"Nieuw Wonen Friesland wil Koestraten verkopen aan de huurders." Eigen bericht PEL 29/7/2004 plus:
"In Koestraten goedkoopste koophuizen."
Update via LC-bericht 31/7/04 + commentaar.
EIGEN BERICHT - 29/7/2004
LEEUWARDEN - 29/7/2004 Woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland (NWF) wil
haar huurwoningen in de Koestraten verkopen aan de huurders.
Het gaat om de woningen gelegen tussen de Bleeklaan, Groningerstraatweg,
Tjerk Hiddesstraat en Cambuursterpad.
De woningen zijn voor het laatst
opgeknapt in 1982, in dezelfde tijd dat de Kleine Driehoekwijk daar vlak
naast werd gesloopt door een van de voorgangers van NWF, de toenmalige
Vereniging voor Volkshuisvesting. Het was ook in die tijd dat BWL in het
vlakbij gelegen gebied Barent Fockesstraat e.o. met rijkssubsidie in die
huizen voor f 82.000 per woning aan woontechnische verbeteringen
aanbracht.
Ongeveer drie tot vier weken geleden kregen de bewoners van de
Koestraten een brief van NWF waarin hun verkoopvoornemen werd
aangekondigd. Tevens stond daarbij, dat wie voor december 2004 kocht,
voordeel had. Het kan zijn dat men dan geen 'kosten koper' bovenop de
koopsom hoefde te betalen o.i.d. Met geen woord is door NWF echter
gesproken over het eerst nazien en waar noodzakelijk opknappen van de
woningen. Zo is bv. i.t.t. de Barent Fockesstraat in de woningen zelf
niets opgeknapt. De huidige staat van het casco is ons niet bekend maar
omstreeks 1982 zou dat wel een onderhouds- en opknapbeurt hebben
gehad. Het lijkt geen toeval dat de huizen juist nu te koop worden
aangeboden:
Het is een bekend gegeven dat pakweg na 25 jaar huizen
opnieuw toe zijn aan groot-onderhoud of renovatie. We zijn nu 22 jaar na
dato:
Begint NWF nu met verkoop, dan is men na pakweg drie jaar wel zo'n
beetje van de woningen af en daarmee ook van de noodzaak van
groot-onderhoud...
Wat dat betreft handelt NWF precies zo als de
institutionele beleggers: Na 25 jaar de huizen afstoten, voordat de
grote kosten (weer) komen.
Afgezien van het feit dat bij verkoop door een woningcorporatie aan
zittende huurders eerst een verbeterplan zou moeten worden opgesteld en
uitgevoerd, zodat de woningen in goede staat verkeren als ze te koop
worden aangeboden, zouden de woningen helemaal niet verkocht moeten
worden, maar zou de de verhuur moeten worden voortgezet.
Toen de BWL-woningen aan de Barent Fockesstraat e.o. uiteindelijk aan de
bewoners werden verkocht, was de Leeuwarder woningmarkt nog een stuk
ruimer dan nu.
Dat feit plus de serieuze sloopplannen van BWL voor die
huizen plus het daarna gemaakte opknapplan voor het casco deed ons toen
het standpunt kiezen: Verkoop is o.k. onder het motto: Kopen is beter
dan slopen.
Bij het Rode Dorp dat door Patrimonium veel later ook in de verkoop werd gedaan, was aanvankelijk de woningmarkt nog wel redelijk ruim, maar begon toen al krapper te worden gedurende de voorbereidingen voor verkoop, die geruime tijd duurden. Gezien de aanvankelijk gewekte verwachtingen bij de bewoners (toen de woningmarkt nog ruimer was dan ten tijde van de daadwerkelijke verkoop) was het PEL toen in principe voor verkoop. 'In principe' dus, omdat we vonden dat de woningen niet via een constructie verkocht moesten worden als waren het appartementen, dus niet onder het appartementsrecht. Als de verkoopprocedure daar echter een tot twee jaar later was gestart, hadden we ons echter m.i. tegen verkoop moeten uitspreken, gezien de krapte op de woningmarkt, waarvan we herfst 1999 de eerste tekenen signaleerden.
Een aantal weken terug is ons van de kant van Corporatieholding
Friesland meegedeeld dat voor hun vrijkomende huurhuizen in Leeuwarden
nu gemiddeld per woning 83 reacties binnenkomen...
De druk op de sociale
huurwoningen is voor Leeuwarder begrippen heel hoog. In tegenstelling
tot eind zeventiger jaren, toen dat ook zo was, maar toen vrijwel alleen
voor kleine huishoudens, gaat het nu om alle huishoudens die niet al te
duur kunnen huren, laat staan duur kopen.
Dit, plus het feit dat er niets bekend is over een opknapplan voordat er
verkocht wordt, noch over de voorwaarden waaronder verkocht wordt
(zelfde constructie als in Rode Dorp waar de woningcorporatie nog steeds
de touwtjes in handen heeft ofwel de appartementsconstructie ??)
betekent, dat m.i. het PEL zich tegen verkoop zou moeten uitspreken. De
woningmarkt qua sociale huurwoningen laat het eenvoudigweg niet toe om
weer zoveel sociale huurwoningen minder te hebben.
Eerstkomende DB-vergadering wordt dit verder besproken.
Gemeld is ook dat bewoners daar heel goed door hebben hoe de vork in de
steel zit: "Als we niet willen kopen, dan gaat NWF de huizen slopen", zo
wordt geredeneerd. Ik denk dat men dat goed heeft gezien. Kopen of
anders gaan we slopen, zou de onuitgesproken subtiele chantage kunnen
zijn...
Helaas schijnt ter plekke een huurdersvereniging te ontbreken.
M.i. zouden bewoners er verstandig aan doen nu meteen een
huurderscomitee op te richten.
Zou NWF de woningen bij weinig koopbelangstelling willen slopen en een
sloopvergunning aanvragen, dan staan zowel B. en W. als de gemeenteraad
machteloos omdat de meerderheid machteloos *wil* zijn: Een motie van de
Lokale Leeuwarder Partij n.a.v. een brief van het PEL, waarin de Raad
werd gevraagd om een 'Onttrekkingsverordening' aan te nemen, waarbij
naast een sloopvergunning ook een 'onttrekkingsvergunning' nodig is,
werd in juni jl. door niemand gesteund behalve de LLP zelf...
Het hebben van zo'n verordening (sloop is OOK onttrekking van
woonruimte) maakt dat er een politiek-inhoudelijke afweging kan worden
gemaakt van de volkshuisvestelijke aspecten van de vraag: Slopen of
niet? Pas als de woningeigenaar dan over zowel een sloopvergunning als
over een onttrekkingsvergunning beschikt, mag hij slopen: dat is de kern
van het verhaal. De overgrote Raadsmeerderheid die tegen het maken van
zo'n verordening was, koos daarmee in feite voor de lekker makkelijke en
in feite laffe optie: Als er ergens wordt gesloopt, dan kunnen wij daar
niets aan doen, hiermee aangevend wat hun *werkelijke* interesse is in
het behoud van sociale huurwoningen in de stad...
Net als in 1998
tijdens de sloop van de twee 7-hoog flats aan de Hooidollen en de
Jokse...
UPDATE 31/7/2004:
Op zaterdag 31/7/2004 was de Leeuwarder Courant er ook achter gekomen dat Nieuw Wonen Friesland de Koestraten wil verkopen. Er verscheen het volgende bericht hierover:
LEEUWARDEN - Corporatie Nieuw Wonen Friesland (NWF) heeft 76 huizen te koop gezet in en rond de Leeuwarder Koestraten. Ze behoren met prijzen vanaf EUR 80.000 tot het goedkoopste woningaanbod in de stad.
[Dus vanaf f 176.296,- in oud geld; dus eendriekwart ton...
Zoals
gesteld, zou het m.i. op dit moment beter zijn om deze huizen niet te
verkopen, maar om de verhuur voort te zetten, in het belang van de
volkshuisvesting. Dit gezien de grote druk op en vraag naar sociale
huurwoningen in de stad. Afgezien daarvan: Ik kan me op zich best
voorstellen dat een individuele huurder denkt dat hij/zij er wel belang
bij heeft zijn huurhuis te kopen. Alleen zou ik dan eerst via een eigen
taxatierapport willen weten wat de marktwaarde op dit moment is en zou
ik tevens een apart bouwkundig rapport laten maken, omdat makelaars geen
bouwkundigen zijn. Verder zou ik uitzoeken of ik in aanmerking kan komen
voor koopsubsidie op grond van de Wet Bevordering Eigen Woningbezit.
(BEW)]
Deze huizen in de buurt van de Groningerstraatweg zijn in eerste instantie aangeboden aan de zittende huurders. Eén woning is inmiddels verkocht. Nog eens negen mensen hebben al interesse getoond.
[Zoals eerder opgemerkt is het casco van de woningen omstreeks 1982, dus nu 22 jaar geleden opgeknapt. In het bericht nu is niets te lezen over
een opknapplan voor het casco, waarbij je kunt denken aan
groot-onderhoud voorzover nodig voor bepaalde onderdelen of over een
opknapplan voor woontechnische zaken, dus bv. keuken, douche, toilet ed.
Aan dat laatste is nl. in 1982 niets gebeurd.
Wordt de kopers nu een kat in de zak verkocht, nu de standaardtermijn van 25 jaar voor
groot-onderhoud bijna weer is verstreken en we niets lezen over bv.
eerst de woningen in goede staat brengen en dan pas verkopen?!
Verder lezen we ook niets over bv. het oprichten van een kopersvereniging waar men na het huis gekocht is, lid van zou kunnen worden en we lezen ook niets over bv. een zelfbewoningsclausule in de koopakte, waarmee je particuliere verhuur en huisjesmelkerij zou kunnen voorkomen. Een van de oorzaken van de ondergang van de Vegelinbuurt was namelijk dat laatste.]
De beide Leeuwarder corporaties zetten geregeld huizen te koop, maar dit komt weinig voor in dit lage prijssegment.
[Nu ja, laag... Eenverdieners met een bescheiden baantje beneden modaal kunnen de aankoopsom m.i. zonder eigen geld niet eens lenen, tweeverdieners met elk een laagbetaald baantje samen wellicht wel.]
"We doen het om geld te verdienen voor nieuwbouw op andere plekken", zegt Wikje de Roos van NWF. "We willen huurders zo ook de gelegenheid geven om te kiezen tussen kopen of huren."
[Ja, ze denken uitsluitend aan hun huurders, dat is wel duidelijk...
M.i. willen ze de huizen gewoon kwijt vanwege het zowat verstreken zijn
van de standaard-termijn van 25 jaar voor groot-onderhoud en er veel
winst uit halen:
Want de boekhoudkundige waarde zal waarschijnlijk inmiddels ook erg laag zijn, zodat de huizen bijna zijn afgeschreven.
En met die winst willen ze nieuwe huurhuizen bouwen? Wat zijn de
aanvangshuren? Of gaan ze de winst uitsluitend inzetten om de
aanvangshuren beneden de fiatteringsgrens van de huursubsidie te
drukken?]
Naar verwachting blijft het overgrote deel van de bewoners voorlopig huren. Eind dit jaar maakt de corporatie de balans op.
[En als er dan zowat niets is verkocht? Dan sloop van de blokken woningen waarin niets is verkocht? Wat dat betreft zou er in elke afzonderlijke rij woningen precies een huis verkocht moeten zijn, dan wordt sloop knap lastig...]