Brief aan commissie Stadsontwikkeling i.v.m. informatieve bijeenkomst
over thema 'wonen' op 16/5/2007.


Op woensdagavond 16 mei 2007 was er een informatieve bijeenkomst van de commissie Stadsontwikkeling wat slechts ging over maar één thema, namelijk 'wonen'.
De agenda vermeldde vier punten, namelijk een "Monitoring Prestatieafspraken", "Aanvullende informatie op Woningmarktmonitor", de "Woningmarktmonitor 2005-2006" en een rapport d.d. 12/4/2007 van de huurdersorganisaties Nieuw Elan en De Bewonersraad met "Kanttekeingen bij het Woonbeleid Leeuwarden".

Relevante links in dit verband:

Reactie PEL op de prestatieafspraken tussen gemeente Leeuwarden en respectievelijk NWF en CHF met in dat bericht links naar de letterlijke tekst van de prestatieafspraken zelf en naar het Collegeprogramma 2006-2010 onderdeel 'Wonen':
http://verenigingpel.nl/wonen/566gmcorp06.html

Reactie PEL op de Woningmarktmonitor 2005-2006:
http://verenigingpel.nl/wonen/569wmmoni-5.html

Over het rapport Nieuw Elan plus De Bewonersraad:
http://verenigingpel.nl/wonen/574gwonkort.html

Naar aanleiding van de commissievergadering is de volgende brief gestuurd naar alle leden van de Commissie Stadsontwikkeling:

BRIEF AAN DE COMMISSIE STADSONTWIKKELING I.V.M. INFORMATIEVE BIJEENKOMST OVER HET THEMA 'WONEN' OP WOENSDAGAVOND 16 MEI 2007


 浜様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様融
   VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN  
   **************************************************************  
                  POSTBUS 2602  8901 AC  LEEUWARDEN                
                  *********************************                
   TELEFOON: 058-2671636               E-mail: verpel@wanadoo.nl   
                  Website URL: http://verenigingpel.nl             
 藩様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様様夕

AAN DE LEDEN VAN DE COMMISSIE
STADSONTWIKKELING GEMEENTE LEEUWARDEN
POSTBUS 21000
8900 JA LEEUWARDEN

Onderwerp:
- Bespreekpunten
thema 'wonen'
Cie SO 16/5/2007

Leeuwarden, 16/5/2007

Geachte Commissieleden,

omdat op 16/5 sprake is van een informatieve
bijeenkomst, zou inspreken voor burgers niet zijn toegestaan, aldus mededeling van de griffie. Daarom sturen wij u bij deze een schriftelijke reactie.

I. Monitoring prestatieafspraken gemeente met resp. CHF en NWF:

Gesteld wordt dat de hoofddoelstelling van het gemeentelijk woonbeleid o.a. is het bedienen van de vraag van de midden- en hogere inkomens. Op zich is daar niets op tegen, maar aan de vraag van de lagere inkomens wordt onvoldoende voldaan.

Bij NWF ligt het accent qua nieuwbouw op het middeldure marktsegment, er zou een mismatch zijn tussen vraag en aanbod en er moeten 'gedifferentieerde wijken' komen. Dat laatste geldt in de praktijk niet of te weinig voor de wijken met dure koophuizen zoals Zuiderburen en Blitsaerd.

In diezelfde praktijk betekent dit voornemen al vanaf pakweg 1998 sloop en veelal vervanging door koopwoningen in de wijken waar nog goedkopere huurwoningen staan. Diverse onderzoeken toonden in het verleden al aan dat van het 'differentiëren' van de bevolkingsopbouw van wijken met als doel ze sociaal te verbeteren, nauwelijks resultaat mag worden verwacht.
Afgelopen zondagavond in het TV-programma Zembla gebruikte prof. Thomsen hvoor dit beleid de term 'social engeneering' wat zoveel wil zeggen als op een 'technische, ingenieursachtige wijze' bezig gaan met de bevolkingsopbouw in een wijk, in die zin dat gestreefd wordt naar een spreidingsbeleid van mensen met weinig geld. Kortom: voor hen is er geen eigen keuze toegestaan op de woningmarkt, zelfs niet binnen de beperkte mogelijkheden die het gevolg zijn van hun lage inkomens. De overheid beslist voor u...

Wordt er dan nu nog gesloopt na alles wat we al gehad hebben? Een ongetwijfeld onvolledige opsomming:

Koerierstersespel en Pilotenespel: 62 van de 179 eengezinswoningen gaan plat plus de S8-flat aan de Annie Westlandstraat.

Boomgaardstraat oostzijde: 24 laagbouwwoningen plat. De eerste huuropzeggingen van CHF zijn de deur al uit.

Mondriaanwijk (De Meenthe): Sloopplannen voor 79 van de 179 eengezinswoningen, dus bijna de helft.

De nieuwbouw die NWF qua 'sociale huurwoningen' wil plegen zijn in onze optiek vaak geen sociale huurwoningen. Een voorbeeld:

Bij het project "De Kop van het Vliet" bij de rotonde Vliet/Rondweg en in de Willem Loréstraat zouden 30 huurwoningen komen beneden de 500 euro en 16 boven de 500 euro huur, zowel in laagbouw als in de vorm van een flatgebouw.
In het rijtje laagbouw huizen zitten maar een paar woningen beneden de aftoppingsgrens voor huurtoeslag voor gezinnen en in de flats maar enkele beneden de aftoppingsgrens voor kleine huishoudens. Dat betekent dat de meeste van deze woningen ontoegankelijk zijn voor lagere inkomens omdat geen huurtoeslag verkregen kan worden.

N.B.: Boven de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag is sprake van een passendheidstoets. De aftoppingsgrenzen zijn per 1/7/2007 491,64 euro voor huishoudens van een of twee personen en 526,89 euro voor huishoudens van drie of meer personen.
Bij een passendheidstoets wordt alleen positief advies gegeven bij de woningen die in de twee convenanten met CHF en NWF zijn genoemd in de bijbehorende lijstjes met huisnummers. Dit zijn echter uitsluitend seniorenwoningen.

Ook wordt in beide convenanten gesteld dat al na 10 jaar de corporatie zou kunnen besluiten dat deze huizen geen sociale huurwoningen meer zijn en zelfs dat dit eerder kan indien marktomstandigheden (leegstand) of de kwaliteit van het leefmilieu daartoe aanleiding geven. In de praktijk betekent dat dan verkoop. M.a.w.: hoe zeker is de toevoeging van een bescheiden aantal sociale huurwoningen in de praktijk? CONCLUSIE: Deze toevoegingen zijn 'boterzacht'.

SAMENGEVAT: Niet vanwege 'social engeniering' en spreiding van mensen met weinig geld over de stad zijn wij voorstander van het nieuw bouwen van voldoende 'sociale huurwoningen' in uitleggebieden, maar omdat er behoefte aan is. Wij bedoelen dan woningen die beneden de aftoppingsgrenzen zitten qua aanvangshuren. Voor inbreidingsgebieden in de stad zelf geldt hetzelfde met dien verstande dat voorwaarde is dat hiervoor geen woningen worden gesloopt om bouwgrond vrij te krijgen. Ook zonder dat woningen plat hoeven in de stad ontstaat toch soms nieuwe bouwgrond. Als voorbeeld noemen we tapijtgroothandel Bolman aan het Zuidvliet, maar er zijn meer plaatsen aan te wijzen waar bedrijfspanden verdwijnen en grond vrijkomt. Daarnaast zijn er ook nog bedrijfspanden die hun functie hebben verloren maar zich wellicht lenen voor verbouw tot woonruimte.

N.B.: Omdat er vaak diverse definities worden aangehouden over het begrip 'sociale huurwoning' hebben wij bij bestuursbesluit van 13/5/2005 dit begrip zelf ook gedefinieerd zodat helder is wat vereniging P.E.L. ziet als een sociale huurwoning. Onze definitie:

1. Het is een nieuwe of bestaande huurwoning, verhuurd door een woningcorporatie. Aankoop door huurder of bij leegstand door een derde, is niet mogelijk EN:

2. De rekenhuur (kale huur plus enige gelimiteerde kleine servicekostenposten) is altijd lager dan de geldende aftoppingsgrens voor de huurtoeslag zoals deze geldt voor huishoudens van een of twee personen. Deze grens is per 1/7/2007 491,64 euro per maand.

3. De huur die wordt gevraagd is nooit hoger dan 70 procent van de maximale redelijke huur die volgens het WWS (Woning Waarderings Stelsel) voor zelfstandige woonruimte gevraagd kan worden EN:

4. Er is geen sprake van nul-punten volgens het WWS of andere ernstige gebreken en er rust geen aanschrijving op de woning, noch is er sprake van sloopplannen.

Als een woning aan alle vier voorwaarden voldoet, is sprake van een sociale huurwoning.

In de convenanten wordt gesproken over de verkoop van huurwoningen. NWF noemt een streefgetal van 40 en CHF van 150 woningen per jaar.
Er tikt echter een verkoop-tijdbom vanaf 2005. In dat jaar besloot het College aan NWF een splitsingsvergunning te geven voor de verkoop van 78 huurappartementen en aan CHF voor pakweg 600 huurappartementen, in totaal 678 flats. De gevraagde splitsingsvergunningen zijn noodzakelijk als met een complex huurflats wil splitsen in appartementsrechten om vervolgens de appartementen te kunnen uitponden. (verkopen per stuk)
Uiteraard zijn deze flats op dat moment (zittende huurders) niet allemaal ineens verkocht, maar sluipenderwijs verdwijnen zo steeds meer huurflats, nadat al in voorgaande jaren zowat alle laagbouw in Camminghaburen, Westeinde en Aldlân was verkocht.
Indien er desalniettemin wordt verkocht pleiten wij nogmaals dringend voor een 'zelfbewoningsclausule' met kettingbeding plus boetebeding in de koopovereenkomst. Reeds bekend vanuit de Randstad en afgelopen zondag in het TV-programma Zembla ook weer genoemd zijn anders verschijnselen waarbij criminelen die woningen kopen, er zelf uiteraard nooit gaan wonen, maar de woningen gebruiken voor allerlei schimmige activiteiten.
Bovendien hebben wij geen behoefte aan huisjesmelkerij vanuit v.m. corporatiewoningen en het op die wijze vergroten van de particuliere huurmarkt.

In feite is de jaar na jaar voortgaande verkoop van huurwoningen, waaronder ook veel sociale huurwoningen een nog groter gevaar voor de sociale huurmarkt dan sloop...
Op dit moment is er sprake van een aanbod aan koopwoningen op de particuliere markt dat zodanig groot is, dat de gemeente hier zelf onderzoek naar wilde instellen.

CONCLUSIE: Aan verkoop van huurwoningen door de corporaties is gezien de markt totaal geen behoefte. (Men raadplege de website Funda op internet) Er moet een verkoopstop en een sloopstop komen voor corporatiewoningen om verdere uitholling van de sociale huurmarkt en vermindering van de toch al beperkte keuzevrijheid van mensen die zijn aangewezen op een sociale huurwoning, tegen te gaan.

De Raad zou moeten eisen dat het College geen splitsingsvergunningen meer afgeeft. Tevens zou de Raad een zgn. onttrekkingsvergunning verplicht moeten stellen als een verhuurder een sloopaanvraag doet voor een complex woningen. Sloop is namelijk ook onttrekking aan de bestemming 'wonen'. De Raad mag dat doen op grond van de Huisvestingswet. Voordeel hiervan is dat bij sloopaanvragen ook de volkshuisvestelijke aspecten kunnen worden afgewogen, wat bij een sloopaanvraag alleen (vrij 'technisch' gebeuren) niet mogelijk is.

II. Aanvullende informatie op Woningmarkt Monitor.

Dit is het enige echt nieuwe stuk op de agenda.
Er zijn in 2006 minder sociale huurwoningen gebouwd dan zelfs in het o.i. te lage streefpercentage in Woonplan 2004 was aangegeven.
Ook de streefpercentages koopwoningen tot 160.000 euro worden niet gehaald. Om dat laatste hoeft men niet rouwig te zijn: hoe goed is kwalitatief op termijn een nieuwbouw eengezinswoning die maximaal 160.000 euro mag kosten? Wij hebben daar gezien de huidige bouwkosten twijfels over. De streefpercentages van 5 plus 15 procent (punt 1c tabel 6) kunnen beter bij het streefpercentage voor sociale huurwoningen worden gezet, zodat dit tot 30 procent wordt verhoogd. Over nieuwbouw koophuizen met een prijs tot 120.000 kunnen we kort zijn: dit worden 'studio's' ofwel kippehokjes voor alleenstaanden, waarvan er al diversen door huisjesmelkers zijn gekocht... Een sociale huurflat uit de 50-er jaren is vaak nog groter dan deze hokken... (Voorbeeld: De Factory Achter de Hoven)

Qua koopappartementen in zijn algemeenheid is de vraag of daarvan de laatste jaren in allerlei prijsklassen niet wat teveel zijn gebouwd en te weinig eengezinswoningen. Dit mede gezien de productieverhoudingen. Overigens vermeldt tabel 5 een verhouding appartementen/laagbouw van 44/36 procent (2006) en de conclusies bij punt 1d spreken over een verhouding 22/78 procent (appartementen/laagbouw) Het College trekt de conclusie dat deze ontwikkeling duidt in de richting dat in Leeuwarden ruimte is voor een groeiende stedelijke appartementenmarkt.
Dat zou eerst onderzocht moeten worden. De redenen dat projectontwikkelaars in stedelijk gebied liever appartementen bouwen dan laagbouw, zit in de vaak beperkte en dure grond die ter beschikking staat, waardoor de neiging bestaat te gaan 'stapelen' om zijn winstdoeleinden te bereiken. Veel meer zit hier o.i. niet achter.
Dit levert vooral als het relatief 'goedkoop' moet, pakweg voor maximaal 120.000 euro, te kleine appartementjes op.

III. Woningmarktmonitor 2005/2006

Reeds eerder verschenen maar voorzover wij kunnen nagaan niet eerder besproken in de Commissie Stadsontwikkeling.

Veel woningzoekenden heten slechts 'wensverhuizers'. De teneur is: wij als gemeente vinden dat u niets mag wensen; iets wensen is luxe en "niet echt". In elk geval tellen wij als gemeente uw woningwens niet mee en nemen deze niet serieus. Wat de gemeente in de Monitor 'wensverhuizers' noemt heet in werkelijkheid 'doorstromers': men is wel onder dak, maar wil om allerlei redenen iets anders. Maar hoe kan het dan toch dat zij er kennelijk onvoldoende in slagen hun verhuiswensen te realiseren?
De gemeente heeft al een aantal jaren vooral koopwoningen laten neerzetten door projectontwikkelaars, gericht op wat zij zien als de vraag naar midden- en hogere inkomens.
CONCLUSIE moet dan kennelijk zijn, dat niet volgens de wensen van de "wensverhuizers" (lees: woningzoekende doorstromers) is gebouwd.
Of wellicht ook wel, maar zijn hun wensen onrealistisch in die zin dat zij die dure koopwoningen niet kunnen betalen en worden onvoldoende huur- en/of koophuizen op de markt gebracht die zij kunnen betalen.

De gemeente keert de zaak echter om, teneinde het eigen inadequate beleid m.b.t. de mensen met lagere inkomens te verbloemen en geeft de huurders zelf de schuld: Het heet dat 30 procent van de huurders in woningen die met huurtoeslag bereikbaar zijn tot de 'goedkope scheefwoners' behoort. Ofwel: zij wonen te goedkoop en houden huizen bezet waar anderen in zouden moeten.
De gemeente vindt echter dat men al te goedkoop woont en een relatief hoog inkomen hebt als je zonder huurtoeslag zomaar in een sociale huurwoning woont. Zij definieert de doelgroep voor een sociale huurwoning namelijk op basis van de inkomensgrens voor huurtoeslag.
Dat is net zo bespottelijk als stellen dat je per definitie "te duur scheef" woont als je voor huurtoeslag in aanmerking komt.
Het gaat de Monitor er echter om de doelgroepen van beleid zo marginaal mogelijk af te schilderen en het aantal zgn. beschikbare "sociale woningen" - waarbij men gemakshalve ook even koophuizen bijrekent met een WOZ-waarde tot 110.000 euro - zo hoog mogelijk voor te stellen.

Er zijn echter nog veel meer zaken uit de Woningmarktmonitor op te maken:

Huizen bijbouwen en bevolkingsaantal

Er wordt dan nu wel flink gebouwd, maar het aantal inwoners van de gemeente Leeuwarden stijgt nauwelijks: op 1/1/2006 woonden hier 91.817 mensen, 68 mensen meer dan in 2005. Let wel: dat is niet het aantal inwoners in de stad zelf: dat ligt pakweg op 86.000 hoogop. Nu kun je tot op zekere hoogte bouwen voor de gezinsverdunning, dat wil zeggen dat er gemiddeld steeds minder mensen per woning wonen, maar lager dan 1 persoon kun je echt niet gaan: daaronder heb je leegstand...

Ten onrechte veronderstelt de Monitor dat de bevolking automatisch groeit als je maar woningen bij bouwt. Het heet: "Met een jaarlijkse netto woningproductie van 400-600 kan de bevolking op termijn in ieder geval doorgroeien naar 110.000 inwoners." Dertien bladzijden verderop heet het: "De Gemeente Leeuwarden bouwt om te kunnen groeien. Een goed gesegmenteerd woningbouwprogramma is daarbij van essentieel belang om die groei te optimaliseren. Leeuwarden wil in 2030 een stad zijn van tussen de 100.000 en 125.000 inwoners."
Wanneer moeten die 110.000 inwoners er nu zijn en wat is in dit verband 'op termijn'? Normaliter bouw je bij als je inwonertal groeit, maar Leeuwarden bouwt bij, niet omdat het aantal inwoners groeit, maar om te *kunnen* groeien.
Maar daar gaat het niet alleen om: het betekent ook, dat men bouwt om elders in de stad woningen leeg te kunnen trekken opdat die huizen plat kunnen. Dat je nooit voor dezelfde prijs zo'n woning terug kunt bouwen, is juist gunstig: zo worden het woningbestand en hopenlijk ook de bewoners omgetransformeerd tot dure woningen met bewoners met geld...
Met een bevolkingsgroei van 68 mensen per jaar (geboorte min sterfte plus migratie in-uit de stad) zit je in 2030 op 93.449 inwoners...
Maar Leeuwarden gelooft in het plaatsen van lege nestkastjes: gewoon neerzetten, dan komen de vogels vanzelf. Het heet: "Voor de periode 2006-2010 zijn voor circa 3200 woningen aan plannen planologisch goedgekeurd door de gemeente Leeuwarden."
De Monitor spreekt in verband met de wens om door te groeien naar 110.000 inwoners ook over "de groeiende groep alleenstaanden die in de stad wil wonen". Ik vraag me af waar zij vandaan moeten komen. Het gaat hier uiteraard om alleenstaanden met geld, want voor mensen met een uitkering draait men het liefst de stad op slot...
[Zie ook http://verenigingpel.nl/wonen/556hvvg-arm.html]
Men moet wel knap wanhopig zijn geweest, gezien het feit dat de gezins-ideologische standpunten hier even werden verlaten...

De sociale doelgroep en de beschikbare voorraad

Op basis van de inkomensgrenzen voor huurtoeslag zou de (sociale) doelgroep uit 15700 huishoudens bestaan. Deze groep wordt, zoals eerder betoogd, doelbewust zo marginaal mogelijk gedefinieerd.
Dit, omdat de gemeente al vindt dat je niet tot de doelgroep hoort, als je net niet voor huurtoeslag in aanmerking komt in een sociale huurwoning. Dan woon je z.g. 'scheef'.
De 15700 huishoudens van de 'sociale doelgroep' hebben maximaal resp. een bruto jaarinkomen van 20.000 euro (alleenstaanden) en 26.000 euro (meerpersoonshuishoudens).
De totale voorraad woningen zou in 2005 44322 stuks zijn geweest, waarvan 25141 (57%) koopwoningen en 3765 (8%) particuliere huurwoningen.
Laatstgenoemde huurwoningen zijn onder te verdelen in "grote verhuurders" 1639 stuks, "kleine verhuurders" 1337 stuks en "seniorenhuisvesting" 789 stuks.
Vermoedelijk gaat het bij de laatste groep om de woon-zorg centra die niet van een woningcorporatie zijn. Verder horen bij de totale voorraad 15416 sociale huurwoningen (35%) van de beide corporaties, onder te verdelen in: 8111 stuks van Nieuw Wonen Friesland en 7305 van Corporatieholding Friesland.

Deze 15416 sociale huurwoningen zijn ook nog anders te verdelen, namelijk:
- grondgebonden woningen (laagbouw) 4900 stuks is 31 procent.
- flats zonder lift 5550 stuks is 35 procent.
- flats met lift 4850 stuks is 30 procent.
- kamers (onzelfstandige woonruimte) 700 stuks is 4 procent.
De laatste cijfers komen uit op 16000 stuks woningen in totaal, incl. de kamers.

Laatstgenoemde 16000 stuks corporatie-huurwoningen zijn ook naar huurprijs in te delen. De Monitor stelt:

Goedkoop is minder dan EUR 331,78 huur/mnd is 8159 woningen is 51%. Betaalbaar is vanaf EUR 331,78 huur/mnd tot EUR 508,92 is 7314 woningen is 48%.
(Middel)duur is vanaf EUR 508,92 huur/mnd en duurder is 527 woningen is 3%.
De huurprijsklasse indeling is op basis van het BBSH, het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen. In totaal komt dit uit op 15473 corporatie-huurwoningen. De kamers lijken in dit staatje niet meegeteld te zijn.

Volgens de Monitor zijn zowel 'goedkope' plus 'betaalbare' sociale huurwoningen (van de corporaties) plus 'betaalbare' particuliere huurwoningen plus 'goedkope' koopwoningen allemaal beschikbaar voor de te krap bemeten 'sociale doelgroep' waarvan de maximale inkomensgrenzen hierboven werden genoemd. De rekenexercitie ziet er bij de gemeente dan als volgt uit:

Goedkope sociale huur 8000 woningen is 31%.
Betaalbare sociale huur 7500 woningen is 29%.
Betaalbare particuliere huur 1200 woningen is 5%.
Goedkope koop 9500 woningen is 36%.
In toaal dus 26000 woningen.

En ziedaar: 26000 woningen voor 15700 huishoudens is ruim, zeer ruim voldoende nietwaar... Dit soort agit-prop wordt al sinds 1999 betoogd door de opvolgende College's van B. en W. En vervolgens heb je eigenlijk 10.000 goedkope en betaalbare woningen teveel, zodat er flink gesloopt moet worden nietwaar?
Met dit soort goedkope praatjes wordt al jarenlang stelselmatig de volkshuisvestingsmarkt voor huurwoningen afgebroken...

Zoals al betoogd: "De gemeentelijke rekensom gaat alleen op als we alle 15.500 "goedkope" corporatiewoningen ontruimen en alleen diegenen er weer inlaten met inkomens tot maximaal de grenzen voor huurtoeslag. We halen die mensen ook op die in een duur huis wonen en degenen die z.g. "te goedkoop scheef" woonden gaan in die dure huizen. Vervolgens zul je dan na een aantal jaren zien, dat de huurders van die 15.500 corporatiewoningen weer niet "goed" wonen volgens de gemeente: sommigen zullen weer "scheef" wonen, anderen hebben de maximale huurtoeslag nodig enz. Kortom: de inkomensontwikkeling per huishouden kan alle kanten op gaan in de loop van de jaren.
Op dezelfde theoretische wijze hebben sinds 1945 volkshuisvestingsambtenaren in de 60 jaar daarna vele malen de landelijke woningnood op papier opgelost. Je moest dan echter niet vreemd opkijken dat vanuit Leeuwarden je ideale woning in Terneuzen stond...

Wordt enerzijds het aantal woningen waar de sociale doelgroep wel in kan op papier fors opgeschroefd, anderzijds wordt getracht de doelgroep nog kleiner te redeneren, want het heet dat ongeveer eenderde deel van de doelgroep, die ze schatten op 5000 huishoudens, in een particuliere koopwoning woont. Dus in 5000 van de 25141 koopwoningen, hoewel aannemelijk is dat de meesten dan wonen in de goedkope koopwoning waarvan er 9500 stuks zouden zijn.
Ziezo, weer 5000 geloosd van de doelgroep...
Nu zijn er nog maar pakweg 11000 huishoudens over en die moeten bij voorrang door de corporaties in hun goedkope plus betaalbare huurwoningen, waarvan zoals we zagen er 8000 plus 7500 zijn, samen 15500. Kortom: alweer een overschot, nu van 4500 goedkope en betaalbare corporatie huurhuizen. Ook maar plat?

Maar laten we even teruggaan naar de 26000 woningen voor de 15.700 huishoudens van de doelgroep en wat nauwkeuriger kijken naar de vier groepen woningen.
De goedkope en betaalbare sociale huurwoningen van de corporaties leveren op papier geen probleem op qua toegankelijkheid, mits ze natuurlijk leeg zijn, wat we hier even aannemen.

Bij de 1200 betaalbare particuliere huurwoningen begint het probleem: Een groot deel wordt door makelaars verhuurd in opdracht van bijvoorbeeld een pensioenfonds ed.
Deze makelaars werken echter met minimum-inkomensgrenzen van 4 tot 5 maal de maandhuur. Stel dat de huur 400 euro is, wat al heel laag is bij makelaarsverhuur, dan moet je per maand 1600 tot 2000 netto (schoon) verdienen. De makelaar wil dus geen mensen die huurtoeslag nodig hebben.
Zij vinden dat dit probleemgevallen zijn en dat zij als makelaars niet het afvoerputje willen zijn qua verhuur aan "moeilijke gevallen". Nu lijkt het mij althans, dat geld geld is, of de huurder nu zelf de huur betaalt of dat hij de huur deels op het kleed brengt via huurtoeslag, maar de dames en heren makelaars koppelen fatsoen als huurder aan de dikte van de portemonnee.

Inzake bovengenoemde inkomenseis nog even een concreet voorbeeld over het feit dat makelaars dusdanige inkomenseisen hanteren voor alle woningen, dat de weinige goedkope huurwoningen die zij aanbieden, niet bereikbaar zijn voor de mensen die in aanmerking komen voor de huurtoeslag, zoals de gemeente Leeuwarden dit stelt.

Voorbeeld hiervan is makelaardij Hoekstra. Zij bieden zo nu en dan woningen aan die onder de aftoppingsgrens zitten van de huurtoeslag, want ze hebben hier en daar wat onder/boven woningen en flatjes met een betaalbare huur.

Bij navraag blijkt makelaardij Hoekstra de volgende inkomenseis te hanteren: De huur mag niet meer zijn dan 25% van je bruto maandinkomen. Dat wordt berekend naar aanleiding van het maandsalaris, los van vakantiegeld.

Als we nu eens kijken naar de doelgroep die volgens de gemeente Leeuwarden in aanmerking komt voor die woningen: Alleenstaanden met een inkomen tot EUR 20.000,-.
Maximale huur bij Hoekstra met dat inkomen: 20.000 / 1.08 (8% vakantie geld er af halen!) / 12 (per maand) = 1544 (naar boven afgerond). Maximale huur is 25% daarvan: EUR 386,-. Voor die prijs heeft vrijwel geen enkele makelaar zelfstandige woningen.

Kortom, bij Hoekstra en enkele andere makelaars worden heel soms (verreweg de meeste woningen zijn duurder dan 500 Euro) relatief gezien niet al te dure woningen te huur aangeboden, maar dan moet je inkomen wel een flink stuk boven de 20.000 Euro grens zitten.

En de gezinnen dan? De gemeente gaat uit van de groep die recht heeft op huurtoeslag. Bij gezinnen vanaf 3 personen ligt de inkomensgrens op EUR 26.000,-. Daar kan dezelfde berekening op losgelaten worden: 26.000 / 1.08 / 12 / 4 = EUR 501,-.
Bijna alles waar een gezin van minimaal 3 personen enigszins in past ligt qua prijs ver boven de 500 Euro.

Bovenstaand voorbeeld heeft betrekking op het aanbod van makelaardij Hoekstra, maar hetzelfde is van toepassing op alle andere makelaars in Leeuwarden die huurwoningen aanbieden.
De gemeente Leeuwarden is wel heel optimistisch over het particuliere huren!

CONCLUSIE: De mensen die op huurtoeslag zijn aangewezen hebben helemaal geen toegang tot deze particuliere huurwoningen. De makelaars schermen dit af.
Het geniepige is echter dat de gemeente deze 1200 woningen wel meetelt als "gelijkwaardig" aan een corporatiewoning in de zin van: ook inzetbaar voor de sociale doelgroep. Dat is onjuist; het zijn veeleer 'eilanden'.

Goedkope koopwoningen voor de doelgroep?

Bij de 9500 goedkope koopwoningen gaat het probleem verder. De Monitor stelt dat goedkoop betekent: Maximaal een WOZ-waarde van 110.000 euro.
WOZ staat voor: Wet waardering onroerende zaken. Bij deze waarde gaat het ten eerste om de WOZ-waarde van 2003, terwijl de laatste taxatiecijfers die per 2007 gebruikt gaan worden spreken over een gemiddelde stijging van 13 procent van de WOZ-waarden in Leeuwarden, waarbij net als de vorige hertaxatieronde de goedkopere koophuizen onevenredig zijn gestegen, dus veel meer dan 13 procent.
Schat die woning met WOZ-waarde 110.000 in 2003 nu dus maar minimaal qua WOZ-waarde in op EUR 124.300. Bovendien wordt altijd doelbewust te laag getaxeerd om al te veel bezwaarschriften te vermijden, terwijl de tarieven ter compensatie van dat feit extra hoog vastgesteld worden: tegen dat laatste is namelijk geen bezwaar mogelijk....
Bijvoorbeeld banken weten dat en sommige van hen rekenen daarom de WOZ-waarde als executiewaarde, hoewel ook zij weten dat dit formeel niet spoort met de Wet Waardering Onroerende Zaken. Anders gezegd: Dat huis gaat ruwweg 130.000 euro kosten als het niet meer is...

Overigens is het bovenstaande niet het hoofdprobleem. Het hoofdprobleem is de suggestie van de gemeente dat mensen die resp. maximaal 20.000 bruto/jaar (alleenstaanden) of maximaal 26.000/jaar verdienen, wel een huis kunnen kopen met een WOZ-waarde van maximaal 110.000 euro.
Naast het feit dat luchthartig wordt heengestapt over het gegeven dat er bij koop veel meer vaste bijkomende lasten zijn dan bij huur, zoals eigenaarsdeel OZB, eigenaarsdeel rioolrecht en waterschapslasten en diezelfde gemeente Leeuwarden van wanten weet als het om gemeentelijke heffingen gaat, kan men niet of in veel mindere mate dan gesuggereerd wordt, tot koop overgaan.
De voornaamste reden is dat bijna niemand nog een vaste baan of aanstelling krijgt en dat men veelal tijdelijk werk of een flexbaantje heeft, terwijl de bank vooral hypotheek verschaft op basis van vast werk en het lastig wordt bij tijdelijk werk of een flex-baan.

Bij een tijdelijke baan wordt slechts hypotheek verleend op basis van het gemiddeld inkomen over de afgelopen drie jaar (je moet dus eerst drie jaar tijdelijk werk hebben gedaan) waarbij tevens als eis wordt gesteld dat men minimaal MBO-papieren heeft i.v.m. het risico om werkloos te worden en de kans om snel ander werk te vinden.

Bij een flexbaan heeft men een minimum/maximum contract. Dat wil zeggen: Men heeft per week gegarandeerd minimaal zoveel uur werk maar kan, let wel kan, worden opgeroepen voor maximaal zoveel uur per week en voor dat aantal uren moet men op afroep beschikbaar zijn. Bij bijvoorbeeld een gegarandeerd aantal uren van 18 en maximaal 36 kan men zo nooit een tweede baantje nemen van ook 18 uur...
Zwart bijklussen kan uiteraard wel, maar dat is geen legale oplossing, hoewel ik me voor kan stellen dat men zo op flexwerk gaat reageren... Bovendien kan men met de flexbaan geen overuren declareren als men in sommige weken meer dan 18 uur draait.
De verdiensten zijn vaak niet hoog: Van pakweg EUR 8,50 tot EUR 10,00 bruto/uur.
Voorbeeld bij 28 uren gegarandeerd per week: 28 uur maal 10 euro maal 52 weken maal 1,08 keer i.v.m. vakantietoeslag is 15.724,80 bruto per jaar.
De regel is dat de hypotheekverstrekker uitgaat van het minimum aantal gegarandeerde uren mits men minimaal al drie jaar heeft gewerkt.
Met bovengenoemd bedrag gaan we een huis kopen met een WOZ-waarde van 110.000 en laten we zeggen dat we het huis echt kunnen kopen voor 110.000 euro in 2006. Daar moeten nog wel even de kosten koper bij is 12 procent. Te financieren is dan 123.200 euro. op basis van 15.700 bruto/jaar.
Welnu, vergeet dat maar! Het zou, gesteld dat dit al zou lukken, totaal onverantwoord zijn, want men gaat hiermee financieel het schip in...
Ook zou men, omdat men in de laagste belastingschijf zit, de minste hypotheekrente terugkrijgen...
En als het wel zou lukken: Bij het huidige prijsniveau heb je een huis waaraan echt nog wel het nodige moet gebeuren. Kan men dat zelf? Kan men de aannemer betalen als men het niet zelf kan? Dit soort kosten zijn bijna niet te vermijden bij een "goedkoop" huis.
CONCLUSIE: Voor de sociale doelgroep van 15700 huishoudens de 'goedkope' koopwoning aanprijzen als een even toegankelijk en betaalbaar marktsegment als een goedkope of betaalbare corporatiewoning is gewoon volksverlakkerij omdat het een veel te mooie voorstelling van zaken betekent.

Verkoop huurwoningen een optie?

Uiteraard heeft de betrekkelijke ontoegankelijkheid van de 'goedkope' koopwoning voor de sociale doelgroep niet alleen met de inkomens te maken maar ook met de prijsontwikkelingen op de koopmarkt, waarbij vooral de goedkopere koopwoning fors duurder is geworden en afgemeten naar de WOZ-waarde stijgingen zelfs onevenredig veel duurder vergeleken met de wat duurdere koopwoning.
De gemeentelijke Monitor blijft ook op dit punt echter ambivalent redeneren, want gesteld wordt:
"De gemiddelde koopsom (voor appartementen en tussenwoningen) maakt ook in 2005 dit type woningen voor een brede doelgroep toegankelijk, ook voor starters."
Hoe je dan als die doelgroep zo breed is (qua inkomsten) de "goedkope" koopwoning exclusief kunt optellen bij de woningen beschikbaar voor de sociale doelgroep is onduidelijk.
Anderzijds stelt de Monitor ook: "...ook hier blijkt dat de alleenverdienende starter van de markt wordt gedrukt door tweeverdieners. Dit geldt niet alleen voor (goedkope) nieuwbouw, maar ook voor aantrekkelijke bestaande bouw. Dit gegeven vraagt ook voor Leeuwarden nadere uitdieping tezamen met marktpartijen, om na te gaan of specifiek beleid (bijv. gerichte startersleningen) wenselijk zijn." Dus voorzover het gaat om de alleenverdienende starter wordt wel degelijk een probleem erkend. Aangenomen moet m.i. worden dat deze groep nu juist omdat ze net starten, tot de sociale doelgroep hoort qua inkomen. Maar kennelijk geen nood: we smeren deze mensen een starterslening aan, zodat ze toch gaan kopen... Je vraagt je dan af hoe verantwoord dat is, want een lening is een lening, ook al zou hij renteloos zijn...
In zijn algemeenheid kan de vraag gesteld worden: Hoe erg is het als veel mensen die behoren tot de sociale doelgroep geen huis kunnen kopen? M.i. is het antwoord dat dit totaal niet erg is als de huurmarkt als gelijkwaardig wordt bekeken en behandeld als de koopmarkt, d.w.z. als er voldoende betaalbare en goede huurwoningen zijn, is er geen probleem.
Breekt de overheid de sociale huurwoningmarkt af - zoals al jaren gaande is - dan ontstaat wél een probleem: mensen gaan dan door krapte en hoge huurprijzen op zoek naar een alternatief en dat is: kopen. Het is geen toeval dat juist de prijzen van de goedkopere koophuizen en koopappartementen in Leeuwarden zo gestegen zijn! En vervolgens zegt de gemeente bij deze deels door nood opgeroepen vraag: we moeten eens denken aan gerichte startersleningen...
In plaats van:
Moeten we niet in de praktijk qua beleid uitgaan van en streven naar twee gelijkwaardige 'markten', namelijk eentje om op te huren en eentje om op te kopen? We moeten af van de hype: Kopen is beter dan huren, dus *moeten* we koste wat het kost allemaal kopen, opdat de overheid de sociale huurmarkt verder kan marginaliseren...

Om de sociale huurmarkt verder te marginaliseren is bedacht dat de corporaties maar sociale huurwoningen moeten verkopen en in de loop van de jaren zijn hele wijken verkocht... Ik denk bijvoorbeeld aan Aldlân, Westeinde en Camminghaburen. Nu is men begonnen om ook hele flatblokken uit te ponden, d.w.z. splitsen in appartementsrechten en per stuk met winst verkopen, maar uiteraard wel zorgen dat je als corporatie zelf baas blijft in de Vereniging van Eigenaren (VvE) die bij splitsing van rechtswege ontstaat. Zo kun je middels je eigen onderhoudsbedrijf nog mooi aan de nieuwbakken eigenaren verdienen... Geheel democratisch in de VvE besloten nietwaar? De Monitor meldt dat woningcorporatie NWF in 2005 weer 44 huurwoningen heeft verkocht en - jawel- zelfs 11 stuks aan zittende huurders. De verkoopprijzen varieerden tussen de EUR 83.000 en EUR 185.000 Verder zou Corporatieholding Friesland in 2005 143 woningen hebben verkocht voor bedragen tussen de EUR 65.000 en EUR 230.000. Als we kijken naar de laagste prijzen, dan kan men zich afvragen of een woning of flat van 83.000 of zelfs 65.000 wel iets is of dat men mensen hier een kat in de zak heeft verkocht...
Het PEL is tegen de verkoop van huurwoningen omdat hiermee qua aantallen in de loop van de jaren de huurmarkt nog veel meer is gereduceerd dan door sloop! Sloop valt op en is spectaculair, verkoop gaat sluipenderwijs.
De Monitor meldt dat met de corporaties is afgesproken om te onderzoeken of verkoop van woningen aan zittende huurders in vormen van maatschappelijk gebonden eigendom, vaker toegepast moeten worden. De Antillenflat is een plaats waar met een MGE-constructie wordt gewerkt:
Wie tegen een gereduceerde prijs een flat koopt, heeft een terugkoopverplichting aan de corporatie waarbij de eventuele waardestijging gedeeld wordt. Bij de verkochte woningen in het Rode Dorp was er een aanbiedingsplicht aan de corporatie als men weer wilde verkopen, maar de corporatie maakte daar geen gebruik van.
De Monitor meent echter dat bij een soort MGE-constructie als bv. de Antillenflat lagere inkomens waaronder starters eerder aan een eigen woning kunnen komen. Als men flinke kortingen verleent op de koopprijs kan dat inderdaad, zij het weer vooral als men vast werk heeft, want zoals eerder uitgelegd: bij tijdelijk werk en flexwerk wordt geld lenen lastig en ook erg riskant...
Het blijft echter onttrekking van een sociale huurwoning aan de markt, maar de Monitor meent dat zo'n woning ook op langere termijn beschikbaar blijft voor de doelgroep van lagere inkomens.
Echter: Om de woning weer aan het huurwoningbestand toe te kunnen voegen, is de corporatie afhankelijk van verkoopplannen van de koper. Het is dus een illusie om te denken: als de huurmarkt erg krap wordt voegen de corporaties wel weer wat van deze verkochte woningen toe...
Dat zal geen zoden aan de dijk zetten: het percentage terug te kopen huizen zal steeds maar een klein percentage zijn van het totaal aantal via deze MGE-constructie verkochte huizen... Bovendien kan verondersteld worden dat als de corporatie weer woningen moet terugkopen, zij deze alleen te huur zetten bij dalende koopprijzen en wachten tot de koopprijzen weer stijgen, zodat dezelfde woning opnieuw met winst verkocht kan worden. En of die prijs dan betaalbaar is voor de doelgroep van lagere inkomens is maar de vraag...

Gezien het bovenstaande houden we in feite voor de doelgroep als reëel alternatief nauwelijks meer over dan: de corporatie huurwoning tot 508,92 euro huur met wat huurtoeslag erbij. Daar zijn er 15500 stuks van terwijl de doelgroep 15700 huishoudens is. Laten we de draad hier weer oppakken: de gemeente zegt dat van die huishoudens 5000 wonen in een koophuis.
Deze 5000 huishoudens hoorden ooit niet tot de doelgroep of kochten lang geleden in de tijd dat de koopmarkt ingestort was en leven nu van WAO, AOW plus pensioentje ed. Deze groep wordt door verloop (overlijden, verhuizen naar huurappartement met lift, verzorgingshuis ed.) alleen maar kleiner maar niet groter, want de doelgroep kan niet of nauwelijks kopen, afgezien van de vraag wat zo'n huis dan NU moet opbrengen...
Als we voorgaande groep even buiten beeld houden, resteren 10700 huishoudens.
We hadden dus 15500 corporatiehuurwoningen die z.g. leeg waren: probleem dus opgelost!?

Nee, want de gemeente zelf voelt ergens aan dat er een probleem zit en stelt: "Ondanks een voldoende voorraad goedkope en betaalbare woningen is er toch sprake van een gespannen huurmarkt." Vervolgens volgt weer het verhaal dat 30 procent van de huurders van een sociale huurwoning daar niet horen, maar te goedkoop 'scheef' wonen. Dat dit betekent dat je al scheef woont als je per maand bij slechts 50 euro minder inkomsten al recht op huurtoeslag zou hebben, toont de onzin aan van dat z.g. 'scheef' wonen.
Maar laten we even meerekenen met de gemeente: 30 procent van de sociale huurwoningen is bezet door scheefwoners. Dan resteren nog 70 procent van de corporatiehuurhuizen tot 508,92 euro voor de doelgroep, is 10850 woningen. We hadden in de vorige alinea al berekend dat we nog 10700 huishoudens passend qua inkomsten onder dak moesten brengen. We hebben dus nu nog 150 woningen over... Die gebruiken we voor de noodzakelijke mutatieleegstand, want anders kan er nooit iemand verhuizen.

CONCLUSIE: Als je even doorrekent en goed kijkt naar de groepen woningen voor de doelgroep, blijkt dat er helemaal geen overschot is aan goedkope en betaalbare huurwoningen! Waarmee de gesignaleerde spanning op de huurwoningmarkt al een stuk verklaarbaarder is geworden.

De Monitor stelt dat woningzoekenden vanaf het moment dat ze voor het eerst reageren op een aangeboden woning (om dat te kunnen moeten ze eerst ingeschreven staan) tot aan de acceptatie van een woning van 8 tot 20 maanden moeten wachten, afhankelijk van woningtype, locatie en prijsniveau. Uiteraard probeert de Monitor de vraag weg te redeneren, want het beeld dat er sprake is van een ruime woningmarkt, moet om politieke redenen gehandhaafd blijven, anders kun je immers sloop en verkoop van huurhuizen niet motiveren?
Het heet dat slechts 45 procent van het aantal ingeschreven woningzoekenden - een getal wordt wijselijk niet genoemd maar enige jaren terug lag dit boven de 10.000 in totaal - meer dan één maal heeft gereageerd op het woningaanbod. Op de woningen kwamen dan gemiddeld tussen de 60 tot 90 reacties binnen en de meeste reacties kwamen op de goedkope woningen met een huur tot de kortingsgrens huurtoeslag, stelt de Monitor zelf. Vervolgens wordt - omdat men kritisch is zijn wachttijd te verspelen en daarom ook wel een woning weigert - de woningzoekende weggezet als "wensverhuizer". Helemaal in het begin van dit artikel is daar verder het nodige over opgemerkt. Gelukkig wordt nog wel erkend dat er urgente woningzoekenden zijn en dan zou je aan starters denken, mensen die nog geen woning gevonden hebben. Mis dus, want het heet: "Van urgente woningzoekenden, in de zin dat men niet over huisvesting beschikt, is geen sprake."
Dit is een gotspe gebaseerd op een stukje verborgen agenda: eigenlijk vindt de gemeente dat starters, dus vooral jongeren, maar moeten kopen en dat er voor hen geen sociale huurwoningen meer beschikbaar moeten zijn... En als ze dat niet kunnen, wonen ze immers ook al ergens, namelijk bij hun ouders...

Feit is, dat al jaren geleden de gemiddelde leeftijd dat kinderen het ouderlijk huis verlieten om op zich zelf te wonen, weer begon te stijgen. Onder urgent wordt in de Monitor verstaan: iemand die behoort tot een specifieke doelgroep, bijvoorbeeld iemand die uitstroomt uit de maatschappelijke opvang, verslavingszorg en vrouwenopvang. Zo wordt m.n. de groep starters weg-gemarginaliseerd tot de groep "zwak, ziek en misselijk" in plaats van dat er voor allen huurwoningen zijn.

De Monitor meldt over deze urgenten dat zij in totaal in 2005 99 woningen kregen toegewezen. Knap werk; De wachtlijst woningzoekenden teruggebracht tot 99 *echte* woningzoekenden... Als starter zou je dit toch niet serieus moeten nemen en ergens de koevoet tussen de deur moeten zetten...

Transformatie: weer sloop op komst?

De Monitor concludeert dat het bezit van de corporaties 'zeer onevenwichtig van samenstelling is' en dat de corporaties via o.a. sloop, nieuwbouw, upgrading, renovatie, verkoop en samenvoeging van bestaand bezit de bestaande wijken met overwegend huurwoningen willen aanpakken. De trefwoorden hierbij zijn volgens hen: Transformatie en kwaliteitsimpuls. De Monitor geeft percentages van hun soorten woningen en 65% bestaat uit flats terwijl maar 35% uit eengezinswoningen bestaat. Heel 'erg' natuurlijk volgens hen, maar hoe komt dat: omdat ze eerst jarenlang steeds eengezinswoningen hebben verkocht, te beginnen juist de duurdere...

Heb je dat gedaan dan ga je vervolgens jammeren dat je voorraad er zo onevenwichtig bijligt en dus moet je wel slopen, verkopen enz. Een tip: Verkoop zowat alle flats of gooi ze plat, dan heb je een onevenwichtige voorraad met weer 'teveel' laagbouw over. Dan kun je... enz. Kortom: Hef jezelf op en gooi alles plat, dat is pas evenwichtig: Alle percentages op nul...

En dat er weer sloop op komst is, nu men weer moed heeft gevat nu de economie heet aan te trekken, is ook duidelijk: 170 laagbouwwoningen in De Meenthe worden opnieuw met sloop bedreigd, terwijl het ook onzeker is of de particuliere woningen aan de oostzijde van de wijk Molenpad in de Vlietzone wel gerenoveerd worden of dat de gemeente daar kiest voor een Vegelinbuurt-scenario vanwege de interessante grond voor hun vrienden, de projectontwikkelaars...

Tenslotte wordt een aantal verwachtingen uitgesproken:

- Het aandeel lage inkomens (sociale doelgroep) zal naar verwachting dalen:
Dit lijkt wat "wishful thinking" want verder dan wijzen op economische groei komt men niet. Groei voor wie? Wat groeit er dan? De inkomsten van de sociale doelgroep? Of de inkomens aan de top?! Of groeit de productie sterker dan de inkomens groeien? M.i. is er geen peil op te trekken inzake de vraag of de sociale doelgroep groter of kleiner wordt.

- Uitstroom van middeninkomens naar koop:
Dat hangt er van af wat men hieronder verstaat: De Monitor hanteert vreemde grenzen en noemt tot 1000 euro netto/mnd een laag inkomen, van 1000-2500 euro een middeninkomen en boven de 2500 euro een hoog inkomen. Wie dus 1200 schoon in de maand heeft komt thuis met een middeninkomen? De gezinsbijstand per 1/7/2006 was 1148,72 euro/netto per mnd., dus hoezo middeninkomen? De uitstroom van huur naar koop is er wel, maar meer bij de "hogere middeninkomens" om in de terminologie van de Monitor te blijven.

- Toename kwaliteitsvraag, ook in de huur:
Deze conclusie trekt men o.a. omdat een corporatiewoning 2 tot 3 maal moet worden aangeboden voordat hij wordt geaccepteerd, maar de oorzaken worden niet geanalyseerd, maar laat het bij "te laat reageren, reeds voorzien, te kleine woning, priv-omstandigheden" zonder bijvoorbeeld uit te spitten: Hoezo, te kleine woning? Wat zoeken jullie dan wel? En hoe duur mag dat zijn?
Kortom: Zou het langzamerhand niet weer eens tijd worden voor een goede woonwensen enquête onder ingeschreven woningzoekenden? En hen ook te vragen naar wat zij verstaan onder kwaliteit: is dat een grote woonkamer, een flinke tuin, een grote zolder bij het huis, een garage erbij enz.

- Huursector wordt gereduceerd tot een markt voor met name 1 en 2 persoonshuishoudens:
Hoezo gereduceerd? Als echte maatschappelijke middenveld clubs zijn de corporaties altijd gefocust geweest op gezinnen en ieder ander was en is tweederangs in hun gezinsfundamentalistische ogen. Dat is de achtergrond van deze opmerking over de huursector en de gemeente is op dit punt niet zoveel beter, tenzij men uiteraard als 1 of 2 persoonshuishouden een flinke zak met geld meebrengt, want 'dan liggen er voor de stad goede kansen in de demografische trend van een groeiend aantal alleenstaanden met een voorkeur voor stedelijk wonen.' zoals het jargon in de Monitor luidt...

- Vraaguitval flats zonder lift en kleine rijtjeswoningen:
Dit is geen verwachting, maar weer 'wishful thinking'. Als dit een trend zou zijn zou men het begin van oplopende leegstandscijfers, slechtere verhuurbaarheid en daardoor oplopende leegstandsderving en een dalend aantal reacties moeten zien bij aanbod van dit type woning. In werkelijkheid loopt het storm juist bij simpele flatjes die aangeboden worden... Waarom: de prijs... En als bijvoorbeeld de 50-er jaren flatjes in het Valeriuskwartier vlak tegen de binnenstad hadden gestaan, dan had het qua vraag echt storm gelopen.

[N.B.: Een paar recente voorbeelden: Valeriusstraat 43 225 717008 02-06-2005 en Valeriusstraat 70 C 108 715021 13-01-2006 en Corellistraat 67 C 126 715004 15-12-2004 en Corellistraat 15 C 111 714015 01-12-2004 en Willem Pijperstraat 7 C 288 712007 16-11-2004.
Verklaring: van links naar rechts: Straatnaam plus huisnummer, aantal reacties, advertentienummer en datum inschrijving van degene die de flat kreeg toegewezen.]

- Vraaguitval minder gewilde wijken met overwegend naoorlogse flats en rijtjeswoningen:
Als men zoals nu forse aantallen woningen bijbouwt die voor driekwart weer door Leeuwarders worden gevuld, ontstaat *ergens* leegstand.
Maar dat heeft dan m.i. eerder te maken met een haperende verhuisketen omdat een substantieel deel van de Leeuwarder bevolking gewoon arm is en arm blijft: de Monitor stelt zelf dat eind 2002 51,6% van de huishoudens in Leeuwarden tot de huishoudens behoorde met de laagste besteedbare inkomens en dat het gemiddelde percentage voor Nederland 40% was.
Aan een staatje te zien op bladzijde 27 van de Monitor had zo pakweg 45% van de huishoudens in de stad in 2005 nog geen 1500 euro mnd/netto.
Kortom: als de Stedelijke Vernieuwingstrein op een gegeven moment stopt en de stofwolken optrekken, zal volgens mij blijken dat Leeuwarden qua inwonertal weinig is gegroeid, maar dat iedereen wel veel duurder woont dan voor de tijd van de Stedelijke Vernieuwing en dat er nog steeds schaarste heerst als men zoekt naar een sociale huurwoning...

IV. Kanttekeningen bij woonbeleid Leeuwarden. Rapport van huurdersorganisaties De Bewonersraad en Nieuw Elan.

Hun Persbericht is helaas niet gevoegd bij hun rapport. Dat stelt o.a. dat er een grote druk ontstaat op de sociale huurmarkt, maar dat er in de praktijk een afname is geweest van het aantal sociale huurwoningen. Het rapport zelf voert daarvoor een aantal berekeningen aan. Het PEL is op zich verheugd dat op dit punt thans dezelfde conclusie wordt getrokken als wij al een aantal jaren terug deden.

Het rapport berekent o.a. echter ook de woningen die tot de 'sociale koopsector' gerekend zouden moeten worden op basis van WOZ-cijfers uit 2003, inkomenscijfers en de daarbij maximaal te verkrijgen hypotheek. De conclusie daarbij is dat alleen woningen met een WOZ-waarde tot 90.000 euro bereikbaar zijn voor de 'sociale doelgroep'. Onze kanttekeningen:

De WOZ-waarden zijn inmiddels al weer fors gestegen, met name bij de goedkopere koophuizen en koopappartemente. Dat betekent dat de bereikbare 'sociale koopwoningen' qua aantallen weer kleiner zijn geworden.
Een meer principieel punt is dat de sociale koopwoning gewoon helemaal niet bestaat, maar een uitvinding is van VROM, nagevolgd door de gemeente, om het tekort aan sociale huurwoningen te verbloemen.
Omdat in 1999 (Rapport Kwaliteit Rondom) deze cijfers bij lange na niet sloten, werden de goedkope koopwoningen gemakshalve maar bij de sociale huurwoningen op geteld.
Er bestaat eenvoudigweg geen 'sociale koopmarkt' en het gebruikte begrip 'sociale woningen' bestaat ook niet. Deze nieuwspraak kan de krapte op de sociale huurmarkt niet wegpoetsen.
Bovendien vinden wij dat er simpelweg voldoende sociale huurwoningen moeten zijn bij de corporaties. Hoeveel woningen in Leeuwarden er werkelijk worden aangeboden tot maximaal 90.000 euro: men raadplege de makelaarswebsite Funda en andere soortgelijke websites.

Tweede probleem wat wij hebben met het rapport is het geloof in het "mix verhaal": in elke wijk moet een gevarieerd aanbod zijn van goedkoop tot duur, van huur tot koop. De consequentie daarvan voor bestaande wijken met veel huurwoningen in de sociale sector is gedeeltelijke sloop en vervanging op zijn best door duurdere huurwoningen of door 'sociale koopwoningen'. Men vergeet echter hier bij te vertellen dat het onmogelijk is een bestaande huurwoning te slopen en daar een nieuwe huurwoning voor terug te zetten tegen dezelfde prijs.
Bovendien tonen zoals eerder opgemerkt diverse rapporten aan dat er sociaal gesproken weinig tot niets verandert door het scheppen van eilandjes met duurdere huizen in een wijk met overwegend sociale huurwoningen. In feite zijn beide huurdersorganisatie voor sloop van een deel van de bestaande sociale huurhuizen vanwege de 'mix-pseudo-religie'. Wij geloven niet in stenen maatregelen om sociale problemen te bestrijden.
Dit neemt niet weg dat wij wel voorstander zijn van het verhogen van het percentage nieuwe huurwoningen in het weiland, zij het om andere redenen dan deze huurdersorganisaties. Nieuwe huurwoningen die net beneden de aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag kunnen worden gebouwd m.b.v. winsten op koopwoningen in het weiland enz. kunnen in onze optiek dienen als 'doorstromerswoningen' voor diegenen die boven met minimum zitten.

Bijvoorbeeld: 30 koopwoningen, 10 huurwoningen beneden de aftoppingsgrenzen huurtoeslag (beide aftoppingsgrenzen gebruiken, b.v. 5 huizen voor 3 of meer personen en 5 in de rij voor 1 of 2 personen) en 10 keuzewoningen boven de aftoppingsgrenzen. (keuze huren of kopen)
De verkoopwinst op de 30 koopwoningen en de eventuele winst op verkoop van een of meer keuzewoningen wordt benut om de aanvangshuren van de 10 huurwoningen beneden de aftoppingsgrenzen te krijgen. Dit noemen wij geen sociale huurwoningen maar 'doorstromerswoningen' die bedoeld zijn om op de sociale huurmarkt de druk wat van de ketel te halen. Natuurlijk hoeven de rijtjes woningen fysiek niet bij elkaar te staan: het is een puur financieel verhaal.

Aanbeveling 2 in het rapport luidt als volgt:

Er moet een afdwingbaar convenant opgesteld worden tussen gemeente en corporaties in samenwerking met de huurdersorganisaties, waarin duidelijke afspraken worden gemaakt betreffende gevarieerde wijken. Ons voorstel is minimaal 30 procent en maximaal 70 procent sociale woningbouw per wijk.

Zoals betoogd zijn wij het hier deels mee eens en deels mee oneens. Wij zijn VOOR minimaal 30 procent sociale woningbouw in het weiland maar verstaan daar uitsluitend huurwoningen onder. De sociale koopwoning bestaat eenvoudigweg niet.
Maximaal 70 procent sociale woningbouw zou in sommige wijken tot sloop kunnen leiden. Hier zijn wij op tegen: de krapte op de sociale huurmarkt wordt hierdoor alleen maar vergroot t.b.v. het waanidee "gij zult gemengd wonen".

Wij delen echter conclusie 7 die luidt: De gemeente en corporaties moeten blijvend aandacht besteden aan bestaande wijken.

Wij verstaan hier met name onder: een goed en strak sociaal beheer, het niet laten voort-etteren van overlastsituaties die vaak maar door enkelen worden veroorzaakt, maar een uitstraling hebben die veel te groot is. Wij verstaan hier ook onder qua woonomgeving dat de gemeente haar formele beleid op dit punt, namelijk 'schoon, heel en veilig' waar maakt.

secretariaat vereniging P.E.L.


Einde brief PEL aan commissie Stadsontwikkeling. Later toegevoegd commentaar tussen blokhaken. [].