'Bewonersvereniging raadt huizenkoop af.'
Uit de Leeuwarder Courant van donderdag 21/10/2004 plus:
'Update zelfbewoningsclausule' plus:
'Verkoopplannen NWF.'
Uit de Nieuwsbrief Huurdersplatform Nieuw Elan jaargang 4 nr. 2
van najaar 2004 plus:
'Ons werd gemeld: Huurdersplatform Nieuw Elan was toch voor verkoop Koestraten... Hoe onafhankelijk is Nieuw Elan?
Update 18/11/2004 en 15/12/2004. Eigen bericht.
Onlangs hebben we bericht over de Koestraten dat de bewoners daar boos
waren over de voorgenomen verkoop van hun huurwoningen door
woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland. Zie bericht uit de Leeuwarder
Courant van vrijdag 1/10/2004: "Koestraten boos over huizenverkoop NWF".
Opnieuw is er iets te melden over de Koestraten.
Uit de Leeuwarder
Courant van donderdag 21/10/2004:
LEEUWARDEN - De bewonersvereniging van de Koestraten in Leeuwarden raadt
de buurt aan om de 76 huurhuizen die door Nieuw Wonen Friesland (NWF) in
de verkoop zijn gezet, niet te kopen.
Voorzitter Ida van der Wal: "Er
moet zoveel aan de huizen gebeuren, dat het voor de meeste bewoners, die
niet zo'n dikke portemonnee hebben, een duur grapje wordt."
[Volgens de bewoners hebben sommige huizen, ondanks dat de
woningcorporatie daar vroeger ook al mee aan de gang is geweest, nog
steeds vochtproblemen. Ook hoorden we een verhaal dat mensen van pakweg
20 jaar, die een huisje aan het Koeplein hadden gekocht, een fraaie 'kat
in de zak' hadden gekocht: Het huis was netjes geschilderd, maar een
flink aantal kozijnen bleek verrot...
Kortom: Daar gebeurt nu precies
waar we steeds tegen gewaarschuwd hebben: Verkopen zonder eerst de
gebreken te herstellen. Zij hebben nu een fraai probleem:
Zij hebben bij
aankoop volgens de wet een onderzoeksplicht, de verkoper heeft een
mededelingenplicht. Wist de verkoper hiervan? Had de verkoper dit
redelijkerwijs kunnen weten? Dacht het wel: M.i. hebben de schilders
gewoon over de verrotte delen heen geschilderd, op basis van een
minimale opdracht: Schilderwerk wat bijwerken...
Of is toch sprake van
een 'verborgen gebrek'? Wellicht kan iemand samen met hen gaan praten met de woningcorporatie om te zien of zij dit alsnog willen herstellen.
Levert dat alsdan niks op, dan zouden zij er m.i. het beste aan doen,
maar een advocaat in te schakelen. Kortom: Zo begin je fraai...]
Begin oktober stuurden de Koestraten een boze brief naar de NWF omdat er in hun ogen te weinig met de bewoners was overlegd. Zij wilden weten hoe de verkoopprijs van de woningen die zo rond de EUR 80.000 ligt, tot stand was gekomen.
[Er schijnt wat prijsvariatie in te zitten: Sommige woningen worden voor
EUR 75.000 aangeboden. NWF zou over de prijs gesteld hebben, dat daar
niet aan te tornen viel, tenzij kopers zelf met een taxatierapport
zouden komen waaruit zou blijken dat de waarde van een bepaalde woning
fors lager zou liggen, bv. omdat het er van binnen erg slecht uit zag.
Overigens zou NWF ook hebben toegegeven dat hun taxatie niet was gedaan
door een beëdigd makelaar en dat ze bij de meeste huizen niet in de
woningen hadden gekeken. Zoiets heet een 'geveltaxatie':
Even er langs
hollen en een vinger in de lucht steken.
Overigens is het zo, dat de
boekwaarde van de huizen m.i. zowat nihil is: Gebouwd in de eerste helft
van de twintiger jaren, dus al lang afgeschreven na 40 tot 50 jaar en
een renovatie in 1982, standaard afschrijving over 25 jaar. NWF zou
gesteld hebben dat ze de winst nodig hebben om nieuwe huurwoningen te
bouwen.
Over de problemen bij het bouwen van betaalbare nieuwe
huurwoningen hebben we diverse malen uitgebreid bericht: Onrendabele top
op een nieuwbouw huurwoningen pakweg EUR 40.000 per woning. Om die weg
te werken moet je ongeveer 2 tot 3 koopwoningen bouwen en verkopen met
winst. NWF wil dit spel dus nu spelen door sociale huurwoningen met
forse winst (t.o.v. de boekwaarde) te verkopen. Natuurlijk is dit altijd
nog beter dan ze maar te slopen, maar het probleem is, dat je door
verkoop deze huizen van de huurmarkt haalt van sociale huurwoningen,
waar ze gezien de krapte, niet kunnen worden gemist.]
Inmiddels heeft de corporatie deze toelichting gegeven en concluderen bewoners dat de vraagprijs reëel is. Van der Wal: "Maar het blijft veel geld."
[Gezien de forse prijsstijgingen op de koopmarkt voor ook de bestaande goedkopere huizen, ben ik bang dat de prijs inderdaad min of meer conform marktwaarde ligt. Als een woningcorporatie huizen verkoopt mogen ze deze volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) verkopen voor minimaal 90 procent van de marktwaarde. Staat het huis leeg en wil iemand het kopen die in aanmerking komt voor koopsubsidie, dan mogen ze zakken tot 80 procent en wil een zittend huurder kopen die in aanmerking komt voor koopsubsidie, dan mogen ze zelfs in prijs zakken tot 70 procent. Maar dit is niet verplicht en is ook niet gebeurd. M.i. is de prijs gewoon 100 procent van de marktwaarde en ook geen 90 procent.]
Een groot aantal huurders wil bovendien dat de huizen die aan een grote beurt toe zijn, eerst worden opgeknapt. NWF heeft aangeboden om de verkochte huizen gelijktijdig met de huurhuizen op te knappen.
[Tegen die tijd zijn ze dat al lang weer 'vergeten', tenzij dit op papier wordt vastgelegd. Bovendien zal dit dan t.z.t. zeker niet kosteloos zijn... M.a.w.: Als koper betaal je dan alsnog zelf voor achterstallig onderhoud dat NWF bij verkoop liet zitten...]
Wanneer het groot onderhoud en de renovatie van de huizen plaats vindt, is nog een discussiepunt tussen de huurders en het woonbedrijf. Van der Wal: "Wij hebben uitgerekend dat die volgend jaar moet plaats vinden. De NWF houdt het op 2006. Daar gaan we het nog over hebben. Wat ons betreft kan het niet snel genoeg."
[Als de renovatie in 1982 standaard was bedoeld voor 25 jaar, kom ik uit op 2007, maar als je als bewonersvereniging NWF eerder tot aktie kunt bewegen, moet je dat nooit laten.]
Verder commentaar: In het LC-bericht wordt overigens de belangrijkste
reden om tegen koop te waarschuwen, niet genoemd.
Tijdens het eerste
gesprek tussen een delegatie van de Bewonersvereniging en NWF werd door
NWF gesteld, dat de 'zelfbewoningsclausule' die nog wel stond in de concept-koopakte, eruit was gehaald in de echte koopakte!
Dit is in feite een onverantwoordelijke rotstreek van NWF, omdat dit
betekent dat ook slechte verhuurders huisjes kunnen opkopen en bv. net
als indertijd in de Vegelinbuurt, wat huisjes per kamer aan bv. wat
junkies kunnen gaan verhuren. Op termijn heeft dat soort praktijken de
Vegelinbuurt sociaal gezien naar de bliksem geholpen.
NWF zou als verklaring hebben gegeven, dat indertijd Patrimonium in het
Rode Dorp bij de verkoop 'veel te ver' was gegaan. Dat laatste is deels waar, deels onwaar volgens het PEL:
De in die koopakten opgenomen
zelfbewoningsclausule had de volle instemming van zowel het PEL als van
de bewonersvereniging aldaar. De huizen daar verkopen als appartementen
zodat ze onder het appartementsrecht vielen, was volgens het PEL en de
bewonersvereniging een brug te ver en een onnodig ver gaande aantasting
van het eigendomsrecht van de koper. Per slot ging het niet om flats,
maar om laagbouw.
De handelwijze van NWF demonstreert hun mentaliteit:
Onverschilligheid t.a.v. hoe het verder gaat met de Koestraten: als wij
er maar af zijn op den duur...
Kortom: Naast het risico op achterstallig onderhoud is het ontbreken van
een zelfbewoningsclausule in de koopakte een goede reden om daar geen
huisje te kopen!
Voor wie toch wil kopen: Er worden op dit moment in de
bestaande bouw ook vrij veel huisjes aangeboden, hoewel het ook elders
altijd uitkijken geblazen is.
secretaris PEL
UPDATE ZELFBEWONINGSCLAUSULE
LEEUWARDEN, 25/10/2004
Het lijkt erop dat de gesprekspartner van de Bewonersvereniging
Koestraten e.o. tijdens hun eerste gesprek bij NWF maar wat heeft gezegd
inzake de zelfbewoningsclausule. Want: Inmiddels is een koopakte van een
van de verkochte huizen door bewoners bij het Kadaster ingezien en
opgehaald. Dan heb je tenminste een definitieve koopakte te pakken zoals
deze uiteindelijk werd getekend bij de notaris.
Hieruit blijkt dat DE ZELFBEWONINGSCLAUSULE NOG STEEDS IN DE KOOPAKTE
STAAT!
En zoals eerder gesteld: Dat moet ook, want anders kan jan en alleman de
huisjes opkopen en voor huisjesmelker gaan spelen, met alle sociale
gevolgen van dien op termijn. Denk aan de Vegelinbuurt...
ECHTER: Een van de eerste, wellicht zelfs het eerste verkochte huisje,
zou meteen zijn verhuurd...
Bij de zelfbewoningsclausule staat dat het de koper verboden is om
zonder schriftelijke toestemming van Nieuw Wonen Friesland het gekochte
op wat voor wijze dan ook aan derden in gebruik te geven, bv. om het te
verhuren.
Vraag is nu of in bedoeld geval (zou gaan om woning aan Koeplein) deze schriftelijke toestemming is verleend. Zo ja, dan is dat een slechte
zaak, want als je als NWF steeds toestemming zou verlenen, wat stelt dan
die zelfbewoningsclausule nog voor?
Is geen toestemming verleend, dan zou de Bewonersvereniging m.i. NWF
formeel op de hoogte moeten stellen en vragen of zij naleving van het
bepaalde in de koopakte willen afdwingen. De zelfbewoningsclausule kent
namelijk een boetebeding van EUR 125,00 per dag.
Tevens zou men er m.i. goed aan doen om NWF (mede) aansprakelijk te stellen voor overlastsituaties in de toekomst indien zij het verbod in
de koopakte niet handhaaft.
Tijdens het eerste gesprek tussen NWF en de Bewonersvereniging zou door NWF ook zijn gesteld dat hun officiële huurdersvereniging Nieuw Elan positief had geadviseerd over de verkoop van de Koestraten. Mocht dit zo zijn gezegd, dan is dat gelogen. Uit de Nieuwsbrief Huurdersplatform Nieuw Elan, vierde jaargang, nummer 2 van najaar 2004:
Op de adviesaanvraag van Nieuw Wonen Friesland met betrekking tot de verkoop van huurwoningen in een geruim aantal complexen, heeft Nieuw Elan een negatief advies gegeven. Met de verkoop van deze woningen worden goede en betaalbare huurwoningen onttrokken aan de huurmarkt. Nieuw Wonen Friesland heeft aangevoerd dat de verkoop noodzakelijk is om nieuwe projecten voor huurders te kunnen financieren.
[Het negatief advies van Nieuw Elan is m.i. terecht! De wachttijden voor
sociale huurwoningen lopen steeds verder op en de huren ook: De radio
meldde op 24/10/2004 dat bv. De Wending in Leeuwarden met maar 23
opvangplaatsen vorig jaar 1000 (!!) mensen die dakloos waren geraakt,
m.n. wegens huurschulden, had moeten weigeren omdat ze vol zaten...
Elders in het land is de toestand niet beter...
Verder is het een verkeerde manier van financieren als je je sociale
huurwoningen 'moet' verkopen om de onrendabele top van nieuwe
huurwoningen te gaan financieren. Het is beter om dan maar koophuizen te
bouwen en m.b.v. de verkoopwinst geld te genereren voor nieuwe
huurhuizen. Ook vraag ik me af of NWF geen Algemene Bedrijfsreserve
heeft: Uiteraard hebben ze die; hoe hoog staat die reserve en hoeveel
geld kan daar worden uitgehaald zonder deze ABR onverantwoord laag te
laten worden? Hoeveel managers lopen er rond en in hoeveel lease-bakken
rijden zij rond? Hoeveel geld strijkt 'de top' op? Valt daar wat af te
slanken?
Verder is verontrustend dat gesproken wordt over een 'geruim
aantal complexen'. M.a.w.: Het gaat niet alleen om de Koestraten, maar
om nog veel meer huizen die NWF kennelijk wil verkopen. Ze gaan dus
Corporatieholding Friesland achterna, die op termijn zelfs 75 procent
van haar huizen wil verkopen. Conclusie: De grote groep mensen in
Leeuwarden die helemaal geen huis kunnen kopen ook al zouden ze
dat willen, kan straks gaan vechten om de laatste betaalbare
huurhuizen in de stad...]
Onrust
In een aantal wijken is onrust ontstaan naar aanleiding van de verkoopplannen. De verhuurder kan u de woning te koop aanbieden, maar het is aan u als huurder om te beslissen of u overgaat tot koop. U kunt niet gedwongen worden om uw huurhuis te kopen. Pas als u de huur opzegt, omdat u gaat verhuizen, kan de corporatie het huis te koop aanbieden.
[Dit klopt, maar de corporatie kan een huurder die niet wil kopen, wel
proberen weg te pesten door voorzover de wet dat toestaat, een hogere
huurverhoging te geven dan anders was gegeven. Voorbeeld: De
pakhuiswoningen in Aldlân-Oost, indertijd van de Vereniging voor
Volkshuisvesting, nu opgegaan in NWF. Huurders die daar toen niet wilden
kopen, kregen extra huurverhoging. Als de regering haar zin krijgt en
veel meer huurhuizen qua huurbescherming 'geliberaliseerd' worden, wordt
dit veel gevaarlijker:
De verhuurder is dan vrij om de huurhoogte vast te stellen. Andere manier om te pesten zou kunnen zijn: Niet of traag reageren op onderhoudsklachten, huurhuizen verwaarlozen enz.]
Nieuw Elan heeft Nieuw Wonen Friesland er op gewezen, dat de gang van zaken rondom verkoop heel zorgvuldig moet gebeuren, zodat het complex ook voor de bestaande huurders aantrekkelijk blijft.
[Daar is NWF kennelijk dan niet erg van onder de indruk, gezien het niet opnemen van de zelfbewoningsclausule in de koopakten en gezien het verkopen van het eerste huisje met achterstallig onderhoud (verrotte kozijnen) aan het Koeplein, afgaande op wat we in de buurt hoorden.]
UPDATE 18/11/2004 EN 15/12/2004
EIGEN BERICHT
Meenden wij uit de Nieuwsbrief van Nieuw Elan te mogen opmaken dat ook Nieuw Elan had geadviseerd aan Nieuw Wonen Friesland om de Koestraten niet te verkopen, onlangs werd ons gemeld, dat dit verhaal niet klopt. Eerst weer even een citaatje herhaald uit de Nieuwsbrief van Huurdersplatform Nieuw Elan, jaargang 4 nr. 2, najaar 2004:
"Op de adviesaanvraag van Nieuw Wonen Friesland met betrekking tot de verkoop van huurwoningen in een geruim aantal complexen, heeft Nieuw Elan een negatief advies gegeven. Met de verkoop van deze woningen worden goede en betaalbare huurwoningen onttrokken aan de huurmarkt. Nieuw Wonen Friesland heeft aangevoerd, dat de verkoop noodzakelijk is om nieuwe projecten voor huurders te kunnen financieren." Einde citaat.
Ons is als 'inside information' gelekt:
In het bestuur van Nieuw Elan
was inzake het uit te brengen advies over de verkoopplannen m.b.t. de
Koestraten onenigheid ontstaan. Een meerderheid wilde positief
adviseren, een minderheid negatief. Uiteindelijk werd POSITIEF
geadviseerd op basis van het NWF-argument dat men geld vrij wilde spelen
i.v.m. nieuwe projecten voor huurders. Dit speelde zich al geruime tijd
terug af bij Nieuw Elan.
Onze informant stelde dat je hun bericht in hun blaadje zo moest lezen:
"Nieuw Elan heeft m.b.t. de verkoopwens van NWF voor een geruim aantal
complexen een negatief advies afgegeven aan NWF, maar niet voor alle
complexen die NWF wenst te verkopen!" M.n. niet voor wat betreft de
Koestraten, daar werd POSITIEF geadviseerd over de verkoop!
Onze informant meldde tevens dat Nieuw Elan indertijd twee jaar lang ook
subsidie had gehad van de gemeente, wat indertijd tevens bleek uit
openbare Raadsstukken. De gemeente vond indertijd echter, dat Nieuw Elan
en de andere stedelijke huurdersclub, die ook gemeentelijke subsidie
kreeg, maar moest fuseren, maar dat gebeurde niet.
Daarna kregen beide clubs geen gemeentelijke subsidie meer.
Vervolgens viel er uiteraard bij Nieuw Elan een financieel 'gat', maar
dat werd toen weer opgevuld door woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland.
M.a.w.: Men kreeg vanaf die dag nog meer subsidie van NWF.
Het vervolg:
Op 14/12/2004 ontvingen wij de volgende e-mail van Nieuw Elan:
Onder bewoners van de Koestraten en omgeving circuleert een hardnekkig gerucht, dat ook nog weer gevoed wordt door deze website, dat Huurdersplatform Nieuw Elan heeft ingestemd met de verkoop van de woningen.
Dit is niet waar. Nieuw Elan heeft een negatief advies gegegeven ten aanzien van de verkoop van woningen. De tekst, die in de nieuwsbrief
van Nieuw Elan staat is dan ook juist.
Inmiddels heeft de huurderswerkgroep zich ook aangesloten bij Nieuw
Elan.
Graag correctie van de tekst op de site.
Met vriendelijke groet,
Huurdersplatform Nieuw Elan
Onze informant blijft echter desgevraagd bij zijn verhaal en wijst er op, dat de Bewonerswerkgroep na een van de eerste gesprekken met NWF had gesteld dat de heer Holwerda van NWF, waarmee zij hadden gesproken, hen had gezegd, dat ook Nieuw Elan met de verkoop had ingestemd.
Mij lijkt het dan het een of het ander:
Ofwel NWF zegt maar wat ofwel bovenstaande briefschrijver. De lezer moet uiteraard zelf maar oordelen, maar ik vraag me af:
Is het bericht in hun blaadje, zoals het er staat, leugenachtig en misleidend? Een gevalletje boerenslimheid? Valt Nieuw Elan door de mand als een club die i.v.m. de subsidie en i.v.m. de wijze van contributieheffing (NWF int hun contributie via de huren!) volkomen aan de leiband loopt van NWF? Wordt de schijn naar buiten toe gewekt dat het gaat om een onafhankelijke stedelijke huurderskoepel, maar is de realiteit, dat deze club een marionet-achtig karakter heeft, en daarmee hun leden in feite belazert en hun bestuur de rol speelt van 'nuttige idioot' voor NWF?
De afhankelijkheid in financieel opzicht van Nieuw Elan heel kort:
1. Contributie-inning: Via de 'negatieve optie' ofwel 'wie zwijgt stemt toe' int NWF voor Nieuw Elan alle contributies en maakt elke nieuwe huurder 'automatisch' lid van Nieuw Elan.
2. NWF geeft precies zoveel geld erbij als de contributieopbrengsten hoog zijn.
3. NWF geeft extra geld om het wegvallen van de gemeentelijke subsidie te compenseren.
Hoezo, onafhankelijke stedelijke huurdersorganisatie?!