Verslag 23/6/05 derde bewonersavond Espels Vrijheidswijk
Discussie met Hilde van Ree manager van Woonbedrijf Regio Noord
(na afloop bewonersavond)


We ontvingen een verslag van de derde bewonersavond voor bewoners van de Espels in de Vrijheidswijk (Lekkumerend-Noord), gehouden op 23/6/2005. Het verslag begint echter met een aantal opmerkingen van de schrijver over de woningbouwafspraken tussen gemeente en woningbouwcorporaties.

Woningbouw afspraken gemeente/woningbouw corporaties

Dat verhaaltje van Dekker is niets nieuws. Volgens mij is het precies wat in de BBSH staat en wat Heerma ook al in zijn nota 'Volkshuisvesting in de jaren 90' had staan, waarmee het startschot van de liberalisering werd gegeven. Hoe het in de praktijk uitpakte weten we allemaal:
Duur bouwen, maar de winst uitgeven ten behoeve van de doelgroep, homaar. De Corporatie Holding Friesland (CHF) spant hierin de kroon. Meest trieste voorbeeld is m.i. de Vegelin, een onrendabel project waarin ze de winst van hun dure projecten steken (zoals Oosterkade en het Emplacement achter het CS) ten behoeve van woningen voor de middenklasse en de lage inkomens kunnen lekker stikken. Wat doet Dekker? Die grijpt weer terug op de theorie, die in de praktijk moet worden bekrachtigd door afspraken tussen gemeenten en corporaties. Dit gebeurt al lang en resulteert in boterzachte convenanten.
Zoals het waardeloze convenant tussen CHF en wethouder Sluiter, over nieuw te bouwen sociale huurwoningen die de aantallen te verkopen woningen niet eens overschrijden, en dan zitten er ook nog een hoop nieuwbouw huurwoningen tussen boven de aftoppingsgrens zodat ze voor velen alsnog onbereikbaar zijn.
Of het al net zo waardeloze convenant dat in Drachten is afgesloten met CHF (voormalig Talma) en WBV Smallingerland, waar ook voor geldt dat enkel de sloop een beetje wordt gecompenseerd met wat betaalbare woningen voor bejaarden en gezinnen (alsof er niet meer mensen zijn die een betaalbare huurwoning nodig hebben), maar wat qua aantallen woningen door de verkoopcijfers van huurwoningen ruimschoots wordt overtroffen.
Bij verkoop beweren corporaties dat de woningen ook bij de doelgroep terecht komen (volgens mij denken hypotheekverstrekkers daar heel anders over, ik heb ze nog nooit een minimumloner met open armen zien ontvangen) en gooien er nog wat MGE-gelul bovenop, waardoor de activiteiten niet onder de commerciële noemer vallen en ze lekker onder het kopje maatschappelijk ondernemen door kunnen gaan met het leegzuigen van de sociale huursector.
[MGE = Maatschappelijk Gebonden Eigendom.]


Einde gedeelte over afspraken gemeente/woningcorporaties.

Hieronder een verslag van de derde bewonersbijeenkomst voor de bewoners van de Espels in het noordelijk deel van de Vrijheidswijk, gehouden op 23/6/2005. Het verslag van de tweede voorlichtingsavond op 22/2/2005 staat onder deze link.

ESPELS IN VRIJHEIDSWIJK

Dit bleek ook weer gisteravond (donderdag 23-6) bij de derde bewonersavond voor de Espels in de Vrijheidswijk, waar ik aanwezig was.
Ik kon naar binnen omdat ik vanuit de SP aanwezig was en heb van een bewoner vernomen dat deze avond plaats zou vinden. Lokatie: De Blokkendoos, waar het een graad of 30 was. De avond was voor 90% een herhaling van de vorige avond, waar ik toendertijd een uitgebreid verslag van heb gestuurd.

Daarom nu alleen de meest opvallende punten en verschillen:
- Er waren weer enquêtes die TER PLEKKE ingevuld MOESTEN worden. Er is dus geen tijd om er over na te denken en om de presentatie te laten bezinken. En dan was het ook nog eens zo heet.. Een aanwezige die daar een kritische vraag over stelde werd de mond gesnoerd.
- Gea Herz van de Bewonersraad deed wederom een verhaaltje over de "rechten" van de bewoners, 5000 Euro vergoeding bij wisselwoning, dus van dat geld moet 2 maal verhuisd worden. Uiteraard geen enkele kritische noot of echt advies uit haar mond, naar mijn idee was ze marionnet van de corporatie. Het niveau van de bewonersraad komt overigens goed naar voren in een artikel van het PEL:
http://home.wanadoo.nl/verpel/wonen/366bwrdsimp.html
- De derde bewonersavond zouden de meer-huurprijzen bekend zijn van optionele geriefsverbeteringen. Aangezien dit al de derde avond is en er niks bekend is, komt er nog een vierde avond.
- Ene Anneke van de CHF zou een verhaal doen over de individuele gesprekken tijdens huisbezoeken, maar het enige wat ze uiteindelijk vertelde was dat in september de definitieve plannen bekend zijn.
- De architecten gaven weer een presentatie. Leek als twee druppels water op die van de vorige keer. Zelfde plaatjes. Mensen in de zaal ervaarden het als te langdradig.
Groot verschil was dat ze meer vast leek te staan, minder open vragen. Voorheen vroegen ze zich bijvoorbeeld af wat ze beste oplossing is voor de nieuw te herbouwen beringen in de tuin, dit keer hadden ze een oplossing.
Wat mij het meest opviel was dat er geen woord meer werd gerept over details mbt. de nieuwbouw. Er werd alleen gezegd dat er een appartementenblokje van vier lagen komt en een aantal grondgebonden woningen. Maar over koop of huur werd niets gezegd, vorige keer werd nog gesproken over sociale huur. Zou de CHF of gemeente hier een stokje voor hebben gestoken?
Daarnaast viel het mij op dat de nieuw te bouwen woningen op de tekeningen bijna gelijk zijn aan de bestaande bouw na renovatie..
wat is dan nog de meerwaarde van nieuwbouw in plaats van de te slopen blokjes ook meenemen in de renovatie? Vorige keer werd nog gesproken over variatie dmv. puntdaken, nu niet meer, alleen platte daken.
- De architecten kwamen met een nieuw kritiekpunt t.a.v. de wijk: er zouden te veel flats zijn.
[Ze bedoelen daarmee meestal: Er wonen teveel niet-gezinshuishoudens, die moeten weg, daarom slopen we de flats. Dit is m.i. gewoon bedoeld als vooraankondiging.]
- Na de presentatie was er pauze en konden mensen op panelen tekeningen bezichtigen en individueel vragen stellen. Slim, want zo wordt eventueel verzet in de kiem gesmoord.

DE SLOOP AANTALLEN

De CHF pronkt met lage sloopaantallen. Helaas blijken de sloopaantallen na kritisch bestuderen van de cijfers helemaal niet zo laag te zijn.

De te slopen woningen, overgenomen van een dia van de presentatie:

S8 Annie Westlandstraat: in z'n geheel

Koeriersterespel: 1 t/m 29, 51, 77, 79, 81
83 t/m 111, 133, 159, 161, 163
165 t/m 193, 241, 243, 245

Pilotenespel: 81, 83
89*, 99*, 107, 123*

De drie woningen met het * achter het nummer worden onttrokken als gevolg van samenvoeging: van drie woningen worden 2 woningen gemaakt, waardoor de middelste woning steeds verdwijnt. Dit gebeurt drie keer, dus dit is op drie huisnummers van toepassing.

Totaal te slopen exclusief de S8: 63 woningen.

Aantallen te renoveren woningen exclusief de S5: 108 woningen.

Oh ja, heel voorspelbaar maar wel belangrijk: Hilde van Ree gaf toe dat men na de renovatie op de Espels gaat beginnen met het verkopen aldaar. Bye bye sociale huursector.

[De laagbouw Koerierstersespel telt 123 woningen, 45 daarvan hebben 3 slaapkamers en 78 hebben 4 slaapkamers. Daarvan slopen ze er 56. Er zouden dan nog 67 woningen over moeten blijven. Dus: 45% van de Koerierstersespel gaat plat! Woonbedrijf Regio Noord zit wel mooi te praten over renovatie, maar 56 huishoudens kunnen gewoon mooi vertrekken, daar komt het op neer.
De laagbouw Pilotenespel telt 56 eengezinswoningen, waarvan 30 met 3 en 26 met 4 slaapkamers. Daarvan slopen ze er 6. Dat is zowat 11 procent. Beide laagbouwblokken samen tellen 179 woningen. In totaal slopen ze 62 woningen, is 34,6 procent. Dit wijkt marginaal af van wat hier wordt gemeld en is ook niet het belangrijkste gegeven. Het belangrijkste is, dat iets meer dan EENDERDE VAN ALLE LAAGBOUWWONINGEN HIER PLAT GAAT! Is dat veel? Ja, dat is veel, TEVEEL. Bij de huidige krapte op de woningmarkt is dat schandalig. Alle laagbouwwoningen opknappen, wellicht hier en daar groter maken (b.v. een serre erbij of een extra dakopbouw (kap erop?) had m.i. het beste geweest. En: Niet verkopen, zoals CHF kennelijk nu wel van plan is... De nieuwe strategie is duidelijk: We slopen niet meer alles, maar een deel. De rest renoveren we, daardoor stijgen de huren flink, vervolgens vertrekken de huurders wel die het financieel niet meer kunnen bolwerken (komt goed uit, want dat zijn toch de lui die de leefbaarheid verpesten) en dan verkopen we de leegkomende huizen mooi. Werkt ietrs trager dan gewoon alles plat gooien, maar dit doet het beter naar buiten toe en het levert nog verkoopwinst op ook...]

Als je nou eens kijkt naar de verhouding tussen de te slopen grondgebonden woningen op het totale aantal grondgevonden woningen in het plan, dan kom je uit op 36,8%. Dat vind ik een aanzienlijk aandeel. Daarbij komt nog de sloop van de complete Annie Westland, nog meer betaalbare woningen onttrokken. De prijs van de nieuw te bouwen woningen is afwachten, ik verwacht Vegelin-achtige taferelen: keuze tussen koop en huur, boven huursubsidiegrens, dus middenklasse-werk. Er is niets mis met woningen voor de middenklasse, maar in dit segment is bij de makelaars in Leeuwarden genoeg keus terwijl die 63 sociale huurwoningen + de S8 gewoon heel erg hard nodig zijn aangezien het hier qua wachttijd steeds meer op de Randstad begint te lijken.

GESPREK MET HILDE VAN REE

Na de tijd werd ik aangesproken door directeur Hilde van Ree. Aanvankelijk vond ik haar aanvallend:
Ze zei dat ze zich ergerde aan de SP, omdat ze met ongenuanceerde standpunten aan komen zetten terwijl ze er niets van begrijpen. En ook het PEL begrijpt er maar weinig van.
We kwamen in discussie. Dat we er weinig van snappen werd een paar keer herhaald.
Dat doet mij denken aan ons geliefde kabinet: Zeiden zij ook al niet dat de tegenstanders van het kabinetsbeleid er niets van begrijpen en dat het beter uitgelegd moet worden? Recentelijk gebeurde dit ook al met de grondwet. Ik begin nu echt te twijfelen: Is de SP dan toch een partij van zwakzinnigen die er niks van snappen en met standpunten komen die voortkomen uit schizoïde wanen? In ieder geval heeft Hilde van Ree zich met haar methodiek van debatteren laten inspireren door onze grote leiders.

[Dan lijkt het me de taak van mevr. Van Ree om PEL en ook de SP eens haarfijn uit de doeken te doen waarom sloop zo goed is, waarom het hele beleid van sloop en nieuwbouw ten goede gaat komen aan de hele bevolking enz. Kortom: Om uit te leggen wat m.n. lagerbetaalden voor voordelen hebben bij dit beleid. Een beetje roepen dat we er niks van snappen, schiet niet erg op qua argumentatie. Overigens is het een goed teken dat ze kwaad is op PEL en de SP: Het betekent in elk geval dat we serieus genomen worden.]

Terug naar de discussie.. Hilde van Ree verwijt 'ons' dat we altijd tegen sloop zijn en dat we de verbeteringen voor de bewoners en wijk weinig waarderen. Dat heb ik proberen te ontkrachten. Natuurlijk is de SP niet tegen verbetering, wel tegen het onttrekken van betaalbare woningen terwijl er een schaarste is. Steeds als ik over schaarste begon, begon Hilde van Ree weer over de inzet van de CHF voor renovatie. Steeds kwam ze weer terug op kwaliteit van wijk en woningen. Dat die goed moet zijn, dat vindt de SP ook.

[Jammer alleen dat onder kwaliteit CHF iets anders verstaat dan PEL en ik neem aan ook de SP. Wanneer corporaties en gemeenten kletsen over kwaliteit, bedoelen ze de 'kwaliteit' qua bewoners; HUN soort bewoners: Gezinnen, middle-class met betaald werk, blank enz. Niet dat ze niemand anders dulden: Die willen ze ook wel in 'hun' buurt, mits niet in te grote aantallen. En wat te grote aantallen zijn, bepalen zij uiteraard.]

De SP maakt zich echter zorgen over het groeiende tekort. Toen ik haar met de schaarste confronteerde, vroeg ze mij wat de wachttijd volgens mij is.

[Waarmee ze wilde weten hoeveel de SP wist. Uiteraard vroeg ze naar de bekende weg, nl. naar de cijfers die ze zelf kent, maar weigert vrij te geven omdat deze z.g. 'behoren tot de cijfers van onze strategische bedijfsvoering', zoals ze zelf eerder had verklaard...]

Ik antwoordde "2 á 3 jaar", en dan heb ik een voorzichtige schatting gemaakt, ik denk dat het namelijk onderhand wel 3 á 4 jaar is gezien de cijfers van NWF. Hilde van Ree had het over de mogelijkheid om na 8 maanden wachten al een woning te hebben. Dit komt inderdaad overeen met de verantwoordingscijfers die CHF op de website heeft.
NWF geeft echter een heel ander beeld: veel 2001 en 2002 als inschrijfjaar.
Dit beeld komt overeen met het laatste jaarverslag van CRW, de club die woningen verdeelde via de woonwijzer, die voor cijfers:
http://home.wanadoo.nl/verpel/wonen/491crw-jr02.html
Nu komt het verwonderlijke: Die lage cijfers pretendeert CHF al sinds oktober 2003 toen ze zelf woningen gingen verdelen.

[Hun meest recente smoes hierbij is, dat Woonbedrijf Regio Noord en NWF een totaal verschillend woningbestand hebben, namelijk Woonbedrijf zou nu plotseling meer meer flats hebben dan NWF en natuurlijk zijn die minder gewild en dus heb je vlot zo'n flat, bla, bla enz.]

Nadat ze zijn overgegaan tot een nieuw systeem gingen hun wachttijden ineens met meer dan 60% omlaag t.o.v. de wachttijden die in het laatste CRW-verslag worden genoemd.

[Tip voor Hilde van Ree: Je kunt ook zeggen, dat het ligt aan het nieuwe prachtige eigen woonruimteverdeelsysteem. Niemand heeft toch door dat bij 100 mensen en 20 huizen te verdelen de schaarste precies even groot blijft...]

Dit geldt zelfs voor starters. Maar er is geen enkele sociale huurwoning bijgekomen in de tussentijd, de economie is verder verslechterd, koopwoningen worden moeilijker verkocht en de wachttijden van NWF zijn niet dermate hoog dat aannemelijk is dat Leeuwarder woningzoekenden zich voornamelijk op NWF richten en CHF massaal links laten liggen. Ik heb dan ook grote vraagtekens bij dat 8-maanden verhaal en de inschrijfdata die CHF noemt (zie ook http://www.woneninfriesland.nl/main-info.asp?id=35 ).
Dit vereist zeker nader onderzoek, ik heb het idee dat er met cijfers wordt gerommeld, want de krapte is zeker niet minder geworden.

Hilde van Ree beweert dat de krapte echter wel degelijk minder wordt. Zo zijn flatwoningen in Bilgaard volgens haar moeilijker verhuurbaar en bestaat de serieuze vrees voor leegstand.

[Die vrees voor leegstand heeft bij corporaties altijd al bijna hysterische trekjes gehad:
Doelbewust werd er altijd aan voorbij gegaan dat in de kale huur van een woning twee procent leegstandsderving zit opgenomen. Bovendien is enige leegstand, nl. de z.g. frictieleegstand nodig, om de woningmarkt te kunnen laten functioneren. En die flats in Bilgaard: De corporaties zelf hebben vooral de flats langs de rondweg daar zo duur gemaakt qua huur, dat ze de portemonnee van velen langzamerhand te boven gaan. Dat heet jezelf uit de markt prijzen...]

Dat is dan ook een belangrijke reden voor de grote (uit)verkoop in Bilgaard van huurwoningen. Ik deel die angst niet, ik zie voorlopig geen leegstand in de sociale huursector omdat de afgelopen vijf jaar wachttijden enkel zijn toegenomen en er alleen maar sociale huurwoningen zijn onttrokken (door sloop en verkoop).

Zodoende kwam ik tot de conclusie dat we verschillen in optimisme, ik ben somber over de woon-kansen van minima, Hilde denkt dat er voor hun op korte termijn meer lucht komt. Wel zegt ze zich zorgen te maken over leefbaarheid. Uiteraard streeft de SP ook naar leefbaarheid, maar dan zonder dat dit ten koste gaat van de voorraad. Hilde zegt dat er afspraken zijn met de gemeente over een goedkope voorraad. Ik beaam dit, maar vind dat de afspraken niet goed zijn, als die afspraken (lees: aantallen) deugden, dan was er nu niet zo'n tekort. Kortom, de voorraad is te klein en de SP wil voorkomen dat de voorraad kleiner wordt en wil juist toename. Steeds als ik dat zei kwam Hilde terug op het project in Bilgaard, 34 ouderenwoningen. Ik geef aan dat ik dit een zeer klein aantal vind in al die jaren en dan ook nog eens voor een enkele specifieke doelgroep. Hilde noemde ook Zorgwoningen in Zuidlanden, maar ook dat is weer alleen voor doelgroepen. De mensen die niet tot een specifieke doelgroep horen en weinig geld hebben komen niet aan bod. Deze mening werd door Hilde van Ree niet gedeeld, aangezien zij zegt dat de krapte afneemt, bepaalde woningen weer moeilijk verhuurbaar worden en de koop-projecten zoals in de Vegelin ook voor lage inkomens zijn (waar kan iemand met een minimumloon die hypotheek dan halen?).

De bezwaarprocedure die het PEL is gestart tegen de splitsingsvergunningen voor 600 woningen noemde Hilde van Ree "dom".
Haar uitleg (want volgens haar zou een goede uitleg ons standpunt genuanceerder maken): Om Bilgaard verhuurbaar te houden. Op termijn verwacht CHF daar leegstand, dus moet een deel van de flatwoningen worden verkocht. Een argument waar ik niet in geloof.

[Sfinx Van Ree spreekt... "Om Bilgaard verhuurbaar te houden". Kopers die 'betere mensen' zijn 'bijmengen' bij de huurders?? Omdat de resterende flats anders onverhuurbaar worden?? Leegstand die er nu niet is, bestrijden?? Net zoiets als brand blussen waar geen brand is... Zou je dan niet eerst moeten overwegen (als er al leegstand zou ontstaan) om b.v. de huren van sommige flats wat te verlagen? En pas als verhuur absoluut niet meer lukt, ze dan op te knappen waar nodig en ze *dan* te verkopen?]

Ze verwees naar de leegstand vijf jaar geleden en dat niemand verwachtte dat de situatie zo zou omslaan. Ik heb haar gewezen op het feit dat zowel SP als PEL als ENIGEN in deze stad toen al voorspelden dat er problemen zouden ontstaan. Blijkbaar zijn SP en PEL toch niet zo achterlijk.. Dit erkende ze. Inmiddels was ze gelukkig minder aanvallend geworden, want dat is geen basis om een goede discussie met elkaar te hebben.

Meest opvallend in de discussie - naast ons verschil in optimisme over de huidige situatie - was het feit dat Hilde van Ree steeds over leefbaarheid begon toen ik het over wachttijden en harde aantallen sociale huurwoningen had. Als Bilgaard zo moeilijk verhuurbaar is dan zou dat betekenen dat iemand die urgent een woning nodig heeft daar zo terecht kan, maar zo zit het niet.. urgenties zijn er alleen in speciale gevallen. Maar als er in Bilgaard woningen soms niet eens verhuurd kunnen worden, dan kan iedereen die een woning echt nodig heeft daar toch terecht?.. Geen antwoord. Ik heb niet te weten kunnen komen wat Hilde van Ree acceptabel acht als wachttijd, ze heeft wel gezegd dat 2 jaar 'te veel' is.

Hilde van Ree gaf aan dat SP of PEL gerust langs mochten komen om van gedachten te wisselen. Volgens mij is dat een aanbod waar we zeker gebruik van moeten maken, zeker als het zou lukken om het een en ander rond die "8 maanden wachttijd" op te helderen.

Conclusies die ik uit deze - op zich wel aardige - discussie trek:
- CHF richt zich in de toekomst nog eenzijdiger op specifieke doelgroepen zoals bejaarden en zorgbehoefenden. (sociale nieuwbouw in Vrijheidswijk, Fruitstraat, Zuidlanden, Bilgaard.. allemaal doelgroepen bouw, zo begonnen de corporaties een eeuw geleden ook, alleen bouwen voor specifieke doelgroepen)
- CHF verwacht serieus leegstand.
- CHF richt zich nogal op leefbaarheid wat op zich goed is, maar ze lijken zich geen zorgen te maken over de toenemende onttrekking van huurwoningen door sloop en verkoop bij herstructurering.
- Het valt mij op dat CHF en ook gemeente, en ook Hilde van Ree, het steeds hebben over aantallen "woningen" zonder dat ze onderscheid maken tussen koop en sociale huur. Dus als je 10 woningen sloopt en 20 nieuw bouwt, dan ga je het tekort tegen.
[Geloven ze dat nu echt zelf? Ik kan het me nauwelijks voorstellen. Dat zou namelijk een kindermethode zijn, goed voor de eerste klas van het basisonderwijs..]
Dit geldt enkel voor het structurele woning tekort, maar als je van de 20 nieuw te bouwen woningen 15 in de koopsector bouwt en 5 sociaal, dan bedraagt de afname in de sociale sector vijf woningen en juist in die sector bevindt zich het te kort.
15 nieuwe koopwoningen betekent enkel dat koopwoningen elders langer te koop blijven staan, dat steeds weer door de cijfers wordt bevestigd.

Kortom, dat bouwen in koopsector en uitverkopen van sociale huurwoningen levert enkel een toenemende leegstand in de koopsector op, zeker nu de economie nog niet lijkt te verbeteren en er weinig heel blijft van baan-zekerheid, de WW en de WAO. Het wordt tijd dat gemeente en CHF zich dit gaan realiseren, maar de veronderstelling dat een (dure) koopwoning hetzelfde oplevert aan behoefte bevrediging als een sociale huurwoning, desnoods door middel van doorstroming, blijft hardnekkig bestaan.
- PEL en SP hebben gemeen dat ze beide in de gaten hebben dat je in gelul niet kan wonen. De CHF moet hier nog achter komen..

Simon van der Meer


Einde verslag over 3e bewonersavond voor de Espels in Lekkumerend-Noord.
Commentaar secretaris PEL tussen [] in rode letters.