'TEKORT AAN GOEDKOPE WONINGEN'
'GOEDKOPE WONINGEN GENOEG IN LEEUWARDEN'

Update 29/6/2007:
Reactie PEL op rapport HV Nieuw Elan
en De Bewonersraad:
"Kanttekeningen bij woonbeleid Leeuwarden"


'Tekort aan goedkope woningen'
Uit de Leeuwarder Courant van vrijdag 13/4/2007 plus:
'Goedkope woningen genoeg in Leeuwarden'
Uit de Leeuwarder Courant van zaterdag 14/4/2007 plus:
Reactie PEL op rapport HV Nieuw Elan en De Bewonersraad: "Kanttekeningen bij woonbeleid Leeuwarden"
Brief PEL aan huurdersorganisaties d.d. 29/6/2007.


Eindelijk, na jaren en jaren hebben de beide huurdersorganisaties in de stad, t.w. Nieuw Elan van woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland en de Bewonersraad van Corporatieholding Friesland ook eens door, dat er een chronisch tekort is aan goedkopere huurwoningen. Een van de vaste lezers van onze postverzendlijst vroeg zich al af of wellicht Klaas van der Veen van de Bewonersraad binnenkort met de VUT of met pensioen gaat, omdat men juist vaak vlak daarvoor nog uitspraken doet waar men zich daarvoor nooit aan waagde...
Hoe dit ook zij, op zich is het verheugend dat men bij deze twee organisaties nu eindelijk ook zegt wat de vereniging P.E.L. al een aantal jaren heeft betoogd, namelijk dat er krapte heerst op de Leeuwarder woningmarkt, met name bij de wat goedkopere woningen, maar een aantal verschillen qua opvatting met het PEL blijven ook. Uit de Leeuwarder Courant van vrijdag 13/4/2007:

'Tekort aan goedkope woningen'

LEEUWARDEN - Er moeten in Leeuwarden veel meer sociale huurwoningen worden gebouwd. De stad komt nu al zo'n 600 goedkope woningen tekort, maar in de nieuwe stadswijken worden alleen duurdere huizen gebouwd. In de oudere stadswijken zijn er meer woningen gesloopt dan er zijn bijgebouwd.

[Aan het einde van deze twee berichten kom ik terug op dat tekort van 600 huurwoningen.]

Daardoor dreigt een sociale tweedeling in de stad, zeggen huurdersorganisaties Nieuw Elan en de Bewonersraad. Terwijl de nieuwe wijken Zuiderburen, Blitsaerd en de toekomstige Zuidlanden alleen voor rijken zijn bestemd, dreigen oude wijken te verkommeren.
"Je creëert een scheiding tussen rijk en arm die heel slecht is. Elke wijk moet een goede mix hebben", zegt Klaas van der Veen van de Bewonersraad.

[Dat 'mix-verhaal' draait in bestaande wijken altijd uit op gedeeltelijke sloop en het scheppen van duurte-eilandjes qua woningen. En gemixt wordt er niets... Dat laat onverlet dat er krapte heerst vooral bij de wat goedkopere huurwoningen. De Bewonersraad is niet tegen sloop van goedkope huurwoningen, maar wil deze gewoon vervangen door dure huurwoningen, want dat is de realiteit als je in de oude wijken nieuwbouw pleegt. Tenzij je in vooroorlogse wijken zit, waar ook veel andere functies zaten en zitten, zoals de Vlietzone. Waar soms bedrijven zaten die naar elders vertrekken komt dan wel eens plaats vrij voor nieuwbouw. Als je echter meent dat er 600 goedkope woningen tekort zijn, moet je om te beginnen meteen pleiten voor een sloopstop van woningen.]

Volgens berekeningen van de organisaties telt Leeuwarden maar 15.123 goedkopere woningen, terwijl er 15.700 huishoudens zijn die op zo'n woning zijn aangewezen. Die cijfers staan haaks op de officiële cijfers van de gemeente, die zegt dat er zo'n 26.000 goedkope woningen zijn. Volgens de bewonersraad kloppen die cijfers niet: door de gestegen huren en de hogere belastingwaarde van huizen liggen veel woningen buiten het bereik van de lagere inkomens.

[Dat cijfer 26.000 is stokoud en komt uit het "Eindrapport 'Kwaliteit rûnom. Visie op wonen in Leeuwarden uit 1999' van de KAW en zelfs daarin hadden ze toen niet het lef om 26.000 'goedkope' woningen op te voeren. Kortom: Leeuwarden schermt nog steeds met een oud cijfer uit 1999.]

Door duurdere woningen te bouwen, wil Leeuwarden mensen met betere inkomens uit hun goedkope woningen lokken, zodat er meer aanbod aan goedkope woningen komt. Dat werkt niet, zegt Van der Veen.
"Drie jaar geleden was er al krapte, en die is er nu nog steeds. En de gemeente doet er niks aan."

[Dat verhaal dat er zoveel mensen met betere inkomens zijn die maar steeds die goedkopere huizen bezet houden is bedoeld om huurders een schuldgevoel aan te praten, hen te pressen te verhuizen naar een duurder pas gebouwd nieuwbouwhok van de corporaties of nog beter: ze zo ver te krijgen dat ze gaan kopen. Het verhaal is ook bedoeld om het eigen falend beleid te maskeren: nee, de schaarste ligt niet aan ons, het zijn die rot-huurders die 'scheef wonen' en maar blijven zitten. Nu woon je tegenwoordig al scheef als je net geen recht hebt op huurtoeslag en dat is dus al heel snel...
M.a.w.: het gaat hier om een politiek bepaalde definitie en het hele verhaal is agit-prop. Van der Veen constateert terecht dat er geen doorstroming is. Zou het kunnen dat al die mensen met betere inkomens in die goedkope huurhuizen er domweg niet of nauwelijks zijn?]

Van de belofte om in de nieuwe wijken 15 procent goedkope woningen te bouwen, is niks terechtgekomen, zegt Van der Veen. Bovendien houden burgemeester en wethouders zich niet aan een besluit van de raad om voor elke gesloopte huur woning er minstens één nieuwe te bouwen. Wethouder Roei Sluiter (PvdA) van volkshuisvesting was niet bereikbaar voor een reactie.

[Van der Veen wil 'goedkope woningen' in nieuwe wijken bijbouwen, maar ten eerste zou hij er eens bij moeten vertellen hoe hij die huizen althans beneden de aftoppingsgrenzen wil krijgen, zodat huurders in principe huurtoeslag kunnen krijgen. Hoe gaat hij de onrendabele top - naar verluidt zo'n 40.000 per woning - wegwerken? Door voor elke huurwoning drie koophuizen te bouwen en de verkoopwinst in te zetten? Door de reserves van de corporatie in te zetten? Door op een deel van het corporatiebezit een hypotheek af te sluiten? Door eens stevig te gaan praten met de gemeente over het feit dat de grondprijzen zo'n 50 procent uitmaken van de totale bouwkosten?! Of door te roepen dat de corporatie dan maar een deel van zijn bezit moet verkopen? En ten tweede wordt niet gezegd wat we onder 'goedkoop' moeten verstaan bij de Bewonersraad en bij Nieuw Elan. Maar wellicht dat dit in hun gezamenlijke rapport staat? Ik vind het opvallend dat de beide huurdersorganisaties naast sloop ook niet de massale verkoop van corporatiehuizen noemen als een van de oorzaken van het tekort aan goedkope huurwoningen. Denk hierbij aan de voor veel corporatieflatblokken afgegeven splitsingsvergunningen die wellicht op termijn zullen leiden tot het verlies van veel huurappartementen, nadat de corporaties hun eengezinshuizen in Camminghaburen, Westeinde en Aldlân al zowat allemaal hebben verkocht. Valt sloop nog op; dit gebeurt sluipenderwijs.]


Einde 1e LC-bericht. Commentaar tussen blokhaken [].

De dag na dit bericht reageerde de gemeente als door een adder gebeten. Uit de Leeuwarder Courant van zaterdag 14/4/2007:

'Goedkope woningen genoeg in Leeuwarden'

LEEUWARDEN - Er zijn in Leeuwarden meer dan genoeg huur- en koopwoningen voor de lagere inkomens, vindt wethouder Roel Sluiter van Volkshuisvesting. Volgens twee huurdersverenigingen, die een groot te kort becijferden, dreigt getto vorming in de armere stadswijken, maar volgens Sluiter is dat klinkklare onzin: "Hier verzet alles in me zich tegen."

[Een heel sterk inhoudelijk argument... Of een symptoom van een ziektebeeld wat kan optreden als je voor zetbaasje speelt van neo-liberale krachten die het liefst de volkshuisvesting afschaffen omdat "de vrije markt" dat allemaal veel beter zou kunnen regelen. In werkelijkheid is het zo dat hij enige jaren terug in een gesprek met een delegatie van het PEL o.a. opmerkte dat hij een zekere druk op 'de onderkant' van de huurmarkt wel voor lief nam als consequentie van zijn beleid...]

Sluiter wijst erop dat in veel oude stadswijken flink wordt gerenoveerd: de Vrijheidswijk wordt flink op de schop genomen, terwijl er ook veel extra geld naar oudere wijken als Heechterp/Schieringen, de Tjerk Hiddesbuurt en de Vlietzone gaat.
"We hebben juist veel meer woningen in de bestaande stad gebouwd dan we hadden gepland."

[Het gaat niet om de lokatie in dit geval, het gaat om de huurprijzen en de betaalbaarheid. En in de Vrijheidswijk wordt in het noordelijk del thans flink gesloopt, waaronder een S8-flatblok aan de Annie Westlandstraat plus een flink aantal eengezinswoningen, terwijl het gevaar er in zit dat de rest van de laagbouw daar na gerenoveerd te zijn, gewoon wordt verkocht na vertrek van de zittende huurder.
Tot verrassing van de bewoners van Heechterp/Schieringen is deze wijk door het Rijk tot 'achterstandswijk' gebombardeerd. Zij begrepen hier niets van, maar de wethouder was blij: dit betekent scheppen geld, waarbij mooi weer verder gesloopt kan worden. Ik voorzie dat nu de aanval wordt ingezet op de portiekflats, nadat al eerder drie maisonnette-flatblokken plat gingen. Juist de portiekflats op de mooiste lokatie langs de rondweg zullen ze m.i. plat willen hebben want de rondweg moet ook 'upgrading' gemaakt worden met hoge gebouwen, veel dure appartementen ed. En in dat beeld passen oude portiekflats zonder lift nog wel natuurlijk niet. Een tip: Als je ze verticaal intern doorverbindt heb je een 'stadsvilla' en dan doet het er plotseling niet meer toe dat je moet traplopen...
Maar de wethouder heeft gelijk: Naar de Tjerk Hiddesbuurt en de Vlietzone gaat ook geld, maar dat is rijksgeld in het kader van het DOEN-project en dat geld is niet bestemd voor het wegwerken van onrendabele toppen bij nieuwbouw huurwoningen of voor renovatie van woningen. En ook niet om sloop te bekostigen in die wijken...]

Wel geeft hij toe dat er minder sociale huur- en koopwoningen in de nieuwe buurten worden gebouwd dan gepland:
"Daar moeten we een inhaalslag maken. Maar er zijn ook te weinig duurdere woningen gebouwd."

[Maar wat heten dán duurdere woningen? De woningen die in Zuiderburen staan zijn zo duur dat men tweeverdiener moet zijn om de hypotheek te kunnen betalen.]

Beide huurverenigingen, Nieuw Elan en de Bewonersraad, beschuldigden de wethouder er gisteren in een gezamenlijk rapport van dat er sinds 2004 meer sociale woningen zijn gesloopt dan er zijn bijgebouwd. Voor 149 gesloopte huizen zouden er maar 57 zijn bijgebouwd, tegen de eis van de gemeenteraad in. Volgens Sluiter kloppen die cijfers niet.
"Er zijn niet 57, maar 157 woningen bijgebouwd."

[Maar waarom uitgaan van 2004? Al in 1988 werd de S8-splitlevel flat aan de Meenthe langs de Dokkumer Ee gesloopt en in 1998 de 2 7-hoog flats aan de Hooidollen en de Jokse. Daarna ging alles plat in de zuidwesthoek van Lekkumerend; honderden flats en laagbouwwoningen terwijl er nu gedeeltelijke sloop plaats vindt in Lekkumerend-Noord. Verder ging het grootste deel van de Vegelinbuurt tegen de grond evenals de flat aan de Fruitstraat. En binnenkort wordt de oostelijke straatwand van de Boomgaardstraat in het Rode Dorp gesloopt. Verder zijn er op ambtelijk niveau januari j.l. 'beslissingen' gevallen over de renovatie in met name het oostelijk deel van de wijk Molenpad (deel van de Vlietzone) en samen met de beslissing om juist daar vlakbij een heroïneverstrekkingfsunit te vestigen doet mij het ergste vrezen voor deze 'renovatie'. Dat het hier gaat om particuliere woningen speelt geen rol: dat zag je ook bij de Vegelinbuurt en de flat aan de Fruitstraat.
Samengevat: Als we als beginjaar bv. 1998 aanhouden gaat het om honderden en honderden met name sociale huurwoningen die gesloopt zijn en waarvoor zowat niets in de plaats is gekomen qua betaalbare huurwoningen!]

De wethouder houdt verder staande dat er 26.000 goedkope woningen in Leeuwarden zijn, ruim voldoende voor de 16.000 huishoudens die op zo'n woning zijn aangewezen. Volgens het rapport van de huurderverenigingen zou er juist een tekort van zeshonderd woningen zijn, omdat de huren en de belastingwaarde van veel huizen fors is gestegen.
"De stijgingen in de belastingwaarde liggen bij de goedkope woningen juist lager dan elders", reageert Sluiter.

[Die 26000 woningen berust op een reeds in 1999 genoemd en toen al gemanipuleerd cijfer. Zie hieronder voor nadere uitleg. Of de stijgingen qua WOZ-waarde - want daar gaat het eigenlijk om; de Wet Waardering Onroerende Zaken - elders bij goedkopere woningen nog harder ging dan in Leeuwarden is irrelevant. Het gaat hier om de Leeuwarder marktsituatie. De huurdersverenigingen hebben gelijk: het zijn juist de goedkopere woningen en daarbinnen juist weer de goedkopere huurflatjes en koopflatjes die qua WOZ-waarde onevenredig stegen in vergelijking met duurdere huizen in Leeuwarden. Zo steeg enige jaren terug de WOZ-waarde van een 50-er jaren portiekflatje in de Bernard Zweersstraat (in het Oude Westen) met 160 procent in vergelijking met de vorige taxatieronde... De WOZ-waarde is in feite een uitdrukking van de schaarste op de woningmarkt: hoe schaarser en gewilder een huis, des te hoger de WOZ-waarde uitvalt. Deze onevenredige stijging betekent simpelweg dat goedkopere woningen schaars en gewild zijn.]

Raadslid Piet van der Wal (PAL /Groen Links) wil van de wethouder een verklaring voor het grote verschil tussen de cijfers van de gemeente en de verenigingen. Het beleid dat er gesloopte sociale woningen vervangen moeten worden, moet hoe dan ook overeind blijven, vindt hij.
"En ik ben het met Nieuw Elan en de Bewonersraad eens dat de nieuwe wijken veel te eenzijdig worden."

[De huurdersverenigingen en Van der Wal zouden moeten beginnen met het vragen om een sloopstop. Dat zou kunnen door de gemeenteraad een z.g. 'Onttrekkingsvergunning' te laten maken. Sloop is onttrekking van woonruimte. Wil een corporatie slopen, dan is naast de puur technische sloopvergunning ook een onttrekkingsvergunning nodig van burgemeester en wethouders. Bij het al dan niet verlenen van die vergunning spelen volkshuisvestelijke afwegingen wel degelijk een rol: kunnen die woningen wel of niet van de huurmarkt worden gehaald of van de koopmarkt? Is dat verantwoord of juist niet? Zo zou het in bepaalde gevallen kunnen komen tot een sloopstop.]


Einde 2e LC-bericht. Commentaar tussen blokhaken [].

Tenslotte: Over dat cijfer van z.g. 26.000 'goedkope' woningen en dat tekort van 600 'goedkope' woningen - wij kwamen in 2005 al op een tekort van 5388 goedkope woningen uitgaande van de officiële definities over wat toen goedkoop heette - wat is becijferd door deze huurdersverenigingen het volgende, wat komt uit een commentaar uit 2005 op een verweerschrift van de gemeente in een bezwaarprocedure van het PEL tegen het afgeven van een serie splitsingsvergunningen aan een van de woningcorporaties:

Punt 4 bladzijde 3 over de woningvoorraad:

Het aantal 'sociale huurwoningen' zou zijn: 37 procent van de totale voorraad (43.301) is 16021 woningen. Als definitie van wat een 'sociale huurwoning' is wordt hierbij de huursubsidie aftoppingsgrens aangehouden van momenteel 499 euro. Deze geldt echter alleen voor huishoudens van drie of meer personen. De aftoppingsgrens voor huursubsidie voor huishoudens van een of twee personen is echter 466 euro. Een deel van deze 16000 woningen, voorzover bestemd voor kleine huishoudens, hoort dan volgens de gemeentelijke definitie niet tot het bestand 'sociale huurwoningen'. Een huishouden van een of twee personen zal eerst moeten voldoen aan de 'passendheidstoets' (vroeger: fiattering) om een woning met huursubsidie te kunnen huren waarbij de huur ligt tussen de 466 en de 499 euro.

Het probleem met de gegeven cijfers is echter, dat indertijd, namelijk in 1999, is omgegoocheld met de aantallen huurwoningen voor de primaire doelgroep. (Zie pag. IV uit Eindrapport 'Kwaliteit rûnom. Visie op wonen in Leeuwarden ) De goedkope huurwoningvoorraad was toen 10.000 woningen en de 'betaalbare voorraad' was 7000 woningen groot.
Onder 'goedkoop' werd verstaan: Huur minder dan 600 gulden. (272 euro) Onder 'betaalbaar' werd verstaan: Huren tussen de 600 en 800 gulden. (Tussen 272 en 363 euro) Hierbij werd opgeteld: de 'betaalbare koopwoningvoorraad' die 9600 woningen zou tellen. Onder een 'betaalbare koopwoning' werd verstaan: Een maximale koopprijs van 175.000 gulden. (79.411 euro)
Gezamenlijk kwam men dan aan 26.600 woningen in de 'betaalbare voorraad'. Hier trok men dan het aantal huishoudens in de 'primaire doelgroep' van af (16500) waarop vervolgens een 'overschot' aan 'betaalbare woningen' bleek van 10.100 stuks...

[N.B.: Hier komt dus dat cijfer van de wethouder weg over die 26.000 woningen.]

Trok men de koopwoningen af van de totale voorraad 'betaalbare woningen' dan resteerden 17000 'betaalbare huurwoningen'.
Omdat de primaire doelgroep 16.500 huishoudens groot was, resteerden in werkelijkheid voor hen slechts als 'overschot betaalbare woningen' 500 stuks...
De onjuiste vooronderstelling was, dat werd aangenomen dat in alle koopwoningen tot 175.000 gulden mensen woonden van de primaire doelgroep.

Tevens werd een handigheidje toegepast: Omdat de goedkope huurwoningvoorraad beneden de 600 gulden 10.000 woningen telde en de primaire doelgroep 16.600 huishoudens groot was, waren er 6.600 goedkope huurwoningen tekort. Op dit op papier op te lossen, werd voorgesteld om de huurgrens van 600 gulden, die gold als grens voor de kernvoorraad, op te trekken tot de toenmalige BBSH-grens (Besluit Beheer Sociale Huursector) en daardoor "zal bijna de gehele sociale huursector tot de kernvoorraad gaan behoren." Einde citaat, probleem opgelost. (Zie bijlage 'Kwaliteit rônom. Visie op wonen in Leeuwarden. Eindrapport' blz. XII)

De relevantie van het bovenstaande is, dat de nu gegeven cijfers voortborduren op het in 1999 toegepaste handigheidje: Goedkoop heet nu: Tot 300 euro (661 gulden) en 'betaalbaar' heet nu tot 499 euro (1099 gulden) Het verweerschrift stelt dat de omvang van de primaire doelgroep in het Woonplan op 15.000 huishoudens is gesteld. Houden wij de aftoppingsgrens aan voor gezinnen zoals de gemeente doet, dan komen wij op:

Aantal sociale huurwoningen 37 procent van 43301 is 16021 stuks. Daarvan valt 91 procent onder de aftoppingsgrens, is 14579 stuks. Tekort voor primaire doelgroep: 421 stuks. Halen wij het handigheidje dat in 1999 in de cijfers sloop er weer uit, dan komen wij op:

Goedkope sociale huurwoningen: 60 procent van het totaal aantal sociale huurwoningen is 60 procent van 16021 huurwoningen is 9612 goedkope huurwoningen. (tot 300 euro) Tekort voor primaire doelgroep: 15000 min 9612 is 5388 woningen.

secretaris P.E.L.

UPDATE 29/6/2007

Het rapport van Nieuw Elan plus De Bewonersraad "Kanttekeningen bij woonbeleid Leeuwarden" van 12/4/2007 kregen wij enige tijd na het verschijnen van het LC-bericht hierover,(zie begin van dit bericht) toegestuurd. Inmiddels hebben wij hierop gereageerd: op 29/6/07 heeft het DB besloten om onderstaande reactie naar beide huurdersorganisaties te versturen:


VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN
POSTBUS 2602 8901 AC LEEUWARDEN TELEFOON: 058-2671636
E-mail: verpel@wanadoo.nl
Website: http://home.wanadoo.nl/verpel
=========================================================

AAN DE HUURDERSVERENIGINGEN
NIEUW ELAN EN DE BEWONERSRAAD
TE LEEUWARDEN

Leeuwarden, 29/6/2007

L.S.,

met belangstelling hebben wij uw rapport en uw persbericht gelezen over uw "Kanttekeningen bij woonbeleid Leeuwarden".

Wij zijn verheugd dat u net als het PEL nu ook tot de conclusie bent gekomen dat het Leeuwarder woonbeleid m.n. op het gebied van sociale huurwoningen tekortkomingen vertoont.

Toch zijn uw conclusies niet erg radicaal: zo zit u meer op de lijn van nieuwbouw qua "sociale woningen" dan op een stellingname tegen sloop van bestaande huurwoningen.

Zo luidt uw aanbeveling nummer 2 bijvoorbeeld:

"Er moet een afdwingbaar convenant opgesteld worden tussen gemeente en corporaties in samenwerking met de huurdersorganisaties, waarin duidelijke afspraken worden gemaakt betreffende gevarieerde wijken. Ons voorstel is minimaal 30% en maximaal 70% sociale woningbouw per wijk."

De consequentie hiervan is, dat als je ook maximaal 70% sociale woningbouw wilt in bestaande wijken waar nu voornamelijk sociale huurwoningen staan, dat je daar dan bouwgrond vrij moet maken voor de resterende 30% of meer duurdere woningen, ofwel je moet sociale huurwoningen slopen.

Dit wil niet zeggen dat wij tegen nieuwbouw van sociale huurwoningen zijn in uitleggebieden, alleen wijzen wij erop, dat om dan de onrendabele top af te dekken, de corporatie winst moet maken door voor elke nieuwe sociale huurwoning ook twee tot drie koopwoningen moet bouwen, goed gepositioneerd in het juiste marktsegment t.b.v. een vlotte verkoop. De gemeente zal daartoe de rol van de corporaties "in het weiland" moeten vergroten en de rol aldaar van projectontwikkelaars moeten verkleinen en zij zal tevens voor sociale huurwoningen daar en tevens in de bestaande stad, korting moeten geven op de grondprijzen.
Bovendien is het zo, dat een nieuwe sociale huurwoning met bijvoorbeeld een huur tegen een van de twee aftoppingsgrenzen aan van de huurtoeslag, nooit zo goedkoop kan zijn als een bestaande sociale huurwoning. Voor die huurprijzen is het niet meer mogelijk om nieuwe huurwoningen te bouwen.

Ook daarom moet men zeer behoedzaam omgaan met de bestaande voorraad sociale huurwoningen. Bovendien betekent sloop van bestaande sociale huurwoningen (nu weer alle drieslaapkamerwoningen in de Mondriaanwijk en 24 laagbouwwoningen in de Boomgaardstraat oostzijde) en tegelijk bijbouwen van (meestal minder) nieuwe sociale woningen dat de druk op de ketel qua vraag naar goedkopere sociale huurwoningen niet afneemt.
Een indicatie hiervan geeft de verantwoordingslijst van woningtoewijzingen van Nieuw Wonen Friesland met daarbij steeds het aantal reacties van woningzoekenden op hun website. Hun lijst beslaat een lange periode, maar ook hun meest recente gegevens aldaar laten zien dat voor bijvoorbeeld een simpel flatje zonder cv in de Valeriusstraat 130 reacties per keer heel normaal is.
Daarom is het PEL op dit moment voor een sloopverbod van sociale huurwoningen, omdat ons dit niet verantwoord lijkt.

U spreekt in uw rapport over "sociale woningen", niet over "sociale huurwoningen" en verstaat onder een sociale woning ook de goedkopere koopwoning.
Wij vinden dat de "sociale koopwoning" een begrip is, bedacht door gemeente en corporaties om het gebrek aan sociale huurwoningen cijfermatig te verbloemen. Voor de rest delen wij grotendeels uw analyse.

Sociale koopwoningen bestaan naar onze mening niet.
Hun prijzen zijn gewoon commercieel en marktconform. Hoogop worden de woonlasten voor een enkele doelgroep, t.w. "starters" iets verzacht door de koopsubsidie.
Wij kennen ook de MGE-constructies waarbij men weliswaar koopt tegen een gereduceerde prijs, maar waarbij sprake is van een vorm waarbij sprake is van een Vereniging van Eigenaren waarbij de corporatie omdat zij daarin nog steeds de meerderheid heeft, de touwtjes in handen heeft.
In de praktijk betekent dit dat de corporatie soms via hun eigen onderhoudsdienst exclusief het onderhoud in handen heeft (geen vrije aannemerskeuze) en de nieuwbakken eigenaren qua buitenonderhoud in feite niets te vertellen hebben, omdat bij meerderheid van stemmen wordt beslist.
Wij noemen dat daarom dan ook "het nieuwe huren": vroeger betaalde de corporatie het buitenonderhoud, nu betaalt men dat zelf via zijn bijdrage aan de kas van zo'n VvE...
Het enige is dat men zelf meer greep heeft op een deel van de woonlasten.

Hoewel formeel nog steeds (vanaf staatssecretaris Remkes) kopen en huren gelijkwaardig zijn - een benadering waar wij het mee eens zijn - is dat in de praktijk steeds minder het geval. Corporaties trekken zich terug op "bijzondere projecten" voor specifieke doelgroepen en op huisvesting voor ouderen met een goed pensioen, in plaats van zich te richten op allen van jong tot oud en van arm tot rijk.

De "gemengde wijken".
U wilt 'gevarieerde wijken', kennelijk om sociale problemen, ghettovorming en een 'eenzijdige bevolkingsopbouw' ed. te voorkomen. Diverse rapporten toonden in het verleden en ook onlangs (Universiteit Utrecht) aan dat het effect van dergelijke 'stenen maatregelen' gering is. Bovendien leidt dit alleen maar tot probleemverplaatsing.

Wij denken dat sociale problemen moeten worden aangepakt met sociale maatregelen m.n. vanuit de sectoren sociale zaken, economische zaken en werk & inkomen bij de gemeente.

Dit waren zo wat kanttekeningen bij uw rapport, maar zoals gezegd zijn wij het eens met uw stelling dat op het gebied van sociale huurwoningen het gemeentelijke woonbeleid niet op de goede weg is.
Wellicht is het zinvol om over dat beleid in de nabije toekomst eens nader van gedachten te wisselen.

Met vriendelijke groet,

secretaris

Brief naar:
- HV Nieuw Elan
- HV De Bewonersraad


Einde tekst van reactie PEL op rapport van HV Nieuw Elan en HV De Bewonersraad.