HUURDERS WEST-INDISCHE BUURT KIEZEN MASSAAL VOOR RENOVATIE BIJ DRAAGVLAK ONDERZOEK VAN PEL EN SP

Bewoners willen behoud goedkope woningen West-Indische buurt

Laatste woord over sloop ligt bij de huurders,
stelt directeur Wonen van woningcorporatie Elkien

'Bewoners willen behoud goedkope woningen West-Indische buurt'
Van website Liwwadders van di. 25/1/2011.
'Laatste woord over sloop'
Uit de Leeuwarder Courant van di. 25/1/2011.

Meteen naar de uitslag van het draagvlakonderzoek van SP en PEL.

Huurders in de West-Indische buurt: download de raamposter en print 'm uit! http://home.wanadoo.nl/dbpel/wonen/Raamposter West-Indische buurt.doc (Word-bestand)

Het SP-verslag van het werkbezoek van Paulus Jansen en van de avond
staat onder deze link: http://leeuwarden.sp.nl/bericht/51436/110125-paulus_jansen_op_bezoek_bij_de_west_indische_buurt.html

EIGEN BERICHT

Leeuwarden, 24 januari 2011

De huurders van de West-Indische buurt hebben in een draagvlakonderzoek gehouden door SP en PEL massaal gekozen voor behoud van hun buurt door renovatie. Dat bleek uit de uitslag van dit onderzoek, die bekend werd gemaakt op een druk bezochte openbare avond op maandag 24 januari 2011 in het Grand Café van het Friesland College.
De zaal was vol en er waren ruim 60 huurders en overige belangstellenden en belanghebben aanwezig, waaronder de directeur Wonen van woningcorporatie Elkien (de woningeigenaar) de heer Gosé Posthumus.

Van de SP waren o.a. aanwezig als belangrijkste spreker van de avond, het Tweede Kamerlid Paulus Jansen, tevens bouwkundige en Jeffrey Brakenhoff, raadslid voor de SP in Leeuwarden, terwijl Pyt van der Galién, voorzitter van het PEL als avondvoorzitter optrad.
Verder present: de voorzitter van SP-Lw en enige andere plaatselijk actieve SP-leden.
Behalve huurders waren in de zaal ook enkele leden van het PEL aanwezig, iemand van Welzijn Leeuwarden plus een werknemer van deze welzijnsorganisatie die toevallig ook zelf in deze buurt woont We zagen ook iemand van de officiêle huurderswerkgroep en enige gemeenteraadsleden in de zaal: Addy Stoker van Verenigd Links, vroeger raadslid voor de Christen-Unie, iemand van de Pvda, Wyb Feddema van de VVD en Pier Talma van de FNP.

Eerder was ons al gemeld via de website WI-leaks, het plaatselijke kleine broertje - voor de West-Indische buurt - van Wikileaks, dat wethouder Isabelle Diks (PAL/GL) van volkshuisvesting (uiteraard waren ook de wethouders uitgenodigd) niet kwam omdat ze de bijeenkomst "te activistisch vond", wat niet viel op te maken uit het programma. Kortom: erg knap om dat vantevoren al te weten. Vervolgens had ze bedacht dat ze naar een VNG-bijeenkomst moest die avond. Ook wethouder Henk Deinum was er niet, volgens WI-leaks omdat hij zich eerder had verpraat met de uitspraak: "de buurt gaat plat, B&W nemen in december al daartoe een besluit" maar zich later realiserend dat hij zich had verpraat... Stel je voor dat je daarop wordt aangesproken nietwaar?
Officieel ligt dit uiteraard geheel anders: we houden het er op dat B&W in totaliteit hadden besloten 1 lijn te trekken en niet te komen, daarmee demonstrerend dat enige openheid, flinkheid en transparantie niet hun sterkste punten zijn.
Een ander WI-leaks verhaal is, dat de reden dat de eerder gehouden enquête van het officiële huurderscomité niet is gepubliceerd, is, dat een deel van de vragenlijsten, nl. dat deel waarop huurders ook opmerkingen hadden gezet, zouden zijn weggegooid... Daarover zouden vervolgens enige leden van hen weer in onmin met elkaar zijn geraakt...
We mogen toch hopen dat dit hele verhaal niet klopt, want de enigen die hier vrolijk van worden zijn de belanghebbenden die sloop willen...
We wijzen er met nadruk op dat ook dit geen verhaal is wat wij uit onze dikke duim zogen, maar wat in de circuits van deze buurt voor waar werd verteld, evenals het verhaal dat het Wijkpanel Nijlân wat achter de schermen ook een rol speelt, zwijgplicht zou zijn opgelegd.
Wat overigens ook gewoon bleek uit de notulen van het Wijkpanel van oktober 2010 en daarmee wel verifieerbaar was. Wat opvallend is, is dat van hun latere vergaderingen geen notulen meer zijn te vinden op hun website. Ook opvallend is, dat zij op 18/1 j.l. voor hun vergadering een aantal raadsleden hadden uitgenodigd maar niet de SP. Het laat zich raden wat daar aan de orde was...
Vast staat dat tot op heden de uitslag van de door de Huurderswerkgroep gehouden enquête niet is gepubliceerd. Dit heette volgens een van hun mensen op onze avond veroorzaakt te zijn door "ziekte". Bij het PEL vonden we dat niet een sterk verhaal omdat hun vragenlijst ook vrij simpel was, evenals het SP/PEL draagvlakonderzoek, wat we met enige mensen in een paar dagen hadden uitgewerkt. Het zal toch niet zo zijn dat de uitslag van hun vragenlijst niet spoorde met het gewenste resultaat?
Hoe het ook zij, onze enquëteformulieren mogen door iedereen gecontroleerd worden die twijfelt aan de uitslag.
Tenslotte staat vast dat SP en PEL bij het begin van hun activiteiten in deze buurt de officiële huurdersclub Surinamestraat e.o. meteen hebben uitgenodigd omdat we graag wilden zien hoe we konden helpen. Daarop kwam toen geen respons. Ook voor het komende evaluatie-overleg over de gehouden avond en hoe nu verder, zijn ze weer uitgenodigd, maar van hun voorzitter/secretaris kwam prompt de reactie dat ze niet komen.
Ik begin me langzamerhand af te vragen aan wiens kant deze huurderswerkgroep Surinamestraat e.o. eigenlijk staat en in hoeverre ze inzake deze opstelling gesterkt worden door de officiele huurderskoepel Nieuw Elan die tot nu toe in de pers alleen maar onzin heeft verkondigd over de staat van deze woningen.
Vergeet niet: de corporatie speelt via de servicekosten inning voor incassoburo bij de huurders (er wordt een klein extra bedragje bovenop de huur geheven) zodat alle huurders zonder dat ze dat zelf meestal door hebben automatisch lid zijn van Nieuw Elan. Dat is: wie zwijgt stemt toe of in juridisch jargon: de "negatieve optie" en deze is niet rechtsgeldig. Bovendien krijgt Nieuw Elan ook nog extra geld van Elkien toegeschoven, zodat Nieuw Elan er betaalde krachten op na kan houden. Zo kunnen wij het ook...
Hoe onafhankelijk kun je dan als huurderskoepel zijn van de woningcorporatie?! Resultaat hiervan kan zijn dat zij zichzelf meer zien als intermediair tussen huurders en verhuurder dan als belangenbehartiger van de huurdersbelangen en hun wensen.
En dat is riskant want dan bestaat het risico dat men de huurders zacht en kalm "begeleidt" richting sloop... Iets waar het welzijnswerk ook vaak goed in is. (bv. v.m. Jan Evenhuisstraat S8-flat) Verder weten we al jaren dat Nieuw Elan vindt dat alle huurders van Elkien "hun" huurders zijn waar niemand anders zich mee mag bemoeien. Doet een andere club dat wel, dan kunnen ze de wind van voren krijgen... Ofwel: Nieuw Elan gelooft in gedwongen winkelnering... Wij niet!

Die middag had Paulus Jansen, samen met een delegatie van de SP en het PEl, een bezoek aan de West-Indische buurt gebracht, waarbij naast een rondleiding, ook een aantal woningen werd bezocht van de 86 laagbouwwoningen en de 38 duplexwoningen. De laagbouwwoningen (Martenswoningen) zijn in 1951/1952 gebouwd, de duplexwoningen in 1958.
Omdat Paulus Jansen tevens bouwkundig ingenieur is, is hij i.t.t. leken, ook in staat zich snel een indruk te vormen van de mogelijkheden tot renovatie en mogelijke oplossingen van de gesignaleerde gebreken.
Een voorbeeld: een douchewand in een benedenwoning zag vrij zwart van het vocht en de schimmel. Daarnaast zat een berghok met een deur die grensde aan de tuin. Een mogelijke oplossing zou zijn: trek deze berging bij de douche: die wordt dan groter en deze douchemuur die grenst aan een koud berghok is weg. Ook klachten over lekkage en schimmel in de douches van de laagbouw plus de vaak gehoorde wens om de douchevloer te betegelen zijn te doen, ook bij houten verdiepingsvloeren: lewis zwaluwstaartplaten leggen, dun laagje beton erop en dan betegelen. Wanden bekleden met hard en glad kunststof in plaats van met het huidige vinyl wat beschimmeld kan raken. Een advies om niet te doen: uitbouwen realiseren om bv. de woonkamer groter te maken of om achter de woonkeukens in de laagbouw neer te zetten als bijkeuken incl. douche en toilet erin. Zijn reden: je moet ook letten op de verhouding tussen huur en aantal vierkante meters wat je dan wint. Dergelijke uitbouwen zijn vrij duur en leiden tot een forse huurverhoging, Voor de inspectie van elke woning inclusief het praten met de huurders enz. was steeds een half uur uitgetrokken waarna de delegatie zijn weg vervolgde, daarbij ook de stegen niet vergetend. Intussen werd hij bijgepraat over wat uit de vragenlijst als grootste verbeterwensen kwam van de huurders.
Voor wat betreft het ontbreken van fietsenbergingen bij de duplexen zien we zelf ook een mogelijke oplossing: deze gewoon bouwen. De duplex benedenwoningen hebben vrij diepe tuinen en het middenpad tissen deze tuinen is ergbreed: er kan wel een kleine auto langs.. Als men van dat pad aan elke kant 1 rij tegels afhaalt plus iets van de tuinen, kunnen aan beide zijden in de lengterichting fietsenbergingen worden gebouwd. Het middenpad blijft dan nog breed genoeg en onveilg wordt het ook niet: enige jaren terug is verlichting aangebracht in de vorm van flinkwe straatlantaarns, dus dat is dik in orde. Wat ook positief was aan de bovenwoningen is het feit dat ze een zolderetage hebben met aan de achterzijde een vrij nieuw aangebrachte dakkapel waar zich hun derde slaapkamer bevindt. De grootte van deze bovenwoningen valt dus best mee. De benedenwoningen hebben twee slaapkamers. Wellicht kan men bij een renovatie deze huurders de keuze voorleggen om de kleinste slaapkamer achter de vrij kleine woonkamer bij de woonkamer te trekken. Ook zagen we dat de elektrische installatie uit drie groepen bestaat. Daar zou bv. voor wasmachine en bv. wasdroger nog wel een groep bij kunnen terwijl ook wordt gekeken naar het aantal wandcontactdozen wat wellicht zou kunnen worden uitgebreid. Dit geldt overigens ook voor de laagbouw.

Een van de belangrijkste zaken waarvoor de avond was bedoeld, was het bekendmaken van de uitslag van het draagvlak onderzoek.
De voornaamste reden om de enquete te houden was, te weten waarvoor het meeste draagvlak was te vinden bij de huurders: wilde men sloop (en andere huisvesting) of wilde men renovatie en het liefst blijven wonen?

De uitslag werd voorgelezen door de secretaris van het PEL en na afloop van de avond kon iedereen deze mee naar huis nemen. De uitslag was als volgt:

Leeuwarden, 17/1/2011         SP-Leeuwarden en Vereniging P.E.L.

Einde tekst inventarisatie klachten en wensen.

De website Liwwadders kwam op dinsdag 25/1/2011 met het volgende verslag van de avond. Het verslag is van Andries Veldman:

Bewoners willen behoud goedkope woningen West-Indische buurt (video)

De bewoners van de West-Indische buurt bij de Julianalaan in Leeuwarden willen in overgrote meerderheid dat hun woningen worden opgeknapt. Ze vrezen sloop en nieuwbouw. In dat geval zullen hun uitgaven voor huur (nu tussen 260 en 450 euro) en energie (nu gemiddeld 90 euro) fors stijgen. Aan mooie woorden dat dit anders zou zijn hechten de bewoners geen waarde.

Tijdens een drukke bijeenkomst georganiseerd door de SP en de vereniging PEL in het Friesland College werden de uitkomsten van een enquête bekend gemaakt. Secretaris Johan Bakker van PEL vertelde dat de bewoners van de Martens-woningen en de duplexwoningen over het algemeen tevreden zijn over het wonen in de wijk en over de woningen zelf. Wel vinden zij dat de woningcorporatie Elkien het reguliere onderhoud heeft verwaarloosd. Ook het beleid op dit gebied bleek voor velen onduidelijk. In het verleden is er incidenteel aan de woningen oesleuteld. Wie wilde betalen kreeg nieuwe voorzieningen.

[Dat laatste had tot gevolg dat de ene woning wel geheel dubbel glas heeft, een andere woning alleen in de woonkamer en weer een andere woning nog enkel glas heeft. Ook met bv. het plaatsen van een nieuwe keuken schijnt het zo zijn gegaan (wat niet mag: is gewoon onderhoud als na jaren een oude keuken eens wordt vervangen) en met spouwmuurisolatie. Ook dat zou afgaande op wat de directeur Wonen van Elkien ons later meedeelde, puur per woning zijn aangebracht: de een wel, de ander weer niet, bv. bij een nieuw huurder wel en bij een zittende huurder weer niet, tenzij extra huurverhoging werd betaald.]

Gosé Posthumus van Elkien vertelde dat de vraag of er wordt gesloopt of opgeknapt geheel open ligt. Elkien gaat nu ook een enquête houden en komt voor de zomer met een voorstel. Op grond hiervan kan een beslissing worden genomen. Niet onbelangrijk is de rol van de gemeente die om een forse bijdrage zal worden gevraagd mocht Elkien, tegen de wens van de bewoners in, toch op sloop aankoersen.

[Dat laatste wordt een greep in het ISV-geld wat voor deze wijk Nijlân beschikbaar is?
ISV staat voor Investering Stedelijke Vernieuwing en is bedoeld voor de leefomgeving, niet om als sloopgeld te worden gebruikt.]

Posthumus verbond gisteravond al enkele voorwaarden aan deelname aan de plannen van de bewoners: 70 procent moet voor renovatie stemmen, de plannen moeten duurzaam kunnen worden uitgevoerd en het rendement van de woningen moet verantwoord zijn over een periode van 25 jaar.

[Nee, als niet 70% stemt voor sloop, mag er niet worden gesloopt. Die 70% regel staat in het Burgerlijk Wetboek. Elke huurder kan stemmen voor sloop of voor renovatie, inclusief het zetten van een handtekening. Dat klinkt prachtig, maar in het verleden hebben we bij diverse gelegenheid gezien, bv. in de Mondriaanwijk en de Boomgaardstraat oostzijde, dat de corporatie plus het ingeschakelde welzijnswerk de hele trukendoos opentrekken om mensen te manipuleren en onder druk te zetten zodat ze uiteindelijk tekenen voor sloop...
Wat in dit geval dan volslagen afwijkt van de uitkomsten van ons draagvlak onderzoek! Het werkte wel als volgt: corporatiemedewerkers komen bij de mensen thuis om te dreigen en te paaien: wat zijn uw woonwensen? Wat wilt u? bla, bla enz. Uiteindelijk leggen ze de mensen een stapeltje voor met 30 papieren en nummer 23 is een mistig papier wat ook "even" getekend "moet" worden. en dat is dan het verstopte papiertje dat men akkoord gaat met sloop...
Voorafgaand daaraan leren ervaringen uit het verleden dat corporaties mensen proberen weg te lokken met het aanbieden van herhuisvesting, te beginnen met die mensen die het verzet tegen sloop leiden... Daarmee is het verzet dan veelal gebroken.
Wie echter herhuisvesting aanvaardt VOORDAT het FORMELE besluit in de bus ligt, heeft geen recht op verhuis- en herinrichtingskosten en ook dat is mooi meegenomen voor zo'n corporatie. Het gaat wettelijk toch om een kleine 5400 euro/huishouden. Dat spaart geld nietwaar? Bovendien kan de corporatie vervolgens die leeggekomen woning dichtspijkeren, om de sfeer in de buurt te verhogen (wordt er lekker naargeestig van) of er mensen (liefst wat a-so) inzetten met een saneringscontract. Dat wil zeggen: geen huurrechten, geen herhuisvestingsrecht bij sloop en geen recht op verhuis- en herinrichtingskosten.
Deze mensen zijn al via dat contract akkoord met sloop dus die tellen mee bij de stemmen voor sloop. Dat gebeurt overigens soms ook bij de lege woningen...
Want wie zal de uitslag controleren? Het zijn geen verkiezingen voor de gemeenteraad of Tweede Kamer en dus valt dit echt niet onder de Kieswet...
Samengevat: reken bij sloopvoornemens van een woningcorporatie rustig op een "vuile oorlog" waarbij ook het welzijnswerk (vreet per slot uit de gemeenteruif), het Wijkpanel Nijlân en diegenen in een buurt die menen dat stroopsmeren met corporatie en gemeente voor hen het meest oplevert, zich niet onbetuigd zullen laten. En vergeet de eigen soms manipulatieve rol van de pers ook niet, gek als ze is op een rel en vaak de machthebbers na papagaait, woorden van anderen verdraait, weigert ingezonden stukken te plaatsen, gevraagde rectificaties van doelbewuste verdraaiingen weigert enz. Ja, met zulke vrienden heeft een wijk geen vijanden meer nodig! Tenslotte zal de meerderheid in de lokale politiek roepen dat er meer dan genoeg sociale huurwoningen zijn, dat de doelgroep eigenlijk veel kleiner is dan men beseft enz. Dat laatste schijnt Elkien ook te vinden: zo stelde de directeur Wonen tegenover het PEL dat studenten eigenlijk geen recht hadden op een corporatiewoning (ze delen vaak flats met 2 mensen) en dat ze wel op kamers konden wonen. Dat dit leidt tot door verkrotte kamerpandjes aangetaste goedkopere wijken met koophuisjes schijnt irrelevant. Hij vond dat de studenten ten onrechte door de gemeente Leeuwarden wordt meegeteld bij de doelgroep die op goedkope huisvesting is aangewezen. Door zo te redeneren maak je de doelgroep voor sociale huurwoningen een stuk kleiner, zijn er plotseling "teveel" van deze huizen en kun je weer verder slopen...]

[Over het duurzaam uitvoeren van de plannen: de LC spreekt over energiezuinig. Dit lijkt me op zich niet onredelijk qua eis en dat moet m.b.v. spouwmuurisolatie, isolatie van de vliering of het dak en met goed HR++ glas best te doen zijn. Wellicht dat je bij de laagbou en de benedenwoningen van de duplexen ook over moet gaan tot vloerisolatie of de houten vloeren vervangen door een cusveller betonvloer waar in de holle ruimten al standaard isolatie zit.
Dat een renovatie voor 25 jaar gebeurt is standaard en dus vrij normaal, maar wel spreekt de directeur Wonen tevens over het rendement wat verantwoord moet zijn over die periode. Wat betekent dat? Dat Elkien voldoende winst wil maken op de huren van deze huizen en als dat uit de kostenberekening en de te verwachten baten niet blijkt, liever sloopt? Mij doet dit denken aan de institutionele beleggersstrategie, of om het bot te zeggen: de corporatie als institutionele huisjesmelker? Wat geheel in strijd zou zijn met hun sociale volkshuisvestingsdoelstellingen.]

Enkele bewoners zien de bui al aankomen. Zij lieten weten te zullen strijden voor behoud van de woningen (en de lage huur en energierekening). Zij geloven niet dat die kosten op het zelfde niveau blijven na nieuwbouw.

[Dat hebben ze dan goed gezien. Je kunt gewoon geen nieuwbouwhuis neerzetten voor dezelfde huurprijzen als de huidige woningen.]

Ook het SP-kamerlid Paulus Jansen vertelde dat in 99 procent van de gevallen renovatie goedkoper is dan nieuwbouw. Hij bezocht gistermiddag vier woningen en kwam als bouwkundige tot het oordeel dat renovatie goed mogelijk is. Volgens het kamerlid zouder alle pariijen zich moeten inspannen om deze betaalbare woningen overeind te houden.

[Helaas is het beleid al jaren anders: sloop zoveel mogelijk sociale huurwoningen en vervang deze voor koopwoningen en een kleiner aantal dure huurwoningen. In feite is er een vorm van klassenstrijd bezig, van rijk tegen arm.]

Het voormalige CU-raadslid Addy Stoker hield eveneens een pleidooi voor behoud van de woningen. Hij woont zelf in een wijk met Martenswoningen (Valeriuskwartier). Die zijn naar tevredenheid opgeknapt, aldus Stoker. Alleen moet er nog strijd geleverd worden tegen de naaktslak. Inmiddels is het naaktslakkenproject in de wijk aestart, zo vertelde Stoker, die nu kandidaat-statenlid is voor verenigd Links.

[Het was heel mooi dat hij dit op deze avond naar voren bracht: het gaat om identieke laagbouwhuizen uit de zelfde bouwjaren, gerenoveerd in 2009. En n.b. ook van dezelfde corporatie. Het lijkt wel of de fusie van Nieuw Wonen Friesland met Welkom uit Heerenveen heeft geleid tot een ander beleid bij de corporatie, die gezamenlijk verder ging onder de naam Elkien. Onze indruk is na een gesprek met hun directeur Wonen, dat Elkien flink geld wil lenen om nieuwbouw te plegen (koop en dure huur?) niet in het weiland, maar op plaatsen waar ze bouwgrond vrij maken door sociale huurwoningen die van hen zijn, te slopen...]

Datum: Dinsdag, 25 Januari 2011

De Leeuwarder Courant kwam op dinsdag 25/1/2011 met het volgende verslag van de avond:

Laatste woord over sloop

INES JONKER

Woningcorporatie Elkien wil samen met bewoners onderzoeken wat de beste oplossing is. En de bewoners krijgen het laatste woord. Die toezegging deed Gosé Posthumus van Elkien maandagavond tijdens een bijeenkomst voor bewoners van het buurtje in de wijk Nijlan. De avond was georganiseerd door de SP leeuwarden en PEL, het Platform Een- en tweepersoonshuishoudens Leeuwarden.

De eengezinswoningen en duplexwoningen uit begin jaren vijftig zijn sterk gedateerd. Er is veel achterstallig onderhoud: douchecellen en keukenblokken zijn verouderd, de huizen zijn slecht geventileerd en er zijn veel klachten over vocht. Desondanks wonen de meeste bewoners er met plezier. Ze zijn tevreden vanwege de lage huur en over de woonomgeving.

[Slecht geventileerd? Een enkeling klaagde daar over. Bovendien: waarom niet eens een bovenraampje wat opengezet? Mechanische ventilatie zoals vaak in nieuwbouwhuizen, is ook niet alles met hun eeuwige herrie en gezoem, terwijl ze tegenwoordig (voorschrift) ook niet meer uit zijn te zetten...]

Uit een enquête die SP en PEL de afgelopen weken hielden in de wijk blijkt dan ook dat een meerderheid van de bewoners (92 procent van de eengezinswoningen en 78 procent van de duplexhuizen) voor renovatie in plaats van sloop is. Ze vrezen huurverhoging in geval van sloop en vinden het waard dat hun huizen worden opgeknapt.
De bewoners, van wie er zo'n zestig aanwezig waren, werden gesteund door SP-Tweedekamerlid Paulus Jansen die 's middags een werkbezoek had gebracht aan het wijkje.
"Het hoeft helemaal niet zoveel geld te kosten om deze woningen up-to-date te maken. Voor een groot deel is het achterstallig onderhoud. In 99 van de 100 gevallen is renovatie goedkoper dan sloop", stelde Jansen, die zich al 35 jaar bezighoudt met de discussie sloop of renovatie.

Elkien-manager Posthumus bestreed dat de sloopplannen al klaar liggen, zoals het gerucht gaat in de wijk.
"Wij kunnen niet zomaar slopen, daarvoor moet minstens 70 procent van de bewoners toestemming geven."
Posthumus zei samen met hen, op basis van alle beschikbare informatie, tot de juiste beslissing te willen komen.

[Formeel zit dit als volgt: Artikel 220 lid 2 laatste zin Burgerlijk Wetboek zegt:
"Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan."
Artikel 220 lid 3 BW zegt:
"Indien de renovatie (dat kan dus ook sloop betekenen!) tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen betreft, wordt het in lid 2 bedoelde voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel." Einde citaat.
Wil de verhuurder slopen, dan moet hij dat plan voorleggen aan de huurders en 70% van de huurders moet voor stemmen. Pas dan mag de verhuurder zijn plan uitvoeren.
Hierbij zit wel een dikke adder onder het gras: Artikel 220 lid 4 BW zegt namelijk:
"De voorgaande leden (in het BW dus) doen niet af aan de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen op grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie, (wat dus ook sloop kan betekenen volgens art. 220 lid 2 BW!) voor zover zulks kan worden gebracht onder de wettelijke opzeggronden die gelden voor een gebouwde onroerende zaak als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft." Einde citaat.
Al te vaak hebben we gezien, bv. bij de Jan Evenhuisstraat S8-flat, dat de verhuurder nadat de flat half leeg was, de resterende huurders die geen betaalbaar aanbod hadden gehad voor herhuisvesting, botweg de huur opzegde om ze onder druk te zetten en het speelde via de opzeggingsgrond: dringend eigen gebruik. Dat eigen gebruik was dan: sloop en dure nieuwbouw...]

Hij voegde daar wel twee criteria aan toe die voor de corporatie zwaar wegen.
"De huizen moeten economisch rendabel zijn en energiezuinig." Volgens het Tweedekamerlid zijn oude huizen echter vaak energiezuiniger dan men denkt.
"Ik was vanmiddag bij een vrouw die maandelijks €90 kwijt is. Nou woon ik zelf in een heel energiezuinig huis, en ik betaal €150."

[Economisch rendabel wil zeggen: de corporatie wil winst maken ook bij een renovatie. Ooit was het voldoende als een corporatie quitte speelde over de renovatietermijn van standaard 25 jaar, nu niet meer. Als we directeur Wonen van Elkien, Gosé Posthumus in een gesprek goed beluisterd hebben, lijken na de fusie tussen Nieuw Wonen Friesland en Welkom uit Heerenveen, de tijden veranderd. Sprekend over hun aanpak mbt. de EU-maatregel dat slecht 10% van hun woningen mag worden verhuurd aan mensen die bruto meer dan 33.614 euro/jaar verdienen, bleek dat Elkien zlfs dat niet durft, maar 2 extra criteria had gesteld: men moet bovendien nog stadsvernieuwingsurgente zijn of economisch gebonden aan een woonplaats. De reden was helder: Elkien is erg bang niet meer geld te kunnen lenen met borgstelling van het CFV, het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het schenden van de EU-regel levert namelijk die sanctie op en dan wordt de rente 0,3 procent hoger, zo zonder borgstelling. Waarom is dat zo erg? Dat is erg omdat onze indruk is dat Elkien weer wil investeren. Echter: niet via nieuwbouw in het weiland, bv. via 3 koophuizen bouwen en met winst verkopen en daarmee de onrendabele top wegdrukken van 1 huurwoning. Reden: de volgens Elkien te hoge grondprijs in de gemeente Leeuwarden. Wat blijft dan over als je als corporatie weer wil bouwen? De eigen grond, bv. de grond waarop de huizen staan in de West-Indische buurt... Die grond heb je al, alleen moet je daar nog even bouwgrond van maken. Dat kan alleen door sloop... Uiteraard is deze redenering speculatief maar m.i. niet onwaarschijnlijk.]

Addy Stoker, lijsttrekker voor Verenigd Links bij de komende statenverkiezingen, woont in het Valeriuskwartier waar dezelfde typen woningen in Z009 zijn gerenoveerd. Zo kregen onder meer badkamers en keukens een opknapbeurt.
"Ik denk dat Elkien wel weet wat ze moeten doen, want ik hoor hier dezelfde klachten als bij ons voor de renovatie."

[Dit was een opmerking van de heer Stoker precies op het juiste moment. En het klopt precies wat hij zegt. Hij woont in het Valeriuskwartier zelf al jaren in een Martenswoning die precies gelijk is aan de laagbouw in de West-Indische buurt. Waarom kon daar wel gerenoveerd worden en waarom hier twee jaar later niet?!]

Duidelijk werd dat er onder bewoners veel wantrouwen is jegens de corporatie als gevolg 'jan de jarenlange onzekerheid waarin zij verkeren. Posthumus beloofde voor de zomer in kaart te brengen wat de verschillende opties zijn.