Uit het blad 'Huis aan Huis' d.d. 15/1/2003.
Op 22/11/2002 berichtten we over een groot artikel in de Leeuwarder
Courant van 16/11/2002:
"Verkoopaktie 15.000 Friese huurhuizen"
en daarna over een aantal reacties op dat massale
uitverkoopplan van Corporatieholding Friesland, waar in Leeuwarden BWL
en Patrimonium onder vallen.
Zie o.a.: "Afbraak sociaal woningbouwbeleid
is begonnen"
Nu komt het blad 'Huis aan Huis' van 15/1/2003
met een bericht waaruit blijkt dat de plannen wel degelijk worden
doorgezet:
door Aleid Velthuis
LEEUWARDEN - Woonbedrijf Patrimonium en BWL biedt haar bewoners dit
jaar de 'Keuzewoning' aan. Zowel de zittende huurders als nieuwe
bewoners kunnen kiezen voor koop, huur of voor een vorm daar tussen. Dit
zal waarschijnlijk pas in de tweede helft van 2003 gebeuren, want de
plannen zijn nog niet helemaal uitgewerkt. Daarnaast moet de gemeente
toestemming geven een complex deels te verhuren en te verkopen en zijn
de daarvoor benodigde splitsingsvergunningen nog niet binnen.
Volgens
Marjan de Vries, coördinator Woondiensten bij Patrimonium Leeuwarden
zijn de verkoopplannen uitgelekt bij het aanvragen van de
splitsingsvergunningen in november vorig jaar.
[Deze aanvragen voor splitsingsvergunningen zijn door B. en W. nooit
openbaar gemaakt in die zin dat ze zijn afgekondigd in de gemeentelijke
mededelingenrubriek in het blad Huis aan Huis. Kennelijk hebben ze
leergeld betaald door de indertijd door o.a. het PEL gemaakte bezwaren
tegen de splitsingsvergunning voor de laagbouw in het Rode Dorp...
Helaas is het niet verplicht om deze aanvragen in het openbaar af te
kondigen. Het is echter wel verplicht om bij een dergelijke aanvraag de
gebruikers (huurders) van de woningen waar het om gaat een afschrift van
de aanvraag te sturen.
Dit staat in artikel 36 van de Huisvestingswet.
In artikel 37 van die wet staat vervolgens zijn/haar schriftelijke
bezwaren hiertegen aan B. en W. kan sturen.
Hiervoor heeft hij/zij 1
maand de tijd. Omdat de Huisvestingswet een 'lex specialis' is gaat in
dit geval deze procedure boven de algemene procedure zoals die staat in
de Algemene Wet Bestuursrecht, de AWB.]
Politiek Friesland reageerde bezorgd op de zogenaamde uitverkoop van
huurhuizen, omdat de huurmarkt al krap is. Hoewel het percentage sociale
woningbouw in Leeuwarden hoog is, komen voornamelijk starters moeilijk
aan een huurwoning.
[Het erge is dat CHF ook nog een nieuw woonruimteverdelings systeem wil
invoeren. Streefdatum invoering: 1 juli a.s. Ik ben bang dat dan ook het
zicht verloren gaat op de druk op de woningmarkt, die nu nog min of meer
valt af te leiden uit de toewijzingslijstjes met daarbij het aantal
ingestuurde bonnen in het blad WoonWijzer. Dat blad verdwijnt dan. Ook
bestaat er dan geen Centrale Registratie Woonruimteverdeling meer omdat
er dan een systeem is waar Patrimonium plus BWL enerzijds onder vallen
en NWF dan een ander systeem heeft.... Lekker duidelijk dus... En het
indertijd tussen woningcorporaties en gemeente afgesloten
'Deelconvenant woonruimteverdeling' blijkt ook niet meer te zijn dan een vod papier...]
"Vier jaar geleden was er nog leegstand in Leeuwarden. Door sloop,
herstructurering en aangescherpte regels voor de particuliere
verhuur is de wachttijd voor starters nu zo'n anderhalf jaar," aldus De
Vries.
De coördinator noemt de berichtgeving over de verkoopplannen in
de regionale media een karakteristieke beschrijving van de
werkelijkheid.
"Wil je blijven huren dan kan dat gewoon. Ook zijn er
huurwoningen die in een verkoopgebied staan en straks weer gehuurd
kunnen worden. Ik zie het ook zo'n vaart niet lopen. Bij een proef in
Ede zijn tweehonderd woningen als keuzewoning aangeboden, acht procent
daarvan is daadwerkelijk verkocht."
"Daarnaast zijn er contracten waarbij de bewoner verplicht aan
Patrimonium of BWL moet terug verkopen".
[Daar gaan we dus al weer: Terugverkoop tegen welke prijs? En dan zeker
nog eens verkopen? Dus twee maal winst maken op dezelfde woning... Maar
erger nog dan dat zijn die aanvragen voor een splitsingsvergunning.
Dat betekent m.i. DAT DE HELE GROTE GEPLANDE CHF-VERKOOPOPERATIE EEN
VERKOOP WORDT VAN LAAGBOUWWONINGEN DIE JURIDISCH GESPROKEN APPARTEMENTEN
ZIJN!
En dat betekent dat er vele 'Rode Dorpen' constructies geschapen worden!
Nog maar eens kort de nadelen voor de koper:
a. De woningcorporatie behoudt de meerderheid en is dus de baas in de Vereniging van Eigenaren, waarvan de koper dan van rechtswege lid is volgens het dan van toepassing zijnde appartementsrecht. (Art 106 ev. Boek 5 BW.)
b. De woningcorporatie speelt zelf voor Administrateur ofwel voor "de Bestuurder". Zie dit ongeveer als de dubbelfunctie secretaris/penningmeester.
c. Omdat de woningcorporatie de meerderheid heeft bepaalt zij hoe hoog de verplicht te betalen onderhoudsbijdrage is aan die Vereniging van Eigenaren.
d. Om dezelfde reden bepaalt de woningcorporatie ook door wie het onderhoud wordt uitgevoerd. En laat CHF nu toevallig ook een 'aanneembedrijf' hebben? Kan die tak van sport van de Holding er ook nog leuk aan verdienen...
e. Voor degenen die huren in een woning die plotseling juridisch een
appartement is geworden, verandert er ook iets: Het huurrecht kent 5
huuropzegginggronden, het appartementsrecht geeft de vergadering van de
Vereniging van Eigenaren de mogelijkheid om het gebruik van het
appartementsrecht op te zeggen. M.i. weliswaar niet voor huurders die al
huurden voordat er gesplitst werd, maar wel voor huurders die gaan huren
in zo'n complex nadat gesplitst is in appartementsrechten.
Weliswaar is deze ontzegging van het gebruiksrecht (die ook een eigenaar
kan treffen!) geen huuropzeggingsgrond in formele zin, maar het
resultaat komt op hetzelfde neer: Ontzegging van verder gebruik van de
gehuurde woning... Een dergelijke extra mogelijkheid vind ik wat teveel
van het goede. Het verzwakt de rechtspositie van huurders in dergelijke
woningcomplexen. De 'gewone' 5 huuropzeggingsgronden lijken mij meer dan
genoeg.
SAMENGEVAT: EEN KOPER VAN ZO'N WONING HEEFT NIKS TE VERTELLEN EN IS GEEN
BAAS OVER DE BUITENZIJDE VAN ZIJN KOOPWONING! DEZE VERKOPEN WORDEN EEN
GROTE BESODEMIETERPARTIJ! DIT IS ALLEEN VOOR DE WONINGCORPORATIE EEN
'WIN/WIN' SITUATIE. OP DEZE WIJZE KOPEN IS SLECHTS EEN VARIANT OP HUREN.
IK NOEM DIT DAN OOK 'HET NIEUWE HUREN':
DE NIEUWE HUURDERS BETALEN
VOORTAAN ZELF VOOR ONDERHOUD WAT QUA KOSTEN VOORDIEN VOOR DE
WONINGCORPORATIE WAS...
Maar hoe zit het dan met koopflats? Men zal zeggen: Dat is daar toch hetzelfde? Mooi niet dus, want wie een flat koopt weet of kan al sinds 1951 (appartementswet ingevoerd) weten waar hij aan toe is. Bovendien is daar in de Vereniging van Eigenaren de woningcorporatie NIET de baas, maar de eigenaren zelf en is men vrij om ZELF de hoogte vast te stellen van de onderhoudsbijdrage en ZELF te bepalen welke aannemer het onderhoudswerk mag doen!
Maar zal de woningcorporatie dan niet aan de aspirant-koper vertellen
dat hij in feite geen laagbouwhuis koopt maar een appartementsrecht?
Wanneer ik bv. nu kijk naar de fraaie verkoopbrochure voor de woningen
in het Rode Dorp, dan wordt daarin wel gesproken over een vereniging van
eigenaars "waar elke nieuwe eigenaar van rechtswege lid van is" maar
verder wordt alleen gezegd:
"Over de rechtsgrond, statuten, rechten en
plichten van deze vereniging kunt u uitvoerige toelichting krijgen."
Over het feit dat je daar wel materieel een laagbouwhuisje kunt kopen
maar formeel slechts een 'appartement' wordt dus slechts in bedekte
termen gesproken, laat staan over het feit dat Patrimonium voor
Administrateur speelt van deze VvE, dat Patrimonium als groot-eigenaar
de baas blijft enz.
Over het anti-speculatiebeding en het terugkooprecht
van Patrimonium wordt zelfs geheel gezwegen...
Daar moet je dan
kennelijk pas achter komen op het moment dat je bij de notaris de
koopakte moet tekenen? En wie heeft er DAN nog het lef om te zeggen:
"Gegroet notaris, ik teken niks, ik blijf huren?!"]
De woningen komen dus niet in de vrije markt. Ook de toewijzing van de
huizen blijft hetzelfde, eerst moet je aan de beurt zijn en pas dan kun
je kiezen tussen huren of kopen. Net als in Ede wordt ook in Leeuwarden
gestart met een pilot, wanneer en waar precies is nog niet duidelijk.
[Dat laatste is wel degelijk duidelijk aan B. en W. die immers in
november 2002 aanvragen kregen voor splitsingsvergunningen! Toen deze
kwestie speelde was de gemeenteraad en de Commissie Stadsontwikkeling
absoluut niet geïnteresseerd en vond het allemaal wel best. Ach ja, stel
je voor dat 'het volk' zomaar een huisje zou kopen...]
"Uiteindelijk wordt 75 procent van de huurwoningen van Patrimonium en BWL
als keuzewoning aangeboden. Het geld dat de verkoop oplevert is bestemd
voor de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Voor specifieke doelgroepen,
zoals ouderen met en zonder zorg en geestelijk gehandicapten blijven
altijd huurwoningen beschikbaar."
[Dus toch: In principe kan het zo zijn dat 75 procent van hun
huurwoningen wordt verkocht, dus toch massale verkoop...
En dat het
geld, lees: de winst, die CHF maakt weer voor nieuwbouw van sociale
huurwoningen wordt gebruikt:
Mooie praatjesmakerij en platweg gelogen:
Het is namelijk onmogelijk om zonder objectsubsidie een sociale
huurwoning nieuw te bouwen! Een huurwoning bouwen kan wel, alleen de
prijs zal niet sociaal zijn, maar a-sociaal duur...]
Voor de werknemers van Patrimonium is de invoering van de Keuze-woning
een grote, maar ook leuke, verandering. Sinds 1918 wordt er alleen
verhuurd, straks moeten de medewerkers de bewoners adviseren wat voor
hen het beste is, kopen, huren of een tussenvorm.
[Ja, ja, de medewerkers gaan de woningzoekende even vertellen wat voor
hen het beste is... Nog steeds dezelfde bevoogdende feodale kliek als
altijd... Zou het heel misschien ook zo kunnen zijn dat de woningzoekende
zelf wel uitmaakt wat voor hem/haar/hen het beste is qua keuze?!]
Bij deze tussenvorm blijft bijvoorbeeld de grond eigendom van
Patrimonium en het huis niet.
[Nooit aan beginnen! Dan kun je namelijk erfpacht (=grondHUUR) gaan
betalen aan CHF. Alweer een nieuwe melkkoe voor CHF.]
Of het huis wordt eigendom van de huurder, maar het woonbedrijf blijft
verantwoordelijk voor het onderhoud.
[Ook niet aan beginnen: Waarom zou je je binden aan het
onderhoudsbedrijf van CHF in plaats van zelf een aannemer te kiezen voor
het onderhoud?]
De prijs van de woning is afhankelijk van de vorm en het contract waar
de bewoner voor kiest. Bewoners krijgen altijd een percentage korting,
zodat de prijs lager ligt dan de marktwaarde. De huurders krijgen in
2003 meer informatie over de Keuzewoning.