FEL VERZET TEGEN PLAN VERKOOP HUURWONINGEN

---

SP wil opheldering over splitsing van woningen door NWF.

---

Antwoorden College van B. en W. op SP-vragen.
NWF trekt deel van aanvragen
splitsingsvergunningen in

---

Reactie B. en W. op zienswijze PEL

'Fel verzet tegen plan verkoop huurwoningen'
Uit de Leeuwarder Courant van ma. 4/4/2005 plus:
'SP wil opheldering over splitsing van woningen door NWF'
Schriftelijke vragen SP aan College van B. en W. d.d. 6/4/2005 plus:
UPDATE 6/6/2005: Antwoorden College van B. en W. op SP-vragen.
NWF trekt deel van aanvragen splitsingsvergunningen in. plus:
UPDATE 18/6/2005: Reactie B. en W. op zienswijze PEL.

Zoals bekend heeft het PEL in een brief d.d. 4/4/2005 haar 'zienswijze' gestuurd aan het College van B. en W. over de aanvragen voor splitsingsvergunningen van woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland. (NWF)
Relevante links op deze website over de voorgeschiedenis:

Op 22/12/2004 meldden we in een eigen bericht dat NWF de 7-hoog flat aan de Bird en een flat aan het Dragoonsplein wilde verkopen. Even daarna kwam ook de Leeuwarder Courant met een berichtje.
Toen we de stukken hierover inzagen, bleek het veel erger te zijn omdat het ging om niet twee, maar zes aanvragen voor een splitsingsvergunning, voor zes flatblokken met in totaal 331 woningen...
Zoals gesteld, hebben we daarover onze 'zienswijze' (zo heet dat in het jargon) naar B. en W. gestuurd via een brief op 4/4/2005.

Onze brief van 4/4/2005 haalde de krant, wat met een eerdere 'zienswijze' plus bezwaarschrift tegen 13 splitsingsvergunningen van WoonBedrijf Regio Noord niet het geval was. Laatstgenoemd bezwaarschrift ligt nu bij de Adviescommissie voor de bezwaarschriften en vermoedelijk is er op 10 mei 2005 een hoorzitting waarbij zowel het PEL als de woningcorporatie haar mening mogen geven.
Over onze 'zienswijze' inzake de splitsingsaanvragen van NWF schreef de Leeuwarder Courant van maandag 4/4/2005:

LEEUWARDEN - Het Leeuwarder Platform een- en tweepersoonshuishoudens (PEL) keert zich tegen de voorgenomen verkoop van 330 huurwoningen door corporatie Nieuw Wonen Friesland.

Volgens de vereniging is de huurwoningmarkt veel te krap voor de operatie, waarmee NWF geld wil verdienen voor nieuwbouwprojecten. PEL vraagt de gemeente om afwijzing van de gevraagde verkoopvergunning.

[Het is strikt genomen geen verkoopvergunning: De corporaties mogen bv. laagbouw zo te koop zetten. Bij flats moet het gebouw eerst gesplitst worden in appartementsrechten, om een flatwoning afzonderlijk te kunnen verkopen. Dat splitsen is niet meer dan een juridische handeling, maar daarvoor is op grond van de Huisvestingsverordening toestemming van B. en W. voor nodig. Geen toestemming: Geen verkoop mogelijk; daar gaat het om.
Verder duikt hier weer het verhaal op dat NWF geld nodig heeft om nieuwbouwprojecten te realiseren. Als je nagaat dat een simpele laagbouwwoning zo'n EUR 160.000 kost en je niet goedkoper moet willen gaan bouwen gezien de kwaliteit, en dat je moet rekenen dat zo'n te verkopen flat qua verkoopprijs even boven de EUR 100.000 zit en dat de corporatie de restant-boekwaarde ook moet afschrijven, moet je al gauw twee flats verkopen om een simpele nieuwbouwwoning te financieren uit de verkoopopbrengst.
Eindje besluit betekent dit: NWF krijgt minder huurwoningen, maar wel veel duurder qua huur... Dus: Op naar een nog krappere woningmarkt met nog meer te dure huurwoningen en minder betaalbare huurwoningen (nu ja, met huursubsidie erbij) voor lagerbetaalden.
Waarom niet uitgerekend hoeveel 'vrije ruimte' na aftrek van alle kosten bij NWF er in de huuropbrengsten zit om het totale bezit met hypotheek te bezwaren. Als je dat doet over je totale bezit aan huurwoningen, beschik je over flink wat geld om nieuwbouwhuizen in het weiland te zetten. Die nieuwbouw bezwaar je met hypotheek voor bv. alleen de onrendabele top, zodat je die ook hebt gefinancierd, zonder dat je ook maar een huis hoeft te verkopen. En dan praat ik nog niet eens over het feit dat de meeste corporaties over nogal wat vermogen beschikken, als ik de berichten hierover in de pers mag geloven.]

NWF wil huurders in complexen in Camminghaburen (Roptastate), Bilgaard (Bird), de Vrijheidswijk (Dragoonsplein) en de binnenstad (Nieuweburen) de mogelijkheid bieden hun woning te kopen. Het gaat dan om de splitsing van de complexen in appartementen die beheerd worden door een vereniging van eigenaren.

[Bedoeld wordt: Appartementen die beheerd worden door NWF... Want reken maar dat NWF altijd zal proberen de Administrateur te leveren, ook al zouden ze qua aantal flats dat ze in een complex nog bezitten, in de minderheid raken. De 'macht' houden betekent namelijk dat zij mooi kunnen verdienen aan het gezamenlijke onderhoud, dat zij kunnen verdienen aan de 'onkosten' voor de Administrateur enz. En ze zijn mooi af van een deel van de kosten voor het buitenonderhoud, want de v.m. huurders betalen die via hun verplichte bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren zelf...
In de stukken bij de splitsingsaanvragen was bovendien weinig te vinden over gebreken en achterstallig onderhoud, wat er vaak toch wel degelijk is. Als je als corporatie dan zo nodig wilt verkopen, zorg dan dat je het gebouw vrij hebt gemaakt van achterstallig onderhoud en splits dit de huurders die gaan kopen, niet in de maag. Tenslotte moet NWF niet doen alsof het er om gaat hun huurders die zitten te snakken om te kopen, terwille te zijn... Het gaat puur om eigen belang,verder niks. Een huurder van een flat die een flat wil kopen, kan bij elke makelaar terecht...]

Volgens PEL zet het plan de deur open naar hele en halve beleggers, die de flatjes particulier kunnen gaan verhuren. Uit een oogpunt van volkshuisvesting is de splitsing ongewenst, aldus PEL, ook al zou de huurmarkt minder krap zijn dan nu het geval is.

[Uit de concept Akte van Splitsing die bij de stukken zat, bleek nergens dat verhuur van een verkochte flat als zelfstandige woonruimte verboden was. Kamersgewijze verhuur was wel verboden. Ook werd nergens in de stukken gerefeerd aan de inhoud van de toekomstige koopakten en een daarin eventueel op te nemen zelfbewoningclausule. Dan kan dat betekenen dat bij een leegkomende flat een particulier deze koopt en vervolgens gaat verhuren... Omdat de nood hoog is, gaat dat lukken ook. Binnen de kortste keren verandert dan een corporatie-huurflat in een particuliere huurflat en zitten deze lieden ook als lid in de Vereniging van Eigenaren...]

In een brief aan de bewoners van de zevenhoogflats aan de Bird en het Dragoonsplein schreef de corporatie in januari dat verkoop de eerste jaren nog niet aan de orde is. De bewoners vragen Nieuw Wonen Friesland de vergunningaanvraag daarom in te trekken.

[Of de krant nu in de war is door de bijgevoegde brieven van NWF hierover bij onze 'zienswijze' of dat toch enige huurders zelf in aktie zijn gekomen om hun 'zienswijze' te geven, is ons op dit moment niet bekend. Het laatste zou mooi zijn: Huurders zijn direct belanghebbende in deze kwestie en hebben het volste recht om hun 'zienswijze' te geven. Sterker nog: De gemeente moet hen bericht doen als de eigenaar een splitsingsaanvraag indient. Voorzover we konden nagaan, was dat laatste ook gebeurd.]

Verder is eindelijk ook 'de politiek' wakker geworden: Als het kalf (bijna) verdronken is (denk aan eerdere splitsingsaanvragen van WoonBedrijf Regio Noord toen alle raadsleden zwegen als het graf) dempt men de put... Maar beter laat dan nooit: De Socialistische Partij heeft over de splitsingsaanvragen van NWF nu schriftelijke vragen gesteld aan het College van B. en W. Hieronder volgt de complete tekst:

Leeuwarden, dinsdag 5 april 2005

Aan: het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Leeuwarden

Betreft: Schriftelijke vragen i.v.m. aanvraag splitsingsvergunning NWF

Geacht college,

Nieuw Wonen Friesland heeft bij uw college het verzoek ingediend tot het verlenen van een splitsingsvergunning van ruim 300 huurwoningen (flats). De gemeenteraadsfractie van de SP heeft hierover de volgende vragen:

1. Is het college het met de SP eens dat de wachttijden voor een huurwoning in Leeuwarden erg lang zijn. ( minimaal 12 maanden)

2. Met de Raad zijn afspraken gemaakt over de minimale hoeveelheid (betaalbare) huurwoningen in de gemeente. Komt door het eventueel toekenning van de splitsingsvergunning de woningmarkt voor huurders niet nog meer onder druk te staan?

3. Bent u met ons van mening dat de afspraken die met de raad gemaakt zijn over aantallen betaalbare huurwoningen onhaalbaar worden als er steeds weer splitsingsvergunningen worden afgegeven?

4. Welk belang telt voor u zwaarder bij het al dan niet toekennen van een splitsingsvergunning? Het financiële belang van de woningbouwcorporatie of het belang van de burgers in Leeuwarden die graag een huurwoning willen betrekken?

5. Wat zijn uw overwegingen om al dan niet over te gaan tot het verlenen van een splitsingsvergunning?

We gaan er van uit dat u deze vragen binnen de daarvoor geldende termijn schriftelijk beantwoord.

Hoogachtend, namens de gemeenteraadsfractie van de SP,

Freerk Kalsbeek (fractievoorzitter SP)
Grote Kerkstraat 234 8911 EG Leeuwarden
e-mail: fkalsbeek@leeuwarden.nl

Datum: Woensdag, 6 april 2005

Op 6/6/2005 ontvingen wij via via de antwoorden van het College van B. en W. op de schriftelijke vragen van de SP. Hieronder nogmaals de vragen plus de antwoorden en commentaar op de antwoorden tussen blokhaken [].

Aanhangsel nr. 85530

Antwoord van burgemeester en wethouders op schriftelijke vragen als bedoeld in artikel 41, eerste lid, van het Reglement van Orde voor de vergaderingen van de raad der gemeente Leeuwarden, ingediend op 5 april 2005.

Inleiding:

Hierbij geven wij een antwoord op de door u gestelde vragen in uw brief van 5 april 2005. Voordat wij dit doen, melden wij kort een aantal algemene punten rond woonruimteverdeling en verkoop van woningen.

Sinds oktober 2003 heeft Woonbedrijf (onderdeel van Corporatieholding Friesland ofwel CHF) haar eigen systeem voor woonruimteverdeling. Vanaf 1 maart 2004 is ook Nieuw Wonen Friesland (NWF) overgestapt op een ander woonruimteverdelingssysteem. Uitgangspunt bij beide corporaties is dat actief zoekgedrag beloond wordt en dat er zo min mogelijk beperkende voorwaarden vooraf zijn. Hiermee moet de keuzevrijheid voor woningzoekenden vergroot worden. Op dit moment kan in Leeuwarden niet meer in algemene zin gesproken worden over wachttijden voor huurwoningen, maar moet onderscheid gemaakt worden naar corporatie.

[Beide woonruimteverdeelsystemen zijn behoudens een paar details, grotendeels gelijk: Beide werken met wachttijd en aantal malen dat men reageerde op een woningaanbod.]

Waar het gaat om de verkoop van huurwoningen is het Besluit Sociale Huursector (kortweg BBSH) van toepassing.
Corporaties moeten besluiten tot verkoop aan personen, die niet zelf in de woning gaan wonen als eigenaar bewoner, en rechtspersonen (niet zijnde corporaties) melden aan de Minister. Verkoop aan eigenaar-bewoners hoeft, anders dan in het verleden, niet gemeld te worden aan de Minister. Corporaties hebben een behoorlijke beleidsvrijheid om woningen te verkopen.

[Teveel beleidsvrijheid, als je het mij vraagt. De BBSH-meldingsplicht om verkopen te melden indien wordt verkocht aan verhuurders, is een wassen neus, want: Als een woning eenmaal is verkocht en er ontbreekt in de koopakte van de nieuwe eigenaar-bewoner een zelfbewoningsclausule plus kettingbeding plus boetebepaling bij overtreding, dan kan de volgende koper net zo goed een verhuurder zijn! Er is dan niets wat een eigenaar-bewoner let om zijn flat of laagbouwwoning aan een huisjesmelker te verkopen. Omdat het in dit geval gaat om flats die NWF wil verkopen, was het maken van een concept-splitsingsakte noodzakelijk. Hieruit bleek (art. 24 concept-splitsingsakte) dat de appartementseigenaar zijn privégedeelte in gebruik mag geven aan derden. Lees: Hij mag zijn flat verhuren. M.a.w.: Een particulier koopt een flat van NWF, zegt dat hij hier zelf in gaat wonen en verhuurt de flat vervolgens... Daar is dan geen speld tussen te krijgen, als een zelfbewoningsclausule ontbreekt in zijn koopakte. De corporatie kan de handen in onschuld wassen: "Tja, Minister, de koper zei dat hij er zelf in ging wonen..."
Overigens: Wie verwacht op dit punt überhaupt enige aktie van een VVD-minister?! Ik niet.]

Verkoop van huurwoningen is wel onderwerp voor prestatieafspraken tussen gemeente en corporatie. Wij doorlopen op dit moment met zowel NWF als CHF een traject om te komen tot prestatieafspraken. Wat betreft het verzoek van NWF voor het verlenen van splitsingsvergunningen voor in totaal 331 flatwoningen, kunnen wij u melden dat na overleg de aanvraag voor een aantal complexen is ingetrokken. Het verzoek betreft nu nog 109 woningen. Overigens betekent het toekennen van een splitsingsvergunning niet dat per direct alle flatwoningen verkocht worden. De huidige huurders krijgen de mogelijkheid te kopen en woningen die in eerste instantie niet verkocht worden, worden te koop aangeboden bij mutatie.

[Dus: Prestatieafspraken over verkoop van huurwoningen... M.a.w.: Jullie als corporaties moeten nog veel meer huizen verkopen?! Uiteraard een fantastisch middel om de mensen die niet kunnen kopen, b.v. jonge starters op de woningmarkt, de stad uit te drijven, omdat er straks geen huurhuis voor hen is te vinden... Toch is er een klein lichtpuntje en een opmerkelijk feit: Nieuw Wonen Friesland trok kennelijk de aanvragen voor een splitsingsvergunning voor 222 flats weer in. Wat is daarvan de reden? Voortschrijdend inzicht? Dat is te hopen... Negatief punt is, dat de flats die men wel wil verkopen, zelfs niet worden aangeboden als keuzewoning, kennelijk met het doel deze flats voorgoed af te stoten. Niet, dat we enthousiast waren over het concept 'keuzewoning' van CHF, maar dit is nog slechter...]

Vraag:

1. Is het college het met de SP eens dat de wachttijden voor een huurwoning in Leeuwarden erg lang zijn? (minimaal 12 maanden)

Antwoord:

Uw constatering dat woningzoekenden minimaal 12 maanden moeten wachten, wordt niet gestaafd door bij ons bekende gegevens. Uit de registraties van corporaties blijkt een groot verschil in wachttijden ofwel zoekduur. Beide corporaties hanteren op dit moment het begrip zoekduur. De zoekduur wordt opgebouwd vanaf de datum waarop voor het eerst op een woning gereageerd wordt. Bij NWF was de gemiddelde zoekduur voor een woning in 2004 23,3 maanden. Daarbij speelt mee dat mensen die in het oude woonruimteverdeelsysteem al als woningzoekende geregistreerd stonden een bonuszoekduur hebben gekregen. Bij Woonbedrijf was er in 2004 sprake van een gemiddelde zoekduur van ca. 32 weken. Er is dus geen eenduidig beeld te schetsen van de wachttijden voor een woning.

[Beide corporaties hebben een min of meer overeenkomend systeem. behoudens enige details. Enorme verschillen qua typen en prijsklassen huurwoningen zijn er m.i. niet, omdat beide corporaties die elk zijn ontstaan na fusies, woningen in alle typen, maten, soorten en prijsklassen hebben. Het verschil in zoekduur tussen NWF en Woonbedrijf Regio Noord is daarom niet goed te verklaren, tenzij je er van uitgaat dat b.v. het Woonbedrijf slechts die toewijzingslijsten publiceert die een gunstig beeld geven van de wachttijden. Door over een langere periode aanbod en toewijzing te vergelijken qua aantallen, zou dit kunnen blijken. Over een langere periode moet namelijk het aantal aangeboden woningen ongeveer gelijk zijn aan het aantal toegewezen woningen. Is dat niet zo, dan klopt er iets niet.
Ander punt is, dat uitgaan van de zoekduur misleidend is: De zoekduur is namelijk de tijd tussen de eerste reactie van een woningzoekende op een aangeboden woning en de toewijzing van een woning. Laat de corporatie ook eens komen met lijsten waarop staat hoe lang de tijd is vanaf de eerste reactie tot op de datum van vandaag voor degenen die nog geen toewijzing hebben.
Ander punt is, dat in 2002 bijvoorbeeld 3100 huishoudens zich lieten uitschrijven of hun inschrijving lieten verlopen om allerlei redenen, zonder dat ze een corporatiewoning toegewezen kregen.
Waarom zou die trend nu anders zijn? Vaak gaat het m.i. zo: Iemand meldt zich aan en reageert voor de eerste keer op een woningaanbod. Hij/zij blijft fanatiek reageren; elke week. Maar er zit niet veel bij het aanbod wat hem/haar echt aardig lijkt: De frequentie waarop wordt gereageerd neemt af. Op een gegeven moment reageert iemand 12 maanden lang niet meer op het aanbod: Hij/zij raakt automatisch uit het systeem en verliest alle opgebouwde wachttijd... Door dat verschijnsel daalt de gemiddelde wachttijd voor ALLE ingeschreven woningzoekenden (die men niet geeft; men geeft de wachttijd/zoekduur van degenen die slagen.) fors bij zulke aantallen die uit het systeem raken.
Tenslotte nog dit: Een zoekduur van 32 weken bij het Woonbedrijf is ongeloofwaardig als wij op basis van het toenmalige Jaarverslag 2002 voor alle toen aangeboden woningen voor de toenmalige starters en doorstromers qua rekensom uitkwamen op een gemiddelde van bijna 2,5 jaar wachttijd.]

Wij kunnen geen uitspraak doen over het al dan niet acceptabel zijn van wachttijden, zoals u van ons hebt gevraagd. Wachttijden variëren per woningmarktgebied, vergeleken met andere delen van Nederland hebben woningzoekenden in Leeuwarden snel een andere woning. In Leeuwarden is er tussen de corporaties onderling al een groot verschil in zoekduur (zie hiervoor). Wachttijden geven een indicatie van de gevoelde druk op de huurmarkt, maar enige nuancering is ons inziens nodig. Ook de acceptatiegraad geeft inzicht in de druk op de huurmarkt. NWF heeft cijfers over 2004 beschikbaar waaruit blijkt dat in de periode tussen 1 maart en 31 december 2004 een vrijkomende huurwoning gemiddeld 2,3 keer is aangeboden. Er wordt dus vaak geweigerd. Wij concluderen daaruit dat de vraag op de huurmarkt in belangrijke mate een kwaliteitsvraag is, die niet altijd in de bestaande voorraad gerealiseerd kan worden.

[Vergeleken bij sommige gebieden in Afrika zijn wij allemaal stinkend rijk. Maar is dat de norm? En vergeleken bij de grote steden in de Randstad heb je in Leeuwarden relatief snel een huis. Maar alles is relatief: Leeuwarden is Amsterdam niet. Is Amsterdam dan de norm qua wachttijd? Het is een feit dat vergeleken met een aantal jaren terug, je nu veel langer dan toen in Leeuwarden op een corporatiewoning moet wachten. Men moet Leeuwarden vergelijken met Leeuwarden, toen en nu. Dat is een eerlijke vergelijking. Als het College dan geen uitspraak wil doen over wat een acceptabele wachttijd is, dan moet de gemeenteraad dat maar doen. Als bijvoorbeeld een vrouw plus kind die dakloos zijn niet eens een urgentie kunnen krijgen omdat 'men daar niet meer aan doet' en een corporatie zulke gevallen niet meer snel kan/wil helpen, dan deugt er iets niet.
Het College voert het hoge weigeringspercentage aan bij NWF over drie kwartalen in 2004 om te betogen dat het allemaal wel wat meevalt.
Dit kan er ook op wijzen, dat men voorzichtig is met het opgebruiken van zijn opgebouwde wachttijd: Een verkeerde of te snelle keuze betekent: Weg wachttijd... Ik vermoed dat veel weigeringen niet eens zozeer zitten in de woning of flat die 'slecht' is als wel in de woonomgeving, waarvan men al dan niet terecht vermoedt of weet dat die 'slecht' is. Huis goed, buren en buurt zijn klote... Zoiets dus.
Er is dus m.i. wellicht sprake van een kwaliteitsvraag, maar meer qua woonomgeving/woonklimaat dan qua woning zelf.]

Vraag:

2. Met de Raad zijn afspraken gemaakt over de minimale hoeveelheid (betaalbare) huurwoningen in de gemeente. Komt door het eventueel toekennen van de splitsingsvergunning de woningmarkt voor huurders niet nog meer onder druk te staan.

Antwoord:

In de raad is gesproken over de omvang van de huurvoorraad in relatie tot sloop. Verkoop is geen onderdeel geweest van de gevoerde discussie in de raad. De door de raad aangenomen motie stelt dat de sloop van sociale huurwoningen wordt gecompenseerd door de nieuwbouw in de sociale huursector. Wij werken aan de uitvoering van deze motie en hebben inmiddels een prestatieafspraak met CHF/Woonbedrijf ondertekend over de nieuwbouw van 300 sociale huurwoningen in de periode 2005-2008. Ook met NWF wordt een prestatieafspraak over nieuwbouw van sociale huurwoningen voorbereid.

[Verkoop van huurwoningen is inderdaad geen item geweest bij bovenbedoelde discussie. Eigenlijk ten onrechte: Hoe men het ook wendt of keert: Verkoop van corporatiewoningen vermindert hun bestand huurwoningen. Dit is des te erger als dit een sociale huurwoning betreft.
Verder schermt het College met een door de Raad aangenomen motie waarin werd gesteld dat de sloop van sociale huurwoningen werd gecompenseerd door de nieuwbouw in de sociale huursector. Die raadsmotie van 21/6/2004 ging uit van:
"uitgangspunt van beleid is dat 10% van de NETTOproductie uit sociale huurwoningen bestaat en 5% van de NETTOproductie uit goedkope koop."
Netto betekent bij mij: Nieuwbouw minus sloop moet 10% zijn van de totale woningproductie. Rond die aangenomen motie waar wethouder Sluiter het niet mee eens was, ontwikkelde zich een hele discussie en vervolgens ging op 20/12/2004 de Raad weer door de knieën en werd aangenomen dat BRUTO 10% van de woningproductie uit sociale huurwoningen moest bestaan en 5% BRUTO uit goedkope koopwoningen. M.a.w.: Ga je sociale huurwoningen slopen, zoals men in de Vrijheidswijk noordzijde wil (deel van de espels) dan krijg je al snel NETTO minder sociale huurwoningen. Hieronder verstaat de gemeente: Huurwoningen tot de aftoppingsgrens voor gezinnen, is tot 1/7/2005 499 euro. Kleine huishoudens hebben hier niets aan als ze huursubsidie nodig hebben: Hun aftoppingsgrens IHS is namelijk 466 euro.
Met goedkope koopwoningen bedoelt men: Nieuwbouw tot 120.000 euro, wat als nieuwbouw m.i. gewoon rotzooi is, waarmee men kopers in feite iets aansmeert wat gewoon gezien de bouwprijzen niet goed kan zijn.
Conclusie: Het College vertelt op het punt van de Raadsmotie de halve waarheid, wat in feite dus een hele leugen is.
Maar dat convenant dan? Daar staat in dat CHF in 2005 t.m. 2007 300 sociale huurwoningen realiseert "ter vervanging van sloop en verkoop van sociale huurwoningen".... Dat zet zoden aan de dijk... Kijk je dan wat er voor concrete lokaties zijn, dan gaat het maar over deze drie jaar om concrete plannen voor 155 woningen. En als je dan kijkt bij 2005 dan gaat het om 42 woningen en van die 42 woningen gaat het bij 40 daarvan om bijzondere projecten... Resteren voor 2005 2 woningen... Voor 2006 gaat het o.a. om 42 woningen Fruitstraat die echter alleen voor ouderen worden bestemd en waarvoor een flatblokje met koopflats weer wordt gesloopt... Als klap op de vuurpijl kunnen we lezen:
"De door CHF gerealiseerde sociale huurwoningen blijven minimaal 10 jaar beschikbaar als sociale huurwoning tenzij marktomstandigheden (leegstand) of de kwaliteit van het leefmilieu aanleiding geven deze afspraak te heroverwegen. Heroverweging is onderwerp van bestuurlijk overleg."
M.a.w.: Tijdelijke sociale huurwoningen... Conclusie: Ik ben niet onder de indruk van dit convenant.]

Wij realiseren ons dat door verkoop van huurwoningen de omvang van de beschikbare huurvoorraad afneemt en minder woningen voor verhuur beschikbaar komen. Aan de andere kant komen door verkoop van huurwoningen goedkopere koopwoningen op de markt, waarnaar ook vraag is in Leeuwarden. Met de verkoop van deze woningen kan de vraag bediend worden van andere woonconsumenten, die graag willen kopen maar financieel niet in staat zijn een nieuwbouwwoning of een duurdere bestaande woning aan te schaffen. Overigens bieden de opbrengsten van de verkoop de corporaties mogelijkheden om nieuwe huurwoningen te bouwen. De bouw van nieuwe huurwoningen, die inspelen op de veranderende samenstelling en wensen van de doelgroep, is onderdeel van de prestatieafspraken die wij met de corporaties maken.

[Hier blijkt duidelijk wat de achterliggende ideologie is bij het College: Huren is slecht. kopen is goed. Iedereen moet kopen! Kopen is goed voor U. 'Kopen maakt vrij', betoogt Femke Halsema van GroenLinks deze maand in het blad van Vereniging Eigen Huis...
Hoe dom kan men zijn... Er zijn 'zielige' mensen die graag een nieuwbouwwoning willen kopen of een duurdere bestaande woning. Ja, dat wil ik ook wel... Sterker nog: Ik wil een villa aan de goudkust en het College moet me helpen... Wat een nonsens! Let wel, het gaat hier om bestaande flats die men wil verkopen en wil onttrekken aan de sociale huurmarkt. Nu kunnen zij een flat kopen, betogen B. en W. in feite. Want dat is bij het afgeven van splitsingsvergunningen het nieuwe aanbod op dat segment van de koopmarkt. Alsof in de prijsklasse waar het hier om gaat, pakweg tussen de 100.000 en de 150.000 euro qua appartementen niets is te vinden bij de makelaars, b.v. via www.funda.nl In die prijsklasse is daar van alles te vinden aan koopflats die te koop staan.]

Vraag:

3. Bent u met ons van mening dat de afspraken die met de raad gemaakt zijn over aantallen betaalbare huurwoningen onhaalbaar worden als er steeds weer splitsingsvergunningen worden afgegeven?

Antwoord:

Zie ons antwoord op vraag 2.

[De afspraken die in juni 2004 met de Raad zijn gemaakt, zijn evenzovrolijk vervallen in december 2004 toen een raadsmeerderheid, waaronder ook PAL/GL akkoord ging met de wijziging die wethouder Sluiter wilde. Maar afgezien daarvan heeft de SP gewoon gelijk: Geef je splitsingsvergunningen af voor grote aantallen flatwoningen, dan verdwijnen die woningen langzamerhand wel uit het bestand sociale huurwoningen. En dat is precies de bedoeling van het College. Het College heeft weinig boodschap meer aan sociale huurwoningen, dat is mijn conclusie.]

Vraag:

4. Welk belang telt voor u zwaarder bij het al dan niet toekennen van een splitsingsvergunning? Het financiële belang van de woningcorporatie of het belang van de burgers in Leeuwarden die graag een huurwoning willen betrekken?

Antwoord:

Wat ons betreft gaat het bij het verlenen van splitsingsvergunningen niet om het door u veronderstelde tegenstrijdige financiële belang van de corporaties of het belang van (toekomstige) huurders. Huurders zijn ook gebaat bij corporaties met een gezonde financiële basis, die in staat zijn de kwaliteit van hun bezit op een goed niveau te houden en te investeren in de bestaande voorraad en in nieuwbouw. Ook de woonwensen van de zogenoemde doelgroepen van beleid veranderen onder andere vanwege de vergrijzing. Wij verwachten van corporaties dat zij hun bezit aanpassen aan de wensen en behoeften van de doelgroep, hetzij door verbetering hetzij door nieuwbouw. Corporaties zullen zelf de investeringen moeten dragen en verkoop is een middel om geld te genereren.

[De corporatie die winst wil nemen door flats te verkopen heeft wel degelijk een belang, tegenstrijdig met een woningzoekende die een huurwoning zoekt. Het College doet hier net of de corporaties aan de rand van het faillissement staan en of ze daarom wel *moeten* verkopen. In werkelijkheid barsten ze van het geld! Dit werd ons onlangs nog bevestigd door een van de bestuursleden van het Centraal Fonds. Investeren in de bestaande voorraad? Door die deels te slopen en te verkopen zeker... Woningverbetering? De corporaties geloven niet in renovatie, maar in sloop en nieuwbouw. Dat is makkelijker, want dan raak je mooi die 'lastige' bewoners kwijt. Ook fijner voor de gemeente, want dan kun je mooi de kosten van de infrastructuur doorberekenen in de grondprijzen en de winst delen met de projectontwikkelaar.]

Overigens heeft de corporatie niet alleen financieel belang op korte termijn, op langere termijn speelt het belang van een gedifferentieerde opbouw van het bezit. NWF heeft aangegeven dat haar bezit eenzijdig is samengesteld en voor een belangrijk deel bestaat uit flatwoningen met een kwetsbare positie op de huurmarkt. NWF wil meer differentiatie in haar bezit aanbrengen en vervangt woningen die verkocht worden in principe door nieuwbouw. Uitgangspunt van NWF is dat haar bezit in Leeuwarden in de toekomst een vergelijkbare omvang heeft als op dit moment (ca. 8.300 woningen). Wij maken met NWF prestatieafspraken over de gewenste nieuwbouw voor de doelgroep.

[Met een gedifferentieerde opbouw van bezit wordt bedoeld: Een gedifferentieerde bevolkingsopbouw of eigenlijk: Gewoon meer gezinnen en minder alleenstaanden en 'onvolledige' gezinnen. (Zo noemen ze vaak eenoudergezinnen)
NWF zou hebben gesproken over 'flatwoningen met een kwetsbare positie'. Als dat waar is, is het dan niet een heel klein beetje aso om die flats dan maar af te stoten en de sukkel die zo'n flat koopt daar mee op te zadelen?! Want dan betekent dat, dat diegene ontdekt dat hij iets heeft gekocht in een beroerde woonomgeving... Juist als het waar zou zijn wat NWF geweert, zou het beter zijn zo'n flatblok in een hand te houden, namelijk bij henzelf, juist vanwege die kwetsbare positie. Nu geeft NWF wat de indruk: Eigenlijk willen we slopen, maar dat ligt niet zo lekker bij het publiek, dus stoten we die flats maar af...]

Vraag:

5. Wat zijn uw overwegingen om al dan niet over te gaan tot het verlenen van een splitsingsvergunning?

Antwoord:

De huisvestingsverordening biedt ons de mogelijkheid een splitsingsvergunning te weigeren wannneer het huurwoningen betreft met een huur onder de maximale huursubsidiegrens. Dit betekent dat wij vrijwel alle aanvragen voor een splitsingsvergunning van corporaties op deze gronden kunnen weigeren. Hiervoor hebben wij aangegeven dat wij verkoop van huurwoningen niet onmogelijk willen maken. Een belangrijke overweging is het bieden van keuzevrijheid aan inwoners van Leeuwarden zowel op stedelijk als op wijkniveau. Ook willen wij de vraag van huishoudens, die graag willen kopen en niet in staat zijn een duurdere (nieuwbouw)koopwoning te betrekken, bedienen. Het door de raad vastgestelde nieuwbouwprogramma biedt hiervoor beperkt mogelijkheden.
Verkoop van huurwoningen is een instrument om lagere inkomensgroepen de gelegenheid te geven een woning te kopen.

[De Huisvestingsverordening biedt niet alleen de mogelijkheid een splitsingsvergunning te weigeren als het huurwoningen betreft met een huur onder de maximale huursubsidiegrens, maar ook als het om duurdere huurwoningen gaat. De algemene toetsingsgrond, d.w.z. Het belang van de aanvrager versus het belang van het behoud van de huurwoningvoorraad in het algemeen, staat in artikel 2.1.4 lid 1 sub c en de mogelijkheid om een vergunning te weigeren als de huurprijs onder de maximale huursubsidiegrens ligt, staat in artikel 2.1.4 lid 4.
Het College wil keuzevrijheid voor kopers, alsof die er al niet voldoende is. Want: Het gaat hier om het marktsegment flats, verder nergens om. Men zou eerst eens moeten kijken *wat* die mensen die willen kopen maar niet te duur, nu precies willen kopen. M.i. toch vaak een bestaande laagbouwwoning. In het marktsegment en in de prijsklasse van pakweg 100 tot 150 duizend euro, qua flats, waar het hier om gaat, is er van alles te koop in Leeuwarden!
Het College wil meer keuzevrijheid voor kopers ten koste van de keuzevrijheid van huurders.
Dat is zelfs in strijd met echt liberale opvattingen, dat de vrijheid van de een niet ten koste mag gaan van de vrijheid van de ander... En dat gebeurt hier wel. En waarom je op wijkniveau ook per se een mix van koop en huur moet hebben? M.i. is dat een typische PvdA-denkfout: Elke wijk zoveel procent van dit, zoveel procent van dat... In de volgende wijk: Idem... Eigenlijk is DAT eenheidsworst!]

Gezien de gemaakte en in voorbereiding zijnde afspraken over nieuwbouw en de beperkte omvang van de verkoop door NWF op jaarbasis (2003 30 woningen; 2004 59 woningen)zijn wij van mening dat wij deze splitsingsvergunningen voor in totaal 109 woningen kunnen verlenen.

[Zie eerder commentaar, namelijk dat het gaat om tijdelijke sociale huurwoningen en dat hier de nodige sloop van sociale huurwoningen tegenover staat.]

Eventuele nieuwe aanvragen voor splitsingvergunningen worden door ons opnieuw beoordeeld op basis van de dan geldende situatie op de (huur)woningenmarkt en de gemaakte prestatieafspraken over onder andere nieuwbouw, verbetering en verkoop.

[Het zou een goede zaak zijn als de Raad dergelijke convenanten eerst voorgelegd kreeg.]

Leeuwarden, 6 juni 2005

Burgemeester en wethouders van Leeuwarden,

burgemeester.

secretaris.

Het vervolg: Het PEL, dat haar 'zienswijze' kenbaar had gemaakt over de aanvragen voor de splitsingsvergunningen, ontving op 18 juni 2005 een reactie van de Dienst Stadsontwikkeling in de vorm van drie splitsingsvergunningen voor NWF plus een per vergunning identieke reactie op onze 'zienswijze'.
Hadden B. en W. richting SP nog gemeld, dat het oorspronkelijke aantal bij de splitsing betrokken flats door NWF was teruggebracht van 331 naar 109 stuks, uit de drie splitsingsvergunningen blijkt, dat het nog zou gaan om 78 flatwoningen in drie complexen totaal, tenzij we niet alle vergunningen toegestuurd kregen. In elk geval gaat het om verleende vergunningen voor:

Roptastate 26 t/m 82
Roptastate 108 t/m 180
Nieuweburen 124, 124a t/m e, 126, 126a t/m e

Dit betekent dat (voorlopig?) de 7-hoog flat aan het Dragoonsplein plus de 4-hoog en 7-hoog flat in De Bird niet worden verkocht.

De gemeente reageerde als volgt op onze 'zienswijze':

GEMEENTE LEEUWARDEN

Bijlage

Datum: 16 juni 2005
Nummer: 1
Opsteller: PAM / GJK
Onderwerp: Gemeentelijke reactie op de ingediende zienswijzen van de
vereniging P.E.L.

Naar aanleiding van de zienswijze van PEL hebben we het volgende overwogen.

Inzake de volkshuisvesting is een van de speerpunten van het rijksbeleid het bevorderen van het eigenwoningbezit.
(Nota Mensen, Wensen, Wonen p. 137)
Hierbij hanteert het Rijk/Min. van VROM verder als uitgangspunt dat corporaties hun verkoopbeleid afstemmen met de gemeenten. De gemeente en de corporaties hebben het beste zicht op de lokale woonmarkt en zij zijn dan ook primair verantwoordelijk voor behoud van de woonruimtevoorraad.

[M.a.w.: Waar bemoeien jullie je eigenlijk mee. Wij weten wel wat het beste is voor de mensen...]

De gemeente Leeuwarden heeft haar beleid vertaalt [met een 't'..] in het Woonplan uit 2004. Hierin wordt uitgesproken dat er keuzemogelijkheden moeten zijn voor consumenten t.a.v. woonruimte op wijkniveau.
Dit betekent dat in wijken met veel huurwoningen meer koopwoningen mogen komen.

[Betekent die keuzevrijheid nu ook dat in wijken, waar doordat zowat alles is verkocht, zoals in Camminghaburen, Westeinde en Aldlân, bijna alleen nog maar koophuizen staan, nu ook weer meer huurwoningen moeten komen? Vast niet...]

Op die manier ontstaat een meer flexibel woningaanbod in de verschillende wijken, dat beter kan inspelen op marktontwikkelingen.

Er is namelijk druk op de huurmarkt, maar ditzelfde geldt ook voor de koopmarkt.

[Totaal onvergelijkbaar: Volgens de laatste Kadastergegevens dalen in Leeuwarden zelfs de prijzen van de goedkopere appartementen weer iets. Dat betekent dat de markt daar wat ruimer wordt. Bovendien staat er nogal wat te koop in dat marktsegment, zoals iedereen kan zien die op internet even gaat kijken bij www.funda.nl]

De gemeente realiseert zich dat door verkoop van huurwoningen de omvang van de beschikbare huurvoorraad afneemt en minder woningen voor verhuur beschikbaar komen. Aan de andere kant komen door verkoop van huurwoningen goedkopere koopwoningen op de markt waarnaar ook vraag is in Leeuwarden.

[Alsof die woningen er nu niet zijn. Beneden de pakweg EUR 130.000 zijn er legio appartementen (want daar gaat het hier om) die te koop worden aangeboden.]

Met de verkoop van deze woningen kan de vraag bediend worden van andere woonconsumenten, die graag willen kopen maar financieel niet in staat zijn een nieuwbouwwoning of een duurdere bestaande woning aan te schaffen.

[Dat zijn ze ook niet als NWF flats te koop gaat aanbieden! Zijn dat nieuwe flats? Nee, uiteraard. Zijn dat 'duurdere woningen'? Nee, het zijn flats van pakweg EUR 125.000 Als men die wel kan kopen, kan men ook een flat kopen voor die prijs door op zoek te gaan via www.funda.nl Kortom: Dit is allemaal onzin!]

Overigens bieden de opbrengsten van de verkoop de corporaties mogelijkheden om nieuwe huurwoningen te bouwen.

[Je verkoopt bestaande huurwoningen en van de winst dek je de onrendabele top af van nieuwe huurwoningen. Heel logies... Maar de aap komt hieronder uit de mouw..]

De bouw van nieuwe huurwoningen, die inspelen op de veranderende samenstelling en wensen van de doelgroep, is onderdeel van de prestatieafspraken die wij met de corporaties maken.

[Ja, dan is het goed: Het zijn prestatieafspraken. Onverklaard blijft: Wie behoren eigenlijk tot de doelgroep en in welk opzicht is de samenstelling van de doelgroep veranderd? Of heeft de gemeente op papier eerst de definitie van 'de doelgroep' veranderd, zodat in hun virtuele realiteit uiteraard de samenstelling en de wensen ook veranderde? Ik vrees, dat het hier gaat om de *gewenste* doelgroep in de gedroomde stad...]

Overigens is in overleg met NWF de aanvraag voor een aantal complexen niet in behandeling genomen. De splitsingsvergunning betreft nu nog 78 huurwoningen.

[Dat is dan 78 huurflats teveel. Het PEL gaat een bezwaarschrift indienen tegen de verleende splitsingsvergunningen.]