ONDERZOEK OVERAANBOD KOOPHUIZEN

'Onderzoek overaanbod koophuizen'
Uit de Leeuwarder Courant van dinsdag 16/5/2006.

In onze brochure: "De Gedroomde Stad" die we herfst 1999 uitgaven, hadden we gesteld dat Leeuwarden zichzelf kapot bouwt en sloopt. Een citaat:

"De aannemerslobby: Bouwen is goed voor de werkgelegenheid, men vraagt, wij draaien. Resultaat van de huidige nieuwbouwdrift is, dat woningen die in feite nog goed zijn, door de rijkeren worden verlaten, een spoor van leegstand in het bestaande duurdere huurwoningenbestand achterlatend. Zo was 80% van de nieuwe bewoners in Goutum-Noord al Leeuwarder en ze kwamen vooral uit duurdere wijken." Einde citaat.

Ging het toen vooral om doorstroming vanuit duurdere huurhuizen naar een koophuis, waarbij duurdere huurhuizen leegkwamen, nu is die 'sprong' door veel mensen niet meer te maken vanwege de gestegen koopprijzen. Nu ja, zeg maar dat er sprake is geweest van een prijsexplosie op de koopmarkt, ook in Leeuwarden. Die duurdere huurhuizen zijn inmiddels door de druk op de huurmarkt, die inmiddels fors is toegenomen, nu toch vol geraakt, m.i. deels uit pure nood omdat er niks goedkopers te krijgen is en waarbij de huurtoeslag dient als verkapte exploitatiesubsidie voor de corporaties. Werden toen de duurdere huurhuizen leeggetrokken omdat die mensen voor het eerst (starter koopmarkt) een huis gingen kopen, nu is dat door de gestegen koopprijzen niet of in veel mindere mate niet meer mogelijk.
Het verschijnsel heeft zich nu verplaatst naar doorstromers op de koopmarkt: Zij kunnen een koophuis achterlaten en m.b.v. verkoop daarvan plus een forse hypotheek, verruilt men zijn koophuis voor een duurder koophuis.
Maar doorstroming bestaat uit een verhuisketen, die net zo sterk is als de zwakste schakel. En die zwakste schakel heet nu: Het verkopen van de achtergelaten koopwoning. Daarvoor wordt veelal een forse prijs gevraagd, want de verkoper heeft dat geld nodig om de 'sprong' te kunnen maken naar een duurdere koopwoning. En dan is het maar net de vraag of iemand die wil kopen, zijn achtergelaten woning kan kopen. Zo niet, dan zal de gemiddelde tijd dat een achtergelaten koopwoning te koop staat, flink stijgen.
In onze brochure: "De gedroomde Stad" hebben we indertijd gesteld: "Juist daar regelt 'de markt' het wel: Resultaat is gewoon dat de vraagprijs omlaag gaat, zodat dat zich automatisch oplost."
De huidige 'zwakste schakel' in de verhuisketen wordt dan vanzelf sterker. Maar de gemeente, corporaties en makelaars maken zich zorgen en begrijpen niet hoe het toch kan, dat er momenteel zoveel huizen te koop staan.
Als ze dat 'teveel' vinden zouden de corporaties bijvoorbeeld eens kunnen stoppen met hun uitverkoop van huurwoningen en het uitponden van hun flats middels splitsing in appartementsrechten, bedoeld om te verkopen!
Uit de Leeuwarder Courant van dinsdag 16/5/2006:

LEEUWARDEN - Een platform van makelaars, corporaties en de gemeente onderzoekt hoe het kan dat in Leeuwarden al lange tijd bijzonder veel huizen te koop staan. Het koopwoningaanbod is op dit moment groter dan in Groningen, terwijl die stad twee keer zo groot is en ook veel nieuw bouwt. "Wij maken ons geen zorgen, maar willen wel weten hoe het komt", zegt gemeentelijk woningbouwcoördinator Aitze van den Bos.

[Men maakt zich m.i. wel degelijk zorgen, want stel je voor dat de huizenprijzen zakken: Dan zien de makelaars hun provisie dalen, het 'plebs' gaat ook zomaar weer een huisje kopen en de corporatieplannen om hun bezit massaal te verkopen zodat ze alleen nog maar beleggers worden met huizen voor ouderen en voor bijzondere doelgroepen, vallen ook in het water...
Maar één oorzaak is makkelijk aan te wijzen: Ook de nieuwste nieuwbouw in Zuiderburen wordt voor 75% gekocht door Leeuwarders.
Zij laten nu vaak een koophuis achter en vervolgens stagneert die verkoop, omdat degenen die dat weer zouden moeten kopen, er onvoldoende zijn. Nu ja, ze zijn er wel, maar de prijzen zijn voor hen te hoog...
En de huurders: Die blijven zitten waar ze zitten, mede omdat de plannen van minister Dekker dat effect hebben...
Als de nieuwbouw vooral werd gekocht door niet-leeuwarders, was er niks aan de hand, maar dat is niet zo. Mede daarom in 1999 onze stelling:
"Leeuwarden bouwt en sloopt zichzelf kapot."
Anders gezegd: Ze pompen leeuwardertjes rond: Jarenlang grote stofwolken van het gebouw en het gesloop en als de stofwolken zijn opgetrokken, is de halve stad verplaatst, maar is er in feite niets veranderd... Want Leeuwarden is nauwelijks gegroeid, wat men toch zo graag wil, en al die rijke nieuwe inwoners van elders zijn er ook niet bijgekomen. Ofwel: De gedroomde stad...]

De makelaarswebsite Funda.nl meldt al gedurende anderhalf jaar zo'n achthonderd tot negenhonderd huizen die te koop staan in Leeuwarden. Daarbovenop komt nog een onbekend aantal woningen dat op andere wijze wordt aangeboden. Daarmee zit Leeuwarden iets hoger dan Groningen.

"We hebben samen met makelaars en corporaties een platform opgericht om dit soort zaken te onderzoeken", zegt Van den Bos. "We hopen er na de zomer iets meer over te kunnen zeggen."

Een voor de hand liggende verklaring ligt bij de grootschalige nieuwbouw in Zuiderburen, de noordelijke wijken en de binnenstad. Van deze huizen wordt 75% verkocht aan Leeuwarders, die vervolgens hun oude woning weer te koop zetten. Ook de belangstelling voor die huizen komt weer in driekwart van de gevallen van mensen die al in Leeuwarden wonen. Deze 'carrousel' leidt voortdurend tot een groot aanbod en kan alleen in stand blijven zolang er ook mensen van buitenaf naar Leeuwarden verhuizen. Groningen beleeft een vergelijkbare ontwikkeling, terwijl er toch veel minder huizen te koop staan.

[Maar geven de bevolkingscijfers dan reden om te veronderstellen dat 25% van de nieuwbouw wellicht aan niet-leeuwarders wordt verkocht? En 25% van de bestaande woningen ook? M.i. stijgt het inwonertal van Leeuwarden helemaal niet zo hard.
Want men vergeet hier één ding: Er vertrekken ook nog steeds mensen uit Leeuwarden... Op dit punt is er m.i. in al die jaren niets veranderd... En als B. en W. hun plannen doorzetten om mensen van buiten die een uitkering hebben, te weren, stijgt het inwonertal nog minder of wellicht helemaal niet meer...
Wat betreft die verhuiscarrousel: Het is t.a.v. het grote aanbod achtergelaten koophuizen helemaal niet erg: Op termijn zullen daardoor die prijzen wat zakken, zodat de prijs-kwaliteitsverhouding weer wat in evenwicht komt, want die is nu soms zoek:
Vergeet niet dat b.v. een prijs van 125.000 voor een huisje relatief 'goedkoop' wordt gevonden, maar dat dit altijd nog 275.463,75 gulden is! Eigenlijk krankzinnig duur dus! Toen de gulden werd ingewisseld voor de euro leek het op de Leeuwarder koopmarkt wel, dat de wisselkoers 1 staat tot 1 was: 1 gulden is 1 euro... Als de makelaarswebsite www.funda.nl naast de vraagprijzen in euro ook de prijs in guldens zou geven terwille van het waardebegrip, zou men schrikken... Kortom: Voor leeuwarder begrippen zijn de koophuizen gewoon idioot duur. En de gemeente maar lachen, met hun Onroerende Zaak Belasting, gekoppeld aan de waarde van de woningen...]

De vraagprijs is in Leeuwarden flink lager dan in Groningen. Van de huizen die in Leeuwarden worden aangeboden zit 67 procent onder de EUR 2 ton. In Groningen geldt dit voor 57 procent van de huizen. Vooral bij de starterswoningen tot EUR 125.000 zit een duidelijk verschil. In Leeuwarden zit 20 procent van het aanbod onder die grens, in Groningen is dat 10 procent.

[Uiteraard wordt weer de onzinnige vergelijking getrokken met Groningen: Wij doen het lekker beter...
De vergelijking wordt alleen gemaakt om aan te tonen dat Leeuwarden veel beter in zijn starterswoningen zit dan Groningen. Ik zou zeggen: Vast nog veel en veel beter dan Amsterdam... Kortom: Wat hebben we te maken met hoe het elders is?! Niks. Het gaat om hoe het hier is en verder nergens anders om. Dit is typisch ambtenarengezwets.
Starterswoningen?? Het Leeuwarder beleid is nu kennelijk zo, dat onder een starterswoning geen goedkope huurwoning wordt verstaan maar een 'goedkope' koopwoning. Huren is uit en doet niet meer mee. Weg met die armoezaaiers van een huurders; dat is de trend. Maar die koopwoning voor starters doet EUR 125.000 en beneden de EUR 100.000 geeft Funda zowat geen resultaten meer de laatste jaren. Wat daar onder zit qua prijs is veelal rotzooi; helaas wel. Maar die 100.000-125.000 euro is wel 220.371-275463,75 gulden...
Starters op de woningmarkt hebben vaak twee problenen: Men is jong en verdient daarom vaak nog weinig en ten tweede wordt vaak gewerkt op een tijdelijk arbeidscontract via een uitzendbureau. En op een tijdelijk arbeidscontract is het lastig lenen. Dus moet men huren. Is dat erg? Op zich niet, mits er voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar zijn. Kortom: Koophuizen tot EUR 125.000 zijn starterswoningen? Laat me niet lachen... Ja, voor jonge tweeverdieners zou dit wellicht gaan.
Wellicht dat de gemeente daar standaard vanuit gaat. Want alleenstaanden bestaan immers niet echt, dat weet toch iedereen?]

"Er is dus genoeg aanbod in het lagere segment", zegt Van den Bos.

[Ja, voor jonge tweeverdienende gezinnen wellicht. Maar dan moet een van de twee m.i. toch wel vast werk hebben om geld te kunnen lenen...]

"Wij hebben geen gebrek aan starterswoningen, zoals elders." Het heeft voor Leeuwarden dan ook weinig zin om mee te betalen aan een voorstel van minister Sybilla Dekker.
Zij wil starters op de woningmarkt een zeer hoge hypotheek bieden, om een huis te kunnen kopen. De minister vraagt hierbij een bijdrage van gemeenten.

[Het plan houdt in: een renteloze lening, die men kan krijgen als men net niet genoeg hypotheek kan krijgen om een woning te kunnen kopen. Na 3 jaar wordt bekeken af men die extra lening kan gaan aflossen. Ik zie daar ook niks in, maar om andere redenen:
Men gaat dan gewoon een koophuis zoeken in de prijsklasse: Maximaal hypotheekbedrag wat mogelijk is plus het bedrag van de extra lening. Kortom: Dan kan het een onsje meer zijn...
Wat gewoon niet zonder risico is voor de koper: Zijn financiële scheepje kan zomaar omslaan en redt hij/zij het dan nog??
Ten tweede drijft het gewoon de woningprijzen in dat marktsegment verder op.
M.a.v.: Het is verkapte subsidie voor de verkopende doorstromer... Ik vind niet dat de overheid dat moet doen. Bovendien dacht ik dat minister Dekker problemen had met haar VROM-begroting, afgaand op wat ze zelf wil: Afbouw huurtoeslag en corporaties laten meebetalen via een heffing aan diezelfde huurtoeslag. Waarop vervolgens de corporaties hun huren wat extra verhogen en de huurder zelf deels de huurtoeslag zit te betalen...
Waarop vervolgens de huurder gaat rekenen en die huurders die dat nog kunnen, kiezen voor een koophuis, waarop vervolgens de druk op de koopmarkt de prijzen daar verder laat stijgen, waarop de Tweede Kamer vervolgens zegt dat die renteloze lening van Dekker echt veel te mager is, dat de gemeenten onvoldoende meewerken, ofwel meebetalen enz. enz.
Laat ik maar ophouden: Men draait zichzelf volkomen vast en de tweedeling in Nederland zal ook op volkshuisvestingsgebied een feit zijn.]