Op 21-3-2000 was in de Commissie Stadsontwikkeling Aanpaknotitie Noordrand aan de orde. Zie hierover ons inspraakverhaal. Bij deze notitie zaten echter geen bijlagen en ook de leden van de raadsadvies commissie Stadsontwikkeling hadden ze niet. De Leeuwarder Courant had hier echter beslag op weten te leggen.
De stukken bestaan uit B&W notities t.b.v. de onderhandelingen met de woningcorporaties over Stedelijke Vernieuwing.
Uit de Leeuwarder Courant van 21-3-2000, dus vlak voor aanvang van de commissievergadering:


AANPAK NOORDRAND ZONDER INSPRAAK

LEEUWARDEN - De gemeente Leeuwarden en de woningbouwcorporaties lijken de stedelijke vernieuwing in Bilgaard en de Vrijheidswijk [Lekkumerend] ter hand te nemen zonder een uitgewerkt plan voor het hele gebied ter visie te leggen.

Zo'n integraal plan voor de 'Noordrand' (de beide wijken plus Camminghaburen-Noord) was eerder wel beloofd. Maar nu de eerste contracten voor sloop en nieuwbouw langs de Dokkumer Ee in de maak zijn, houdt het college de bedoelingen met de andere delen van het gebied nog goeddeels onder de pet.

Stedenbouwkundig zijn er alleen vertrouwelijke schetsen voorhanden. Ook de streefaantallen voor sloop, nieuwbouw en renovatie en de financiële ramingen zijn nog geheim. Intussen is er wel overleg met sleutelfiguren in de wijk, maar dit vindt achter gesloten deuren plaats.
[Kortom: Het scenario Fons Sander die in het geniep overlegde en zijn zegen gaf aan de sloop van de 2 7-hoog flats Hooidollen/Jokse wordt herhaald door andere figuren in huurdersclubjes en wijkverenigingen, zoals de Suze de Bruin's, de Mentjox-Feddema's, de Olijnsma's en aanverwante 'nuttige idioten'.]
Het lijkt er op dat de eerste Meenthe-bewoners over enkele maanden gedwongen zullen verhuizen nog voordat er een overkoepelend plan voor de Noordrand is gepubliceerd.
[Dit wijst er op dat opnieuw de 'blitz-krieg' tactiek zal worden toegepast: Tot het laatst toe zwijgen en dan pats-boem de sloopaankondiging en de huuropzegging in de bus.]

Uit de vertrouwelijke stukken blijkt dat de directe kosten van stedelijke vernieuwing in Bilgaard ¦118 miljoen zullen belopen, waar ¦82 miljoen aan opbrengsten (gronduitgifte en exploitatie) tegenover staan.

Het tekort voor Bilgaard van ¦36 miljoen valt voor ¦10 miljoen in de Meenthe en omgeving. Dat is - toevallig of niet - precies het deel waar de gemeente een overeenkomstig bedrag wil steken in de ontwikkeling van een 'Ee-eiland' dat ook een deel van het Leeuwarder Bos langs het Havankpark beslaat.
[De Meenthe en het Havankpark komen dan op een eiland te liggen terwijl ook het stuk Leeuwarder Bos pal westelijk van het Havankpark hier onder valt. Dat stuk bos wordt dan ook bebouwd zodat het Havankpark groter wordt, terwille van de grondopbrengsten. De kersverse bewoners van het Havankpark zijn woest: Hen was bos voor de deur beloofd in plaats van woningen om op uit te zien. Een intern memo van B&W. was uitgelekt waarin o.a. stond dat de wethouders Bilker en Den Oudsten intern in de beslotenheid van het B&W overleg zelf ook vonden dat het eigenlijk 'onbehoorlijk bestuur' was om het plan zo te wijzigen. En: Dat ze dachten dat bewoners niet kansloos zouden zijn bij de rechter als ze zich daarop beriepen... Dat kranteknipsel kunnen bewoners nu zo aan hun advocaat geven... Feest dus, in het Havankpark.
Een van de bewoners kwamin de Commissie Stadsontwikkeling op 21-3 jl. meteen al inspreken hierover.]

In de Vrijheidswijk worden de directe kosten van de Stedelijke Vernieuwing geraamd op ¦149,5 miljoen en de opbrengsten op ¦59,5 miljoen. Het gat van ¦90 miljoen valt voor meer dan tweederde ten westen van de Lekkumerweg, waar snel ingrijpen tot voor kort het meest noodzakelijk werd geacht. Het totale Noordrand-tekort zou volgens de vertrouwelijke kostenverkenning overigens de helft lager kunnen uitvallen dan ¦126 miljoen, vooral als gevolg van verkoop van huurwoningen in het gebied.
[Dat betekent dat een huurder die daar koopt, per definitie teveel betaalt, omdat hij/zij zit mee te betalen aan de dekking van de tekorten op de plannen... Maar vraagt men teveel, dan tuint een huurder die wil kopen, daar niet in als hij/zij even nadenkt.]

Blijkens het eveneens geheime volkshuisvestingsprogramma voor Bilgaard en Camminghaburen gaat de gemeente uit van sloop van 1470 1570 woningen: maximaal 700 in Bilgaard en bijna 900 in de Vrijheidswijk.

Het cijfer voor Bilgaard is inclusief de 200 flatwoningen aan de Hooidollen en de Jokse die al verdwenen zijn.
[Dat zou dan betekenen: Nog 500 woningen meer plat in Bilgaard, bv. 7 hoog flats Anjen en Gealanden, de 2 resterende flats Meenthe plus nog een 12-hoog flat?]
Hier staat nieuwbouw van 475 woningen in en bij Bilgaard en 435 in en bij Vrijheidswijk tegenover. Ruim 800 tot ruim 1000 woningen komen in aanmerking voor renovatie, grotendeels in de Vrijheidswijk.
Einde LC-bericht. Commentaar tussen [].


Bij het bericht was een kaartje afgedrukt van Bilgaard plus Lekkumerend. Hier stond boven:

Stedelijke vernieuwing Bilgaard en Vrijheidswijk

[Daaronder het kaartje]

Uit de vertrouwelijke bijlagen bij de Aanpaknotitie Noordrand komen negen deelprojecten voor stedelijke vernieuwing naar voren. De kostenramingen, termijnen en aantallen zijn alle nog onderwerp van onderhandelingen.

  1. Bilgaard-west:
    [Ruwweg gebied Anjen plus Gealanden]
    Sloop van 98 woningen aan Anjen en Gealanden begin 2002, aansluitend nieuwbouw van 66 exclusieve woningen (prijsklasse: ¦450.000 ¦500.000) in een dichtheid van 10 per hectare.
    Begroot tekort: ¦9,5 miljoen.
    [Gaat vermoedelijk om de 7-hoog flats Anjen en Gealanden. Dit ondanks het vele geld wat hier in werd gestopt om het aanzicht te verbeteren en de enorme hoeveelheid geld die Partimonium uitgaf aan het maken van een onderdoorgang in de 7-hoog flat Gealanden, een onderdoorgang die ongeveer drie flatwoningen breed is en drie flatwoningen hoog. Deze zijn er voor enige jaren terug tussenuit gehaald om die doorgang te maken. Technisch een hoogstandje, maar of het nut had? Kortom: Deze twee flatblokken samen hebben m.i. nog een forse boekwaarde.]
  2. Bilgaard-centrum:
    [Ruwweg gebied Hooidollen/Bird en Jokse/Dulf]
    Reeds gesloopt 196 flatwoningen, vanaf volgend jaar nieuwbouw van 44 seniorenwoningen ¦300.000 nabij het winkelcentrum. Begroot tekort: ¦3,6 miljoen.
    [De Aanpaknotitie zelf heeft het over: "Rond of misschien zelfs op het winkelcentrum is het wenselijk de mogelijkheden te verkennen voor woon-zorg-combinaties, zorgvoorzieningen in combinatie met nieuwe woningen voor met name ouderen." Maar praktisch gezien zijn er maar twee plaatsen waar die geplande seniorenwoningen kunnen staan, nl. op de na sloop ontstane ruimtes op de plaats van de v.m. 7-hoog flats Hooidollen en Jokse. Dan is de cirkel rond: De bewoners van deze flats moesten indertijd wijken voor woningen van drie ton; dus wel degelijk 'wijken voor de rijken'... Daarmee lijkt ook het gemeentelijke verhaal over 'het bos de wijk in', althans op deze plaatsen, van de baan.]
  3. Bilgaard-Oost:
    [Ruwweg gebied De Kei en De Meenthe. Over De Kei heet het in de Aanpaknotitie: "Het gebied van de Kei is overwegend bedoeld als (ingrijpend) renovatiegebied, waarbij beperkte sloop niet uitgesloten is. Uiterlijk komend najaar moet er een plan liggen voor maatregelen waarmee dit gebied sterk aan aantrekkelijkheid wint voor de nu wegtrekkende groepen en in staat is ook nieuwe midden- en hogere inkomensgroepen aan te trekken."
    M.a.w.: Het zou wel eens zo kunnen zijn dat daar of de 12-hoog flat of de 7-hoog flat of beide gesloopt worden, hoewel m.i. de grootste kans bestaat dat de 7-hoog flat gesloopt wordt.
    Juist hier zou je kunnen denken aan eventuele verkoop van 1 of 2 flatblokken aan zittende huurders als zij daarvoor belangstelling hebben. De daar nog bestaande blok-CV zou dan m.i. echter wel vervangen moeten worden door een eigen keteltje/flat en ook eventueel achterstallig onderhoud zou uit de flats gehaald moeten worden.]

    Volgende zomer sloop van 300 tot 400 woningen, gevolgd door nieuwbouw van 365 woningen in de prijsklasse ¦400.000 tot ¦500.000 ter plaatse en langs het Havankpark. Renovatie van circa 300 woningen. Begroot tekort: ¦10,2 miljoen.
    [Die 300 tot 400 woningen die men wil slopen hebben m.i. v.nl. betrekking op het gebied De Meenthe. In totaal staan op De Meenthe ongeveer 320 woningen incl. de S12 en S5-flat. In het slechtste geval dan nog sloop van ong. 80 woningen op De Kei? Ook delen van de laagbouw?
    Tel ik de sloopcijfers zoals hier genoemd voor Bilgaard op, dan kom ik op 792 woningen incl. de 2 al gesloopte flats Hooidollen/Jokse en zonder deze flats op 596 woningen.]
  4. Vrijheidswijk-zuidwest:
    [Gebied Jan Evenhuisstraat/Mariniersespel tot aan de Krijn van der Helmstraat.]
    Sloop van tenminste 100, maar mogelijk ruim 500 woningen vòòr 2003, gevolgd door nieuwbouw van zo'n 300 huizen rond een te graven haventje.
    Begroot tekort:
    27,6 miljoen.
    [Het een na grootste tekort op een deelgebied in Lekkumerend. Vermoedelijk komt dat haventje ongeveer ter hoogte van het grasveld voor de Jan Evenhuis-flat. Vast staat nu al, dat de S8-flat Jan Evenhuisstraat plat gaat. Ook de S5-flat Mariniersespel en de S12-flat daar worden bedreigd met sloop, hoewel de twee laatste blokken indertijd qua portiekafsluiting geheel gerenoveerd zijn en ook eigen CV-ketels kregen. Dan kom ik nog niet op 500 huizen, zodat moet worden aangenomen, dat ook een deel van de laagbouw in die hoek op de nominatie voor sloop staat. Ik zou anders niet weten waar men die 300 nieuwe laagbouw woningen daar wil neerzetten. Het gebiedje waar garage De Vrij staat valt sinds een B&W besluit van begin maart onder de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. Als De Vrij dus wil verkopen, moet hij zijn eigendom eerst aan de gemeente aanbieden.]
  5. Vrijheidswijk-noordwest:
    [Ruwweg gebied begrensd door de Dokkumer Ee aan de westkant, de Lekkumerweg aan de oostkant en de Gebroeders Wierdastraat aan de zuidkant.]
    Sloop hoogbouw in 2004 en rond die tijd verbetering van rest van de woningen; creatie van een tuinwijk met lagere woningdichtheid. Begroot tekort: 38,5 miljoen.
    [Hier ligt het hoogste tekort qua geld van alle 9 deelgebieden Bilgaard/Lekkumerend. Hier staan 3 flatblokken, een split-level 12-hoog, een 5-hoog en een 7-hoog, samen 240 flats. Hier zitten een aantal flats tussen die indertijd zijn verbouwd tot zit-slaapkamers t.b.v. verhuur aan studenten. Woningeigenaar is BWL. De kreten over een 'tuinwijk' wijzen er op, dat ook gedacht wordt aan hakken en slopen in de laagbouw aan de Pilotenespel en Koeriersterespel.]
  6. Lekkumerweg:
    [Gezien de tekst denk ik eerder aan 'omgeving winkelcentrum'.]
    Sloop hoogbouw ten behoeve van brink bij winkelcentrum, opknappen karakteristieke bebouwing. Begroot tekort: 4,8 miljoen.
    [Bedoeld wordt: Sloop van het blok van 36 flatwoningen aan de Gebroeders Wierdastraat die uitzien op het winkelcentrum. Het heet, dat deze flats slecht lopen. Dat komt dan door de jarenlange ellende met de blok-CV en het gerommel van Woonservice en daarvoor St. Joseph met de doorberekening van de stookkosten van dat totaal verouderde ding en gerommel met de servicekosten. De corporatie was er nooit toe te bewegen om die blok-CV te vervangen, hoewel de leeftijd nu tegen de 30 jaar loopt... Een gasvreter dus en daarbij nog eens een ringleiding voor warm water waar dag en nacht warm water werd rondgepompt door deels ongeïsoleerde leidingen...
    Dan heb ik het nog niet eens over de dubieuze kostenpost schoonmaakkosten. Kortom: Ik snap niet dat administrateur Anton Weda al niet jaren geleden ontslagen is, hoewel... hij haalde vrij de servicekosten in feite bovenop de jaarlijkse huurverhoging over alle flatblokken met blok-CV nog heel wat extra 'huur' binnen... Wat betreft de 'karakteristieke bebouwing': Langs de Lekkumer weg ter hoogte van de Annie Westlandstraat staat nog een rijtje particuliere huizen uit de tijd toen heel Lekkumerend nog niet bestond. Nu maar hopen dat zij niet dezelfde ellende tegemoet gaan als de bewoners van de Van Asbeckstraat: Veel gedreig van gemeentezijde, veel ruzie, boze bewoners en uiteindelijk geen resultaat qua opknapbeurt...]
  7. Vrijheidswijk-noordoost:
    [Ruwweg het gebied tussen Lekkumerweg, het Dragoonsplein, de Bonke aan de noordkant en de Canadezenlaan aan de zuidkant.]
    Sloop hoogbouw na 2004 en rond die tijd verbetering van de rest van de woningen; creatie van een tuinwijk met lagere woningdichtheid. Begroot tekort: 14,5 miljoen.
    [Het meest verbazingwekkend in Lekkumerend is de geplande sloop van de 239 dure flatwoningen die daar staan in 2 blokken bij het Dragoonsplein. Het gaat om een 5-hoog en een 12-hoog flat, veelal bewoond door ouderen. Ook hier weer totaal verouderde blok-CV installaties, ook hier in het verleden acties tegen hoge stookkosten en hier ook: Rellen rond de plaatsing van warmtemeters. Het PEL heeft zich hier via het klachtenspreekuur in het verleden uitgebreid mee bemoeid, advocatenhulp was aanwezig, maar uiteindelijk is iedereen te schijterig of te krenterig om de zaak uit te vechten voor de kantonrechter, hoewel het hier vaak ging om ouderen die niet alleen van de AOW moesten rondkomen. Wij hebben ervan geleerd dat in Nederland een soort 'mafia' bestaat in de vorm van Warmtemeter BV uit Schiedam, hoewel er meer leveranciers zijn. Dit zijn in feite wederverkopers van gas en gemeenschappelijk elektra en de resultaten daar waren dat weliswaar het gasverbruik daalde door ander stookgedrag na plaatsing van de warmtemeters, maar dat gezien de hoge vaste lasten incl. diverse nieuwe bijkomende posten, de kosten eerder stegen dan daalden en men bovendien te maken kreeg met technische problemen, omdat een dergelijke oude blok-CV qua transmissieberekening is opgezet als '1 huis'. M.a.w.: Als het koud is, worden de temperaturen alleen gehaald als iedereen alle kranen van de radiatoren open laat staan...
    Natuurlijk had toen elke bewoner een eigen ketel moeten hebben, maar kennelijk bleef er dan te weinig voor Woonservice en de door hen over de vloer gehaalde Warmtemeter BV over... En nu moeten deze flats dan maar plat in 2004...
    Het wordt tijd dat het busje komt met de mannen in de witte jassen...
    Voor wat betreft de kreten over 'tuinwijk' wijst dit net als in de noordwest-hoek van Lekkumerend op gedeeltelijke sloop in de laagbouw.]
  8. Vrijheidswijk-zuidoost:
    [Ruwweg het gedeelte zuidelijk van de Canadezenlaan. Hier staan 3 flatblokken. Elk blok bestaat uit 2 aan elkaar vast zittende gedeelten met 1 ketelhuis voor blok-CV. Vrij dure en grote flats. Wonen veel ouderen.]
    Renovatie van de flats en verbetering van de omgeving door plantsoen en recreatievijver. Begroot tekort (bij uitvoering compensatieproject 9): 4,7 miljoen.
    [Als project 9 - zie hieronder - niet kan worden uitgevoerd is tekort dus hoger. Het gaat bij project 8 om 194 galerijflat woningen. Nadat het Vrijheidsplein als verkeersrotonde niet meer was bedoeld voor aansluiting op de hoofdweg richting Groningen kwam er een andere verkeersoplossing, waardoor de doorgaande hoofdweg nu vrij dicht langs deze flats loopt. M.i. zouden geluidsisolerende maatregelen geen luxe zijn en ook hier zit weer de eeuwige oude blok-CV. Ook hier zijn veldslagen geleverd door bewoners en PEL tegen de hoge stookkosten, tegen een 'egalisatiefonds', d.w.z. je kreeg nooit een eindafrekening van de stookkosten, tegen de plaatsing van warmtemeters ed. Dank zij enige bewoners die wel hun hoofd er goed bij hadden en niet bang waren, werden door hen enige successen geboekt bij de kantonrechter: Einde egalisatiefonds en terugbetaling aan de bewoners, hoewel ook dat voor de helsdeuren weg moest komen. Het is te hopen dat nu eindelijk die blok-CV er eens uit gaat en dat men eigen CV-ketels krijgt, hoewel er indertijd door de technische dienst van toen nog St. Joseph allerlei wat ik noem 'jongensdromen' waren over reusachtige centrale ketelhuizen voor een nog grotere blok-CV voor alle flatblokken daar in de buurt met electronische warmtemeting enz. Uiteraard machtig interessant voor wie technisch geïnteresseerd is, maar bewoners willen veelal het liefst een eigen HR-combi-ketel zodat ze rechtstreeks een nota krijgen van het energiebedrijf en hun stookgedrag helemaal zelf kunnen regelen. Het is te hopen dat ook de warmte-isolatie van 'de schil' van de flatgebouwen nu wordt aangepakt.]
  9. Het Kalfje (azc-terrein):
    [Ligt aan de oostkant van het Dragoonsplein. De overeenkomst met het azc loopt over enige jaren af, hoorde ik. Vermoedelijk wordt het dan verplaatst.]
    Sloop asielzoekerscentrum over enkele jaren, daarna nieuwbouw ten behoeve van ouderen. Het begrote rendement komt ten goede aan project 8.
    [Vermoedelijk worden dat dan dure ouderen-koopwoningen zo rond het Dragoonsplein, ook op de plaats van de dan gesloopte 2 flats Dragoonsplein. Ik vraag me wel af of veel ouderen nog willen kopen, zeker als de prijzen net als in Bilgaard bij de daar geplande seniorenwoningen rond de 3 ton liggen...]

[Tel ik in Lekkumerend alle gemeentelijke sloopwensen op, dan kom ik ruwweg aan 1100 woningen. Hier komt nog het 'tuinwijk' verhaal bij in plangebied 5 en 7, zodat ruwweg geschat het gaat om 1200 woningen. Met de sloopplannen voor Bilgaard erbij kom ik uit tegen de 1800 woningen, v.nl. flats en een deel laagbouw. Uit deze geheime notitie blijkt dus nog weinig van het aanpassen van de ambities aan de financiële realiteit...]
Einde tweede LC-bericht. Commentaar tussen [].