'Pensioenfondsen en FNV werken mee aan bom onder Nederlandse volkshuisvesting'
Uit blad Konfrontatie Digitaal plus:
'Revolutie dreigt op sociale huurmarkt'
Uit de Leeuwarder Courant van do. 31/7/08 plus:
'SP laakt weifeling Vogelaar over uitstappen corporatie'
Uit de Parlementaire Nieuwsbrief van 7/8/08.
In het blad Konfrontatie Digitaal lazen we het volgende artikel:
De FNV maakt deel uit van het bestuur van de pensioenfondsen. Deze pensioenfondsen hebben geld belegd in vastgoedmaatschappijen die verenigd zijn in de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN). Deze lobbyorganisatie probeert het Nederlandse en Europese volkshuisvestingsbeleid te beïnvloeden. De IVBN pleit voor huurliberalisatie en concurrentie op de woningmarkt
Door Abraham Vega
Op 19 april 2007 heeft de IVBN een klacht ingediend bij de Eurocommissaris voor mededinging, Neelie Smit-Kroes. De IVBN vindt dat de Nederlandse overheid de woningcorporaties bevoordeelt en dat er daarmee sprake is van oneerlijke concurrentie. Daarmee legt de IVBN in feite indirect met goedkeuring van de pensioenfondsen en de FNV een bom onder de sociale huisvesting in Nederland.
De klacht werd als volgt gepresenteerd: ’…De klacht richt zich tegen het beleid van de Nederlandse overheid ten aanzien van de taakafbakening van woningcorporaties. Kern van de klacht is dat corporaties (met gebruikmaking van staatssteun) in toenemende mate opereren op commerciële markten, zonder dat er sprake is van een gelijk speelveld. Voor gereguleerde huurwoningen besloot het kabinet recent tot een huurbevriezing per 1 juli 2007 (alleen de inflatie van 1,1% over 2006 mag in de huur worden verwerkt)’.
Daarmee zet de Nederlandse overheid marktpartijen als institutionele woningbeleggers in een dubbele klem. IVBN verzoekt de Europese Commissie dan ook om een formele aanbeveling tot de Nederlandse overheid te richten in de zin van artikel 18 van de Procedureverordening, Nieuw Europees akkoord.
[Corporaties krijgen m.i. al lang niet meer 'staatssteun' na de bruteringsoperatie, of het moest een enkele lokatiesubsidie zijn voor lastige bouwplekken, bv. in een binnenstad. Als een corporatie koopwoningen in een weiland neerzet, krijgen ze daarvoor net zo min subsidie als de institutionele beleggers. Een verwijt van IVBN lijkt ook de huurregulering te zijn. Deze geldt voor alle niet-geliberaliseerde woningen, zowel voor de bekleggerswoningen als de corporatiewoningen. En alle geliberaliseerde woningen hebben niet te maken met die regulering, wie de eigenaar ook is. Ook op de huurmarkt zie ik daarom niet wat de ongelijke behandeling zou zijn. Maar IVBN vindt vermoedelijk dat de beleggingen in verhuurde woningen te weinig rendement opbrengen omdat ze niet allemaal geheel vrij zijn qua huurverhogingen die men mag vragen. Overigens zitten nieuwbouw beleggerswoningen m.i. meestal in dat gedeelte van de huurmarkt (duur) wat al lang geliberaliseerd is.]
De ontwikkeling is pikant omdat premier Balkenende beweert dat in het nieuwe Europese verdrag - dat het oude ontwerp grondwetverdrag moet vervangen - de volkshuisvesting in Nederland buiten schot blijft. De woningbouwverenigingen zouden wat betreft de sociale huursector niet aan het concurrentieprincipe onderworpen zijn. Alleen bij de bouw van koopwoningen zou dit concurrentieprincipe, waarbij de woningbouwverenigingen niet bevoordeeld mogen worden van toepassing zijn. Aangezien echter deze woningbouwverenigingen hun bouw van sociale huurwoningen financieren met de bouw van koopwoningen, zal het concurrentieprincipe er wel degelijk toe leiden dat de bouw van sociale huurwoningen in gevaar komt.
De IVBN heeft aan ons verklaard, dat de resultaten van de Europese top geen verandering in de klacht van de IVBN zullen aanbrengen.Het nieuwe akkoord slaat de grond niet weg onder de klacht. Daarmee wordt het standpunt van de regering, dat in het nieuwe Europese akkoord de volkshuisvesting buiten schot blijft, ontkracht.
[De bouw van sociale huurwoningen waarvan de onrendabele top wordt weggefinancierd met winsten in het weiland op koopwoningen die door corporaties worden gebouwd, is al lang in gevaar. Neem ik de gemeente Leeuwarden, dan zie je dat men voor bv. De Zuidlanden dikke convenanten afsluit met de projectontwikkelaars voor de bouw van veel koophuizen, maar niet of nauwelijks met de corporaties. Dus wie wordt er qua bouw van nieuwbouw koophuizen nu eigenlijk voorgetrokken? En als IVBN van mening is dat het oneeerlijk is dat als een corporatie sociale huurwoningen realiseert m.b.v. winsten op verkochte nieuwe koopwoningen, dan ligt dat aan henzelf: zowel zij als in juist mindere mate een corporatie zijn immers vrij hun winsten weer ergens in te investeren? Het staat een institutionele belegger vrij om een deel van haar winst weer te investeren in huurwoningen en m.b.v. die winst de huurprijzen net zo goed beneden de aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag te drukken. De enigen die hen dat belet zijn zijzelf, omdat dit voor hen zoiets is als vloeken in de kerk, want dat geeft onvoldoende rendement en gedonder, want dan gaan huurtoeslag afhankelijke armoezaaiers huren en die lui willen we niet... En vervolgens als een ander die keuze wel zou maken, gaan roepen dat dit oneerlijke concurrentie is...]
Geschiedenis
Er zijn zo'n 3 miljoen huurwoningen in Nederland; waarvan er 2,85 miljoen door de Nederlandse overheid strikt worden gereguleerd, zowel in jaarlijkse huurverhoging als in de maximale huurprijs. Die maximale huurprijs hangt vooral af van de kwaliteit van die woning, uitgedrukt in punten. Huurtoeslag (huursubsidie) wordt tot aan de huurgrens verstrekt en door 1.1 miljoen huishoudens ontvangen, het inkomen van de aanvrager (afhankelijk van leeftijd en huishoudensamenstelling) moet onder de maximaal € 27.500 liggen.
In 1902 brengt de overheid de woningwet tot stand. Aanleiding is de dreigende verspreiding van socialisme en communisme die in die tijd al in Rusland zich gemanifesteerd heeft als gevolg van de erbarmelijke werk- en woonomstandigheden van de arbeiders. Mensenrechten was destijds nog een onbekende begrip. Deze wet heeft voor de bescherming van huurders en het ontstaan van de woningcorporaties gezorgd. Tot in de eerste decennia na de Tweede Wereldoorlog beheerste de woningnood het Nederlandse Volkshuisvestingsbeleid. Eind jaren vijftig wordt de basis gelegd voor de verzelfstandiging van de woningcorporaties met de instelling van de Commissie De Roos. Rond 1970 was de grootste woningnood voorbij en verschoof het beleidsaccent naar verbetering van de kwaliteit van de huisvesting. De jaren tachtig en begin negentig stonden voor een belangrijk deel in het teken van het beheersen van de uitgaven aan de volkshuisvesting.
Bruteringsoperatie
In 1989 verschijnt de nota ‘Volkshuisvesting in de jaren negentig’. Deze nota van staatssecretaris Heerma (CDA) leidt tot de ‘bruteringsoperatie’. In 1993 worden onder het kabinet van Lubbers (CDA) de woningcorporaties ’verzelfstandigd’ en in 1995 onder het kabinet van Kok (PvdA) en Lubbers (CDA) wordt de bruteringsoperatie geïntroduceerd. Met de bruteringsoperatie worden de subsidies van het Rijk aan woningcorporaties (f 36,8 miljard) weggestreept tegen leningen die de corporaties bij het Rijk hebben gesloten (f 26,6 miljard).
De doelstelling is tweeledig. De rijksoverheid wil bezuinigen en het bouwen van woningen moet meer aan de marktsector worden overgelaten.
Woningbouwverenigingen
Woningcorporaties zijn met gemeenschapsgelden opgebouwd. De Woningwet van 1902 bood de mogelijkheid om rijksvoorschotten en jaarlijkse bijdragen toe te kennen aan particuliere instellingen voor het bouwen van woningen die aan bepaalde kwaliteitseisen voldoen. Voorwaarde was wel dat die instellingen een non-profit karakter zouden hebben en dat ze zich uitsluitend op de volkshuisvesting toeleggen. Voor de verzelfstandiging waren woningcorporaties democratisch georganiseerd in de vorm van verenigingen.Het bezit van woningbouwverenigingen was eigendom van de vereniging en zijn leden, dat wil zeggen de huurders. Maar nu zijn het stichtingen geworden met ingewikkelde en ondoorzichtige financiële constructies en zijn de stichtingen eigenaar geworden. De machthebbers in de stichtingen zijn de werkelijke eigenaren geworden, denk aan de top salarissen bijvoorbeeld.
Vragen als: wat er precies van de corporaties wordt verwacht, hoe zij daarover verantwoording dienen af te leggen en aan wie, blijft onduidelijk. Als gevolg daarvan is een situatie ontstaan met onvoldoende helderheid over hun economisch dan wel maatschappelijk functioneren. De verzelfstandiging is een inefficiënte hervorming gebleken waar corporaties hun maatschappelijke verantwoordelijkheid niet willen dragen. Ook omdat de vrije markt veel aantrekkelijker is vanuit het principe van zelfverrijking.
De IVBN behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen. De 33 leden hebben voor circa 65 miljard euro aan Nederlands onroerend goed in bezit en nog eens zo’n 45 miljard aan vastgoed in het buitenland. De bij de IVBN aangesloten vastgoedorganisaties beleggen in woningen, kantoren, winkels, bedrijfsruimten en parkeergarages. Zij verhuren circa 150.000 woningen en zijn daarmee de derde aanbiedende partij op de woningmarkt. Het commercieel vastgoed is opgebouwd uit kantoren (circa 6 miljoen m2), winkels (circa 4,5 miljoen m2), bedrijfsruimten en parkeergarages.
Pas in 10 mei 2007 kwam huisvesting als een apart punt op de agenda van de EU. Dat is echter nog geen garantie voor een goed volkshuisvesting beleid op EU niveau. De strijd tussen vrije markt en sociale huisvesting wordt ook op de EU in alle hevigheid gestreden. En het moet geconstateerd worden dat voorlopig de neoliberale invloed en de macht van de ’vrije’ markt het zwaarste weegt in de EU.
Balkenende 2007 liegt over huisvestingszekerheid in de EU
Balkenende liet via de voorpagina’s van bijna alle media (datum, ja datum!) (dat is een keuze van de media, Balkenende zelf liet niet in grote letters weten) weten van zijn ’overwinning’ in het EU nieuw verdrag.
‘De volkshuisvesting blijft buiten de EU invloedsfeer!’, garandeerde hij en zijn kabinet. Een diepere kijk op de stand van zaken wijst op een andere werkelijkheid, namelijk geen garanties!
Zoals we hiervoor zagen is er door de bruteringsoperatie al een onduidelijke situatie ontstaan waarbij woningbouw corporaties zowel op de commerciële markt als in de sociale woningbouw opereren. Deze situatie zal nog worden versterkt door de afspraken die in het nieuwe verdrag ter vervanging van de conceptgrondwet zijn gemaakt.
In feite is door de Nederlandse regering al jaren geleden een proces van privatisering van de sociale huisvesting in gang gezet, dat alleen maar door het nieuwe Europese verdrag wordt bevestigd. De woorden van Balkende zijn in onze ogen niets waard.
De klacht van de IVBN bij de Europese Commissie toont aan, dat zich in de toekomst juridische loopgravengevechten op Nederlands en Europees niveau zullen gaan afspelen met een onzekere uitkomst.
Wat gaat de FNV doen om op het gebied van huisvesting de belangen van mensen met een laag inkomen te verdedigen? In het nabije verleden beweerde deze vakorganisatie dat zij zich vooral wil richten op haar core-businness: werk en inkomen. Het concept van de ‘brede vakbeweging’ waarbij de samenhang van maatschappelijke zaken naar voren werd gebracht en ook aandacht werd besteed aan volkshuisvesting, oorlog en vrede, milieu etc. werd overboord geworpen. Ondertussen bemoeit de FNV zich via de pensioenfondsen toch met de volkshuisvesting. In onze ogen niet op een positieve manier. De liberale lobby voor vrije marktwerking van het IVBN wordt ondersteund.
[Het concept van de 'brede vakbeweging' is al in de 90-er jaren door de FNV verlaten. Daarvoor was het met name de Bouw- en Houtbond FNV die nog wel eens nota's uitbracht met hun visie op het volkshuisvestingsbeleid, de financiering ervan enz. Als mede-bestuurders van de pensioenondsen mag ik aannemen dat zij ook een stem hebben als het er om gaat waar het geld van zo'n fonds in wordt belegd.]
2008-07-08
Bron: www.euromarsen.dds.nl
noten:
Belangrijke belangenorganisatie van huurders op internationaal niveau:
IUT International Union of Tenants: Internationale huurders vereniging (www.iut.nu)
Vinden institutionele beleggers dat zij worden achtergesteld, sommige woningcorporaties zeggen precies het tegenovergestelde... Uit de Leeuwarder Courant van donderdag 31/7/2008:
Van onze binnenlandredactie
OMMEN - Woningstichting De Veste in Ommen wil zich via een rechtszaak omvormen tot vastgoedinvesteerder en zo betalingen aan de overheid omzeilen. Een eerder verzoek van De Veste aan minister Ella Vogelaar om te mogen uittreden uit het wettelijk stelsel van woningcorporaties is door de bewindsvrouw afgewezen.
[Betalingen aan de overheid omzeilen? Ik dacht dat men, net als corporaties tegenwoordig ook zijn, gewoon belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting.
Inzake btw moeten afdragen over de huurinkomsten zegt de belastingdienst:
"De verhuur van een onroerende zaak is vrijgesteld voor de btw. Maar de huurder en verhuurder kunnen kiezen voor heffing van btw over de huur. Dit is de zogenoemde optie voor belaste verhuur. Het is ook mogelijk om een deel van een gebouw met btw te verhuren. Dit moet dan wel een zelfstandig deel van het gebouw zijn." Einde citaat.
Maar als de huurder geen bedrijf is, kan hij het via de huur betaalde stuk btw zelf niet aftrekken, omdat hij niet btw-plichtig is.]
De corporatie, die 5600 woningen verhuurt, probeert haar status te verruilen voor die van bedrijf "met een sociale doelstelling". Het ministerie van volkshuisvesting is daar tegen.
"Het is schadelijk voor de sociale woningbouw in Nederland en zal de onderlinge solidariteit ondergraven", zegt een woordvoerder.
[Corporaties zijn in feite al lang bedrijven die beweren dat ze "een sociale doelstelling" hebben. Daarom zijn ze ook zo gek op sloop natuurlijk en op verkoop van een deel van hun bezit... Kortom: dit verhaal van De Veste is gebakken lucht om de schijn op te houden.]
Mocht de corporatie winnen dan kunnen andere woningbouwverenigingen volgen en leidt dat tot een revolutie op de sociale huurmarkt. Niet alleen de vennootschapsbelasting die sinds vorig jaar geldt, heeft bij veel sociale verhuurders kwaad bloed gezet.
Ook het feit dat de minister goede sier wil maken door miljoenen euro's corporatiegeld in veertig achterstandswijken te steken, is door veel verhuurders sterk bekritiseerd.
[Volgens de NRC van 27/3/08 gaat het om 'projectsteun' van 75 miljoen per jaar totaal, die corporaties moeten betalen die geen bezit hebben in de 40 "achterstandswijken". Die heffing wordt dan geïnd door het Centraal Fonds Volkshuisvesting en vervolgens wordt dat dan weer ingezet voor die 40 wijken. Een raar verhaal: ik vind dat de overheid als het om 'sociale'projecten gaat in die wijken en om de woonomgeving, de overheid dat deel zelf moet betalen en de corporatie die in zo'n wijk bezit heeft, voor het opknappen van de woningen moet betalen. Is zo'n corporatie armlastig, dan zou zij geld moeten krijghen van het Centraal Fonds volkshuisvesting. Ik kan me voorstellen dat de corporaties kwaad zijn over de manier waarop Vogelaar hier aan geld probeert te komen. En voor wat betreft vennootschapsbelasting en corporaties, vind ik dat zuiver commerciele activiteiten die een corporatie verricht, belast moeten worden, maar activiteiten die een corporatie verricht die niet-commercieel zijn, niet.]
Opknappen van die wijken is weliswaar noodzakelijk, menen de corporaties, maar Vogelaar wil het veel te geforceerd, zo luidt hun kritiek.
Directeur Jan Sinke van De Veste vindt dat Vogelaar met haar beleid de corporaties op een achterstand heeft gezet ten opzichte van commerciële vastgoedbedrijven en stichtingen zoals pensioenfondsen.
[Het enige verschil wat ik zie, is die afgedwongen 'projectsteun' en voor de rest zie ik geen achterstand of verschil met bovengenoemde bedrijven. Ergens vind ik het ook een stomme streek van Vogelaar, want je kon er op wachten dat wat De Veste wil, zou gebeuren.]
Concurreren is onbegonnen werk, zegt hij. Specialisten op het gebied van vastgoedrecht geven De Veste een goede kans dat ze de rechtzaak winnen.
[Mocht dat gebeuren, dan zal de ene na de andere corporatie geen corporatie meer zijn, maar een gewone commerciële vastgoedexploitant. Bekijk je het cynisch, dan zou je kunnen stellen: dat zijn ze nu ook al, maar ze moeten nu de schijn nog ophouden dat ze nog wat 'sociaal' zijn, maar ik denk dat dan alle remmen pas goed los gaan en er nog marginaal in Nederland sprake zal zijn van volkshuisvesting in de zin zoals we dat na WO II hebben gekend.
Wellicht moeten we dan als PEL maar ophouden te pleiten voor behoud van sociale huurwoningen en kiezen voor massale verkoop van huurwoningen aan de huurders, inclusief een verplichting om er zelf in te wonen en een verhuurverbod, om te redden wat er te redden is.
Gewoon omdat je dan niemand meer zou toewensen om huurder te zijn, omdat verhuren dan begint te lijken op uitbuiting...
Uiteraard zal in zo'n scenario het pleidooi ook moeten zijn gericht op een goede koopsubsidie regeling, startersleningen voor kopers, geen vermogentoets meer in de bijstand, laagrentende rijksleningen voor kopers (het rijk kan goedkoper lenen op de kapitaalmarkt dan een particulier) en afschaffing van alle belastingen, heffingen en retributies die men moet betalen louter omdat men een woning bewoont als koper...
Als iemand ook met bijstand, nu een woning huurt, bekijk dan eens wat diegene betaalt in 20 jaar en tel daar eens de huurtoeslag bij. In zo'n scenario zou men hypotheekrente plus aflossing betalen en koopsubsidie krijgen en niet geconfronteerd worden met bv. overdrachtsbelasting, OZB, rioolheffing, waterschapslasten ed.
Maar het is beter dat het zover niet komt en dat er een sociale huurmarkt blijft.]
Op 7/8/08 meldde de Parlementaire Nieuwsbrief over deze kwestie:
Minister Vogelaar (Wonen) heeft een 'groot politiek probleem' als woningcorporatie De Veste van de rechter toestemming krijgt om uit het volkshuisvestingsbestel te stappen, zo dreigt de SP. Volgens de oppositiepartij is Vogelaar er door deskundigen al in september 2007 op gewezen dat er geen wetgeving bestaat voor het uitstappen van corporaties.
Pas nadat De Veste in februari aangaf het publieke stelsel te willen verlaten, kondigde de PvdA'er aan met voorstellen te komen om de gebrekkige wetgeving op te lappen.
'Ik heb alleen nog geen voorstel gezien', snibt SP-Kamerlid Jansen. 'Het is inmiddels vijf voor twaalf, maar de minister blijft gewoon op haar handen zitten.'
De socialisten zijn fel gekant tegen het vertrek van corporaties uit het volkshuisvestingsbestel, omdat dat het definitieve einde kan betekenen van de sociale volkshuisvesting - de bouw van betaalbare huurwoningen - in Nederland.
[Reactie: zeg maar rustig dat dit dan het einde IS van de sociale volkshuisvesting!]