PEL STUURT BRIEF AAN RAAD OVER PLAN VAN AANPAK WONINGMARKT LEEUWARDEN


Onlangs heeft het PEL onderstaande brief verzonden aan de Leeuwarder gemeenteraad. Een werkgroep die bestaat uit een vertegenwoordiger van de Rabobank Leeuwarden, vertegenwoordigers van de beide woningcorporaties, enige makelaarskantoren, de wethouders van volkshuisvesting en van ruimtelijke ordening van de gemeente Leeuwarden, Palet en vertegenwoordigers van enige bouwbedrijven en projectontwikkelaars zitten in deze werkgroep die heet:
Het Platform Aanpak Leeuwarder Woningmarkt. Op 30 juni 2009 hadden zij een Plan van Aanpak klaar voor de Leeuwarder woningmarkt. Daarbij gaat het om twee dingen: het op gang proberen te houden van de nieuwbouw productie aan woningen in deze tijd van economische crisis en het zoveel mogelijk behouden van de werkgelegenheid in de bouw.
Zie voor het Plan van Aanpak (groot Word-bestand): http://home.wanadoo.nl/dbpel/wonen/Plan van Aanpak Woningmarkt Lw 30-6-09.doc
Hieronder volgt de letterlijke tekst van onze brief:


VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN
MAROWIJNESTRAAT 8-C 8931 BT LEEUWARDEN
TELEFOON: 058-2671636
E-mail: verpel@wanadoo.nl Website: http://verenigingpel.nl
==============================================================

GEMEENTERAAD GEMEENTE LEEUWARDEN
POSTBUS 21000
8900 JA LEEUWARDEN

Onderwerp:
- Plan van Aanpak
Woningmarkt Leeuwarden

Leeuwarden, 13/11/2009

Geachte raadsleden,

enige tijd terug is in het College van B&W een stuk besproken met de titel:
"Plan van Aanpak Woningmarkt Leeuwarden". Bij deze brief sturen wij via e-mail bedoeld plan als bijlage mee.
Het stuk is het resultaat van het Platform Aanpak Leeuwarder Woningmarkt samengesteld uit vertegenwoordigers van een groot aantal bij de bouw betrokken partijen, waarbij wij echter de twee stedelijke huurdersorganisaties en het PEL missen.

Het doel van het Platform is de bouwproductie in deze crisistijd lokaal op gang te houden en om het behoud van de werkgelegenheid in de bouw.
In de analyse wordt terecht gesteld:
"De crisis heeft grote gevolgen voor de werkgelegenheid in de bouwsector. Het afvloeien van grote hoeveelheden vakkundige mensen uit bouwbedrijven is economisch en sociaal maatschappelijk ongewenst. Het verergert de discontinuÔteit in de woningmarkt. Op termijn zijn deze mensen zeer noodzakelijk, zowel in capaciteit als in kennis en kunde."

Bovenstaande belangrijke doelstellingen worden door ons volledig onderschreven en de missie is zeker niet onmogelijk: zo is er extra geld beschikbaar in de vorm van Rijks-versnellingsgelden tot maximaal 10 mille per woning.

Het is niet onze bedoeling om alle voorgestelde maatregelen en ideeŽn hier door te nemen maar om een aantal zaken aan te stippen.

Allereerst kan men op twee manieren tegen de crisis of recessie aankijken: is dit een trend die doorzet, dan zou het woningbouwprogramma structureel moeten worden aangepast.
(Het heet dat statistisch gesproken de recessie over is maar naar verwachting blijft m.n. in de bouw de werkloosheid stijgen.)
Is men van oordeel dat er sprake is van een trend die over enige jaren weer over gaat, dan zou de huidige lijn kunnen worden voortgezet qua beleid. Het stuk lijkt te kiezen voor het laatste, zij het wel met de o.i. realistische opvatting dat het zinvol is om projecten met sociale woningbouw in tijd naar voren te halen. (zie bv. idee nr. 5 blz. 5)

Impliciet betekent dit de erkenning dat er wel degelijk behoefte is aan goedkopere woningen. Ook idee nr. 11 op blz. 8 (omzetten koop in huur) spreekt ons op dit punt aan.

Wij weten niet of het PVA al dan niet puur informatief, nog aan de Raad wordt voorgelegd maar naar onze mening is het niet zo dat de keuze die impliciet in het PVA gemaakt wordt de enig mogelijk keuze is die Raad en B&W hebben. Ook zijn de keuzes niet beperkt tot datgene wat in het PVA wordt aanbevolen.
Soms gaan keuzes tussen zaken die enerzijds wel en anderzijds niet genoemd worden. Iets niet noemen is soms ook een keuze.

Het PVA somt een groot aantal mogelijk maatregelen op die vooral liggen in de sfeer van nieuwbouw koopwoningen en het gaat er ons niet om of bv. idee nr. 12 beter is dan idee nr. 15. Naar onze mening zouden een aantal ideeŽn "in elkaar geschoven" kunnen worden omdat diverse ideeŽn erg op elkaar lijken.

N.B.: inzake idee 25 "Stimuleren koopsubsidie" is overigens door het Rijk aangekondigd dat zij deze regeling wil afbouwen.

Het PVA lijkt te kiezen voor de opvatting dat de huidige lijn waarin sprake is van de bouw van veel koopwoningen voortgezet moet worden, kennelijk in de verwachting dat de huidige recessie en de daarmee gepaard gaande stijging van de werkloosheid maar kort duren. Het is m.n. die werkloosheid en werkloosheidsdreiging en de daarmee (te verwachten) inkomensdaling die mensen eerder doet kiezen voor een huurwoning dan een koopwoning, nog afgezien van de velen die sowieso al uitsluitend op een huurwoning zijn aangewezen door hun inkomenspositie en/of grote afstand tot de arbeidsmarkt.

Het PEL wil pleiten voor maatregelen in het PVA waarbij naast datgene wat wordt bepleit meer de nadruk wordt gelegd op:

Nieuwbouw van zowel huur- als koopwoningen (in de goedkopere prijsklasse), bv. deels huur, deels koop en deels keuzewoning (zowel huur als koop mogelijk) Het accent moet daarbij sterker op huurwoningen komen te liggen.
Dit impliceert niet, dat de in het PVA genoemde ideeŽn buiten beeld moeten blijven: het is een en/en verhaal wat ons betreft.

De rol van de beide woningcorporaties is hierbij belangrijk en zal zijn weerslag moeten vinden in nieuwe convenanten tussen gemeente en corporaties waarin deze voornemens worden vastgelegd. In het PVA worden alleen idee 5 en 11 genoemd als punten waarbij de corporaties een belangrijke rol kunnen spelen.

Wij missen in het PVA maatregelen op het in de tijd naar voren halen van renovaties, dus in de bestaande voorraad. Deze renovaties moeten sterk gekoppeld worden qua planinhoud aan duurzaamheid en energiebesparing. Juist t.a.v. die twee zaken valt nog winst te behalen bij veel bestaande huur- en koopwoningen.

Ook belemmeringen bij sommige subsidieregelingen zullen moeten worden weggenomen.
Zo zagen we een voorbeeld bij de gemeentelijke subsidieregeling "Groene daken", waarbij bij Verenigingen van Eigenaars niet alleen aan de rechtspersoon (de VvE) maar ook aan alle individuele eigenaren wordt gevraagd, de aanvraag te ondertekenen.
Dit, terwijl een beslissing om dergelijk werk uit te voeren en subsidie aan te vragen een eenvoudige meerderheidsbeslissing is van de ledenvergadering van een VvE (conform Reglement) en geen consensus vereist is, maar de gemeente dit in feite wel eist en zo aan ťťn van de vele eigenaren (als diegene er op tegen is) in feite vetorecht geeft...
Anders gezegd: ťťn eigenaar kan de hele subsidieaanvraag blokkeren.

In zijn algemeenheid zouden dit soort belemmeringen qua gemeentelijke regelgeving ook een aandachtspunt moeten zijn.

Een tweede reden waarom sterk het accent moet komen te liggen op renovaties is het behoud van vakbekwame medewerkers in de bouw. Het is meer nog dan bij nieuwbouw dat goed uitgevoerde renovaties ervaring en vakbekwaamheid eisen. Wij zien met name het werk scheppen bij renovaties als *het* middel om vakbekwame mensen in de bouw vast te houden.

Tenslotte nog een opmerking: wij zijn niet enthousiast over het inzetten van de Leegstandswet (idee 26) als kopers willen doorstromen, maar verkoop van hun oude woning gaat niet zo vlot.
Op dat punt spreekt ons de Overbruggingsgarantie (idee 22) meer aan. Wij zien dat er steeds meer plekken ontstaan waar een soort "rechteloze huurders" ("kraakwachten") tijdelijk "mogen" wonen en diegenen door kraakwachtenbureau's zoals Carex, AD-Hoc ed. de vreemdste voorwaarden krijgen opgelegd zoals: geen logťes, niet met vakantie, bureau heeft altijd toegang tot de woonruimte, men mag niet met de pers spreken of bij conflicten naar de rechter gaan op straffe van onmiddellijk ontruimd worden enz. Als ook een deel van de te koop staande woningen op deze wijze "verhuurd" wordt, waar uiteraard mensen op af komen die urgent zijn maar door de corporaties niet op redelijke termijn geholpen kunnen worden, betekent dat een uitholling van het huurrecht wat wij ongewenst vinden.

Namens het Dagelijks Bestuur, teken ik,

met vriendelijke groet,

(secretaris)

Bijlage (alleen via e-mail):
- Plan van Aanpak Woningmarkt Leeuwarden

C.c.: College van Burgemeester en
Wethouders