AFBRAAK SOCIAAL WONINGBOUWBELEID IS BEGONNEN
'Hoezo afbraak sociaal woningbouwbeleid?'
GEMATIGDER OPZET PLAN HUURWONINGEN


"Afbraak sociaal woningbouwbeleid is begonnen"
Uit de rubriek 'Opinie en achtergrond' van de Leeuwarder Courant van zaterdag 23/11/2002. Schrijvers: Anton Germeraad en Willem Verf, beide van GroenLinks en:
'Hoezo afbraak sociaal woningbouwbeleid?'
Uit de 'Te Gast' rubriek van de Leeuwarder Courant van dinsdag 26/11/2002. Schrijver: Henk Deinum van de Raad van Bestuur van Corporatie Holding Friesland en:
'Gematigder opzet plan huurwoningen'
Uit de Leeuwarder Courant van vrijdag 29/11/2002.


Zoals bekend had Corporatieholding Friesland een grote proefballon opgelaten waarin ze aankondigden om 15.000 van hun 20.000 huurwoningen te willen verkopen aan de huurders. Zie: "Verkoopactie 15.000 Friese huurhuizen"
In een gezamenlijk verhaal naar de Leeuwarder Courant reageerden makelaar Anton Germeraad, tevens kandidaat statenlid GrienLinks en Willem Verf, fractievoorzitter GrienLinks en directeur van de welzijnsinstelling H.W.L. op deze aankondiging.
Uit de Leeuwarder Courant van zaterdag 23/11/2002:

LC OPINIE EN ACHTERGROND

------------------------------
Door Anton Germeraad
kandidaat statenlid GrienLinks

en Willem Verf
fractievoorzitter GrienLinks
------------------------------

AFBRAAK SOCIAAL WONINGBOUWBELEID BEGONNEN

Het was 1901 toen de Woningwet werd ingevoerd. Deze wet bood de mogelijkheid om instellingen in het leven te roepen die woningen wilden bouwen zonder winstoogmerk. Het publiek belang en vooral het belang van mensen met lage inkomens werden hiermee gediend. Zo ontstonden tal van woningstichtingen. Door fusies verdween het kleinschalige karakter. We hebben nu nog enkele grote corporaties met invloed over de hele provincie. De inkomsten van woningbedrijven bestonden uit subsidies van het rijk en huurinkomsten.
[Die subsidies zijn er niet meer sinds de z.g. 'bruteringsoperatie' midden jaren negentig.]

Het gaat om een omvangrijke sector. Enkele cijfers ter illustratie: in 1998 bezaten de corporaties en andere niet winst-beogende instellingen 2.478.000 huurwoningen, zijnde 73 procent van de lokale huurwoningenvoorraad. De instellingen samen hadden een balanspositie van bijna f180 miljard (ongeveer EUR 82 miljard) en een eigen vermogen van ongeveer f17 miljard (EUR 7,7 miljard).
De schatting van het echte eigen vermogen is vele malen hoger, omdat de boekwaarde is genoteerd en niet de vrije verkoopwaarde. Al dit geld is bijeengebracht door belastingbetalers en huurders.
[Er gaat een verhaal dat het CHF-verhaal ook mede een boekhoudkundige truc is: Vervang de boekwaarde door de vrije verkoop waarde en dat betekent ook dat je heel wat bij kunt lenen op het dan plotseling gestegen eigen vermogen in de woningen. Vraag is dan, wat je met al dat geleende geld wil doen: Voor projectontwikkelaar spelen en koopwoningen bouwen om daar verkoopwinst op te maken? Of om wellicht een niet zo rooskleurige financiële positie wat op te krikken ofwel alleen in de boeken ofwel met geleend geld? Zoals gezegd: Het is echter maar een verhaal.]

In de jaren negentig werd besloten, door de toenmalige staatssecretaris van volkshuisvesting Enneüs Heerma, om de financiële banden tussen corporaties en overheid losser te maken. Tegelijk kregen de corporaties nog een bom geld, als afkoopsom. Men noemde dat de 'bruteringsoperatie'.

Wel bleven de corporaties verplicht om te bouwen in de sociale klasse.
[En DAT kon en kan nu juist niet zonder dat er geld bij moet om inderdaad qua prijs uit te komen op een huis in die 'sociale klasse'.]

De LC schrijft in haar kranten van 15 en 16 november: "De nieuwe minister Kamp constateert dat de woningmarkt gespannen is, zowel voor huurders als starters op de koopmarkt. Een van de oplossingen is om huurwoningen op grote schaal te verkopen."
[Een typische VVD-oplossing: Ruim de sociale huurwoningen flink op... En wat dan? Is de woningmarkt dan niet meer gespannen? Zijn oplossing betekent alleen dat er koopwoningen bij zijn gekomen en dat aan een deel van de vraag naar koopwoningen is voldaan, maar dat de huurwoningenmarkt nog krapper wordt. En weer huurwoningen bijbouwen voor dezelfde huren kan niet meer...]
Op dit moment zijn er lange wachtlijsten voor goedkope huurwoningen. Mensen met lage inkomens vinden moeilijk een huis. Bovendien weten we dat er 2,4 miljoen zittende huurders te goedkoop wonen ten opzichte van hun inkomen. Dat is reden voor nieuw huurbeleid. Bepaald geen reden voor uitverkoop, vinden wij.
[Wat voor nieuw huurbeleid? Voor de vierde keer na WO II een poging doen tot het invoeren van een soort 'huurbelasting'? Staatssecretaris Heerma had het indertijd over 'scheef wonen'. Nadat je dan ooit op basis van vooral je inkomsten een 'passende' woning kreeg, moest je vooral niet meer gaan verdienen, anders woonde je 'scheef'. Of bedoelen ze dat gewoon de huren flink omhoog moeten, zoals de woningcorporaties graag willen zoals het Financieele Dagblad onlangs meldde? Dat zal toch niet hun bedoeling zijn, want dan houd je ook geen sociale huurwoning meer over, alleen huurhuizen met a-sociale huren...
En wie doet er nog iets aan z'n huurwoning als hij/zij weet dat hij ofwel weg moet als hij/zij 'teveel' gaat verdienen - zelfs een idee om alleen tijdelijke huurcontracten te geven spookte in Heerma's tijd om - ofwel mag blijven maar bij inkomstenstijging te maken krijgt met een soort armoedeval door een huurbelasting o.i.d.?
En waarom moet je een buurt sociaal ontwrichten door mensen weg te pesten via een huurbelasting of iets soortgelijks?
Als mensen echt flink meer gaan verdienen gaan ze uit zichzelf meestal wel op zoek naar een beter en duurder huis.]

De Corporatie Holding Friesland (CHF), bij monde van Gerard Bakker, bevestigt de druk op de markt.
Nog nooit is er zoveel vraag geweest naar goedkope huur- en koopwoningen.

Een dag later meldt hij dat de CHF 90 procent van haar bezit gaat verkopen, hetgeen neerkomt op 15000 woningen.
[Het LC-artikel sprak over 15000 van de 20000 huurwoningen, is 75 procent van het totale bezit.]
Het geld dat dit oplevert moet dienen voor herstructureringsoperaties en nieuw te bouwen huur- en koopwoningen.

Wie gelooft dat, wanneer op dezelfde avond het NOS-journaal meldt dat men in Amsterdam (Ijburg) de dure woningen al niet eens kwijt kan? En ook daar wilde men als moderne Robin Hoods uit de verkoop van dure woningen de goedkopere huurwoningen financieren. Dat lijkt ons een illusie. De koper wil niet meer betalen dan een marktprijs. Die is al hoog genoeg. Om gemeenschapsdoelen te kunnen financieren, zijn zaken als belastingen en subsidies uitgevonden. Dan betalen we er tenminste allemaal aan mee, en niet vooral de toevallige koper anno 2002.
[Eerste punt is inderdaad dat de dure koopwoningen in de nieuwbouw niet meer zo vlot lopen; ook een projectontwikkelaar als Vestia stelde zijn plannen al bij. Uit de winst op nieuwbouw koopwoningen goedkopere nieuwbouw huurwoningen financieren, zal dus niet zo vlot lopen nu de economie is teruggezakt. Maar de schrijvers maken een fout door te menen dat CHF bij verkoop van een nieuwbouw koopwoning meer winst zou willen hebben dan een projectontwikkelaar. Het is juist: De koper wil niet meer betalen dan een marktprijs. Dat geldt richting projectontwikkelaar en richting CHF die nieuwbouw koophuizen zou bouwen.
Kortom: De projectontwikkelaar en CHF kunnen beide voor een marktprijs verkopen en kunnen beide evenveel winst behalen.
Men moet niet doen alsof een projectontwikkelaar geen winst maakt op zijn nieuwbouwproject. Het gaat om het aanwenden van die winst: Wat doe je verder met dat geld? Het lijkt wel of die NIET voor volkshuisvestingsdoeleinden ingezet mag worden, want het heet: "Om gemeenschapsdoelen te kunnen financieren, zijn zaken als belastingen en subsidies uitgevonden."
Kortom: Winst mag bij de schrijvers per definitie niet worden gekoppeld aan bv. een gemeenschapsdoel als het bouwen van een sociale huurwoning en dat vind ik heel merkwaardig.
Cynisch gesproken: Als ik 3 koopwoningen in het weiland bouw en met winst verkoop en ik gebruik die winst om 1 nieuwbouwhuurwoning rendabel te krijgen op een aanvangshuur zo op de aftoppingsgrens van de huursubsidie, dan 'mag' dat niet?
Overigens ben ik niet tegen het geven van wat objectsubsidie door de overheid voor sociale huurwoningen in de nieuwbouw, maar het is niet realistisch om te verwachten dat zoiets gebeurt bij de huidige politieke krachtsverhoudingen in Den Haag.]

Zowel de opmerkingen van minister Kamp als de voorstellen van Bakker lijken ons haaks te staan op het rijksbeleid zoals dat is vastgelegd in het Besluit Beheer Toegelaten instellingen. Voor de grote wachtlijsten voor huurwoningen leveren deze voorstellen geen enkele verlichting.
[Vijftienduizend huurwoningen verkopen in Friesland is niet niks: Het betekent een flinke inkrimping van het bestand aan huurwoningen.]

De gemeentelijke en provinciale bestuurders reageren niet per definitie afwijzend op de plannen. Dat is verbijsterend. De overheid heeft een verantwoordelijkheid voor de volkshuisvesting. Bij een enkele gemeentebestuurder proeven we een beetje aarzeling. Die willen we graag versterken.
[Uiteraard was het weer Leeuwarden in de persoon van wethouder Roel Sluiter, die nog het meest positief was over de CHF-plannen, want het idee sprak hem wel aan, stelde hij. Flink verkopen, zodat de huurhuizen nog schaarser worden, zodat wellicht een deel van degenen die op een huurhuis zijn aangewezen, op den duur wel vertrekken? Per slot heb je als stad toch niks aan hen, want zij zijn arm...]

Want wat is een reële mogelijkheid, wanneer provincie en gemeenten niet mee willen werken aan dit plan? De CHF kan haar bezit inderdaad verkopen en daarna besluiten een commerciële verhuurder, belegger en projectontwikkelaar te worden.
Zij is dan niet meer gebonden aan de wettelijk opgelegde taken en gaat zich dan verder gedragen als een private onderneming.
[Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is verkoop van corporatiewoningen een z.g. 'Besluit van aanmerkelijk belang' en moeten B en W adviseren aan de staatsecretaris van VROM over zo'n verkoop. Als ergens een College van B en W negatief adviseert, is het maar net de vraag of VROM meegaat met dat advies en de verkoop verbiedt of niet. Omdat VVD-minister Henk Kamp vindt dat huurwoningen op grote schaal verkocht moeten worden, ben ik hier niet optimistisch over.]

Die verleiding is groot, want 16.000 woningen met een gemiddelde waarde van EUR 100.000, totaal EUR 1.600.000.000 (ruim f 3,5 miljard), dat is een mooi startkapitaal voor een holding van beginnende ondernemers...
[Als je inderdaad driekwart van je bezit wilt afstoten als corporatie, dan zou je inderdaad zeggen dat je dan in feite aangeeft dat je geen woningcorporatie meer wilt zijn, maar iets anders...]

Met alle waardering voor het ondernemerschap die ons beiden eigen is, dit is onaanvaardbaar. Niet iedereen kan kopen. Juist om de zwakkeren op de markt te beschermen hebben we verantwoordelijke corporaties nodig. Investeerders en projectontwikkelaars zijn er genoeg.

Misschien is het langzamerhand tijd dat gemeenten en provincie de koppen eens bij elkaar steken om te komen tot een nieuw provinciaal woningbedrijf met een sociale doelstelling. In ieder geval moeten we niet lijdzaam wachten op het failliet van het volkshuisvestingsbeleid.


Einde ingezonden brief Anton Germeraad en Willem Verf in de LC.
Commentaar tussen [].

Bovenstaande aanval op Corporatieholding Friesland kon uiteraard niet onbeantwoord blijven, want via een ingezonden brief in de 'Te Gast' rubriek in de Leeuwarder Courant van dinsdag 26/11/2002 reageerde CHF via Henk Deinum, lid van de Raad van Bestuur van Corporatie Holding Friesland als volgt:

HOEZO AFBRAAK SOCIAAL WONINGBOUWBELEID?

TE GAST

----------------------------
Henk Deinum

Raad van Bestuur
Corporatie Holding Friesland
----------------------------

In de LC van 16 november werd groot gekopt dat Corporatie Holding Friesland 15.000 woningen in de verkoop doet. Artikelen die daarna verschenen, suggereerden dat CHF hard op weg is een commerciële verhuurder, belegger en projectontwikkelaar te worden die steeds verder af komt te staan van het oorspronkelijke maatschappelijke doel.
De Socialistische Partij noemt de handelwijze van CHF zelfs asociaal en stelt kamervragen over de verkoop die ten koste zou gaan van mensen met een bescheiden beurs.
[Zie: "SP verzet zich fel tegen verkoop huurwoningen".]

Het is misschien wel logisch dat een sterk in omvang groeiende en zich nadrukkelijk profilerende onderneming als CHF kritische reacties oproept.
[Omvang, groei en profilering van CHF zijn niet de reden van de kritiek die nu aan de orde is, maar inhoudelijke beleidsvoornemens.]
Soms vanuit onwetendheid of oprechte bezorgdheid, maar ook bijvoorbeeld uit angst voor toenemende concurrentie, bij onder anderen makelaars zoals onlangs uit een krantenartikel bleek.
[Dat bleek daar helemaal niet uit, dat is het motief dat Deinum toedicht aan een van de twee schrijvers van het artikel hierboven. Zwak verweer van Deinum, die hier geen verdere argumenten aandraagt tegen de inhoud van hun verhaal.]
Toch is Corporatieholding Friesland in wezen niet meer dan een bundeling van bekende, lokale woonbedrijven die als zodanig werkzaam blijven voor de lokale samenleving.
[Dat is gewoon de oude bezweringsformule: "Niets aan de hand; er is niets veranderd", maar dat is niet zo als je driekwart van je huurwoningen wilt verkopen.
Dat is niet werkzaam zijn voor de lokale samenleving, maar die samenleving in de wielen rijden omdat je in werkelijkheid gaat voor het omzetten van de woningcorporaties in een aantal commerciële ondernemingen, met een Holding daarboven.
Friesland verliest hiermee een aantal sociale verhuurders of wat daar nog van over was. M.i. hebben ze bij CHF al lang gezien dat met het huidige beleid van de overheid woningcorporaties op den duur ten dode zijn opgeschreven en probeert men zichzelf daarom te transformeren tot een gewone commerciële onderneming met diverse diensten op huisvestingsgebied.]

Het totaal levert wel meer op dan de som van de delen. De afzonderlijke woonbedrijven werken nauw samen met andere gespecialiseerde bedrijven die ook zijn aangesloten bij CHF, zoals het aanneembedrijf, de makelaardij en het ontwikkelbedrijf.
[Reclamepraat, maar waar blijven nu na deze commercial de argumenten tegen het voorgaande verhaal?]

CHF lijkt uiterlijk nog maar in weinig opzichten op het beeld dat de meeste mensen hebben van een woningcorporatie; een huizenverhuurder die bepaalt wie waar komt te wonen en die zorg draagt voor betaalbare huurwoningen voor de minst draagkrachtigen in de samenleving, waarbij de overheid kaders geeft, financiële tekorten afdekt en subsidies verstrekt voor de bouw van nieuwe woningen.

Onder het bewind van staatssecretaris Heerma werden de corporaties verzelfstandigd. De maatschappelijke taak bleef, maar de financiële middelen moesten voortaan voornamelijk door de corporaties zelf opgebracht worden.
[Vanaf die dag was het niet meer mogelijk een huurwoning nieuw te bouwen voor lagerbetaalden.
Vandaar dat het PEL erg zuinig wilde en wil zijn met de bestaande woningvoorraad, omdat je nooit meer voor diezelfde prijs en huur deze kunt vervangen.
Dit is ook ons grootste bezwaar tegen het gesloop in het kader van de Stedelijke Vernieuwing. Was de objectsubsidie gehandhaafd en de lonen en uitkeringen hoger, dan hadden we veel genuanceerder gestaan tegenover de Stedelijke Vernieuwing: Als je voor hetzelfde geld qua huur woningen kunt vervangen door betere woningen en de mensen kunnen deze betalen, waarom zou je dat dan niet doen? Maar zo is de realiteit helaas niet.]

De meeste corporaties hebben zich hierdoor ontwikkeld tot maatschappelijke ondernemers en behoren inmiddels tot de belangrijkste spelers op de woningmarkt. Waar een commerciële partij echter winst uitkeert aan aandeelhouders, zetten de corporaties deze in voor de bouw van betaalbare woningen, bijvoorbeeld in dorpskernen.
Een betaalbare woning levert al gauw een tekort op van EUR 40.000.
Verder wordt de winst onder meer gebruikt om in samenwerking met zorgleveranciers nieuwe diensten en producten te ontwikkelen en voor het huisvesten van de meest kwetsbare groepen in de samenleving.
[Het probleem als je nieuwbouwkoopwoningen neer wilt zetten om met behulp van de verkoopwinst nog wat sociale huurwoningen te kunnen bouwen is de wijze van financiering: Woningen bouwen kost geld. Ga je dat betalen door eerst bestaande huurwoningen te verkopen voor 90 procent van de marktwaarde, waarbij het verschil tussen marktwaarde en boekwaarde winst oplevert?
Zo ja, dan ben je m.i. net een brug te ver: Je moet een flinke pluk huurwoningen verkopen om bv. 3 tot 4 koopwoningen neer te zetten, die vervolgens met winst te verkopen en daarvan 1 nieuwbouw huurwoning neer te zetten het bijvoorbeeld een aanvangshuur op de aftoppingsgrens van de huursubsidie.
Resultaat: Je huurwoningbestand krimpt omdat je minder kunt toevoegen dan je moet verkopen.
Maar wellicht ziet CHF dat als een voordeel: Het huurwoningenbestand verjongt ook, mede omdat het met name de oudere woningen zijn met een lagere boekwaarde die de meeste winst opleveren en juist die oudere woningen na pakweg 25 tot 30 jaar toe zijn aan groot-onderhoud. Als een echte belegger stoot je dan die woningen af en laat je je ex-huurders die kochten mooi opdraaien voor dat groot-onderhoud en als je echt handig bent dan verkoop je ze als 'appartement', houdt zelf de meerderheid in de Vereniging van Eigenaren en besluit daarin volkomen democratisch dat het CHF-aanneembedrijf het groot-onderhoud moet gaan doen. De rekening: Voor de VvE, lees: De kopers, uiteraard...
Kortom: Koopwoningen in het weiland zetten, tegen marktwaarde verkopen en de winst aanwenden voor volkshuisvestingsdoeleinden: Niets op tegen, maar CHF zou die nieuwbouw anders moeten willen financieren, nl. door gewoon maar geld te lenen en eventueel deels te lenen uit de Algemene Bedrijfsreserve, mits die reserve dat toelaat.
Gelukkig is de rente voor geleend geld momenteel niet hoog. Met die koopwoningen zal men heel secuur moeten kijken waar vraag naar is: De allerduurste nieuwbouw loopt niet goed meer; men zal m.i. een prijsklasse daaronder moeten gaan zitten. Men moet hier overigens geen wonderen van verwachten: Deze 'trein' zal eerst langzaam op gang kunnen komen en het kunnen niet anders dan kleine bouwstroompjes huurwoningen worden.]

Dat CHF 15.000 woningen in de (uit)verkoop doet is een karikaturale omschrijving van een plan in ontwikkeling, dat uitgaat van het zoveel mogelijk tegemoet komen aan de wensen van de klant en tot stand komt in een open dialoog met gemeenten, huurdersorganisaties en andere belanghebbenden.
[Het is CHF zelf geweest die dan aanleiding gaf tot dat z.g. 'karikaturale' beeld: Het was simpelweg de door CHF zelf opgelaten proefballon die richting gemeenten en bevolking werd opgelaten om de weerstand ertegen te peilen.
Men maakte zelf een karikatuur van wat een woningcorporatie is of althans hoort te zijn. En die open dialoog met huurdersorganisaties? Dat is een makkie als je als corporatie zelf hun contributies int en hen subsidieert. Ik doel hier op 'His Masters Voice', Huurdersvereniging De Bewonersraad. Zie bv.: "Goede kanten aan verkoop huurhuis".
Het heet dat de verkoop van huurwoningen tegemoetkomt aan de wensen van de klant. Van sommige klanten wellicht, maar niet van andere toekomstige klanten die zoeken naar een betaalbaar huurhuis.
Bovendien is de wens van de klant niet altijd gelijk aan het volkshuisvestingsbelang dat m.i. op dit moment geen verkoop van huurwoningen toestaat.]

Op basis van marktonderzoek is de verwachting dat van de circa 21.000 woningen die de woonbedrijven van CHF nu beheren er de komende jaren hooguit 2000 daadwerkelijk verkocht zullen gaan worden.
[Aan die sussende relativerende woorden hebben we niks: De intentie ofwel het beleidsvoornemen is om 15.000 huurwoningen te verkopen in een aantal jaren. Als het tempo 2000 per jaar is, is dat doel al in 7,5 jaar bereikt...]

Koop van de eigen huurwoning vormt slechts een van de mogelijkheden; er is sprake van allerlei tussenvormen, varianten in kopen én huren. Met de introductie van de 'keuzewoning' komt een einde aan de rigide scheiding tussen koop en huur.
[Al jaren geleden zijn er allerlei varianten ontwikkeld tussen kopen en huren met allerlei (belastingtechnische) haken en ogen en m.i. met meestal de woningcorporatie die aan het langste eind trekt. Bovendien is ook al jarenlang bekend dat de meeste kopers 'gewoon' willen kopen, zonder allerlei toeters en bellen en eigendomsbeperkende voorwaarden.]
Voor mensen die niet kunnen of willen kopen, zullen voldoende betaalbare woningen beschikbaar blijven. Hierover worden per gemeente prestatieafspraken gemaakt.
[Als CHF uiteindelijk driekwart van haar woningen wil verkopen zie ik niet in hoe er voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar blijven.
DAT smoesje werd ook geroepen bij de start van de Stedelijke Vernieuwing en het resultaat weten we nu: Een schreeuwend tekort aan betaalbare huurwoningen.
T.a.v. die prestatieafspraken zullen de diverse gemeenteraden scherp moeten opletten of er echt wel voldoende betaalbare huurwoningen overblijven en zal men zich niet wat op de mouw moeten laten spelden door een megalomaan College, zoals in Leeuwarden aan de macht is.]

Bij de diverse koopvormen geldt dat CHF het eerste recht van (terug)koop heeft. De suggestie dat de druk op de woningmarkt toeneemt door het gedifferentieerde aanbod van het bezit van CHF is dan ook onzin. Ook een verkochte woning blijft gewoon in de markt.
[Hoe gedifferentieerd dat aanbod van CHF is moet eerst blijken. Als er iemand onzin verkoopt op dit punt is het Deinum wel, die keihard bluft dat een verkochte woning gewoon in de markt blijft.
De woning verschuift van de huurmarkt naar de koopmarkt en dat is dus net een iets andere markt.
Deinum suggereert dat CHF op elk moment van die verkochte woning weer een huurwoning kan maken: Er is toch immers een eerste recht van (terug)koop? Maar dat is geen PLICHT tot terugverkoop aan CHF op het moment dat CHF dat goed uitkomt:
De koper bepaalt of en zo ja wanneer hij/zij zijn woning weer wil verkopen. Daarom is dit middel als instrument om de verkochte woningen toch 'in de markt' te houden, onbruikbaar, omdat het niet 'stuurbaar' is.
Inhoudelijk valt over dat eerste recht van terugkoop ook nog wel het nodige te zeggen: Welke afspraken en voorwaarden worden vastgelegd? Hoe zit het met winst en verlies? Hoe zit het met verbeteringen aan de woning, door de koper aangebracht? Slim is het wel: De woning terugkopen tegen vantevoren vastgelegde voorwaarden en vervolgens opnieuw met winst verkopen of als dat er gezien de marktsituatie op dat moment niet inzit, tijdelijk weer verhuren en bij stijgende marktprijzen opnieuw tegen dezelfde voorwaarden opnieuw verkopen aan die huurder.
Dat is een spelletje waarbij je vaker dan 1 keer winst kunt maken op dezelfde woning...
En ALS de koper wil verkopen, heeft CHF wel het recht maar niet de PLICHT om het huis terug te kopen; daar moet men ook aan denken als koper...]

Toenemende vraag en een achterblijvende woningbouwproductie, met name van betaalbare woningen, verhogen de druk.
[Zonder extra geld in nieuwbouwwoningen te pompen is het niet mogelijk om betaalbare woningen te bouwen. Nieuwbouwproductie kan hoogstens doorstroming bevorderen vanuit ruwweg de middenprijsklasse koopwoningen en de wat duurdere huurwoningen, maar voordat zo'n verhuisketen effect heeft op de goedkopere regionen, duurt nog wel even, net zoals de laatste auto in een rij voor het stoplicht ook pas als laatste weer rijdt...]
Er is sprake van een bouwproductie die maar de helft bedraagt van wat volgens de berekeningen van de overheid noodzakelijk is. Overheid, corporaties en marktpartijen zullen de komende jaren hun krachten moeten bundelen om het tekort op te heffen. Met name woningbouwcorporaties zullen hierin een belangrijke rol spelen.
[Daar komt niks meer van terecht:
Zodra de nieuwbouw werd overgelaten aan private ondernemers zoals projectontwikkelaars en niet meer werd aangestuurd door de overheid, zoals vroeger, zakten de productiecijfers ineen.
De bouwproductie was in 2001 even hoog als in de jaren dertig...
Eind zestiger jaren haalde de nieuwbouwproductie met gemak de 135.000 woningen per jaar...
Overigens: Deinum trapt hier gewoon een open deur in, maar gaat weer niet in op de stelling in het voorgaande verhaal: Verkoop je huurwoningen niet massaal.]

De missie van CHF is goed wonen bereikbaar en beschikbaar maken voor iedereen, met een duidelijk accent op het werken voor groepen die in de markt een zwakke positie innemen. Die missie is niet veranderd en zal niet veranderen, wat allerlei criticasters ook mogen beweren.
[Wat een onzin: Door te streven naar verkoop van driekwart van je huurwoningbestand en vervolgens te beweren dat je missie niet is veranderd, is een gotspe, tenzij je bezig bent met een 'mission impossible'. En dat ben je als je zowat geen huurwoning meer aan kunt bieden.]


Einde verhaal in Te Gast rubriek LC. Commentaar tussen [].

Dat het verhaal over de verkoop van 15.000 huurwoningen een grote proefballon was, blijkt het het vervolg, waarin CHF de ballon weer grotendeels laat leeglopen met als doel dat we nu gerustgesteld achterover leunen onder het motto: "Gelukkig, het valt mee..."
Maar niet heus. We kennen de streken van de woningcorporaties.
Uit de Leeuwarder Courant van vrijdag 29/11/2002:

GEMATIGDER OPZET PLAN HUURWONINGEN

BURGUM - Corporatieholding Friesland heeft het plan om vijftienduizend huurwoningen te koop aan te bieden aan de huurders sterk gematigd. De woningen zouden in drie blokken van elk vijf duizend woningen worden verkocht, maar CHF gaat nu eerst een proef doen met de verkoop van duizend woningen. Wethouder Wijbe Postma zei dit in antwoord op bezorgde reacties uit de raad op het plan.
[Postma reageerde indertijd meteen negatief op de massale verkoopplannen en kennelijk reageerde daar de Raad ook meteen, i.t.t. Leeuwarden, waar niemand reageerde, behalve de SP die een aktie hield tegen de plannen bij het CHF-kantoor in Grouw.]

Tytsjerksteradiel was volgens Postma de eerste die CHF al op 24 oktober in een pittige brief wees op de nadelige gevolgen van het plan voor de sociale woningbouw.
"Dit hat oare ynstansjes ek wekker makke", zei Postma, getuige de vele protesten die daarna los kwamen.
[Vertaling: "Dit heeft andere instanties ook wakker gemaakt."]
Het plan leek zorgelijk, maar de gemeente kreeg een aantal toezeggingen die de gemeente wat geruster hebben gemaakt.
[Daar zou ik maar niet op bouwen: Toezeggingen van woningcorporaties hebben net als toezeggingen van politici maar een beperkte houdbaarheidsdatum.
Toezeggingen zijn leuk, maar een harde, ondertekende overeenkomst is beter en nog beter zijn wettelijke maatregelen waardoor woningcorporaties weer worden gedwongen echte woningcorporaties te zijn.]

De CHF heeft laten weten dat bij de actie Keuzewoning, zoals het verkoopplan is genoemd, de woonzorgcentra buiten schot blijven. Dat geldt ook voor betaalbare woningen voor jongeren en starters en de beschermde wooncentra voor gehandicapten. Bovendien zegde de CHF toe dat er een kernvoorraad aan betaalbare huurwoningen beschikbaar blijft.
[Ja, die kernvoorraad... Wat is een goede definitie daarvan? Wie bepaalt hoe groot die moet zijn of mag zijn? CHF? De gemeente? Wie komt met de juiste cijfers en niet met gemanipuleerde cijfers? Ook dit is een serieus aandachtspunt voor gemeenteraden die hier mee te maken krijgen.]
Ook bij de nieuwbouw in de huursfeer blijft er aandacht voor dit type woning.
[Heel mooi, dat het hun 'aandacht' heeft. Intussen zijn bevolking en ook de lokale overheid behoorlijk afhankelijk geworden van die verzelfstandigde woningcorporaties of zo men wil, die 'woonbedrijven'.
Toch maar een eigen provinciaal woningbedrijf oprichten?!]


Einde bericht van de LC zelf. Commentaar tussen [].