LEEUWARDEN 13-3-2000
In de Leeuwarder Courant van donderdag 9-3-2000 stond een aankondiging van B&W dat zij 'diverse percelen' in hun pas gelanceerde 'Plangebied Noord' hadden aangewezen als 'gronden waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn.' Dit was een besluit van Burgemeester en Wethouders van 7-3-2000.

Dit betekent dat o.a. de aanbiedingsplicht van toepassing wordt verklaard. Het heet: 'Deze aanbiedingsplicht houdt in dat de eigenaren en/of zakelijk gerechtigden van de in het besluit aangewezen gronden, wanneer zij hun eigendom of hun recht willen verkopen en leveren, dit eerst aan de gemeente Leeuwarden te koop moeten aanbieden alvorens verkoop aan anderen mogelijk is.'

Uiteraard is er een bezwaarschriftprocedure mogelijk en kan er 'schorsing/voorlopige voorziening' gevraagd worden.
Maar wat betekent dit nu practisch gezien?
In dit gebied staan niet of nauwelijks particuliere koopwoningen, dus daar kan het niet om gaan. Er staat hier wel bezit van de woningcorporaties BWL (De Kei en De Meenthe), Patrimonium (De Gealanden) en Nieuw Wonen Friesland (De Hooidollen/De Jokse) Bij het besluit hoort een plankaart en daar staat dan op welk gedeelte van hun 'Plangebied Noordrand' onder dit besluit valt. Maar dat is bijna wel te raden: Alle 12-hoog flats langs de noordrand langs de Kalkvaart plus ook de rest van De Kei en de hele Meenthe.
Waar is dit nu goed voor?
Simpel: B&W zijn bang voor alternatieve plannen van huurders in dit gebied die wellicht kunnen gaan redeneren: Kopen is (mits goed geregeld) nog altijd beter dan slopen. Nu is qua beleid als hoofdlijn bij B&W wel af te leiden dat in sommige situaties zij geen bezwaar hebben tegen verkoop van laagbouwwoningen, dus daar ligt waarschijnlijk niet hun grootste probleem, behalve dan als Meenthe-bewoners in de laagbouw ook gaan zeggen: Verkoop die woning maar aan me en hun woningcorporatie aan de jas gaan trekken.
Waarschijnlijk is dit B&W besluit bedoeld om mogelijke verkoop-opties van BWL, bv. in De Kei, op voorhand dicht te gooien.
In de praktijk is hiermee ook de beste strategie van in verzet komende huurders meteen van tafel: Hun woningcorporatie benaderen met een verzoek om samen een verkoopverhaal uit te werken voor de zittende huurders. Juist verkoop-opties voor flats kunnen op verzet van B&W rekenen en hun nachtmerrie is het als bv. BWL en huurders na een onderhandelingsproces tot de conclusie komen dat een bepaald flatblok verkocht moet worden aan de bewoners.

B&W zijn mordicus tegen verkoop van flats omdat in hun ogen daar de bevolkingssamenstelling niet deugt: Het zijn geen gezinnen en het zijn 'sociaal zwakkeren', nietwaar?
Als het aan het College ligt mogen zij niets kopen maar moeten gewoon verspreid (of zo men wil 'gedeporteerd') worden over de stad. In het verleden was dit ook al zo: Als een alleenstaande een woning/flat wilde kopen kon je er op rekenen dat B&W alle mogelijke moeite deden om dwars te gaan liggen t.a.v. hun verstrekking van de (toen nog van toepassing zijnde) gemeentegarantie. Dit ondanks het feit dat men wel voldeed aan de normen die 'Hoevelaken' stelde. (Zij adviseerden indertijd de gemeenten over wel/niet geven van gemeentegarantie)

Op 26-11-1999 presenteerde de PvdA-Leeuwarden in 'De Bres' een nota: "Zo woont iedereen met plezier". Daar stond o.a. in dat in de noordelijke rand van de stad meer huurwoningen moesten worden verkocht. Hiermee wilden zij meer 'dekking' geven op de tekorten bij de Stedelijke Vernieuwing. In de nota stond o.a. ook: "Als we kijken naar het groeiende aantal één- en tweepersoonshuishoudens mag worden verwacht dat er voldoende interesse is naar flats (appartementen)."
Dat was een kleine doorbraak aan het anti-flat front, omdat B&W altijd stelden dat 'daar toch geen of weinig behoefte aan is'. Nee, bij hen vast niet en als je alleen je bril op hebt die gefocust is op slechts 1 doelgroep, zie je die behoefte ook niet...
Toch is het zo, dat bv. de Tjaardaflats in Drachten, die toch een erg slechte naam hebben gehad als huurflats, nu qua verkoop goed lopen, mogen we de krant geloven. Geen van de huidige huurflats aan de Kei, Jokse, Hooidollen en Gealanden heeft een dergelijk stigma, zodat wellicht hier de kansen om enige flatblokken te verkopen, nog beter liggen.

De Projectgroep Stedelijke Vernieuwing heeft in het verleden aangevoerd dat meer verkoop maar leidt tot prijsdalingen op de woningmarkt. Dat verlaagde de opbrengst maar. Volgens ondergetekende zou een 'dipje' bij de koopprijzen van bestaande woningen op dit moment helemaal niet zo erg zijn. Dan hebben mensen met lagere inkomens ook weer eens kans op een huisje of flat.
Al met al hebben B&W met de PvdA-nota op dit punt niks gedaan; sterker nog: Ze zijn er tegen. Toch is voor een lagerbetaald klein huishouden (1 of 2 mensen) het kopen van een flat vaak nog de haalbaarste optie qua prijs. Per slot kan men later altijd opnieuw uitzien naar een laagbouwhuis als daar behoefte aan is. Hoe moet dat dan? Men kan het ongeveer als volgt zien:

1. Zittende huurders en de WBC gaan onderhandelen over de prijs. Wie niet kan/wil huren kan door blijven huren van de WBC. Deze flats worden pas verkocht bij huuropzegging, ook met een zelfbewoningsclausule. (Zie punt 6) Dit betekent dan dat de WBC nog een tijdje als mede-eigenaar van rechtswege lid is van de VvE. Dit houdt in dat in de VvE een eigenaar zit die de nodige deskundigheid in de vergadering kan inbrengen, wat zeker de eerste jaren niet verkeerd is. De WBC doet er verstandig aan geen bestuursfuncties te nemen: De andere eigenaren moeten het ook leren.
2. Wat voor flat moet het zijn? Wij denken aan sommige (niet alle!) flats in een prijsklasse ruwweg tussen de ¦600,- en ¦850,- kale huur nu. Kortom: 'Middenprijsklasse'.
3. Enig achterstallig onderhoud mag. Het moet echter niet zo zijn, dat er eerst een halve ton per flat aan achterstallig onderhoud moet worden weggewerkt, alvorens het blok geschikt voor verkoop is.
4. Het achterstallig onderhoud wordt voor verkoop door de WBC verholpen. (Geen doorberekening in verkoopprijs)
5. In overleg met de huurders worden ook verbeteringen aangebracht. Deze worden wel bij de verkoopprijs ingecalculeerd, zoals bv.: Blok CV eruit en eigen ketels, aanbrengen dubbel glas indien dit nog niet is gebeurd, nieuwe keuken, nieuwe betegeling douche en toilet, verbetering portiek, eventueel vervangen lift indien nodig, isolatie van de 'schil' van het gebouw enz. Dit alles in overleg al naar behoefte.
6. Conform de bepalingen qua appartementsrecht (zie BW) wordt een Vereniging van Eigenaren opgericht. In de statuten wordt o.a. gezet dat de flats alleen voor zelfbewoning zijn. Bij overtreding: Boete van pakweg ¦50.000,- tot ¦100.000,- waarvan een deel verbeurd wordt aan de WBC en een deel aan de kas van de VvE. De WBC int in eerste instantie dergelijke boete. Dit is bedoeld als bescherming tegen uitponding en huisjemelkerij en houdt dergelijke halve criminelen buiten de deur. Deze bepaling komt ook in koopacte met daaraan vast een kettingbeding, zodat bepaling meereist met opvolgende kopers. (Dit is wat 'dubbelop', maar beter dubbel 'ingedekt' dan niet, op dit punt. Flats zijn nl. door hun besluitvormingsstructuur qua casco-onderhoud - VvE neemt meerderheidsbesluit in vergadering - kwetsbaarder dan laagbouw voor dwarsliggers en verhuurders die geen interesse hebben bij onderhoud.)
7. De Wet BWS treedt op 1-7 of 1-8 in werking. Dit betekent wat subsidie op de hypotheekrente en op de overdrachtsbelasting. De huurders horen hulp te krijgen bij het uitzoeken van de vraag of zij hier recht op hebben, want de rekensom is nogal gecompliceerd. Gezien de koopprijzen kan m.i. het BWS op dit moment in de Randstad en in de laagbouw niet veel meer betekenen. Dit komt door haar 'bovengrenzen' qua koopprijs - max. kleine 2 ton en max. ¦49000,- eigen geld daarbij - zodat alleen buiten de Randstad en bij de vanwege de woonvorm lagere prijs van flats, de beste kansen liggen voor toepassing van deze nieuwe wet. Dit is zover voor startende kleine huishoudens als voor oudere kleine huishoudens interessant.
   Zo bood bv. FNV-hypotheken in de Tjerk Hiddesbuurt een aflossingsvrije hypotheek aan aan oudere huurders, waarbij men dus alleen rente hoefde te betalen. De waarde van de woning is de dekking voor de hoofdsom bij verkoop of overlijden. De woonlasten waren lager dan toen men nog huurde...
8. Indien gewenst, voor 5 jaar een qua geld afbouwend anti-speculatiebeding in koopacte opnemen, naar analogie Tjerk Hiddesbuurt.
9. Uit bv. de overwinst op leegstaande flats, d.w.z. de verkoopprijs ligt boven de met de huurders afgesproken aankoopprijs, wordt door de WBC bv. de helft in de kas van de VvE gestort, zodat de VvE een startkapitaal heeft. Er wordt tijdelijk hulp geboden door bv. de SVK bij het opstellen van een meerjaren-onderhoudsbegroting voor schilderwerk enz. Bij de eerste aankoop van een flat wordt tevens meteen via de notaris de jaarbijdrage aan de VvE geïnd. Het betalen van de jaarlijkse onderhoudsbijdrage aan de VvE moet nl. van meet af aan 'routine' zijn, omdat het erbij hoort als men een flat in eigendom heeft.
10. De huurders krijgen meteen bv. via SVK voorlichting over de vraag: Wat is en doet een VvE en wat betekent de aankoop van een flat?

Kortom: Net als bij de laagbouw hoort ook bij verkoop van flats een serieus plan gemaakt te worden. Het getuigt van doelbewuste politieke onwil van B&W om dit soort koop-opties voor huurders in de noordrand van Bilgaard op slot te gooien. Of BWL bezwaar gaat maken of bv. Patrimonium, is mij op dit moment nog niet bekend. Dat zal ongetwijfeld van hun opties per deelgebied afhangen.

secretariaat Ver. P.E.L.