(tekst: persbericht)
Verenigd Links is tegen de sloop van woningen in de West Indische buurt te Leeuwarden
Woningstichting Elkien overweegt een sloop scenario op aanraden van KPMS bouwadvies. Verenigd Links denkt echter dat dit niet in het belang van de meeste bewoners is. De verschillende scenario's zouden allen een stevige huurverhoging betekenen.
[Het pamflet geeft aan wat de maandelijke huurverhogingen zouden worden bij de verschillende scenario's bij de laagbouw en bij de duplexen. Die cijfers zijn correct overgenomen uit de overheadsheets van KPMS vertoond op de Elkien-huurdersavond op 5/7/2011. In het pamflet staat echter steeds achter deze cijfers: "met maximale huursubsidie". Dat klopt echter niet: in de overheidsheets staan de cijfers van de kale huren en de huurverhoging die er uitkomt bij de verschillende scenario's, zonder dat de maximaal mogelijke huurtoeslag daarin ook is verwerkt. Op die manier wordt het wat betreft de huren wel een horror-scenario. Een terechte opmerking zou het zijn geweest, als men de nodige kritische kanttekeningen had geplaatst over de gegeven cijfers qua energielasten bij de verschillende scenario's. Ten eerste: gaat het daarbij om gas plus elektra? Elektra is namelijk ook energie. Ten tweede: hoe komt men aan dat gemiddelde cijfer qua verbruik in de laagbouw en de duplexen? Naar wat wij hoorden ging dat op zijn jan boerefluitjes: aan de deelnemers aan de huurderswerkgroep Surinamestr. e.o. zou zijn gevraagd om hun energieverbruik op te geven. Ze zijn naar verluidt met 8 personen, laten we zeggen 4 in de duplexen en 4 in de laagbouw. Het gemiddelde verbruik bv. voor de laagbouw is nu het gemiddeld verbruik van 4 huishoudens?! Bovendien moet je de verbruiken uitsplitsen in wel of niet cv. Een representatieve steekproef heeft niet plaats gevonden, zodat je een betrouwbaar gemiddelde had gehad, met en zonder cv en voor de laagbouw en de duplexen.]
Verenigd Links raadslid Hendrika Zoodsma : "het is niet terecht om bewoners nu te confronteren met de relatief hoge kosten voor Elkien, het is toch Elkien die verantwoordelijk is voor al dat achterstallig onderhoud, en dus ook voor de hoge kosten die er nu als gevolg daarvan mee gemoeid zijn."
[Naar verluidt zou er in de West-Indische buurt in de loop van de jaren meer achterstallig onderhoud zijn ontstaan dan in identieke woningen in het Valeriuskwartier vóórdat ze werden gerenoveerd. De kosten voor het wegwerken van achterstallig onderhoud zijn er wellicht mede verantwoordelijk voor dat de totale opknapkosten (waar ook een stuk renovatie in zit) vrij fors zijn, namelijk volgens Elkien 85.000 euro voor de laagbouw.
Overigens mag het verhelpen van achterstallig onderhoud niet leiden tot huurstijging. Die behoort uitsluitend betrekking te hebben op het stuk woningverbetering in een opknap/renovatie plan. Of Elkien dat correct heeft gedaan bij haar huurprijsberekeningen is voor ons oncontroleerbaar.
Vaak proberen corporaties het inhalen van achterstallig onderhoud wat tegelijk plaats vindt bij renovatie, ook even mee te nemen bij de berekening van de huurverhoging... Wat dus niet mag. En.. een huurdersgroep die kennis van zaken heeft let daar op!
Een andere corporatie-taktiek is: laat het achterstallig onderhoud maar oplopen, met in het achterhoofd: misschien gaan we toch slopen op termijn. Vervolgens komen de berekeningen op tafel voor renovatie en voor sloop en nieuwbouw en dan wordt die renovatie toch wel erg duur en kan de keus voor "ons als woningcorporatie" bedrijfseconoomisch gezien niet moeilijk meer zijn... Zo help je jezelf als corporatie aan een nieuwbouw scenario...]
In het Valerius kwartier heeft Elkien eerder ook soortgelijke woningen gerenoveerd voor aanmerkelijk minder kosten en met een lager eisen pakket, waardoor de woningen er zeker weer 25 jaar tegen kunnen. Wat is daar gerenoveerd? Doucheruimte, keuken, toilet, nieuwe voordeuren en betonvloer in de kelders.
[Afgaande op de overheadsheets zou er nogal wat moeten gebeuren volgens Elkien als je praat over renovatie: warmte-isolatie buitenkant, dakisolatie, geluidsisolatie, de installaties vernieuwen, vervanging van keuken, douche en toilet en indeling wijzigen, kozijnen, ramen en deuren vervangen, ventilatie verbeteren/aanbrengen. Zonder nu alles uitputtend door te nemen, enige kanttekeningen:
puur technisch gesproken is warmte-isolatie aan de buitenkant het beste, maar erg duur, hoewel een architect weer anders beweert. Dak-isolatie: sommige woningen hebben dat al, evenals dubbel glas en spouwmuur-isolatie (wel kijken of dat wel goed gebeurd is!) en sommige hebben ook cv. In de opsomming mis ik overigens die cv die je facultatief zou kunnen doen (naar keuze huurder)
Ik mis ook: vloer-isolatie b.v. middels schoongewassen schelpen in de kruipruimte. (niet iets nieuws: wordt al langer toegepast)
Van belang is het er nog op te wijzen dat bij renovatie het NIET qua voorschriften verplicht is om met de isolatie het A-label te halen. Hierover is navraag gedaan bij een deskundige.
Geluidsisolatie: puur persoonlijk vind ik dat overdreven: het heette: als je dubbel glas hebt wat ook geluidsisolerend is, hoor je omdat het stiller wordt in huis, eerder je buren. Dat gaat op als je aan een drukke verkeersweg woont, maar hier m.i. nauwelijks: het zijn rustige straatjes. Installaties vernieuwen? Indien plastic pvc leidingen: alleen de bedrading vernieuwen en aantal wcd's vergroten. (gemodificeerd centraaldoos systeem) Gasleidingen: afpersen en er een substantie inspuiten die kleine lekjes dicht. Essent werkt met deze methode.
Je renoveert er in feite oudere gasleidingen mee.
Vervanging van keuken, douche en toilet: ja, dat waren ook de voornaamste zaken die uit onze enquête kwamen toen we de huurders vroegen om te vertellen wat er volgens hen moest gebeuren. Kozijnen, ramen en deuren vervangen? Nee, alleen waar noodzakelijk! Waarom een kozijn vervangen waar niets aan mankeert?! Dit moet per woning worden bekeken. Men wilde ook alle binnendeuren vervangen. Wat een onzin: dat doe je alleen als ze zo krom als een hoepel zijn en helemaal niet meer sluiten... Qua voordeuren kwam uit onze enquête dat een beperkt aantal huurders klaagde over de woningvoordeur.
Ventilatie verbeteren? We horen verhalen over dichtgemaakte ventulatieroosters en kleine roostertjes terwijl andere huizen weer goed zijn. Alle ventilatieroosters weer in ere herstellen en zorgen dat alle openslaande ramen ook goed sluiten en goed geopend kunnen worden. Desnoods een mechanisch ventilatortje in het toilet aansluiten op de lichtschakelaar en eventueel de huurders een wasemkap geven voor boven het kooktoestel/fornuis en zorgen dat in de keuken een raam open kan. Ventilatie douche kritisch bekijken.
Wel mis ik: zijn nieuwe schuurtjes noodzakelijk? En bij de duplexen: een echte fietsenschuur voor zowel beneden- als bovenwoning. En bij de keldertjes in de laagbouw: bij sommige mensen staat soms water. De keldertjes maar waterdicht laten maken door een gespecialiseerd kelderbedrijf? Dwz. impregneren onder 140 atmosfeer druk. Dan is het keldertje voorgoed waterdicht.]
Verenigd Links adviseert bewoners alleen in te stemmen met een dergelijk aangepast scenario, en te kiezen voor het scenario van het Valerius kwartier, dat geeft maximaal rendement tegen de laagste kosten. Woensdag j.l. heeft Verenigd Links middels een folderactie in de buurt daarop gewezen.
[Waar kun je nu als je het hebt over opknappen bij de West-Indische buurt het beste van uit gaan? M.i. behoort de uitslag van onze enquête waarbij de huurders hebben gezegd wat voor hen belangrijk is, het richtsnoer te zijn en de hoofdrichting te bepalen van een opknapplan: niet precies gelijk aan het scenario Valeriuskwartier, maar er wel op gelijkend.
Een volledig andere weg is: de corporatie maakt een Meerjaren Onderhouds Planning voor een stabndaard-periode van 5 jaar. In die planning staat wat men elk jaar gaat aanpakken, bv. het eerste jaar alle achterstallig onderhoud en bv. cv plaatsen bij wie dat wil, het tweede jaar bv. groot-onderhoud, bv. keukens vervangen, bv. het derde jaar douche en toilet vervangen enz. Een soort opknapplan qua investering en tijd uitgesmeerd over 5 jaar.
Uiteraard moet ook dit dan wel aan de huurders worden voorgelegd, omdat het allemaal veel langer duurt. Voordeel is wel: men hoeft niet naar een wisselwoning en de corporatie heeft voordeel omdat ze maar een beperkt bedrag hoeft te betalen en geen 5396 euro verhuis-en herinrichtingskosten maal 134...]
Datum: Donderdag, 4 Augustus 2011