Het PEL heeft op 21/6/2008 een uitgebreide reactie aan de gemeenteraad gestuurd over het Woonplan. Dat staat daar op de agenda van de vergadering van 23/6/2008. Hieronder de tekst van het commentaar:

VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN
POSTBUS 2602 8901 AC LEEUWARDEN TELEFOON: 058-2671536
E-mail: verpel@wanadoo.nl Website: http://verenigingpel.nl
--------------------------------------------------------------

Onderwerp:
- Woonplan Leeuwarden
2008-2013

Leeuwarden, 21/6/2008

op maandag 23 juni 2008 staat o.a. op uw agenda voor de raadsvergadering het Woonplan 2008-2013 ter bespreking.

Gekozen is voor een uitgebreide reactie op het Woonplan, gezien het belang ervan. Waar wordt verwezen naar hoofdstukken, alinea's en pagina's, volgen wij de nummering ed. zoals aangehouden in de definitieve versie zoals door u besproken in de commissie Stadsontwikkeling.

Ook is gebruik gemaakt van twee eerdere rapporten in uw bezit:
- Het WOBOF onderzoek van provincie Fryslân en de cijfers
uitgesplitst voor Leeuwarden.
- Het rapport van de Rekenkamer.

Woningbouwafspraken 2005:

Nieuwbouw op lastige (binnenstads)lokaties: Het Besluit locatiegebonden subsidies 2005 (BLS 2005) geeft gemiddeld slechts een zeer laag bedrag: 600 euro/woning.
Of geldt deze regeling ook voor nieuwbouw in het weiland?

Stadsregio Leeuwarden:

Op zich is het goed, dat de buurgemeenten nu ook eens gaan bouwen voor de lagere inkomens: met name jongeren daar waren gedwongen om in de stad een woning te zoeken.

Wij zijn ook voor lagere inkomens voor zoveel mogelijk vrije keuze: daarom moeten er zowel in Leeuwarden als in de buurge­meenten voldoende betaalbare woningen worden gebouwd en bestaande woningen bereikbaar en beschikbaar zijn voor de mensen met lagere inkomens.

Een eventuele motivering in de zin van: laat de buurgemeenten maar voor lagere inkomens bouwen, dan bouwen wij in Leeuwarden uitsluitend voor de midden- en hogere inkomens en zo belemmeren we de komst van mensen met lagere inkomens naar de stad, delen wij niet. Het gaat ons om zoveel mogelijk vrije keus om te wonen in een plattelandsgemeente of in de stad, ook voor lagerbetaalden.

Woningvoorraad 2007:

Al jarenlang daalt het percentage sociale huurwoningen, maar het aantal mensen wat hierop is aangewezen, niet.

Al vanaf pakweg 2002 heeft zich dit vertaald in voor Leeuwarder begrippen hoge aantal reacties op vrijkomende corporatie­woningen en lange wachttijden voor een sociale huurwoning.

Het rapport van de Rekenkamer is over deze daling van het aantal sociale huurwoningen duidelijk:

Hoofdstuk 4 Onderzoeksresultaten:

Pagina 7 derde alinea: daar staat dat de sociale woningbouw qua aantallen woningen in een periode van 10 jaar van 1995 tot 2005 is afgenomen met 19 procent. Dus hoezo, compensatie voor gesloopte sociale huurwoningen?
Deze voorraad daalde in die 10 jaar van 19041 naar 15378 woningen. De categorie particuliere huur- en koopwoningen steeg in die periode met 25 procent van 20.815 woningen naar 26.075 woningen. Deze daling en stijging ligt deels ook aan de verkoop van huurhuizen door de corporaties. Waarmee aangetoond is dat er naar verhouding steeds minder sociale huurwoningen zijn in Leeuwarden.

Volgens het Woonplan zouden de beide corporaties nog 15.690 woningen bezitten waarvan 95% goedkoper dan 526 euro huur (hoge aftoppingsgrens huurtoeslag per 1/7/2008 is 535,33 MG 2008-02) Dat zou dan gaan om 14.905 woningen.

De lage aftoppingsgrens huurtoeslag is per 1/7/2008 (MG 2008-02) EUR 499,51)
Het verschil qua huur is EUR 35,82/­mnd.

De lage aftoppingsgrens geldt voor 1- en tweepersoonshuishoudens. Zit de huur daarboven, dan geldt dat eerst een 'passend­heidstoets' van toepassing is, met het risico dat geen huurtoeslag kan worden verkregen.

Conclusie: Gebruikt men de aftoppingsgrenzen als criterium om te bepalen welke corporatiewoningen tot de 'sociale huur' behoren, dan is deze voorraad qua aantallen (de grootte van de woningen even buiten beschouwing latend) voor een- en tweepersoonshuishoudens kleiner dan voor huishoudens met drie of meer personen.

Overigens hebben wij voorkeur voor een andere definitie van wat een sociale huurwoning is, namelijk:

1. Het is een nieuwe of bestaande huurwoning, verhuurd door een woningcorporatie.
Aankoop door de huurder of bij leegstand door een derde, is niet mogelijk EN:

2. De rekenhuur (kale huur plus enige gelimiteerde servicekos­ten) is altijd lager dan 499,51 euro EN:
(Aftoppingsgrens Huurtoeslag 1/7/2008 voor 1- en 2-persoons­huishou­dens)

3. De huur die wordt gevraagd is nooit hoger dan 70 procent van de maximale redelijke huur die voor die woning volgens het WWS voor zelf­standige woonruimte gevraagd kan worden EN:
(WWS is: Woning Waarderings Stelsel)

4. Er is geen sprake van nulpunten volgens het WWS of andere ernstige gebreken en er rust geen aanschrijving op de woning, noch is er sprake van sloopplannen.

Het PEL vindt: als een woning aan alle vier bovenstaande voorwaar­den voldoet, is sprake van een sociale huurwoning.

Woningproductie:

Het Woonplan stelt: "Van de nieuwbouw is tweederde gerealiseerd in het middeldure en dure koopsegment. Dit is conform de beleidsdoelstelling." Einde citaat.

Dit is inderdaad conform de beleidsdoelstelling.

Wij lezen echter in het rapport van de Rekenkamer:

Bladzijde 12: citaat: "Het concept van de vicieuze cirkel, zoals in de beleidsdocumenten geformuleerd, is een veel te simplistische weergave van de realiteit. Dit betekent dat de keuze om vooral voor het hogere marktsegment te gaan bouwen was gebaseerd op een hypothese die niet bevestigd kon worden." Einde citaat.

Die "vicieuze cirkel" was o.a. gebaseerd op de angst dat steeds meer hogere inkomens de stad zouden verlaten, waardoor de gemeentelijke belastingen steeds hoger zouden moeten worden, waardoor nog meer hogere inkomens de stad zouden verlaten enz.

Conclusie: het gemeentelijke nieuwbouwbeleid berust meer op 'geloof' dan op feiten. Dit 'geloof' is 'whishfull thinking': wij als gemeente WILLEN dat de realiteit zo is en dus is het zo!

Inzake de gerealiseerde woningproductie valt het op dat in 2007 het aantal appartementen 57% was van de totale produktie.

Het Woonplan stelt dat Leeuwarden veel een- en tweepersoons­huishoudens telt (wat juist is) "wat primair de doelgroep voor dit woontype is."

Ten eerste zijn de meeste gerealiseerde appartementen ofwel koopflats ofwel dure huurflats, onbereikbaar voor de meeste kleine huishoudens. Ten tweede hebben ook kleine huishoudens verschillende woonwensen: er zijn "flatmensen" en "laagbouw­mensen".
In de nieuwbouw zouden o.i. meer sociale huurwoningen in de laagbouw moeten komen voor kleine huishoudens:
wij denken dan bv. aan een rij laagbouwhuizen met soms een brede "beukmaat" en 3 slaapkamers (gezinnen) en soms een smallere beukmaat en 2 slaapkamers (Max. 2 personen) Dit al uit 1980 stammend idee van de toenmalige Rijksconsulent voor 1- en 2- persoonshuishoudens (periode Stuurgroep HAT) is nooit uitgevoerd, hoewel het simpel te realiseren is in nieuwbouw.

Wij adviseren de nodige voorzichtigheid qua verdere aantallen (dure) nieuwbouw­appartementen, m.n. in de koopsfeer.

Het grote aantal dure (koop)appartementen is niet ontstaan vanuit een visie op volkshuisvesting, maar vanuit het korte termijn denken en de winstgerichtheid van de projectontwikke­laar: veel "stapelen" op een beperkt grondoppervlak levert het meeste op.

Motie sociale huurvooraad:

Over deze motie is heel wat af gedebatteerd en het College en PAL/GL blijven het oneens over de vraag of het College aan de motie heeft voldaan of niet.
De onderliggende kwestie is echter: hoe groot is de doelgroep aangewezen op een sociale huurwoning en hoe groot is de "kern­voorraad" sociale huurwoningen.

En: zijn deze woningen ook beschikbaar? Men kan bijvoorbeeld op papier best een voldoende voorraad hebben, maar als er nauwelijks woningen vrijkomen door doorstroming, heeft de woningzoekende met een lager inkomen daar weinig aan.

Over de omvang van de kernvoorraad valt met behulp van het WOBOF onderdeel Leeuwarden het volgende te zeggen:

Tabel 2-1 op blz. 3: daar staat dat in Leeuwarden 44.320 huizen staan en dat 48% daarvan een huurwoning is, dus 21.273 woningen. Daarvan is 79 procent van een sociale verhuurder (een corporatie) is dus 16.806 woningen.

Uit tabel 2-5 op blz. 5 onderaan is op te maken dat 40 procent plus 45 procent van de huurwoningen van de sociale verhuurders een huurprijs heeft van 485 euro of minder, dus 85 procent. Dat was de lage aftoppingsgrens voor huurtoeslag. Als je DAT aantal definieert als "sociale huurwoning" heb je nog maar 85% van 16.808 huurwoningen over in de sociale verhuur bij de corpora­ties, is 14.285 sociale huurwoningen.

Het totaal aantal huurwoningen was 21.273 woningen en 21.273 min 16.806 huizen is 4467 huizen wordt door anderen verhuurd. Van die huizen heeft 18 plus 35 is 53 procent een huur lager dan 485 euro is 2.367 huizen.

Conclusie op basis van de tabellen: er waren 14.285 plus 2.367 is 16.652 huurhuizen in Leeuwarden met een huur lager dan 485 euro.

Over de omvang van de doelgroep valt met behulp van het WOBOF onderdeel Leeuwarden en de bijbehorende overheadsheets het volgende te zeggen:

In de overheadsheet "Huisvestingssituatie doelgroepen" wordt gesproken over een "kernvoorraad" van 14.200 huizen waarmee ze bedoelen: goedkoper dan 485 euro huur en verhuurd door een woningcorporatie ("sociale huur")

Dat klopt ongeveer met de hierboven berekende 14.285 sociale huurwoningen.

In die overheadsheet heet het dat de totale "doelgroep" 10.500 plus 1.300 huishoudens plus 300 plus 1500 plus 1700 plus 2900 is 18.400 huishoudens zou zijn. Door de jaren heen zijn er altijd op wonderbaarlijke wijze meer sociale huurwoningen geweest dan de doelgroep groot zou zijn, maar dat is dus aantoonbaar onjuist.

Dat komt omdat alleen gekeken wordt naar dat *deel* van de doelgroep wat in een sociale huurwoning zit, terwijl men anderzijds *wel* alle huurwoningen meetelt en soms ook de "sociale koopsector" whatever that may be... De verkoopprijzen zijn immers niet sociaal maar marktconform. Onze bewering wordt onderbouwd door te kijken naar de overheadsheet "Woonsituatie doelgroep": omvang doelgroep 18.400 en "aanspraak doelgroep kernvoorraad" is 10.500.

[N.B.: Volgens de tabel op blz. 15 van het Woonplan zitten er 11.500 huishoudens van de doelgroep in een sociale huurwoning van de corporaties volgens de definities in het Woonplan]

CONCLUSIE: Als je 14.285 sociale huurwoningen hebt (van de corporaties) - het Woonplan (blz. 15 laatste alinea) gaat ook uit van deze benadering en laat de particuliere verhuursector en koopsector buiten beschouwing - en je doelgroep is 18.400 huishoudens groot, dan heb je een rekenkundig tekort aan sociale huurwoningen van 4115 woningen in dit marktsegment.

Om te verbloemen dat er een potentieel tekort is aan sociale huurwoningen, heeft de gemeente het begrip "sociale koopwoning" bedacht. Dit zou dan gaan om woningen met een koopprijs tot EUR 160.000. Ook stelt het Woonplan dat men voor 15% van de geplande nieuwbouwproductie "goedkope" koopwoningen wil bouwen. De doelgroep voor deze woningen zou gaan tot jaarinkomens van EUR 33.500.

Wij denken dat eerst de grens is gezet op een koopprijs van 160.000 euro en daar vervolgens bij is uitgerekend welk inkomen men minimaal moet hebben voor een hypotheek van 160.000 euro. Waarbij men de financiering van de "kosten koper" bij bestaande bouw en "vrij op naam" bij nieuwbouw even heeft "vergeten".

Het effect van de gekozen hogere inkomensgrens is dat de doelgroep die is aangewezen op de goedkope koopmarkt veel groter is dan de doelgroep die op de sociale huurmarkt is aangewezen (inkomensgrens meerpersoonshuishoudens 25.000 euro/jaar)

Op dit punt delen wij de kritiek van huurdersvereniging Nieuw Elan.

Sociale koopwoningen bestaan niet: zij zouden bestaan als er sociale koopprijzen zouden zijn. De realiteit is anders: koopprijzen zijn marktconform en niet anders.
Overigens voelen wij niet voor het VVD-idee om startersleningen te verstrekken aan starters op de koopmarkt: het gevolg is alleen dat men duurder gaat kopen, waardoor het effect weer teniet wordt gedaan en tevens dat de vraagprijzen van woningen in dit marktsegment extra zullen stijgen.

Meer principieel zijn we terughoudend als het gaat om voordelen toe te schuiven naar de koopmarkt: per slot gaat het om individuele bezitsvorming, waar op zich niets op tegen is, maar waarom mede op kosten van de gemeenschap?

Bevolkingsontwikkeling:

Per 2007 zou het aantal inwoners van de gemeente (niet de stad!) zijn geweest: 92.342 en per 2003 nog 91.284 is 1058 personen meer. In vier jaar dus een gemiddelde stijging van 264 personen per jaar. Maar gesteld wordt ook: "Na 2003 kent de migratie met deze gemeente een oplopend positief saldo, van 31 in 2004 naar 123 in 2006." Einde citaat.
Deze twee dingen kloppen niet met elkaar.

De statistische Jaarboeken van de gemeente geven maar heel langzaam oplopende bevolkingscijfers te zien, dus ondanks de thans forse nieuwbouwstroom groeit Leeuwarden helemaal niet zo hard, terwijl ook die groei naar uiteindelijk 100.000 inwoners waarna het financieel paradijs bereikt was als je sommigen mocht geloven, voorlopig een fata morgana van sommige bestuurders is.

Huishoudens 2007:

Hier duikt weer de bekende "onevenwichtige bevolkingssamenstelling" op: in de optiek van de gemeente te weinig gezinnen met kinderen en te weinig hogere inkomens. Kennelijk denkt men dat er meer kinderen geboren worden als men dure (koop)huizen bouwt en dat de gemiddelde inkomsten daardoor stijgen?

Uit het rapport van de Rekenkamer bleek:

Hoofdstuk 1 de Samenvatting:

- Er is geen verband aantoonbaar tussen de gerealiseerde nieuwbouw en het gemiddeld inkomen en de bevolkingsopbouw. Zowel gemiddeld inkomen als bevolkingsopbouw wijzigen waren beleidsdoelen van het College, ook dus de bevolkingsopbouw wijzigen.

- De Rekenkamer stelt dat er geen gegevens bij de gemeente beschikbaar waren over de doorstroming en het vertrek van hoge inkomens. Waar baseerde de gemeente zich dan eigenlijk op, door steeds te stellen "dat de hogere inkomens wegtrokken naar m.n. de omringende dorpen"?!

De discussie over mensen met weinig geld die in grote aantallen naar Leeuwarden zouden verhuizen om bijstand te vragen en als een magneet door de "grote aantallen" "goedkope" huurwoningen zouden worden aangetrokken is ook al gebleken een non-discussie te zijn.
We verwijzen naar het rapport wat het College liet maken:
"In en uit de bijstand door verhuizing" ofwel de discussie over: moet de stad op slot voor mensen met een uitkering? Gebleken is dat dit slechts populistische verhalen waren: het bleek allemaal reuze mee te vallen.

Ontwikkelingen koopmarkt:

Wij waren en zijn van mening dat het niet verstandig is goedkope nieuwbouw koopwoningen te bouwen met een koopprijs tot 160.000 euro om redenen van kwaliteit. Degelijk en goed bouwen is gewoon duur.
Wij vragen ons af of je dan namelijk over 25 jaar (gebruikelijke termijn groot-onderhoud) niet tot de conclusie moet komen dat er slechte 'wegwerp' woningen zijn neergezet. Goed voor de aannemers maar slecht ihkv duurzaam bouwen.

Inzake de te bouwen aantallen duurdere koopwoningen denken wij dat het verstandig is gewoon af te gaan op de marktinzichten van de grotere projectontwikkelaars over in welke prijsklassen het beste gebouwd kan worden.

Wel vinden wij dat de corporaties een veel grotere rol moeten hebben bij projectontwikkeling in het weiland. De reden is de volgende:

VOORSTEL:

Wil men meer nieuwbouw sociale huurwoningen bouwen, niet wat ons betreft omdat men sloopaantallen moet compenseren, maar gewoon omdat er vraag naar is, dan zal per woning pakweg 40.000 aan onrendabele top weggewerkt moeten worden om die woning beneden een van de aftoppingsgrenzen te zetten qua aanvangshuur. Daarom moet de corporatie de kans krijgen (eventueel via een aparte ontwikkelingsmaatschappij) winst te maken op koopwoningen in de gewilde prijsklassen (blz. 14 Woonplan bovenaan: tussen de 200.000 en 250.000 euro) Dit komt neer op pakweg 2 tot 3 koopwoningen bouwen om 1 onrendabele top te financieren.
Uiteraard kan de corporatie ook variëren:
Koopwoningen, keuzewoningen (koop of dure huur) en eenderde van de aantallen koopwoningen als sociale huurwoning. Dit kan eventueel uiteraard gebeuren op verschillende lokaties, terwijl het financieel toch 1 project is.

De gemeente zou afspraken over aanwending van de winst in convenanten met de corporaties kunnen vastleggen. Doel is besteding van de winst aan nieuwbouw en/of renovatie in de sociale huursector. Aanvullend zou de corporatie soms een deel van de onrendabele top voor eigen rekening kunnen nemen vanuit de Algemene Bedrijfsreserve. Men kan per project zoeken naar de beste combinatie van dekking van de onrendabele top.

Huurmarkt

Het Woonplan stelt dat vraag en aanbod in de huursector elkaar aardig in evenwicht houden.
Het WOBOF stelt echter:

WOBOF tabel 3-10 blz. 16: Vraag/aanbod woningen naar prijs­klasse:
Prijsklasse tussen 339-485 euro huur: vraag 2900 aanbod 1830 tekort aanbod 1070.
Daarentegen vraag/aanbod 0-339 euro huur: vraag 1710 aanbod 2410. Overschot aanbod 700.

[N.B.: Dit overschot qua aanbod in de goedkoopste prijsklasse is merkwaardig, omdat er niet of nauwelijks sprake is van leegstand.
Wellicht dat een aantal vragers naar huurwoningen tussen de 339 en 485 euro (veel vragers, te weinig aanbod) is uitgeweken als tweede keuze naar deze lagere prijsklasse?]

VOORSTEL:

Wij zijn het eens met de conclusie in het Woonplan dat er vraag is naar betaalbare kwaliteit in de huursector.
Bedoeld wordt hier de hoge 'vraagdruk' naar huurwoningen in de prijsklasse tussen 339 en 485 euro.

- Moderne energiezuinige CV-installatie.
- Mogelijkheid onderzoeken zonnepanelen op platte daken flat­gebouwen.
- Voorzover nog niet gedaan: Isolatie gehele 'schil' flatgebouwen en plaatsing HR++ glas van een soort wat tevens goede geluidsisole­rende eigenschappen heeft.
- Betere geluidsisolatie *tussen* de woningen, vooral tussen flatwoningen onderling, bv. systeemplafonds met rockwool, laag anhydriet op vloeren of ander materiaal, geluidsoverdracht van woningscheidende muren verbeteren ed.
- Nieuwe douche, eventueel bad, nieuwe keuken. Kies voor "bescheiden luxe": niet het goedkoopste, maar ook geen Siematic of Miele niveau, maar iets daartussenin via grootinkoop. - Verbetering trappenhuizen portiekflats, ook qua geluid.
- Betere (geluidsisolerende) voordeuren.
- Intercoms vervangen door goede kwaliteit video-intercoms. (veiligheidsbeleving verhogen)
- Goed hang- en sluitwerk en Secu-strips waar nodig (inbraak­preventie)
- Rookmelders in woningen aanbrengen (brandpreventie)
- Mogelijkheden nagaan om soms liften te kunnen plaatsen.

Doel hiervan is de kwaliteit te verbeteren. In de huurhoogten tot 339 zit nog "ruimte" om de kosten (deels) af te dekken door een huurverhoging na renovatie, zolang men maar onder de lage aftoppingsgrens blijft van de huurtoeslag.

In zijn algemeenheid valt het ons op, dat iedere visie op renovatie van de bestaande voorraad ontbreekt in het Woonplan.
Kennelijk wordt een visie daarop aan de corporaties overgelaten, terwijl het Woonplan over van alles en nog wat een mening heeft, behalve hierover. Kennelijk wordt alleen gefocust op sloop?

Dynamiek en doorstroming:

Het Woonplan stelt dat de kloof tussen huren en kopen niet bestaat omdat bijna de helft van de huurders de overstap maakt naar een koopwoning.

Deze bewering is in strijd met de gegeven cijfers in het staatje "doorstroming op de woningmarkt" onderaan bladzijde 14. Daar staat:

Van de doorstromers in een huurwoning ging 36% weer naar een huurwoning en 13% ging van een koopwoning terug naar een huurwoning, samen 49%

Van de doorstromers ging 21% van een huurwo­ning naar een koopwoning en van een koopwoning ging 30% weer naar een koopwoning, samen 51%.

De fout in het Woonplan is hier, dat men degenen die al een koopwoning hebben, opnieuw meetelt bij de doorstromers van huur naar koop.

De juiste conclusie is dat van de doorstromers met een huurwoning 21% naar een koopwoning ging en van de doorstromers met een koopwoning ging 13% weer naar een huurwoning.
Indien beide groepen doorstromers even groot zijn, ging per saldo maar 21-13 procent is 8% naar een koopwoning van alle doorstromers.

Gesteld wordt in het Woonplan: "Ruim 60% van de huishoudens die een (andere) woning in Leeuwarden betrok, bewoont een huurwoning.” M.a.w.: de doorstromers en van hen de huurders maakten 60% uit van alle doorstromers.
Dit brengt per saldo het percentage doorstromers van huur naar koop op (21% van 60%) minus (13% van 40%) is 7,4%

Conclusie: De bewering dat bijna de helft van de huurders de overstap maakt naar een koopwoning is onjuist. Uit het werkelijke percentage blijkt dat er wel degelijk een kloof bestaat tussen huren en overstappen naar kopen.

Lagere inkomens:

Het valt op dat een eenpersoonshuishouden met EUR 1200,= netto/mnd al tot de middeninkomens wordt gerekend.
Het netto-inkomen van een gezin met bijstand is echter hoger... namelijk EUR 1201,05 (niveau 1/1/2008)

Wij pleiten er net als de huurdersorganisatie Nieuw Elan voor om de doelgroep van beleid af te bakenen op de oude ziekenfondsgrens, namelijk EUR 33.500/jaar.

Eerder in dit verhaal constateerden wij dat er een rekenkundig tekort is van pakweg 4000 sociale huurwoningen als we de doelgroep zoals het Woonplan die definieert, afzetten tegen de kernvoorraad van de corporaties.

Betoogd wordt veelal, dat er wel voldoende betaalbare woningen zijn, maar dat de beschikbaarheid te wensen overlaat omdat veel mensen met hogere inkomens de betaalbare huurwoningen bezet houden en maar niet willen "doorstromen".
Naar onze mening willen mensen die meer gaan verdienen, meestal best doorstromen naar een duurdere woning, maar is hier iets anders aan de hand.

1. De definitie van wie scheef woont in de zin van "te goedkoop" scheef wonen is absurd: men woont al scheef als men net niet in aanmerking komt voor huurtoeslag. Een alleenstaande komt al niet meer in aanmerking voor huurtoeslag als zijn/haar inkomen even boven zijn/haar bijstands­niveau zit. En diegene zou dan al 'scheef' wonen in een sociale huurwoning?!
Dat bijstandsniveau voor een alleenstaande is EUR 840,74/mnd. (niveau 1/1/2008)
Dit verhaal is o.i. bedacht om de huurders de zwarte piet toe te spelen van een falend volkshuisvestingsbeleid voor lagerbetaalden onder het motto: zet ze tegen elkaar op, verdeel en heers.

2. Deze definitie zou moeten worden bijgesteld: men zou op basis van rekenhuur en netto maandinkomsten een huurquote van zoveel procent kunnen bedenken. Zit het percentage lager, dan woont men "scheef". Bijvoorbeeld: als men zo'n 150 euro/mnd netto teveel verdient om voor huurtoeslag in aanmerking te komen, zou men niet tot de "scheefwoners" gerekend moeten worden.

3. Bij de goedkope corporatiewoningen zouden 4400 huishoudens "scheef" wonen. Wat hun gemiddelde inkomsten zijn wordt er niet bijverteld, maar dat is wel bepalend om dit "probleem" (?) in kaart te brengen.

4. Als we spreken over "scheef wonen" moeten we ook kijken naar diegenen van de lagerbetaalden die "te duur" scheef wonen.
Volgens het staatje op blz. 15 bovenaan zijn dat 900 huishoudens in duurdere huurwoningen die tot de doelgroep behoren.

Het armoedeprobleem staat in Leeuwarden de laatste tijd terecht weer in de politieke belangstelling.
Voor *dit* probleem is echter geen aandacht terwijl wij denken dat het bij deze mensen armoede troef zal zijn door de hoge huren die ze moeten betalen.
Een beleid wat goedkopere huurhuizen sloopt, zodat mensen na herhuisvesting in veel duurdere woningen belanden, zal dit alleen maar verergeren.
Ook hier is het geven van een redelijke definitie over een huurquote, waarbij vast staat dat men te duur 'scheef' woont, op zijn plaats. Dit probleem is echter slechts oplosbaar als er voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn.
Terecht is op het congres over het Woonplan opgemerkt, dat het niet alleen gaat over de (financiële) bereikbaarheid, maar ook over de beschikbaarheid.

Op bladzijde 16 van het Woonplan wordt een toelichting gegeven op het staatje op blz. 15 bovenaan:

(1) Doelgroep in duurdere koopwoningen 1700 huishoudens:

De verklaring hierbij lijkt plausibel: ouderen, sterke prijsstijgingen koopwoning, lang geleden gekocht, hypotheek (deels) afgelost ed.

(2) Maatschappelijk Gebonden Eigendom:

Van een terugkoopplicht door de corporatie is maar in enkele gevallen sprake: meestal gaat het om een recht van eerste (terug)koop en daarvan wordt veelal niet gebruik gemaakt door de corporatie. (bv. in Rode Dorp)

[N.B.: Wij zijn tegen VvE-constructies bij verkopen in de laagbouw omdat dit veel te ver gaat:
- Corporatie houdt vaak meerderheidsbelang in VvE en blijft dus de baas over hoogte bijdragen aan VvE, aanbestedingen onder­houdswerk, (monopoliepositie) levert Administrateur cq. de Bestuurder en heeft dus nog steeds de financiën in handen ed. Dit is niet kopen maar heet "het nieuwe huren".
- Wie een VvE-constructie wenst, is vrij om een appartement te kopen.]

(3) Niet-doelgroep in sociale huurwoning:

Gesteld wordt dat nieuwe instroom van huishoudens met een hoger inkomen in de sociale huur zoveel mogelijk wordt voorkomen door het toewijzingsbeleid van de corporaties.

Dit is onjuist: Woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland stelt op haar website dat o.a. deze huur/inkomenscriteria zijn afgeschaft sinds maart 2004 en dat alleen hun 'seniorenwoningen' nog gelabeld zijn voor 55-plussers. (leeftijdscriterium)

Onze mening:

a. Bij woningtoewijzing door de corporaties moeten er weer huur/inkomenscriteria komen. Wij zijn tegen leeftijdscriteria: het lage aantal reacties op seniorenwoningen staat in schril contrast tot het hoge aantal reacties op woningen zonder leeftijdscriterium. Het label '55-plus' schrappen zou althans een klein beetje 'lucht' kunnen geven op de krappe sociale huurmarkt.

[N.B.: Woningen voor doelgroepen zoals 'gehandicapten' en begeleid wonen projecten moeten hun labeling gewoon houden.]

b. Nadat een huurwoning is toegewezen behoren er geen criteria meer te zijn. Wij zijn tegen aantasting van het huurrecht in die zin dat men maar zou moeten vertrekken als men meer gaat verdienen. Op die wijze doet een huurder niets meer aan verfraaiingen van zijn huurwoning en zit voortdurend op de schopstoel. Dit is ook niet goed voor de sociale stabiliteit in een wijk.

Samengevat: huur/inkomenscontrole bij toewijzing, daarna onbeperkte uitoefening van het huurrecht.

Bouwtechnische kwaliteit van de voorraad:

Het Woonplan spreekt hier over het verbeteren van het particulier woningbezit. Bekijkt men het principieel, dan behoort de particuliere eigenaar verbeteringen geheel zelf te betalen, maar in de praktijk moet er wel eens wat 'smeergeld' (subsidie, laagrentende lening ed) bij.
Wij zijn van mening dat subsidiegeld voor particuliere woningverbetering uitsluitend voor eigenaar-bewoners moet worden aangewend. De gemeente gaat hier ook van uit bij het plan voor particuliere woningverbetering Vlietzone en tevens van een 'verscherpt aanschrijvingsbeleid', waar wij ook voorstander van zijn m.b.t. verwaarloosde panden van eigenaar-bewoners en eigenaar-verhuurders.

Woonmilieu's:

Het Woonplan geeft een staatje "Voorbeeld analyse van een wijk en woonmilieu".

Hier wordt o.a. gesproken over de positie van de wijk in relatie tot de stad en/of regio en positie van de buurt in de wijk.
Wij merken op, dat er per definitie met deze werkwijze altijd een wijk of buurt het laagst zal staan in rangorde, omdat er geen absolute maar relatieve (in verhouding tot eveneens variabele wijken) criteria deze rangorde bepalen.

De opmerkingen hier over de woonmilieu's die niet aantrekke­lijk zijn, zijn typisch beoordeeld met een blik van iemand die zich een vrijstaande villa of bungalow kan permit­teren: dat is toch pas aantrekkelijk? De miezerige stukjes grond waarop de 'vrijstaande' woningen in de Bullepolder staan, pal naast de buren, is dat dan het mooiste woonmilieu?

Men zou zich eens moeten afvragen wat de oorzaken zijn van:
"De groep huishoudens met een lager inkomen is het grootst, onder andere door het grote aantal alleenstaanden."

[N.B.: een recent voorbeeld: bij de huurtoeslag gaat het o.a. om de rekenhuur. Dit is de optelsom van de kale huur plus een aantal (qua max. prijs) gelimiteerde servicekosten posten. Zij mogen nu ieder voor zich voor max. 12 euro meetellen, maar vanaf 1/7/08 slechts tezamen nog maar voor een forfaitair bedrag van 12 euro. Deze servicekosten komen met name voor in huurflats. (liften, huismeester, schoonmaakkosten, dienstruim­ten, gemeenschappelijke verlichting ed)
Volgens de Woonbond leidt dit tot een verslechtering van de huurtoeslag van 5 tot 15 euro per maand.
Het zijn overwegend de kleine huishoudens die afhankelijk zijn van huurtoeslag die in deze flats wonen en het is geen toeval dat deze zoveelste maatregel juist hen treft.]

Beweerd wordt hier dat tweevijfde van de huurders naar een koopwoning verhuist. Op blz. 14 werd echter nog beweerd: "Bijna de helft van de huurders maakt dus de overstap naar een koopwoning..." enz. Einde citaat.
Onder het kopje "Dynamiek en doorstroming" hebben wij betoogd dat geen van beide beweringen juist is.

Woningbehoefte:

Het Woonplan kondigt aan dat de komende vijf jaar 400 woningen naar verwachting worden gesloopt, gemiddeld 80 per jaar.

Weliswaar valt de formele beslissing pas dit najaar, maar nu al kan uit alle berichten worden opgemaakt dat het zo goed als zeker is dat alle pakweg 170 sociale huurwoningen in de Mon­driaanwijk (Meenthe) gesloopt worden.
Ook wordt door sommigen het vuurtje al opgestookt om te slopen in het Valeriuskwartier. Wij herinneren ons nog heel goed de plannen van bureau West 8 voor het "upgraden" van de rondweg.
Ook werden recentelijk 24 woningen aan de Boomgaardstraat gesloopt en ging de flat aan de Fruitstraat plat.

Slopen lijkt een autonoom proces te zijn geworden in Leeuwarden. Het wil er bij ons niet in dat sloop en nieuwbouw in een bijna subsidieloos tijdperk zgn. financieel steeds uitvalt in het voordeel van sloop en nieuwbouw.
Sloop lijkt te zijn verworden tot een soort "negatief woning­productiecijfer" wat gehaald moet worden.

In plaats van sloop zou men in het gros van de gevallen moeten overgaan tot renovatie van woningen.

Ooit zette professor Thomsen (oud-hoogleraar aan de TU Delft) een aantal vooroordelen tegen renovatie op een rij:

"Ik zet een paar veelgehoorde vooroordelen tegen renoveren op een rijtje:

- renoveren voegt te weinig kwaliteit toe
Renovatie heeft een negatief imago. Staatssecretaris Remkes noemt mijn pleidooi voor meer renoveren en minder sloop een ramp voor de stad. Daarin zit het vooroordeel verscholen dat renoveren een tweede keus is, een inferieur lapmiddel, uitstel van executie en alleen geschikt als je niet kunt of durft slopen.

[Reactie: maar er zit meer achter de weerzin tegen renoveren, nl. bevolkingspolitiek. Grof gezegd komt die neer op een soort oorlog van rijk tegen arm. Van 'ons soort mensen' tegen 'dat soort mensen', van 'gelovigen' in de superioriteit van het blanke middle-class gezin tegen diegenen die daar niet toe behoren.]

Onzin! Wellicht dat veel grootonderhoud renovaties zoals die in de naoorlogse sector hebben plaatsgevonden dat beeld in de hand hebben gewerkt, maar de kwaliteit van ingrijpende of hoogniveau renovatie - daar heb ik het over - kan zonder meer gelijkwaardig zijn aan nieuwbouw; volgens het Bouwbesluit gelden voor beiden in principe dezelfde normen. Woontechnisch vallen ingrijpende renovaties met herindeling van het casco vaak zelfs gunstiger uit dan nieuwbouw, vanwege de aanwezigheid van meer overmaat en de mogelijkheid om extra grote woningen te maken.

Misschien moeten we er een andere naam voor verzinnen.
Staats­secretaris Jan Schaefer had dat destijds al in de gaten en had het niet voor niets over "vernieuwbouw"! Maar ook daar moet je voorzichtig mee zijn: veel mensen verstaan inmiddels onder "herstructurering" - ook een nieuw begrip om oude voor­oordelen te omzeilen - vooral sloop en nieuwbouw.

[Reactie: en dat laatste komt omdat al deze mensen zien dat DAT simpelweg de praktijk is:
Sloop en nieuwbouw. Overigens hebben wij in de term 'herstructurering' nooit veel anders gezien dan een versluierend woord voor sloop en nieuwbouw. Dit is gebaseerd op de beleidsstukken m.b.t. 'herstructurering' van het toenmalige kabinet Kok, waarin werd gesteld dat "er veel te veel goedkope woningen" waren]

- een woning heeft een beperkte levensduur, na 50 jaar moet je gaan vervangen
Onzin! Een woning bestaat uit een composiet van bouwdelen met een zeer verschillende levensduur. Bepalend voor de uiteindelijke technische levensduur is de kwaliteit van het casco en dat kan technisch gezien meestal wel een eeuw of wat mee. Bepalend voor de functionele levensduur is de marktvraag, dat wil zeggen: de mate waarin het casco - al of niet middels verbouwing - in vergelijking met een alternatief de veranderende marktvraag kan accommoderen. Wat dat laatste betreft zou de gemiddeld benodigde levensduur macro gezien wel eens enkele eeuwen moeten zijn, zie hiervoor.

[Reactie: wat hier wordt gezegd over de technische en functionele levensduur zijn basisbegrippen waar veel gemeentebesturen en woningcorporaties nooit iets van hebben willen weten: Wegwerp goederen, wegwerphuizen en uiteindelijk wegwerpmensen, zo zit helaas de huidige maatschappij in elkaar.]

- renoveren is duurder dan nieuwbouw
In zijn algemeenheid ook onzin! Zoals gezegd zijn op de kostenvergelijking renoveren of sloop/nieuwbouw al heel wat modellen los gelaten. Een vergelijking van bouwkosten op zich zegt echter weinig. Van belang is de vergelijking van investeringen en baten in de tijd. Afgezien van de toerekening van infrastructurele en bijkomende kosten zijn de investeringen met relatief simpele contante waarde berekeningen te vangen; de kwantificering van de onderling tegenstrijdige baten voor de verschillende betrokkenen en de keuze van het schaalniveau van de vergelijking ligt veel moeilijker.
Binnen ons werkverband uitgevoerde evaluaties en haalbaarheidsstudies laten telkens weer zien dat ingrijpende hoogniveau renovaties over het algemeen goedkoper zijn dan nieuwbouwalternatieven en een grotere prijs- en kwaliteitsdifferentiatie mogelijk maken. Ik kom hier nog op terug.

[Reactie: zelfs wij kunnen m.b.v. netto contante waarde berekeningen doorrekenen dat je bv. tegen een huur die nog net onder de aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag blijft, veel goedkopere portiekflats zou kunnen renoveren voor pakweg 35.000 tot 40.000 euro per flat. Met dat bedrag kom je een aardig eind en kun je echt grondig te werk gaan. Als men echter grof zou gaan bezuinigen op de huurtoeslag, dan kan er voor huurders die ergens tussen het minimum en modaal zitten, niet al te veel meer, omdat de huren dan te hoog uitvallen na hoog-renovatie. In onze optiek geldt, dat je naast hoog-renovatie ook sociale maatregelen nodig hebt om het wonen leuk te houden en om vanuit het belang van de corporatie die dit zou gaan doen, hun investering te beschermen.]

- renoveren is riskanter dan nieuwbouw
Een vooroordeel dat verwant is aan de kosten. Hoewel de sloop van jonge woningcomplexen inmiddels het tegendeel bewijst, geldt nieuwbouw nog steeds als risicoloos. In de sociale huursector schrikt niemand meer van een onrendabele top van een halve (guldens) of een kwart (euro) ton per woning of meer, maar zelfs een beperkte onrendabele top voor ingrijpende renovatie is vaak niet bespreekbaar. Toch zijn bij bestaande woningen - in tegenstelling tot nieuwbouw - de risicobepalende factoren - in het bijzonder de bewoners en hun voorkeuren - bekend. Zou de aanwezigheid van lastige en/of ongewenste bewoners soms juist als een risicofactor beschouwd worden?

[Reactie: simpel gezegd: Er moet koste wat het kost nieuwbouw komen vinden vaak corporaties plus gemeente en laatstgenoemde stopt soms de woningcorporaties hiervoor extra geld toe, bv. via de grondkosten. Maar 1000 euro onrendabele top op een renovatieplan maakt dit 'onhaalbaar' en veel te duur...]

Geheime agenda's

Vaak zitten achter vooroordelen ook geheime agenda's:

- de gemeente
Als een woonbuurt gebreken vertoont geldt dat meestal ook voor de infrastructuur: bestrating, riolering en de inrichting van het openbare gebied. Soms heeft de gemeente daarnaast andere plannen, zoals bestemmingsverandering en verkeersmaatregelen. Bij ingrijpende verbetering moet de gemeente de infrastructurele kosten zelf dekken, bij nieuwbouw kunnen de kosten worden verdisconteerd in de nieuwe grondexploitatie en heeft de gemeente via het bestemmingsplan een beslissende invloed.

[Reactie: dus een ordinair geld-motief, verder niets. Uiteraard zul je dit gemeentelijk argument nooit echt openlijk horen...]

- de verhuurder
De oudere naoorlogse voorraad vormt de 'cash cow' van veel woningcorporaties: tegenover de huuropbrengsten staan relatief lage exploitatielasten. Zolang dat duurt is schijnbaar risicoloos doorexploiteren tot in de gevarenzone en dan 'noodgedwongen' slopen aantrekkelijker - en bij twijfel of meningsverschil over de gewenste aanpak veel makkelijker - dan tijdige kostbare herinvesteringen.

[Reactie: alsof hij het heeft over de Leeuwarder woningcorporaties... De bestaande voorraad als melkkoe gebruiken, niet veel doen qua groot-onderhoud en zeker geen renovatie, wat pappen en nathouden en tenslotte plat die hap... In feite niet echt veel beter dan particuliere huisjesmelkers doen...]

- de architect
Glossy nieuwbouw scoort beter en lijkt meer creatieve moge­lijkheden te bieden dan moeizaam ingewikkeld tijdrovend en ondergewaardeerd herontwerp van bestaande woningen. In archi­tectuurtijdschriften wordt aan herontwerp van de bestaande voorraad maar weinig aandacht besteed. En ook opdrachtgevers zijn gevoelig voor glossy publiciteit, dus waar kies je voor als je de kans krijgt?

- het bouwbedrijf
Het werken in de bestaande en bewoonde voorraad vraagt vakbekwamer en sociaal vaardiger personeel, een flexibelere organisatie en een andere bedrijfsvoering dan seriematige nieuwbouw, en aan grote tunnelkisten heb je niet veel. Het opbouwen van ervaring in het renovatievak gaat niet zomaar en brengt risico's - bron van vooroordelen - met zich mee. En ook bij bouwers scoort de glans van het nieuwe hoog.

- bewoners
Als een buurt in de sociale gevarenzone verkeert, is sloop een mogelijkheid om van ongewenste bewoners af te komen of met een sloopurgentie een riante positie op de woningmarkt te verwerven."

[Reactie: ziehier de voornaamste drijfveer van gemeente en woningcorporaties achter de sloopwoede in Leeuwarden. En de bewoners gaan vervolgens ieder voor zich en god voor ons allen, ofwel: Het merendeel gaat alleen voor de verhuis- en herinrichtingskosten en rekenen zich rijk... Ze zouden eens moeten uitrekenen wat ze in de 10 jaar na sloop zouden hebben betaald aan woonlasten als ze hadden mogen blijven zitten en wat ze in hun nieuwe woonsituatie gaan betalen na hun herhuisvesting...]

Tot zover een stukje betoog van prof. Thomsen plus een reactie tussen blokhaken.

a. Geen sloop, maar zoveel mogelijk renovatie van bestaande woningen waar maar nodig: een sloopstop is noodzakelijk.

b. Uitbreiding met nieuwbouw van de sociale huursector volgens ons in dit verhaal gedane voorstel. Daartoe is een hoge nieuwbouwproductie van koopwoningen in de meest gevraagde marktseg­menten noodzakelijk en een grotere rol van de woningcorporaties "in het weiland" noodzakelijk teneinde de winst op nieuwe koopwoningen aan te kunnen wenden voor nieuwe sociale huurwoningen en voor renovaties in hun bezit.

c. Te duur "scheef wonen" moet worden voorkomen ter bestrij­ding van stille armoede bij veel huishoudens.
Ook daarom moet er een behoorlijke sociale huurmarkt zijn.
Om verdere uitholling van de sociale huurmarkt te voorkomen zou met de corporaties afgesproken moeten worden dat zij geen laagbouwwoningen meer verkopen en zouden aanvragen voor splitsingsvergunningen (verkoop corporatieflats per appartement) in het belang van de volkshuisvesting door B. en W. geweigerd moeten worden.

d. De huurmarkt met prijzen boven de aftoppingsgrenzen: geen bezwaar tegen nieuwbouw als "keuzewoning" op de markt brengen door corporaties. (d.w.z.: men mag of huren of kopen)
Wij zijn tegen 'keuzewoningen' ("Te Woon") in de bestaande bouw, omdat dit huurwoningen aan de voorraad kan onttrekken.

e. Meer principieel zijn wij van mening dat huurmarkt en koopmarkt gelijkwaardig moeten zijn.
Daarom is verdere marginalisering van de huurmarkt uit den boze.

Ontwikkeling inkomensgroepen:

De tabel op blz. 19 geeft de verwachting aan van het CPB en de provinciale trendprognose over de inkomensontwikkelingen van de huishoudens.

Gebruikelijk is om te werken met drie scenario's: laag, midden en hoog.
De economische ontwikkelingen kennen pieken en dalen: dat is altijd zo geweest en wij zien niet in waarom dat in de toe­komst anders zal gaan. Kortom: wij geloven niet in gestage groei.

Wij zien eerder een stijgende prijs van m.n. olie als fossiele brandstof en daardoor steeds stijgende energieprijzen en prijsstijgingen van produkten waarbij olie een van de grond­stoffen is, wat leidt tot een hogere inflatie.
Wij zien een stijging van de voedselprijzen, mede door benut­ting van landbouwgronden in de wereld voor biobrandstoffen enz.
Inkomens kunnen stijgen, maar prijzen van goederen en diensten ook. Het gaat om koopkrachtstijgingen en die staan niet in het staatje.

Wij wijzen ook op de toename van de groep "werkende armen": mensen die 'verplicht' moeten werken 'met behoud van uitkering', mensen met deeltijdbaantjes, mensen met tijdelijke arbeidscontracten (wat ook kopen zeer problematisch maakt i.v.m. de hypotheek), mensen die gesubsidieerd werk verrichten totdat het Rijk of de gemeente de regelgeving weer wijzigt, flex-werkers enz.

Kortom: voorzichtigheid is geboden bij dit soort toekomstverwachtingen.

Leefstijlen:

Wij nemen aan dat dit verder wordt uitgewerkt en wachten dit af. De voorbeeld indeling van leefstijlen (blz. 21 bovenaan) doet nogal theoretisch aan, ontworpen vanachter een bureau.
Wij gaan als hoofdprincipe ervan uit dat mensen vanachter een bureau geen 'leefstijlen' krijgen opgeplakt door gemeente of woningcorporatie, maar dat men zelf mag uitmaken welke 'leefstijl' men heeft.
Wij gaan er ook van uit, dat er geen woningen worden gesloopt "omdat ze niet passen bij de leefstijl die wij in deze wijk willen hebben" o.i.d.

Duurzaamheid en innovatie:

Wanneer men kiest voor duurzaam gebruik van de woningvoorraad dient men zich te realiseren dat sloop ook kapitaalvernietiging en materiaalvernietiging (niet alles is opnieuw te gebruiken) is en ook het milieu belast.

Energiebesparing en woonlastenverlaging:

Wij verwachten niet dat dit zal leiden tot woonlastenverlagin­gen, hoogstens tot minder méér betalen...
Overigens zijn wij voorstander van energiebesparingen, met behoud van comfort.

Wel vragen wij om vooralsnog terughoudend te zijn bij het aanleggen van balans-ventilatie (warmte-terugwin-ventilatie­systeem) in de nieuwbouw omdat er een zekere relatie lijkt te bestaan tussen bepaalde gezondheidsklachten en deze systemen.
Het mag niet zo zijn, dat gezegd moet worden: hoe energiezuiniger de woning, hoe ongezonder de bewoners!

Flexibel:

Het Woonplan stelt: "Een deel van de leegstaande gebouwen wordt via anti-kraak bewoond, voor de toekomst verwachten we een verdere intensivering. Hiermee wordt niet alleen vanuit het oogpunt van duurzaamheid het bestaande vastgoed beter benut, het levert tevens een verrijking van de woningmarkt op." Einde citaat.

Wij zijn het hier niet mee eens: anti-kraak is een totale uitholling van het huurrecht, waaraan particuliere bureaus en bureautjes grof geld verdienen, speculerend op de angst voor 'krakers' bij bange eigenaren die niets met hun panden doen.
Bovendien weet men veelal als het om kraken gaat opeens allerlei voorschriften aan te voeren die moeten aantonen dat men toch echt niet (brand)veilig in een (kantoor)pand kan wonen, maar bij anti-kraak schijnt niets er meer toe te doen: wat voor krot of bouwval of pand met een niet-woon bestemming het ook is: als het maar anti-kraak is, wordt alles plotseling gedoogd.

Wil men "een verrijking van de woningmarkt", bekijk dan of een pand te verbouwen is tot wooneenheden, atelierruimten, woon-werkprojecten, woningen voor een woongroepen project enz.

Overigens kunnen noch kraakwachtenburootjes noch een totaal­verbod op kraken, kraken uitbannen: ook in landen waar een kraakverbod geldt, wordt nog steeds gekraakt...

[N.B.: In Nederland is kraken niet verboden, mits een pand minstens 1 jaar leegstaat.]

Thema 1: de bestaande stad plus thema 2: nieuwbouwprogramma:

De woningcorporaties zouden bereid zijn te investeren, in het bijzonder voor huishoudens met lagere inkomens.
Vervolgens worden in een adem genoemd: de nieuwbouw Achter de Hoven/Vegelin, wat deels huur is boven de huurtoeslaggrenzen en deels koop, het Steensma terrein, wat dure appartementen betreft en Ee-burg waar dure huur- en koopappartementen verrezen, ook onbereikbaar voor de lagere inkomens.
Kortom: van deze investeringen hebben wij weinig gemerkt, behalve dan de voortdurende bereidheid om sociale huurwoningen te slopen!

Overigens lieten de corporaties het afweten bij "De Factorie", de nieuwbouw Achter de Hoven, met als gevolg dat een projectontwikkelaar dit uitvoerde en nieuwbouwhokjes bouwde die deels zijn opgekocht door huisjesmelkers...

Citaat: (blz. 25) "Door bijvoorbeeld een eenzijdige woning­voorraad aan te pakken, is voor elke wijk toch een aantrekkelijke toekomst te creëren." Einde citaat.
Ofwel cynisch gesproken: om de wijk een aantrekkelijke toekomst te geven (voor wie?!) moesten wij haar helaas (deels) slopen...

Citaat: (blz. 25) "De nieuwbouw is primair bedoeld om de groei van de huishoudens op te vangen."

Gezien het woningproduktieprogramma (blz. 32) lijkt het eerder gericht om de *gewenste* groei van huishoudens die willen kopen en kunnen kopen op te vangen. 80% van de produktie is gepland als koopwoning en 65% als koopwoning vanaf EUR 160.000
En een gedifferentieerd woningaanbod (blz. 26) bieden geldt alleen voor de midden- en hogere inkomens.

Citaat: (blz. 25) "Ons woonprogramma is gericht op het toevoegen van die woningen waar vraag naar is of waar we vraag kunnen creëren." Einde citaat.

Terwijl een deel van de doelgroep met lagere inkomens te duur 'scheef woont', de omvang van de doelgroep doelbewust te krap wordt gedefinieerd zodat men al 'te goedkoop' scheef woont als men 50 euro per maand teveel verdient om huurtoeslag te krijgen en het rekenkundig tekort aan sociale huurwoningen meer dan 4000 betreft als men deze doelgroep passend zou willen huisvesten, kiest Leeuwarden er opnieuw voor om niet meer dan 10 procent van de geplande nieuwbouwproduktie te bestemmen voor sociale huurwoningen. (blz. 32 overzicht met vergelijking oud en nieuw Woonplan)

De geplande produktie heeft een bandbreedte van 400-640 wonin­gen, dus op zijn best komen er elk jaar gemiddeld 64 sociale huurwoningen bij, maar zoals in het Woonplan ook staat, worden er elk jaar gemiddeld 80 huurwoningen gesloopt en de ervaring leert, dat dit meestal gaat om sociale huurwoningen.
Dus: hoezo, compensatie van sloop van sociale huurwoningen?!

Thema 3: wonen plus meer:

Op bladzijde 28 eerste kolom onderaan stelt het Woonplan dat de stad "gezinsvriendelijker" moet worden. Het zou dan gaan om de nabijheid en kwaliteit van winkels (bedoeld wordt *dure* winkels?), scholen, kinderopvang, sport- en speelgelegenheden en verkeersveiligheid.

Wij vullen aan: voor niet-gezinshuishoudens zijn totaal niet ter zake doende:
de nabijheid van winkels, sportgelegenheden en de verkeersveiligheid?
Tenminste: niet in de optiek van de gemeente Leeuwarden.
Pas als er gezinnen met kinderen zijn, wordt iets belangrijk voor Leeuwarden...

Lagere inkomens:

Er wordt een iets te grote broek aangetrokken in het Woonplan door te stellen:
"Wij garanderen samen met de corporaties de toegankelijkheid tot de woningmarkt voor de lagere inkomens." Einde citaat. (blz. 28 tweede kolom laatste alinea)
Zullen we voortaan woningzoekenden voorzien van deze kennis maar doorverwijzen naar het College?

Gesteld wordt dat de geplande 10% nieuwe sociale huurwoningen de 80 te slopen woningen per jaar compenseert, wat niet het geval is. dat het kwalitatieve aanbod wordt vergroot (eerst zien *wat* er wordt gebouwd), dat er ruimte ontstaat om minder gewilde huurwoningen 'te transformeren' (lees: slopen) en ontstaat er ook in de uitleg (het weiland dus) voldoende differentiatie.
Of dat voldoende is, is twijfelachtig: vooralsnog zetten een paar huurwoningen in een zee aan koopwoningen weinig zoden aan de dijk als het om differentiatie van koop- en huur gaat in de uitleggebieden.

Blz. 28: 15% goedkope koopwoningen in de nieuwbouw:
zoals eerder gesteld: laat dat maar achterwege gezien de bouwkosten en het streven naar duurzaamheid en kwaliteit: wat kan men verwachten van een nieuwbouwhuis op dit punt wat maximaal 160.000 euro kost?
Voor die prijs kan men o.i. beter terecht bij de wat betere bestaande koopwoning, die in een redelijke buurt staat.

Wij zijn niet tegen de inzet van koopsubsidie - per slot is de regeling er en kan iemand hier soms recht op hebben - maar dat kan ook bij de eerste aankoop in de bestaande voorraad.

Op blz. 32 in de tabel worden het Woonplan 2004 en het Woon­plan 2008 vergeleken.

Op basis van onze opvattingen denken wij dat het plan moet worden bijgesteld.

Ten eerste willen wij een zo hoog mogelijke bouwproductie; geen 640 woningen per jaar, maar gemiddeld 750 woningen per jaar.
Een nieuwbouwproduktie van 726 woningen is gehaald in 2007, dus o.i. moet dit realiseerbaar zijn.

Wij denken dat het nodig is de kernvoorraad te vergroten, opdat iedereen passend naar inkomsten kan wonen.
Daarom willen wij 30% sociale huurwoningen in de nieuwbouw, is 225 woningen gemiddeld per jaar en een sloopstop en een stop op de verkoop van corporatiewoningen en flats.

Het aantal duurdere huurwoningen kan teruggebracht worden naar 5% en de 15% goedkope koopwoningen komt te vervallen omdat wij dit willen oplossen via het grote aanbod in de bestaande voorraad koopwoningen.

De percentages koopwoningen vanaf het middensegment stellen wij afhankelijk van de ontwikkelingen qua vraag/aanbod op dit marktsegment. Snelle bijsturingen zouden mogelijk moeten zijn.
De corporaties moeten hier nadrukkelijk bij betrokken worden om hen in de gelegenheid te stellen hier winst te maken (mits geregeld is dat hun non-profit activiteiten en verhuur geen risico lopen), winst die weer wordt ingezet voor renovaties in de bestaande voorraad en om de onrendabele toppen te financie­ren bij nieuwe sociale huurwoningen.
Een streven om hen 225 nieuwe sociale huurwoningen gemiddeld per jaar te laten bouwen, vereist minimaal 450 te bouwen koopwoningen per jaar door de corporaties en liefst nog iets meer.

Uiteraard zijn er lopende verplichtingen en samenwerkingsverbanden (PPS) met projectontwikkelaars. Ons beleid zou zijn om met hen geen nieuwe verplichtingen meer aan te gaan, maar zelf als gemeente en corporaties over te gaan tot strategische grondaankopen in een vroeg stadium en nadere convenanten af te sluiten met de corporaties over de nieuwbouwproduktie. Wellicht biedt de nieuwe Grondexploitatiewet hier mogelijkheden?

[N.B.: Boekhoudkundige afschrijvingen op grond hebben wij nooit begrepen: grond slijt niet en waarom renteverlies rekenen over gekochte grond: dat is als verlies iets afboeken wat je nooit hebt gehad...]

Verenigingen van Eigenaren: "Voor elk complex bestaat een Vereniging van Eigenaren (VvE), maar in de praktijk blijken deze niet of onvoldoende te functioneren." (blz. 36 tweede kolom, eerste alinea)

Dit is een generalisatie: uit vroegere OTB-onderzoeken (Delft) is bekend, dat gemeenten veelal weinig afweten van VvE's en mede daarom tot hun oordeel komen.
Dit laat onverlet, dat er VvE's zijn die niet of slecht functioneren.

In het kader van onze reactie op het Actieplan Heechterp/Schieringen hebben wij hierover voorstellen gedaan, die er op neerkomen dat de corporaties bij dergelijke VvE's een rol zouden kunnen spelen, door bijvoorbeeld te koop staande flats aan te kopen totdat een meerderheidsbelang in de VvE is verkregen, waarna een opknapplan uitgevoerd zou kunnen worden. Indien dergelijk plan is uitgevoerd, zou de corporatie deze flats weer kunnen verkopen, met in de koopakte een zelf­bewoningsclausule plus kettingbeding plus boetebeding.
Wij zijn er niet voor dat corporaties in plaats daarvan permanent een meerderheidsbelang houden, omdat dit geen recht doet aan de eigen verantwoordelijkheid van de individuele eigenaar-bewoner. Kopers in de laagbouw zijn per slot ook zelf verantwoordelijk voor het onderhoud, waarom kopers van appartementen dan niet?

Leeuwarden, 22 juni 2008             Vereniging P.E.L.

UPDATE 24/6/2008:

De CDA-bijdrage door hun raadslid Henk Drewel aan het raadsdebat verscheen ook op de website van Liwwadders. Hierop is gereageerd waarop ook de reactie op Liwwadders werd geplaatst. Hieronder zijn verhaal met daartussen als gequote tekst de reactie van PEL:

(tekst: CDA Leeuwarden met daartussen reacties van de vereniging Platform Eén en Tweepersoonshuishoudens Leeuwarden, PEL)

Drewel: woonplan niet aangrijpen voor meer sociale woningbouw.

Henk Drewel pleit namens de fractie tegen pogingen om meer sociale woningbouw te realiseren. Daar is geen noodzaak voor en zou sociaal economisch niet verstandig zijn. Hij schreef een artikel speciaal voor deze website.

“Oude wijn in nieuwe zakken”. Dat was een van de opmerkingen vanaf de publieke tribune over het Woonplan voor Leeuwarden. Vanavond spreekt de gemeenteraad over het woonplan van het college. Er wordt gekozen voor het doorzetten van de woningbouw van de afgelopen jaren. Dat is inderdaad oude wijn. Geen probleem. Er is ook helemaal niks mis met die wijn. Toch gaan er in de gemeenteraad stemmen op om van koers te veranderen. Meer sociale woningbouw is het doel. Dat zou een regelrechte ramp zijn voor de stad en een harde klap in het gezicht van de meewerkende buurgemeenten.

REACTIE: Waarom dit een ramp voor de stad zou zijn, legt hij niet uit. In ONS verhaal (reactie PEL op Woonplan) gaan we uit van 750 nieuwbouwwoningen per jaar. De productie in 2007 was 726 woningen, dus 750 woningen lijkt haalbaar. Wij gaan uit van 30% sociale huurwoningen is 225 woningen. Wij gaan uit van 5% duurdere huurwoningen (boven de aftoppingsgrenzen huurtoeslag) (nu 10% van max. 640 woningen is 64 woningen of 10% van minmaal 400 woningen is 40 woningen) is 37 woningen. Er is nl. weinig vraag naar deze woningen. Wij gaan uit van 70% koopwoningen vanaf pakweg 200.000 euro en hoger (exacte verdeling prijsklassen afhankelijk van behoeften op koopmarkt) is 525 koopwoningen. Het Woonplan (blz. 32) gaat uit van 80% koopwoningen is minimaal 320 en maximaal 512 koopwoningen. In ons verhaal worden er zelfs nog iets meer koopwoningen gebouwd, waarbij waarschijnlijk het het beste is te mikken op vooral het "koop middenmsegment" die wij niet op 160.000 euro laten beginnen maar vanaf 200.000 euro. (kwaliteit en duurzaamheid, daar moet het toch om gaan? Daar hangt een prijskaartje aan wil je iets goeds neerzetten.)

De kritiek op het woonplan richt zich met name op de hoeveelheid nieuwe sociale woningbouw die er gepleegd wordt in Leeuwarden. Partijen zoals de Socialistische Partij roepen echter veel te snel dat er een tekort aan sociale woningen is in Leeuwarden. Maar het tegendeel is waar. Ook na jarenlange bouw voor de midden- en hogere inkomens in de stad, zoals in de wijk Zuiderburen en de wijk Blitsaerd, is nog steeds veertig procent van het totaal aantal woningen sociale huur. Van de vele woningen die door particulieren worden aangeboden is nu meer dan zestig procent voor de lagere inkomens via de huurtoeslag binnen handbereik. Met een gemiddelde verkoopprijs van 168.000 euro is een koopwoning in Leeuwarden nog goedkoop en voor velen bereikbaar.

REACTIE: 38 procent was sociale huur per 1/1/2007 (blz. 11 Woonplan) Als we uitgaan van de definities van een sociale huurwoning volgens het Woonplan en van de doelgroep en waar ze wonen, dan kwamen wij (mbv. WOBOF-cijfers) op een rekenkundig tekort van ruim 4000 sociale huurwoningen. Te veel mensen wonen "te duur" scheef. En de wachttijden voor een sociale huurwoning zijn te lang en het aantal reacties voor een vrijkomende sociale huurwoning ligt te hoog. DAAR moet iets aan gebeuren.
Er is geen sprake van een ramp voor de stad bij ons verhaal, maar van een ramp voor lagerbetaalden bij continue voortzetting van de lijn die al sinds 1997 is ingezet!
Drewel wil kennelijk dat lagere inkomens maar van particulieren gaan huren. De particuliere verhuur (m.n. die onder de aftoppingsgrenzen huurtoeslag) is echter de huursector waar vaak het meeste aan de hand is: foute huurhoogten, rare huurcontracten, slecht onderhoud enz. Hij spreekt over vele aangeboden particuliere huurwoningen. Van alle woningen in Lw. is 6% particuliere huur is 2275 woningen. (blz. 11 Woonplan) Typisch dan dat er (staatje blz. 16 bovenaan Woonplan) daar 4900 huishoudens wonen... Hoe nu die 60 procent particuliere huurwoningen bereikbaar voor lagere inkomens met huurtoeslag is uitgerekend: we willen ons dat graag eens laten voorrekenen.
Verder heet het dat met een gemiddelde verkoopprijs van 168 000 euro een koopwoning nog goedkoop is. Woningen hebben gewoon vraagprijzen per woning, aan gemiddelde prijzen heeft een koper weinig. Er is zeker aanbod tot 168000 in de bestaande koopsector: reden waarom wij afzien van het bouwen van nieuwbouw koopwoningen tot 160 000 euro en ook om redenen van kwaliteit en duurzaamheid. Overigens gingen per saldo (heen en terug) van de doorstromers maar 7,4% kopen. (zie onze berekeningen in reactie PEL op Woonplan)

Het was niet zonder reden dat er in de afgelopen jaren vooral voor midden- en hogere inkomens gebouwd is. Deze groepen verlieten Leeuwarden in grote aantallen om in de omliggende dorpen te gaan wonen. Voor hen was er niets te vinden in Leeuwarden. Het was dus meer dan dringend nodig om de balans in het aanbod aan woningen in de stad te herstellen. Dat is zeer goed gelukt.
De wijk Zuiderburen is nagenoeg volgebouwd en sinds enkele jaren komen er weer meer mensen in de gemeente wonen dan er vertrekken. De oude wijn is succesvol gebleken, maar de gemeente is er nog lang niet.

REACTIE:
Uit het rapport van de Rekenkamer bleek:

Hoofdstuk 1 de Samenvatting:

- Er is geen verband aantoonbaar tussen de gerealiseerde nieuwbouw en het gemiddeld inkomen en de bevolkingsopbouw. Zowel gemiddeld inkomen als bevolkingsopbouw wijzigen waren beleidsdoelen van het College, ook dus de bevolkingsopbouw wijzigen.

- De Rekenkamer stelt dat er geen gegevens bij de gemeente beschikbaar waren over de doorstroming en het vertrek van hoge inkomens. Waar baseerde de gemeente zich dan eigenlijk op, door steeds te stellen "dat de hogere inkomens wegtrokken naar m.n. de omringende dorpen"?!

Drewel: Er is dus geen reden om halverwege de rit een andere weg in te slaan. Mocht dat wel gebeuren, dan kan het streven om Leeuwarden van een veel steviger sociaal economische basis te voorzien regelrecht de prullenbak in.

REACTIE: het gaat nog steeds om 2 dingen: zoveel mogelijk hogere inkomens naar de stad toe krijgen terwille van de gemeentelijke inkomsten (belastingen ed) en het afknijpen van de sociale huursector. De motie over compensatie van sloop door nieuwbouw van PAL/GL en PvdA werd niet gesteund door CDA en VVD.

Drewel: En lagere inkomens schieten er weinig mee op.

REACTIE: Juist wel: de wachttijden zouden bij ons verhaal kunnen dalen en het aantal reacties per aangeboden sociale huurwoningen ook.

Drewel: Leeuwarden heeft nu al een zeer ruim aanbod van sociale woningbouw.

REACTIE: dat is gewoon onjuist. Een flink aantal mensen uit de dowelgroep woont al "scheef" in de zin van te duur. Dat genereert extra armoede.

Drewel: Dat moet ook blijven. Het zou met dit in het achterhoofd veel verstandiger zijn om met woningbouwcorporaties harde afspraken te maken over betere isolatie van oude woningen. Daarmee worden de kosten van wonen aanzienlijk lager. En dat merken mensen met een lager inkomen direct in de portemonnee. Daarnaast draag zo’n maatregel bij aan een beter milieu. Op die manier maken we het wonen in Leeuwarden, op een effectievere manier dan simpelweg bijbouwen, ook voor mensen met een lager inkomen duurzaam aantrekkelijk.

REACTIE: het is niet OF isoleren en energielasten drukken OF nieuwbouw, het moet en/en zijn zowel in de bestaande bouw als in de nieuwbouw.

Drewel: Als de gemeenteraad wel zou kiezen voor rücksichtslos bijbouwen van sociale woningenbouw kiezen de middeninkomens, zoals we dat in het verleden goed hebben kunnen zien, straks opnieuw voor de omliggende gemeenten.

REACTIE: Onzin! In ons verhaal wat qua nieuwbouwproductie vlakbij het productiecijfer 2007 ligt, worden ZOWEL zelfs iets meer koopwoningen gebouwd ALS meer sociale huurwoningen! Of is het: oh help, ze bouwen OOK zomaar sociale huurwoningen, DUS ik wil geen nieuwbouwhuis in "mijn" prijsklasse kopen in Leeuwarden? Drewel gaat uit van een veel te lage bouwproductie. ALS wij zouden werken met een absoluut aantal sociale huurwoningen van 225 in plaats van met een percentage EN de productie blijft steken op 400 woningen, DAN had hij wellicht een beetje gelijk.

Drewel: Met als gevolg dat de woningmarkt in de stad ontwricht raakt. Met rake klappen voor de lokale economie en de leefbaarheid tot gevolg. Laat staan het modderfiguur dat je als gemeente slaat ten opzichte van de vele omringende gemeenten.

REACTIE: Allemaal niet onderbouwde onzin. De woningmarkt raakt NU juist ontwricht aan de onderzijde. Dat moet hersteld worden. En het een (goedkoop) gaat niet ten koste van het ander (duur) in ons verhaal. Het is EN/EN niet OF/OF.
En een modderfiguur slaan t.o.v. de buurgemeenten? Zij zijn het die jarenlang keihard alleen hebben gebouwd voor de midden- en hogere inkomens. Leeuwarden probeert dat (Stadsgewest) nu om te keren. Precies even fout. Leeuwarden is een STAD, zij niet. Een stad bouwt voor iedereen. Als op een gegeven moment de bevolking krimpt, willen we toch nog wel graag een stad blijven?!
Per slot zitten in de stad de meeste voorzieningen, dat is de kracht van de stad. Dus: laten we ons maar niet teveel aantrekken van de buurgemeenten. We zitten hier (en ik dacht ook de Raad) in de eerste plaats voor de belangen van Leeuwarden en wij zien dat belang gewoon iets anders dan dhr. Drewel. Dat kan toch?

Drewel: Rond de woningbouw zijn er met de buurgemeenten namelijk een aantal goede afspraken gemaakt. Zij bouwen nu eindelijk de sociale woningbouw waar hun bevolking op zat te wachten. In de jaren daarvoor bouwden ze vooral voor de middeninkomens die uit Leeuwarden wilden vertrekken. Ook in die gemeenten is met het Leeuwarder beleid dat tot nu toe gevoerd is de woningmarkt weer in balans gekomen. Als Leeuwarden eenzijdig een andere weg zou inslaan met de woningmarkt, dan zouden de omliggende gemeenten de afgelopen jaren eigenlijk voor de leegstand hebben gebouwd.

REACTIE: als Leeuwarden de nieuwbouwproductie van het aantal sociale huurwoningen vergoot, vertrekt men uit de net gebouwde huurwoningen in de buurgemeenten? Dat geloven wij niet. Onze indruk is, dat men daar nu eindelijk eens wat inhaalt van hun tekort aan sociale huurwoningen voor vooral hun eigen mensen. Te vaak zijn tegen wil en dank m.n. jongeren naar de stad vertokken juist omdat ze GEEN keus hadden, ook als ze eigenlijk liever in hun eigen omgeving wilden blijven.
Kortom: laat de buurgemeenten bouwen voor hun eigen inwonergroei naar behoefte.

Drewel: Daarmee zou Leeuwarden zich niet alleen een zeer onbetrouwbare partner tonen. Ze zou eigenhandig de bijl zetten aan de wortel van het economisch succes die de stad in de afgelopen jaren heeft gezien.

REACTIE: Economisch succes bestaat m.n. waar Leeuwarden er in slaagt werkgelegenheid in alle soorten en maten hier naar toe te brengen. Drewel wil gewoon niet teveel lagerbetaalden in de stad hebben, vandaar zijn pleidooi tegen meer sociale woningbouw.
Echter: probeer om de afgestudeerden hier vast te houden en te zorgen dat zij HIER in hun vak aan het werk kunnen, in plaats van te wachten tot ze afgestudeerd richting Randstad gaan. En ook niet elke lagerbetaalde blijft lagerbetaald.

secretaris PEL 24/6/2008

Drewel: Vandaar dat Leeuwarden zich het beste tegoed blijft doen aan de ‘oude’ wijn die ze qua woningmarkt op dit moment schenkt. Deze heeft immers ook al enkele jaren tijd heeft gehad om te rijpen. Dat is iets wat de gemeenteraad zich moet realiseren.