Op dinsdagavond 7-12-1999 was er een politiek café georganiseerd door de Thorbecke Academie in de vorm van het TV programma 'Het Lagerhuis'.
Achter de tafel Frits Veldmeijer, projectleider Stedelijke Vernieuwing, Bert Kramer, secretaris van Stichting Studentenhuisvesting en een vertegenwoordiger van de Ver. P.E.L. De meningen over Stedelijke Vernieuwing stonden zoals te verwachten was, haaks op elkaar voor wat betreft de gemeente en het P.E.L. Toch kwam Veldmeijer met een paar interessante uitspraken: Zo zouden ze helemaal niet streven naar een 'gemengde bevolkingsopbouw', maar naar het maken van diverse 'woonmilieus'. Maar of dat dan wat anders is?
Hij stelde ook: 'Arm heeft niets aan arm', hiermee doelend op het streven van de gemeente de instroom van vooral lager betaalden naar de stad te beperken. Nu heeft 'arm' volgens mij nog minder aan 'rijk', maar de uitspraak van de gemeente-vertegenwoordiger duidt m.i. wel op een volgende stap terug m.b.t. hun 'ambitieniveau', zoals dat dan in hun nota's heet die gaan over veel sloop, veel dure nieuwbouw en veel 'wervende woonmilieu's'. Een overzichtje:

Het begint allemaal met geklaag dat Leeuwarden zo arm is en dat de rijkeren allemaal naar de dorpen gaan te wonen. Ze komen daarna hier te werken, zorgen voor een ochtend- en avondspits (Leeuwarden schijnt net na Utrecht te staan qua 'werkstad') en Leeuwarden betaalt voor de infrastructuur.
Kortom: 'Het draagvlak onder de voorzieningen' moest vergroot worden. Dus: Meer lui met geld de stad in, opdat ze flink belasting gaan betalen. Dit was ook een van de redenen achter de annexatiedrift van de gemeente Leeuwarden: Als ze niet komen, pikken we gewoon stukken grond van de omliggende gemeenten en ziedaar: De lui met geld wonen alsnog in Leeuwarden. Dat spelletje is onderuit gehaald door m.n. de omliggende gemeenten. Maar het streven bleef: Ze moeten terugkomen uit de dorpen. Maar omdat er geen goede reden was waarom iemand dat in 's hemelsnaam zou doen, werd de laatste keer in het Commissievoorstel voor het Kaderplan Stedelijke Vernieuwing nogal kribbig gereageerd op eerdere kritiek van het PEL. 'Dat ze niet terugkomen, weten wij ook wel', heette het.
Het heeft anders lang geduurd voor jullie daar achter kwamen, zou het antwoord kunnen zijn.
Maar de gemeente had de hoop in bedoeld verhaal nog niet opgegeven: De mensen met geld van buiten Friesland moesten naar Leeuwarden komen... Nu zal dat eens een enkele oudere Fries met heimwee zijn, die terug wil, maar van dit streven valt m.i. ook weinig te verwachten. In bedoelde Commissievergadering van de Commissie Stadsontwikkeling, liet wethouder Bilker van Volkshuisvesting deze 'ambitie' meteen al weer vallen en stelde, dat het er om ging Leeuwarders vast te houden met dure huizen, Leeuwarders die anders naar de dorpen zouden zijn vertrokken.
Conclusie 1: Het 'groeimodel' is verlaten; dit is een wanhoopspoging om verder vertrek van de rijkeren af te remmen.

Het gevolg is echter nu: Het 'rondpompen' van Leeuwarders. De woningen in de midden-prijsklasse qua koop en huur worden verlaten, maar kunnen niet worden gehuurd of gekocht door het armere deel van de Leeuwarder bevolking. Hiermee zijn we ook op dit gebied onderweg naar een 'tweedeling'.
Maar er is nog een gemeente-doel: Het liefst wat armere inwoners lozen, door sloop van hun woningen. Maar dat is lastig, want we verdommen het om weg te gaan. Waar zouden de armere huurders heen moeten?
Maar B&W weten raad: Als dat niet uitvoerbaar is, dan kunnen we tenminste toch wel de instroom verminderen van alleenstaanden, een-ouder-gezinnen, allochtonen ed., die één gemeenschappelijk kenmerk hebben: Weinig geld.
In de wandelgangen wordt geklaagd dat Leeuwarden 5 maal zoveel allochtonen huisvest als van Leeuwarden wordt verwacht. 'In Apeldoorn hangen in het asielzoekerscentrum briefjes dat je in Leeuwarden nog wel een woning kunt krijgen', zo melden enige bronnen.
Uiteraard staan deze overwegingen nergens op papier, maar kun je dat alleen in de wandelgangen horen.
Hoe willen B&W de instroom armeren verminderen?
Simpel: Sloop flink wat goedkopere woningen, dan worden ze schaars. Geef de bewoners wat extra huursubsidie door een soepeler fiatteringsbeleid (de boetes van VROM zijn toch voor de corporaties...) en zij vullen de gaten in de duurdere huurwoningen.
Bij dit verhaal hoort nog 1 ding, nl. de opmerking van wethouder Bilker m.b.t. het PvdA-voorstel om meer woningen te verkopen: 'Nee, want dan stagneert de doorstroming'.
Doorstroming is eigenlijk net diarree. De wijk loopt leeg en kan plat.
Daarom bouwt en sloopt Leeuwarden zichzelf kapot en verplaatst per saldo alleen maar Leeuwarders...
Conclusie 2: Door doorstroming te forceren hoopt de gemeente uiteindelijk veel goedkopere huizen op te ruimen en alleen de middenprijsklasse en hogere prijsklasse over te houden. Dit op termijn zowel voor huurwoningen als voor koopwoningen. Dit is 'herstructurering' in de ware zin van het woord: Niet alleen de woningen, maar ook de bevolking is 'geherstructureerd': Minder armeren, meer rijkeren.
Leeuwarden zet dus in feite in op een 'krimp-model'...
En de groei-ambities: Gesmolten als sneeuw voor de zon...

De avond zelf leverde slechts een kort berichtje in de Gehoord en Gezien rubriek van de Leeuwarder Courant op, want in de pauze had journaliste Irene Overduin n.a.v. enige opmerkingen van de secretaris van Stichting Studentenhuisvesting met hem een gesprek aangeknoopt en daar kwam het volgende bericht uit:

Uit de Leeuwarder Courant van 8-12-1999:

FLAT ONTRUIMD VOOR STUDENTEN

Tenslotte: ARME HUURDERS HEBBEN GEEN VRIENDEN!
Zeker niet als je woont in de S5 flat in De Meenthe. Want: De gemeente wil je flat slopen en BWL niet, maar die wil dat je vertrekt omdat zij een lucratieve deal hebben gesloten met de SSHL. BWL doet eigenlijk hetzelfde als met de HAT-eenheden aan het Cambuursterpad: De woningen krijgen een andere bestemming en jij moet weg...
Toen BWL laagbouw-woningen aan De Kei wilde verkopen, kregen de huurders een smerige brief waarin hen de huur werd opgezegd. Men trapte hier in en uiteraard vond Huurdersvereniging Bilgaard het allemaal weer prima...
Toen BWL de huurders van het flatje aan het Cambuursterpad weg wilde hebben, ging hun hoofd verhuurzaken hen persoonlijk allemaal opbellen en ging druk uitoefenen. Uiteindelijk hadden ze allemaal last van slappe knieën en vertrokken met een 'oprotpremie' van ¦2000,- ; een rotfooi.

Tenslotte nog even iets over de indertijd bij de verkoop van woningen in De Kei aangevoerde huuropzeggingsgrond, nl. art. 1623b lid 8 boek 7A BW. Dit ter illustratie van de BWL-werkwijze:

Wat staat er in art. 1623b lid 8 boek 7A BW?

"Een opzegging, die in strijd met het eerste, tweede of zesde lid is gedaan en een opzegging die op kortere termijn is gedaan dan is voorgeschreven in het zevende lid, gelden niettemin als waren zij gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn."

In art. 1623b lid 1 staat dan weer: "Een overeenkomst, welke is aangegaan voor onbepaalde tijd, moet worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs geldende dag."

Art. 1623b lid 2: "In afwijking van artikel 1606 houdt de bij geschrifte aangegane huurovereenkomst van woonruimte niet van rechtswege op, wanneer de bepaalde tijd verstreken is, doch moet zij worden opgezegd. Een voor bepaalde tijd, hetzij bij geschrift, hetzij zonder geschrift aangegane overeenkomst moet worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs geldende dag, doch niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd."

Art. 1623b lid 6: "Bij opzegging door de huurder is de termijn gelijk aan de tijd, welke tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden."

Art. 1623b lid 7: "Bij opzegging door de verhuurder is de termijn niet korter dan drie maanden; voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken in het genot van het gehuurde is geweest wordt deze termijn van rechtswege met een maand verlengd, tot ten hoogste zes maanden."

Het in de brief genoemde wetsartikel is om de opzegging per 31-8-1998 en de datum van de huuropzeggingsbrief (28-2-1998) met elkaar in het reine te brengen. De termijn is precies 6 maanden; de langste termijn die de verhuurder moet aanhouden volgens art. 1623b lid 7.

Als een huurder niet instemt met een huuropzegging of zwijgt, cq. niets doet, kan de verhuurder op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de kantonrechter vaststelt wanneer de huurovereenkomst eindigt. Dit is vrij vertaald art. 1623c lid 2 BW.

Maar nu het belangrijkste artikel:

Art. 1623b lid 4: "De opzegging door de verhuurder MOET OP STRAFFE VAN NIETIGHEID DE GRONDEN VERMELDEN DIE TOT DE OPZEGGING HEBBEN GELEID. EEN OPZEGGING DOOR DE VERHUURDER OP ANDERE DAN DE IN ART. 1623e, EERSTE LID, GENOEMDE GRONDEN IS NIETIG. De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken schriftelijk aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in de beëindiging van de overeenkomst."

In Art. 1623e eerste lid, staan de vijf beroemde of beruchte huuropzeggingsgronden, zoals 'niet als een goed huurder gedragen', dringend eigen gebruik (Kan ook sloop inhouden!) ed.

Staan de gronden in de brief die tot huuropzegging hebben geleid?
Antwoord: Ja. Maar het is inhoudelijk veel geblaat wat dan leidt tot de conclusie van BWL: We gaan de woningen maar verkopen en daarom moet u vertrekken. Maar DAT is GEEN HUUROPZEGGINGSGROND!
Het gezegde luidt: "Koop breekt geen huur".
Want een van de huuropzeggingsgronden, t.w. art. 1623e lid 1 sub 3 stelt: "De rechter kan de vordering slechts toewijzen: indien verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik - VERVREEMDING VAN DE ZAAK NIET DAARONDER BEGREPEN - dat van hem, de belangen en behoeften van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en mits blijkt, dat de huurder andere passende woonruimte verkrijgen; "

Kortom: Er wordt een andere grond voor huuropzegging aangevoerd dan zoals genoemd in het BW en daarom is de huuropzegging nietig. (Art. 1623b lid 4) Maar zou BWL dan alsnog voor de rechter snel dat kunnen corrigeren in de zin van dat ze dan alsnog met een andere huuropzeggingsgrond op de proppen komen?
M.i. niet, want art. 1623d lid 1 BW boek 7A stelt: "Bij zijn beslissing op de vordering bedoeld in artikel 1623c, tweede lid, neemt de rechter UITSLUITEND DE IN DE OPZEGGING VERMELDE GRONDEN in aanmerking.
Had BWL alsnog een nieuwe huuropzegging kunnen sturen met daarin WEL een van de vijf huuropzeggingsgronden?
Antwoord: Ja, maar dat had hen niet geholpen.
Het had dan niet anders kunnen worden dan 'dringend eigen gebruik', maar omdat dat eigen gebruik in dit geval verkoop inhield, had ook die vlieger niet opgegaan.

Waarom stuurde BWL een brief met deze inhoud?
Dat lijkt gezien de wet vrij dom. Echter: Je kunt corporaties van veel beschuldigen, maar niet dat ze onnozel zijn. De echte reden is simpel: ER IS TOEN T.O.V. DE HUURDERS SPIJKERHARD GEBLUFT MET DEZE BRIEF IN DE HOOP DAT DIE ER WEL IN ZOUDEN TRAPPEN OMDAT HET TOCH EEN STEL ONNOZELE HALZEN ZIJN!

Dat was dus de verkoop-situatie bij BWL-laagbouw woningen in De Kei.
Vermoedelijk zal in dit geval de huur worden opgezegd 'wegens dringend eigen gebruik'.
Of dat kan? Het zou een slechte zaak zijn.
M.i. wordt 'dringend eigen gebruik' qua begrip steeds verder opgerekt, zodat in feite de hele huurbescherming wordt aangetast.
Wellicht dat Deinum (directeur van BWL) lid wordt van de Rotary o.i.d.? Dan kun je nog eens met rechters praten...

Op zich is een flat bestemmen voor een 'bijzonder project' niet verkeerd.
Het is een stuk beter dan maar slopen.
Het vervelende is echter, dat de zittende huurders een probleem krijgen.
Zij hebben geen vrienden: Niet bij de gemeente en niet bij BWL. Zo te zien staat er ook niet veel leeg in de S5 aan De Meenthe. Het zou kunnen dat BWL met een 'oprotpremie' komt. Indien huurders 'gaan voor het geld', zou het dom zijn om met minder dan ¦8000,- genoegen te nemen. Dat is nl. de NIBUD-norm voor een redelijke vergoeding van de verhuis- en herinrichtingskosten.

secretaris Ver. P.E.L.