Over hoe Leeuwarden zichzelf kapot bouwt en sloopt.
Stedelijke vernieuwing of 'herstructurering' lijkt voor bijna alle partijen een win-win scenario, behalve voor de huurders of eigenwoning bezitters die er mee te maken krijgen. Het is ook een 'containerbegrip': iedereen gooit erin wat hem of haar goeddunkt.
Gemeenten, woningcorporaties, het Rijk, aannemers, projectontwikkelaars en diverse gevestigde huurdersverenigingen denken er allemaal voordeel bij te hebben. Ze voeren daarvoor allerlei argumenten aan, ingegeven door achterliggende belangen. We noemen een aantal:
1: Het 'draagvlak' argument. Vooral door de gemeente gebruikt.
Bedoeld wordt: rijkere inwoners gaan de stad uit en in de dorpen wonen, armere inwoners blijven over, waardoor minder belasting binnenkomt om de voorzieningen in stand te houden. M.a.w.: Ze zien liever iemand in de stad die flink belasting betaalt dan mensen die uit armoede kwijtschelding vragen.
MAAR: Uit een woningmarktonderzoek van het Stadsgewest Leeuwarden blijkt dat maar 15 % van de Leeuwarders met verhuisplannen naar de dorpen wil verhuizen. Ook deze dorpen hebben te maken met meer vertrekkende dan binnenkomende rijkeren. Onvrede met de huidige woning en woonomgeving speelt ook geen grote rol. Kortom: Het huizenaanbod is minder bepalend voor het vasthouden van de bewoners dan de gemeente zegt. Ruim een kwart van de vertrekkers geeft 'werk elders' op als belangrijkste verhuisreden. Van de mensen die de stad verlaten, gaat 52% niet naar de dorpen, maar vertrekt uit Friesland. Over pogingen om hén vast te houden in Leeuwarden horen we B&W niet. Zag de gemeente hen liever gaan dan komen en mikt ze vooral op terugkeer/behoud van middle-class gezinnen? Is het hun einddoel om het 'Wassenaar van het Noorden' te worden met (te) weinig woningen voor de lagerbetaalden? Het lijkt er wel op!
Wij denken dat het gebrek aan beschikbaarheid van werk in Leeuwarden en Friesland, de voornaamste verhuisreden is. Waar naar toe dan? Naar de Randstad, zoals het na de tweede wereldoorlog altijd al is geweest! M.a.w.: Wil Leeuwarden zijn mensen vasthouden, dan moet er veel meer écht werk naar de stad worden gehaald, geen Melkert- en WIW-baantjes, kunstmatige armoe-baantjes die leiden tot een nieuwe klasse van 'working poor', baantjes die wegsmelten als het Rijk de geldkraan om bijv. economische redenen zou dichtdraaien.
De aannemerslobby: Bouwen is goed voor de werkgelegenheid, men vraagt, wij draaien. Resultaat van de huidige nieuwbouwdrift is, dat woningen die in feite nog goed zijn, door de rijkeren worden verlaten, een spoor van leegstand in het bestaande duurdere huurwoningenbestand achterlatend. Zo was 80% van de nieuwe bewoners in Goutum-Noord al Leeuwarder en ze kwamen vooral uit de duurdere wijken...
De bouwgrond: Naast de uitbreidingsgebieden Goutum, Hempens-Teerns (Zuiderburen) en de Bullepolder, waar een natuurgebied wordt opgeofferd voor dure landhuizen, wil de gemeente ook dichter bij het centrum grond vrijmaken voor de rijkeren. Zo stond herfst 1997 in een gemeentestuk o.a. dat de ongewenste ontwikkeling (dat de rijkeren wegtrokken) niet alleen door duur bouwen in de nieuwbouwgebieden moest worden tegengegaan, maar ook:
"Daarbij dient het tot dusver meest succesvolle paard in de stal niet vergeten te worden, namelijk de binnenstedelijke bouwlocaties Dit voor Friese begrippen unieke aanbod moet ook voor de middellange termijn verder uitgebouwd worden. Aangezien de ruimte voor echte binnenstedelijke woningbouwprojecten (in/vlakbij de binnenstad) nagenoeg op is, zal de aandacht zich vooral moeten richten op de bouwmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied tussen binnenstad en de nieuwste uitbreidingslocaties. De opkomende herstructureringsgolf van de naoorlogse wijken zal hieraan tegemoet kunnen komen."
Relatief gezien kwamen de oudere naoorlogse uitbreidingsgebieden zoals Heechterp, Bilgaard en Achter de Hoven/Vegelin steeds dichter bij de binnenstad te liggen; in Londen bijv. zou heel Leeuwarden qua gebied 'centrum' zijn als ze op de plaats van de 'City' zou liggen.
Trek een cirkel om de oude binnenstad op de kaart en zie waar de goedkopere huizen staan, dan kan men precies voorspellen welke woningen (deels) met sloop bedreigd worden... (bijv. Molenpad e.o.)
Achter Heechterp ligt Camminghaburen, achter Bilgaard-Oost verrijst het Havankpark. Ook plaatsen met goedkopere woningen aan het water en aan de rondweg vertegenwoordigen 'interessante' grond (bijv. S8 flat aan Dokkumer Ee en de huidige flats langs de rondweg). Dan komt de projectontwikkelaar: De gemeente maakt grond vrij door sloop, hij pakt z'n winst.
2: De leegstand: Woningcorporaties en gemeente zeggen dat er veel leegstand is in de goedkopere huurwoningen, vooral bij flats en dat dat ook dreigt bij de goedkopere koopwoningen. Om bij dat laatste te beginnen: Juist daar regelt 'de markt' het wel: Resultaat is gewoon dat de vraagprijs omlaag gaat, zodat dat zich automatisch oplost. Bij de huurwoningen steunen de leegstandscijfers niet zozeer op feiten maar meer op gemanipuleer met cijfers van het gemeentelijke
wijksignaleringssysteem en op het negeren van het feit dat het Bevolkingsregister 'vervuild' is, omdat niet iedereen zich laat inschrijven (met name studenten). De woningcorporaties hebben het echter nooit aangedurfd om met cijfers uit hun verhuuradministratie te komen, cijfers die wél kloppen... Kortom: Het gaat om politiek wenselijk geachte cijfers bij de goedkopere huurwoningen, niet om feiten. Bij de duurdere huurwoningen ligt dat anders: De leegstand begint pakweg op zo'n ¦ 800,- ... ¦ 850,- Als leegstand een sloopargument is, zouden de corporaties die woningen logischerwijs moeten slopen, voorzover verkoop niet lukte. Maar: De boekwaarde van die woningen is te hoog. Bovendien behoedt die boekwaarde de corporaties nu voor faillissement: de bedrijfswaarde van die woningen ligt hoog, omdat ze nog lang meegaan. (Bedrijfswaarde: De totale toekomstige inkomsten uit een woning. Hoe nieuwer de woning, hoe hoger de bedrijfswaarde.)
Daalt de bedrijfswaarde onder de boekwaarde, dan moet dit worden aangevuld uit eigen vermogen van de corporatie. Bij sloop van die woning wordt de boekwaarde nihil. Gezien het geringe eigen vermogen is de corporatie dan zo failliet. Door goedkope woningen met lage boekwaarde te slopen, blijft sloop optisch goedkoop. Deze woningen staan in de volksbuurten. "Dat is de voorraad waarvan de boekwaarde inmiddels voldoende gedaald is, om de kosten van sloop nog enigszins te kunnen dragen", heette het in een RIGO-rapport.
Tegelijk deporteren corporaties zo de huurders twee richtingen op: De lage inkomens voor de bulldozer uit richting resterende goedkopere woningen, waar ze mogen dienen als toekomstige zondebok om te kunnen wijzen op 'problemen' en de kansrijkere huurders naar hun leegstaande dure huurwoningen. Twee vliegen in één klap dus en in feite een vorm van klassenstrijd, zoals de slachtoffers heel goed door hebben: "Niet wijken voor de rijken", is hun leus geworden. De gemeente beweert dat daarna voldoende goedkopere huurwoningen overblijven. Maar nu al weten ze zelf dat die voorraad dan te klein zal zijn. De gemeente wil dat oplossen door veel soepeler fiatteringsgrenzen te hanteren bij de vraag of een woning qua huur wel 'passend' is bij het inkomen.
Ofwel: Men kan meer huursubsidie krijgen en duurdere huurwoningen kunnen zo ook tot de 'goedkope voorraad' gerekend worden. Gevolg: De huursubsidie waarvan in de 80-er jaren bleek dat deze qua hoogte erg conjunctuurgevoelig is, wordt misbruikt als exploitatiesubsidie voor de corporaties opdat hun dure lege huurwoningen weer vol komen!
3: De 'onevenwichtige bevolkingsopbouw': Vooral gemeente en corporatie, daarbij gesteund door het reactionaire deel van de huurdersverenigingen in een wijk, gebruiken dit argument. Bedoeld wordt dat er naar hun smaak teveel allochtonen, alleenstaanden, één-ouder-gezinnen, werklozen, uitkeringsgerechtigden, jongeren enz. wonen en te weinig gezinnen met geld. In hun optiek zijn deze naar behoefte te benoemen groepen onlosmakelijk verbonden met 'problemen', die echter vaak weinig concreet kunnen worden benoemd, omdat ze er in diverse gevallen niet zijn of in mindere mate dan het wenselijk wordt geacht het zo te doen vóórkomen. Deze 'onevenwichtigheden' die soms uit opportunisme, soms vanuit een gezinsideologische of gewoon racistische achtergrond worden aangevoerd, zijn niet van gevaar ontbloot: Gaat het enerzijds om de gewone strijd van rijk tegen arm, hier gaat het om andere, nieuwere breuklijnen, de strijd van O.S.M. (Ons Soort Mensen) tegen de 'minderwaardigen', de A.S.M. (Andere Soort Mensen) De meeste huurdersverenigingen vinden dat zij moeten verdwijnen uit hún buurt of dat er althans veel minder A.S.M. moeten zijn, want dan wordt het weer net als vroeger, vinden de veelal bejaarde bestuurders. Ogenschijnlijk lijkt de sloopaanval voornamelijk gericht op flats vanwege de flat zelf als woonvorm die niet meer zou voldoen. Maar in feite gaat het niet tegen de flats, maar tegen de A.S.M. die daar woont. (Ooit gehoord van een flat die werd gesloopt terwijl hier 'volledige' gezinnen woonden?) Vandaar ook dat de gemeente plus corporaties voornamelijk huurflats willen slopen, en op langere termijn ook goedkopere koopwoningen, samen met de gemeentelijke mantelorganisatie, de S.V.K. De laatste is al begonnen met het opbouwen van negatieve beeldvorming m.b.t. goedkopere koopwoningen. Maar ook de gemeente weet de verbanden wel te leggen: Zo wordt bijv. over de hele wijk Achter de Hoven gezegd, dat er veel mannen wonen van 18-34 jaar, dat er met name in de Vegelinbuurt veel alleenstaanden wonen en dat er een toename van het aantal misdrijven is. Dat laatste wordt dan in één adem erbij genoemd... Die 'misdrijven' bestaan dan vooral uit... nee, geen moord en doodslag, maar uit... lawaai. Het bij elkaar wonen van mensen met dezelfde achtergrond leidt tot problemen, is de achterliggende gedachte. Dat zo'n stellingname leidt tot verbittering bij bewoners die zich terecht niet serieus genomen voelen, ligt voor de hand. Ook bij de Verhuis- en Herinrichtingskosten blijkt dat er 2 soorten burgers zijn: Zij die wegens sloop uit hun flat moeten en degenen in de laagbouw: Omdat in de flats statistisch gesproken vooral niet-gezinshuishoudens wonen, krijgen zij minder verhuiskosten dan bij vertrek uit een laagbouwwoning...
Als criterium dient het type woning dat men verlaat; een vorm van 'indirecte discriminatie' op leefvorm (3e EEG-richtlijn en gelijkheidsbeginsel).
'Sociale problemen' of niet: De gemeente vindt dat er 'gemengd' moet worden gewoond, want 'segregatie', veel mensen in eenzelfde situatie in een buurt is 'slecht' en ook daarom moet er gesloopt worden. Aan bewoners is niet gevraagd: "Wilt u 'gemengd' wonen?" De al dan niet bestaande 'sociale problemen' worden bestreden met een vertaling naar de 'ruimtelijke ordening'. Alsof mensen arm en werkloos zijn geworden door hun woning en/of door de manier hoe hun buurt gebouwd is. Dit leidt tot 'probleemverplaatsing' waarbij de slachtoffers de schuld krijgen en uit hun wijk gedeporteerd worden. Wij denken dat het retoriek is, dat zogenaamde effect van dure koopwoningen terugbouwen in de wijken en dat het in feite gaat om het vrijmaken van bouwgrond.
Hierbij worden de 'getto's' van arme huishoudens die niet behoren tot de groep welgestelde gezinnen uit elkaar geslagen en gespreid over de stad in kleine, beheersbare gebiedjes, waar dan plotseling een politiepost verschijnt... De principiële vraag moet gesteld worden: Hoe erg is het eigenlijk dat mensen van eenzelfde herkomst of met dezelfde kansen of gebrek aan kansen bij elkaar wonen? Waarom 'verspreiden' terwijl het voor de armen veel beter zou zijn rijk te worden en voor de 'sociaal zwakkeren' om sterk te worden?! EN: Was het ooit anders: Waren er niet altijd arbeidersbuurten, ambtenarenbuurten, middenklasse-buurten en buurten waar de welgestelden woonden? Hoe gemengd is Wassenaar, Hempens-Teerns, Goutum-Noord de Troelstraweg?! En wiens 'probleem' is dit eigenlijk?
Van de middle-class beleidsmakers of van de bewoners van armere wijken? Is aan de laatsten ooit gevraagd wat zij zelf wilden?
Onderzoek wijst uit dat het herstructureringsbeleid, voor zover gericht op het tegengaan van 'kansarmoede', slechts een gering effect heeft en dat daarom de aanpak hiervan beter via een directe benadering m.b.v. opleiding en arbeidsmarkt kan verlopen.
Wat levert Stedelijke Vernieuwing anders op dan geïsoleerde, goedbeveiligde duurte-eilanden, die eerder een belemmering vormen voor wijkintegratie, omdat de hogere inkomens nauwelijks deelnemen aan het buurtleven. Het enige resultaat van dure woningen bouwen in arme buurten zal zijn dat de vroegere wijken naar inkomensklasse complexen naar inkomen binnen 1 wijk worden onder het motto: "Om de buurt te behouden moesten wij haar helaas (gedeeltelijk) slopen..."
Uiteraard geldt dit niet voor buurten van welgestelden.
4. Het Rijksbeleid: Kern hiervan is het verkleinen van het aantal goedkope woningen en differentiëren d.w.z.: Tussen 'kansarme' mensen moeten meer 'kansrijke' mensen komen te wonen. Dat 'moet' want anders krijg je 'segregatie'. In zoverre is het angst voor 'onbeheersbare' getto's Door echter goedkope woningen te slopen, worden de woningkeuze voor armere bewoners ruimtelijk qua woongebieden steeds kleiner, terwijl de corporaties een steeds schaarser product kunnen verhuren. Dit zal leiden tot grotere wachtlijsten, willekeur en vriendjespolitiek bij de toewijzing: Arme en vaak jonge woningzoekenden, vechtend om de laatste betaalbare huurwoning; het corporatie-ideaal: Verdeel en heers. Het heet: Het aantal armeren zal afnemen, dus het valt wel mee. Dergelijke aanname is echter gebaseerd op het geloof in een eeuwige economische groei, zonder recessies.
Ook bij het Rijk zijn er tekenen van twijfel of men met massale sloop en nieuwbouw wel goed bezig is: Zo staat in een nota van het ministerie van Volkshuisvesting o.a.: "Het is zeer de vraag of grootschalige sloop en vervangende nieuwbouw daarbij altijd de beste aanpak vormen".... "Ook zal het nodig zijn allerlei automatismen overboord te zetten. Zo'n automatisme is bijvoorbeeld de opvatting dat een wijk alleen goed kan functioneren met een sociaal gedifferentieerde bevolkingsopbouw. Over het nut van 'sociale architectuur' door middel van fysieke ingrepen kan men cynisch zijn.
Een eenzijdige sociale of culturele structuur van buurten en wijken is alleen een probleem wanneer dat het gevolg is van onvrijwilligheid en het gebrek aan keuzeruimte."... Wij vinden: Als de meeste bewoners dit niet zelf als probleem zien, dan ís er geen probleem!
Wij denken dat het vaak eerder gaat om veel dagelijkse, kleinere ergernissen en als die door een beter beheer van een buurt verminderd kunnen worden, er al veel gewonnen is. En bedenk: Er zal per definitie altijd een 'armste wijk' zijn, hoe hard er ook wordt gesloopt.
5. Sociale problemen: Is er dan nooit sprake van sociale problemen?
Soms wel, soms niet. Wij willen sociale problemen bestrijden met maatregelen vanuit de sociale sector, niet vanuit de volkshuisvestingshoek. Echte problemen moeten concreet worden genoemd en wat flauwekul is, moet flauwekul heten. Vaag gejeuzel lost niets op en versluiert alleen maar. De meeste 'sloopsubsidie' die VROM aan gemeenten geeft, zou daarom voor een beter wijkbeheer moeten worden gebruikt en voor het wegkopen van bedrijven uit de overvolle Randstad, ter wille van het vasthouden van vooral de jongere, nu vertrekkende inwoners. Als er wél problemen zijn, zoals in de Vegelinbuurt, is het de werkloosheid en de fysieke verpaupering door 'huisjesmelkers', die mensen kamersgewijs uitbuiten. Mensen, die overal zijn uitgekotst, met name door de woningcorporaties. Het gaat daar vooral om het harddrugs verslavingsprobleem en de handel daaromheen.
Gedoogruimten en gratis heroïne op doktersrecept lijken een realistischer benadering dan het opjaagbeleid. Als het probleem op de huidige manier onoplosbaar is, moet 'de maatschappij' op die manier de verslavingsoverlast maar 'afkopen'. M.b.t. de huisjesmelkers vinden we dat er extra ambtelijke capaciteit moet komen om verscherpt hun (kamer)panden te kunnen controleren op bouwkundige gebreken. Eventueel moeten panden ad-hoc door een woningcorporatie of door Stadsherstel worden opgekocht, opgeknapt en doorverkocht met een zelfbewoningclausule.
Verkoop goedkopere huurwoningen: Aan de ene kant heeft de gemeente het over een voorraad huurwoningen die moet worden behouden voor lagerbetaalden, anderzijds: Hoe weet je wat over 10 tot 20 jaar voldoende voorraad zal zijn? Nu al is duidelijk, dat het aantal lagerbetaalden in Leeuwarden niet daalt maar stijgt ('Kaderplan Stedelijke Vernieuwing' gem. Leeuwarden) en dat meer dan de helft van alle huurders in de gemeente gebruik moet maken van huursubsidie. Dit wijst niet op rijkdom. Om deze reden en omdat de huurmarkt beter 'bestuurbaar' is door de overheid dan de koopmarkt, zijn we niet voor uitverkoop van veel goedkopere huurwoningen. Koop is een laatste redmiddel in die zin, dat kopen, mits onder voorwaarden en met beveiligingen tegen achterstallig onderhoud, beter is dan slopen. Er moet niet verkocht worden met als achtergrond: De corporatie heeft geen geld en staat voor grootonderhoud. Maar het mag ook niet zo zijn dat alleen op beperkte schaal laagbouw wordt verkocht en dat op voorhand álle huurflats van verkoop worden uitgesloten omdat de gemeente vindt dat daar de 'verkeerde soort' mensen woont, die in hun ogen daar weg moeten en anders als eigenaren 'toch maar het complex laten verkrotten'.
Leegstandsbestrijding dure huurwoningen:
Per complex zouden de corporaties moeten bezien wat de beste strategie is: Huurverlaging, huurbevriezing, huurcontracten met meerjarige zekerheid over de huurprijs, service 'op maat', het aanpassen van sommige flatblokken tot 'senioren' flats of verkoop onder voorwaarden in overleg met de zittende huurders.
6. De planologische en stedenbouwkundige visie
De gemeente stelt dat Stedelijke Vernieuwing veel meer is dan alleen maar sloop. Het gaat ook om een stedenbouwkundige en planologische visie. Maar dit betekent wel, dat ook woningen waarmee niets aan de hand is en die qua verhuur goed lopen of verkocht hadden kunnen worden, soms gesloopt worden.
Het heet: 'De wijk het bos in, het bos de wijk in', 'meer water de wijk in', de rondweg 'opwaarderen' ed. Huurders en kopers wiens woningen hierbij in de weg staan, worden het slachtoffer van theoretische visies en heersende stedenbouwkundige modieuze opvattingen over hoe een stad er uit moet zien, kortom: Van de 'gedroomde stad'.
Wat te doen als gemeente en corporatie uw huis willen slopen?
De brief moet u richten aan:
College van Burgemeester en Wethouders
Postbus 20140
8900 HM Leeuwarden
Burgemeester en Wethouders moeten nu bij het al dan niet verlenen van de sloopvergunning uw 'bedenkingen' in de afweging betrekken. Stel u hier echter niet al te veel van voor; over het algemeen hebben B&W in de praktijk geen enkele boodschap aan wat inwoners van Leeuwarden nu eigenlijk zelf vinden.
Als de sloopvergunning eenmaal verleend is, wordt ook dit gepubliceerd in tenminste één der genoemde advertenties. Er wordt dan een termijn gesteld waarbinnen belanghebbenden bezwaar kunnen maken tegen het verlenen van de sloopvergunning. Ook deze procedure is gratis. Als u wilt kunt u binnen de gestelde termijn de verleende sloop- vergunning en bijbehorende papieren inzien bij het Stadskantoor. Bent u het niet eens met het verlenen van de sloopvergunning, dan kunt u nu een bezwaarschrift indienen. Denkt u bij het opstellen van een bezwaarschrift aan het volgende:
Stuur uw brief naar het bij punt 3 genoemde adres.
Na verloop van tijd zal uw bezwaarschrift behandeld worden door de commissie voor de bezwaar- en beroepsschriften. Deze commissie adviseert B&W met betrekking tot uw bezwaren. Tijdens de (openbare) zitting van deze commissie krijgt u de mogelijkheid om uw bezwaren mondeling toe te lichten. Dit hoeft u niet te doen, dit mag u doen.
Huurontbinding:
Als uw verhuurder u de huur wil opzeggen, is het raadzaam te denken aan o.a. de volgende zaken:
Deze brochure is tot stand gekomen met financiële steun van:
Deze brochure is buiten het verspreidingsgebied in Leeuwarden te bestellen door het overmaken van ¦3,- (incl. porto) op:
Giro: 3955799
t.n.v. Vereniging P.E.L.,
Postbus 2602,
8901 AC LEEUWARDEN,
o.v.v. 'brochure'
Losse verkoopprijs: ¦1,-
Uitgave:
Vereniging Platform Één- en Tweepersoonshuishoudens Leeuwarden
Telefoon: 058-2671636
E-mail: root@pel.xs4all.nl
Copyrights: Vereniging P.E.L. oktober 1999. Gehele of gedeeltelijke overname is toegestaan, mits de bron wordt vermeld.