STEDELIJKE VERNIEUWING EN VOORRAAD BETAALBARE HUURWONINGEN: EEN DILEMMA

Eigen bericht

LEEUWARDEN 12-9-2000 De Stedelijke Vernieuwing brengt de sloop van een groot aantal goedkopere huurwoningen met zich mee en de sloop van sommige woningen in wat wij noemen 'de middenprijsklasse'; laten we zeggen woningen die van ¦600,- tot ¦800,- huur doen. Op 18 januari jl. was in de Commissie Stadsontwikkeling het Rapport Evaluatie Huursubsidie aan de orde.
Via inspraak is hierover toen door ons het nodige gezegd. Hieronder eerst een stukje van ons verhaal:


"Zoals bekend wil de gemeente Leeuwarden de strategische kernvoorraad woningen, d.w.z. de voorraad goedkopere huurwoningen voor de lagerbetaalden, verhogen. In een rapport dat als bijlage zat bij de gemeentelijke Kadernota Stedelijke Vernieuwing en door de K.A.W. was gemaakt, werd voorgerekend dat deze voorraad woningen na uitvoering van de geplande sloop van zo'n 2900 woningen in de komende jaren, te weinig zou zijn. Het gaat daarbij om huurwoningen tot ¦600,-/mnd kale huur. De KAW stelde voor om hiertoe het fiatteringsbeleid voor de huursubsidie te versoepelen, zodat ook de woningen van ¦600,- tot ¦800,- kale huur (7000 stuks) binnen bereik van lagerbetaalden zouden komen. Per slot hadden ook zij recht op 'meer kwaliteit'. Afgezien van de vraag of duurder wonen ook altijd 'meer kwaliteit' betekent of gewoon alleen maar 'meer betalen', was uiteraard dit voorstel bedoeld om het leegstandsprobleem van de corporaties op te lossen bij hun duurdere huurwoningen.
Kortom: Het instrument 'huursubsidie' moest dienen als verkapte exploitatiesubsidie voor de corporaties. Omdat de huursubsidie nogal conjunctuurgevoelig is en de ervaring leert dat IHS qua geld snel wordt 'afgeknepen' als het economisch wat minder gaat, is dit een risico voor huurders als dat gebeurt. Plotseling wonen ze dan 'te duur' en zitten in de problemen.

Met de huursubsidie 'nieuwe stijl' heeft het ministerie t.a.v. haar huursubsidie 'budget' ook enige nieuwe regels ingevoerd om het huursubsidie-beslag wat in de hand te houden. U kunt dit in de Rapportage terugvinden. Het gaat om twee prestatie-normeringen, t.w. de z.g. '4%-verhuisnorm', van belang voor het gemeentelijk fiatteringsbeleid en de z.g. 'huursubsidie-uitgaven-norm', ofwel in VROM-jargon de 'HS-norm'. Deze laatste is de gemiddelde huursubsidiebijdrage in een gemeente. De verhuurder die voor zijn totale woningbezit op lokaal niveau de norm overschreden heeft moet een bijdrage betalen aan VROM. Volgens VROM is dit over het subsidietijdvak '98-'99 het geval met de woningcorporaties BWL, Woonservice en Volkshuisvesting." Einde citaat.


Ons heeft nu het verhaal bereikt dat BWL inderdaad inmiddels die boete aan z'n broek heeft gehad. M.b.t. de overige corporaties is ons niets bekend.
Zoals uitgelegd, berust de voorraad 'goedkope huurwoningen' op een foefje dat door de KAW werd voorgesteld. Door die versoepeling van de fiatteringsgrens konden 7000 woningen in de prijsklasse van ¦600,- tot ¦800,- binnen bereik van de lagere inkomens worden gebracht en waren er plotseling weer 'voldoende goedkopere huurwoningen'. De gevolgen van de opgelegde boete zijn echter nu al te merken bij bv. gedwongen herhuisvesting na sloop.
Actuele situatie daarbij is de S8-flat Jan Evenhuisstraat. Terwijl Nieuw Wonen Friesland diverse keren erg dure woningen aanbood aan mensen die slechts een bijstandsuitkering hadden (huren van ong. ¦930,- in wijk Bilgaard zijn genoemd), doet BWL dat niet meer. Vanuit hun standpunt begrijpelijk: Wij hoorden dat hun 'budget' huursubsidie voor dit jaar ook al niet meer al te groot is, terwijl ze het laatste kwartaal nog in moeten. Zijn ze nu royaal met voordrachten voor ruimhartige fiatteringen (en gaat de gemeente daarin mee) dan lopen ze de kans over dit jaar weer een boete op te lopen wegens budgetoverschrijding. Daar voelt BWL uiteraard weinig voor. De consequentie is dat BWL nog maar beperkt in staat is de laagste inkomens 'toegang' te bieden tot woningen in de huurprijsklasse van ¦600,- tot ¦800,-
We vragen ons dan ook af of het wel reëel is om nog langer die 7000 woningen als toegevoegd te beschouwen aan het bestand goedkopere huurwoningen.

Gesteld zou kunnen worden dat Nieuw Wonen Friesland dit nog wel kan, hoewel we het sociaal gezien niet verantwoord vinden om woningen van meer dan ¦900,- aan te bieden aan bv. een-ouder gezinnen in de bijstand en we ons ook afvragen hoe lang en hoe vaak NWF dit kan doen voordat ook hun IHS-budget de limiet nadert.

Hoe hoger de huur des te minder kostendekkend de huursubsidie wordt.
Enige uitleg:

  1. Binnen het huursubsidie systeem vallen alle huurwoningen van nul tot ¦1149,-
  2. Van nul tot ¦357,- moet door de minima zelf betaald worden. Deze ¦357,- is de normhuurgrens voor minima in deze huursubsidie periode die loopt van 1-7-2000 t.m. 30-6-2001.
  3. Naarmate men meer inkomsten heeft schuift deze normhuurgrens omhoog.
    Welk effect dit heeft is bovendien afhankelijk van de huishoudensvorm en van de leeftijd. (Jonger dan 65 of 65 of ouder) De normhuurgrens klimt het snelste bij eenpersoonshuishoudens vanaf 65 jaar en bij een belastbaar jaarinkomen van ¦31501,- staat hun normhuur al op ¦740,- Is het inkomen hoger, dan krijgen ze geen huursubsidie. De een na slechtste normhuur tabel geldt voor eenpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar: Bij een belastbaar jaarinkomen van ¦35501,- staat hun normhuur op ¦928,- Zit het belastbaar jaarinkomen daarboven, dan krijgen ze geen huursubsidie.
    In feite komt het er op neer dat je een dure huurwoning helemaal zelf mag betalen.
  4. Even terug naar 'de minima': Tot ¦357,- huur moeten ze zelf betalen en het stuk huur van ¦357,- tot ¦634,- wordt voor alle huishoudtypen voor 100% weggesubsidieerd. Deze ¦634,- heet de 'kortingsgrens'. Tevens is deze grens de 'einde voorstelling' grens voor jongeren tot 23 jaar. Is de huur hoger, dan krijgen zij geen huursubsidie. Overigens stonden op 31-8 jl. nog steeds de oude en dus onjuiste bedragen/grenzen voor jongeren in het blad WoonWijzer van de CRWL. (¦349,- en ¦611,-)
  5. Het stuk huur dat loopt van ¦634,- tot ¦908,- wordt voor de een- en tweepersoonshuishoudens (bv. voor een vrouw met 1 kind of voor 2 samenwonenden of gehuwden zonder kinderen) weggesubsidieerd voor 75%.
    Let wel, het gaat nog steeds om 'de minima'. Dit is de 'aftoppingsgrens' voor deze huishoudens.
  6. Voor een huishouden van 3 personen of meer geldt, dat het stuk huur dat loopt van ¦634,- tot ¦973,- voor 75% wordt weggesubsidieerd.
    Bv.: Een gezin met kinderen en een minimuminkomen, zoals gezinsbijstand. Is hier iedereen jonger dan 65, dan houdt voor hen het verhaal hier op: Het meerdere qua huur boven de ¦973,- moet men geheel zelf betalen.
  7. Voor eenpersoonshuishoudens geldt voor het huurgedeelte van ¦908,- tot ¦1149,- dat dat stuk voor 50% kan worden weggesubsidieerd, ongeacht de leeftijd. Dit geldt dus niet voor tweepersoonshuishoudens.
  8. Voor alle 65-plussers ongeacht huishoudensgrootte geldt hetzelfde verhaal, met dien verstande dat voor 65-plussers met een meerpersoonshuishouden het huurgedeelte dat voor 50% wordt weggesubsidieerd begint bij ¦973,- in plaats van bij ¦908,- Ook hier eindigt het verhaal bij ¦1149,- Dit is de maximale huurgrens voor iedereen vanaf 23 jaar en ouder.
  9. Voor gehandicapte een- en tweepersoonshuishoudens geldt ongeacht de leeftijd dat het huurgedeelte van ¦908,- tot ¦1149,- voor 50% subsidiabel is. Is hier sprake van drie personen of meer, dan is het huurgedeelte van ¦973,- tot ¦1149,- voor 50% subsidiabel.

N.B.: Bovenstaande omschrijving is gemaakt aan de hand van een schema dat de systematiek van de Huursubsidiewet in beeld brengt in de 'Handleiding Huursubsidie' voor verhuurfunctionarissen. De bedragen zijn geactualiseerd voor het lopende huursubsidietijdvak.

Voor 'de minima' lijkt er geen probleem te zitten qua huurquote tot ¦634,- Daarboven stijgt de huurquote die men zelf moet betalen. Voor een- en tweepersoonshuishoudens met een minimuminkomen betekent een huur van ¦908,- (lage aftoppingsgrens) dat zij betalen: ¦357,- plus eenkwart maal (¦908,- min ¦634,-), dus ¦357,- plus ¦68,20 is maar ¦425,50 Huursubsidie: ¦908,- min ¦425,50 is ¦482,50/maand.
N.B.: Uiteraard geeft de berekening m.b.v. het huursubsidieformulier (zie m.n. blz. 6 van de Toelichting) hetzelfde resultaat. Dit is gecheckt.
Hier komt nog bij: ¦4,-/mnd toeslag voor een eenpersoonshuishouden of ¦8,- voor twee volwassenen of ¦40,-/mnd voor 1 volwassene met 1 of 2 kinderen jonger dan 18 of ¦51,-/mnd voor een volwassene met drie of meer kinderen jonger dan 18.

Nog een voorbeeld: Een- of tweepersoonshuishouden met minimuminkomen in woning van ¦800,- Zelf betalen: eenkwart maal (¦800,- min ¦634,-) is ¦41,50 plus ¦357,- is ¦398,50 Huursubsidie: ¦800,- min ¦398,50 is ¦401,50 Ook hier komt de van toepassing zijnde (kinder)toeslag nog bij.

CONCLUSIE: Een huishouden met het voor hem/haar/hen geldend minimuminkomen huisvesten in een woning van ¦800,- kost iets meer dan ¦400,- huursubsidie/maand. Met de toeslagen meeberekend kost dit:

Uiteraard krijgt men minder huursubsidie als men boven het minimum zit en vooral bij 1-persoonshuishoudens geeft de normhuurtabel al snel zo'n grote stijging te zien van de zelf te verwonen normhuur, dat men (I.v.m. de armoedeval problematiek reeds eerder uitgerekend) al bij 105% WML (Wettelijk Minimumloon) geen huursubsidie meer had.
Wat dat voor de eigen huurquote betekent behoeft geen betoog.

Het zal ook duidelijk zijn dat indien men mensen met het minimuminkomen wil huisvesten in de huurprijsklasse van ¦634,- tot ¦800,- (zeg maar de 'KAW-grens') dat het huursubsidiebeslag flink stijgt. Nu gunnen we uiteraard iedereen best wel veel huursubsidie, maar er ligt hier wel een probleem voor de corporaties: De boete in het nieuwe IHS-stelsel.
Of heeft de gemeente zin om elke keer die boetes aan de woningcorporaties te vergoeden? Of heeft de gemeente zin om zelf een boete op te lopen via de andere boete die ook mogelijk is, nl. de '4%-verhuisnorm'? Deze houdt in dat per jaar maximaal 4% van de woningzoekenden die huursubsidie nodig hebben, positief mag worden gefiatteerd, dus meer huursubsidie mag krijgen dan de fiatteringsgrens. Dit is dus het dilemma bij de vraag of het verstandig is om de 7000 woningen in de huurprijsklasse van ¦600,- tot ¦800,- bij de 'goedkopere voorraad' te voegen.
M.i. moet men zich op het punt van de voorraad niet rijker rekenen dan men is: Voor de minima lijkt slechts het deel van de voorraad tot ¦634,- goed bruikbaar. Is het deel van de voorraad tot ¦800,- wellicht dan bruikbaar voor mensen even boven het minimumniveau? Het probleem hier is bij eenpersoonshuishoudens de snelle afbouw van de IHS en de daarmee snel stijgende huurquote ofwel: Armoede in een dure huurwoning...
Voor meerpersoonshuishoudens ziet die huurquote er wat beter uit omdat de huursubsidie minder snel afneemt in hun normhuurtabel. Dit echter betekent weer een hoger huursubsidiebeslag en meer fiatteringen nodig. Opnieuw dus een dilemma.

Slotconclusie: De voorraad van ¦634,- tot ¦800,- heeft maar een beperkte bruikbaarheid indien men deze wil inzetten om het tekort aan goedkopere huurwoningen te compenseren. Daarom zetten we alsnog ook op dit punt een flink vraagteken bij datgene wat de Raad hierover besloot in december 1999 toen de Kadernota werd aangenomen.

Secretariaat Ver. PEL