Van onze redactie politiek
DEN HAAG - Het wetsvoorstel waardoor huurders met een laag inkomen hun huis met subsidie kunnen kopen, is gisteren in de problemen gekomen. Kamerlid Duivesteijn (PvdA) dreigde op hoge toon zijn wetsvoorstel terug te trekken, nadat zijn partijgenoot Van Zijl een amendement indiende.
[Altijd leuk, de dolkstoot in de rug van je eigen partijgenoten...]

Het initiatiefvoorstel van Duivesteijn, Hofstra (VVD), Biesheuvel (CDA) en Van 't Riet (D66) leek aanvankelijk moeiteloos door de Kamer te komen. Door deze wet kunnen huurders maandelijks een subsidie van 340 gulden krijgen voor rentelasten en overdrachtsbelasting.
[Nee, dat is het maximaal te verkrijgen bedrag, afhankelijk van het inkomen. Het kan dus ook lager zijn.]
De waarde van het huis mag dan maximaal 247 000 gulden en de hypotheek maximaal 197 000 gulden zijn.
[M.b.v. 50 000 maximaal aan eigen spaargeld mag men dus kopen tot 247 000 gulden en valt dan nog precies binnen de BEW-regeling.]

Op verzoek van de wethouders van grote steden dienden de kamerleden Van Zijl en Rietkerk (CDA) een amendement in, dat op een grote meerderheid kan rekenen.
[Het CDA liet dus mede-ondertekenaar Biesheuvel ook in z'n hemd staan...]
Door het wijzigingsvoorstel kunnen woningcorporaties ook meedelen in de winst, wanneer de huurder het huis later doorverkoopt. Ook kunnen corporaties het onderhoud en bestuur van de verenigingen van eigenaren zo regelen.
[Volgens de Leeuwarder Courant spitst het conflict zich toe op de vraag of woningbouwcorporaties die de huurders hun woning met korting moeten aanbieden, daarbij ook de zogeheten mge-constructies mogen gebruiken.
MGE staat voor Maatschappelijk Gebonden Eigendom. Zulke constructies geven woningbouwcorporaties recht op de helft van de waardestijging na winst. Of dat nu alleen de eerste keer betreft dat de woning wordt verkocht, of elke keer weer, weet ik niet. En: Nemen de WBC's dan ook de helft van een eventueel verlies bij een inzakkende markt? Dat zou dan logisch zijn, maar daar hoor ik uiteraard niets over... Het enige dat ik me nog kan voorstellen, is, dat de helft van de winst bij eerste verkoop (later niet meer) naar het onderhoudsfonds gaat van de VvE. Ik ga daarbij uit van een eerste aankoop van maximaal 80% van de marktwaarde.

M.b.t. onderhoud en bestuur en de WBC de baas hierover: Waarom koop je dan? Dan ben je nog afhankelijk van diezelfde WBC die bijv. jaren lang geen ruk aan onderhoud deed en dan natuurlijk plotseling wel...
Zo betaal je zelf als nieuwbakken eigenaar voor achterstallig onderhoud, dat de WBC al lang moest doen! Volgens mijn informatie willen sommige WBC's bij flats slechts 49% van de flatwoningen verkopen, zodat zij de meerderheid houden in de VvE...
Dit is dan "het nieuwe huren"...
In het verleden (Rotterdam, experiment voormalig wethouder Van der Ploeg, bleek al dat kopers weinig belangstelling hebben voor MGE-constructies.]

Duivesteijn en zijn drie mede-indieners zijn tegen zo'n constructie.
Zij vinden dat ook mensen met lage inkomens volledig mogen profiteren van de waardestijging van hun huis. Daarnaast hebben de vier kamerleden ook bezwaren tegen deze maatschappelijk gebonden eigendomsconstructie.
[Het ingediende wijzigingsvoorstel is m.i. lobbywerk van de gezamenlijke corporaties in combinatie met de bekende bevoogdende houding van de bestuurdertjes. Weinig geld, weinig hersens, nietwaar? Wij denken wel voor jullie. Enerzijds: Als je domweg verkoopt en verder niks, komt het m.i. niet goed, anderzijds, als je de koper in feite geen koper laat zijn en hij niks mag beslissen over zijn huis, ook niet. Dat wordt "het nieuwe huren"...
Hierbij een voorzetje. Wat wel/niet regelen?

1. Wel regelen in koopakte: Zelfbewoningsclausule plus kettingbeding plus boetebepaling bij overtreding. Doel: Op termijn voorkomen dat huisjesmelkers de boel opkopen en (kamersgewijs) de woningen uitponden en laten verkrotten.
2. Oprichting VvE wel regelen. Verplicht bij flats volgens de wet, maar niet bij laagbouw. (Internationaal recht) Lidmaatschap bij flats is van rechtswege. Kan bij laagbouw niet verplicht worden gesteld. Kan wel bijv. als subsidievoorwaarde worden opgenomen als de gemeente ook wat bijdraagt aan onderhoudsbeurt. Bijv. niet lid, dan ook geen recht op subsidie en ook geen recht op buitenonderhoud door de VvE. De contributie is laag als VvE onderhoudsfonds meekreeg van corporatie, maar hoger als dat niet zo was. (Komt meestal neer op combinatie van 'omslagstelsel' plus wat reservering bij een 'goede' VvE.
3. Wel regelen: Woningen worden in goede onderhoudsstaat verkocht voordat de koopakte passeert of daarna. Indien daarna, dan staat in koopakte dat men akkoord gaat met opknapplan. Bestek is bijlage koopakte. Per slot mag men weten waarvoor men precies tekent en hypotheek krijgt. Dat ontbrak er aan in Tjerk Hiddesbuurt.
4. WBC mag hypotheek aanbieden. Geen gedwongen winkelnering. Men is vrij hypotheek te vragen waar men zelf wil. Wel moet men er om denken dat de hypotheek vast wordt gezet voor minimaal 15 jaar, wil men althans aan de voorwaarden voor BEW voldoen. Wil iemand dat niet, is ook prima, maar hij verspeelt dan zijn recht op BEW en dat is niet slim.
5. Onderhoud: Geen langjarige afgedwongen onderhoudskontrakten met de WBC's. Wel verplichting in reglement VvE dat het bestuur, gehoord de vergadering, een onderhoudskontrakt afsluit. De WBC mag dergelijk kontrakt aanbieden. De leden van de VvE beslissen met wie ze deze overeenkomst aangaan en voor hoe lang.
6. Bestuur VvE's: De WBC verkoopt meer dan 50% van de woningen. Lukt dit niet, dan gaat hele verkoop niet door. Het bestuur van de VvE wordt door en uit de leden van de VvE gekozen. In reglement staat: Alleen eigenaren kunnen bestuurslid zijn. Bij verkoop van max. 49% is WBC groot-eigenaar-verhuurder en maakt de dienst uit. Dat is geen kopen, dat is exploitatierisico afwentelen. De WBC verplicht zich om in een verkocht complex een leegkomende huurwoning te verkopen onder dezelfde voorwaarden in de koopakte als de bij aanvang verkochte huurwoningen.
7. Geen terugkoopverplichting aan de WBC bij verkoop. Wel een afnameplicht door de WBC indien de verkoper daarom verzoekt. Wel kan ik me voorstellen dat bij de eerste verkoop de helft van de winst naar de VvE gaat, maar bij de volgende verkopen niet meer. Je kan hierbij ook denken aan bijv. de eerste 5 jaar dat zoiets geldt voor de eerste koper, dus een soort anti-speculatiebeding. Je kunt ook als volgt werken: Verkoop binnen 1 jaar 100% van de winst naar de VvE, tweede jaar 80%, derde jaar 60% enz.
8. Onderhoudsbedrag in BEW op ¦100,-/mnd inschatten. Geraamde onderhoudsbedrag is te laag ingeschat. Die kritiek op het BEW was m.i. terecht.

Vooral Duivesteijn was woedend over het amendement dat hij destructief noemde. Deze opmerking leidde weer tot de nodige commotie bij de rest van de Kamer. De vier indieners beraden zich nu op hun positie en schrijven binnenkort een brief naar de Kamer.
[Duivesteijn slaat hier de spijker op z'n kop! Het amendement is destructief. Ik kan me zijn woede wel voorstellen: In feite ontkracht het amendement het hele BEW-verhaal en maakt het kopers tot een soort 'huurders'. De WBC's willen gewoon het exploitatierisico van diverse complexen afwentelen op de nieuwbakken kopers en hun achterstallig onderhoud door deze kopers laten betalen. Dat doen ze dan via verplichte onderhoudscontracten met de nieuwbakken VvE en na jaren niks doen, moet er dan uiteraard veel aan onderhoud gedaan worden, op kosten van de VvE, dus van de kopers... Bovendien spelen ze zo ook voor aannemer en bij aannemers hoort uiteraard winst... De VvE kan niet anders dan de WBC de opdracht geven, want het bestuur bestaat uit... Vertegenwoordigers van de woningcorporatie... Verkoop je het huis, dan vangt de WBC nog eens de helft van de winst. Ik ga er van uit dat ze bij de verkoop 80% van de marktwaarde kregen. Dat is mooi genoeg, want vaak ligt de boekwaarde veel lager of is bij oudere woningen bijna nihil. Het gevolg van aanname van het amendement zal zijn, dat er een soort MGE-situatie ontstaat. Kopers willen dit veelal niet, zodat de Wet BEW een marginaal bestaan zal leiden en doodbloedt. En dat is m.i. nu juist de bedoeling van de indieners van het amendement. De krachten die hier aan het werk zijn, zijn WBC-belangen: WIJ willen de macht blijven houden, ook als we verkopen, WIJ willen aan deze complexen blijven verdienen bij wisseling van eigenaren, WIJ splitsen ons achterstallig onderhoud in de maag van die stomme kopers en WIJ herstellen dat op hun kosten met WINST en spelen dan voor aannemer... Ook de bestuurdertjes zijn bezig: WIJ vinden: Weinig geld, weinig hersens. WIJ denken wel voor de kopers en WIJ beschermen hen wel tegen zichzelf. Uiteraard hebben WIJ goed geluisterd naar de WBC's en die Duivesteijn niet. WIJ dachten dat het voorstel wel dood zou bloeden, maar het wordt nu menens en daarom moet er NU ingegrepen worden. Per slot is ECHT kopen iets voor O.S.M. (Ons Soort Mensen) en niet voor lagerbetaalden...

Wat de achterliggende gedachte indertijd is geweest bij de ontwikkeling van het voorstel BEW, weet ik uiteraard niet, maar ik sluit niet uit dat het een poging is te redden wat er te redden valt, om erger te voorkomen, nl. het verdwijnen van een flink deel van de goedkopere woningvoorraad binnen nu en 10 tot 15 jaar. Ik leg verband tussen het BEW en de de massale sloopgolf van goedkopere woningen in Nederland onder de vlag van 'Stedelijke Vernieuwing' ofwel 'herstructurering'. Principeel heeft Remi Poppe (SP) gelijk (geen sloop maar behoud goedkopere huurwoningen), maar de sloopkrachten zijn zo sterk, dat dat niet voldoende is. Daarom heeft praktisch gesproken Duivesteijn gelijk met zijn wetsvoorstel. Het alternatief heet: Kopen is beter dan slopen, mits met een goed plan erbij dat het juiste evenwicht vindt tussen enerzijds bevoogding ('het nieuwe huren') en anderzijds de jungle met verkrotting en uitponding door huisjesmelkers. Bovendien willen ook veel lagerbetaalden kopen. Het BEW-verhaal kan hierbij een nuttig hulpmiddel zijn. Twee belangrijke oorzaken van de koopdrift zijn m.i. de bruteringsoperatie, waardoor WBC's zelfstandig werden en het eeuwige jaarlijkse huurverhogingscircus. Mensen zijn daardoor de koopmarkt opgejaagd. Het gevolg van de voorgestelde wijziging van het BEW-verhaal zal zijn, dat dit mislukt, want kopers willen geen vergaande bevoogding. Daarmee is het belangrijkste wapen tegen de massale sloop van de baan en misschien is dat ook de bedoeling. "Bij massale verkoop stagneert de doorstroming", stelde de Leeuwarder wethouder Volkshuisvesting, Bearn Bilker. Hiermee verklaarde hij 'doorstroming' tot zelfstandig doel. Doorstroming die wordt geforceerd, is echter de 'sociale drainage' van de buurt van waaruit men komt. Juist het stabiliseren van de goedkopere wijken zodat de doorstroming niet te snel gaat plus goede beheersplannen leiden tot een goed woonklimaat. Maar dat komt Bilker en Den Oudsten (PVDA Ruimtelijke Ordening) niet goed uit. Productiecijfers halen qua sloopaantallen, dat is wat telt. De lagerbetaalden kunnen verrekken. B&W hebben hun eerdere groei-model - meer lui met geld de stad in - al lang verlaten en kiezen voor een omzettingsmodel waarbij Leeuwarders worden verplaatst en verschoven d.m.v. sloop en nieuwbouw, tot er nog maar weinig goedkopere huur- en ook koopwoningen over zijn en het totale Leeuwarder woningbestand overwegend DUUR zal zijn. Uiteeindelijk hopen ze dat ze een deel van de armeren weten te lozen en de rijkeren overhouden. In feite dus een krimp-model...]

CDA'er Biesheuvel erkent dat de situatie, waarbij de indieners recht tegenover de Kamer staan, 'vrij uniek' is. Zelf wilde hij nog niet zover gaan om het wetsvoorstel in te trekken. 'We hebben er twee jaar noeste arbeid in zitten. Ik vind het zonde om dat weg te gooien.'
[Het is in feite zuur om in het zicht van de haven te stranden, mede door toedoen van partijgenoten. Wellicht kwam het BEW-verhaal nu te dicht bij daadwerkelijke realisatie en moest het daarom onderuit gehaald worden?]

Staatssecretaris Remkes (volkshuisvesting) gaf gisteren al wel aan dat indien de vier kamerleden het wetsvoorstel intrekken, hijzelf dat alsnog zou indienen.
[Met of zonder verwerking van het amendement? Indien zonder, dan gooit een meerderheid in de Kamer alsnog het amendement - voorstel tot wijziging van het wetsontwerp - erin en dan zijn we weer even ver of beter gezegd: Nergens.]
Einde bericht uit dagblad Trouw. Commentaar tussen [].

Berichtje uit blad "De Woonconsument" van de Vereniging Eigen Huis te Amerfoort (december 1999):

De Wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW) is eind november behandeld in de Tweede Kamer. De wet omvat een koopsubsidie voor mensen met een laag inkomen die hun huurwoning kunnen kopen. Bij het ter perse gaan van dit nummer was de wet nog niet behandeld. We zijn er weliswaar een voorstander van dat een koopwoning bereikbaar wordt voor lagere inkomens, maar er zit mogelijk een addertje onder het gras. Sommige corporaties willen hun huurwoningen alleen verkopen als zij die later weer voor een voordelige prijs kunnen terugkopen. De koper moet dan de helft van de waardestijging afdragen aan de corporatie. En dat terwijl de koper na de aankoop van het huis misschien flink heeft geïnvesteerd in onderhoud en verbetering van de woning. Men noemt deze verkoopmethode Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) Wij vinden deze methode onredelijk omdat er door de terugkoopplicht aan corporaties een groep 'tweederangs huiseigenaren' ontstaat. Wij hebben onlangs onze bezwaren kenbaar gemaakt bij het Ministerie van VROM en de Tweede Kamer.
Einde bericht uit blad 'De Woonconsument'

Tenslotte: Op 26-11-1999 heeft de PvdA-fractie in Leeuwarden een notitie uitgebracht met als titel: "Zo woont iedereen met plezier" over enige voorstellen van hun kant m.b.t. de 'stedelijke vernieuwing'. Zij willen ook i.t.t. B&W flats verkopen omdat ze aannemen dat daar voldoende interesse voor is bij de groeiende groep een- en tweepersoonshuishoudens. In zoverre een kleine doorbraak, want waarom zouden ook kleine huishoudens niet mogen kopen en waarom zou een flat kopen taboe zijn? Helaas echter wordt als voorwaarde gesteld dat de corporaties verantwoordelijk blijven voor beheer en onderhoud. Hierboven heb ik aangegeven waarom dat te ver gaat en hoe het dan wel zou kunnen. Overigens wordt in de PvdA-notitie niet gesproken over een verplichting tot terugverkoop aan de WBC en het afdragen van de helft van de winst aan hen bij verkoop. Dat is weer een positief punt. Ook positief is, dat voorwaarde is, dat de woningen moeten zijn opgeknapt in die zin, dat het casco in elk geval goed moet zijn. Woontechnische verbeteringen/moderniseringen zou iemand als eigenaar uiteraard naar eigen smaak zelf kunnen (laten) uitvoeren.

secretaris Ver. P.E.L.