'Leeuwarden bouwt amper goedkope huizen'
Uit de Leeuwarder Courant van maandag 13/9/2004 plus:
'Den Haag wil uitleg over bouwproductie'
Uit de Leeuwarder Courant van donderdag 16/9/2004.
Een tijdje terug hebben we bericht over de gemeenteraadsvergadering op
21/6/2004 "Raad wil toch extra sociale huurwoningen"
Op die vergadering werd een motie aangenomen, nl. dat 10 procent van de
NETTO woningbouwproductie als sociale huurwoning moet worden
gerealiseerd.
Zoals in bovengenoemd verslag is te lezen, was er nogal
wat verwarring geweest over de aangenomen motie, waarbij wethouder
Sluiter een ingezonden brief naar de Leeuwarder Courant had gestuurd
naar aanleiding van hun verslag en de krant vervolgens zijn brief weer
bestreed qua feitenweergave...
Kortom: De stemming zat er lekker in en dat allemaal naar aanleiding van het Woonplan Leeuwarden.
We vermoedden toen al dat de aangenomen motie van de Raad waarschijnlijk 'gesaboteerd' zou worden en dat lijkt er nu al op, afgaande op het volgende bericht uit de Leeuwarder Courant van 13/9/2004:
Van onze verslaggever
LEEUWARDEN - De door de Leeuwarder gemeenteraad verlangde bouw van extra sociale huurwoningen blijft de komende jaren uit. Volgend jaar worden er zelfs helemaal geen goedkope huizen gebouwd, zo blijkt uit de gemeentebegroting. Doordat de sloop van driehonderd sociale huurwoningen contractueel vastligt, zal de voorraad dalen.
De gemeenteraad besloot in juni op voorstel van de PvdA dat er voor elke gesloopte goedkope huurwoning een nieuwe moet worden teruggebouwd.
[Nu had de Leeuwarder Courant eerst zo keurig in haar commentaar op de
brief van wethouder Sluiter aan de krant uitgelegd, hoe het zat, maar nu zijn ze dat zelf kennelijk al weer vergeten.
Zie "Ingezonden brief
wethouder Sluiter in Leeuwarder Courant"
Het kwam er op neer
dat er 130 sociale huurwoningen per jaar gebouwd moeten worden, bij een
gemiddelde sloop van 90 woningen per jaar. Die 300 huurwoningen slopen
waarover wordt gesproken, liggen helaas inderdaad vast, natuurlijk mede
dank zij diezelfde gemeenteraad, die te laat wakker werd. De oplossing
is m.i. nu simpel: Die 300 huurwoningen slopen smeer je uit over drie
jaar, dus gemiddeld 100 per jaar. Dan moet je gemiddeld 140 sociale
huurwoningen per jaar bijbouwen. Om die woningen net onder de grens te
krijgen qua huur waarbij je zonder nadere VROM-toetsing huursubsidie
kunt krijgen, moet je 2 tot 3 te verkopen koopwoningen bouwen om met de
winst daarvan dit te realiseren. Dus 300 koopwoningen, samen 400 per
jaar. De aangekondigde productie volgens dit bericht is 520 huizen per
jaar (er moet ook nog wat in de duurdere huurprijsklassen gebouwd
worden) dus in theorie moet dit lukken, mits: De corporaties die
koopwoningen neerzetten en de gemeente via een overeenkomst afdwingt dat zij de verkoopwinst op bovengenoemde manier aanwenden. Echter: De meeste koopwoningen worden door de projectontwikkelaars neergezet en die steken de winst in eigen zak...]
In de begroting stelt het college dat de extra bouw van goedkope huurhuizen alleen mogelijk is door ook in andere prijsklassen meer te bouwen. De aangekondigde productie van 520 huizen per jaar zou dan moeten worden opgeschroefd tot 620 à 700.
[Dus 100 tot 180 woningen meer. Omdat, afgezien van het 3-Plus project,
de gemeente geen deal heeft met de corporaties over het bouwen van
koophuizen door de corporaties en het inzetten van de winst voor min of
meer sociale huurwoningen, moet er dus extra worden gebouwd, m.i. met een soort deal als hierboven genoemd. Die 180 woningen meer, wijst hier ook op: Het lijkt op 1 op 2 bouwen: 1 huurwoning bouwen en aanvangshuur omlaag drukken door 2 koophuizen te bouwen. Maar de productie
opschroeven lukt natuurlijk niet...
Kortom: M.i. is men na de motie nog niks verder dan voor de motie. De echte remedie is: Geen verdere deals
meer met de projectontwikkelaars, maar deals met de corporaties over het terugploegen van winst op door hen te bouwen koophuizen. Eigenlijk een
tweede 3-Plus project, waarbij ook de winstmarges van de aannemer worden vastgelegd. Het gaat dan dus om een overeenkomst tussen drie partijen:
Woningcorporatie, gemeente en aannemer.
Daarnaast zou er een sloopstop
afgekondigd moeten worden. Daarvoor heeft de Raad een stok achter de
deur nodig, nl. een Verordening waarbij sloop wordt verbonden aan de
voorwaarde dat er een z.g. 'onttrekkingsvergunning' verleend is.
Tijdens
de raadsvergadering in juni jl. heeft de Lokale Leeuwarder Partij
hierover een motie ingediend, die het niet haalde. Dan ben je m.i. als
raadsmeerderheid ook niet echt geïnteresseerd in behoud van een kernvoorraad sociale huurwoningen...
Met zo'n Verordening als stok
achter de deur had je elke keer als een corporatie een blok woningen wil slopen, kunnen bekijken of dat wel of niet kan vanuit
volkshuisvestingsbelang. Dat heeft de meerderheid niet gewild.]
De stad staat de komende jaren opnieuw voor ingrijpende bezuinigingen. Vooral in de hoek van cultuur, sport, milieu en voorzieningen voor allochtonen vallen klappen. Leeuwarden krijgt veel minder geld van het rijk en heeft te maken met lagere inkomsten uit grondverkoop en woningbouw.
[Met het spelletje: Koopwoningen bouwen om huurwoningen betaalbaar te maken, heeft het bovenstaande overigens weinig van doen. Het spel lukt echter wel alleen als de economie weer wat aantrekt en de regering met haar doelbewuste depri-praatjes op dat gebied eens ophoudt.]
Op pagina 9 schreef de LC die avond o.a. nog:
De gemeente heeft veel grond gekocht voor woningbouw, waarvan de
vruchten pas later kunnen worden geplukt dan verwacht. Het college wijt
de achterblijvende woningbouw aan de tegenvallende economie en
"knelpunten tengevolge van regelgeving".
De gemeente voelt de vertraging in een lagere opbrengst van de
huizenbelasting en in het afblazen van de beoogde winstafdracht van EUR
0,9 miljoen door het grondbedrijf. Tal van kortingsmaatregelen van het
rijk versterken de noodzaak om in de uitgaven te snoeien.
[Tot zover een deel van het vervolgbericht voorzover relevant. Ik vraag
me af: Waar bleven en blijven nu eigenlijk die inkomsten uit
grondverkoop?
Als je nu een stuk grond verkoopt aan een corporatie, die
daar vervolgens koopwoningen opzet, winst maakt op de verkoop en op een
tweede aan hen te verkopen stuk grond huurhuizen neerzet waarbij de
winst wordt gebruikt om de aanvangshuur wat omlaag te brengen, dan zou
de gemeente eigenlijk die winst ook weer moeten inzetten bij die
huurwoningen of de grond zonder winst moeten verkopen.
Verder heb ik me altijd afgevraagd waarom op de grondwaarde elk jaar boekhoudkundig rente wordt bijgeboekt. Dus rente die je had gehad als je de grond niet had gekocht of anders gezegd: Rente die je t.z.t. als je de grond verkoopt, toch binnen wilt halen. Ik heb dat nooit begrepen, maar dat zal wel aan ondergetekende liggen: Grond slijt niet en de echte waarde van de grond is gewoon de marktwaarde. Of reken bij verkoop van grond bij zo'n
constructie het aankoopbedrag plus de geldontwaarding, maar meer niet.
Verder vraag ik me af waar al die jaren de afgeroomde winsten van het
grondbedrijf voor werden ingezet. Daar had je ook weer iets mee kunnen
doen op volkshuisvestingsgebied. Het College heeft verder gelijk voor
wat de tegenvallende economie betreft: Stagnerende verkoop van nieuwbouw koophuizen ligt voor de hand, voorzichtige kopers, meer mensen die afwachten enz. Voor wat de z.g. knelpunten tengevolge van regelgeving
betreft: Dat zal wel slaan op het gebruikelijke gezeur dat de stagnatie
allemaal de schuld is van burgers die zomaar bezwaarschriften
indienen.... Ja, snel ook dat recht maar aan de burgers ontnemen, dat
willen bestuurders altijd wel...]
Intussen heeft de verlaging van de oorspronkelijke streefcijfers qua
bouwproductie geleid tot gefronste wenkbrouwen in Den Haag...
Uit de Leeuwarder Courant van donderdag 16/9/2004:
LEEUWARDEN - Wethouder Roel Sluiter (grotestedenbeleid) moet volgende week naar Den Haag om uit te leggen waarom Leeuwarden minder huizen wil bouwen dan voorheen. Woningbouw is onderdeel van een meerjarencontract met het rijk, dat de gemeente tot 2010 miljoenensteun verschaft.
Het Leeuwarder productiedoel is onlangs door de gemeenteraad verlaagd naar 520 nieuwbouwwoningen per jaar. In het vorige contract met het rijk werd uitgegaan van jaarlijks 765 opgeleverde huizen. Dat aantal werd lang niet gehaald.
"We zullen nog eens duidelijk maken, dat het nieuwe streefcijfer realistisch is", aldus wethouder Sluiter.
[Wat telt richting Den Haag, is de NETTO bouwproductie:
Nieuwbouwaantallen min sloopaantallen. Niks meer slopen helpt dus ook,
om de aantallen te halen. Is 520 woningen per jaar bouwen realistisch?
Dat hangt van zoveel factoren af, dat het antwoord moeilijk is te geven.
Het enige wat echt duidelijk is, is dat er voorlopig geen sociale
huurwoningen bijgebouwd gaan worden. Nu ja, eigenlijk gaat het daarbij
niet om sociale huurwoningen, maar om 'doorstromerswoningen' voor huurders die met huursubsidie erbij het kunnen betalen (en ook willen!) om duurder te gaan wonen, zoals al in eerdere berichten betoogd.
Als dat zou gebeuren en je tegelijk niks sloopt, zou je de druk op de echte sociale huurwoningen wat kunnen verminderen.]