LEEUWARDEN - Zuiderburen lijkt beter aan te slaan bij niet-Leeuwarders dan de voorlaatste nieuwbouwwijk Goutum-Noord. Bleef daar het aandeel 'import' steken op slechts 15 procent, Zuiderburen lijkt af te koersen op 35 procent.
Die tendens is op te maken uit een eerste gemeentelijke inventarisatie.
[Nogal voorbarig, nu het gaat om een enorm groot gebied waarvan de bouwerij duurt tot 2007. Na dit jaar nog 7 jaar te gaan, waarin er van alles, vooral economisch gesproken, kan gebeuren: Totaal instortende Euro, oliecrisis, falende newconomie enz. Of dit gebeurt weet ik uiteraard ook niet, maar niemand weet hoe de economie zich verder ontwikkelt. Zuiderburen lijkt mij erg afhankelijk van de economie. Gaat het slecht, dan blijven meer mensen zitten waar ze zitten.]

De verhouding import-Leeuwarders is politiek gezien een spannend gegeven.
Het gemeentebestuur streeft naar meer inwoners met goedgespekte beurzen.
[Dat klopt, maar in Leeuwarden zijn die er niet zoveel.]

Een wijk die vrijwel uitsluitend Leeuwarders zou aantrekken, is een politiek schrikbeeld: de stedelingen verspreiden zich alleen maar over een groter gebied, en laten aan het eind van de verhuiscarrousel goedkope huizen achter waarin de armere import zich vestigt.
[Onze stelling is: Leeuwarden bouwt en sloopt zichzelf kapot. De gemeente wil: Veel dure nieuwbouw en tegelijkertijd de goedkopere woningen massaal slopen, uit angst dat die 'arme import' inderdaad zomaar die goedkopere huizen gaat bewonen.
Simpel gezegd is hun ideaal: De armen de stad uit, de rijken erin. Het een ten koste van het ander. Precies daar ligt ons grootste bezwaar, omdat wij ervan uitgaan dat de stad van allen is. Voor iedereen dient plaats te zijn.
Het politieke schrikbeeld van de gemeente is tegelijk het hoog spel dat B&W spelen: De verhuiscarrousel wordt geforceerd op gang gebracht, zodat iedereen met geld duurder gaat wonen: Dure huurwoningen en duurdere koopwoningen. In hun optiek raken dan de goedkoopste woningen flink leeg en hopelijk rotten de armen op naar noordwest-Friesland of naar Lelystad.
Hierna worden de goedkopere woningen snel gesloopt, voordat de economie omslaat, zodat er nooit meer 'arme import' (bv. allochtonen!) naar Leeuwarden kunnen komen. Zo wordt Leeuwarden een 'rijke' stad voor mensen met geld.
Een 'groeimodel'? Dat model is door B&W al lang verlaten: Nadat ze merkten dat de mensen met wat geld die ooit in de dorpen rond de stad waren gaan wonen toch niet retour kwamen, jeuzelden ze nog wat over terugkerende bejaarde Friezen die retour uit de Randstad kwamen, alsof die intussen daar geen kinderen, vrienden en kennissen hadden. Daarna ging het niet meer om een groeimodel, maar om de Leeuwarders met geld vast te houden, die anders ook naar de dorpen vertrokken. Toch gaat de uitstroom door, zoals diverse cijfers aantoonden: Niet zozeer naar die dorpen maar gewoon richting Randstad i.v.m. de grotere kans op werk; dus gewoon zoals dat al veertig jaar gaat...
Indien jaar na jaar het inwonertal van Leeuwarden nauwelijks groeit en tegelijk fors wordt gebouwd, valt makkelijk in te zien dat ergens in de verhuisketen leegstand zal optreden, maar m.i. niet zozeer in de goedkopere woningen. Reden: Leeuwarden is een 'arme' stad qua inkomensniveau van veel burgers. Maar veel duurder huren of duur gaan kopen zit er voor hen niet in.
De laatste cijfers van de Centrale Registratie Woningzoekenden over 1999 wezen al op een verminderd aanbod aan goedkopere huurwoningen en een toenemende vraag naar die woningen. De cijfers van Jan Post lieten een hapering zien in de verhuiscarrousel - officieel heet dit een verhuisketen - bij de koopwoningen in de voorlaatste nieuwbouwwijken zoals Camminghaburen en Aldlân. Een keten is in feite een ketting en een ketting is zo sterk als de zwakste schakel is. De 'schakel' die "Camminghaburen/Aldlân te koop staande woningen" heet wordt pas gerepareerd als daar de koopprijzen wat dalen. Tegelijkertijd ontstaat dan weer een nieuwe zwakke schakel: Zuiderburen, omdat de verkoop tegen een bepaalde prijs van de bestaande koopwoning een stuk dekking is van de financiering van die nieuwbouw-koopwoningen.
Ofwel: Koop in Zuiderburen is m.i. veel 'doorstromers' werk en minder 'starters' werk of mensen moeten wel erg goedbetaalde tweeverdieners zijn.]

Projectleider Herman van den Hende is dan ook tevreden met de eerste uitkomst. "Uiteindelijk mik ik op 40 procent niet-Leeuwarders. Ik denk ook dat we dat halen. We gaan straks duurder bouwen: dat zal meer belangstelling van buiten trekken."
[Indien dat klopt, betekent dat m.i. ook minder vraag vanuit Leeuwarden zelf omdat de huizen gewoon te duur worden voor de meesten. Ook hierdoor zal dan de verhuiscarrousel krakend tot stilstand komen binnen de stad. Om B&W terug tot de realiteit te brengen zou dat niet verkeerd zijn.]

Van de 445 kavels in de eerste fase zijn er nu 307 verkocht. Hiervan gaan er 207 naar Leeuwarders en 100 naar niet-Leeuwarders. De cijfers betreffen contracten waar een handtekening onder staat.
[Van die 207 Leeuwarder huishoudens zal m.i. een flink deel een koopwoning leeg achterlaten in de duurdere wijken. Dat zal omdat het er zoveel tegelijk zijn, een prijsdrukkend effect hebben en dat heeft weer invloed op de financiering van iemands nieuwbouwwoning in Camminghaburen omdat er dan meer geld geleend moet worden.
Armoede in Zuiderburen vanwege de hypotheek? Ik weet het niet, maar sommigen (plus de banken) zijn m.i. goed gek en niet helemaal meer rationeel bezig...]
Gebouwd is er nog lang niet zo veel. Van den Hende verwacht dat er aan het eind van dit jaar 100 tot 125 huizen daadwerkelijk zijn opgeleverd.

"Dat lijkt misschien traag, maar het is gebruikelijk dat de gemiddelde bouwsnelheid in het begin niet wordt gehaald." Geprognoticeerd zijn 250 woningen per jaar. "Straks lopen we in, en zitten we op schema", voorspelt de projectleider.
[Maar als je nu op halve bouwsnelheid zit, moet je over de rest van de bouwperiode meer produceren dan 250 woningen per jaar om aan het eind die 250 woningen gemiddeld/jaar te halen. "Op schema' zitten is dus niet voldoende. De bouwachterstand is nu gewoon 125 tot 150 woningen, verder niks. Rekenen in de bouw was nooit hun sterkste kant...]
Hij rekent er op dat de wijk in 2007, op enkele mineure incidentjes na, klaar is.
[Hij zal toch hier niet de gemiddeld 28 bouwfouten bedoelen die volgens Vereniging Eigen Huis in een nieuwbouwwoning zitten?!]

De woningen die tot nu toe het best bij de import aanslaan, zijn de pierwoningen van Bemog/Vsom (36 van de 88 verkocht), de twee-onder-één-kappers type Singraven van Vestia (13 van de 27) en de vrijstaande woningen van Van der Werf (7 van de 12). De laatste waren als rijtje ontworpen, maar werden uit elkaar gehaald toen het aanvankelijke ontwerp niet aansloeg. De import komt overwegend van buiten Friesland.
[Dus alleen bouwbedrijf Van der Werf verkocht op papier meer dan de helft.
De pierwoningen zijn het duurste: Ik meen ong. 6 ton. Ze staan pal tegen elkaar op kunstmatig aangelegde 'landtongen' aan het water. Weinig grond erbij dus en m.i. een triest uitzicht in herfst en winter over een lege watervlakte plus de stad al bijna te ver om even op de fiets heen te gaan...
Nu ja, ieder zijn smaak. Voor wat betreft deze cijfers: Zo'n fantastisch verkoopresultaat vind ik dit niet. Als er nu pakweg 75-80% was verkocht, klinkt dat al heel anders.]
Einde LC-bericht. Commentaar tussen [].