HOGERE HUUR HALF MILJOEN HUISHOUDENS
'Hogere huren leiden niet tot doorstroming'


'Hogere huur half miljoen huishoudens'
Uit de Leeuwarder Courant van zaterdag 20/11/2004 plus:
'Hogere huren leiden niet tot doorstroming'
Uit de Leeuwarder Courant van zaterdag 30/10/2004.


Al eerder schreven we over de plannen van minister Dekker van Volkshuisvesting om de huren te liberaliseren, ofwel 'vrij' te laten, zonder of in elk geval met veel minder huurbescherming dan nu. Vooreerst gaat het om het fors vergroten van het al geliberaliseerde deel van de huurwoningen. Dit gaat om de huurwoningen die een WOZ-waarde hebben vanaf 100.000 euro of vanaf 130.000 euro, afhankelijk van de regio waar je woont. Als peildatum voor deze waarde wordt 1 januari 1999 aangehouden, maar in 2005 rollen de WOZ-waarden van peildatum 1/1/2003 eruit en als deze grenzen niet worden verhoogd, schieten nog veel meer huurwoningen over deze nieuwe liberalisatiegrenzen heen!

De WOZ betekent: Wet Waardering Onroerende Zaken, bedoeld om de waarde van woningen te schatten voor de Onroerende Zaakbelasting. Ook de hoogte van de Waterschapslasten eigenaarsdeel en de hoogte van het eigenwoningforfait, een inkomensbijtelling bij de inkomstenbelasting als je huiseigenaar bent, zijn gerelateerd aan die WOZ-waarde en straks dus is zij ook bepalend voor de vraag:
Woon ik in een geliberaliseerde huurwoning of niet?
Deze WOZ-waarde wordt nu om de vier jaar vastgesteld, maar vanaf 2007 elk jaar.

Enige relevante links van eerdere artikelen op onze website:
"Kabinet breekt huurprijsbescherming af op weg naar een geliberaliseerde woningmarkt", diverse artikelen uit de periode eind mei t.m. juli 2004.
"Catastrofale huurstijgingen op komst vanaf 2004" over de uitgelekte huurplannen van minister Dekker, een bericht van RLT-4 en de SP, gepubliceerd op 2/10/2004.
Een oproep tot een landelijke demo op de Dam in Amsterdam tegen deze plannen
"Stop afbraak sociale huisvesting"
"Huurliberalisatieplannen minister Dekker: Waar komt het op neer?"
Toelichting m.b.v. een extra editie van de Amsterdamse Huurkrant van november 2004.
In november kwamen de plannen officieel naar buiten en de Leeuwarder Courant van zaterdag 20/11/2004 meldde:

HOGERE HUUR HALF MILJOEN HUISHOUDENS

Kabinet laat huurprijs los

DEN HAAG (GPD, ANP) - Ongeveer een half miljoen huishoudens gaan aanzienlijk meer huur betalen voor hun woning. Dat is het gevolg van het kabinetsbesluit om per 1 juli 2006 de huren van 649.000 huurwoningen vrij te geven.

Voor de circa 150.000 bewoners die recht hebben op huursubsidie verandert er niets. Zij krijgen meer subsidie om de hogere huur te kunnen betalen.

[Spijtig alleen dat deze zelfde minister ook bezig is de huursubsidie jaar na jaar af te bouwen...]

De 500.000 huishoudens die niet voor subsidie in aanmerking komen, zijn wel de dupe.

De liberalisering van de woningmarkt is bedoeld om de doorstroming op de woningmarkt te stimuleren. In ruil voor de hogere huurinkomsten hebben woningbouw coöperaties zich verplicht de komende drie jaar 51.000 woningen te bouwen. Het is de bedoeling dat het vooral duurdere huizen worden, van hoge kwaliteit. Midden- en hogere inkomens moeten zo verleid worden te gaan verhuizen, waardoor goedkopere woningen voor de lagere inkomens vrijkomen.

[En die laatste woningen worden dan in het kader van de Stedelijke Vernieling weer gesloopt...
Bovendien: Waarom zouden de midden- en hogere inkomens van wie hun huurwoning extra duur is gemaakt, NOG duurder gaan wonen ALS ze dat al kunnen en willen? In het bericht wordt gesproken van duurdere huizen van hoge kwaliteit. Geloof dat laatste maar niet...
De laatste huizen van hoge kwaliteit werden in de dertiger jaren gebouwd...
Of zouden ze bedoelen: Een Siematic keuken erin met vooral veel inbouwapparatuur, want dan betaal je voor het merk en voor de winst die de fabrikanten op de apparatuur maken...
Of zouden ze bedoelen dat je de keuken zelf mag uitzoeken, uiteraard tegen forse meerprijs qua huur?
Kortom: Als er geen of weinig kwaliteitsverschil zit tussen de straks extra duur gemaakte dure huurwoning en de te bouwen hele dure huurwoning, waarom zou men dan in vredesnaam verhuizen?
Ik denk eerder dat velen van deze half miljoen huishoudens zullen gaan rekenen en ook de koopmarkt op zullen gaan, daar de schaarste en dus de prijs verder verhogend...
Dat is weer goed voor de belangen van aannemers en makelaars...
Anderen, vooral de middenklasse, zit klem: Kopen is te duur en de goedkopere huizen zitten overvol.
Onlangs in een tv-reportage bij Netwerk, werd geschetst hoezeer nu ook deze z.g. middenklasse in de financiële problemen raakt.
De huurliberalisatie kon wel eens de genadeklap worden...
En: Waarom moeten de woningcorporaties, die de LC ten onrechte aanziet voor coöperaties, nog meer winst maken?
Gezamenlijk zijn ze op dit moment al zo rijk, dat ze met gemak huurwoningen zouden kunnen bouwen onder de aftoppingsgrens (v.m. fiatteringsgrens) als ze iets van hun reserves als onrendabele top zouden inzetten.
Maar Dekker wil meer: Ze wil dat de corporaties ook de huren verhogen van alle corporatiehuurhuizen om voor haar 250 miljoen euro op te brengen voor de huursubsidieuitgaven...
Dus: Straks zitten alle huurders via hun huur ook een stukje op te brengen van de huursubsidieuitgaven.
Tip voor Dekker: Draait dat eenmaal, start dan een hetse om de niet-huursubsidieontvangers op te zetten tegen de huursubsidieontvangers. Daarmee schep je weer draagvlak om de huursubsidie nog verder af te knijpen. Zo werkt nl. de Haagse politiek al jaren...]

"Yn FryslÉn sille de huerprizen eart net sa bot stige",
[vertaling: "In Friesland zullen de huurprijzen eerst niet zo fors stijgen",] voorspelt Henk Deinum, directeur van de Corporatieholding Friesland en vice-voorzitter van de overkoepelende Friese vereniging van woningbouwcorporaties. Hij voorspelt een relatief gematigde ontwikkeling in de lijn van de afgelopen jaren, omdat hier in tegenstelling tot in de Randstad geen sprake is van schaarste.

[Hij gebruikt hier eigenlijk een ander argument dan Dekker voor de aangekondigde huurverhogingen: Dekker wil mensen zonder huursubsidie hun huurhuis uitpesten en m.n. van die huizen die op peildatum januari 1999 een WOZ-waarde hadden van minimaal 100.000 tot minimaal 130.000, afhankelijk van welke regio dit betreft. Deinum legt een relatie tussen de mate van schaarste van een woning op de markt en de huurprijs, wat meer de klassieke 'vrije markt' benadering is.
Beide opvattingen zijn voor huurders overigens even gevaarlijk.
Ik denk dat de huizen die Dekker de corporaties wil laten bouwen, straks helemaal niet schaars zullen zijn, zodat de huurprijs van die nieuwbouw dan wel omlaag kan...]

Op den duur zal de huurprijs iets meer toenemen dan de inflatiestijging, maar dat is volgens Deinum nodig om de kloof tussen de koop- en de huursector enigszins te versmallen.
"No is der hast gjin trochstreaming omdat dat gat te grut is."
[Vertaling: "Nu is er bijna geen doorstroming omdat dat gat te groot is."]

[Kortom: Nu zijn volgens de heer Deinum de huurverhogingen noch bedoeld om huurders zonder huursubsidie in duurdere huurwoningen naar nog duurdere huurwoningen te treiteren, noch hebben zij een relatie met schaarste in een marktsegment, maar zijn bedoeld om deze huurders de koopmarkt op te jagen, waar zij dan vervolgens zullen zorgen voor prijsverhogingen omdat daar de schaarste toeneemt, waarop de heer Deinum vervolgens moet constateren dat het gat alweer of nog steeds te groot is, wat vervolgens een reden is voor verdere huurverhogingen enz. Ofwel: De bekende gelegenheidsargumentatie...]

Volgens de Woonbond zijn de middeninkomens straks eenderde van hun netto inkomen kwijt aan kale huur.

[Het stoort me dat NU de Woonbond wel iets zegt, maar al jaren het liet afweten, toen de huurquotes van alleenstaanden over de veertig procent heen gingen! Maar ja, dat waren ook geen gezinnen en ze hoorden ook niet bij de middenklasse... Op zich is het niet fout dat ze wat zeggen, maar ik had ze toen ook willen horen.]

Het Centraal Planbureau betwijfelt of de beoogde doorstroming wel van de grond zal komen. Daarvoor komen er te weinig nieuwe huizen bij. Ook PvdA en CDA zijn kritisch.

[Nu al is het zwarte pieten spel weer begonnen: De corporaties zeggen:
We willen wel bouwen, maar we hebben geen bouwgrond en dat is de schuld van de gemeenten. Voor wat betreft Leeuwarden zit hier wat in:
Jarenlang heeft de gemeente hier de voorkeur gegeven aan projectontwikkelaars en was kwaad als een corporatie zelf ook grond kocht. Dat leidde indertijd tot een complete 'grondoorlog' tussen Deinum van CHF en v.m. wethouder Arno Brok van de gemeente...
Ander punt dat ik nog even wil noemen, is die 250 miljoen euro die de corporaties in Nederland aan VROM zouden moeten geven als hun bijdrage aan de huursubsidie.
Aedes, de koepelorganisatie van woningcorporaties schijnt hiermee akkoord te zijn gegaan, maar lang niet alle corporaties zijn van zins om VROM maar te gaan betalen. Kortom: Sommige van hun leden zijn kwaad op de onderhandelaars van Aedes en gelijk hebben ze: Het hek is van de dam als organisaties via dergelijke deals ook maar mee moeten betalen aan gaten in de rijksbegroting.
En wat is de volgende stap: Dat de corporaties zelf de huursubsidie maar moeten regelen? Dan is VROM daar mooi af en wordt de huursubsidie via zo'n geprivatiseerde onderneming, want daar hebben we het bij woningcorporaties eigenlijk over, een soort gunst en geen recht.
Nu al mogen we daarvan een voorschotje beleven, nu zo tegen de Kerst, wat geen toeval is, de corporaties uit een soort goedgunstigheid, alle huurders eenmalig 28 euro willen geven, geld dat hen vanaf 1/7/04 in veelvoud afgepakt werd.
Want: Per 1/7/04 werd de huursubsidie met 12 euro per maand is 144 euro per jaar, verminderd. Bovendien: Wat gebeurt er als iemand in de bijstand dit geld op z'n rekening krijgt: Juist, het zijn inkomsten en hij/zij mag dit meteen aan de soos opgeven en wordt vervolgens op z'n uitkering gekort...]


Einde 1e LC-bericht. Commentaar tussen [].

In bovenstaand artikel stelde Henk Deinum van CHF dus o.a. dat er geen doorstroming is van huurwoningen naar koopwoningen 'omdat het gat te groot is' en hij wilde daarom de huren verhogen. Nu is dat 'gat' inderdaad te groot, maar eerder andersom: De koopwoningen zijn te duur geworden in verhouding tot de huurwoningen. Het onderzoeksbureau RIGO verdiepte zich onlangs in de vraag of hogere huren inderdaad zou leiden tot meer doorstroming van huurders naar de koopmarkt. Niet dus...
Uit de Leeuwarder Courant van zaterdag 30/10/2004:

'HOGERE HUREN LEIDEN NIET TOT DOORSTROMING'

DEN HAAG (GPD) - Het vrijlaten van de huurprijzen zal de doorstroming van huurders naar koopwoningen niet bevorderen. De meeste huurders beschikken simpelweg over te weinig vermogen om een hypotheek af te sluiten voor een woning. Dat stelt beleids- en marktonderzoeker Johan Conijn van Rigo, het bureau dat voor verschillende organisaties en overheden de woningmarkt in beeld brengt.

Conijn heeft de huurplannen van minister Sybilla Dekker (volkshuisvesting) onder de loep genomen. In die plannen worden huurprijzen van woningen vanaf een gemiddelde WOZ-waarde van EUR 115.000 losgelaten. Tot en met 2009 kunnen huurders een jaarlijkse huurstijging van de inflatie plus een extra percentage verwachten. Na 2009 zijn de huren vrij en moeten huurders en verhuurders onderhandelen over de hoogte van de huur.

[Wat uitgaat van het dogma van de gelijkwaardigheid van de onderhandelingspartijen. Juist omdat ooit was ingezien dat dit een illusie was, is ooit de huurbescherming en de huurprijsbescherming uitgevonden.]

Conijn vreest dat het niet tot reële onderhandelingen zal komen. Omdat er te weinig woningen zijn voor de laagste inkomensklasse en middeninkomens, kunnen woningcorporaties zelf de huurprijs bepalen.

[Al jaren wordt binnen de marges van de wet qua huurprijsverhogingen z.g. elk jaar 'onderhandeld' tussen de stedelijke huurderskoepels De Bewonersraad en Nieuw Elan enerzijds en de woningcorporaties anderzijds. Dit is volksverlakkerij en een grote schijnvertoning als men weet dat beide koepels gesubsidieerd worden door 'hun' corporaties en dat de inning van hun contributies ook via de corporaties wordt verzorgd, door elke huurder 'automatisch' lid te maken via een extra postje bovenop de huur...
Als dan bovendien zoals onlangs, bv. uitkomt dat ondanks wat ze in hun blaadje schrijven, Nieuw Elan wel degelijk positief adviseerde over verkoop van de sociale huurwoningen in de Koestraten, begin ik te zoeken naar een teiltje...
Kortom: De SCHIJN wordt opgehouden dat er 'onderhandeld' wordt, maar in feite zijn deze clubs mantelorganisaties en marionetten van de corporaties zelf, met besturen vol van 'nuttige idioten'.]

Het doel van de minister is doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Zij wil middeninkomens uit huurhuizen lokken. Maar bij die groep huurders blijken de woonlasten bijna net zo hoog als bij huiseigenaren. Kopers betalen gemiddeld EUR 5000 gebruikerskosten per jaar, huurders met een modaal inkomen betalen honderd euro minder.
Conijn: "Het gemiddelde huurniveau in Nederland is helemaal niet te laag. Daarmee vervallen de argumenten voor huurverhoging".

[Nu even als advocaat van de duivel: Maar als de woonlasten van middeninkomens in huurhuizen en koophuizen elkaar bijna niets ontlopen, waarom koopt men dan niet? Want ook dan ben je op de lange duur met een koophuis voordeliger uit. En heeft Deinum dan toch niet gelijk: Huren omhoog voor de wat duurdere huurwoning, zodat huren duidelijk duurder wordt dan kopen? Opdat deze huurders sneller zullen kiezen voor een koopwoning? Het antwoord is simpel: De bij dat qua woonlasten even dure koophuis hoort een hypotheek die men niet KAN afsluiten...
Zij kunnen deze gezien hun midden-inkomen alleen afsluiten als ze voldoende eigen geld kunnen inzetten.
Maar: "De meeste huurders beschikken simpelweg over te weinig vermogen om een hypotheek af te sluiten voor een woning", stelde de aanhef van het artikel al. Huren omhoog, huren omlaag:
Men kan simpelweg de koopprijzen van een op zijn minst gelijkwaardig huis niet financieren. Als Deinum graag wil bereiken dat zij kopen, dan moet zijn corporatie maar flinke renteloze leningen aan hen ter beschikking stellen.
Dat is de logische consequentie van zijn eigen benadering van dit probleem, waarvan je je overigens af kan vragen of het een probleem is: Wat is er tegen op huren, op zich genomen? In feite is het krankzinnig: Een woningcorporatie die zijn 'achterban'; cq. zijn huurders wil om transformeren tot kopers en zijn eigen 'achterban' wil lozen; een winkel die zijn trouwe klanten de deur uit werkt...]

Alleen groepen met een jaarinkomen vanaf EUR 70.000 kunnen voordeliger kopen dan huren, aldus Conijn. Maar omdat slechts tweeënhalf procent van de huurders binnen deze categorie valt, heeft doorstroming van deze groepen naar koopwoningen nauwelijks effect op het aantal beschikbare woningen. De enige remedie om doorstroming te bevorderen is volgens Conijn extra bouwen in het lagere en middensegment.

[M.a.w.: Ons idee om doorstromers huurhuizen te bouwen met een aanvangshuur net beneden de fiatteringsgrens voor huursubsidie en de onrendabele top weg te werken door het bouwen en verkopen van twee tot drie nieuwe koophuizen in het juiste marktsegment, was zo raar nog niet.]


Einde 2e LC-bericht. Commentaar tussen [].