LEEUWARDEN - 21-8-2000 Al weer enige tijd terug bracht de gemeente Leeuwarden haar jaarlijkse rapport uit in het kader van haar 'Wijksignaleringssysteem', deze maal onder de titel: "Cijfers voor wijken".
Het gaat hierbij om allerlei cijfers op wijkniveau en op thema. Dit aan de hand van een eind 1999 aan 9000 huishoudens toegezonden enquête waarvan de vragenlijst en het resultaat per vraag overigens niet in het rapport is terug te vinden. (In vakjargon heet dit: 'Uitdraai rechte tellingen')
De thema's: Bevolking, werk, opleiding en inkomen, wonen en verhuizen, woonomgeving, veiligheid en 'dienstverlening van de gemeente'.
Op wijkniveau worden behandeld: Bevolking, woonomgeving en veiligheid en woningmarktpositie. Omdat het een dik rapport is, is het ondoenlijk in dit bericht om alles uitputtend door te nemen. Ik beperk me daarom tot een aantal opvallende zaken die m.i. met name verband kunnen houden of kunnen gaan houden met het thema 'Stedelijke Vernieuwing' en de door B&W gewenste massale sloop van vooral goedkopere huurwoningen.

WONEN EN VERHUIZEN (algemeen)
Het rapport stelt dat er na jaren oplopende leegstand medio 1999 sprake was van een daling naar een niveau licht boven de leegstand van 1 januari 1997. Ook zou het aantal reacties per leegkomende huurwoning weer wat hoger zijn geworden, wat weer haaks staat op het gestelde in het Jaarverslag 1999 van de Centrale Registratie Woningzoekenden 1999. Daarin heette het dat de vraag naar huurhuizen was afgenomen.
Het rapport stelt verder: "Wat betreft woonlasten en verhuisredenen zijn er geen bijzondere verschuivingen geweest, vooral minima kampen als percentage van het netto inkomen met hoge woonlasten."
Over die leegstand nog het volgende:

Uit het Jaarverslag 1999 van BWL; voorwoord van directeur-bestuurder Henk Deinum een citaat:

"Terugblikkend op de afgelopen jaren, waarin de Stedelijke Vernieuwingsplannen steeds meer vorm kregen, moet hoe dan ook vastgesteld worden dat monitoring van evident belang is gebleken. Daar waar nog een paar jaar geleden werd verwacht dat de toen geldende leegstand van huurwoningen alleen maar zou toenemen, kan nu vastgesteld worden dat er bijna sprake is van een historisch dieptepunt (wat gevoelsmatig beter hoogtepunt zou kunnen heten...)."
Einde citaat.

De corporatie zelf (BWL) spreekt over 'een historisch dieptepunt' en dat is toch wel iets anders dan hoe dit rapport de huidige lage leegstand beoordeelt...

Bevolking (algemeen)
De gemeente Leeuwarden zou op 1-1-99 88762 inwoners hebben gehad, op 1-1-98 88551 en op 1-1-90 85570 personen. Overigens geeft de gemeente Leeuwarden als cijfers in haar Jaarverslag 1999 andere cijfers: 88887 in 1999 en 88762 mensen in 1998. Vermoedelijk gaat het dan gezien het bovenstaande om cijfers per 31-12 van elk jaar. Per 1-1-2000 zou de gemeente Leeuwarden dan 88887 inwoners hebben geteld.
Gesteld wordt o.a. dat er de laatste jaren een opmerkelijke groei zichtbaar is geweest van de groep jongeren tussen de 15 en 19 jaar. De verklaring wordt gezocht in de toename van het aantal studenten in de stad. Dit is in tegenspraak met de eerdere verhalen van gemeentezijde en sommige corporaties dat het aantal studenten zou gaan afnemen of op z'n minst zou stabiliseren.
Meestal werd dat dan aangevoerd om te motiveren dat er voor hen qua huisvesting niks hoefde te gebeuren of dat er rustig een splitlevel flat plat kon. (Zeer gewild en bruikbaar woningtype voor studentenhuisvesting.)
Daarom is het extra zorgelijk dat de gemeente en met name NWF (Nieuw Wonen Friesland, een fusie van Stichting Volkshuisvesting en Woonservice 94) alle splitlevels wil slopen in Jan Evenhuisstraat en Mariniersespel en dat BWL over hun splitlevels aan de Annie Westlandstraat praat met de gemeente, waarbij directeur Deinum van BWL al heeft gezegd dat in elk geval de S8 Annie Westlandstraat plat gaat.

Gezinssamenstelling (algemeen)
Ook een punt dat door de gemeente nauwlettend wordt gevolgd. Reden: Complete gezinnen zijn o.k., eenouder gezinnen en alleenstaanden zijn 'eenzijdig'.
Een 'bovengemiddeld' aantal alleenstaanden kan voor de gemeente een sloopargument zijn, uiteraard samen met een reeks aangevoerde argumenten.
Dat argument alleen aanvoeren zou te doorzichtig zijn...
Het rapport stelt dat er in Leeuwarden 51.570 huishoudens zijn en dat 62% hiervan alleenstaanden zijn. Bij 22% van de huishoudens gaat het om gezinnen met kinderen en bij 5% om eenouder gezinnen. Bij deze percentages moet aangetekend worden dat het rapport op een andere manier de huishoudenssituatie telt dan dat wij dat gedaan zouden hebben.
Gesteld wordt nl.: "Uitgangspunt hierbij is de bevolkingsregistratie van de gemeente. Alleenstaanden zijn daarbij personen die bij Burgerzaken ingeschreven staan waar geen (eigen) kinderen of officiële partner (door huwelijk of geregistreerd partnerschap) staan geregistreerd. Een samenwonend stel (zonder kinderen) of een groep studenten die een huis delen behoren tot de categorie alleenstaanden in deze publicatie." Einde citaat.

Conclusie: Ook de ongehuwd samenwonenden zonder kinderen worden als alleenstaanden meegeteld en zij behoren kennelijk ook tot de minder gewenste bevolkingsgroepen. Dat 'kennelijk' berust op het hele sloopbeleid zoals de gemeente dat thans voert en waarbij het vooral de hoogbouw is, waar toch veelal de meeste kleine huishoudens wonen, en de oudere kleine eengezinshuisjes (Vegelinbuurt!) waar de klappen vallen.
Een betere opzet was geweest om domweg (als je toch wat wilt geven qua cijfers) via de GBA een uitdraai op huisnummer te maken en het aantal mensen dat op 1 huisnummer staat ingeschreven. Bv. 55% van de woningen wordt bewoond door 1 persoon enz. krijg je dan als resultaat. En hoe de huishoudensvorm dan is (gehuwd, samenwonend of eenouder gezin of studenten) doet er niet toe.

Het rapport ofwel de gemeente vindt het belangrijk of in een wijk een 'bovengemiddeld' aantal alleenstaanden woont of een 'beneden gemiddeld' aantal gezinnen.
Ze concluderen dan dat een 'bovengemiddeld' aantal alleenstaanden woont in Heechterp, Schieringen-Zuid, Schepenbuurt, Valeriuskwartier, 't Vliet (Molenpad/Zeeheldenbuurt/Welgelegen), Achter de Hoven/Vegelin en Binnenstad.
De binnenstad is een geval apart, maar voor de rest betekent dit een sloop-waarschuwingslamp voor delen van deze wijken; een ruwe indicatie op termijn. Onder 'bovengemiddeld' verstaat de gemeente dan: 72% alleenstaanden (en ongehuwd samenwonenden zonder kinderen) of hoger. De wijken Bilgaard en Vrijheidswijk hebben een 'gemiddeld' aantal alleenstaanden, waarmee wordt bedoeld: Tussen de 52 en 72 procent. Opvallend is dat de Wielenpôlle een 'boven gemiddeld' aantal gezinnen telt, d.w.z. meer dan 22 procent en dat we toch ongerust zijn over deze wijk.
De gemeenteverhalen waren in het recente verleden: De 'ontsluiting' van de wijk moet beter, de wijk ligt te geïsoleerd enz.
Bedoeld werd o.i.: In deze buurt wonen volgens ons als gemeente teveel 'aso' gezinnen waar wij als overheid onvoldoende greep op hebben en daarom moeten we zien of we die lui op termijn niet wat uit elkaar kunnen drijven door bv. gedeeltelijke sloop ed.
N.B.: Dit zijn niet meer dan trends en richtingen zoals we in de loop van de tijd uit raadsstukken en commissiestukken hebben gehaald; ruwe indicaties.

Werk,opleiding,inkomen (algemeen)
Gesteld wordt: In 1998 waren er 49842 banen van 15 uur/week of meer. Maar: 57% van de Leeuwarder arbeidsplaatsen wordt bezet door mensen die niet in Leeuwarden wonen. (Daar komt dus de heuse ochtend- en avondspits vandaan) Een kwart van de 'werkzame' Leeuwarders had echter weer werk buiten de stad.

De werkloosheid:
Hier hebben ze het over betaald werk, niet over eventueel onbetaald werk. Het heet: In Nederland nam de werkloosheid af tot 8% per 1-7-99, maar in Leeuwarden bleef de werkloosheid hoger dan in de provincie Friesland en dubbel zo hoog dan in geheel Nederland, nl. 16% per 1-7-99.
Deze cijfers zijn op basis van het percentage 'niet-werkende werkzoekenden' die geen werk hebben voor meer dan 12 uur per week en die ingeschreven staan bij een arbeidsbureau. Verder zouden er per 100 arbeidsplaatsen 1,4 vacatures zijn. Dat cijfer kwam van het RBA. (Regionaal Bureau Arbeidsvoorziening)

Mensen in de bijstand:
Op 1-1-96 zouden er 5853 bijstandsgerechtigden zijn geweest en op 1-7-99 ongeveer 1000 minder. Dat klinkt mooi, maar wat voor werk kregen zij dan en gingen ze er echt op vooruit?
Denk aan de 'armoedeval-problematiek', de 32-uur WIW-baantjes ed. Op de totale bevolking daalde volgens een grafiek het aantal mensen dat maandelijks maar 1000 tot 1800 te besteden had van ongeveer 18 procent tot ongeveer 16 procent. Het rapport stelt dat er sprake is van een bescheiden positieve trend, maar ik ben van deze verbetering qua inkomenspositie niet erg onder de indruk. Het blijft m.i. marginaal. Zet ik daartegenover: De jaarlijkse stijgingen qua huur en additionele lasten (OZB, Waterschappen, Afvalstoffenheffing) dan is die verbetering m.i. al lang en breed weer opgesoupeerd...

De 'arme' wijken:
Het rapport stelt dat de lagere inkomens 'zich concentreren' in de Vrijheidswijk, Heechterp en Schepenbuurt. Gesteld wordt: "In deze wijken moet 60 tot 80% van de huishoudens met een laag inkomen rondkomen. Ook de buurten Bilgaard, het Valeriuskwartier, Achter de Hoven/Vegelin, de binnenstad, Wielenpôlle, 't Vliet, Schieringen-Zuid en Nijlân kennen relatief grote groepen huishoudens met een laag inkomen."
Het idiote beleid van de gemeente m.b.t. Stedelijke Vernieuwing is er nu op geconcentreerd om delen van 'arme' wijken te slopen en daar veel duurdere koopwoningen voor in de plaats te zetten.
Het smoesje is dan dat 'een gemengde' wijk beter is. Dat uit diverse onderzoeken blijkt dat een 'gemengde wijk' helemaal niet goed loopt sociologisch gezien, mag niet deren, dat er straks gewoon een tekort aan goedkopere woningen ontstaat ook niet, dat straks sprake zal zijn van 'stille armoede' in wijken met dure huurwoningen (de WBC zal de mensen toch ergens moeten herhuisvesten na sloop) ook niet, dat dat weer leidt tot meer huisuitzettingen en verdere toename van het aantal daklozen en probleemsituaties in de stad ook niet enz. Wij als gemeentebestuur hebben de oorlog verklaard aan al die klojo's die het NU nog wagen om arm te zijn, werkloos te zijn, ongehuwd te zijn, alleenstaande te zijn enz.
Kortom: Dit is pure 'klassenstrijd' anno 2000, niet alleen op basis van economische klasse maar ook op huishoudensvorm, etniciteit enz. (Het rapport volgt ook nauwlettend de bevolkingssamenstelling per wijk op etniciteit)

WONEN EN VERHUIZEN (algemeen)
Het rapport herhaalt nog maar eens het gemeentebeleid: "Voor de periode 1999-2004 (NB.: Dit heet fase 1 SV. Fase 2 loopt van 2005-2010 en dan volgt de grote sloopaanval op oudere wijken rondom de binnenstad) is de volgende ontwikkeling in het woningbestand gepland: 2250 tot 2900 huurwoningen minder, 4300 tot 5700 koopwoningen meer. De ontwikkeling moet tot stand komen door sloop en verkoop van huurwoningen en de nieuwbouw van, voornamelijk, koopwoningen."
Dit is gehaald uit de gemeentelijke 'Kadernota' van december 1999. Nu loopt die verkoop van bestaande huurwoningen niet zo hard, dus qua aantallen zal dat geen zoden aan de dijk zetten. Wordt bv. het Rode Dorp verkocht aan de zittende huurders dan stijgt het aantal koopwoningen met 132 als alles verkocht is en daalt het aantal huurwoningen ook met 132. Een dergelijk proces duurt echter wel enige jaren (onderhandelen, vaststellen wat er opgeknapt moet worden, uitvoeren opknapbeurt en daadwerkelijke verkoop) zodat dat verminderen van het aantal huurwoningen voornamelijk door sloop zal plaats vinden. Tenzij uiteraard de gemeente haar beleid wijzigt, maar ALS dat gebeurt is het gezien ervaringen uit het verleden meestal te laat en resteert een ach-en-wee geklaag plus uiteraard een smeekbede richting Rijk om... geld.

Woningtypen:
Een van de sloopcriteria is niet alleen de eenzijdige bevolkingssamenstelling, maar ook de woningen waar die 'eenzijdige' bevolking woont. Daarom houdt het rapport ook het 'eenzijdige woningbestand' scherp in de gaten.
Natuurlijk gaat het hier niet om het eenzijdige aanbod van vrijstaande villa's aan de Harlingerstraatweg of de eenzijdige woningvoorraad aan bungalows langs het Van Harinxmakanaal, want daar wonen de gezinnen met geld, de steunpilaren van onze stad.
"Cijfers voor wijken" stelt: "Het woningaanbod bestaat in Leeuwarden vooral uit tussenwoningen en flatwoningen. Wanneer we kijken naar de diversiteit van het type woningen op buurtniveau valt op dat een groot aantal buurten een eenzijdig tot zeer eenzijdig aanbod van flatwoningen kent.
Tussenwoningen vormen minder vaak de hoofdmoot van het woningaanbod in een buurt, hoewel het toch het meest voorkomende woningtype in Leeuwarden is." Einde citaat.

Nu zou je zeggen, dat indien de bevolking zo 'eenzijdig' is samengesteld, het wonderbaarlijk goed uitkomt dat het woningbestand ook eenzijdig is, als vraag/aanbod maar goed aansluiten, maar dat is uiteraard in strijd met het gebod: "Gij zult gemengd wonen qua huishoudensvorm en qua woningtype."
Ja, maar ik wil zelf kunnen kiezen, zou daar tegenin gebracht kunnen worden. Nou nee, dat kan/mag niet: De overheid kiest voor u! Je zou ook zeggen dat indien 'tussenwoningen' het meest voorkomende woningtype zijn en 'een groot aantal buurten een eenzijdig tot zeer eenzijdig aanbod van flatwoningen kent' er een klein aantal buurten is, dat een 'eenzijdig tot zeer eenzijdig' aanbod kent van 'tussenwoningen'. Per slot moeten die dingen dan toch ergens te vinden zijn...
Maar: Het 'zeer eenzijdige' aanbod qua 'tussenwoningen' is in het rapport in de relevante grafiek (op blz. 17) niet te vinden...
Een van de vele indicaties dat het geen 'neutraal' rapport is, maar mede een 'politiek' bedoeld rapport, vooral ter beïnvloeding van de mening van de Raadsleden. Nu ja, er zijn kleine leugens, grote leugens en statistieken...

Het rapport stelt: Een 'zeer eenzijdig' woningaanbod qua flats, d.w.z. 70% of meer van de woningen bestaat uit 1 type, is te vinden in Heechterp, Schieringen-Zuid, Valeriuskwartier en Nijlân. Iets minder 'erg', maar nog steeds 'eenzijdig' (50-70% bestaat uit flats) zijn de wijken: Schepenbuurt, binnenstad, Vrijheidswijk en Bilgaard.
Waar dan al die flats staan in de binnenstad of het moesten wat blokjes HAT-eenheden uit de tachtiger jaren zijn in vooral Binnenstad-Noord, zou ik niet weten...
Uiteraard kan het zijn dat de gemeente die woningen het liefst meteen gesloopt ziet vanwege de kostbare en zeldzame bouwgrond voor hun vriendjes; de projectontwikkelaars. Alleen Lekkum en de Transvaalwijk komen er goed af, want "geen enkel type woning maakt meer dan 30% van het bestand uit."
Laat ik nu altijd gedacht hebben dat afgezien van het verbouwde Diaconessenhuis complex het in de Transvaalwijk overwegend gaat om eengezins-koopwoningen...
Kortom: Op sommige punten is het rapport onbetrouwbaar en leugenachtig.

Economische waarde woningen:
Ook dit wordt goed in de gaten gehouden: Ook hier wordt het criterium "eenzijdig" gehanteerd, in de zin van "veel goedkope woningen in 1 wijk". Dat laatste is natuurlijk 'slecht' en vormt een sloopargument.
Let wel: Het gaat hier over zowel huurwoningen als koopwoningen. Dit houdt in dat ook na de Vegelinbuurt (goedkopere koopwoningen) verdere aanvallen zijn te verwachten op goedkopere koophuizen...
Het rapport stelt: Zeer 'eenzijdig' qua woningprijsklasse wil zeggen dat 70% of meer van alle woning in een buurt in 1 prijsklasse zit. De gehanteerde prijsklassen zijn: Tot 60 mille, van 60-80 mille, van 100-150 mille en van 150-250 mille. Let op het vreemde verschil qua 'bandbreedte' in 1 prijsklasse. De gegevens zijn afkomstig uit de OZB-taxatiewaarden op peildatum 1-1-94.
Men geeft wel toe dat sindsdien de woningen behoorlijk in prijs zijn gestegen, maar de indeling in waardeklassen zal daarop volgend jaar ongetwijfeld worden aangepast. Stel je voor dat je dan moet constateren dat er geen koophuizen meer zijn in de goedkope prijsklasse zodat je die woningen niet meer bij je valse berekeningen van het z.g. overschot aan goedkopere woningen kunt betrekken...
Overigens bestaan er m.i. al enige jaren niet of nauwelijks koophuizen meer beneden de ¦100.000,- of het moet in de Vegelinbuurt zijn. Maar laat die nu net 'plat' moeten...
En reken er ook op dat een koopwoning van ¦100.000,- een huisje is met gebreken, waar de aannemer eerst maar even beter langs kan komen...
Volgens de rapportage vinden we qua waardeklasse tot 60 mille een 'zeer eenzijdig' woningbestand in Heechterp, Schieringen-Zuid, Valeriuskwartier, Wielenpôlle en Schepenbuurt, terwijl Binnenstad, Oldegalileën, Bloemenbuurt, 't Vliet en Achter de Hoven/Vegelin toch nog een 'eenzijdig' woningbestand hebben met z.g. waarden tussen de 60 en 80 mille per woning.
Huizum-West, Nijlân en Vrijheidswijk heten 'redelijk divers', zodat onverwacht de wijk waarvoor de grootste sloopplannen bestaan toch nog een plusje haalt. Gelukkig zijn daar weer andere sloopsmoezen voor bedacht...
Wat voor flauwekul dit is, blijkt bv. uit de wijk Goutum, die als 'redelijk divers' qua prijsklasse scoort. Hoezo divers? Hier staan volgens hun niet meer actuele OZB-bestand woningen waarvan de 'meest voorkomende waardeklasse' tussen de 150-250 duizend gulden ligt. Maar: Dat gaat maar om 30 tot 50 procent van de woningen.
Dan zou je zeggen dat minstens de andere helft daarbuiten moet vallen, maar beneden de anderhalve ton is er m.i. in deze wijk toch echt niks te vinden, terwijl de waarden boven de 2,5 ton kennelijk voor de redelijke diversiteit zorgen...
Mooiste voorbeeld is echter de Oranjewijk: Meest voorkomende waardeklasse heet hier te zijn: Tussen de 150-250 mille.
Gesteld wordt: Geen enkele waardeklasse maakt meer dan 30% van het bestand uit. Laten we zeggen dat die waardeklasse van 150-250 mille precies 30% uitmaakt van het bestand. Dan moeten we nu naarstig op zoek naar die 70% aan huizen in de Oranjewijk die een OZB-waarde moet hebben die hoger moet zijn dan 250 mille of lager dan 150 mille. M.i. zit er hier geen leven beneden de 1,5 ton, dus moet die 70% wel boven de 2,5 ton zitten. En hier zit de fout: Boven de 2,5 ton had men ook waardeprijsklassen moeten maken (in schema op blz. 18) Het is duidelijk dat 'eenzijdigheid' slechts gekoppeld wordt aan armere wijken, terwijl van de rijkere wijken het valse beeld wordt opgeroepen dat dit qua OZB-waarden tenminste 'redelijk diverse' wijken zijn...

Leegstand:
Ook hier de nodige misleiding: Het heet dat op 1-1-97 1755 woningen leeg stonden en op 1-1-99 2092 woningen. Het heet ook dat in de loop van 1999 de leegstand is teruggelopen tot iets boven het niveau van 1997. Maar het heet dat procentueel de leegstand over het totale woningbestand steeg van 4% over 1997 tot 5% over 1998 en 1999. Maar dat gaat dan om peildatum 1 januari. Het rapport stelt dat per 1 juli 1999 de leegstand in het totale woningbestand nog 1887 woningen was. Let wel: Over het TOTALE WONINGBESTAND, dus INCLUSIEF de koopwoningen. En hier worden dan de sloopsmoezen o.a. mee beargumenteerd. Principieel is dit gewoon fout om verschillende redenen:

1. Even langs een makelaar leverde op: Te koop in Camminghaburen ongeveer 40 woningen, in Aldlân-Oost ong. 15 en in Aldlân-West ong. 7 woningen. Dat was nog maar 1 makelaar. Degene die dit even voor ons deed merkte op dat hij in deze wijken zelf diverse woningen langdurig te koop ziet staan.

2. De Leeuwarder Courant merkte onlangs in haar bericht over het Jaarverslag van de Centrale Registratie Woningzoekenden nogmaals op dat volgens een rapport van Aedes (febr. 2000) de leegstand in de huurwoningen van de woningcorporaties op 1-1-2000 was gedaald van 2,46 tot 0,75 procent. Dat is een historisch dieptepunt. Wij achten de cijfers van Aedes-Friesland betrouwbaar omdat dit de eigen afdeling is van de eigen landelijke koepelorganisatie van de gezamenlijke woningcorporaties in Nederland. Wij houden het er op, dat gezien het feit dat de corporatie niet kan werken met het GBA ofwel het Bevolkingsregister, de corporaties hun cijfers uit hun eigen verhuuradministratie halen. Wij achten deze administratie betrouwbaar omdat de corporatie er alle belang bij heeft om dit betrouwbaar te houden.
Als ze immers zelf niet meer weten wat ze hebben verhuurd en wat niet, is het einde nabij...

3. Het rapport geeft toe: "Let wel, hierbij wordt leegstand conform de CBS-definitie opgevat als een woning waar op een bepaalde peildatum volgens de registratie van burgerzaken niemand staat ingeschreven.
Registraties van de woningbouwcorporaties geven ten gevolge van de definitie-verschillen veelal andere (lagere) uitkomsten te zien met betrekking tot leegstand." Einde citaat.

Onze conclusies: Als je leegstand als argument gebruikt om huurwoningen van corporaties te slopen, is het onjuist om de leegstaande koopwoningen daarbij te betrekken. Dat is vooral de gemeenteraad op het verkeerde been zetten.
Wij achten cijfers uit de verhuuradministratie van de WBC's betrouwbaarder dan de registratie van burgerzaken. Degenen die zich niet laten inschrijven vallen buiten beeld en administratief staat de woning leeg. Reken maar niet dat een corporatie iemand in een woning laat gaan zonder huurcontract en zonder hem vanuit de huuradministratie elke maand een accept-giro te sturen...
Gezien de Aedes-cijfers zit er nauwelijks leegstand meer bij de WBC's. Door de 'vervuiling' bij het GBA is het totale leegstandscijfer voor alle woningen te hoog. Alles bij elkaar genomen (punt 1,2 en 3) is de conclusie dat 'de leegstand' voor het grootste deel zit bij koopwoningen in de wat duurdere wijken. Wij vinden niet dat daaraan een sloopargument ontleend mag worden om corporatiewoningen te slopen of goedkopere koopwoningen. Of gaat het er ook om de eigenaren van goedkopere koopwoningen te dwingen een duurdere koopwoning te kopen?!
Of is er sprake van een onheilige alliantie tussen B&W en de makelaars plus de projectontwikkelaars voor de vrijkomende grond?
Wij zijn van mening dat leegstand in koopwoningen vanzelf door 'de markt' wordt opgelost. Staat de woning te lang leeg, dan zal de eigenaar die al in een andere woning zit, toch wat omlaag moeten met z'n prijs. De rente van een overbruggingskrediet is nl. ook niet alles...
Wij denken dat veel mensen die wilden kopen inmiddels gekocht hebben: Beide tweeverdieners hard aan het werk voor hun top-hypotheek... Maar dat betekent wel, dat het voor hen voor vele jaren uit met de pret is. Zij zijn 'voorzien' voor een lange periode.

Op 16-8-2000 meldde TeleText op gezag van het CBS: Het aantal hypotheken dat is afgesloten in het tweede kwartaal van 2000 is 29% lager dan in dezelfde periode vorig jaar. Het aantal 'oversluitingen' halveerde zelfs. Dit zijn tekenen dat er minder kopers zijn en de koopprijzen te hoog zijn geworden voor velen. De lagerbetaalden blijven zitten in een huurwoning en anderen wachten af tot het tij keert in een duurdere huurwoning. We denken dat zeker in Leeuwarden, traditioneel toch een stad met gemiddeld veel armere inwoners, de kopers 'op' raken. Hiermee 'breekt' de door B&W zo gewenste 'verhuisketen' van huur naar koop en van koop naar dure koop; lees: Zuiderburen.

Populariteit huurwoning:
Het heet dat er een lichte stijging is van het aantal reacties per huuropzegging. (Krantje Woonwijzer CRW geeft staatjes met aantal ingestuurde bonnen van woningzoekenden per woning) Dat is tegenstrijdig met het jaarverslag 1999 van de Centrale Registratie Woningzoekenden dat stelde dat de vraag naar huurhuizen opnieuw was afgenomen.
In het rapport 'Cijfers voor wijken' waar we het nu over hebben, wordt echter gesteld: "Daarnaast lijkt het of de vraag naar huurwoningen over zijn dieptepunt heen is." Volgens het rapport lag het gemiddeld aantal reacties per huuropzegging op 6 stuks per leeggekomen woning (eerste helft 1999) en kwamen er een 'bovengemiddeld' aantal reacties binnen voor een woning in de wijken: Valeriuskwartier, Oldegalileën, Vogelwijk/Muziekwijk, Achter de Hoven/Vegelin, Huizum-West, Vosseparkwijk en 't Vliet. Dat was ook al zo met deze buurten in 1998.

De woonduur in wijk en buurt:
Volgens het rapport daalt de gemiddelde woonduur. Zo nam volgens een grafiekje het aantal mensen dat langer dan 10 jaar in een bepaalde woning woonde, af van ong. 38 tot 36% en steeg het aantal mensen dat korter dan 1 jaar op een bepaald adres woonde van 10 tot 13%. Dit is ook nog bekeken per wijk of buurt. Goutum wordt als opvallend voorbeeld genoemd van een wijk waar eerst veel inwoners wel 10 jaar of langer woonden, maar waar nu het aantal 'kortwoners' tot boven het gemiddelde zou zijn gestegen. Maar in het staatje dat hierbij staat (blz. 21 rapport) staat in de kolom 'boven gemiddeld 1999' Goutum niet genoemd, maar bij 'beneden gemiddeld 1999' en 'bovengemiddeld 1997'. Dat klopt dus niet met de tekst, zodat onduidelijk blijft hoe het nu echt zit.

Woonlasten:
Dit is een belangrijk gedeelte in het rapport als je wilt weten of er nu wel of niet gesloopt moet/kan worden. In het bijbehorend grafiekje (blz. 22) worden o.a. de woonlasten van de lage inkomens in beeld gebracht.
Een laag inkomen is volgens het rapport ¦2250,- netto per maand of lager, zonder de eventuele kinderbijslag. Pakweg eenderde deel van de lage inkomens geeft 30 tot 40 procent van het netto inkomen uit aan woonlasten en 22% van deze groep mensen zelfs 40-50%. terwijl 20% van de lage inkomens meer dan de helft van het netto-inkomen kwijt is aan woonlasten... Slechts 5% van de mensen met een laag inkomen heeft een min of meer 'normale' huurquote/woonquote van 10-20%...

De letterlijke vraag was: "Wat is het percentage van uw netto (gezamenlijk) huishoudinkomen (excl. kinderbijslag) dat u kwijt bent aan maandelijkse woonlasten (dat is huur of hypotheek met aftrek van huursubsidie of het belastingvoordeel plus gas, water, licht en eventuele service-kosten)?" Einde citaat.

Hoe zit dit gerekend over de hele Leeuwarder bevolking? Het rapport stelt dat bijna eenvijfde deel van de Leeuwarder bevolking meer dan 40% van zijn netto inkomen besteedt aan woonlasten. Uit de grafiek blijkt dat in 1999 een kwart van de bevolking 30-40% uitgaf aan woonlasten, 11% gaf 40-50% uit aan woonlasten en 7% meer dan de helft...

Verhuisredenen:
Gesteld wordt dat net als in 1997 een kwart van de mensen concrete plannen heeft om binnen twee jaar te verhuizen. Maar wat heet 'concreet'? Wat is precies gevraagd? Men had de vragenlijst in het rapport af behoren te drukken! Nu zegt dit niet al te veel.
Over de verhuisredenen is een grafiekje gemaakt (blz. 22) Voornaamste reden is 'de woning zelf' bij eenderde deel van degenen met 'concrete plannen' terwijl voor 14% elk de redenen 'werk/studie' en 'persoonlijke redenen' worden opgegeven. Opvallend is dat van de mensen met 'concrete plannen' slechts 10% opgeeft dat de reden is, dat ze van een huur naar een koopwoning willen.
Zoals bekend wil de gemeente slopen in Bilgaard, m.n. de hele Stijl/Meenthe en op termijn nog meer, bv. de 7-hoog flat in De Kei. In o.a. Bilgaard is echter het aantal mensen met verhuisplannen afgenomen.

Voorkeur woningtype:
Vooral hier wreekt zich het gebrek aan een koppeling tussen het inkomen en de woonwens. Uiteraard is de vrijstaande woning het meest gewild; eenderde deel van de ondervraagden wenste zo'n woningtype, terwijl een appartement/galerijflat met 16% op de tweede plaats kwam en een gedeelde derde plaats met elk 14% toeviel aan de 'twee onder 1 kap woning' en de hoekwoning.
Logisch eigenlijk, want wonen in een hoekwoning is qua situatie in feite gelijk: Niet 2 buren maar slechts 1 buur. Maar kennelijk ziet het rapport hier het probleem ook, want gesteld wordt: "Wanneer we kijken naar de prijs die men voor een koopwoning zou willen betalen is de wens van een vrijstaande woning niet altijd even realistisch."
Maar wat men dan wel wilde betalen blijft duister, want dat wordt weer niet genoemd...

Voorkeur woonplaats:
Gesteld wordt dat iets meer dan 30% van de inwoners 'met concrete verhuisplannen' Leeuwarden zou willen verlaten. Waar willen ze dan heen?
Volgens de grafiek (blz. 23) wil 16% Friesland verlaten, 8% wil in de aangrenzende gemeenten wonen en 7% in de rest van de provincie Friesland.
Waarmee weer eens bewezen is dat het verhaal: De mensen met geld gaan allemaal weg naar de aangrenzende gemeenten, gewoon niet klopt! Uit andere gegevens bleek al eerder dat die 16% die Friesland wilde verlaten, dat v.nl. deed vanwege het werk en verder niets.
Kortom: Wil je mensen vasthouden, dan zul je moeten inzetten op het van elders hier naar toe halen van werkgelegenheid. Zo niet, dan sloopt en bouwt Leeuwarden zich gewoon kapot, al zetten ze woningen neer van een miljoen per stuk.

Verhuisplannen:
Een kwart van de ondervraagden had dus concrete verhuisplannen waarbij we niet weten hoe concreet 'concreet' is. Dertig procent van hen wilde de gemeente Leeuwarden verlaten en zeventig procent van hen wilde binnen Leeuwarden verhuizen. In 1997 was dat niet anders, stelt het rapport.
Maar of diegenen uit 1997 nu ook daadwerkelijk verhuisd zijn, blijft maar raden.

DE WOONOMGEVING
Dit hoofdstuk gaat vooral over parkeervoorzieningen, openbaar vervoer, verlichting, verkeersveiligheid, staat van onderhoud van voorzieningen zoals straatmeubilair enz. Maar de 'mooisten' willen we toch even noemen:

Contacten met buren en andere buurt-/dorpsbewoners:
Ook dit wordt nauwkeurig gevolgd... Je zou zeggen, waar bemoeit de lokale overheid zich mee, maar ook dit levert gegevens op waarmee later een buurt weer slooprijp geschreven kan worden.
Onheilspellend wordt gemeld: "Daarnaast zijn er meer buurten met een negatieve ontwikkeling in het aantal sociale contacten dan buurten die een positieve ontwikkeling laten zien."
Zelfs twee overzichten (blz. 31) worden hier aan gewijd: "De ontwikkeling van het contact met de buren" en "de ontwikkeling van het contact met andere dorps/-buurtbewoners". Ik word hier wat misselijk van en stel bij deze de gemeente dan ook voor, om voortaan ook de ontwikkeling van sexuele contacten met andere buurtbewoners maar te 'monitoren' en 'in kaart te brengen'. Dan hebben we 'het plaatje' tenminste maar 'compleet'.

Verder zijn ook nog de 'deelname activiteiten buurtvereniging' in kaart gebracht, de 'wijze waarop men met elkaar omgaat in de buurt', het antwoord op de vraag of de ondervraagden de buurt 'vooruit' of 'achteruit' vonden gaan en de 'buurtbinding'.
Gesteld wordt dat bewoners van de 'slechtere buurten' minder 'binding' met 'hun' buurt hebben dan de overige bewoners van Leeuwarden. Een 'slechtere buurt' is dan een buurt waarbij de ondervraagden vonden dat de buurt 'achteruit' is gegaan.
In feite is dit grote flauwekul:

1. Er wordt niet omschreven wat dan concreet vooruitgang of achteruitgang precies is.
2. Vooruitgang wordt 'gemeten' door te stellen dat meer dan 40% van de ondervraagden dat vindt. Als dus datgene wat niet wordt omschreven is vooruitgegaan volgens 40% of meer ondervraagden is er dus 'vooruitgang'...
   Dus: 60% ofwel de meerderheid bespeurde geen 'vooruitgang'.
   Mooie 'meterij' is dit...
   Hetzelfde verhaal geldt voor 'achteruitgang': Als meer dan 30% van de ondervraagden vindt dat de buurt 'achteruit' ging, dan is ie achteruit gegaan, ondanks dat dan kennelijk maximaal 70% vond dat de buurt niet achteruit ging...
3. Beweerd wordt dat 'de bewoners' gevraagd is of 'de buurt' vooruit of achteruit ging, wat dat dan ook maar precies mag betekenen. In werkelijkheid is de vragenlijst toegezonden aan 9000 huishoudens over de hele stad, waarbij het nog maar de vraag is of dit 'blind' gebeurt...

VEILIGHEID

Lokalisering misdrijven:
Ook prachtig om als argument bij sloopverhalen te gebruiken.
Gesteld wordt dat er in de tweede helft van 1998 3240 misdrijven werden geregistreerd. Hoeveel er werden opgelost staat er helaas niet bij.
Gelukkig kon 43% in een bepaalde wijk gelokaliseerd worden. Echter: Een echt heldere scheiding tussen de plaats waar de dader woonde en het slachtoffer wordt niet gegeven.
Zo heet het bv.: "Lawaai en woninginbraken konden bijna volledig in een bepaalde buurt gelokaliseerd worden." Voor wat lawaaioverlast betreft lijkt het me duidelijk dat daders en slachtoffer meestal vlak bij elkaar wonen, of het moet een verlaten auto zijn die ergens de hele nacht staat met de stereo nog knalhard aan en het raam open, maar bij woninginbraken wordt het al anders: Waar het slachtoffer woont is wel duidelijk, maar waar de dader woont niet altijd. Voorkomen moet worden dat een buurt een negatief stempel krijgt doordat er bv. veel wordt ingebroken.
Het beïnvloedt ook weer de vraag of de buurt 'vooruit' of 'achteruit' ging. (zie bij 'woonomgeving') Als ergens veel wordt ingebroken, behoort wellicht de conclusie te zijn dat het tijd wordt eens collectief, bv. door de woningcorporatie, iets te gaan doen aan woningbeveiliging.

Tenslotte: Er zijn nog meer hoofdstukken te vinden in het rapport, maar die laat ik maar rusten, evenals de overzichten per wijk. Leden van het PEL die belangstelling hebben, kunnen het gemeentelijke rapport uiteraard bij ons inzien.

Secretariaat Ver. PEL