Uit het blad SHC Groningen Nieuwsbrief, uitgave van het Secretariaat van de Huurcommissies in de provincies Groningen, Friesland en Drenthe van oktober 1999:

INVOERING NIEUWE PROCEDURE M.B.T. ONDERHOUDSKLACHTEN PER 30 NOVEMBER 1999


Zie ook artikel: "Naar Huurcommissie bij ernstige onderhoudsproblemen"

(25/4/2002)

De invoeringsdatum van de zogenaamde 'eerste tranche van de integrale herziening van de huur(prijs)wetgeving', waaraan we in onze vorige nieuwsbrief uitvoerig aandacht hebben besteed, is inmiddels vastgesteld op 30 november 1999. Dat houdt in dat per die datum zaken in het kader van de nieuwe klachtenprocedure bij de Huurcommissie aanhangig kunnen worden gemaakt. Voorwaarde is wel dat de huurder de verhuurder schriftelijk heeft gesommeerd om de in het geding zijnde gebreken of tekortkomingen op te heffen en de verhuurder daarna een periode van 6 weken is gegund om het probleem op te lossen.
Formulieren om een dergelijke zaak bij de Huurcommissie aanhangig te maken zijn vanaf november a.s. bij het Secretariaat van de Huurcommissies verkrijgbaar.

Voorlichting over de nieuwe wetgeving

In de maanden november en december 1999 zullen door het Secretariaat van de Huurcommissies voorlichtingsbijeenkomsten worden georganiseerd. Huurdersorganisaties, verhuurders en intermediairen (rechtshulpverleners, sociaal raadslieden, etc.) zullen worden uitgenodigd voor deze bijeenkomsten om te worden geïnformeerd over de nieuwe wetgeving, met name over de nieuwe klachtenprocedure. De bijeenkomsten worden regionaal gehouden, zodat de reisafstanden beperkt zullen blijven.

Bezwaren tegen de jaarlijkse huurverhoging

Wanneer sprake is van gebreken of tekortkomingen, die de verhuurder, ondanks een verzoek daartoe, niet of onvoldoende verhelpt, kan tot op heden op grond hiervan bezwaar worden gemaakt tegen de jaarlijkse huurverhoging. Deze mogelijkheid komt in de nieuwe wetgeving te vervallen en wordt in feite vervangen door de nieuwe procedure m.b.t. onderhoudsklachten, waar men het hele jaar door gebruik van kan maken. Wel is in het overgangsrecht bepaald dat tegen voorgestelde huurverhogingen met een ingangsdatum tot en met 1 juli 2000 nog bezwaar kan worden gemaakt op grond van gebreken of tekortkomingen.
Na die datum kan alleen nog vanwege een onjuiste toepassing van het puntensysteem of vormfouten in het voorstel tot huurverhoging bezwaar worden gemaakt. In geval van gebreken of tekortkomingen is men dan aangewezen op de nieuwe procedure. Voor alle verzoeken, die vanaf 30 november 1999 bij de Huurcommissie worden ingediend, zijn huurder en verhuurder een leges van ¦25,- verschuldigd, waarbij degene, die in het gelijk wordt gesteld, de betaalde ¦25,- terug krijgt.

Hoe lang blijft een door de Huurcommissie uitgesproken lagere huurprijs of een 'huurbevriezing' op grond van gebreken of tekortkomingen gehandhaafd?

Wanneer de Huurcommissie in het kader van de nieuwe klachtenprocedure in verband met gebreken of tekortkomingen een lagere huurprijs heeft uitgesproken, blijft deze lagere huurprijs gelden tot en met de maand, waarin de gebreken of tekortkomingen zijn opgeheven. Met ingang van de volgende maand komt de huurprijs weer op het oude niveau. Wanneer de Huurcommissie heeft bepaald dat de huurprijs op het huidige niveau blijft gehandhaafd totdat de gebreken of tekortkomingen zijn verholpen, kan de verhuurder na het herstel desgewenst een voorstel tot huurverhoging aan de huurder doen.
Wanneer de huurder en de verhuurder het niet eens kunnen worden over het al dan niet opgeheven zijn van de gebreken of tekortkomingen, kan de verhuurder hierover een uitspraak van de Huurcommissie vragen.


VERLENGING INDIENINGSTERMIJN VOOR TOETSING NIEUWE HUURPRIJS

De termijn, waarbinnen artikel 17 van de Huurprijzenwet woonruimte huurders de mogelijkheid biedt de overeengekomen huurprijs door de Huurcommissie te laten toetsen, wordt ingaande 30 november 1999 verruimd van 3 maanden naar 6 maanden, gerekend vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst. In de praktijk houdt dit in dat deze termijn van 6 maanden geldt voor huurovereenkomsten, ingegaan op of na 1 september 1999. Voor een dergelijk verzoek zijn huurder en verhuurder een leges van ¦25,- verschuldigd. Nadat de procedure is opgestart, zal in de meeste gevallen door een ambtenaar van het secretariaat een onderzoek in de woonruimte worden uitgevoerd. De bouwtechnische medewerker berekent het aantal punten, dat de woonruimte scoort en noteert eventuele klachten over de (onderhouds)toestand van de woonruimte. De bouwtechnische medewerker beschrijft zijn bevindingen in een rapport, dat aan de huurder en verhuurder wordt toegezonden.
Enige tijd daarna wordt de zaak op een zitting van de Huurcommissie behandeld. Na het openbare gedeelte, waarin de huurder en de verhuurder de mogelijkheid hebben om hun commentaar op het rapport naar voren te brengen, doet de Huurcommissie uitspraak over de zaak.
Wanneer het aantal punten van de woonruimte de overeengekomen huurprijs niet toelaat en/of, naar het oordeel van de Huurcommissie, er sprake is van ernstige gebreken of tekortkomingen, kan de Huurcommissie (tijdelijk) een lagere huurprijs vaststellen. Huurder en verhuurder krijgen de uitspraak schriftelijk toegestuurd.


GECONSTATEERDE TE HOGE HUURPRIJS BIJ AFGIFTE 'VERKLARING HUURGEGEVENS HUURSUBSIDIE'

Wanneer men voor de eerste maal huursubsidie aanvraagt voor een woning, die niet door een woningcorporatie of een andere toegelaten instelling, zoals een gemeente, wordt verhuurd, dient een zogenaamde 'verklaring huurgegevens huursubsidie' van de voorzitter van de Huurcommissie te worden aangevraagd. Soms blijkt bij het opstellen van de verklaring dat de overeengekomen huurprijs de wettelijk maximale huurprijsgrens, behorende bij het puntenaantal van de woonruimte, overschrijdt. In dat geval wordt dit door de voorzitter in de verklaring aangegeven. Het gevolg voor de toe te kennen huursubsidie is dat alleen de maximale huurprijsgrens voor subsidiëring in aanmerking komt. De geldende (te hoge) huurprijs blijft echter gehandhaafd. De huurder moet thans, om de huurverlaging te bewerkstelligen, altijd opnieuw een procedure bij de Huurcommissie starten.

In de nieuwe wetgeving (ingaande 30 november 1999) leidt, wanneer de verklaring binnen 6 maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst wordt aangevraagd, een geconstateerde te hoge huurprijs automatisch tot een verzoek van de huurder om een uitspraak van de Huurcommissie over de huurprijs. De lagere huurprijs zal daardoor sneller en voor de huurder eenvoudiger tot stand komen. De lagere huurprijs werkt in dat geval terug tot de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Wanneer de huurder om welke reden dan ook geen uitspraak wenst over de huurprijs, kan de zaak door de huurder worden ingetrokken. Ook voor dit soort zaken zijn huurder en verhuurder een leges van ¦25,- verschuldigd.

Woont de huurder reeds langer dan 6 maanden in de woning en wordt bij de afgifte van de 'verklaring huurgegevens huursubsidie' geconstateerd dat de huurprijs het wettelijk maximum overschrijdt, dan kan de huurder evenals voorheen een voorstel tot huurverlaging doen. Gaat de verhuurder niet met het voorstel van de huurder akkoord, dan kan de huurder de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de voorgestelde huurverlaging. Ook hiervoor zijn huurder en verhuurder een leges van ¦25,- verschuldigd.
De Huurcommissie spreekt in dat geval een lagere huurprijs uit ingaande de voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging. Tussen het voorstel van de huurder en de ingangsdatum van de huurverlaging moet minimaal een volle kalendermaand liggen. Informatie over het bovenstaande en de benodigde formulieren zijn verkrijgbaar bij het Secretariaat van de Huurcommissies.