UPDATE 9/6/2011
Vandaag kwam nog een stembiljet binnen uit de laagbouw. Dat brengt dan de uitslag voor de laagbouw woningen op:
61 stemmen tegen sloop op 86 woningen is 71% en afwezig: 8 stuks.
Op dinsdag 7/6/2011 is onderstaande Nieuwsbrief verspreid onder de huurders in de West-Indische buurt. Bijlage bij deze Nieuwsbrief was de Amsterdamse Woonlastenkrant 2011-2012 met diverse nuttige tips over wat huurders kunnen doen bij bijvoorbeeld achterstallig onderhoud, hoe men kan uitrekenen hoeveel punten de woning heeft in het Woningwaarderings stelsel voor zelfstandige woonruimte enz. Hieronder volgt de complete tekst van de Nieuwsbrief:
Bij een door SP en vereniging P.E.L. georganiseerde stemming over de vraag of u als huurder voor behoud en tegen sloop bent van uw woningen, hebt u massaal gekozen voor behoud van uw woning, waarbij nader bepaald zou moeten worden wat er precies aan de woningen zou moeten gebeuren. In een onlangs door PEL verspreid persbericht hebben we u de voorlopige uitslag gemeld, daarna hebben we nog een extra ronde gehouden omdat herhaaldelijk vrij veel mensen niet thuis waren. Hierbij de definitieve uitslag van de stemming:
Duplexwoningen: Laagbouwwoningen (Martenswoningen) 32 stemmen tegen sloop is 32 van 60 stemmen tegen sloop is 60 van de 48 woningen is 67% de 86 woningen is 70% Weigeringen om te stemmen: 7 stuks. Weigeringen om te stemmen: 13 stuks Afwezig: 7 stuks. Afwezig: 9 stuks Wil er nog over nadenken: 1 stuks Wil er nog over nadenken: 4 stuks. Leeg: 1 woning.
Bel ons even als u de uitslag zelf wilt natellen! Dit recht op controle geven we bij deze aan alle huurders, aan huurderskoepel Nieuw Elan en aan woningcorporatie Elkien.
Het ging om een stemming met naam, adres en handtekening. Via Nieuwsbrief 4 is toegelicht waarom we deze stemming hielden (Nieuwsbrief zoek? Bel 058-2671636 of via internet http://verenigingpel.nl/wonen/601nieuwsbrief4sp-pel-wi-buurt.pdf) Hieronder herhalen we in het kort waarom we deze stemming hielden:
Wat kunt u doen tegen een sloopplan? Het antwoord is: we organiseren een stemming op grond van artikel 220 boek 4 titel 5 van het Burgerlijk Wetboek.
Op een gegeven moment zal Elkien aan elke huurder een schriftelijk voorstel moeten sturen over wat het wordt: sloop of renovatie (in welke vorm dan ook) Wij hebben diverse redenen om aan te nemen dat gekozen wordt voor sloop en er zijn verhalen dat een keuze voor nieuwe (huur?)woningen al zou zijn gemaakt "net zoiets als in de Tramstraat staat". Volgens Nieuwsbrief 2 van Elkien zou hun directie in mei j.l. een besluit nemen over wat ze willen en dat zou op of omstreeks 19 mei j.l. met Nieuw Elan en de Huurderswerkgroep zijn besproken.
(Zie ook ons onlangs verspreide persbericht, ook via internet te vinden: http://verenigingpel.nl/wonen/603persbericht%20wi-buurt.html)
Pas in juni volgt een avond voor alle huurders, dus als het besluit al is genomen…
Een huurder vroeg ons: "Wat zijn eigenlijk nog onze opties als Elkien wil slopen?"
Het antwoord is: voet bij stuk houden en niet voor akkoord tekenen voor een sloop- en nieuwbouwplan, maar gewoon blijven bij uw mening zoals u die hebt gegeven via onze eigen stemming! Dus: gewoon niets meer tekenen als Elkien met een sloopplan komt!
En bedenk: waarom konden identieke huizen (Martenswoningen) in het Oude Westen (Corellistraat, Couperinstraat, Telemannstraat enz.) een paar jaar geleden *wel* gerenoveerd worden en zou dat bij uw woningen niet kunnen?!
Waarschijnlijk zal Elkien alles uit de kast halen om u maar te paaien om toch met sloop akkoord te gaan: ze moeten wel, want zonder uw handtekening kunnen ze niet slopen en zijn ze gedwongen om met alternatieven te komen in de vorm van een renovatieplan. Wat precies is wat u ook al eerder hebt gezegd:
December 2010: Huurderswerkgroep Surinamestraat e.o. houdt een enquête onder de bewoners van de eengezinswoningen. Volgens een artikel over uw buurt, in het aprilnummer van Platform Nieuws van Huurderskoepel Nieuw Elan, was de uitslag: 92,8% voor renovatie, 7,2% geen mening.
Januari 2011: SP en PEL houden een draagvlakonderzoek en een avond voor alle huurders:
De uitslag: 92% van de huurders in de laagbouw en 78% van de huurders van de duplexwoningen kiest voor renovatie. De respons was 65% in de laagbouw en 57,4% in de duplexen.
Kortom: uw buurt is langzamerhand de wijk, waar uw mening het beste werd gepeild van heel Leeuwarden… En u bent duidelijk geweest over wat u wilt!
Waarschuwing: corporatietrucs die zich eerder afspeelden (in dit geval door WoonFriesland): hun medewerkers komen bij u op huisbezoek en vragen naar uw woonwensen via een vragenlijst: "Wilt u een nieuwe keuken? Wilt u een nieuwe douche?"enz. enz. Wie wil dat nu niet, zegt u nu zelf?
Als de vragenlijst klaar is en uw handtekening is gezet, heeft u zich zowat een compleet nieuw huis gewenst en ziedaar: die vragenlijsten werden (via de notaris!) uitgelegd als: u als huurder heeft in feite voor sloop en nieuwbouw gestemd… Terwijl u nog dacht aan een flinke renovatie..
Bij de "herstructurering" die deels sloop en deels renovatie inhield bij de Robinsonstraat e.o. (Lekkumerend-Oost) werd gewerkt met enquêtes waarbij pas bij vraag 20 werd gevraagd:
"Wat is uw mening over de voorstellen?" Handtekeningen werden niet gevraagd, maar de enquête "moest" tijdens de bewonersavond waarop de plannen werden gepresenteerd, ingevuld worden, anders "mocht" men de zaal niet verlaten… Voor ons onbegrijpelijk dat mensen zich zo laten intimideren en overbluffen…Het ging daar niet om woningen van Elkien, maar een gewaarschuwd mens telt voor twee.
Overigens: als de woningcorporatie bij u op huisbezoek wil komen (wat u overigens kunt weigeren, u bepaalt wie u binnen laat!) kunt u, als u zich onzeker voelt, ons altijd bellen om bij dat gesprek aanwezig te zijn: vaak komt de corporatie ook met 2 mensen.
Bel dan 058-2671636 (PEL) of D. Faber 058-2660444 (SP-Lw)
Die avond houden SP en PEL een inloopavond voor huurders van de West-Indische buurt die advies of hulp nodig hebben of gewoon even willen bijpraten. We mogen aannemen dat dan Elkien inmiddels haar eigen huurdersavond heeft gehouden en dat ze u officieel hebben meegedeeld wat ze willen.
Op onze avond kunt u o.a. de situatie doorpraten met het SP-Tweede Kamerlid Paulus Jansen, tevens bouwkundig ingenieur. Dat betekent dat u spreekt met iemand, die ook bouwtechnisch verstand van zaken heeft. U krijgt nog nader bericht over de plaats: in elk geval bij u in de buurt.
Eind april j.l. heeft Elkien u een brief gestuurd waarin ze meedeelden dat uw huur per 1 juli a.s. met 1,3% omhoog gaat. Wettelijk mogen ze dit jaar geen hoger percentage vragen, anders hadden ze dat wellicht ook nog gedaan… In hun toelichtingsbrief lezen we dat de huurders belangenorganisaties (dus: Nieuw Elan) dat weer prima vonden, ook voor uw buurt…
Wij kunnen ons voorstellen dat u dit geen goed idee vindt, bijvoorbeeld omdat u ontevreden bent over het onderhoud, uw woning achterstallig onderhoud heeft, er bepaalde gebreken zijn ed.
De Huurdersvereniging Amsterdam heeft welwillend voor de West-Indische buurt hier, gezien de situatie, hun Woonlastenkrant ter beschikking gesteld. Naast een aantal artikelen die gaan over Amsterdam, treft u diverse bijdragen aan, waarvan de inhoud landelijk geldig is, dus ook voor uw buurt!
Zo kunt u uitrekenen met behulp van het puntenstelsel of u niet teveel huur betaalt, maar ons advies is, vooral te kijken naar gebreken en achterstallig onderhoud en vooral die artikelen te lezen. U kunt dan een zgn. huurverlagingsprocedure starten via de Huurcommissie.
Op internet: http://www.huurcommissie.nl/ Daar kunt u ook modelbrieven en het juiste formulier downloaden voor een huurverlagingsprocedure. Geen internet? Bel dan 058-2671636. In de Woonlastenkrant staat een samenvatting van mogelijke gebreken aan een woning.
Op hun website staat bij http://www.huurcommissie.nl/data/2010/extra/Gebrekenboek_jan2010def.pdf hun complete zgn. Gebrekenboek. Daar staat alles in wat de Huurcommissie een gebrek vindt aan een woning. Bijlage bij dit bericht en Nieuwsbrief 5: de Woonlastenkrant 2011/2012.
Een paar harde gegevens: inkomen mag maximaal/jaar zijn:
Alleenstaand, 65 min 21.625, Meerpersoons, 65 min 29.350, Alleenstaand, 65 plus 20.325, Meerpersoons, 65 plus 27.750
Huur per maand mag maximaal zijn:
652,52 euro. Dit is de zgn. absolute bovengrens huurtoeslag. Maar hier zitten adders onder het gras. Lees vooral verder:
Een citaat uit de rijkscirculaire MG 2010-03: "Het gedeelte van de huur dat boven de aftoppingsgrens uitkomt, wordt bij meerpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar niet meegenomen voor het vaststellen van de hoogte van de huurtoeslag; 65-plussers, alleenstaanden en gehandicapten krijgen van het huurdeel boven de aftoppingsgrens 50% vergoed.
De aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens zal na verhoging met 1,2% het komende tijdvak € 517,64 bedragen (is nu € 511,50) en voor huishoudens die uit drie of meer personen bestaan, € 554,76 (is nu € 548,18)."
Dus: Over het gedeelte huur van 517,64-652,52 euro is nog 50% huurtoeslag mogelijk voor alleenstaanden, 65-plussers en gehandicapten en over het gedeelte huur van 554,76-652,52 wordt geen huurtoeslag gegeven aan meerpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar.
In Nieuwsbrief 3 stond een schema over hoe de huurtoeslag in hoofdlijnen in elkaar zat.
Daarin stonden ook deze zgn. aftoppingsgrenzen vermeld. Voor het Rijk waren deze grenzen tot 1/1/2008 van belang omdat zij daarvóór advies vroeg aan de gemeente, of een woning wel passend was qua huurprijs, als die prijs hoger was dan de aftoppingsgrens. Dat heette eerst "fiattering" en later "passendheidstoets". Was het advies negatief, dan kreeg men geen huurtoeslag, want het Rijk volgde gewoon het advies en er kwam een negatieve beschikking huurtoeslag… Na die datum stelde een Rijkscirculaire letterlijk o.a.:
"Als aan de overige voorwaarden voor het verstrekken van huurtoeslag is voldaan, kan voor een woning met een huurprijs boven de aftoppingsgrens dus altijd huurtoeslag worden verkregen. Of het deel van de huurprijs dat boven de aftoppingsgrens uitkomt ook nog door huurtoeslag wordt gecompenseerd, blijft overigens net als nu afhankelijk van het type huishouden."
Nu lijkt het alsof voor een- en tweepersoonshuishoudens er boven *hun* aftoppingsgrens niets aan de hand is, volgens het eerste citaat (MG 2010-03), maar de corporaties hier hebben indertijd met de gemeente afgesproken, dat ze aan lagere inkomens (1 en 2 personen) die huurtoeslag nodig hebben, simpelweg geen huizen toewijzen met een huur, hoger dan dit jaar 517,64 huur en aan huishoudens met 3 of meer personen geen huizen toewijzen met een huur hoger dan 554,76 euro…
Dit, behoudens uitzonderingen in bepaalde aangewezen woningcomplexen voor ouderen en gehandicapten, zoals de Soestdijkflat. Dit kan bij bv. sloop en nieuwbouw voor kleine huishoudens en een nieuwe huur hoger dan 517,64 een groot probleem gaan vormen en een probleem voor gezinnen met kinderen, als de huur hoger uitvalt dan 554,76 euro… Hoe moeten zij dan ooit terugkeren in hun buurt? Men zal ook medewerking moeten hebben van de corporatie voor het aanvragen van huurtoeslag, al is het maar voor de verhuurdersgegevens. Wat gaat de corporatie u dan vertellen? Gaan ze druk op u uitoefenen om toch maar niet terug te keren vanuit uw wisselwoning? Of bent u teruggekeerd maar blijkt dat er problemen zijn met de huurtoeslag als de huren hoger zijn dan resp. 517,64 en 554,76 euro?
Ook het Rijk hield indertijd bij de afschaffing van de passendheidstoets nog wel het waarschuwend vingertje omhoog tegen de woningcorporaties want gesteld werd toen ook:
"Ďk (de minister dus) ga er overigens vanuit dat, ondanks deze versoepeling van de regelgeving, gemeenten en verhuurders zich zullen blijven inspannen om huishoudens met een laag inkomen zoveel mogelijk te huisvesten in woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. Dit zowel vanuit het oogpunt van betaalbaarheid voor de burgers met lage inkomens als om het huurtoeslagbudget van het rijk niet te zeer te laten stijgen."
En: wilt u zélf wel naar zo'n vrij dure nieuwbouwwoning? Advies: maak daarin alsdan uw eigen afweging:
als u veel huurtoeslag nodig heeft, kunt u wellicht op dat moment de huur betalen, anderzijds: als op de huurtoeslag óók wordt bezuinigd door dit kabinet, wat er wel in zit, omdat zij de rekening van de crisis door de bevolking laten betalen, kan het zijn dat u erg krap komt te zitten, terwijl er meer is in het leven dan alleen geld uitgeven aan wonen! U woont dan wel, maar kan financieel gesproken verder vrij weinig meer.
Ons advies: huurtoeslag? Ja, maar niet gaan voor het maximum ofwel kiezen voor die woning met een huur waarbij veel huurtoeslag nodig is, maar kiezen voor een woning waarvoor wat minder huurtoeslag nodig is. Dan is de "schade" als hierop bezuinigd wordt, kleiner. Ook hierom zien wij meer in renovatie dan in sloop en nieuwbouw, omdat hierbij o.i. meer kans bestaat de huren na renovatie een stukje beneden de aftoppingsgrenzen te houden.
Het rekentooltje bij Belastingdienst/Toeslagen geeft ook boven resp. huren van 517,64 en 554,76 tot aan 652,52 huur gewoon een bedrag aan huurtoeslag maar, zoals gezegd, wat gaat de corporatie bij dure vervangende nieuwbouw hoger dan de huurbedragen die hierboven staan, de huurders vertellen die graag terug willen, maar die huurtoeslag nodig hebben? Vergeet niet dat u na een sloop en nieuwbouw scenario te maken heeft met een nieuw huurcontract voor een nieuwe woning. Het rekentooltje van Belastingdienst afdeling Toeslagen staat op internet: http://www.toeslagen.nl/reken/toeslagen/#bmPresentResult
Advies: stoei hier wat mee om en vul uw eigen gegevens in, plus uw gezinssituatie en leeftijd, zodat u wat een indruk krijgt van de huurtoeslag bij verschillende huurhoogten. Neem bv. eerst uw huidige huur en inkomen (gebruik jaaropgave vorig jaar of het Verzamelinkomen op uw laatste aanslag inkomstenbelasting) en ga bv. in stapjes van 50 euro met de huur omhoog en kijk hoeveel huurtoeslag daar bij hoort in uw gezinssituatie.
Geen internet? Bel 058-2671636 en wij kunnen het eventueel voor u uitrekenen of u vraagt hulp aan kennissen met internet.
Bedenk: de huurtoeslag is dan wel een wet, maar de hoogte van de toeslag kan elk jaar veranderen. Wij verwachten met het huidige kabinet verdere bezuinigingen op de huurtoeslag, dus reken u niet rijk. Heeft u betaald werk, houd er rekening mee dat u kan worden ontslagen omdat bv. uw werkgever het zelf niet redt enz.
Bedenk ook dat als u nu bv. 350-400 euro huur betaalt, een renovatie leidt tot minder huurverhoging dan sloop en nieuwbouw. En mocht de corporatie met een kostenberekening komen waaruit "blijkt" dat sloop en nieuwbouw goedkoper is dan renovatie: bedenk dan dat een renovatie in 25 jaar wordt afgeschreven en nieuwbouw in 50 jaar, dus die afschrijving er twee maal zo lang over mag doen… Waarbij men er dan niet bij vertelt dat ook dan het na 25 jaar weer tijd is voor groot-onderhoud, of renovatie, vervanging van woontechnische zaken, bv. de keuken enz. Die toekomstige kosten horen ook bij een eerlijk verhaal over nieuwbouw.
In het artikel over uw buurt in Platformnieuws van Nieuw Elan geven zij hun standpunt over wat er moet gebeuren. Ze stellen: "Onze voorkeur heeft renovatie van de woning als dit bouwtechnisch nog mogelijk is. We zijn dan ook alleen maar voor sloop als renovatie niet mogelijk blijkt te zijn."
Hiermee maken ze zich op voorhand afhankelijk van het door Elkien betaalde bureau wat enige steekproeven heeft verricht en waarbij de onderzoeksresultaten - zo leert de praktijk - in de door Elkien gewenste richting wijzen… Kortom: Nieuw Elan verschuilt zich straks simpel achter een door Elkien betaald onderzoek, waarvan de uitslag zich 3 keer laat raden… Ook zo'n opmerking als: "… als dit bouwtechnisch nog mogelijk is"… wijst al op eigen vooringenomenheid inzake renovatiemogelijkheden, hierbij doelbewust de gerenoveerde Martenswoningen in de componistenwijk negerend.
Vervolgens gaat Nieuw Elan voorwaarden, waaronder sloop mag plaats vinden, aan Elkien dicteren, alsof Nieuw Elan de macht heeft om die voorwaarden te stellen. De meeste "voorwaarden" zijn een lachertje: het heet: "er moeten voldoende betaalbare huizen overblijven", terwijl uit recente cijfers en ook uit eerdere cijfers blijkt dat het aantal sociale huurhuizen gewoon afneemt, maar de doelgroep die hierop is aangewezen, niet. De wachttijden voor een sociale huurwoning zijn opgelopen tot 2-3 jaar, vooral betaalbare eengezinswoningen zijn schaars geworden.
Nieuw Elan wil ook dat het aantal nieuwe woningen hetzelfde is als het aantal te slopen woningen, maar vertelt niet of dat huurwoningen moeten zijn en zo ja, in welke huurprijsklasse, maar spreekt over prijsklasse, wat tegenwoordig ook kan betekenen dat het gaat over goedkopere (zgn. 'sociale') koopwoningen, laten we zeggen een succesvolle aankoop van een appartement van een woningcorporatie, bv. in de Antillenflat?
Hun laatste eis bij sloop is, dat er liefst eerst nieuw gebouwd moet worden voordat er gesloopt wordt.
Dat betekent dan dat mensen zelfs niet in nieuwbouw terugkeren in de West-Indische buurt.
Wij vinden dat Nieuw Elan desnoods zelf een onafhankelijk bouwkundig onderzoek moet laten houden en zich onverkort moet opstellen achter de renovatie-wens van het grootste deel van de huurders in plaats van zich op voorhand al te conformeren aan het bouwtechnisch onderzoek, betaald door Elkien.