Aan de leden van de gemeenteraad van de gemeente Leeuwarden
Onderwerp: Particuliere woningverbetering en de Tweede Heliconflat
1-11-2000
Geachte Raadsleden,
Deze brief is gericht aan de leden van de Leeuwarder gemeenteraad in het algemeen en aan de leden van de Commissie Stadsontwikkeling in het bijzonder.
Op 20-6-2000 behandelde de Commissie Stadsontwikkeling het 'Beleid particuliere woningvoorraad 2000-2005.'
Uit het vergaderstuk bleek toen dat een aantal subsidieverzoeken van een aantal VvE's werden afgewezen om reden dat ze niet in een aktiegebied lagen.
Zo kreeg bv. de VvE Kinkhoornstraat niks, hoewel ze wel in een aktiegebied lag, terwijl de VvE Harlingerstraatweg/hoek Euterpestraat zowat 3 ton kreeg voor 2 flatblokjes van 12 woningen totaal, hoewel ze weer niet in een aktiegebied lag. Zij kregen echter toch gemiddeld 25 mille per flat...
Kortom: Willekeur leek troef.
Van onze kant werd toen o.a. gesteld:
"M.i. was in het verleden voor een VvE de beste optie: Laat flink wat achterstallig onderhoud ontstaan door weinig te doen, vervolgens verklaart de gemeente je tot aktiegebied. Als je echter het onderhoud probeert bij te houden, maar eenmalig om een bijdrage vraagt en aangeeft dat je je daarna weer zelf kan reden, word je afgepoeierd, zoals bv. Honingboomstraat en Heliconweg. Niks doen werd beloond, maar proberen te doen wat men moest doen als VvE niet. Dat is scheef en onrechtvaardig."
De gemeentelijke nota stelde o.a. "De prioriteit wordt gelegd bij het voorkomen van achterstanden." Wij hebben gesteld dat dat een goed uitgangspunt was m.b.t. fysiek onderhoud.
Als een van de doelen werd echter door de gemeente ook gesteld: "Achterstanden in de sociaal-maatschappelijke sfeer opsporen" en: "Het stimuleren van eigenaren bij het saneren van achterstanden in de sociaal-maatschappelijke sfeer."
De Nota kondigde ook een 'kwaliteitsmonitor woningmarkt' aan. Hierin worden o.a. sociaal-economische kenmerken vastgelegd van de woningeigenaren. Zoals: Inkomenspositie, werkgelegenheid, overlast, sociale cohesie. Hiermee werden allerlei oneigenlijke elementen in de sociaal-economische sfeer geïntroduceerd in de particuliere woningverbetering met als doel deze ondergeschikt te maken aan Stedelijke Vernieuwing.
In dat kader is van belang dat op 7-9-2000 de Leeuwarder Courant berichtte over een nota 'O.K.L.' (Ontwikkelingskader Leeuwarden)
Nog steeds is deze nota niet beschikbaar voor burgers en raadsleden. Volgens
bedoeld bericht zou daarin o.a. het voorstel staan om (uiteraard op enige termijn) over te gaan tot 'de sloop van flats zonder lift'.
Tot zover de algemene stand van zaken m.b.t. PWV en SV.
De actuele aanleiding voor deze brief is het volgende bericht uit de Leeuwarder Courant van 1-11-2000:
LEEUWARDEN - Aan de Heliconweg in Leeuwarden zijn 24 flateigenaren ieder ¦2000 aan subsidie misgelopen, ondanks een toezegging van wethouder Bearn Bilker. De betrokken Vereniging van Eigenaren van de Tweede Heliconflat probeert nu via de gemeentelijke commissie voor beroep- en bezwaarschriften het geld voor het opknappen van de woningen alsnog binnen te halen.
De Stadsvernieuwingscorporatie (SVK) staat de bewoners bij. SVK-directeur Dick Caffa kreeg eind vorig jaar van verantwoordelijk wethouder Bilker de belofte dat de bewoners konden rekenen op twee mille per flat. De wethouder zou een voorstel van deze strekking voorleggen aan het college van burgemeester en wethouders, zo werd genotuleerd.
Van dat alles kwam weinig terecht. Medio dit jaar concludeerde een gemeentelijke nota dat steunverlening niet past in het nieuwe beleid voor woningverbetering. Bovendien zou geldelijke hulp aan deze vereniging de gemeente verplichten ook andere organisaties van flatbezitters bij te staan.
De gemeentelijke overheid paste voor die precedentwerking.
De woningen aan de Heliconweg kampen met achterstallig onderhoud. De opknapbeurt - het betreft de flats aan de westzijde van de straat - kost zeven mille per flat. De eigenarenvereniging heeft dit bedrag niet in kas.
Een banklening blijkt een onhaalbare kaart.
Einde LC-bericht.
Opmerkingen n.a.v. bericht:
Juridisch gesproken is een toezegging van een wethouder (mits aantoonbaar) 'hard'. De toezegging kan langs juridische weg worden afgedwongen. Kennelijk is de toezegging gedaan (eind 1999) voordat het nieuwe beleid (Cie S.O. 20-6-2000) van kracht werd.
Uit bedoelde beleidsnota bleek dat het in het verleden vrij willekeurig toeging qua subsidieverstrekking aan VvE's van appartementseigenaars. (Zie inleiding van deze brief)
Kennelijk moest je in het verleden het onderhoud zover laten versloeren tot de gemeente je tot 'aktiegebied' uitriep en dan nog bleef het twijfelachtig of je wat subsidie kreeg. (Bv. VvE Kinkhoornstraat)
Het beleid is nu: Je krijgt niks, tenzij de gemeente in het kader van een 'integraal SV-plan' waarbij kennelijk ook je sociaal-economische positie een rol speelt (zie 'prioriteiten en doelstellingen' of de nota zelf) plus de sloopstrategie van de gemeente.
Moet nu de conclusie wellicht zijn dat de Tweede Heliconflat geen geld krijgt omdat het O.K.L. stelt (bron: LC) dat alle flats zonder lift op
termijn worden gesloopt?
Of wellicht omdat een van de bijlagen bij de Kadernota (Raad, december 1999), t.w. een stedebouwkundige visie van Bureau West-8 stelde dat de Rondweg 'ge-upgraded' moest worden, wat in de praktijk neerkomt op sloop van (bijna) alle flats die langs de Rondweg staan?
Hoe dit ook zij, wij zijn van mening, zoals eerder gesteld, dat woningeigenaren in het algemeen, dus ook vertegenwoordigers van woningeigenaren, zoals VvE's bij appartementen, recht zouden moeten hebben op een (zij het bescheiden) eenmalige 'stimuleringssubsidie' indien zij de wil tonen om achterstallig onderhoud op eigen kracht te verhelpen. In feite is dat hier de situatie: In principe kan en wil men het zelf: Opknapbeurt kost 7 mille per woning, maar de middelen zijn ontoereikend. Men probeert een banklening te krijgen: Dit slaagt niet.
Over het niet verkrijgen van een financiering door een VvE in het algemeen het volgende: Dit kan als oorzaak hebben dat het Reglement van veel VvE's de bepaling bevat dat tot het aangaan van overeenkomsten, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien, die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken, slechts kan worden besloten voor zover de mogelijkheid daartoe uit het reglement blijkt.
Deze bepaling is op zich zinvol, omdat zij een stukje bescherming biedt van de minderheid tegen bv. dure langlopende contracten die bij meerderheidsbesluit van een VvE anders konden worden aangegaan en tegen onaangename verrassingen van nieuwe kopers, maar verhindert ook het aangaan van bv. een banklening. Een statutenwijziging is op zich ook kostbaar (aantal duizenden guldens) en vereist volgens de wet unanimiteit (consensus) qua besluitvorming.
Ook kan het zijn dat de bank niet begrijpt dat bij een lening door een VvE ieder der eigenaren tevens hoofdelijk is verbonden voor zijn/haar gedeelte van de schuld. (Art. 113 lid 5 BW boek 5 titel 9) In feite een kwestie van zekerheidsstelling.
Waarom in dit geval het aantrekken van een lening niet slaagde, is ons niet bekend.
Samengevat: Wij vinden dat woningeigenaren die zelf uit eigen initiatief een opknapplan maken en dit grotendeels ook zelf (willen) betalen, recht zouden moeten hebben op een eenmalige stimuleringssubsidie, bv. in de vorm van het subsidieren van de BTW (19% in 2001!) op bv. werkzaamheden aan het casco van de woning of het gebouw.
Het moet een simpele regeling zijn die snel uitvoerbaar is.
Anticiperend op zo'n regeling kan dat betekenen dat de gemeente alsnog besluit om voor het jaar 2001 de Tweede Heliconweg een eenmalige subsidie toe te kennen ter hoogte van de BTW over de investering.
In de hoop dat U als Raad of als lid van de Commissie Stadsontwikkeling hierover tot een nadere gedachtenbepaling wilt komen, teken ik,
Hoogachtend,
J. Bakker
secretaris Ver. PEL
C.c.:
College van B&W
Secretariaat Commissie Stadsontwikkeling