GEMEENTE SLUIT PRESTATIECONTRACTEN AF MET BEIDE WONINGCORPORATIES:
Nieuw Wonen bouwt kwart huizen
Uit de Leeuwarder Courant van wo. 5/7/2006 plus:
Meer bouw huurhuizen ondanks overschot
Uit de Leeuwarder Courant van wo. 19/7/2006 plus:
Cijfers kloppen niet. OVERSCHOT HUURHUIZEN
Rubriek ingezonden stukken in Leeuwarder Courant van za. 29/7/2006) plus:
Leeuwarden en CHF leggen onenigheid bij
Uit de Leeuwarder Courant van wo. 19/7/2006.
In de maand juli 2006 hebben B. en W. prestatiecontracten afgesloten met
de beide woningcorporaties die na fusies nog over zijn in de stad.
Men moet zich daarbij niet teveel voorstellen: De afspraken zijn geheel
in de lijn van het Collegeprogramma 2006-2010.
Uit de Leeuwarder Courant van woensdag 5/7/2006:
LEEUWARDEN - Corporatie Nieuw Wonen Friesland (NWF) bouwt tot 2010 achthonderd woningen in Leeuwarden. NWF gaat in die tijd ook beter met de gemeente en Corporatieholding Friesland (CHF) samenwerken om de leefbaarheid in de stadswijken te verbeteren.
[Wat dat laatste betekent is niet helemaal helder: Het zou kunnen dat men zo nu en dan een financiele bijdrage levert aan projectjes in de woonomgeving van woningen die van hen zijn. B.v. een 'hegje' project in de Saskiastraten wat door NWF wordt betaald.]
Deze afspraken staan in het eerste prestatiecontract dat NWF gistermiddag samen met burgemeester Geert Dales heeft ondertekend. Met de achthonderd woningen neemt de corporatie ongeveer een kwart van de woningbouw in Leeuwarden tot het eind van het decennium voor haar rekening. Omdat er, bijvoorbeeld in de Vrijheidswijk, ook veel woningen worden gesloopt, komen er netto zo'n 675 woningen bij.
[Dat zou dan tot 2010 op 125 woningen neerkomen die worden gesloopt. M.i. zijn het er veel meer: Alleen al in de Koerierstersespel plus Pilotenespel laagbouw in de Vrijheidswijk gaan 62 van de 179 eengezinswoningen plat. Van de 655 woningen van WoonBedrijf regio Noord aldaar in de noordwesthoek, wordt eenderde gesloopt, dus in totaal alleen al in de Vrijheidswijk nog te slopen: 218 woningen, zowel laagbouw als hoogbouw. De rekensom wordt dan: 800 nieuwe NWF-huizen minus sloop is netto 582 woningen erbij.]
Dertig procent van de te bouwen huizen zijn sociale huurwoningen, zegt NWF-directeur Fred de Groot. Eenvijfde van de huizen zijn huurwoningen voor middeninkomens, terwijl het bij 7,5 procent om woningen voor starters gaat. Het restant bestaat nagenoeg allemaal uit koopwoningen.
[Volgens directeur Fred de Groot onlangs tegenover ondergetekende
definieert NWF een sociale huurwoning als een huurwoning onder de
aftoppingsgrens. Nu zijn er twee aftoppingsgrenzen: Eentje voor een- en
tweepersoonshuishoudens, per 1/1/06 zo'n 475 euro en eentje voor
huishoudens van drie of meer personen, ongeveer 509 euro.
Dat zou dan in drie jaar neerkomen op 30 procent van 800 woningen is 240
woningen beneden "de aftoppingsgrens" ofwel gemiddeld 80 stuks per jaar.
Welke van de twee? De grens voor gezinnen of de grens voor kleine
huishoudens? En: Wat heb je daaraan als je meer sociale huurwoningen
verkoopt, met een wellicht nog wat verder onder de aftoppingsgrens
liggende huur, dan je bijbouwt?! Want op zich is het mooi dat NWF
kennelijk toch wat woningen bouwt waarop je zonder passendheidstoets
huurtoeslag kunt krijgen; woningen die het PEL eerder
"doorstromerswoningen" noemde, dat wil zeggen: Huizen vlak tegen de
aftoppingsgrenzen aan, bedoeld om wat doorstroming te krijgen binnen de
sociale huurwoningen zodat daar de druk op de ketel wat verminderd kan
worden en de wachttijden wat kunnen dalen. Overgens zou 7,5 procent
vande nieuwe woningen voor starters op de woningmarkt zijn bedoeld, dus
7,5 procent van 800 huizen is 60 woningen is 20 stuks per jaar. Dat is
bitter weinig en de vraag is ook, wat de aanvangshuur wordt. Is dat
een vraagteken wat bij startershuizen gezet mag worden, ook bij de in
hun ogen sociale huurwoningen - PEL hanteert een andere definitie - kan
de vraag worden gesteld: Zijn ze bedoeld voor allen of weer
uitsluitend voor bepaalde categorieën, zoals bejaarden of gehandicapten?
Daar hebben de corporaties namelijk de laatste jaren een handje van,
zodat er nauwelijks meer wordt gebouwd voor "alle doelgroepen".]
De nieuwe huizen komen grotendeels in de bestaande stadswijken, zoals bij het Vliet en in Bilgaard.
[Bij het project "De Kop van het Vliet" bij de rotonde Vliet/Rondweg, dus aan de oostkant van het Vliet, zitten in het geplande rijtje laagbouwhuizen aan de Willem Loréstraat enige eengezinswoningen met een huur net beneden de aftoppingsgrens voor gezinnen. Bij de geplande flats aan het Vliet vlak bij de molenromp (Restant van "Molen De Haan") zitten een paar net beneden de aftoppingsgrens voor kleine huishoudens. Het kan dus wel, ondanks dat Fred de Groot tegen ondergetekende onlangs opmerkte, dat hier een flinke onrendabele top op zat. Welnu, die vang je maar op m.b.v. een combinatie van winst uit verkoop van nieuwe koophuizen, de reserves en de aanvangshuren van woningen in projecten waarbij de woningen qua huur toch al boven de aftoppingsgrenzen waren gepland.]
De nieuwe wijken Zuiderburen en de Zuidlanden zijn goed voor ongeveer eenderde van de bouwproductie.
De komende tijd moet NWF met CHF een proef starten om de leefbaarheid in de Vrijheidswijk te verbeteren. "We hebben al heel veel in die buurt ge‹nvesteerd. Nu moet het daar ook maatschappelijk in balans", zegt De Groot.
Huurders die in het verleden voor overlast hebben gezorgd zouden bijvoorbeeld een tijdelijk huurcontract kunnen krijgen. Dat wordt niet verlengd als de overlast aanhoudt.
[Daar ben ik op tegen, omdat dan de woningcorporatie zelf voor eigen rechter gaat spelen: wij hebben geconstateerd dat er toch weer overlast was: uw contract wordt niet verlengd, per dan en dan stopt het huurcontract en staat u op straat. Bij een huurcontract voor onbepaalde tijd, zal bij overlast de verhuurder naar de rechter moeten om ontbinding van de huurovereenkomst te krijgen.]
In 'containerwoningen' voor asocialen ziet De Groot voorlopig weinig, al sluit hij de bouw van 'asowoningen' niet uit. "Wij investeren veel in begeleiding. Je ziet dat daar een beter leereffect van uitgaat."
De letterlijke tekst van de prestatieafspraken tussen gemeente en NWF is te vinden onder bijgaande link:
http://verenigingpel.nl/wonen/Prestatieafspraken_gemeente_NWF_2006-2009.doc
Een schematische samenvatting van de gemaakte afspraken van de gemeente met NWF is te vinden onder de volgende link:
http://verenigingpel.nl/wonen/Schematisch_overzicht_prestatieafspraken_NWF t m 2009.xls
Op woensdag 19/7/2006 berichtte de Leeuwarder Courant dat inmiddels ook met Corporatieholding Friesland prestatieafspraken waren gemaakt:
LEEUWARDEN - Voor mensen met een laag inkomen zijn er ruim voldoende huurwoningen in Leeuwarden. Toch moeten de beide woningcorporaties de komende jaren flink bij bouwen, omdat er veel meer ouderen en alleenstaanden komen.
[Alleen al de kop boven dit artikel moet te denken geven: Meer
huurhuizen bouwen ondanks dat daarin een overschot zou zijn? Dat klinkt
vreemd. En het klopt ook niet. Zie b.v. "Standpunt vereniging PEL inzake verkoop van huurwoningen" over hoe die z.g. overschotten tot stand komen.
Pas in de tweede alinea blijkt dat het niet gaat om feiten verzameld
door de krant, maar om beweringen die uit een convenant komen,
afgesloten tussen gemeente en woningcorporatie CHF.]
De Corporatieholding Friesland (CHF) levert tussen nu en 2011 minstens 463 nieuwe sociale-huurhuizen op, zo heeft ze gisteren met de gemeente afgesproken.
[Citaat uit het convenant: "Onder een sociale huurwoning wordt verstaan
een zelfstandige woning met een huur tot de aftoppingsgrens. Die huur
bedraagt voor een- of tweepersoonshuishoudens 474,88 en voor een drie-
of meer persoonshuishouden 508,92 per maand (prijspeil 1 juli 2005).
De aftoppingsgrens wordt jaarlijks op 1 juli geïndexeerd. Aan de hand
van de CBS-handleiding voor de administratieve woningtelling wordt
bepaald of er sprake is van een zelfstandige woning." Einde citaat.
Uit het convenant blijkt ook, dat de door CHF gerealiseerde "sociale
huurwoningen" minimaal 10 jaar beschikbaar blijven als sociale
huurwoning "tenzij marktomstandigheden (leegstand) of de kwaliteit van
het leefmilieu aanleiding geven deze afspraak te herzien. Herziening is
onderwerp van bestuurlijk overleg."
M.a.w.: In het slechtste geval zijn
die "sociale huurwoningen" na 10 jaar al weer verdwenen: niet gesloopt
uiteraard, want dat kost CHF teveel boekwaarde, maar wel b.v. verkocht.
Kortom: Die toegevoegde huurwoningen met een huur net onder de
aftoppingsgrens zijn op termijn boterzacht... Het convenant komt er op
dit punt op neer dat CHF in de periode 2005 t.m. 2009 in totaal 500
"sociale huurwoningen" wil bouwen en afgaande op de lijst met projecten
is dit op papier ingevuld t.m. 463 woningen. Maar laten we eens kijken
wat dit is en voor wie het is bestemd:
1. Brandemeer/De Kei: Woonvorm voor ouderen met maatschappelijke ruimte (31 plus 15 aparte eenheden voor senioren). Aantal: 46 Jaar gereedmelding: 2006.
2. De Kei: 33 appartementjes en maatschappelijke ruimte.
Jaar gereedmelding: 2008.
Hoera! Eindelijk iets voor ALLE doelgroepen? Mooi niet... Het gaat hier
om mogelijke nieuwbouw voor opvangorganisatie Limor, die nu nog aan de
Albert Schweitzerstaat De Wending exploiteert. M.a.w.: Een bijzonder
project. Op zich niks mis mee, maar beide corporaties richten zich
momenteel m.i. veel te veel nagenoeg uitsluitend op
ouderenhuisvesting - m.i. een echte hype - en op bijzondere projecten:
Wooneenheden
neerzetten en hele tent verhuren aan een maatschappelijje instelling.
Die redt zich daar dan verder maar mee. Dus eigenlijk niet veel anders
dan een vastgoed belegger doet: Verhuurrendement maken...
3. Eeskwerd: 100 appartementen: 58 koop en 42 huur. Dus 42 huur. Jaar gereedmelding: 2007/2008. Dit zouden dan eindelijk eens huurflats zijn voor iedereen? Of gaat het hier om de drie flats die op de plaats komen waar ooit de S8-flat in De Meethe stond? Zo ja, dan worden dit voorzover mij bekend seniorenflats.
4. Vrijheidswijk De Espels: 36 huur- en 31 koopwoningen. Dus: 36 huur. Jaar gereedmelding: 2007/2008. Hiervoor gaan daar echter de bestaande sociale huurwoningen plat! Er staan al diversen leeg en de woonomgeving is zwaar verwaarloosd door de gemeente, zoals wij onlangs samen met de heer Remy Poppe van de SP bij een wijkinspectie constateerden. M.i. is dit een doelbewuste strategie om bewoners weg te krijgen.
5. Vrijheidswijk Centrumgebied: 63 huurappartementen (35 + 28) en 30 koop/huurappartementen. Aandeel CHF: MFC (Multi Functioneel Centrum) en 30 koop/huurappartementen. Als aantal sociale huurwoningen wordt hier 15 stuks genoemd. Jaar gereedmelding: 2008/2009.
6. Vrijheidswijk Robinsonstraat: 13 huur- en 2 koopwoningen? Het vraagteken staat in de lijst zelf en is niet door ondergetekende neergezet. Qua aantal wordt genoemd: 13 sociale huurwoningen, maar naar verluidt gaat het ook hier weer om woningen uitsluitend voor ouderen. Jaar gereedmelding: 2007/2008.
7. Noordvliet 441: 23 zorgwoningen met woonsteunpunt. Verhuur via de Noorderbrug. Gaat om begeleid wonen voor lichamelijk gehandicapten. Komt op de plaats van Dienstencentrum Het Vliet. dat gebouw wordt gesloopt. Ook hier weer: Alleen voor 1 bepaalde doelgroep. Jaar gereedmelding: 2006/2007.
8. Trompstraat 145/Jacob Binckesstraat: 25 woningen, vermoedelijk appartementjes voor "alleengaanden". Ja, het valt niet mee het woord 'alleenstaanden' je strot uit te krijgen... Ben bang dat dit gezien de beperkte plaats waar gebouwd kan worden en het hoge aantal, hele kleine hokjes worden. Als alleenstaande kun je dan qua ruimte vaak nog beter proberen een bestaand 3-kamer of 4-kamer flat te pakken te krijgen. Jaar gereedmelding: 2007.
9. Achter de Hoven/Vegelin: 18 zorgwoningen en 2 steunpunten. (Talant)
Jaar gereedmelding: 2006. Ook hier weer: Alleen voor 1 bepaalde
doelgroep.
10. Fruitstraat: 55 appartementen op de plaats van de koopflat in de Fruitstraat die gesloopt is. Gaat om 12 zorg en 43 huur. Vermeld staan:
55 sociale huurwoningen, maar op de lijst met "nieuwbouw in andere
segmenten" staan weer de 12 zorgwoningen. Er zitten dus dubbeltellingen
in de lijst "sociale huursector" en de lijst "nieuwbouw in andere segmenten". Bij de huurappartementen gaat het naar verluidt ook weer om uitsluitend ouderenhuisvesting. Jaar gereedmelding: 2006.
11. De Zuidlanden (Jabikswoude): 83 huurappartementen, 12 koopappartementen, 142 koopwoningen en 60 zorgwoningen i.s.m. Noorderbreedte; onder voorbehoud van verhuur door CHF. Men noteert hier 143 'sociale' huurwoningen, maar daar kan men rustig die 60 zorgwoningen aftrekken, dus 83 huurwoningen. Jaar gereedmelding: 2008/2010.
12. Camminghaburen: 12 zorgwoningen voor cli‰nten van Palet. Jaar gereedmelding: 2007/2008.
Aan de hand van bovenstaand lijstje kom ik naar beste weten momenteel
maar op 36 eengezinswoningen en 123 appartementen als 'sociale
huurwoningen' waarop geen doelgroepen- of leeftijdsbeperking zit...
Met name voor jongeren met lage inkomens blijft het er slecht uitzien op
de woningmarkt. De gemeente rekent ook al de naar hun zeggen 10.773
koopwoningen met een WOZ-waarde lager dan 110.000 euro (WOZ-peildatum
1/1/2005) bij de beschikbare voorraad woningen voor de doelgroep die op
grond van de inkomensgrenzen voor huurtoeslag tot de 'doelgroep van
beleid' horen. Dit gegeven samen met het nieuwbouwbeleid betekent, dat voor met name jongeren huren 'uit' wordt geacht: Zij moeten maar gaan kopen...
Welnu, in theorie is WOZ-waarde ook marktwaarde, maar in de praktijk vaak niet: Selecteer via de website www.funda.nl van de
gezamenlijke makelaars maar eens alles uit in Leeuwarden beneden de
110.000 euro. Dat levert niet veel bijzonders op in de laagbouw, wel nog de nodige flats en flatjes in de bestaande voorraad.]
Naast de goedkope woningen bouwt de CHF in dezelfde periode ook nog eens 438 huizen in de koopsector en de duurdere huurmarkt.
[Dan moeten ze natuurlijk niet doen aan dubbeltellingen waarbij dezelfde woningen in verschillende lijsten opduiken.]
De gemeente sloot eerder dit jaar al een soortgelijk convenant met Nieuw Wonen Friesland, de andere Leeuwarder corporatie.
Leeuwarden telt 16.850 goedkope huizen die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Er zijn 15.700 mensen die tot de doelgroep behoren. Er is dus weinig krapte op de goedkopere huurmarkt.
[Aldus de journalist die er niet bij vermeld dat dit conclusies zijn
volgens het convenant, maar dit presenteert als objectieve waarheid.
Het hele verhaal gaat slechts op als al die 16.850 huizen eerst
leeggemaakt worden en vervolgens de 15.700 mensen van de doelgroep in
deze woningen gehuisvest worden. Maar zo is de realiteit niet: Die
huizen worden deels door de mensen uit de doelgroep bewoond, deels ook
niet. Dat is helemaal niet erg, anders ontstaan er helemaal buurten
waarvan de bewoners totaal uitsluitend naar inkomensklasse bij
elkaar wonen. Bovendien moet er wat vrijheid blijven om zelf uit te
maken of men relatief veel of wat minder aan wonen wil uitgeven. Het
leven bestaat per slot niet uitsluitend uit 'wonen' alleen.
Als er
inderdaad geen krapte was op de sociale huurmarkt, dan zou men niet
gemiddeld bijna twee jaar op een huis hoeven wachten. Alleen dat gegeven
al toont aan dat de bewering in strijd is met de feiten.]
De afspraken zijn vooral bedoeld om nauwere samenwerking te stimuleren tussen de gemeente en de corporaties. Daarbij gaat het niet alleen om woningbouw, maar ook om het onderhoud van de omgeving en de verkoop van huurwoningen. Bovendien kan de gemeente dankzij de afspraken aantonen dat ze recht heeft op rijkssubsidies voor nieuwbouw.
[Over de verkoop van huurwoningen is nog niets overeengekomen. Citaat
uit het convenant: "Partijen spreken af om zo spoedig mogelijk in
onderling overleg te komen tot een afsprakenkader m.b.t. de verkoop van
sociale huurwoningen. CHF legt hierbij een relatie met het SVB."
SVB staat voor Strategisch Voorraad Beleidsplan. Dat SVB wordt
vervolgens weer uitgewerkt in een Strategisch Voorraadbeheerplan en dat
wordt weer opgesteld op basis van het strategisch voorraadbeleid, dat
recent geformuleerd zou zijn door CHF. Lekker simpel dus allemaal, maar
het komt hier op neer: Wijken die op korte termijn de aandacht hebben of
krijgen zijn:
Vrijheidswijk en binnenstad.
Ingrijpend verbeteren woningen Bosboomstraat. Dit is een straat in de
wijk Huizum.
SWOT-analyse bezit Boomgaardstraat.
SWOT-analyse eengezinswoningen oostelijk deel Bilgaard.
Een SWOT-analyse is formeel een soort analyse van de sterke en zwakke
punten van een wijk of van een straat ed. Het komt er op neer dat b.v.
een wijkpanel o.l.v. de lokale 'goog' mag aangeven wat de sterke en
zwakke punten zijn van een wijk. Dit is bijzonder 'komisch' als je
beseft dat zo'n SWOT wel degelijk invloed heeft, vooral als het past in
het straatje van gemeente of corporatie. Past het niet helemaal in dat
straatje, dan zie je de lokale 'goog' haastig extra streepjes
('turven') zetten bij die aangeduide punten die in de kraam van
gemeente of corporatie van pas komen...
Wat dat betreft is zo'n SWOT
inhoudelijk in feite weinig meer dan een infantiel spelletje van een
stel kleine kinderen wat echter met bloedige ernst wordt gespeeld...
Kortom: Lees voor SWOT maar: mogelijke sloop van het oostelijke deel van de Boomgaardstraat en van de Meenthe ofwel de Mondriaanwijk...
Terug naar die verkoop van sociale huurwoningen. Het convenant stelt dus dat er nog een afsprakenkader moet komen m.b.t. die verkoop. Als aandachtspunten die in elk geval aan de orde moeten komen noemt het convenant:
* koppeling met de gewenste omvang van de voorraad voor de doelgroep van
beleid.
* verkoop in relatie tot de huidige en de verwachte toekomstige vraag
van de doelgroep.
* spreiding van verkoop over de stad
* geen verkoop van huurwoningen met achterstallig onderhoud
* mogelijkheden voor tussenvormen tussen huur en koop
* mogelijke kettingbedingen om toekomstig ongewenst gebruik te
voorkomen, bijv. m.b.t. de Kamerverhuurregeling
* condities en procedure voor het verlenen van splitsingsvergunningen, waaronder eigendomsverhouding en onderhoudscontracten.
Als voorlopig beleid heeft CHF een verkoopdoelstelling geformuleerd van
150 woningen per jaar, stelt het convenant. Dat komt dan neer op 600
woningen in de periode 2006 t.m. 2009. Veelal gaat het hierbij om
sociale huurwoningen en dit aantal is stukken hoger dan de 36
eengezinswoningen en de 123 appartementen die CHF als sociale
huurwoningen voor alle doelgroepen in die periode nieuw wil bouwen...
Kortom: De krapte op de sociale huurwoningmarkt zal alleen maar
toenemen...]
Het ministerie van volkshuisvesting wil dat grote gemeenten zoveel mogelijk nieuw bouwen en is momenteel erg tevreden over Leeuwarden. "Ik heb het convenant van Leeuwarden al aan twee andere gemeenten als voorbeeld gesteld", zei Jack Huiszoon van het ministerie gisteren.
[Ik denk nog steeds dat, omdat 75 procent van de bewoners van nieuwe wijken zoals de Zuidlanden en Zuiderburen uit Leeuwarden komt, het neerkomt op het met name verplaatsen van Leeuwardertjes en verder niets... Men kan stellen dat dan 25 procent van elders komt, maar men vergeet te noemen dat tegelijk ook mensen Leeuwarden verlaten. Dus die snelle forse groei van het aantal inwoners kan Leeuwarden m.i. wel vergeten.]
Huiszoon vroeg de gemeente en corporaties wel om meer aandacht te besteden aan mensen die eigenlijk hun huurhuis willen verlaten, maar een koopwoning te duur vinden. Er zouden vaker goedkope koophuizen moeten worden gebouwd, vergelijkbaar met de nieuwbouw in de Vegelinbuurt.
[Het klinkt wellicht vreemd, maar m.i.: niet doen! Bouw geen goedkope nieuwbouwhuizen. Zie ons eerdere commentaar 'Kwaliteit huis beneden EUR 160.000 onder de maat'; een bericht uit de Leeuwarder Courant van 24/5/2004. [http://verenigingpel.nl/wonen/469wpln2cso.html] Het komt hier op neer: Beneden een bepaalde prijs kun je simpelweg niet verwachten dat een nieuwbouwhuis van goede kwaliteit is, als je uitgaat van de gangbare bouwwijzen. Zou je bijvoorbeeld vrijstaande huizen neerzetten in houtskeletbouw, dan zou je bij een schappelijke grondprijs een heel ander verhaal krijgen. Kortom: Bouw s.v.p. geen slechte nieuwbouwhuizen, daar krijgt men later spijt van.]
Op zaterdag 29/7/2006 verscheen in de rubriek "Ingezonden" van de Leeuwarder Courant een brief van Simon van der Meer, een van de bestuursleden van het PEL. De laatste alinea van zijn brief was echter door de LC weggelaten. Zeker te kritisch... Hieronder de complete versie van zijn brief, inclusief de laatste alinea:
In de Leeuwarder Courant van woensdag 19 juli jl. wordt in een artikel over de afspraken tussen Corporatie Holding Friesland (CHF) en de gemeente Leeuwarden geschreven dat er een overschot is aan betaalbare huurwoningen. Dit is echter geen vaststaand feit maar een visie van de gevestigde politiek van Leeuwarden.
Bij de aantallen goedkope huurhuizen telt men ook het aanbod van de makelaars mee. Deze stellen echter inkomenseisen die dusdanig hoog zijn dat iemand die in aanmerking komt voor huurtoeslag al buiten de boot valt. Ook worden woningen meegeteld die bij ongewijzigd beleid nooit meer vrij komen voor de verhuur, maar verkocht worden bij vertrek van de huurders. Het aantal verkochte huurwoningen ligt zelfs hoger dan de hoeveelheid huurwoningen die worden bijgebouwd zodat de voorraad jaarlijks zelfs kleiner wordt. Het maximale inkomen om tot de doelgroep van de huurtoeslag te horen ligt dusdanig laag, dat duizenden mensen die er boven zitten ¢¢k zijn aangewezen op een goedkope huurwoning.
Al jaren wordt de woningnood op papier opgelost door de berekeningen zo te maken dat de 'doelgroep' altijd kleiner is dan de 'voorraad'. Dit noemt men met een mooi woord 'creatief boekhouden', in duidelijke taal gezegd is het gewoon de zaak belazeren. Er is een enorme kloof tussen de werkelijkheid van de beleidsmakers en de dagelijkse praktijk van woningzoekenden met een laag inkomen en hun jarenlange wachttijden. De vraag is dan ook: waar zijn al die leegstaande betaalbare huurwoningen?
Over de opmerking in bovenstaande brief dat bij de aantallen goedkope huurhuizen ook het aanbod via de makelaars mee wordt geteld: dit klopt. Het convenant stelt dat de beschikbare voorraad huurwoningen voor 'de doelgroep' 16.847 stuks was en dat daarvan 15.557 corporatiehuizen waren. Resteerden dus 1290 woningen die niet van hen waren, maar die ook bij de beschikbare voorraad zouden horen voor de doelgroep. Van de 15.557 corporatiewoningen waarop huurtoeslag verkregen kan worden (grenzen: aftoppingsgrenzen huurtoeslag) zou weer 52 procent behoren tot de 'goedkope' huurwoningen. Als grens daarvoor houdt men aan: goedkoper dan 326 euro huur/maand.
Hieronder de tekst van de bestuurlijke presentatie van het convenant door B. en W., vastgesteld in hun vergadering van 18/7/2006:
Besluit B&W 18/7/2006
1. De prestatieafspraken t/m 2009 met Corporatie Holding Friesland
is vastgesteld;
2. de brief waarin de raad wordt geïnformeerd over de
prestatieafspraken is vastgesteld.
Toelichting
De van oudsher bestaande band tussen (lokale) overheid en
woningcorporaties is vanaf de jaren 90 van de vorige eeuw stevig in
beweging. Hoofdlijn sinds die tijd is geweest de verzelfstandiging van
de corporaties, geregisseerd door VROM in samenspraak met Aedes, de
koepel van woningcorporaties, en de VNG. De rol van de gemeente is
daarin verschoven van voorschrijvend en controlerend naar regie op
basis van het gemeentelijk (woon)beleid, het betrekken van corporaties
bij het actualiseren daarvan, en het maken van (samenwerkings)afspraken
m.b.t. de uitvoering. De zg. prestatieafspraken vormen de actuele
verschijningsvorm van die nieuwe manier van samenwerken. Steeds meer
gemeenten gaan over tot het maken van een dergelijke overeenkomst met
de lokaal opererende corporaties. Prestatieafspraken vormen geen harde
juridische titel, maar geven wel een serieus en stevig kader aan door
beide partijen geformuleerde doelstellingen. In Leeuwarden is de
afgelopen periode intensief met CHF en NWF gewerkt aan de
totstandkoming van de prestatieafspraken. Bij CHF is het voorliggende
concept op bestuurlijk niveau al goedgekeurd.
Voor wie de complete tekst van de prestatieafspraken wil nalezen (er staat voor de echte liefhebber nog veel meer boeiends in) kan klikken op de volgende links:
'Schematisch overzicht prestatieafspraken CHF t.m. 2009'
'Prestatieafspraken gemeente CHF 2006-2009 27 juni 2006'
Of er wel prestatieafspraken zouden komen, was een tijdlang overigens onzeker, met name door uitspraken van de interim-manager (er is nog steeds geen nieuwe Raad van Bestuur!) Jos Herberigs. Maar de Leeuwarder Courant van woensdag 19/7/2006 meldde het volgende:
LEEUWARDEN - De gemeente Leeuwarden en de Corporatieholding Friesland (CHF) kunnen samen weer door één deur. De relatie raakte de laatste maanden vertroebeld, vooral door uitspraken van CHF-directeur Jos Herberigs.
Hij pleitte ervoor dat Leeuwarden zijn bouwtempo zou vertragen, omdat er anders te veel woningen tegelijk op de markt zouden komen. Dit viel verkeerd bij de gemeente, die zich juist als taak heeft gesteld om nog sneller te bouwen.
[Er staan momenteel wel vrij veel huizen te koop. De Leeuwarder Courant van zaterdag 29/7/2006 meldde een aantal van 840 stuks. Wij hadden al eerder via de makelaarswebsite www.funda.nl geconstateerd dat het aantal hoog lag, maar niet alle aanbod loopt via funda. De LC komt op dit moment tot de volgende aantallen:
Prijsklasse tot 100.000 euro: 48 stuks.
Idem van 100.000-125.000 euro: 105 stuks.
Idem van 125.000-175.000 euro: 327 stuks.
Idem van 175.000-225.000 euro: 121 stuks.
Idem van 225.000-325.000 euro: 156 stuks.
Prijsklasse duurder dan 325.000 euro: 92 stuks.
In de goedkopere prijsklassen zitten vrij veel bestaande appartementen.
Dus ergens zit er wel wat in de opmerking dat er een risico bestaat dat er teveel woningen tegelijk op de markt komen. Bekijk je het cynisch dan kun je bij doorstromers van het ene koophuis naar het andere stellen dat de overbruggingsfinanciering twee jaar loopt en dat tegen die tijd de eigenaar toch echt zijn prijs wat moet laten zakken. Dan kunnen diegenen die willen kopen maar dat nu net niet kunnen, dat dan net wel...]
"Ik dacht dat de corporatie daarmee ook doelde op de bouwafspraken die ze met ons heeft gemaakt", zei PvdA-wethouder Roel Sluiter gisteren. "Dat blijkt niet het geval."
[Maar hoe het dan wel zat blijft mistig. Ging het dan om de afspraken tussen gemeente en projectontwikkelaars inzake Zuiderburen en de Zuidlanden en het bouwtempo cq. de planning??]
In een gesprek van twee weken geleden zijn de belangrijkste knelpunten weggepoetst. Burgemeester Geert Dales sprak gisteren zelfs van een "uitmuntende samenwerking". Daarmee doelde hij op de prestatieafspraken die met CHF werden ondertekend.
Ook bij de bouw van studentenwoningen op de nieuwe kenniscampus lijkt de sfeer tussen beide partijen verbeterd. De CHF was hiervoor de logische uitvoerder. Toen de gesprekken hierover dit voorjaar niet naar wens liepen, lieten burgemeester en wethouders weten dat de CHF niet langer als eerste partij moest worden gezien. In de nieuwe afspraken staat nu echter dat de CHF "tot verdere overeenstemming tracht te komen" over de nieuwbouwplannen.
[En dat mag ook wel, want het convenant stelt dat de sloop van de 300 tijdelijke studentenkamers aan de Paardenwei bij de Rengerslaan voor 5 juli 2007 moet zijn begonnen. De nieuwbouwplannen hebben betrekking op de mogelijkheden tot nieuwbouw op de Kenniscampus.]