"Afbraak sociaal woningbouwbeleid is begonnen"
Uit de rubriek 'Opinie en achtergrond' van de Leeuwarder Courant van zaterdag 23/11/2002. Schrijvers: Anton Germeraad en Willem Verf, beide van GroenLinks en:
'Hoezo afbraak sociaal woningbouwbeleid?'
Uit de 'Te Gast' rubriek van de
Leeuwarder Courant van dinsdag 26/11/2002. Schrijver: Henk Deinum van de
Raad van Bestuur van Corporatie Holding Friesland en:
'Gematigder opzet plan huurwoningen'
Uit de Leeuwarder Courant van vrijdag 29/11/2002.
Zoals bekend had Corporatieholding Friesland een grote proefballon
opgelaten waarin ze aankondigden om 15.000 van hun 20.000 huurwoningen
te willen verkopen aan de huurders. Zie: "Verkoopactie 15.000 Friese
huurhuizen"
In een gezamenlijk verhaal naar de Leeuwarder Courant reageerden
makelaar Anton Germeraad, tevens kandidaat statenlid GrienLinks en
Willem Verf, fractievoorzitter GrienLinks en directeur van de
welzijnsinstelling H.W.L. op deze aankondiging.
Uit de Leeuwarder Courant van zaterdag 23/11/2002:
LC OPINIE EN ACHTERGROND
------------------------------
Door Anton Germeraad
kandidaat statenlid GrienLinks
en Willem Verf
fractievoorzitter GrienLinks
------------------------------
Het was 1901 toen de Woningwet werd ingevoerd. Deze wet bood de
mogelijkheid om instellingen in het leven te roepen die woningen wilden
bouwen zonder winstoogmerk. Het publiek belang en vooral het belang van
mensen met lage inkomens werden hiermee gediend. Zo ontstonden tal van
woningstichtingen. Door fusies verdween het kleinschalige karakter. We
hebben nu nog enkele grote corporaties met invloed over de hele
provincie. De inkomsten van woningbedrijven bestonden uit subsidies van
het rijk en huurinkomsten.
[Die subsidies zijn er niet meer sinds de z.g. 'bruteringsoperatie'
midden jaren negentig.]
Het gaat om een omvangrijke sector. Enkele cijfers ter illustratie: in
1998 bezaten de corporaties en andere niet winst-beogende instellingen
2.478.000 huurwoningen, zijnde 73 procent van de lokale
huurwoningenvoorraad. De instellingen samen hadden een balanspositie van
bijna f180 miljard (ongeveer EUR 82 miljard) en een eigen vermogen van
ongeveer f17 miljard (EUR 7,7 miljard).
De schatting van het echte eigen vermogen is vele malen hoger, omdat de
boekwaarde is genoteerd en niet de vrije verkoopwaarde. Al dit geld is
bijeengebracht door belastingbetalers en huurders.
[Er gaat een verhaal dat het CHF-verhaal ook mede een boekhoudkundige
truc is: Vervang de boekwaarde door de vrije verkoop waarde en dat
betekent ook dat je heel wat bij kunt lenen op het dan plotseling
gestegen eigen vermogen in de woningen. Vraag is dan, wat je met al dat
geleende geld wil doen: Voor projectontwikkelaar spelen en koopwoningen
bouwen om daar verkoopwinst op te maken? Of om wellicht een niet zo
rooskleurige financiële positie wat op te krikken ofwel alleen in de boeken ofwel met geleend geld? Zoals gezegd: Het is echter maar een
verhaal.]
In de jaren negentig werd besloten, door de toenmalige staatssecretaris van volkshuisvesting Enneüs Heerma, om de financiële banden tussen corporaties en overheid losser te maken. Tegelijk kregen de corporaties nog een bom geld, als afkoopsom. Men noemde dat de 'bruteringsoperatie'.
Wel bleven de corporaties verplicht om te bouwen in de sociale klasse.
[En DAT kon en kan nu juist niet zonder dat er geld bij moet om
inderdaad qua prijs uit te komen op een huis in die 'sociale klasse'.]
De LC schrijft in haar kranten van 15 en 16 november: "De nieuwe
minister Kamp constateert dat de woningmarkt gespannen is, zowel voor
huurders als starters op de koopmarkt. Een van de oplossingen is om
huurwoningen op grote schaal te verkopen."
[Een typische VVD-oplossing: Ruim de sociale huurwoningen flink op... En
wat dan? Is de woningmarkt dan niet meer gespannen? Zijn oplossing
betekent alleen dat er koopwoningen bij zijn gekomen en dat aan een deel
van de vraag naar koopwoningen is voldaan, maar dat de huurwoningenmarkt
nog krapper wordt. En weer huurwoningen bijbouwen voor dezelfde huren
kan niet meer...]
Op dit moment zijn er lange wachtlijsten voor goedkope huurwoningen.
Mensen met lage inkomens vinden moeilijk een huis. Bovendien weten we
dat er 2,4 miljoen zittende huurders te goedkoop wonen ten opzichte van
hun inkomen. Dat is reden voor nieuw huurbeleid. Bepaald geen reden voor
uitverkoop, vinden wij.
[Wat voor nieuw huurbeleid? Voor de vierde keer na WO II een poging doen
tot het invoeren van een soort 'huurbelasting'? Staatssecretaris Heerma
had het indertijd over 'scheef wonen'. Nadat je dan ooit op basis van
vooral je inkomsten een 'passende' woning kreeg, moest je vooral niet
meer gaan verdienen, anders woonde je 'scheef'. Of bedoelen ze dat
gewoon de huren flink omhoog moeten, zoals de woningcorporaties graag
willen zoals het Financieele Dagblad onlangs meldde? Dat zal toch niet
hun bedoeling zijn, want dan houd je ook geen sociale huurwoning meer
over, alleen huurhuizen met a-sociale huren...
En wie doet er nog iets
aan z'n huurwoning als hij/zij weet dat hij ofwel weg moet als hij/zij
'teveel' gaat verdienen - zelfs een idee om alleen tijdelijke
huurcontracten te geven spookte in Heerma's tijd om - ofwel mag blijven
maar bij inkomstenstijging te maken krijgt met een soort armoedeval door
een huurbelasting o.i.d.?
En waarom moet je een buurt sociaal
ontwrichten door mensen weg te pesten via een huurbelasting of iets
soortgelijks?
Als mensen echt flink meer gaan verdienen gaan ze uit zichzelf meestal wel op zoek naar een beter en duurder huis.]
De Corporatie Holding Friesland (CHF), bij monde van Gerard Bakker,
bevestigt de druk op de markt.
Nog nooit is er zoveel vraag geweest naar
goedkope huur- en koopwoningen.
Een dag later meldt hij dat de CHF 90 procent van haar bezit gaat
verkopen, hetgeen neerkomt op 15000 woningen.
[Het LC-artikel sprak over 15000 van de 20000 huurwoningen, is 75
procent van het totale bezit.]
Het geld dat dit oplevert moet dienen voor herstructureringsoperaties en
nieuw te bouwen huur- en koopwoningen.
Wie gelooft dat, wanneer op dezelfde avond het NOS-journaal meldt dat
men in Amsterdam (Ijburg) de dure woningen al niet eens kwijt kan? En
ook daar wilde men als moderne Robin Hoods uit de verkoop van dure
woningen de goedkopere huurwoningen financieren. Dat lijkt ons een
illusie. De koper wil niet meer betalen dan een marktprijs. Die is al
hoog genoeg. Om gemeenschapsdoelen te kunnen financieren, zijn zaken als
belastingen en subsidies uitgevonden. Dan betalen we er tenminste
allemaal aan mee, en niet vooral de toevallige koper anno 2002.
[Eerste punt is inderdaad dat de dure koopwoningen in de nieuwbouw niet
meer zo vlot lopen; ook een projectontwikkelaar als Vestia stelde zijn
plannen al bij. Uit de winst op nieuwbouw koopwoningen goedkopere
nieuwbouw huurwoningen financieren, zal dus niet zo vlot lopen nu de
economie is teruggezakt. Maar de schrijvers maken een fout door te menen
dat CHF bij verkoop van een nieuwbouw koopwoning meer winst zou willen
hebben dan een projectontwikkelaar. Het is juist: De koper wil niet meer
betalen dan een marktprijs. Dat geldt richting projectontwikkelaar en
richting CHF die nieuwbouw koophuizen zou bouwen.
Kortom: De
projectontwikkelaar en CHF kunnen beide voor een marktprijs verkopen en
kunnen beide evenveel winst behalen.
Men moet niet doen alsof een projectontwikkelaar geen winst maakt op zijn nieuwbouwproject. Het gaat
om het aanwenden van die winst: Wat doe je verder met dat geld? Het
lijkt wel of die NIET voor volkshuisvestingsdoeleinden ingezet mag
worden, want het heet: "Om gemeenschapsdoelen te kunnen financieren,
zijn zaken als belastingen en subsidies uitgevonden."
Kortom: Winst mag
bij de schrijvers per definitie niet worden gekoppeld aan bv. een
gemeenschapsdoel als het bouwen van een sociale huurwoning en dat vind
ik heel merkwaardig.
Cynisch gesproken: Als ik 3 koopwoningen in het
weiland bouw en met winst verkoop en ik gebruik die winst om 1
nieuwbouwhuurwoning rendabel te krijgen op een aanvangshuur zo op de
aftoppingsgrens van de huursubsidie, dan 'mag' dat niet?
Overigens ben ik niet tegen het geven van wat objectsubsidie door de
overheid voor sociale huurwoningen in de nieuwbouw, maar het is niet
realistisch om te verwachten dat zoiets gebeurt bij de huidige politieke
krachtsverhoudingen in Den Haag.]
Zowel de opmerkingen van minister Kamp als de voorstellen van Bakker
lijken ons haaks te staan op het rijksbeleid zoals dat is vastgelegd in
het Besluit Beheer Toegelaten instellingen. Voor de grote wachtlijsten
voor huurwoningen leveren deze voorstellen geen enkele verlichting.
[Vijftienduizend huurwoningen verkopen in Friesland is niet niks: Het
betekent een flinke inkrimping van het bestand aan huurwoningen.]
De gemeentelijke en provinciale bestuurders reageren niet per definitie
afwijzend op de plannen. Dat is verbijsterend. De overheid heeft een
verantwoordelijkheid voor de volkshuisvesting. Bij een enkele
gemeentebestuurder proeven we een beetje aarzeling. Die willen we graag
versterken.
[Uiteraard was het weer Leeuwarden in de persoon van wethouder Roel
Sluiter, die nog het meest positief was over de CHF-plannen, want het
idee sprak hem wel aan, stelde hij. Flink verkopen, zodat de huurhuizen
nog schaarser worden, zodat wellicht een deel van degenen die op een
huurhuis zijn aangewezen, op den duur wel vertrekken? Per slot heb je
als stad toch niks aan hen, want zij zijn arm...]
Want wat is een reële mogelijkheid, wanneer provincie en gemeenten niet
mee willen werken aan dit plan? De CHF kan haar bezit inderdaad verkopen
en daarna besluiten een commerciële verhuurder, belegger en
projectontwikkelaar te worden.
Zij is dan niet meer gebonden aan de wettelijk opgelegde taken en gaat zich dan verder gedragen als een
private onderneming.
[Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is verkoop
van corporatiewoningen een z.g. 'Besluit van aanmerkelijk belang' en
moeten B en W adviseren aan de staatsecretaris van VROM over zo'n
verkoop. Als ergens een College van B en W negatief adviseert, is het
maar net de vraag of VROM meegaat met dat advies en de verkoop verbiedt
of niet. Omdat VVD-minister Henk Kamp vindt dat huurwoningen op grote
schaal verkocht moeten worden, ben ik hier niet optimistisch over.]
Die verleiding is groot, want 16.000 woningen met een gemiddelde waarde
van EUR 100.000, totaal EUR 1.600.000.000 (ruim f 3,5 miljard), dat is
een mooi startkapitaal voor een holding van beginnende ondernemers...
[Als je inderdaad driekwart van je bezit wilt afstoten als corporatie,
dan zou je inderdaad zeggen dat je dan in feite aangeeft dat je geen
woningcorporatie meer wilt zijn, maar iets anders...]
Met alle waardering voor het ondernemerschap die ons beiden eigen is, dit is onaanvaardbaar. Niet iedereen kan kopen. Juist om de zwakkeren op de markt te beschermen hebben we verantwoordelijke corporaties nodig. Investeerders en projectontwikkelaars zijn er genoeg.
Misschien is het langzamerhand tijd dat gemeenten en provincie de koppen eens bij elkaar steken om te komen tot een nieuw provinciaal woningbedrijf met een sociale doelstelling. In ieder geval moeten we niet lijdzaam wachten op het failliet van het volkshuisvestingsbeleid.
Bovenstaande aanval op Corporatieholding Friesland kon uiteraard niet onbeantwoord blijven, want via een ingezonden brief in de 'Te Gast' rubriek in de Leeuwarder Courant van dinsdag 26/11/2002 reageerde CHF via Henk Deinum, lid van de Raad van Bestuur van Corporatie Holding Friesland als volgt:
TE GAST
----------------------------
Henk Deinum
Raad van Bestuur
Corporatie Holding Friesland
----------------------------
In de LC van 16 november werd groot gekopt dat Corporatie Holding
Friesland 15.000 woningen in de verkoop doet. Artikelen die daarna
verschenen, suggereerden dat CHF hard op weg is een commerciële
verhuurder, belegger en projectontwikkelaar te worden die steeds verder
af komt te staan van het oorspronkelijke maatschappelijke doel.
De Socialistische Partij noemt de handelwijze van CHF zelfs asociaal en
stelt kamervragen over de verkoop die ten koste zou gaan van mensen met
een bescheiden beurs.
[Zie: "SP verzet zich fel tegen verkoop huurwoningen".]
Het is misschien wel logisch dat een sterk in omvang groeiende en zich
nadrukkelijk profilerende onderneming als CHF kritische reacties
oproept.
[Omvang, groei en profilering van CHF zijn niet de reden van de kritiek
die nu aan de orde is, maar inhoudelijke beleidsvoornemens.]
Soms vanuit onwetendheid of oprechte bezorgdheid, maar ook bijvoorbeeld
uit angst voor toenemende concurrentie, bij onder anderen makelaars
zoals onlangs uit een krantenartikel bleek.
[Dat bleek daar helemaal niet uit, dat is het motief dat Deinum toedicht
aan een van de twee schrijvers van het artikel hierboven. Zwak verweer
van Deinum, die hier geen verdere argumenten aandraagt tegen de inhoud
van hun verhaal.]
Toch is Corporatieholding Friesland in wezen niet meer dan een bundeling
van bekende, lokale woonbedrijven die als zodanig werkzaam blijven voor
de lokale samenleving.
[Dat is gewoon de oude bezweringsformule: "Niets aan de hand; er is
niets veranderd", maar dat is niet zo als je driekwart van je
huurwoningen wilt verkopen.
Dat is niet werkzaam zijn voor de lokale
samenleving, maar die samenleving in de wielen rijden omdat je in
werkelijkheid gaat voor het omzetten van de woningcorporaties in een
aantal commerciële ondernemingen, met een Holding daarboven.
Friesland
verliest hiermee een aantal sociale verhuurders of wat daar nog van over
was. M.i. hebben ze bij CHF al lang gezien dat met het huidige beleid
van de overheid woningcorporaties op den duur ten dode zijn opgeschreven
en probeert men zichzelf daarom te transformeren tot een gewone
commerciële onderneming met diverse diensten op huisvestingsgebied.]
Het totaal levert wel meer op dan de som van de delen. De afzonderlijke
woonbedrijven werken nauw samen met andere gespecialiseerde bedrijven
die ook zijn aangesloten bij CHF, zoals het aanneembedrijf, de
makelaardij en het ontwikkelbedrijf.
[Reclamepraat, maar waar blijven nu na deze commercial de argumenten
tegen het voorgaande verhaal?]
CHF lijkt uiterlijk nog maar in weinig opzichten op het beeld dat de meeste mensen hebben van een woningcorporatie; een huizenverhuurder die bepaalt wie waar komt te wonen en die zorg draagt voor betaalbare huurwoningen voor de minst draagkrachtigen in de samenleving, waarbij de overheid kaders geeft, financiële tekorten afdekt en subsidies verstrekt voor de bouw van nieuwe woningen.
Onder het bewind van staatssecretaris Heerma werden de corporaties
verzelfstandigd. De maatschappelijke taak bleef, maar de financiële
middelen moesten voortaan voornamelijk door de corporaties zelf
opgebracht worden.
[Vanaf die dag was het niet meer mogelijk een huurwoning nieuw te bouwen
voor lagerbetaalden.
Vandaar dat het PEL erg zuinig wilde en wil zijn
met de bestaande woningvoorraad, omdat je nooit meer voor diezelfde
prijs en huur deze kunt vervangen.
Dit is ook ons grootste bezwaar tegen
het gesloop in het kader van de Stedelijke Vernieuwing. Was de
objectsubsidie gehandhaafd en de lonen en uitkeringen hoger, dan hadden
we veel genuanceerder gestaan tegenover de Stedelijke Vernieuwing: Als
je voor hetzelfde geld qua huur woningen kunt vervangen door betere
woningen en de mensen kunnen deze betalen, waarom zou je dat dan niet
doen? Maar zo is de realiteit helaas niet.]
De meeste corporaties hebben zich hierdoor ontwikkeld tot
maatschappelijke ondernemers en behoren inmiddels tot de belangrijkste
spelers op de woningmarkt. Waar een commerciële partij echter winst
uitkeert aan aandeelhouders, zetten de corporaties deze in voor de bouw
van betaalbare woningen, bijvoorbeeld in dorpskernen.
Een betaalbare woning levert al gauw een tekort op van EUR 40.000.
Verder wordt de winst onder meer gebruikt om in samenwerking met
zorgleveranciers nieuwe diensten en producten te ontwikkelen en voor het
huisvesten van de meest kwetsbare groepen in de samenleving.
[Het probleem als je nieuwbouwkoopwoningen neer wilt zetten om met
behulp van de verkoopwinst nog wat sociale huurwoningen te kunnen bouwen
is de wijze van financiering: Woningen bouwen kost geld. Ga je dat
betalen door eerst bestaande huurwoningen te verkopen voor 90 procent
van de marktwaarde, waarbij het verschil tussen marktwaarde en
boekwaarde winst oplevert?
Zo ja, dan ben je m.i. net een brug te ver:
Je moet een flinke pluk huurwoningen verkopen om bv. 3 tot 4
koopwoningen neer te zetten, die vervolgens met winst te verkopen en
daarvan 1 nieuwbouw huurwoning neer te zetten het bijvoorbeeld een
aanvangshuur op de aftoppingsgrens van de huursubsidie.
Resultaat: Je
huurwoningbestand krimpt omdat je minder kunt toevoegen dan je moet
verkopen.
Maar wellicht ziet CHF dat als een voordeel: Het
huurwoningenbestand verjongt ook, mede omdat het met name de oudere
woningen zijn met een lagere boekwaarde die de meeste winst opleveren en
juist die oudere woningen na pakweg 25 tot 30 jaar toe zijn aan
groot-onderhoud. Als een echte belegger stoot je dan die woningen af en
laat je je ex-huurders die kochten mooi opdraaien voor dat
groot-onderhoud en als je echt handig bent dan verkoop je ze als
'appartement', houdt zelf de meerderheid in de Vereniging van Eigenaren
en besluit daarin volkomen democratisch dat het CHF-aanneembedrijf het
groot-onderhoud moet gaan doen. De rekening: Voor de VvE, lees: De
kopers, uiteraard...
Kortom: Koopwoningen in het weiland zetten, tegen marktwaarde verkopen
en de winst aanwenden voor volkshuisvestingsdoeleinden: Niets op tegen,
maar CHF zou die nieuwbouw anders moeten willen financieren, nl. door
gewoon maar geld te lenen en eventueel deels te lenen uit de Algemene
Bedrijfsreserve, mits die reserve dat toelaat.
Gelukkig is de rente voor geleend geld momenteel niet hoog. Met die koopwoningen zal men heel secuur moeten kijken waar vraag naar is: De allerduurste nieuwbouw loopt niet goed meer; men zal m.i. een prijsklasse daaronder moeten gaan
zitten. Men moet hier overigens geen wonderen van verwachten: Deze
'trein' zal eerst langzaam op gang kunnen komen en het kunnen niet anders dan kleine bouwstroompjes huurwoningen worden.]
Dat CHF 15.000 woningen in de (uit)verkoop doet is een karikaturale
omschrijving van een plan in ontwikkeling, dat uitgaat van het zoveel
mogelijk tegemoet komen aan de wensen van de klant en tot stand komt in
een open dialoog met gemeenten, huurdersorganisaties en andere
belanghebbenden.
[Het is CHF zelf geweest die dan aanleiding gaf tot dat z.g.
'karikaturale' beeld: Het was simpelweg de door CHF zelf opgelaten
proefballon die richting gemeenten en bevolking werd opgelaten om de
weerstand ertegen te peilen.
Men maakte zelf een karikatuur van wat een
woningcorporatie is of althans hoort te zijn. En die open dialoog met
huurdersorganisaties? Dat is een makkie als je als corporatie zelf hun
contributies int en hen subsidieert. Ik doel hier op 'His Masters
Voice', Huurdersvereniging De Bewonersraad. Zie bv.: "Goede kanten aan
verkoop huurhuis".
Het heet dat de verkoop van huurwoningen
tegemoetkomt aan de wensen van de klant. Van sommige klanten wellicht,
maar niet van andere toekomstige klanten die zoeken naar een betaalbaar
huurhuis.
Bovendien is de wens van de klant niet altijd gelijk aan het volkshuisvestingsbelang dat m.i. op dit moment geen verkoop van
huurwoningen toestaat.]
Op basis van marktonderzoek is de verwachting dat van de circa 21.000
woningen die de woonbedrijven van CHF nu beheren er de komende jaren
hooguit 2000 daadwerkelijk verkocht zullen gaan worden.
[Aan die sussende relativerende woorden hebben we niks: De intentie
ofwel het beleidsvoornemen is om 15.000 huurwoningen te verkopen in een
aantal jaren. Als het tempo 2000 per jaar is, is dat doel al in 7,5 jaar
bereikt...]
Koop van de eigen huurwoning vormt slechts een van de mogelijkheden; er
is sprake van allerlei tussenvormen, varianten in kopen én huren.
Met de introductie van de 'keuzewoning' komt een einde aan de rigide scheiding tussen koop en huur.
[Al jaren geleden zijn er allerlei varianten ontwikkeld tussen kopen en
huren met allerlei (belastingtechnische) haken en ogen en m.i. met meestal de woningcorporatie die aan het langste eind trekt. Bovendien is
ook al jarenlang bekend dat de meeste kopers 'gewoon' willen kopen,
zonder allerlei toeters en bellen en eigendomsbeperkende voorwaarden.]
Voor mensen die niet kunnen of willen kopen, zullen voldoende betaalbare
woningen beschikbaar blijven. Hierover worden per gemeente
prestatieafspraken gemaakt.
[Als CHF uiteindelijk driekwart van haar woningen wil verkopen zie ik
niet in hoe er voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar blijven.
DAT smoesje werd ook geroepen bij de start van de Stedelijke Vernieuwing
en het resultaat weten we nu: Een schreeuwend tekort aan betaalbare
huurwoningen.
T.a.v. die prestatieafspraken zullen de diverse
gemeenteraden scherp moeten opletten of er echt wel voldoende betaalbare
huurwoningen overblijven en zal men zich niet wat op de mouw moeten
laten spelden door een megalomaan College, zoals in Leeuwarden aan de
macht is.]
Bij de diverse koopvormen geldt dat CHF het eerste recht van (terug)koop
heeft. De suggestie dat de druk op de woningmarkt toeneemt door het
gedifferentieerde aanbod van het bezit van CHF is dan ook onzin. Ook een verkochte woning blijft gewoon in de markt.
[Hoe gedifferentieerd dat aanbod van CHF is moet eerst blijken. Als er
iemand onzin verkoopt op dit punt is het Deinum wel, die keihard bluft
dat een verkochte woning gewoon in de markt blijft.
De woning verschuift
van de huurmarkt naar de koopmarkt en dat is dus net een iets andere
markt.
Deinum suggereert dat CHF op elk moment van die verkochte woning
weer een huurwoning kan maken: Er is toch immers een eerste recht van
(terug)koop? Maar dat is geen PLICHT tot terugverkoop aan CHF op het
moment dat CHF dat goed uitkomt:
De koper bepaalt of en zo ja wanneer hij/zij zijn woning weer wil verkopen. Daarom is dit middel als
instrument om de verkochte woningen toch 'in de markt' te houden,
onbruikbaar, omdat het niet 'stuurbaar' is.
Inhoudelijk valt over dat eerste recht van terugkoop ook nog wel het
nodige te zeggen: Welke afspraken en voorwaarden worden vastgelegd? Hoe
zit het met winst en verlies? Hoe zit het met verbeteringen aan de
woning, door de koper aangebracht? Slim is het wel: De woning terugkopen
tegen vantevoren vastgelegde voorwaarden en vervolgens opnieuw met winst
verkopen of als dat er gezien de marktsituatie op dat moment niet inzit,
tijdelijk weer verhuren en bij stijgende marktprijzen opnieuw tegen
dezelfde voorwaarden opnieuw verkopen aan die huurder.
Dat is een
spelletje waarbij je vaker dan 1 keer winst kunt maken op dezelfde
woning...
En ALS de koper wil verkopen, heeft CHF wel het recht maar niet de PLICHT om het huis terug te kopen; daar moet men ook aan denken als koper...]
Toenemende vraag en een achterblijvende woningbouwproductie, met name
van betaalbare woningen, verhogen de druk.
[Zonder extra geld in nieuwbouwwoningen te pompen is het niet mogelijk
om betaalbare woningen te bouwen. Nieuwbouwproductie kan hoogstens
doorstroming bevorderen vanuit ruwweg de middenprijsklasse koopwoningen
en de wat duurdere huurwoningen, maar voordat zo'n verhuisketen effect
heeft op de goedkopere regionen, duurt nog wel even, net zoals de
laatste auto in een rij voor het stoplicht ook pas als laatste weer
rijdt...]
Er is sprake van een bouwproductie die maar de helft bedraagt van wat
volgens de berekeningen van de overheid noodzakelijk is. Overheid,
corporaties en marktpartijen zullen de komende jaren hun krachten moeten
bundelen om het tekort op te heffen. Met name woningbouwcorporaties
zullen hierin een belangrijke rol spelen.
[Daar komt niks meer van terecht:
Zodra de nieuwbouw werd overgelaten
aan private ondernemers zoals projectontwikkelaars en niet meer werd
aangestuurd door de overheid, zoals vroeger, zakten de productiecijfers
ineen.
De bouwproductie was in 2001 even hoog als in de jaren dertig...
Eind zestiger jaren haalde de nieuwbouwproductie met gemak de 135.000
woningen per jaar...
Overigens: Deinum trapt hier gewoon een open deur in, maar gaat weer niet in op de stelling in het voorgaande verhaal:
Verkoop je huurwoningen niet massaal.]
De missie van CHF is goed wonen bereikbaar en beschikbaar maken voor
iedereen, met een duidelijk accent op het werken voor groepen die in de
markt een zwakke positie innemen. Die missie is niet veranderd en zal
niet veranderen, wat allerlei criticasters ook mogen beweren.
[Wat een onzin: Door te streven naar verkoop van driekwart van je
huurwoningbestand en vervolgens te beweren dat je missie niet is
veranderd, is een gotspe, tenzij je bezig bent met een 'mission
impossible'. En dat ben je als je zowat geen huurwoning meer aan kunt bieden.]
Dat het verhaal over de verkoop van 15.000 huurwoningen een grote
proefballon was, blijkt het het vervolg, waarin CHF de ballon weer
grotendeels laat leeglopen met als doel dat we nu gerustgesteld
achterover leunen onder het motto: "Gelukkig, het valt mee..."
Maar niet heus. We kennen de streken van de woningcorporaties.
Uit de Leeuwarder Courant van vrijdag 29/11/2002:
BURGUM - Corporatieholding Friesland heeft het plan om vijftienduizend
huurwoningen te koop aan te bieden aan de huurders sterk gematigd. De
woningen zouden in drie blokken van elk vijf duizend woningen worden
verkocht, maar CHF gaat nu eerst een proef doen met de verkoop van
duizend woningen. Wethouder Wijbe Postma zei dit in antwoord op bezorgde reacties uit de raad op het plan.
[Postma reageerde indertijd meteen negatief op de massale
verkoopplannen en kennelijk reageerde daar de Raad ook meteen, i.t.t.
Leeuwarden, waar niemand reageerde, behalve de SP die een aktie hield
tegen de plannen bij het CHF-kantoor in Grouw.]
Tytsjerksteradiel was volgens Postma de eerste die CHF al op 24 oktober
in een pittige brief wees op de nadelige gevolgen van het plan voor de
sociale woningbouw.
"Dit hat oare ynstansjes ek wekker makke", zei Postma, getuige de vele protesten die daarna los kwamen.
[Vertaling: "Dit heeft andere instanties ook wakker gemaakt."]
Het plan leek zorgelijk, maar de gemeente kreeg een aantal toezeggingen
die de gemeente wat geruster hebben gemaakt.
[Daar zou ik maar niet op bouwen: Toezeggingen van woningcorporaties
hebben net als toezeggingen van politici maar een beperkte
houdbaarheidsdatum.
Toezeggingen zijn leuk, maar een harde, ondertekende overeenkomst is beter en nog beter zijn wettelijke maatregelen waardoor woningcorporaties weer worden gedwongen echte woningcorporaties te
zijn.]
De CHF heeft laten weten dat bij de actie Keuzewoning, zoals het
verkoopplan is genoemd, de woonzorgcentra buiten schot blijven. Dat
geldt ook voor betaalbare woningen voor jongeren en starters en de
beschermde wooncentra voor gehandicapten. Bovendien zegde de CHF toe dat
er een kernvoorraad aan betaalbare huurwoningen beschikbaar blijft.
[Ja, die kernvoorraad... Wat is een goede definitie daarvan? Wie bepaalt
hoe groot die moet zijn of mag zijn? CHF? De gemeente? Wie komt met de
juiste cijfers en niet met gemanipuleerde cijfers? Ook dit is een
serieus aandachtspunt voor gemeenteraden die hier mee te maken krijgen.]
Ook bij de nieuwbouw in de huursfeer blijft er aandacht voor dit type
woning.
[Heel mooi, dat het hun 'aandacht' heeft. Intussen zijn bevolking en ook de lokale overheid behoorlijk afhankelijk geworden van die verzelfstandigde woningcorporaties of zo men wil, die
'woonbedrijven'.
Toch maar een eigen provinciaal woningbedrijf oprichten?!]