Zoals eerder gemeld in o.a. het bericht "Zeshonderd huurhuizen in de verkoop", wil Corporatieholding Friesland 600 gestapelde woningen in een groot aantal wooncomplexen van hen, aan de huurders verkopen.
Omdat het gaat om gestapelde bouw, moeten dan volgens het Burgerlijk Wetboek, de wooncomplexen gesplitst worden in appartementsrechten. Leeuwarden kent een Huisvestingsverordening waar in staat, dat het College van B. en W. daarvoor eerst dan een vergunning moeten afgeven. De bedoelde verordening heeft zijn juridische grondslag in de Huisvestingswet.
Het PEL is het niet eens met deze verkoopplannen en heeft daartegen haar 'zienswijze' verstuurd aan B. en W. Een 'zienswijze' kun je in deze procedure geven aan B. en W. voordat het College heeft beslist of ze de gevraagde vergunningen al dan niet gaat afgeven aan CHF. Geven B. en W. de splitsingsvergunningen toch af, dan bestaat de mogelijkheid om daartegen dan weer een bezwaarschrift in te dienen. Hieronder volgt de tekst van de brief waarin onze 'zienswijze' staat:
VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN POSTBUS 2602 8901 AC LEEUWARDEN TELEFOON: 058-2671636 E-mail: root@pel.xs4all.nl URL website: http://clik.to/pel ==============================================================
COLLEGE VAN BURGEMEESTER
EN WETHOUDERS
POSTBUS 21000
8900 JA LEEUWARDEN
Onderwerp:
- Zienswijze inzake
verlenen splitsings-
vergunningen diverse
woongebouwen
Leeuwarden,10/12/2004
Geacht College,
hierbij dient de Vereniging P.E.L. haar 'zienswijze' in tegen het voornemen van uw College om Stichting Corporatieholding Friesland (eigenaar), waaronder o.a. Woonbedrijf Regio Noord (aanvrager, gemachtigde) te Leeuwarden valt, vergunning te verlenen voor splitsing van de volgende wooncomplexen in appartementsrechten:
1. Lieuwenburg 99 t.m. 163 en nr. 144 t.m. 178.
2. Tulpenburg 4 t.m. 62.
3. Bagijnestraat 19 en 19A plus nr. 23 t.m. 53 plus
Bollemanssteeg 1.
4. Werkmanslust 1 t.m. 19, nr. 20 t..m. 28 en nr. 29 t.m. 76.
5. As Levisonstraat 2 t.m. 14 plus Pijlsteeg 12 t.m. 20.
6. Sickingastate 16 t.m. 86 plus Poptastate 208 t.m. 254.
7. Minnemastraat 2,4,6 en 26.
8. Anjenplein 2 t.m. 120.
9. Amelandshof 2 t.m. 88.
10. Amelandshof 1 t.m. 37.
11. Cornelis Trooststraat 4 t.m. 34.
12. Lieuwenburg 1 t.m. 71 en nr. 4 t.m. 132.
13. Johan Winklerwei 1 t.m. 145 en nr. 149 t.m. 205.
Ten aanzien van de ontvankelijkheid:
De vereniging PEL is een vereniging met volledige
rechtsbevoegdheid die zich blijkens haar statuten ten doel
stelt:
Het opkomen voor de belangen van woonconsumenten in de
gemeente Leeuwarden, op individueel niveau, buurt/wijk niveau,
en op stedelijk niveau en tevens het behartigen van de
belangen van mensen mmet een laag inkomen.
Wij gaven hiervan al jaren blijk door zowel schriftelijk als mondeling steeds te reageren en voorstellen te doen richting gemeente Leeuwarden en richting woningcorporaties.
De vereniging tracht haar doelstellingen te bereiken door:
a. Te fungeren als een vooroverleg inzake adviezen en
standpunten, zoals die door de vertegenwoordigers van de
vereniging in inspraak- en adviesorganen van de gemeente
Leeuwarden verwoord dienen te worden.
b. Te streven naar een geintegreerd toewijzingsbeleid voor
woningzoekenden, waarin ieder, die zestien jaar of ouder is
het recht heeft op huisvesting, ongeacht sekse,
maatschappelijke status, seksuele voorkeur, ras, geloofs- of
politieke overtuiging en eventueel crimineel of psychiatries
verleden of verslavingsverleden.
c. Leegstand, misstanden, ongewenst of onjuist beleid van
gemeente en/of woningbouwcorporaties en andere knelpunten in
het volkshuisvestingsbeleid te signaleren en die door middel
van overleg met de betrokken instanties en/of door middel van
acties te bestrijden en weg te werken.
d. Het verbeteren van de inkomens- en rechtspositie van mensen
met een laag inkomen.
e. Het houden van spreekuren voor mensen uit de in artikel 2
genoemde doelgroepen.
f. Het beïnvloeden van de politieke besluitvorming over de in
artikel 2 genoemde aandachtspunten door middel van lobbywerk,
inspraak in raadsadviescommissies en persberichten.
Artikel 36 lid 1 van de Huisvestingswet geeft aan dat het College, als de eigenaar een aanvraag tot splitsingsvergunning indient, de gebruiker een afschrift moet zenden van de aanvraag. Voorzover wij kunnen nagaan, is dit ook gebeurd.
Artikel 37 lid 1 van de Huisvestingswet geeft aan dat de gebruiker (indien de eigenaar de aanvraag indient) zijn 'zienswijze' kenbaar kan maken aan het College gedurende vier weken nadat de gebruiker mededeling is gedaan conform artikel 36.
Hieruit zou de conclusie getrokken kunnen worden dat
Vereniging P.E.L. in dit voortraject geen belanghebbende zou
kunnen zijn.
Desalniettemin dienen wij onze 'zienswijze' bij u in, mede
omdat we van mening zijn dat het van weinig fatsoen van onze
kant zou getuigen om het 'voortraject' stilzwijgend te laten
passeren en vervolgens na mogelijke vergunningverlening
plotseling een bezwaarschrift te gaan indienen tegen de
verleende vergunningen, daarmee aan het College in het
voorstadium onze argumenten onthoudend, zodat zij niet kunnen
worden meegewogen.
De reden dat splitsingsvergunningen worden aangevraagd, is gelegen in artikel 2.1.2 van de Huisvestingsverordening, zoals deze voor het laatst werd gewijzigd bij Raadsbesluit van 17/11/2003.
Artikel 2.1.4 somt vervolgens de gronden op die kunnen leiden tot het weigeren van de splitsingsvergunning.
Bij de beoordeling van de vraag of het College de gevraagde vergunningen moeten geven of weigeren, zijn met name naar onze mening twee van de opgesomde gronden bij de wooncomplexen waarop de aanvragen betrekking hebben, de belangrijkste:
1. Artikel 2.1.4 lid 1 sub c:
"Burgemeester en Wethouders kunnen een splitsingsvergunning
weigeren indien:
c. het belang dat de aanvrager bij de splitsing heeft niet
opweegt tegen het belang van het behoud van de
woonruimtevoorraad, voor zover die voor verhuur is bestemd.
Bij de beoordeling van het belang van het behoud van de
woonruimtevoorraad worden mede de ligging en de te verwachten
vraag naar de in het betreffende gebouw of de in een gedeelte
van een gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft,
opgenomen woonruimten betrokken."
2. Artikel 2.1.4 lid 4:
"burgemeester en wethouders kunnen eveneens een
splitsingsvergunning weigeren wanneer de huurprijs van een of
meer der woonruimten het bedrag genoemd in artikel 13, eerste
lid, onder a van de Huursubsidiewet, niet te boven gaat."
Inzake de afweging zoals bedoeld in artikel 2.1.4 lid 1 sub c:
In totaal gaat het om pakweg 600 huurwoningen van Corporatie- holding Friesland.
De leegstand in bedoelde complexen is minimaal en de vraag naar huurwoningen is groot. Tot onze verbijstering wil CHF nu ook al studentencomplexen (Minnemastraat) en bejaardenwoningen (een complex aan de Amelandshof) en een aantal bij met name ouderen gewilde complexen (bv. Anjenplein en Johan Winklerwei) gaan verkopen. Voor wat betreft studentencomplexen: Gezien de kamernood onder studenten heeft de Raad eveneens op 17/11/2003 besloten dat in de meeste wijken weer 'omzettingsvergunningen' verstrekt mogen worden teneinde meer particuliere kamers aan dit marktsegment te kunnen toevoegen.
CHF werkt in sommige gevallen met hun concept "Keuzewoning",
waarbij zij na verkoop het eerste recht op terugkoop hebben.
Op die wijze denken zij bij een in hun ogen te krappe
huurwoningmarkt, weer huurwoningen toe te kunnen voegen.
Daar
CHF echter daarbij geheel afhankelijk is van de vraag of de
koper überhaupt wel wil verkopen en zo ja, wanneer dan wel,
vinden wij deze redenering niet erg steekhoudend.
Wij vinden momenteel de huurwoningmarkt veel te krap om (in dit geval) complexen flatwoningen te gaan uitponden door ze te gaan verkopen aan de huurders en ze te verkopen als een huurder gaat verhuizen.
Reeds in 2002 meldde het Jaarverslag Centrale Registratie Woningzoekenden (zie bijlage met blz. 31):
Gemiddelde wachttijd voor een meergezinswoning (flat) van 3 jaar in 2001 naar 4 jaar in 2002.
Gemiddelde wachttijd voor een eengezinswoning bijna tien jaar.
Dit reeds vinden wij voldoende argument om de gevraagde vergunningen te weigeren.
Inzake de afweging zoals bedoeld in artikel 2.1.4 lid 4:
De daar bedoelde huurprijs is vanaf 1/7/2004:
a. EUR 597,54 voor eenpersoonshuishoudens vanaf 23 jaar en voor meerpersoonshuishoudens, bv. huurder jonger dan 23 jaar met een of meer kinderen.
b. EUR 597,54 voor huurder(s) vanaf 18 jaar in voor gehandicapte aangepaste woning.
c. EUR 325,91 voor huurder vanaf 18 jaar maar jonger dan 23 jaar, niet vallend onder punt a of b.
Het zijn juist de huurwoningen waarvoor in principe huursubsidie kan worden verkregen, die van het grootste belang zijn bij een vooral aan 'de onderzijde' momenteel erg krappe huurmarkt.
Wij zijn van mening dat bij complexen met een huur beneden de EUR 597,54 extra aanleiding bestaat om de gevraagde splitsingsvergunningen te weigeren.
Wij verzoeken u tenslotte ons mee te delen of en zo ja wanneer
u de gevraagde splitsingsvergunningen heeft verstrekt, omdat
wij van mening zijn dat Vereniging P.E.L. in een
bezwaarprocedure wel degelijk belanghebbende is op grond van
artikel 1:2 Abw lid 3. Dit, omdat de Huisvestingswet ('lex
specialis') hiervoor geen speciale regeling kent, zodat naar
onze mening de Algemene Wet Bestuursrecht van toepassing is.
N.B.: Volgens onze statuten vertegenwoordigen voorzitter en
secretaris de vereniging in en buiten rechte. Wij zenden u
z.s.m. de akkoordverklaring na van de voorzitter van de
vereniging met deze brief.
Hoogachtend,
(Voorzitter)
(Secretaris)
Bijlage:
- Statuten Ver. P.E.L.
- Blz. 31 Jaarverslag CRWL 2002.
- Artikel 13 Huursubsidiewet.