzoekenden die zelfstandige woonruimte achterlaten) steeg de 'woonduur in huidige woning' van 7,0 jaar in 1997 tot 7,3 jaar in 1999.
De woonduur in de huidige woning is het criterium voor doorstromers bij
de vraag wie de distributiewoning krijgt toegewezen.
Overigens zijn we het met het laatste criterium altijd oneens geweest, omdat het op een indirecte wijze discriminatie op leeftijd inhoudt.
Gemiddeld en statistisch hebben nl. jongeren minder kans al ergens 'lang' te wonen dat ouderen. Bovendien vonden en vinden we dat iemand die ergens 10 jaar naar tevredenheid woont en in het elfde jaar een verhuiswens heeft die op zich best legitiem kan zijn, ook gewoon op inschrijfduur moet worden beoordeeld, dus vanaf het moment dat de wens om te verhuizen concreet wordt gemaakt door een inschrijving. Meer principieel hebben we nooit begrepen waar het onderscheid in starters en doorstromers goed voor is. Dan is een woning weer voor starters, de daar beneden gelegen woning is weer voor doorstromers enz. Op deze manier zit een corporatie zijn eigen verhuur in de weg, omdat een deel van de woningzoekenden niet kan reageren. Op dit punt was het oude systeem indertijd beter: 1 punt per maand en de starters 6 punten extra mee, omdat zij nog geen zelfstandige woonruimte hadden.
Vertaald naar het huidige systeem zou dat betekenen: Voor iedereen is de inschrijfduur bepalend en degenen die nog geen zelfstandige woonruimte hebben krijgen een half jaar wachttijd mee. Starters en doorstromers bestaan dan verder niet meer.
De 'verhuisgeneigdheid', waarvan ook weer geen definitie wordt gegeven, daalde van 873 in 1997 tot 716 in 1999.
Het aantal nieuwe inschrijvingen in 1997 van starters (3520) plus doorstromers (1776) was 5296.
Het aantal nieuwe inschrijvingen in 1999 van starters (3478) plus doorstromers (1527) was 5005.
CONCLUSIE: Het aantal nieuwe inschrijvingen nam af met 291 totaal waarvan 42 starters minder en 249 doorstromers minder. M.b.t. de doorstromers lijkt de trend te gaan in de richting van: Vaker zitten blijven waar men zit.
Het aantal bestaande inschrijvingen (dus degenen die op 1 januari al stonden ingeschreven) daalde van 5110 in 1997 tot 4838 in 1999, dus 272 minder.
Het totale bestand bestaat uit: Aantal woningzoekenden per 1-1-99 min het aantal toewijzingen in 1999 min het aantal uitschrijvingen in 1999 plus het aantal nieuwe inschrijvingen in 1999.
N.B. Dat aantal 'uitschrijvingen' in 1999, niet te verwarren met de toewijzingen in 1999, bedroeg ook pakweg 2600 huishoudens. De redenen van uitschrijving staan niet in het rapport. Of men heeft zelf iets gevonden, of men ziet af van verhuizing, of men heeft de jaarlijkse verlenging van de
inschrijving niet betaald en werd 'automatisch' daardoor uitgeschreven enz. (Van deze verlenging wordt overigens geen betalingsherinnering gestuurd, moch iemand de acceptgiro over het hoofd hebben gezien. Bij starters kost je dat de hele opgebouwde inschrijfduur...)
Het rapport geeft ook het totale bestand (definitie: zie hierboven).
Dus: Alle woningzoekenden die in 1999 op enig moment ingeschreven hebben gestaan. TOTAAL AANTAL STARTERS: 6355 TOTAAL AANTAL DOORSTROMERS: 3487 TOTAAL HELE BESTAND: 9842 INGESCHREVEN WONINGZOEKENDEN
Niet alle ingeschrevenen sturen woonbonnen of reageren op een vrije sector woning. Degenen die dat wel doen, heten in het jargon de 'actieve' woningzoekenden. De rest zou men 'latent' woningzoekenden kunnen noemen. In het rapport heten de 'actieve' woningzoekenden 'deelnemers'. Het rapport verstaat onder een 'deelnemer': "Iemand die bij de CRW staat ingeschreven als woningzoekende en ook daadwerkelijk heeft gereageerd op de in de WoonWijzer aangeboden woningen: hij of zij heeft woonbonnen ingestuurd."
TOTAAL AANTAL DEELNEMENDE STARTERS: 2765
TOTAAL AANTAL DEELNEMENDE DOORSTROMERS: 1096
TOTAAL AANTAL DEELNEMERS (ACTIEVE WONINGZOEKENDEN) HELE BESTAND: 3861
Over de ingeschreven doorstromers worden (blz. 13) nog enige details gegeven. Zo zijn er precies 1000 'huurders overig'. Dat kan gaan om huurders van een corporatie buiten Leeuwarden of om huurders van een particulier binnen of buiten de stad. Op het totaal aantal ingeschreven doorstromers (3487) is dat m.i. vrij veel en dan heb ik het nog niet eens over de 495 doorstromers waarvan de huidige woonsituatie 'onbekend' is.
CONCLUSIE: Van de ingeschreven doorstromers huurt maar 1985 bij een Leeuwarder corporatie, ofwel net wat meer dan de helft. Een opvallende minderheid van de ingeschreven doorstromers wil dus weg uit een woning die niet van een Leeuwarder corporatie is.
Het rapport geeft op blz. 15 ev. een overzicht van het aanbod van huurwoningen, waarbij twee hoofdgroepen te onderscheiden zijn: Via het woonbonnen systeem (Distributie tot ¦650,- plus een klein deel van de vrije sector woningen boven de ¦650,-) en de woningen buiten het woonbonnen systeem om (vrije sector, balieverhuur, contractoverschrijving, overig en onbekend)
Vrije sector en balieverhuur zijn bekende begrippen, contractoverschrijving laat zich ook nog wel verklaren maar 'overig' en 'onbekend', samen goed voor 111 aanbiedingen niet...
Het totaal aantal woonbon-aanbiedingen is 1652 (distributie) plus 106 (duurder dan ¦650,-) is 1758 aanbiedingen totaal. Het totaal aantal aanbiedingen is volgens het rapport 3082. Maar het totaal aantal toewijzingen lag maar op 2425 stuks. (blz.8) Eigenlijk schokkend is, dat het rapport (blz.8) stelt: "De gemiddelde slaagkans voor woonbonwoningen bedraagt circa 40%. Dit betekent dat 4 op de 10 actief woningzoekenden een woning krijgt toegewezen." Einde citaat.
CONCLUSIE: Het totaal aantal actieve woningzoekenden was 3861 en het totaal aantal aanbiedingen was 3082 woningen. Er waren dus 779 minder aanbiedingen dan actieve woningzoekenden. Echter: Niet alle aanbiedingen resulteerden in toewijzingen. Het aantal toewijzingen was maar 2425 stuks, dus 657 woningen werden tevergeefs aangeboden. Eindresultaat vraag/aanbod was 3861/2425. Dus aan de vraag/wens van 1436 woningzoekenden kon niet worden voldaan om allerlei redenen. Die redenen moeten nader worden bekeken, want 'het systeem' heeft zo wel een 'slecht rendement'. Vraag en aanbod moeten zo dicht mogelijk bij elkaar komen te liggen.
Weigeringsgronden nader bekeken:
In gemiddeld 46% van de gevallen weigert een woningzoekende een aangeboden woning. Eigenlijk is dat vreemd, want hij/zij heeft de woning toch zelf uitgezocht uit de WoonWijzer of via een aanbod aan de balie.
Blijkbaar valt de woning bv. na bezichtiging toch tegen. Opgegeven redenen (de voornaamste):
Niet/te laat gereageerd 21% (Wat is te laat? Hoe krap is de termijn voor bv. bezichtiging? Diverse keren horen we dat mensen op heel korte termijn; binnen enige dagen, moeten beslissen. En hoe zit het met de trage postbezorging? Binnen de stad kost tegenwoordig ook 2 dagen...)
Woning te klein 16%
Reeds voorzien 13% (Vreemd: Werkt het systeem zo traag?)
Voorkeur andere wijk/buurt 8% (Vreemd, kent men de eigen stad zo slecht?)
Overigens worden in de wijk Nylân in de stad de meeste woningen geweigerd, 1 op de 2. (50%)
Qua woningtype wordt de maisonnetteflat het meest geweigerd, uitgezonderd dan een kamer al dan niet in een woongroep. Overigens zijn er nog maar 2 maisonnetteflats over in de stad, zodat een percentage van 54,9% weigeringen door 39 mensen niet zoveel zegt. Praat je over grote aantallen, dan wordt de eengezinswoning met 51,6% het meest geweigerd en dat is opvallend, evenals dat de galerijflat maar in 28,8% van de gevallen geweigerd werd. (blz. 25 tabel 12)
Maar ook de verhuurder kan bij nader inzien een woningaanbod weigeren.
In 25,36% van de gevallen had deze weigering te maken met 'overige eisen wijken af'. En dat ging dan niet om: De huur/inkomensverhouding of de relatie huishoudensgrootte/aantal kamers of om huurschuld of om niet-plaatsbaarheid wegens bewonersgedrag.
Maar wat dan wel?! Dat staat er niet bij. In het reguliere systeem blijven dan nog maar een paar dingen over: Starter of doorstromer of het leeftijdscriterium. Opnieuw een reden om deze 2 criteria vaarwel te zeggen, ook in het belang van de vlotte verhuur door de corporatie zelf.
Het kan uiteraard ook zijn dat mensen gewoon afgescheept worden door vriendjespolitiek of omdat iemands kop de verhuurfunctionaris niet bevalt, of omdat iemands naam (vooral namen van mooie jonge vrouwen) niet voorkomt in het 'witte boekje' van een verhuurfunctionaris; indertijd een berucht verhaal...
Hoe dit ook in elkaar zit: Op dit punt had een toelichting in het rapport niet misstaan. Patrimonium scoort op dit punt bedenkelijk hoog: 37,0%.
Aan 3,7% van de woningzoekenden werd een aanbod geweigerd wegens een te laag inkomen t.o.v. de huur en 3,41% wegens een te hoog inkomen t.o.v. de huur.
Ernstig is, dat 14,24% (50 huishoudens) werd geweigerd wegens huurschulden in de vorige woning. Ervaringen vanuit het Klachtenspreekuur leren, dat sommige corporaties ook 'schulden' ontstaan na meningsverschillen over 'herstel in oude toestand', in het jargon HIOT's genoemd, als 'huurschuld' zien. Deze HIOT-schuld wordt echter niet geïnd via een procedure, maar na huuropzegging gebeurt er niets, totdat betrokkene weer een corporatiewoning wil huren. In tussentijd had betrokkene dan bv. een particuliere huurwoning gehuurd. Wanneer dan echter opnieuw een woningtoewijzing door de corporatie aan de orde is, heet het plotseling dat iemand nog oude 'huurschuld' had en dan is het:
Of betalen, of niet-plaatsbaar...
Hierbij kan het ook gaan om een betwiste vordering, waarbij vervolgens door de corporatie niets meer werd ondernomen toen die kwestie ontstond. Betwiste HIOT's horen m.i. bij de kantonrechter te worden uitgevochten en niet jaren later nog eens via bovengeschetste 'chantage-methode' te worden geïnd.
Wat voor soort woningen werden aangeboden, aan welke 'doelgroep' en hoe duur waren die woningen? (blz. 16 rapport)
Volgens het overzicht op deze bladzijde werden geen 3082 woningen aangeboden maar slechts 2852 stuks, omdat de contractoverschrijvingen, de 'overige' en de groep 'onbekend' (ritselwerk?!) qua aantal weg zijn gelaten.
De hitparade qua aanbod: Portiekflats 29,5%, galerijflats 21,8% en eengezinswoningen voor 23,2%.
De hitparade qua huurklasse: 27,2% had een huur van 450-550 gulden, 27,0% had een huur vanaf 650 gulden, 20,7% had een huur van 350-450 en 20% had een huur tussen de 550-650 gulden.
Het totaalaanbod tot ¦650,- was 2081 woningen (Tabel 6), maar daarvan waren er zoals al eerder genoemd, maar 1652 distributiewoningen. N.B.: Dit cijfer is exclusief de 28 woningen die aan urgenten werden aangeboden. (blz. 15)
CONCLUSIE: Van de woningen goedkoper dan ¦650,- werden 429 woningen (2081-1652) buiten het woonbonnen systeem aangeboden. Hierbij ben ik er van uitgegaan dat de bewoners van de 2 7-hoog flats Hooidollen/Jokse (198 woningen waarvan 176 bewoond bij de sloopaankondiging) deels te vinden zijn onder 'contractoverschrijving' en 'overig'. Ook al mocht dat niet zo zijn, dan nog is het aantal woningen die goedkoper zijn dan ¦650,- en buiten het systeem zijn toegewezen, schandalig hoog.
De hitparade qua aanbod aan de diverse 'doelgroepen':
Groep starters plus 'voorrang starters' 51,7%
Groep doorstromers plus 'voorrang doorstromers' 15,9%
Groep 'vrije sector' 20,6%
Al jaren is bekend dat er een probleem zit bij de groep 'doorstromers', vooral als iemand weinig geld heeft. Enige leden van het PEL hebben in het verleden al eens doorgerekend dat als je in 'het systeem' doorstromer bent met weinig geld, het bijna onmogelijk is iets anders te vinden bij een woningcorporatie. Naar verhouding wordt aan hen erg weinig aanbod gedaan, of het moet zijn richting veel duurdere woning (het 'wooncarriere-idee') en dat zit er nu juist niet in, maar hoogop een verbetering qua woning(locatie) en een iets hogere huur.
Ook dit is m.i. een reden om het hele onderscheid starters/doorstromers te laten vervallen en gewoon toe te wijzen op inschrijfduur. Tevens zouden alle leeftijdscriteria, die in wezen geen enkele basis hebben behalve dan de vooroordelen van de corporatie in de zin van het toeschrijven van allerlei groepseigenschappen aan leeftijdsgroepen, afgeschaft kunnen worden, behalve indien het gaat om bouwkundig aangepaste woningen voor bv. gehandicapten of bejaarden.
In welke wijken werden de meeste woningen aangeboden?
De hitparade: Vrijheidswijk/Lekkumerend 14,3% van het aanbod kwam daar weg, uit Bilgaard kwam 9,2% en uit het Centrum/Binnenstad 10,4%.
De vraag naar 'woonbonwoningen' (vraag door 3861 actieve woningzoekenden) nader bekeken:
Van het totale bestand aan ingeschrevenen had 85,5% slechts een bruto maandinkomen tot ¦1499,- !
Even dacht ik nog, dat dit netto maandinkomen moest zijn, maar de vele studenten met studiefinanciering beneden het alleenstaanden-bijstandsniveau v.a. 23 jaar (¦1457,32 netto/mnd excl. vak. toeslag; cijfer van 1-7-2000) en de grote leeftijdsgroep van 18-23 jaar, t.w. 34,1% van het totaalbestand (9847) met deels wellicht va. 21 jaar een jongeren-bijstandsuitkering, drukken in de laagste inkomensgroep het gemiddelde beneden het alleenstaanden-bijstandsniveau voor 23 jaar en ouder...
CONCLUSIE: Het leeuwendeel van de ingeschreven woningzoekenden zit buitengewoon slecht qua inkomen en heeft bruto nog geen ¦1500,-/mnd...
Van deze groep reageerde 37,2% via het sturen van een of meer woonbonnen.
Van de 327 ingeschrevenen (die 3,3% uitmaken van alle ingeschrevenen) die bruto 1500-2000 gulden/mnd hebben reageerden naar verhouding veel meer mensen, nl. 67,6%. De verklaring lijkt simpel: De allerlaagste inkomens beginnen de moed op te geven om iets te vinden, omdat het aanbod veelal te duur is, maar deze groep probeert nog het goedkoopste te krijgen wat nog aangeboden wordt omdat ze net een paar honderd gulden meer per maand te besteden hebben. Stijgen de huren verder, dan voorspel ik dat het aantal reacties uit deze inkomensgroep ook terug gaat lopen.
Hieronder een overzicht van de bruto maandinkomens van de actieve woningzoekenden (deelnemers) in percentages van het totaal aantal deelnemers in 1999 plus hun toewijzingen. (Reconstructie m.b.v. tabel 14 blz. 28 plus tabel 16 blz. 31)
| Bruto maandinkomen | Deelnemers | totaal aantal (inkomensklasse) deelnemers/actieve woningzoekenden | Toewijzingen (aantal) |
| tot ¦1499 | 3134 | 81,17% | 1273 |
| ¦1500-2000 | 221 | 5,72% | 259 |
| 2000-2500 | 177 | 4,58% | 236 |
| 2500-3000 | 125 | 3,23% | 187 |
| 3000-3500 | 90 | 2,33% | 128 |
| 3500-4000 | 45 | 1,16% | 94 |
| 4000-5000 | 40 | 1,04% | 92 |
| 5000-6000 | 16 | 0,33% | 74 |
| vanaf 6000 | 13 | 0,33% | 82 |
| Totaal | 3861 | - | 2425 |
CONCLUSIE: Van de 3861 deelnemers had 81,17% (3134) huishoudens maar een bruto-inkomen tot ¦1499,- en van hen slaagden maar 1273 huishoudens erin een woning toegewezen te krijgen. Dat is maar 40,6% van deze groep. Alle andere inkomensgroepen kregen meer toewijzingen (sic!!) dan er deelnemers waren...
Het totaalbestand ingeschrevenen (9847) per wijk. (tabel 15 blz. 29)
Waar wonen de mensen die zich lieten inschrijven? Er is in deze tabel een verdeling naar wijken gemaakt, maar de meeste ingeschrevenen wonen volgens dit overzicht in de wijk 'Overig (dorpen plus onbekend)'...
En wel 3921 huishoudens of 39,8% van het totale bestand. Dat is erg vreemd:
Kun je je dan ook anoniem laten inschrijven?! Of heeft iedereen in elk dorp van de gemeente Leeuwarden zich laten inschrijven?? Ook niet erg waarschijnlijk.
Jammer, maar zo zegt dit overzicht niet al te veel.
Wil je op dit punt een goed overzicht maken, dan moet je aantal huishoudens per wijk vermelden, plus aantal ingeschrevenen in die wijk plus het aantal huishoudens dat vanuit die wijk een of meer bonnen instuurde in 1999. Dit in absolute aantallen en in percentages. En uiteraard dat 'Overig' drastisch reduceren omdat dat hoge aantal zoals nu genoemd (3921) het hele overzicht 'scheef' trekt.
Ik laat een aantal tabellen in het jaarverslag nu even rusten maar ga naar blz. 38 van het rapport: Hier wordt een poging gedaan om een nieuw begrip te definiëren: De 'marktpositie' en de 'marktscore per product'.
Gesteld wordt o.a.:
"Marktpositie valt te definiëren als de verhouding tussen vraag naar een bepaald product en het aanbod van dat product. In termen van de woningmarkt gaat het dan om aantallen belangstellende woningzoekenden ten opzichte van aantallen vrijkomende woningen. Beide cijfers zijn via het nieuwe woonruimteverdeelsysteem te achterhalen, waardoor een eenduidige maat voor de marktpositie van een product valt op te stellen: de marktscore. De marktscore is een schaarstecijfer; hoe hoger de score, hoe schaarser het product en hoe beter dus de verhuurbaarheid."
De hele filosofie hierachter is inherent aan het systeem waarin we leven: Dat zegt: "Niet-schaars" is fout, 'schaars' is goed en erg schaars is het beste. Tenminste: Als het om woonruimte gaat is altijd die strategie gevolgd door regeringen, ondernemers, projectontwikkelaars ed. Het kunstmatige spook van 'de woningnood' heeft zowat 40 jaar ofwel een hele generatie lang zijn kwaadaardige werk gedaan en toen dat niet meer ging, werd de 'stedelijke vernieuwing' ofwel de grootste vernietigingsoperatie van woningen in vredestijd, door het kabinet Kok 1 (regeerakkoord) gelanceerd...
Als het net zo werkte in de supermarkt leefden we nu hier in de USSR anno vijftiger en zestiger jaren... (lege schappen en voor de gewone man te hoge prijzen...)
Het is ook opvallend dat woningen als 'producten' worden gezien, even (weinig) noodzakelijk als een willekeurig supermarktproduct. Hiermee wordt het bijzondere van dit 'product' en de feitelijke onmisbaarheid miskend.
Het rapport vervolgt met:
"De marktscore is een verhoudingscijfer tussen vraag naar een bepaald product en het aanbod dat daar tegenover staat. Voor de woningmarkt van Leeuwarden (stad) is de marktscore het totaal aantal actieve woningzoekenden in een periode (in dit geval de jaren 1997 en 1999) en het aantal vrijkomende woningen waarop zij konden reageren. In 1997 zijn 1.904 woonbonwoningen uit de stad Leeuwarden in de krant verschenen.
Hierop hebben in totaal 3719 woningzoekenden gereageerd. De marktscore voor de Leeuwarder sociale huurwoningvoorraad bedroeg in 1997 daarmee dus 1,95 (3.719/1.904). Voor iedere geadverteerde woning waren er gemiddeld dus minder dan 2 belangstellende woningzoekenden."
Maar in 1999 waren er 3861 reagerende woningzoekenden, meer dus dan in 1997 en werden 1758 woonbonwoningen via het krantje aangeboden (blz. 9 kengetallen woonbonwoningen) De marktscore wordt dan 3861/1758 is 2,20.
Dus: Meer dan gemiddeld 2 gegadigden voor v.n.l. een huurwoning tot ¦650,- (1652 woningen tot ¦650,0 en 106 woningen duurder dan ¦650,-)
Echter: Volgens de tabel op blz. 9 (kengetallen woonbonwoningen) was het gemiddeld aantal reacties 10,4. Volgens tabel 8 op blz. 19 was het gemiddeld aantal 'goede' reacties 9,2 en het gemiddeld aantal 'foute' reacties 1,2. (Een 'foute' reactie is b.v. reageren op een woning voor starters als je doorstromer bent, reageren op een te dure woning volgens hun criteria, idem een te goedkope woning, idem op een 'te grote' woning, idem op een woning waar een leeftijdcriterium voor geldt enz...)
Nog een wonder overigens dat ernog zoveel 'goede' reacties binnenkomen...)
De bovenwoning haalde zelfs gemiddeld 15,2 'goede' reacties, de eengezinswoning 14,6, de onderwoning 12,1 en de portiekflat 9,8. Wie zei er dat de ouderwetse onder- en bovenwoning en de portiekflat niet meer populair waren?!
Tevens scoort de huurprijsklasse van 350-450 met gemiddeld 12,3 'goede' reacties het best van alle huurprijsklassen...
Vanaf een huurprijs van 650 gulden en hoger werden gemiddeld maar 2,9 reacties/woning geteld; het laagste van alle huurprijsklassen...
Hoezo: Iedereen wil/kan duurder wonen?
Waar komt nu dat verschil vandaan tussen die marktscore (deelnemers/aangeboden woonbon woningen) en dat gemiddeld aantal ingestuurde woonbonnen voor een woning?
Zoals bekend waren er in 1999 3861 deelnemers ofwel 'actieve' woningzoekenden. Maar sommigen stuurden maar 1 bon, terwijl anderen misschien wel 20 bonnen stuurden in 1999.
Vermoedelijk is diegene die meerdere bonnen instuurde ook geteld als slechts 1 deelnemer. Maar als dat zo is, mag je niet stellen, zoals het Jaarverslag doet: "Voor iedere geadverteerde woning waren er gemiddeld dus minder dan 2 belangstellende woningzoekenden." Nee, dat is slechts theorie en die gaat alleen op als je zonder verder te kijken 3861 deelnemende huishoudens in 1758 woonbonwoningen gaat stoppen. Dat is ongeveer hetzelfde als zeggen: Er zijn zoveel vacatures en zoveel werklozen en dus is nu de werkeloosheid opgeheven, want voor iedereen is er een vacature.
Kortom: Het simplisme en dat werkt niet.
Het rapport vervolgt met:
"Deze marktscore van 1,95 (dus over 1997; opm. secr. PEL) is een gemiddelde waarde, maar voor verhuurders is het met name interessant om te weten hoe de belangstelling van die 3.719 (dus over 1997; opm. secr. PEL) woningzoekenden over de verschillende producten is verdeeld.
Daarmee ontstaat een beeld van de beter en slechter verhuurbare delen van de voorraad. Om de marktscore per product te bepalen vindt een weging van de woonbonnen plaats."
Vervolgens wordt gesteld:
"Gewogen woonbon
Het principe van de gewogen woonbon houdt in dat bij de bepaling van de marktscore van een woning, de woonbon meetelt naar rato van het totaal aantal bonnen dat de betreffende woningzoekende in 1997 (1999) heeft ingestuurd. Van iemand die op zes woningen heeft gereageerd, telt bij elke woning zijn woonbon mee voor 1/6. Bij iemand die op twee woningen heeft gereageerd is dat 1/2. Marktscore per product= aantal gewogen woonbonnen/aantal mutaties."
Dus: Hoe meer woonbonnen iemand stuurt, des te minder betekenis zijn woonbon krijgt qua 'marktscore' van de desbetreffende woning...
Voorbeeld: Voor 1 woning (= 1 mutatie) komen 10 woonbonnen binnen, zowat het gemiddelde aantal bonnen. Deelnemer A stuurt in 1999 het maximaal aantal woonbonnen in. Op elke woonbon kunnen 2 voorkeuren worden gezet.
Hij reageert dus op 26 WoonWijzers per jaar (elke 14 dagen 1 krantje) maal 2 woningen; is op 52 woningen. Voor die ene woning telt hij dus maar voor eenzesentwintigste of wellicht eentweeenvijfstigste mee qua 'marktscore'.
Laten we zeggen dat het eenzesentwintigste is. Deelnemer B stuurt 10 bonnen in 1999. Hij/zij telt voor eentiende mee. Deelnemer C stuurt 5 bonnen in 1999. Hij/zij telt voor eenvijfde mee. Deelnemer D t.m. J sturen elk 4 bonnen in 1999 en tellen elk voor eenvierde mee.
Totaalscore 2,08 voor deze ene woning. Dit zijn dat het aantal 'gewogen' woonbonnen. De marktscore is nu 2,08/1 is 2,08.
Echter: Nu gaan we uit van 10 bonnen voor die woning, terwijl de deelnemers A t.m. J in 1999 elk maar 1 bon stuurden, precies voor die ene woning. Elk telt nu mee voor 1. Totaalscore 10. De marktscore is nu 10/1 is 10...
Toch waren er in beide voorbeelden 10 woningzoekenden die deze woning wilden huren en was m.i. deze woning precies even gewild...
CONCLUSIE: Hoe wanhopiger iemand zoekt (bonnen stuurt), des te minder telt hij/zij mee. Dit 'systeem' leidt ertoe dat schaarste wordt gecamoufleerd...
Wellicht moet dat i.v.m. de sloopopties in het kader van de Stedelijke Vernieuwing.
CONCLUSIE 2: Het begrip 'marktscore' is misleidend en moet anders gedefinieerd worden.
Bv.: Aantal woonbonnen voor alle aangeboden woningen in een bepaalde wijk/straat/complex gedeeld door het aantal aangeboden woningen in WoonWijzer per wijk/complex of straat (al hoe men het overzicht wenst). Het aantal aangeboden woningen per wijk staat in het rapport op blz. 17, maar hier is niet te vinden hoeveel bonnen nu werden opgestuurd voor een bepaalde wijk. (Niet te verwarren met vanwaar de bonnen werden gestuurd ofwel tabel 15 op blz. 29. Deze tabel kan niet betekenen dat men voor een bepaalde wijk ingeschreven staat, omdat het systeem die mogelijkheid niet kent. Er wordt gewerkt met een krantje en ad-hoc bepaalt men zelf zijn wijk en woningvoorkeur a.h.v. het aanbod.)
Maar hoera: Helemaal achterin op blz. 45 en 46 staan de bijlagen aangeduid met Tabel B1 en B2, niet alleen met de 'marktscore' maar ook met het gemiddeld per woning per bepaalde wijk ingestuurde aantal bonnen. En voor mij is een ingestuurde bon een harde vraag naar een concrete woning uit de WoonWijzer. Ik kom hierop terug aan het eind van dit verhaal.
Onze 'marktscore' voor de hele stad is duidelijk: 10,4 gemiddeld voor elke aangeboden woning of zo men wil 9,2 'goede' reacties op elke woning gemiddeld. Op deze wijze, maar dan per wijk/straat of complex gesplitst, ontstaat een beter beeld van de gewildheid van een wijk/straat of complex.
Geeft dit niet een geflatteerd te hoog cijfer? M.i. niet, omdat als die persoon in ons eerdere voorbeeld die 26 bonnen/jaar stuurde een woning kreeg, hij ophoudt met bonnen sturen. In mijn optiek was hij een persoon die om hem moverende redenen heel graag en snel een andere woning wilde of als hij starter was, voor het eerst een woning wilde.
Het aantal ingestuurde bonnen door 1 huishouden is hiermee in feite een soort criterium voor de urgentie zoals de woningzoekende dat zelf ziet.
Statistisch komt dit goed, omdat er ook door toewijzing huishoudens uit het systeem raken die maar 1 bon opstuurden.
Marktpositie van woningen. (kaartjes blz. 35)
Hier wordt alleen het aanbod van woonbon woningen afgebeeld, gesplitst in eengezinswoningen en flats ed. M.i. was het beter geweest ook per wijk het totaal aantal corporatiewoningen te vermelden en het aanbod in percentages van het totaal aantal corporatiewoningen te geven. De cirkels lezen wat moeizaam af, hoewel tabel 7 op blz. 17 wat steun biedt qua aantallen aangeboden woningen/wijk. De percentages die daar bij staan, slaan niet op het percentage per wijk, maar op het percentage in het totale aanbod, zodat ook hieruit niet het totaal aantal corporatiewoningen/wijk is te halen. Een absoluut aantal leegkomende woningen per wijk zegt nl. weinig: 100 woningen in een grote wijk kan minder 'erg' zijn dan 25 woningen in een klein wijkje. (Gezien op wijkniveau) Het rapport concludeert zelf o.a. hier: "Het teruglopende aantal aangeboden woningen komt vrijwel geheel voor rekening van de meergezinswoningen. Het aanbod eengezinswoningen bleef nagenoeg gelijk."
CONCLUSIE: Vanuit een flat ging men in 1999 minder vaak verhuizen en bleef wat meer 'zitten'. Als een van de wijken met "de meeste geadverteerde woningen" wordt Heechterp genoemd. Hier wordt in feite wel weer gesuggereerd dat ook naar het totaal aantal woningen in een wijk wordt gekeken, terwijl in een percentage uitgedrukt t.o.v. het totale aanbod in 1999 het aanbod uit Heechterp maar 7,5% uitmaakt ofwel 213 woningen.
Nogmaals: Een percentage/wijk was duidelijker geweest.
Op blz. 37 wordt de 'marktscore' afgebeeld van de eengezinswoningen. Met de nodige slagen om de arm m.b.t. dit begrip (zie het voorgaande) valt het me op dat het 'centrum' in 1997 een 'marktscore' van meer dan 10 zou hebben gehad en nu minder dan 1...
Dat wordt sloop op termijn van het centrum???
Het gebied Groningerstraat-Noord scoorde in beide jaren ook zo slecht, maar laten daar nu vooral koopwoningen staan...
Op blz. 39 volgen kaartjes over de flats: Opvallend is dat in 1997 de 'marktscore' gestegen is in het Valeriuskwartier en in Nylân ook.
Terug naar de 'marktscore' en de tabellen op blz. 45 en 46. Het gaat hier niet om de gemeente, maar om de stad Leeuwarden. Werden in de gemeente 1758 woonbonwoningen aangeboden, in de stad zelf waren dit iets minder, nl. 1708 stuks in 1999. (1904 in 1997) Over de stad zelf ligt het gemiddeld aantal ingestuurde bonnen/woning iets hoger dan in de gemeente als totaal. Was het daar 10,4 in 1999, in de stad zelf was dit 10,48 over alles. (Eengezinswoningen plus flats) Details:
Als deze 2 overzichten betrouwbaar zijn, dan nu onze marktscore per wijk:
Eengezinswoningen/de top-10:
Helemaal onderaan: Vrijheidswijk gemiddeld 2,1 bonnen/woning. Hier werden 54 woningen aangeboden. Maar toch nog altijd meer vraag dan aanbod...
De Transvaalwijk, Schieringen, Camminghaburen en Westeinde kenden helemaal geen aanbod van woningen waarvoor je een woonbon moest sturen.
Flatwoningen/de top-10:
Op de laatste plaats eindigde Aldlân met gemiddeld 2,0 bonnen/flat, maar hier werd ook maar 1 flat aangeboden via het woonbonnensyteem...
Dus dit zegt weinig. Wat opvalt, is dat vooral de goedkopere flats populair zijn en niet zozeer de duurdere flats in de 'grote' flatwijken zoals
Bilgaard, Vrijheidswijk en Heechterp. Van deze drie doet Heechterp het nog het beste (is de goedkoopste!) met gemiddeld 5,4 bonnen/flat en Bilgaard als duurste van de drie het slechtste met 2,3 bonnen per flat.
Hierbij moet wel aangetekend worden dat de meeste flats boven de ¦650,- in de vrije sector aangeboden worden en op deze wijze niet in beeld komen.
SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN:
secretariaat Vereniging PEL