VERKOOPACTIE 15.000 FRIESE HUURHUIZEN

RESERVES BIJ PLAN VERKOOP HUURWONINGEN

PVDA BEZORGD OVER VERKOOP HUURHUIZEN


"Verkoopaktie 15.000 Friese huurhuizen/Reserves bij plan verkoop huurwoningen"
Uit de Leeuwarder Courant van za. 16/11/2002 en:
"PvdA bezorgd over verkoop huurhuizen"
Uit de Leeuwarder Courant van woensdag 20/11/2002.


Onlangs lanceerde Corporatieholding Friesland, waartoe in Leeuwarden de woonbedrijven BWL en Patrimonium behoren, m.i. een enorme proefballon, om de maatschappelijke weerstand ertegen te peilen. Is die er niet of weinig, dan weet men dat men dit pad verder af kan gaan... Zo bekijk ik tenminste hun plan om van hun 20.000 huurwoningen in Friesland, er 15.000 te verkopen aan de huurders. Van de voorpagina van de Leeuwarder Courant, die opende met dit bericht op zaterdag 16/11/2002:

VERKOOPACTIE 15.000 FRIESE HUURHUIZEN

Van onze verslaggever

GROU - Corporatieholding Friesland (CHF) biedt 15.000 van haar 20.000 huurwoningen aan de zittende huurders te koop aan. De koopprijs zal op circa 90 procent van de reële marktwaarde liggen.
CHF-bestuurder Gerard Bakker verwacht dat in de komende drie jaar 10 tot 20 procent van alle huurders van het aanbod gebruik zal maken.
[De hamvraag is dus: Waarom? Het zou dan in de praktijk neerkomen op verkoop van 1.500 tot 3.000 woningen in de komende drie jaar. Wordt dat het tempo, dan houdt na 5 tot 10 jaar CHF over heel Friesland nog maar 5.000 huurwoningen over. Dat ze zichzelf willen liquideren, lijkt me sterk, dus moet hier wel een fikse adder onder het gras liggen of anders gezegd: Ze denken hier beter van te worden.
Op zich maken ze vooral bij verkoop van wat oudere huizen, gewoon winst. Bekend is al, dat ze koopwoningen willen en nu ook mogen bouwen in Leeuwarden-Zuid, waar ze ook winst op willen maken.
Ze ontkennen verderop in het tweede bericht dat ze de huizen verkopen om liquiditeitsproblemen te voorkomen. Wellicht willen ze ook een beperkt aantal nieuwbouw-huurwoningen bijbouwen en misschien gaat het er in hun ogen ook om een veel kleiner huurwoningbestand aan te houden, wat nieuwer en duurder is dan wat ze gemiddeld nu hebben.
Mijn indruk is, dat alles berust op een soort strategie zoals een institutionele belegger wellicht zou hanteren.]

De grootste verhuurder in Friesland, met zes woonbedrijven actief in vrijwel de hele provincie, voert op dit moment overleg met de gemeenten. Betrokken wethouders reageren van "belangstellend" tot "zeer terughoudend" op het voornemen, omdat de gevolgen voor de sociale woningmarkt nog onduidelijk zijn.

Het ministerie van volkshuisvesting plaatst vraagtekens bij de plannen. Harry Struik, bij de vrom-inspectie toezichthouder op de Friese gemeenten en corporaties, wijst erop dat de kernvoorraad aan goedkope huurwoningen absoluut in stand moet blijven. CHF wil alleen zogenaamde doelgroepen- en herstructureringswoningen uitsluiten van de verkoop.
[Inspectie VROM heeft gelijk: Je moet van de kernvoorraad goedkopere woningen afblijven.
Zowat alles verkopen, betekent dat er bijna geen huurwoningen overblijven voor jonge starters op de woningmarkt. Zij verdienen meestal (nog) weinig en zijn dus aangewezen op een sociale huurwoning.
Bovendien leiden dergelijke massale verkopen er toe dat de huurwoningmarkt en de koopwoningmarkt niet meer gelijkwaardige alternatieven zijn. Daarom is het ook fout om alleen wat huurwoningen voor bepaalde doelgroepen te willen aanhouden. Je versmalt daarmee de huurwoningenmarkt tot wat restanten in de goedkopere sfeer.
Verder is bij mijn weten verkoop nog altijd in de regelgeving een z.g. 'Besluit van Aanmerkelijk Belang' (BAB) waarover B en W aan VROM moeten adviseren. Mede vandaar dus de CHF-proefballon om te zien hoe dit verhaal valt bij de diverse Colleges van B en W in Friesland.]

Anita Andriesen, gedeputeerde voor volkshuisvesting, spreekt van een verontrustende ontwikkeling als duizenden huurwoningen daadwerkelijk worden verkocht.
"In Leeuwarden en het zuidoosten van de provincie, waar CHF sterk is vertegenwoordigd, bestaat grote behoefte aan goedkope huurhuizen. Deze mogen niet in de commerciële markt verdwijnen."

CHF legt geen plafond in het aanbod: als alle 15.000 huurders hun huis willen kopen, vindt Bakker dit prima. "Dat is dan de wens van onze klanten, en die doen we graag dit plezier."
[Je zou bijna in Sinterklaas gaan geloven...]
Om te voorkomen dat de woningen door de nieuwe eigenaren snel en met winst worden doorverkocht, houdt CHF het recht van eerste (terug)koop.
[Hier komt de eerste aap al uit de mouw.
Het zou wel eens zo kunnen zijn, dat CHF naar voorbeeld van het Rode Dorp veel laagbouw die ze verkopen wil, per blok of per aantal woonblokken onder een Vereniging van Eigenaren brengt op basis van de appartementswet.
Als vervolgens in een blok zeg 20 procent van de huizen wordt verkocht (dan juridisch gesproken als appartement!) houdt CHF de meerderheid qua stemmen in die VvE en blijft gewoon de baas.
Alleen betalen de voormalige huurders dan via hun verplichte bijdrage aan die VvE het buitenonderhoud aan de woningen voortaan zelf... Van die kosten is CHF dan mooi af...
Uiteraard wordt binnen de VvE volkomen democratisch bij meerderheid van stemmen besloten, het onderhoud te laten uitvoeren door het aanneembedrijf van CHF...
Kan die er ook nog een paar euro's aan verdienen en die mensen houden ook werk. Gaat het zo, dan verruilt de koper het huren alleen voor 'het nieuwe huren' want hij/zij is geen baas over z'n eigen laagbouwhuis. Met dit scenario zijn veel m.n. PvdA- en CDA-wethouders vast wel over de streep te trekken...
Het PEL is voorstander van beperkte verkoop van huurwoningen, maar alleen als de situatie op de huurmarkt dat toelaat en ALS er wordt verkocht, dan een eerlijke verkoop en niet met voorwaarden die een koper geen echte koper doet zijn!]

Met het aanbieden van driekwart van het gehele huurwoningenbestand neemt de corporatieholding als een van de eerste grote Nederlandse verhuurders de stap naar massale verkoop. In Ede begon corporatie Woonstede deze zomer een proef met 280 woningen. De belangstelling is hier groot.
CHF wil in januari de eerste 5000 huurhuizen aanbieden.

Pagina 15: Reserves bij plan verkoop huurwoningen.

RESERVES BIJ PLAN VERKOOP HUURWONINGEN

LEEUWARDEN - Het plan van Corporatieholding Friesland (CHF) om 15.000 woningen aan de huurders te koop aan te bieden is in de desbetreffende gemeenten met voorzichtigheid ontvangen. De grootste Friese verhuurder heeft negen gemeenten per brief op de hoogte gesteld en voert nu gesprekken over het voornemen.

De invoering van de actie Keuzewoning, waarbij de bewoners kunnen kiezen tussen huur en koop, mag volgens de betrokken wethouders niet halsoverkop geschieden. De Leeuwarder wethouder Roel Sluiter:
"Het idee spreekt aan, omdat het tegemoetkomt aan de wensen voor eigentijds gebruik van de woningvoorraad. Maar er moet wel eerst worden geëxperimenteerd."
[Kopen is eigentijds, huren is ouderwets. Wat een dwaas dogma. Pas als we in een maatschappij leven waarin iedereen, maar dan ook iedereen die de woningmarkt opgaat een huis voor zichzelf kan kopen als onderdak, heb je geen huurwoningen meer nodig. Maar ook in zo'n maatschappij zou het snel afgelopen zijn met kopen voor iedereen, zodra er schaarste optreedt en de prijzen dus stijgen... En zoals ik wel had voorzien, wil de PvdA-wethouder eerst een 'experiment'. M.a.w.: Kopen o.k., maar wel zodanig bevoogdend geregeld, dat je in feite nog steeds huurder bent...
Wat wordt het Sluiter: Veel VvE-tjes in de laagbouw met CHF die aan de touwtjes blijft trekken?]

Bij een proefproject in Ede wordt de huurder een vijftal varianten voorgeschoteld. Gerard Bakker, bestuursvoorzitter van CHF, ziet hier weinig heil in.
"We willen geen burocratisch circus aan regelingen. Nuchtere Friezen kunnen zelf wel beslissen of ze willen blijven huren of liever kopen."
[Daar bleek anders weinig van bij de verkoop van het Rode Dorp. Het was met name m.i. de Holding boven Patrimonium die koste wat kost een VvE-constructie wilde op basis van het appartementsrecht en niet voor argumenten daartegen vatbaar bleek.]
Eventueel wil hij in een gemeente wel een proef houden.

De doortastende opstelling is volgens wethouder Fred Veenstra van Smallingerland strijdig met de voorzichtige aankondiging van CHF. "We hadden al een aantal kritische vragen, maar daar zullen we nu voor het overleg van volgende week nog een aantal aan toevoegen. Essentieel is voor ons een pilot-project."
[Met veel voorwaarden richting kopers wellicht?]

Zijn collega Wijbe Postma van Tytsjerksteradiel wilde zich, in afwachting van een proef, ook neutraal opstellen. "In pear wike ferlyn hearden wy dat der gjin pilot komme soe. Doe hawwe wy CHF witte litten dat dit sa mar net kin."
[Vertaling: Een paar weken geleden hoorden we dat er geen 'pilot' zou komen. Toen hebben we CHF laten weten dat dit niet zo maar kan.]
Hij noemt het verkoopidee, kort nadat Tytsjerksteradiel het gemeentelijk woningplan vaststelde, "in stien yn de amer". [Vertaling: "een steen in de emmer".]

In Ooststellingwerf wil wethouder Pieter Bouma het lopend onderzoek naar woonbehoeften afwachten. Hij vindt verkoop van huurwoningen op zich bespreekbaar, "maar het zou raar zijn om vooruit te lopen op de uitslag van ons onderzoek." Dit wordt volgend voorjaar verwacht.
[Deze reactie vind ik beter dan de voorgaande: Eerst de woonbehoeften peilen en dan op basis van harde gegevens een definitief standpunt innemen. Over enige maanden zouden er in Leeuwarden als ik het goed heb begrepen, ook weer harde woningbehoeftecijfers op tafel liggen en die cijfers moeten er m.i. sowieso bij betrokken worden.]

Positief reageert Ate Duursma in Opsterland. De wethouder deelt de mening van Bakker dat de huurder zelf moet weten of hij wil kopen, als de gelegenheid zich voordoet.
[De huurder kan in principe altijd op de reguliere koopmarkt terecht. Het standpunt van Duursma zou geen probleem zijn als er geen woningzoekenden waren die op huren zijn aangewezen. Als zowat alle huurhuizen dan verkocht zijn, heb je pas echt een probleem.]

Bakker zelf verwacht geen enorme toeloop.
"Als het rond de verwachte 15 procent slingert, zitten we ongeveer op het niveau van de drie- tot vierhonderd huurhuizen die we nu ook al jaarlijks van de hand doen."
[Maar ook dit loopt op termijn verkeerd af, vooral in Leeuwarden: Een arme bevolking, nog steeds een hogere werkloosheid dan in de rest van Friesland enz. Dus veel vraag naar huurwoningen. Bovendien dreigt op termijn een ander risico:
Huisjesmelkers die in het goedkopere deel van de reguliere koopmarkt huisjes opkopen en gaan verhuren. Dan heet de 'woningcorporatie' op den duur Jelle of Pietje... (Achternamen wel bekend bij de insiders)
Dan zijn we nog veel verder van huis, nl. terug in de negentiende eeuw, toen er nog geen woningcorporaties waren en de armen in krotten woonden van particuliere woningbezitters.]

De corporatie voert over het plan volgens Bakker overleg met de eigen consumentenorganisatie, het ministerie van volkshuisvesting en de noordelijke Vrom-inspectie.
[Die eigen consumentenorganisatie is huurdersvereniging De Bewonersraad, waarvoor CHF de contributie 'automatisch' int bovenop de huur en waarvoor CHF ook subsidie geeft. Lekker onafhankelijk dus die Bewonersraad. Dat 'overleg' zit dus wel goed...]
"We zijn overtuigd van het nut van ons plan. Juist omdat het ruimte biedt voor onze taak in de komende tien tot vijftien jaar: investeren in nieuwe kwaliteit."
[Een beleggersstrategie dus: Oudere huizen verkopen, eventueel daar via een VvE-constructie toch nog de macht houden en vooral verdienste voor het eigen aanneembedrijf, wat voor projectontwikkelaar spelen door het bouwen van nieuwe koophuizen en wat nieuwe dure huurwoningen neerzetten: Ziehier de toekomst van een institutionele belegger, maar niet meer van een woningcorporatie.]

Bovendien sluit de aanpak goed aan, aldus Bakker, bij de opvattingen van minister Henk Kamp van volkshuisvesting. Hij pleitte deze week voor snellere verkoop van huurwoningen. Volgens Kamp hebben corporaties wel voldoende geld om knelpunten op te lossen.
[Dat zou ik ook altijd zeggen als ik minister was; dat hoort gewoon bij het spel.]
Bakker noemt de geluiden in gemeentekringen, dat CHF wil verkopen om liquiditeitsproblemen te voorkomen, dan ook "grote onzin".
[Nu ja, we lezen het wel over een paar jaar...]


Einde 1e LC-bericht. Commentaar tussen [].

Enige dagen later verscheen nog een klein bericht over deze enorme verkoopplannen. Uit de Leeuwarder Courant van woensdag 20/11/2002:

PVDA BEZORGD OVER VERKOOP HUURHUIZEN

LEEUWARDEN - De grote uitverkoop van huurhuizen door Corporatieholding Friesland baart gedeputeerde Anita Andriesen grote zorgen. De PvdA-politica sprak dit gisteravond uit op een PvdA-bijeenkomst in het Leeuwarder FEC:
"Voor veel groepen is het moeilijk om een geschikte huurwoning te vinden. Dan is het wel wat vreemd dat een grote corporatie juist een flink deel van haar huurhuizen verkoopt."
[Deze corporatie wil gewoon geen corporatie meer zijn, maar wil een op winst gerichte belegger en projectontwikkelaar worden. Daarom hebben ze aan het voorgaande geen boodschap meer.]

De grootste corporatie van Friesland wil 15.000 van haar 20.000 woningeen te koop aanbieden aan de zittende huurders. Andriesen:
"Ondertussen hebben veel jongeren, ouderen, zorgbehoevenden en asielzoekers het moeilijk op de woningmarkt. Wij stellen juist extra contingenten beschikbaar om huurwoningen te bouwen."
De corporatie zegt te verwachten de komende jaren daadwerkelijk ruim 1500 woningen te verkopen.
[Het wordt tijd dat er een heel andere regering komt, die de woningcorporaties weer aan banden legt en ze dwingt hun oorspronkelijke rol weer te vervullen, namelijk die van sociaal verhuurder.]


Einde 2e LC-bericht. Commentaar tussen [].