"Verkoopaktie 15.000 Friese huurhuizen/Reserves bij plan verkoop huurwoningen"
Uit de Leeuwarder Courant van za. 16/11/2002 en:
"PvdA bezorgd over verkoop huurhuizen"
Uit de Leeuwarder Courant van
woensdag 20/11/2002.
Onlangs lanceerde Corporatieholding Friesland, waartoe in Leeuwarden de woonbedrijven BWL en Patrimonium behoren, m.i. een enorme proefballon, om de maatschappelijke weerstand ertegen te peilen. Is die er niet of weinig, dan weet men dat men dit pad verder af kan gaan... Zo bekijk ik tenminste hun plan om van hun 20.000 huurwoningen in Friesland, er 15.000 te verkopen aan de huurders. Van de voorpagina van de Leeuwarder Courant, die opende met dit bericht op zaterdag 16/11/2002:
Van onze verslaggever
GROU - Corporatieholding Friesland (CHF) biedt 15.000 van haar 20.000
huurwoningen aan de zittende huurders te koop aan. De koopprijs zal op
circa 90 procent van de reële marktwaarde liggen.
CHF-bestuurder Gerard Bakker verwacht dat in de komende drie jaar 10 tot
20 procent van alle huurders van het aanbod gebruik zal maken.
[De hamvraag is dus: Waarom? Het zou dan in de praktijk neerkomen op
verkoop van 1.500 tot 3.000 woningen in de komende drie jaar. Wordt dat
het tempo, dan houdt na 5 tot 10 jaar CHF over heel Friesland nog maar
5.000 huurwoningen over. Dat ze zichzelf willen liquideren, lijkt me
sterk, dus moet hier wel een fikse adder onder het gras liggen of anders
gezegd: Ze denken hier beter van te worden.
Op zich maken ze vooral bij
verkoop van wat oudere huizen, gewoon winst. Bekend is al, dat ze
koopwoningen willen en nu ook mogen bouwen in Leeuwarden-Zuid, waar ze
ook winst op willen maken.
Ze ontkennen verderop in het tweede bericht
dat ze de huizen verkopen om liquiditeitsproblemen te voorkomen.
Wellicht willen ze ook een beperkt aantal nieuwbouw-huurwoningen
bijbouwen en misschien gaat het er in hun ogen ook om een veel kleiner
huurwoningbestand aan te houden, wat nieuwer en duurder is dan wat ze
gemiddeld nu hebben.
Mijn indruk is, dat alles berust op een soort
strategie zoals een institutionele belegger wellicht zou hanteren.]
De grootste verhuurder in Friesland, met zes woonbedrijven actief in vrijwel de hele provincie, voert op dit moment overleg met de gemeenten. Betrokken wethouders reageren van "belangstellend" tot "zeer terughoudend" op het voornemen, omdat de gevolgen voor de sociale woningmarkt nog onduidelijk zijn.
Het ministerie van volkshuisvesting plaatst vraagtekens bij de plannen.
Harry Struik, bij de vrom-inspectie toezichthouder op de Friese
gemeenten en corporaties, wijst erop dat de kernvoorraad aan goedkope
huurwoningen absoluut in stand moet blijven. CHF wil alleen zogenaamde
doelgroepen- en herstructureringswoningen uitsluiten van de verkoop.
[Inspectie VROM heeft gelijk: Je moet van de kernvoorraad goedkopere
woningen afblijven.
Zowat alles verkopen, betekent dat er bijna geen
huurwoningen overblijven voor jonge starters op de woningmarkt. Zij
verdienen meestal (nog) weinig en zijn dus aangewezen op een sociale
huurwoning.
Bovendien leiden dergelijke massale verkopen er toe dat de
huurwoningmarkt en de koopwoningmarkt niet meer gelijkwaardige
alternatieven zijn. Daarom is het ook fout om alleen wat huurwoningen
voor bepaalde doelgroepen te willen aanhouden. Je versmalt daarmee de
huurwoningenmarkt tot wat restanten in de goedkopere sfeer.
Verder is bij mijn weten verkoop nog altijd in de regelgeving een z.g.
'Besluit van Aanmerkelijk Belang' (BAB) waarover B en W aan VROM moeten
adviseren. Mede vandaar dus de CHF-proefballon om te zien hoe dit
verhaal valt bij de diverse Colleges van B en W in Friesland.]
Anita Andriesen, gedeputeerde voor volkshuisvesting, spreekt van een
verontrustende ontwikkeling als duizenden huurwoningen daadwerkelijk
worden verkocht.
"In Leeuwarden en het zuidoosten van de provincie, waar
CHF sterk is vertegenwoordigd, bestaat grote behoefte aan goedkope
huurhuizen. Deze mogen niet in de commerciële markt verdwijnen."
CHF legt geen plafond in het aanbod: als alle 15.000 huurders hun huis
willen kopen, vindt Bakker dit prima. "Dat is dan de wens van onze
klanten, en die doen we graag dit plezier."
[Je zou bijna in Sinterklaas gaan geloven...]
Om te voorkomen dat de woningen door de nieuwe eigenaren snel en met
winst worden doorverkocht, houdt CHF het recht van eerste (terug)koop.
[Hier komt de eerste aap al uit de mouw.
Het zou wel eens zo kunnen
zijn, dat CHF naar voorbeeld van het Rode Dorp veel laagbouw die ze
verkopen wil, per blok of per aantal woonblokken onder een Vereniging
van Eigenaren brengt op basis van de appartementswet.
Als vervolgens in
een blok zeg 20 procent van de huizen wordt verkocht (dan juridisch
gesproken als appartement!) houdt CHF de meerderheid qua stemmen in die
VvE en blijft gewoon de baas.
Alleen betalen de voormalige huurders dan
via hun verplichte bijdrage aan die VvE het buitenonderhoud aan de
woningen voortaan zelf... Van die kosten is CHF dan mooi af...
Uiteraard
wordt binnen de VvE volkomen democratisch bij meerderheid van stemmen
besloten, het onderhoud te laten uitvoeren door het aanneembedrijf van
CHF...
Kan die er ook nog een paar euro's aan verdienen en die mensen
houden ook werk. Gaat het zo, dan verruilt de koper het huren alleen
voor 'het nieuwe huren' want hij/zij is geen baas over z'n eigen
laagbouwhuis. Met dit scenario zijn veel m.n. PvdA- en CDA-wethouders
vast wel over de streep te trekken...
Het PEL is voorstander van beperkte verkoop van huurwoningen, maar
alleen als de situatie op de huurmarkt dat toelaat en ALS er wordt
verkocht, dan een eerlijke verkoop en niet met voorwaarden die een koper
geen echte koper doet zijn!]
Met het aanbieden van driekwart van het gehele huurwoningenbestand neemt
de corporatieholding als een van de eerste grote Nederlandse verhuurders
de stap naar massale verkoop. In Ede begon corporatie Woonstede deze
zomer een proef met 280 woningen. De belangstelling is hier groot.
CHF
wil in januari de eerste 5000 huurhuizen aanbieden.
Pagina 15: Reserves bij plan verkoop huurwoningen.
LEEUWARDEN - Het plan van Corporatieholding Friesland (CHF) om 15.000 woningen aan de huurders te koop aan te bieden is in de desbetreffende gemeenten met voorzichtigheid ontvangen. De grootste Friese verhuurder heeft negen gemeenten per brief op de hoogte gesteld en voert nu gesprekken over het voornemen.
De invoering van de actie Keuzewoning, waarbij de bewoners kunnen
kiezen tussen huur en koop, mag volgens de betrokken wethouders niet
halsoverkop geschieden. De Leeuwarder wethouder Roel Sluiter:
"Het idee
spreekt aan, omdat het tegemoetkomt aan de wensen voor eigentijds
gebruik van de woningvoorraad. Maar er moet wel eerst worden
geëxperimenteerd."
[Kopen is eigentijds, huren is ouderwets. Wat een dwaas dogma. Pas als
we in een maatschappij leven waarin iedereen, maar dan ook iedereen die
de woningmarkt opgaat een huis voor zichzelf kan kopen als onderdak, heb
je geen huurwoningen meer nodig. Maar ook in zo'n maatschappij zou het
snel afgelopen zijn met kopen voor iedereen, zodra er schaarste optreedt
en de prijzen dus stijgen... En zoals ik wel had voorzien, wil de
PvdA-wethouder eerst een 'experiment'. M.a.w.: Kopen o.k., maar wel
zodanig bevoogdend geregeld, dat je in feite nog steeds huurder bent...
Wat wordt het Sluiter: Veel VvE-tjes in de laagbouw met CHF die aan de touwtjes blijft trekken?]
Bij een proefproject in Ede wordt de huurder een vijftal varianten
voorgeschoteld. Gerard Bakker, bestuursvoorzitter van CHF, ziet hier
weinig heil in.
"We willen geen burocratisch circus aan regelingen.
Nuchtere Friezen kunnen zelf wel beslissen of ze willen blijven huren of
liever kopen."
[Daar bleek anders weinig van bij de verkoop van het Rode Dorp. Het was
met name m.i. de Holding boven Patrimonium die koste wat kost een
VvE-constructie wilde op basis van het appartementsrecht en niet voor
argumenten daartegen vatbaar bleek.]
Eventueel wil hij in een gemeente wel een proef houden.
De doortastende opstelling is volgens wethouder Fred Veenstra van
Smallingerland strijdig met de voorzichtige aankondiging van CHF. "We hadden al een aantal kritische vragen, maar daar zullen we nu voor het overleg van volgende week nog een aantal aan toevoegen. Essentieel is
voor ons een pilot-project."
[Met veel voorwaarden richting kopers
wellicht?]
Zijn collega Wijbe Postma van Tytsjerksteradiel wilde zich, in
afwachting van een proef, ook neutraal opstellen. "In pear wike ferlyn
hearden wy dat der gjin pilot komme soe. Doe hawwe wy CHF witte litten
dat dit sa mar net kin."
[Vertaling: Een paar weken geleden hoorden we dat er geen 'pilot' zou
komen. Toen hebben we CHF laten weten dat dit niet zo maar kan.]
Hij noemt het verkoopidee, kort nadat Tytsjerksteradiel het gemeentelijk
woningplan vaststelde, "in stien yn de amer". [Vertaling: "een steen in
de emmer".]
In Ooststellingwerf wil wethouder Pieter Bouma het lopend onderzoek naar
woonbehoeften afwachten. Hij vindt verkoop van huurwoningen op zich
bespreekbaar, "maar het zou raar zijn om vooruit te lopen op de uitslag
van ons onderzoek." Dit wordt volgend voorjaar verwacht.
[Deze reactie vind ik beter dan de voorgaande: Eerst de woonbehoeften
peilen en dan op basis van harde gegevens een definitief standpunt
innemen. Over enige maanden zouden er in Leeuwarden als ik het goed heb
begrepen, ook weer harde woningbehoeftecijfers op tafel liggen en die
cijfers moeten er m.i. sowieso bij betrokken worden.]
Positief reageert Ate Duursma in Opsterland. De wethouder deelt de
mening van Bakker dat de huurder zelf moet weten of hij wil kopen, als
de gelegenheid zich voordoet.
[De huurder kan in principe altijd op de reguliere koopmarkt terecht.
Het standpunt van Duursma zou geen probleem zijn als er geen
woningzoekenden waren die op huren zijn aangewezen. Als zowat alle
huurhuizen dan verkocht zijn, heb je pas echt een probleem.]
Bakker zelf verwacht geen enorme toeloop.
"Als het rond de verwachte 15
procent slingert, zitten we ongeveer op het niveau van de drie- tot
vierhonderd huurhuizen die we nu ook al jaarlijks van de hand doen."
[Maar ook dit loopt op termijn verkeerd af, vooral in Leeuwarden: Een
arme bevolking, nog steeds een hogere werkloosheid dan in de rest van
Friesland enz. Dus veel vraag naar huurwoningen. Bovendien dreigt op
termijn een ander risico:
Huisjesmelkers die in het goedkopere deel van
de reguliere koopmarkt huisjes opkopen en gaan verhuren. Dan heet de
'woningcorporatie' op den duur Jelle of Pietje... (Achternamen wel
bekend bij de insiders)
Dan zijn we nog veel verder van huis, nl. terug
in de negentiende eeuw, toen er nog geen woningcorporaties waren en de
armen in krotten woonden van particuliere woningbezitters.]
De corporatie voert over het plan volgens Bakker overleg met de eigen
consumentenorganisatie, het ministerie van volkshuisvesting en de
noordelijke Vrom-inspectie.
[Die eigen consumentenorganisatie is huurdersvereniging De Bewonersraad,
waarvoor CHF de contributie 'automatisch' int bovenop de huur en
waarvoor CHF ook subsidie geeft. Lekker onafhankelijk dus die
Bewonersraad. Dat 'overleg' zit dus wel goed...]
"We zijn overtuigd van het nut van ons plan. Juist omdat het ruimte
biedt voor onze taak in de komende tien tot vijftien jaar: investeren in
nieuwe kwaliteit."
[Een beleggersstrategie dus: Oudere huizen verkopen, eventueel daar via
een VvE-constructie toch nog de macht houden en vooral verdienste voor
het eigen aanneembedrijf, wat voor projectontwikkelaar spelen door het
bouwen van nieuwe koophuizen en wat nieuwe dure huurwoningen neerzetten:
Ziehier de toekomst van een institutionele belegger, maar niet meer van
een woningcorporatie.]
Bovendien sluit de aanpak goed aan, aldus Bakker, bij de opvattingen van
minister Henk Kamp van volkshuisvesting. Hij pleitte deze week voor
snellere verkoop van huurwoningen. Volgens Kamp hebben corporaties wel
voldoende geld om knelpunten op te lossen.
[Dat zou ik ook altijd zeggen als ik minister was; dat hoort gewoon bij
het spel.]
Bakker noemt de geluiden in gemeentekringen, dat CHF wil verkopen om
liquiditeitsproblemen te voorkomen, dan ook "grote onzin".
[Nu ja, we lezen het wel over een paar jaar...]
Enige dagen later verscheen nog een klein bericht over deze enorme verkoopplannen. Uit de Leeuwarder Courant van woensdag 20/11/2002:
LEEUWARDEN - De grote uitverkoop van huurhuizen door Corporatieholding
Friesland baart gedeputeerde Anita Andriesen grote zorgen. De
PvdA-politica sprak dit gisteravond uit op een PvdA-bijeenkomst in het
Leeuwarder FEC:
"Voor veel groepen is het moeilijk om een geschikte
huurwoning te vinden. Dan is het wel wat vreemd dat een grote corporatie
juist een flink deel van haar huurhuizen verkoopt."
[Deze corporatie wil gewoon geen corporatie meer zijn, maar wil een op
winst gerichte belegger en projectontwikkelaar worden. Daarom hebben ze
aan het voorgaande geen boodschap meer.]
De grootste corporatie van Friesland wil 15.000 van haar 20.000
woningeen te koop aanbieden aan de zittende huurders. Andriesen:
"Ondertussen hebben veel jongeren, ouderen, zorgbehoevenden en
asielzoekers het moeilijk op de woningmarkt. Wij stellen juist extra
contingenten beschikbaar om huurwoningen te bouwen."
De corporatie zegt
te verwachten de komende jaren daadwerkelijk ruim 1500 woningen te
verkopen.
[Het wordt tijd dat er een heel andere regering komt, die de
woningcorporaties weer aan banden legt en ze dwingt hun oorspronkelijke
rol weer te vervullen, namelijk die van sociaal verhuurder.]