'Woonbedrijf Regio Noord wil flats in Westeinde verkopen'
EIGEN BERICHT zaterdag 13/11/2004 plus:
"Zeshonderd huurwoningen in de verkoop"
Uit de Leeuwarder Courant van maandag 15/11/2004.
Op 16/11/2002 berichtte de Leeuwarder Courant onder de kop "Verkoopactie 15.000 Friese huurhuizen" over het plan van Corporatieholding Friesland,
om van hun 20.000 huurwoningen in Friesland 15.000 te verkopen aan de
huurders.
Richtte aanvankelijk de verkoop zich op eengezinswoningen,
later werden ook flatblokken in de verkoop gedaan, zoals de 4-hoog flats
aan de Anjen en de Gealanden, de Antillen-(maisonnette)flat en onlangs
de 12-hoogflat aan het Fennenplein.
Ook worden wel bijzondere juridische
constructies toegepast bij de verkoop van laagbouwwoningen, zoals bij de
verkoop van de sociale huurwoningen in het Rode Dorp, die als
'appartement' werden verkocht nadat ze juridisch in appartementsrechten
waren gesplitst. Voor die juridische handeling is een vergunning nodig
van de gemeente, de z.g. splitsingsvergunning. Werd aanvankelijk bij het
Rode Dorp nog door de gemeente bekend gemaakt dat zo'n aanvraag bij haar
binnen was gekomen, zodat iedereen daartegen bezwaar kon maken, die
meende dat hij/zij belanfhebbende was, later gebeurde dit niet meer,
vermoedelijk omdat leergeld was betaald: Tegen het afgeven van een
splitsingsvergunning voor het Rode Dorp werd indertijd door het PEL
bezwaar gemaakt, wat leidde tot een forse vertraging, wat ongetwijfeld
door zowel woningcorporatie als gemeente toen niet bepaald op prijs werd
gesteld. Latere aanvragen tot splitsingsvergunning werden vervolgens
door B. en W. niet meer via de gemeentelijke rubriek in het blad Huis
aan Huis bekend gemaakt. Dit zal hen echter niet baten, omdat we zo onze eigen manieren hebben om toch achter de feiten te komen:
EIGEN BERICHT
LEEUWARDEN 13/11/2004 - Woonbedrijf Regio Noord, onderdeel van Corporatieholding Friesland, wil drie flatblokken in Westeinde verkopen aan de huurders. Betrokken huurders kregen hierover vandaag bericht van de gemeente Leeuwarden. Uit de brief blijkt, dat al op 9 augustus 2003 Woonbedrijf Regio Noord bij de gemeente een aanvraag indiende voor een splitsingsvergunning voor deze flatblokken. Concreet gaat het om de Johan Winklerwei nr. 1 t.m. nr. 205. (Oneven huisnummers)
Het Woonbedrijf heeft vanaf augustus 2003 tot op heden niet het fatsoen
gehad haar huurders aldaar hierover in te lichten.
De reden dat de
gemeente gedwongen is dit feit wel aan de huurders mee te delen, is
gelegen in het feit dat de Woningwet voorschrijft dat de direct
belanghebbenden in de gelegenheid moeten worden gesteld hun 'zienswijze'
kenbaar te maken aan B. en W. en dat zij vervolgens na afgifte van de
vergunning de mogelijkheid hebben bezwaar aan te tekenen. De Woningwet
schrijft helaas niet voor dat ook derden-belanghebbenden worden
ingelicht, bv. door publicatie in de Huis aan Huis.
Volgens de gemeentelijke brief zouden de aanvraag en de daarbij behorende stukken voor de bewoners van de te splitsen percelen vanaf maandag 15 november tot en met maandag 13 december ter inzage liggen bij de balie van het Stadskantoor.
Bij de meeste flatwoningen aldaar gaat het om driekamer appartementen waarbij een aantal jaren terug de blok CV is vervangen door individuele CV-ketels. De huurprijsspecificatie per 1/7/2004 zag er als volgt uit:
Basis netto huur EUR 398,05
Water (collectief) EUR 6,67
Lift variabele kosten EUR 4,62
Verlichting openbaar EUR 5,50
Glasfonds/verzekering EUR 1,59
Huurders-kleinonderhoud EUR 3,58
Huismeester EUR 11,70
----------
Totaal incl. water EUR 431,71
Totaal excl. water EUR 425,04
Dus HFL 936,66 in oud geld. Daar komt dan dus nog bij: Gas, elektra en water.
Het is nog niet bekend of de flats als z.g. 'keuzewoning' zullen worden
aangeboden, d.w.z. dat een belangstellende bij een leegkomende woning
mag kiezen of hij/zij wil huren of wil kopen en ook de koopprijs is door
Woonbedrijf Regio Noord nog niet bekend gemaakt.
Overigens heeft hun concept 'keuzewoning' wel als voorwaarde dat een
koper bij verkoop daarna de flat als eerste weer te koop moet aanbieden
aan Woonbedrijf Regio Noord.
Het grootste bezwaar wat het PEL heeft (naast andere bezwaren) is dat op
deze wijze nu ook de flatwoningen voor m.n. de kleinere huishoudens aan
de huurwoningenmarkt worden onttrokken.
Bedoelde flats zijn weliswaar
niet goedkoop, maar op zich wel geschikt voor met name oudere kleine
huishoudens met hetzij een redelijke baan, hetzij met een redelijk
pensioen. De flats zijn bv. ook geschikt voor ouderen in
eengezinswoningen, van wie de kinderen de deur uit zijn en die wat
kleiner en gelijkvloers willen gaan wonen.
Tot nu toe werden tevens met
name een aantal flatwoningen op de begane grond benut als aangepaste
invalidenwoning.
Ook de huurwoningenmarkt is in Leeuwarden krap geworden: Uit het
Jaarverslag Centrale Registratie 2002 bleek dat men toen al gemiddeld
vier jaar moest wachten op een flatwoning...
Als men nu ook door verkoop van deze flatblokken m.n. de doorstroming
vanuit eengezinshuizen verder gaat belemmeren, is het effect, dat de
doorstroming nog verder zal stagneren. Maar dat alles zal ons
Woonbedrijf Regio Noord ongetwijfeld worst zijn:
Als zij hun
verkoopwinst maar binnenhalen... Maar de gemeente dan? Die beloofde
indertijd bij de evaluatie van het project verkoop woningen in de Barent
Fockessstraat e.o. om beleid te ontwikkelen op het punt van
verkoop van huurwoningen door woningcorporaties. Uiteraard is
daar verder nooit meer iets over vernomen indachtig het
gezegde: Niets is onbetrouwbaarder dan de overheid...
UPDATE 15/11/2004
Dezelfde dag dat we bovenstaand bericht publiceerden, kregen we al bericht van huurders in de onder- en bovenwoningen aan Werkmanslust, dat zij ook zo'n brief van de gemeente hadden gehad. Ofwel: Ook voor die huizen had de woningcorporatie een splitsingsvergunning aangevraagd. Maandag 15/11/2004 bleek uit de Leeuwarder Courant dat het nog veel erger was:
LEEUWARDEN - De Corporatieholding Friesland (CHF) wil meer dan zeshonderd woningen uit haar Leeuwarder bezit te koop aanbieden aan de zittende huurders. Het gaat om zeventien complexen van flats en huizen, verspreid over de hele stad. Sommige woningen zijn nog geen tien jaar oud. Vraagprijzen zijn nog niet bekend gemaakt.
Het grootscheepse verkoopplan blijkt uit aanvragen voor splitsingsvergunningen die de CHF bij de gemeente heeft aangevraagd.
[Uit de brieven van de gemeente die we tot nu toe verzameld hebben, blijkt dat steeds op 9/8/2003 de aanvraag door CHF werd ingediend. Niemand wist hiervan, ofwel: 600 huishoudens zijn door hen hierover niet ingelicht.]
Veel aanvragen hebben betrekking op complexen die bij ouderen en alleenstaanden gewild zijn: de Amelandshof (60 woningen), de twaalf-hoogflat aan het Anjenplein (60 woningen), de flat aan de Johan Winklerwei (102 woningen), Tulpenburg (30) en Werkmanslust (76).
[Juist ouderen willen vaak hun huurhuis niet meer kopen. Het zijn juist tevens de oudere woningzoekenden die een huurflat zoeken. Ook die markt van vaak de wat duurdere huurflats zal door deze geplande verkopen krapper worden. En jongere alleenstaanden zullen vaak moeite hebben de financiering rond te krijgen, als ze al willen kopen. Traditioneel waren het vooral de gezinnen die een koophuis zochten en dan in de laagbouw.]
Ook binnenstadswoningen (Bagijnestraat, Minnemastraat en Pijlsteeg),
huizen in Camminghaburen (Lieuweburg, Roptastate en Sickingastate) en in
de Cornelis Trooststraat staan op de nominatie te worden verkocht.
Wegens scheuren in de gevels is de verkoop van huurflats aan de
Nieuweburen en de Monnikemuurstraat nog twijfelachtig.
[Bagijnestraat: Als dit de v.m. brandweerwoningen betreft, dan zou daar
al een Vereniging van Eigenaars (VvE) moeten zitten. Trap je erin om
daar te kopen, dan ben je van rechtswege gezellig lid van een VvE
waarvan de opslagruimte op de begane grond in handen is van Berend
Brongers van discotheek Fire. Dergelijke particulieren hebben geen
belang bij buitenonderhoud en het is juist dat buitenonderhoud dat
gebeurt bij meerderheidsbeslissing in de ledenvergadering van zo'n VvE.
Gaat het om de nieuwere flatjes, ooit gebouwd als HAT-eenheden voor
kleine huishoudens, dan zijn het maar heel kleine hokjes. De
HAT-eenheden waren in de tachtiger jaren met name bedoeld om een
alternatief voor jongeren te bieden tegen slechte particuliere
kamerverhuur, maar het waren geen 'gewone' flats qua grootte.
Die zou je
niet moeten willen verkopen. Dit geldt ook voor de Minnemastraat en de
Pijlsteeg. Deze mini-flats (want dat zijn het eigenlijk) worden ook veel
verhuurd aan studenten en ook dat markt-segment is erg krap, zo krap dat
zelfs de gemeente de kamerverordening een tijdje terug heeft versoepeld.
Uit het bericht wordt niet duidelijk of er ook laagbouw wordt verkocht
die eerst juridisch wordt gesplitst in appartementsrechten, want dan
hebben we opnieuw een constructie als in het Rode Dorp, die we niet
zagen zitten.
Wat we verder hebben tegen het uitponden van huurflats
is met name, dat de nieuwbakken koper voortaan mag meebetalen aan het
buitenonderhoud via die verplichte VvE, terwijl hij als huurder kon
zeggen: Dat is voor rekening van de verhuurder. Ten tweede heeft hij
niets te vertellen omdat de corporatie de meerderheid van stemmen houdt
in die VvE, uiteraard voor Administrateur gaat spelen en vervolgens
volkomen democratisch op de ledenvergadering bepaalt wat er qua
buitenonderhoud moet gebeuren, hoe hoog de flatbijdrage hiervoor wordt
en welk bedrijf het buitenonderhoud mag doen. Laat CHF nu toevallig zelf
een onderhoudsbedrijf hebben, die uiteraard deze klussen veel
goedkoper en beter doet dan elke andere aannemer?!...
Ik vraag me dan
wel af wat de Mededingingsautoriteit daarvan vindt.]
De CHF biedt huurders de keuze tussen huur en koop, met in sommige gevallen een terugkoopgarantie.
[Tegen welke prijs?! Slim bedacht: Dan kun je als corporatie later nog eens dezelfde woning opnieuw met winst verkopen... En zit dat er op dat moment niet in, dan gaat CHF gewoon weer verhuren, totdat de koopmarkt weer aantrekt...]
In alle gevallen houdt de CHF het recht van eerste koop, als de nieuwe eigenaar een huis wil doorverkopen.
[Hiervoor geldt weer hetzelfde verhaal. Bovendien heeft dat recht van eerste koop een prijsdrukkend effect op de verkoopprijs omdat dat recht via een kettingbeding in de koopakte meereist naar de volgende koper, als CHF niet zelf gaat terugkopen.]
Volgens CHF-directeur Henk Deinum leert de praktijk dat zo'n 10 procent van de huurders tot koop overgaat. Het platform voor een- en tweepersoonshuishoudens (PEL) is bang dat de nieuwe verkoopgolf de voorraad huurwoningen te veel zal doen slinken.
[Geen enkele huurder zou hier moeten intrappen: De koper heeft veel plichten, maar in de VvE niets te vertellen: Je kunt mooi meebetalen aan het buitenonderhoud en voor de rest word je volkomen overruled in de VvE door de groot-eigenaar CHF, die alle touwtjes in handen houdt. We noemden dit ooit al eens: "Het nieuwe huren"...]