Tamme debatavond over Wonen in Friesland


"Scheefgroei op de woningmarkt"
Uit de Leeuwarder Courant van 27/3/2008 plus:
Wat eigen notities d.d. 26/3/2008 over met name wat krantenartikelen


Op woensdagavond 26 maart 2008 was er een debatavond in De Bres georganiseerd over wonen in Friesland. Van tevoren hadden we artikelen toegestuurd gekregen waarover met name de discussie zou gaan. Ik had daarover wat aantekeningen gemaakt, maar lang niet alles kwam van pas: notities waren o.a. gemaakt aan de hand van de toegezonden artikelen. Vragen weken echter deels af van de onderwerpen waarover de artikelen gaan. De notities staan onder het krantenbericht over de avond.

Aantal aanwezige leden PEL op avond: twee. Overige belangstellenden m.n. voor PEL: ook twee mensen. Zaal niet geheel vol. Verder nog 1 PEL-haatster gesignaleerd...
Deelnemers in panel: Gerard Heins, Gedeputeerde Anita Andriessen, Ger Jaarsma van het GKB, iemand van NIeuw Elan en ondergetekende voor het PEL. De discussie werd geleid door Wiebe Pennewaard van de LC. Vond hem niet geweldig: liet de discussie naar mijn smaak wel erg bepalen door de bobo's. Debat: tam en saai...
Afwezig (zouden wel komen): iemand van huurdersclub De Bewonersraad en iemand namens corporatie Nieuw Wonen Friesland.. Ofwel: elke vertegenwoordiging van de Leeuwarder corporaties ontbrak...
De Leeuwarder Courant meldde op donderdag 27/3/2008 het volgende over het debat:

Scheefgroei op de woningmarkt

In Noord-Friesland staan huizen leeg, maar de woningprijzen blijven omhoog gaan. Huurders zoeken een goedkope woning, maar gemeenten en ontwikkelaars bouwen het liefst dure koopvilla's. Hoe lang gaat dat nog goed, was gisteravond de vraag in De Bres in Leeuwarden.

Door Rob Leemhuis

LEEUWARDEN - Plannen de Friese gemeenten en de provincie goed welke woningen waar moeten komen? Nee, zou je zeggen als je gisteravond hoorde van de scheefgroei op de Friese woningmarkt. Op een sociale huurwoning in Leeuwarden wordt soms 180 keer ingeschreven, terwijl de stad duizenden woningen voor de middeninkomens bouwt. Twintig kilometer verderop, in Dongeradeel, staan soms straten half leeg: de huizen zijn er haast onverkoopbaar.

[Voor de heel zelden nog aangeboden eengezinswoning met tuintje in een doodgewione buurt zit het aantal reacties ver boven de 300...]

Andere gemeenten laten zich helemaal leiden door projectontwikkelaars die meer rijkeluiswoningen willen bouwen dan er Friese rijkelui zijn. Genoeg stof voor een gesprek in het Leeuwarder debatcentrum De Bres.

Nee, zei ook activist Johan Bakker op de vraag of Leeuwarden goed bouwt. Hij is van het PEL, een platform voor mensen die ondanks een kleine beurs toch ergens moeten wonen.
"Er is een enorme vraag aan de onderkant van de markt. Voor een flatje betaal je 160.000. Krankzinnig."
Stop met het slopen van huurwoningen en bouw niet meer voor rijken, vond hij.

[Hier worden twee dingen door elkaar gehaald: het was Jaarsma van de GKB die 160.000 euro voor een flatje krankzinnig noemde. Natuurlijk gaat het er dan om wat voor koopflat het betreft, maar het is waar: van diverse kanten werd erop gewezen - zelfs door een makelaar die in de zaal zat - dat er erg veel "lucht" in de huizenprijzen zat.
Ook in de huurhuizen: de gestegen WOZ-waarden spreken boekdelen. En het spreekwoord "wat de gek ervoor geeft" gaat nog steeds op.
Ik heb er in het debat op gewezen dat m.i. eem deel van de enorme prijsstijging is te wijten aan het regeringsbeleid van opvolgende kabinetten: het begon al tijdens staatssecretaris Heerma die de huurmarkt versmalde van het hele brede terrein van de volkshuisvesting tot de aandachtgroepen van beleid ofwel: huren was alleen voor de laagste inkomens, de rest moest de koopmarkt maar op. Met als einddoel: dan zijn we er mooi vanaf. Net als in de USA.
Vervolgens geven opvolgende kabinetten forse huurverhogingen, die net zo werken als een spaarboekje met gestaffelde rente, alleen nu in je nadeel. Vervolgens sloegen veel mensen aan het rekenen en indertijd was een koophuis op termijn qua woonlasten voordeliger dan een huurhuis. En vooral gezinnen die het konden betalen, verruilden hun huurhuis voor een (nieuwbouw)koophuis.
Tegelijkertijd werden de streefcijfers qua bouwproductie jaar na jaar niet gehaald: een stijgende vraag en een stagnerend aanbouw leidde tot stijgende koopprijzen.
Dat is m.i. een deel van de verklaring.
Een gemarginaliseerde huurmarkt en een dure grote koopmarkt: onder staatssecretaris Remkes heette het nog dat huren en kopen gelijkwaardig waren, maar dat is al lang mooie theorie en meer niet.
Ik heb wel gezegd dat er een forse druk heerst op de onderkant van de huurwoningmarkt. Van mijn part bouwt men veel huizen voor de rijken: daar keert de wal het schip vanzelf wel.
Maar kwalijk is, dat er zo weinig of eigenlijk niets wordt gedaan voor de sociale woningbouw in de huursector, zeg maar met huren tot aan de grenzen waarop men nog huurtoeslag kan krijgen, dus voor kleine huishoudens 485 euro/maand.]

Onzin, vond wethouder Roei Sluiter: de dure woningen zijn in Leeuwarden hoog nodig.
"Al die hoge inkomens werken hier wel, maar wonen hier niet. De stad is armer dan zou moeten."
De behoefte aan sociale huurwoningen is beperkt, is zijn overtuiging. Veel mensen wonen veel te goedkoop omdat ze geen leuk alternatief hebben in de stad.
Daaraan wordt hard gewerkt: "Je moet ze verleiden te verhuizen."

[En hoe hoog zijn die inkomens dan wel niet? Is dit niet de bekende onzin dat het aan die grote aantallen scheefwonende huurders ligt, die wel geld hebben, maar lekker veel te goedkoop blijven wonen? En scheef wonen doe je in de ogen van de machthebbers al als je net niet voor huurtoeslag in aanmerking komt... Dergelijke flauwekul heeft Sluiter nog nooit hard kunnen maken. En waarom zou men terugkomen uit de omringende gemeenten als men daar naar zijn zin woont? Naar de nieuwste wijken verhuizen vooral Leeuwarders... En de verhuisketens waarop doorstroming is gebaseerd hebben zwakke schakels, want waarom verhuizen er dan zo weinig huurders naar koopwoningen op dit moment? Alom wordt gezegd: de doorstroming stagneert. Ook staan er heel veel bestaande koophuizen te koop in de stad en vaak ook langdurig te koop, ondanks de onzinnige bewering van de wethouder dat ze 3 maanden te koop staan. Wie wat op de makelaarswebsite Funda let, weet wel beter. Ook onzin is zijn verhaal dat de behoefte aan sociale huurwoningen beperkt is. Het in november 2007 uitgekomen Woningbehoefte Onderzoek Friesland (WOBOF) met gelukkig voor Leeuwarden uitgesplitste cijfers geeft o..a. aan: maar 4 procent van alle verhuisden in of naar Leeuwarden kocht een huis van 250.000 euro of duurder. Volgens onze berekeningen met hulp van de WOBOF cijfers voor Leeuwarden is het aantal huurhuizen goedkoper dan 485 euro nog maar 14.200 en de qua inkomens-definitie te krap bemeten doelgroep 18.400 huishoudens. Als je de doelgroep niet scheef wilt laten wonen, dus te duur "scheef" heb je dan 4200 sociale huurhuizen tekort...
Volgens de WOBOF-cijfers zou in de prijsklasse van 339-485 euro huur een tekort zitten van vraag 2900 min aanbod van 1830 is 1070 woningen en zou er in de prijsklasse tot 339 euro huur een vraag zijn geweest van 1710 en een aanbod van 2410 woningen. Dat zou dan duiden op een overschot qua aanbod van 700 woningen.
Ik heb daarom voorgesteld de goedkoopste woningen fors te renoveren, zodat ze in de prijsklasse vallen van 339-485 euro en langer mee kunnen. Dat is dus de prijsklasse qua huur met een fors tekort. Vanuit de zaal kwam hier steun voor van VVD-raadslid Wyb Feddema.
Overigens vind ik dat overschot in de laagste prijsklasse wel vreemd: voor simpele flatjes in bijvoorbeeld het Valeriuskwartier zijn er meestal meer dan 100 reacties... Probleem bij zo'n rapport is dat je bij gebrek aan controlemogelijkheden ervan uit moet gaan dan de cijfers kloppen en niet gemanipuleerd zijn, omdat je dat niet zomaar kunt bewijzen.]

[Verder wilde wethouder Sluiter beweren dat er nauwelijks meer wordt gesloopt. Ik heb hem gewezen op de a.s. sloop van waarschijnlijk alle ruim 170 laagbouwhuizen in de Mondriaanwijk ofwel De Meenthe: hier kwam een antwoord op vol draaierij: renovatie zou te duur zijn, de bewoners wilden het zelf, het was nog niet zeker, er waren diverse varianten enz. Flauwekul: volgens de meest recente berichten is er voorkeur om alle laagbouw plat te gooien. Het heette ook dat de bewoners kunnen terugkeren. Welnu: laat dan eerst maar eens de aanvangshuren zien van de nieuwbouw. Wedden dat de meeste nieuwbouw mooi boven de aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag liggen? En dat gebeurt dan veelal expres: zijn we weer mooi van die sloebers daar af, want die kunnen toch niet huren zonder huurtoeslag... Want het gaat bij sloop vooral om een kwaadaardige bevolkingspolitiek, gericht tegen de armen.]

Leeuwarden mag die dure huizen best bouwen, maar andere gemeenten moeten op hun tellen passen, vond gedeputeerde Anita Andriesen. Zij vindt dat vooral ouderen en jonge echtparen te moeilijk aan een huis komen omdat huizen te duur zijn.

[In de dorpen is jarenlang vooral duur gebouwd. En heel weinig tot niets aan sociale huurhuizen. maar in Leeuwarden komen de lagere inkomens en vooral de mensen die van een uitkering afhankelijk zijn, heel moeilijk aan een betaalbaar huurhuis. In de zaal zat een vrouw die al drie jaar op een huis in Leeuwarden wachtte en nog op een kamer woonde aan de Emmakade.]

Villa's aan de dorpsrand zijn niet het antwoord, zeker nu de bevolking in delen van de provincie krimpt. "We moeten realistischer worden. We moeten niet bouwen voor de leegstand."

[Die grijze golf komt er niet zo in Leeuwarden en leegstand lijkt me voorlopig alleen aan de orde in weinig populaire gebieden zoals de noordwesthoek van Friesland en boven Dokkum.]

Ger Jaarsma, directeur van de Gemeenschappelijke Kredietbank, wijt het leed aan de hoge huizenprijzen. Een jong stel kan geen huis meer kopen zonder een hypotheek die je diep in de schulden stort, mocht je scheiden. Voor lagere inkomens is kopen geen optie meer: zij houden portiekflats bezet waar ze graag uit zouden willen.
Maar wie een woning verkoopt, laat de prijs ook na een jaar leegstand niet zakken, hielp docent volkshuisvesting Gerard Heins Jaarsma uit de droom. "We zijn er nog niet aan toe, dalende prijzen, maar de gebakken lucht moet er wel uit."

[Je zou door renovatie waarbij bijvoorbeeld ook liften geplaatst zouden worden ook van een portiekflat iets heel moois kunnen maken. Je zou zo hier en daar een paar kunnen samenvoegen horizontaal, bv. de kleinsten. Juist bij de goedkoopste flats tot 339 euro zit nog wat financiële ruimte omdat er huurtoeslag mogelijk is ook bij een hogere huur na renovatie: alleen moet dat dan wel grondig: alleen bijvoorbeeld een CV erin zetten is niet voldoende.
En waarom iemand de prijs niet laat zakken van zijn huis wat al een jaar te koop staat? Een reden kan soms zijn dat de overbruggingskredieten als hij een ander huis heeft gekocht maar zijn oude huis nog niet heeft verkocht, maximaal twee jaar lopen. Of gewoon koppigheid. Particuliere verkopers overschatten wel vaker de waarde van hun "enorme" bezit. Maar de koper denkt daar net iets anders over...]


Einde LC-bericht. Commentaar tussen blokhaken. []

Hieronder voor de volledigheid nog de eigen notities: het meeste is helaas niet gebruikt omdat het debat maar zijdelings ging over de toegestuurde artikelen.

NOTITIES VOOR DEBATAVOND DE BRES OVER WONEN IN FRIESLAND OP WOENSDAGAVOND 26/3/2008

Artikel: Muurvaste huizenmarkt loswrikken (Ger Jaarsma)

Hij schrijft: De kern van het probleem is dat de waarde van de woningen veel te hoog is.

MENING: Vorige kabinetten hebben de huren jaar na jaar fors verhoogd. Procentuele verhoging kwam over procentuele verhoging.
Gevolg: Mensen sloegen aan het rekenen. Resultaat: Op termijn is een koophuis voordeliger. Daarom probeerden velen te kopen.
Gevolg: Vraag naar koophuizen steeg.
Nieuwbouw productie streefcijfers werden vaak niet gehaald.
Gevolg: Schaarste aan koophuizen.
Daardoor steeg de waarde van de woningen.
Die waarde is niet meer dan wat de gek ervoor geeft.

Oplossingen Jaarsma.
Reactie: Het zich houden aan de gedragscode bij hypotheekverstrekking en het afschaffen van de startersleningen helpt niet.
Reden: Startersleningen zijn voor starters. Hoeveel procent van de starters in Nederland kreeg een starterslening? Maar weinig. Bovendien doen lang niet alle gemeenten hieraan mee. Daarom zet deze oplossing niet echt zoden aan de dijk.

Onze oplossing: Stop meteen de hele hypotheekrente aftrek voor alle nieuwe kopers. Bouw de hypotheekrente aftrek af voor bestaande gevallen.
Hierdoor zal de huizenmarkt eerst geheel stagneren en daarna dalen de koopprijzen.

ONZE EIGEN MEER PRINCIPIËLE MENING OVER KOPEN EN HUREN:

De gelijkwaardigheid van kopen of huren (officieel nog onder staatssecretaris Remkes) is al jaren een farce.
Het feitelijke gebod is: Gij zult kopen!
Waarom: Vanaf staatssecretaris Heerma, die de huurmarkt marginaliseerde tot aandachtsgebied uitsluitend voor lagere inkomensgroepen tot nu, is het eigenlijke doel: afschaffing van de volkshuisvesting zoals we die kenden na WO II.
Iedereen MOET kopen, dan zijn wij als rijksoverheid er af!
Dat doen we door de huren flink op te schroeven, door sociale huurwoningen te slopen en door ze te verkopen, tot zelfs een groot aantal flatblokken toe. Pest ze de koopmarkt op en verklein de voorraad betaalbare huurhuizen.
Wij vinden dat het MOETEN kopen fout is. Kopen of huren hoort voorzover financieel mogelijk, een zaak te zijn van vrije keuze.

Wij vinden dat kopen of huren gelijkwaardig moeten zijn en dat het niet erg is als je niet kunt kopen, MITS er voldoende goede en betaalbare huurhuizen zijn.

Artikel: Vogelaar maakt het wijkenprobleem vooral maar erger (Hugo Priemus)

Mening: Priemus heeft hier gewoon gelijk.

Kern van de zaak is dat het Rijk allerlei sociale maatregelen wil in 40 wijken, maar dat anderen de rekening moeten betalen.
Corporaties hebben groot gelijk als ze wijzen op de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen en ze wel willen investeren in volkshuisvestingszaken, maar niet in sociale problemen achter de voordeur.

Het invoeren van een heffing van 75 miljoen per jaar 10 jaar lang bij corporaties die geen bezit hebben in de 40 aangewezen wijken en dit overhevelen naar corporaties die daar wel bezit hebben, zal bij de corporaties de stemming niet verbeterd hebben. Het is in feite ook een verkapte belastingheffing.
Extra vreemd is, dat het Rijk dan bovendien de corporaties nog vennootschapsbelasting wil laten betalen.
Voor zover het commerciële activiteiten betreft van corporaties is daar niets mis mee, maar wel als alle activiteiten worden belast.
De rekening zal uiteindelijk bij de huurders terecht komen.
Bv.: Door elke vrijkomende huurwoning te zetten op 100% van de zgn. maximaal redelijke huur volgens het puntenstelsel. Daar zijn woningzoekenden niet bepaald mee gebaat.

Conclusie: door deze twee heffingen zal de animo en het geld bij corporaties om iets te doen in hun overige wijken, flink afnemen. Daar kan dan over 5 jaar weer een nieuwe lijst van worden gemaakt...

Artikel: Huizenmarkt wordt onze achilleshiel (Robert Shiller)

Treffende opmerking van hem die als waarschuwing kan dienen voor vanavond:
"Zodra experts met elkaar in gesprek raken, ontstaat er een afgebakende manier van redeneren. Mensen met afwijkende denkbeelden passen niet in dat systeem. En zullen hun gedachten daarop ook minder kunnen en willen uiten."

Tweede punt is m.i. dat mensen begrijpelijkerwijs ook het "beleid" van hun instantie zullen willen verdedigen, of het nu een corporatie is of de overheid of een makelaar.
Ik pleit ervoor dit vanavond los te laten en vrij te brainstormen, opdat er ook iets uit komt.

Shiller heeft het o.a. over huizenspeculatie en niet-rationele elementen bij beleggen en speculeren en legt daarmee de zwakte bloot van de gangbare economische theorieen. In het klein kent iedereen dit wel: je gaat de stad in en wilt niets kopen, maar je komt met een eierkoker thuis... Niet echt rationeel.

Over speculeren met huizen: Vrij dom: je kunt winnen, maar ook verkiezen. Huizen zijn niet om mee te speculeren maar om in te wonen. Al zijn morgen alkle huizen nog 1 euro waard, wat dan nog? Ze houden hun gebruikswaarde, gehuurd, gekocht of gekraakt: het houd je van de straat en je hebt een vaste plek om te verblijven. Alsof DAT niets waard is.

En hij heeft gelijk: huizenprijzen zijn simpelweg eindig.
Als niemand meer kan kopen, stopt die onzin vanzelf.
Wat niet betekent dat je daarop lijdzaam moet wachten.

Wel zet ik een kanttekening bij zijn opmerking over een waardedaling van 90 procent en bij mijn eigen opmerking:

Door dat gespeculeer en het instorten van de huizenmarkt volgt ook dat er niet meer wordt geinvesteerd in de woning zelf, en in nieuwbouw, wat een keten van toeleveringsbedrijven de diepte in sleept, te beginnen bij de aannemer. Dat leidt tot ontslagen en hypotheekproblemen bij de nieuwe werklozen, wat weer tot gedwongen verkopen leidt wat weer leidt tot het moeten verkopen met verlies enz.

Artikel: Het monopolyspel met bouwgrond (Marlies Pernot Vereniging Eigen Huis)

Ze wijst op de Grondexploitatiewet waarbij gemeenten het recht hebben om sociale en kwalitatieve eisen op te leggen bij woningbouwprojecten.

Mening: Dat helpt niet, want het gaat om een recht, niet om een verplichting. Vervolgens doet de ene gemeente dit wel, de buurgemeente niet en de projectontwikkelaar gaat naar de buurgemeente.

Ze pleit voor afschaffing van het "zelfrealisatierecht". Wat betekent: ik koop een stuk grond en DUS mag ik als grondeigenaar daarop ook bouwen.

Mening: Politiek niet erg realistisch. Bovendien: wie koopt er nog grond als hij daar vervolgens niets mee kan, namelijk bouwen?! De enige die dan nog koopt is de grondspeculant.

Het echte probleem zit door speculatie in de grondprijzen, die een veel te hoog deel uitmaken van de stichtingskosten van een nieuwbouwwoning.

Oplossingen: Wet Voorkeursrecht Gemeenten uitbreiden tot grond, geboeden aanwijzen en overgaan tot strategische grondaankopen door gemeenten.
Tevens: Extreme winsten afromen door belastingheffing, bv. via Overdrachtsbelasting, zodat speculatie zinloos wordt.
Samen met de OZB op grond zou je deze opbrengsten weer kunnen gebruiken voor strategische grondaankopen door gemeenten en daar vervolgens sociale woningbouw kunnen realiseren.

Renteverliezen? Nooit begrepen waarom grond boekhoudkundig wordt afgeschreven. Grond slijt niet en rente afschrijven is iets afscbrijven wat men nooit heeft gehad maar gehad zou hebben bij GEEN grondaankoop. Hoe kan ik iets verliezen wat ik nooit heb gehad? Bovendien vergeet men dat grond ook in waarde stijgt door de jaren heen.

Artikel: Realistische plannen woningbouw nodig (Te Gast Henk Folmer)

Eens met stelling dat vraag en aanbod met elkaar in de pas moeten lopen, wat in Leeuwarden niet het geval is:

-Extreem groot aanbod bestaande koopwoningen en vooral nieuwbouw koophuizen en paar blokjes huurhuizen veelal boven de huurtoeslaggrenzen.
- Extreem groot aantal reacties op simpele 50-er jaren flatjes: 100 reacties per woning is heel normaal geworden!

Auteur heeft het over de gevolgen van de vergrijzing:
Maar deels mee eens: Klopt voor wat betreft delen van platteland die niet zo populair zijn:
Noordwesthoek en hoek boven Dokkum, maar klopt niet voor Leeuwarden: deel geboortegolf vertrok naar Randstad. Statistische berekeningen wijzen uit: als zij 65 worden zijn er gewoon minder dan gemiddeld in Leeuwarden en dus komt er hier geen grote "grijze golf".
Bovendien hoeft niet elke oudere een aangepaste seniorenwoning: Prof Thomsen noemde dat enige jaren terug op een avond van PEL al een hype.

EIGEN LOSSE OPMERKINGEN:

Koopappartementen: Gevoel dat er in Leeuwarden langzamerhand teveel worden gebouwd. Zit m.i. ook geen beleid of visie achter, behalve dan winststreven van projectontwikkelaar: Flink stapelen op beperkt grondoppervlak. Levert bv. disproportionale pakhuismodellen op aan Oostersingel.

WOBOF cijfers Leeuwarden: Maar 4% van alle verhuisden kocht een huis van 250.000 euro of meer. (Tabel 3-2 bovenaan blz. 10)

Als je huurhuizen van corporaties beneden de lage aftoppingsgrens huurtoeslag (485 euro) sociale huurwoningen noemt, zijn er 14285 sociale huurwoningen. Tel je daar de particuliere huurwoningen bij, dan kom je in totaal op 16.652 huurhuizen beneden de 485 euro. Dit volgens rekenwerk met de WOBOF-cijfers Leeuwarden.

Volgens de Rekenkamer nam de sociale woningbouw in 10 jaar van 1995 tot 2005 af van 19.041 tot 15.378 woningen is een afname van 19%.

WOBOF overheadsheet "Huisvestingssituatie doelgroep":

Conclusies: Kernvoorraad (= goedkoper dan 485 euro) is 14.200 huizen. Volgens dezelfde overheadsheet is de totale doelgroep 18.400 huishoudens.
AANTAL HUURHUIZEN TEKORT IS DAN 4.200 ALS JE DE DOELGROEP NIET SCHEEF (=TE DUUR) WILT LATEN WONEN.

WOBOF overheadsheet "Inkomensgroepen":
Doelgroep afgebakend op 1200 euro voor alleenstaande en 1600 euro voor gezin. Vanaf 1200 euro hoort een alleenstaande al tot "de middengroepen" qua inkomen.

Pleit ervoor niet langer doelgroep en kernvoorraad sluitend te maken door doelgroep zo krap te definiëren, maar bv. de oude ziekenfondsgrens aan te houden qua jaarinkomen.

WOBOF huishoudens: 44320 huishoudens in Leeuwarden en daarvan 19110 huishoudens alleenstaand is 43 procent. Daarvan woont weer 47% is 8981 in een flat of onder- en bovenwoning. (Tabel 2-7 blz. 6 en tabel 2-8 blz. 7)

Tot nu toe sloopte Leeuwarden vooral huurwoningen en dan vooral huurflats.
CONCLUSIE: Vooral alleenstaanden met lagere inkomens zijn getroffen door het sloopbeleid.

WOBOF tabel 3-10 blz. 16: Vraag/aanbod woningen naar prijsklasse:
Prijsklasse tussen 339-485 euro huur: vraag 2900 aanbod 1830 tekort aanbod 1070.
Daarentegen vraag/aanbod 0-339 euro huur: vraag 1710 aanbod 2410. Overschot aanbod 700. Oplossing: Verbeter met hoog-renovatie deze woningen zodat de huur boven de 339 komt. Hier lijkt nog financiële ruimte te zitten voor renovaties met huurverhoging en je verhelpt deels het tekort huurwoningen vanaf 339-485.

RAPPORT REKENKAMER:

Centrale vraag: In welke mate beinvloeden de gerealiseerde en geplande ontwikkelingen in de woningvoorraad de onevenwichtige samenstelling van zowel de bevolkingsopbouw als inkomensgroepen en kan daarmee de vicieuze cirkel worden doorbroken?

Rekenkamer zegt: Vraag niet te beantwoorden.
Conclusie: Het hele beleid van duur willen bouwen en de gewenste resultaten leiden niet tot de gewenste feiten.
Als dat anders zou zijn, was het wel aantoonbaar geweest.

Vraagtekens bij centrale vraagstelling:

a. De vicieuze cirkel is een bedenksel:
- De aanzuigende werking op lagerbetaalden is niet aangetoond. Rapport: In en uit de bijstand door verhuizing. Er bleek niets bijzonders aan de hand.
- Het is niet waar dat een steeds groter beroep wordt gedaan op de sociale voorzieningen: het aantal mensen in de bijstand is fors gedaald.
- Het is niet waar dat de lokale belastingen extreem zijn gestegen. Bovendien is er compensatie van het Rijk, die wegvalt als men bv. de OZB extreem laat stijgen of als de gemiddelde WOZ-waarden van de woningen fors hoger zouden worden.

b. De onevenwichtige bevolkingssamenstelling als probleem is een uitvinding van m.n. christelijk rechts, gebaseerd op een tijd toen de gezinnen nog talrijk en kinderrijk waren en het gras nog groen.
De realiteit is dat landelijk de bevolkingssamenstelling is veranderd en dat Leeuwarden (bron Rekenkamer) gewoon deze trend volgt. Ofwel: er is niets aan de hand, tenzij men politiek-ideologische uitgangspunten wenst na te jagen.


Einde tekst eigen notities i.v.m. debatavond De Bres.