In verband met de behandeling op 30/1/2006 in de Raad van bovenstaand agendapunt, werd onderstaande brief aan alle raadsleden verzonden:
VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN
POSTBUS 2602 8901 AC LEEUWARDEN
TELEFOON: 058-2671636
E-mail: root@pel.xs4all.nl Website: http://verenigingpel.nl
------------------------------------------------------
Onderwerp:
- Realisatie Stedelijke
vernieuwing deelgebied
Noordoost
(gebied Robinsonstraat)
Leeuwarden, 28/1/2006
op maandagavond 30 januari 2006 staat o.a. de stedelijke vernieuwing van het gebied Robinsonstraat in de Vrijheidswijk op uw agenda.
Wij hebben over de inhoud van het plan een aantal opmerkingen:
1. Er wordt gesteld dat met het wijkpanel de plannen in allerlei fases van planvorming zijn besproken.
Wij wijzen erop dat leden van een wijkpanel opereren zonder
last of ruggespraak. M.a.w.: Zij hebben geen formele status of
achterban en zijn niet democratisch gekozen. Strikt genomen
kan een wijkpanellid alleen namens zichzelf spreken en
vertegenwoordigt alleen zichzelf. Indien alle wijkpanelleden
zouden worden vervangen door andere wijkbewoners, zouden zij
weer een andere privé-mening geven.
Dit vloeit voort uit de status die een wijkpanel heeft,
namelijk formeel geen enkele. Wij verzoeken u dit in uw
overwegingen mee te nemen.
2. Het gebied Robinsonstraat telt 131 huurwoningen en 97 koopwoningen (totaal 228 woningen) en volgens de huurregelgeving moet minimaal 70 procent van de huurders instemmen met renovatie. Dus minimaal 92 huurders. Het College beroept zich op een zorgvuldige inspraakprocedure en stelt dat het overeengekomen "Protocol voor herstructurering" gevolgd is.
Op drie informatieavonden zou de bewonersopkomst tussen de 25 en 32 procent hebben gelegen. Daar wordt gesproken over bewoners wordt kennelijk bedoeld: Huurders plus eigenaar- bewoners. Omdat aparte informatieavonden zijn gehouden voor huurders en voor eigenaar-bewoners hebben naar wij aannemen deze opkomstpercentages betrekking op zowel de afzonderlijke huurders- als eigenaren-informatieavonden.
Indien wij uitgaan van 32 procent van het totaal aantal
bewoners op een huurdersavond, zouden 73 huurders daar zijn
geweest. Op de derde avond zou 71 procent het eens zijn
geweest met de plannen, dus 52 huurders. Dat is bij ons lang
geen 70 procent van alle huurders.
Uit informatie van een waarnemer van onze kant op een van de
bijeenkomsten weten wij dat bij elke bijeenkomst een
vragenlijst werd uitgereikt die meteen 'moest' worden ingevuld,
ondanks de vraag naar de mogelijkheid om de informatie eerst
te laten bezinken en dan de vragen te beantwoorden.
Vervolgens zijn individuele gesprekken bij de bewoners thuis gehouden door de SWL. Dit betekent een 'goog' aan de deur, iemand die er in getraind is mensen te 'pushen' richting gewenste mening, versus mensen die de gehanteerde professionele gesprekstechnieken niet beheersen.
Voorgaande opmerking impliceert dat het welzijnswerk in feite
nauwelijks 'neutraal' kan peilen hoe de meningen liggen. Dit
probleem heeft weinig te maken met de uitvoerders op zich, als
wel met het feit dat het een fictie is dat de
welzijnsinstellingen zich op een 'vrije markt' bewegen. Het
aantal potentiële opdrachtgevers in Leeuwarden en Friesland is
veelal beperkt tot de lokale overheid, waarvan zij bovendien
subsidie-afhankelijk zijn. In dit geval hebben zowel gemeente
als corporatie belang bij instemming van minimaal 70 procent
van de huurders in het plangebied: Per slot waren er
beleidsdoelen geformuleerd door zowel College als
woningcorporatie. In dergelijke situatie wordt van de
opdrachtnemer verwacht dat deze met resultaten komt die
stroken met de doelen van de opdrachtgever. Mede gezien de
zeer beperkte 'markt' voor toekomstige opdrachten en de
subsidie-afhankelijkheid van de lokale overheid, bevindt
betrokken instelling zich eigenlijk in een weinig
benijdenswaardige positie indien het er dan om gaat in een
huis aan huis onderzoek vast te stellen of de huurders voor
dan wel tegen renovatie en idem sloop zijn.
Wij verzoeken de Raad het bovenstaande ook mee te nemen in
haar afweging.
Bij de gehele inspraakprocedure heeft tevens een ander punt
een rol gespeeld, namelijk het feit dat werd gesteld dat
kiezen voor renovatie tevens kiezen was voor beperkte sloop.
Oftewel: Alles of niets, onderhoud *en* sloop of gewoon in de
rotzooi blijven zitten met verhoogde kans op sloopplannen van
*alle* woningen. Grondig onderhoud en renovatie zonder sloop
was geen optie en dat is onjuist aangezien praktisch gezien
sloop of geen sloop van een aantal woningen onderhoud en
renovatie van de overige woningen niet uitsluit.
In de enquêtes is niet rechtstreeks naar de sloop gevraagd,
wel is soms mondeling gevraagd: "Wat vindt u van de
nieuwbouw"? waarop de o.i. juiste tegenvraag luidt: "Dat gaat
toch zeker niet zonder sloop?" aangezien de nieuwbouw is
gepland op plaatsen waar gesloopt wordt volgens de plannen.
Samengevat: Er zijn vraagtekens te plaatsen bij de wijze waarop is vastgesteld dat de meerderheid van bewoners in het plangebied voorstander zijn van deze plannen.
Begrijpelijkerwijs is men veelal voor renovatie, wat ook wel
mag na jaren van achterstallig onderhoud door CHF.
CHF heeft
de sloop gepresenteerd als onlosmakelijk verbonden met de
renovatie en bewoners hiermee gedwongen tot een keuze voor
behoud en renovatie van de eigen woning versus sloop van de
woning van de buren, om het helder te stellen.
Geconcludeerd moet worden dat helemaal niet vastgesteld kan
worden dat de meerderheid van de bewoners voor de
sloop-plannen zijn, het enige dat vastgesteld kan worden is,
dat de huurders voor de aanpak zijn van achterstallig
onderhoud.
Ook het PEL is voor onderhoud en renovatie van de laagbouw, in eerlijk overleg met de huurders.
In het plan worden 11 eengezins-huurwoningen gesloopt. Dit zou
deels tot doel hebben om daar de nieuwbouw van andere
woningtypen mogelijk te maken en op 4 plaatsen worden 15
nieuwe woningen teruggebouwd en dit worden v.n.l.
appartementen.
Het PEL ziet niet in waarom 11 eengezinswoningen plat moeten
die evenzogoed als de rest zijn op te knappen en verwerpt de
voor sloop aangevoerde argumenten als onvoldoende zwaar
wegend. Van het geld dat met deze kapitaalvernietiging gepaard
gaat had men elders wellicht weer enige nieuwe sociale
huurwoningen kunnen bouwen.
In een bijlage "Vrijheidswijk-Noordoost" die behoorde bij het
eerdere stuk voor de commissie stadsontwikkeling heette het
o.a.:
"Daarnaast kent de Vrijheidswijk relatief veel hoogbouw
en huurwoningen. Deze eenzijdige samenstelling komt, samen met
het vaak beperkte woonoppervlak en -comfort, niet meer
tegemoet aan de hedendaagse wooneisen."
Nu echter sloopt men 11 eengezinswoningen die precies als de andere eengezinswoningen ook te renoveren waren geweest en bouwt terug... appartementen. Als men bovenstaande mening is toegedaan is dit niet goed te rijmen tenzij die mening zoals we maar al te vaak zien, niet meer is dan gelegenheidsargumentatie.
In bovenbedoelde bijlage lezen wij echter meteen daarna:
"Het
gevolg is dat vooral gezinnen en mensen met een hoger inkomen
de wijk de rug toekeren. Hun plaats is voornamelijk ingenomen
door alleenstaanden, studenten, eenoudergezinnen en
allochtonen."
Zo weten we weer waar we aan toe zijn: Eersterangsburgers verdwenen, tweederangsburgers verschenen en dat is slecht, heel erg slecht...
In dit kader zouden we ook willen weten wat 'allochtonen' zijn, waar 'Allochtonië' ligt en of zij uitsluitend 'allochtoons' spreken, zelfs zomaar op straat. Kortom: Wij storen ons aan het hokjes-denken en de groepjes-indeling met name omdat dit steeds weer leidt tot een denkkader en beleidskeuzes ten nadele van deze groepen. Deze keuzes worden vervolgens een onderdeel van 'stedelijke vernieuwing' in het algemeen zoals die in de praktijk veelal in veel steden wordt uitgevoerd.
Wij onderkennen dat het in dit verband erger had kunnen zijn,
omdat CHF i.t.t. NWF (Vrijheidswijk-Zuid-West) heeft afgezien
van een keuze om in dit gebied over te gaan tot massale sloop.
Wij hebben zelfs begrepen dat voor renovatie (dus woning-verbetering) geen huurverhoging wordt gevraagd aan de zittende huurders.
(M.u.v. opties waarvoor men zelf kan kiezen als 'extra'.)
Toch zijn we minder verheugd over deze feiten dan we pakweg 20 jaar geleden geweest zouden zijn. We zien de laatste jaren steeds meer, wellicht onder druk van de opgelopen wachttijden voor huurwoningen en de economische recessie, dat om doeleinden ihkv stedelijke vernieuwing te bereiken, weliswaar niet meer gekozen wordt voor sloop of althans qua aantallen in mindere mate, maar wel voor verkoop van de huurwoningen, waarmee ook getracht wordt om mensen met hogere inkomens een wijk binnen te halen. Dit zou niet problematisch zijn, ware het niet, dat daarmee tezelfdertijd eenzelfde aantal huurwoningen weer van de markt verdwijnt.
In dit verband hebben wij een aantal aandachtspunten:
1. De betaalbaarheid van de gerenoveerde woningen na vertrek in de toekomst van een zittende huurder. Beleven we dan zoals zo vaak het optrekken van de huur tot even onder de maximaal toegestane huur of althans een forse huursprong naar boven?
2. De betaalbaarheid van de 20 gerenoveerde woningen die een
extra verdieping krijgen. Het lijkt ons vrijwel onvermijdelijk
dat deze woningen waarvan gesteld wordt dat ook deze geen
huurverhoging zullen krijgen, bij een huurderswisseling
vervolgens boven de huursubsidiegrens uit zullen komen, wat
ook leidt tot verlies aan echte sociale huurwoningen.
Overigens vermoeden wij dat CHF bij huurdersmutatie als eerste
juist deze woningen meteen verkoopt, om haar investering die
zonder huurverhoging geheel onrendabel is (een verdieping erbij op een woning is niet niks!) in een keer terug te
krijgen.
Er zouden harde afspraken moeten zijn over de betaalbaarheid van de huurwoningen, ook voor huishoudens zonder kinderen. De huur zou beneden de aftoppingsgrens huurtoeslag moeten blijven; per 1/1/2006 EUR 474,88 voor huishoudens zonder kinderen. Dit mede omdat de schaarste aan woningen beneden deze grens toeneemt, vooral bij laagbouwwoningen.
3. Verkoop van de gerenoveerde woningen in zijn algemeenheid?
In het raadsstuk wordt gemeld dat in de CHF-plannen niet wordt
uitgesproken of huurwoningen verkocht worden en zo ja, welke.
Meegedeeld wordt dat Woonbedrijf/CHF haar beleidslijnen op dit
punt de komende jaren nog zal uitwerken.
Informeel is echter door mw. Hilde van Ree, directeur van
Woonbedrijf Regio Noord meegedeeld dat een deel van de
gerenoveerde woningen zal worden verkocht.
Op deze wijze is de grootte van de huurvoorraad in dit
deelgebied heel onzeker geworden.
Het PEL vindt dat er door de gemeente harde afspraken moeten worden gemaakt met CHF over het behoud van de straks gerenoveerde woningen voor de huurvoorraad, met name na vertrek van zittende huurders.
Want: In het deelgebied Vrijheidswijk Zuidwest zijn honderden
betaalbare huurwoningen verdwenen zonder dat daar ook maar 1
sociale huurwoning, dwz. onder de aftoppingsgrens huurtoeslag,
wordt teruggebouwd, noch in de laagbouw, noch in de gestapelde
bouw.
In dit gedeelte Vrijheidswijk Noordoost zijn van de 228
huurwoningen reeds 97 woningen verkocht.
Elders in de stad hebben de corporaties reeds grote
hoeveelheden huurwoningen verkocht, eerst in de laagbouw en nu
verkoopt men ook aanzienlijke aantallen flats.
Het niet verkopen van huurwoningen in dit gebied geeft de
lagere middeninkomens die niet de mogelijkheid hebben tot
kopen ook de kans om aan een opgeknapte huurwoning te komen.
Huurwoningen zijn schaars geworden in Leeuwarden en
'sociale' eengezinswoningen zijn extra schaars geworden.
Het Wijkontwikkelingsplan van de gemeente koos voor verkoop
van 80 (ongerenoveerde) huurwoningen en op dit punt doet CHF het beter dan in de gemeenteplannen die kennelijk uitgingen
van verkoop van huurwoningen met achterstallig onderhoud; iets
waar wij sowieso op tegen zijn omdat het o.i. onbehoorlijk is
om bij verkoop mensen een kat in de zak te verkopen.
CHF gaat in elk geval niet uit van woningen die niet worden
opgeknapt.
4. Nieuwbouw appartementjes voor senioren?
Deze nieuwbouw vindt deels plaats op plaatsen waar gesloopt wordt en deels elders. Wij vragen ons af wat zin en nut is van deze nieuwbouw omdat:
a. er vlakbij aan Dragoonsplein en Canadezenlaan al meer dan 300 seniorenflats staan.
b. Vrijwel alle andere recent gebouwde en nog te bouwen nieuw- bouw in sociale huur wordt ook al exclusief aan 55-plussers verhuurd, zoals: Brandemeer/De Kei en de toekomstige nieuwbouw Fruitstraat.
c. Wij constateerden dat veel flats die na invoering van het
nieuwe woonruimteverdeelsysteem bij zowel NWF als CHF
aanvankelijk toegankelijk waren voor alle leeftijden de
laatste tijd weer bij aanbieding van etiketjes worden voorzien
van "vanaf 55 jaar". Je moet kennelijk eerst 55 jaar worden
wil je met een laag inkomen nog in aanmerking komen voor
nieuwbouw of een van de betere flats in Bilgaard.
Verder is bij alle seniorenwoningen in de Vrijheidswijk
gekozen voor renovatie (b.v. Canadezenlaan) terwijl er
honderden woningen waar veelal jongere huishoudens woonden
tegen de grond gingen.
Tevens is nieuwbouw voor senioren gezien het bouwbesluit
achterhaald: Elke nieuwe bovenwoning moet nu verplicht een
lift hebben, een senior-vriendelijke grootte ed. Ooit waren
vele betaalbare woningen (t.m. de derde etage) alleen
bereikbaar via een trap, hadden hoge drempels, smalle
vertrekken ed. Daarom werden veel woningen op de begane grond
of met lift exclusief toegewezen aan ouderen.
Op die manier hoeft het gezien het bouwbesluit tegenwoordig
niet meer.
Uiteraard kan tegengeworpen worden dat de bestaande voorraad
al dan niet opgeknapt, nog wel lijdt aan de oude problemen
t.o.v. ouderen.
Echter: wij zijn van mening dat specifieke
ouderenwoningen bouwen deels een grote hype is. Wij hebben het
dan niet over zorgwoningen of andere aangepaste woningen, maar
over ouderen waarvan de meesten tot op hogere leeftijd
gelukkig vrij weinig mankeren en niet gehandicapt zijn.
5. Het groen, de boompjes, de parkeerplaatsen, de
vuilcontainers ed.
Inzake de stedenbouwkundige wijzigingen zijn wij van mening
dat het te ver gaat daarvoor woningen op te offeren. Voor wat
betreft allerlei details zoals parkeerplaatsen, plaats van de
containers ed.:
Wij zijn een stedelijke organisatie en
beschouwen dergelijke details die overigens voor bewoners
belangrijk kunnen zijn, in de eerste plaats als een zaak
waarin de bewoners als ervaringsdeskundigen zelf moeten
uitmaken wat de beste oplossingen zijn. Zij wonen daar tenslotte en
kunnen het beste beoordelen wat wel en niet kan.
Tenslotte nog dit: Wat verstaat het PEL onder een sociale huurwoning?
Er bestaat een neiging om op alles wat los en vast zit qua woningen maar het stickertje 'sociaal' te plakken. Het staat beter, maar betekent veelal niets. Soms worden woningen van 600 euro huur ook al 'sociaal' genoemd.
Het PEL verstaat onder een sociale huurwoning het volgende:
1. Het is een nieuwe of bestaande huurwoning, verhuurd door
een woningcorporatie.
Aankoop door huurder of bij leegstand door een derde, is niet
mogelijk EN:
2. De rekenhuur (kale huur plus enige gelimiteerde
servicekosten) is altijd lager dan 474 euro EN:
(Aftoppingsgrens Huurtoeslag 1/1/2006 voor 1- en 2-persoons-huishoudens)
3. De huur die wordt gevraagd is nooit hoger dan 70 procent
van de maximale redelijke huur die volgens het WWS voor
zelfstandige woonruimte gevraagd kan worden voor die woning
EN:
(WWS is: Woning Waarderings Stelsel)
4. Er is geen sprake van nul-punten volgens het WWS of andere ernstige gebreken en er rust geen aanschrijving op de woning, noch is er sprake van sloopplannen.
Wij vinden: Als een woning aan alle vier bovenstaande voorwaarden voldoet, is sprake van een sociale huurwoning.
Het PEL vindt t.a.v. de nieuwbouw in dit gebied, dat de
gemeente harde afspraken moet maken met CHF, die vastleggen
dat de nieuw te bouwen sociale huurwoningen onder de
aftoppingsgrens van de huurtoeslag komen te liggen, thans EUR
474,88.
Wij kiezen niet voor de wat hogere aftoppingsgrens voor
gezinnen omdat het bij de geplande nieuwbouw gaat om m.n.
appartementen voor b.v. 2 personen.
Dit waren onze opmerkingen en wij hopen dat u ondanks de overladen agenda op 30/1/2006 de tijd kunt vinden om deze mee te wegen als de Robinsonstraat aan de orde is.
Mede namens het Dagelijks Bestuur, met vriendelijke groet,
C.c.:
- Alle Raadsleden
- Wethouder Sluiter
- Lokale pers
Nadat uiteraard door de meerderheid van de Raad de plannen inclusief de sloop van een aantal huizen toch waren aangenomen, verscheen naar verluidt uit onvrede met de manier waarop de bewonersinspraak was verlopen, plotseling een ander straatnaambordje in de Robinsonstraat...
Deze straat was plotseling verdwenen en heette toen even Stalinallee...