NIEUW WONEN FRIESLAND WIL KOESTRATEN VERKOPEN AAN DE HUURDERS
EIGEN BERICHT DONDERDAG 29/7/2004
IN KOESTRATEN GOEDKOOPSTE KOOPHUIZEN


"Nieuw Wonen Friesland wil Koestraten verkopen aan de huurders." Eigen bericht PEL 29/7/2004 plus:
"In Koestraten goedkoopste koophuizen."
Update via LC-bericht 31/7/04 + commentaar.


EIGEN BERICHT - 29/7/2004

NIEUW WONEN FRIESLAND WIL KOESTRATEN VERKOPEN AAN DE HUURDERS

LEEUWARDEN - 29/7/2004 Woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland (NWF) wil haar huurwoningen in de Koestraten verkopen aan de huurders.
Het gaat om de woningen gelegen tussen de Bleeklaan, Groningerstraatweg, Tjerk Hiddesstraat en Cambuursterpad.
De woningen zijn voor het laatst opgeknapt in 1982, in dezelfde tijd dat de Kleine Driehoekwijk daar vlak naast werd gesloopt door een van de voorgangers van NWF, de toenmalige Vereniging voor Volkshuisvesting. Het was ook in die tijd dat BWL in het vlakbij gelegen gebied Barent Fockesstraat e.o. met rijkssubsidie in die huizen voor f 82.000 per woning aan woontechnische verbeteringen aanbracht.

Ongeveer drie tot vier weken geleden kregen de bewoners van de Koestraten een brief van NWF waarin hun verkoopvoornemen werd aangekondigd. Tevens stond daarbij, dat wie voor december 2004 kocht, voordeel had. Het kan zijn dat men dan geen 'kosten koper' bovenop de koopsom hoefde te betalen o.i.d. Met geen woord is door NWF echter gesproken over het eerst nazien en waar noodzakelijk opknappen van de woningen. Zo is bv. i.t.t. de Barent Fockesstraat in de woningen zelf niets opgeknapt. De huidige staat van het casco is ons niet bekend maar omstreeks 1982 zou dat wel een onderhouds- en opknapbeurt hebben gehad. Het lijkt geen toeval dat de huizen juist nu te koop worden aangeboden:
Het is een bekend gegeven dat pakweg na 25 jaar huizen opnieuw toe zijn aan groot-onderhoud of renovatie. We zijn nu 22 jaar na dato:
Begint NWF nu met verkoop, dan is men na pakweg drie jaar wel zo'n beetje van de woningen af en daarmee ook van de noodzaak van groot-onderhoud...
Wat dat betreft handelt NWF precies zo als de institutionele beleggers: Na 25 jaar de huizen afstoten, voordat de grote kosten (weer) komen.

Afgezien van het feit dat bij verkoop door een woningcorporatie aan zittende huurders eerst een verbeterplan zou moeten worden opgesteld en uitgevoerd, zodat de woningen in goede staat verkeren als ze te koop worden aangeboden, zouden de woningen helemaal niet verkocht moeten worden, maar zou de de verhuur moeten worden voortgezet.
Toen de BWL-woningen aan de Barent Fockesstraat e.o. uiteindelijk aan de bewoners werden verkocht, was de Leeuwarder woningmarkt nog een stuk ruimer dan nu.
Dat feit plus de serieuze sloopplannen van BWL voor die huizen plus het daarna gemaakte opknapplan voor het casco deed ons toen het standpunt kiezen: Verkoop is o.k. onder het motto: Kopen is beter dan slopen.

Bij het Rode Dorp dat door Patrimonium veel later ook in de verkoop werd gedaan, was aanvankelijk de woningmarkt nog wel redelijk ruim, maar begon toen al krapper te worden gedurende de voorbereidingen voor verkoop, die geruime tijd duurden. Gezien de aanvankelijk gewekte verwachtingen bij de bewoners (toen de woningmarkt nog ruimer was dan ten tijde van de daadwerkelijke verkoop) was het PEL toen in principe voor verkoop. 'In principe' dus, omdat we vonden dat de woningen niet via een constructie verkocht moesten worden als waren het appartementen, dus niet onder het appartementsrecht. Als de verkoopprocedure daar echter een tot twee jaar later was gestart, hadden we ons echter m.i. tegen verkoop moeten uitspreken, gezien de krapte op de woningmarkt, waarvan we herfst 1999 de eerste tekenen signaleerden.

Een aantal weken terug is ons van de kant van Corporatieholding Friesland meegedeeld dat voor hun vrijkomende huurhuizen in Leeuwarden nu gemiddeld per woning 83 reacties binnenkomen...
De druk op de sociale huurwoningen is voor Leeuwarder begrippen heel hoog. In tegenstelling tot eind zeventiger jaren, toen dat ook zo was, maar toen vrijwel alleen voor kleine huishoudens, gaat het nu om alle huishoudens die niet al te duur kunnen huren, laat staan duur kopen.
Dit, plus het feit dat er niets bekend is over een opknapplan voordat er verkocht wordt, noch over de voorwaarden waaronder verkocht wordt (zelfde constructie als in Rode Dorp waar de woningcorporatie nog steeds de touwtjes in handen heeft ofwel de appartementsconstructie ??) betekent, dat m.i. het PEL zich tegen verkoop zou moeten uitspreken. De woningmarkt qua sociale huurwoningen laat het eenvoudigweg niet toe om weer zoveel sociale huurwoningen minder te hebben.
Eerstkomende DB-vergadering wordt dit verder besproken.

Gemeld is ook dat bewoners daar heel goed door hebben hoe de vork in de steel zit: "Als we niet willen kopen, dan gaat NWF de huizen slopen", zo wordt geredeneerd. Ik denk dat men dat goed heeft gezien. Kopen of anders gaan we slopen, zou de onuitgesproken subtiele chantage kunnen zijn...
Helaas schijnt ter plekke een huurdersvereniging te ontbreken. M.i. zouden bewoners er verstandig aan doen nu meteen een huurderscomitee op te richten.

Zou NWF de woningen bij weinig koopbelangstelling willen slopen en een sloopvergunning aanvragen, dan staan zowel B. en W. als de gemeenteraad machteloos omdat de meerderheid machteloos *wil* zijn: Een motie van de Lokale Leeuwarder Partij n.a.v. een brief van het PEL, waarin de Raad werd gevraagd om een 'Onttrekkingsverordening' aan te nemen, waarbij naast een sloopvergunning ook een 'onttrekkingsvergunning' nodig is, werd in juni jl. door niemand gesteund behalve de LLP zelf...
Het hebben van zo'n verordening (sloop is OOK onttrekking van woonruimte) maakt dat er een politiek-inhoudelijke afweging kan worden gemaakt van de volkshuisvestelijke aspecten van de vraag: Slopen of niet? Pas als de woningeigenaar dan over zowel een sloopvergunning als over een onttrekkingsvergunning beschikt, mag hij slopen: dat is de kern van het verhaal. De overgrote Raadsmeerderheid die tegen het maken van zo'n verordening was, koos daarmee in feite voor de lekker makkelijke en in feite laffe optie: Als er ergens wordt gesloopt, dan kunnen wij daar niets aan doen, hiermee aangevend wat hun *werkelijke* interesse is in het behoud van sociale huurwoningen in de stad...
Net als in 1998 tijdens de sloop van de twee 7-hoog flats aan de Hooidollen en de Jokse...

secretariaat PEL


UPDATE 31/7/2004:

Op zaterdag 31/7/2004 was de Leeuwarder Courant er ook achter gekomen dat Nieuw Wonen Friesland de Koestraten wil verkopen. Er verscheen het volgende bericht hierover:

IN KOESTRATEN GOEDKOOPSTE KOOPHUIZEN

LEEUWARDEN - Corporatie Nieuw Wonen Friesland (NWF) heeft 76 huizen te koop gezet in en rond de Leeuwarder Koestraten. Ze behoren met prijzen vanaf EUR 80.000 tot het goedkoopste woningaanbod in de stad.

[Dus vanaf f 176.296,- in oud geld; dus eendriekwart ton...
Zoals gesteld, zou het m.i. op dit moment beter zijn om deze huizen niet te verkopen, maar om de verhuur voort te zetten, in het belang van de volkshuisvesting. Dit gezien de grote druk op en vraag naar sociale huurwoningen in de stad. Afgezien daarvan: Ik kan me op zich best voorstellen dat een individuele huurder denkt dat hij/zij er wel belang bij heeft zijn huurhuis te kopen. Alleen zou ik dan eerst via een eigen taxatierapport willen weten wat de marktwaarde op dit moment is en zou ik tevens een apart bouwkundig rapport laten maken, omdat makelaars geen bouwkundigen zijn. Verder zou ik uitzoeken of ik in aanmerking kan komen voor koopsubsidie op grond van de Wet Bevordering Eigen Woningbezit. (BEW)]

Deze huizen in de buurt van de Groningerstraatweg zijn in eerste instantie aangeboden aan de zittende huurders. Eén woning is inmiddels verkocht. Nog eens negen mensen hebben al interesse getoond.

[Zoals eerder opgemerkt is het casco van de woningen omstreeks 1982, dus nu 22 jaar geleden opgeknapt. In het bericht nu is niets te lezen over een opknapplan voor het casco, waarbij je kunt denken aan groot-onderhoud voorzover nodig voor bepaalde onderdelen of over een opknapplan voor woontechnische zaken, dus bv. keuken, douche, toilet ed. Aan dat laatste is nl. in 1982 niets gebeurd.
Wordt de kopers nu een kat in de zak verkocht, nu de standaardtermijn van 25 jaar voor groot-onderhoud bijna weer is verstreken en we niets lezen over bv. eerst de woningen in goede staat brengen en dan pas verkopen?!
Verder lezen we ook niets over bv. het oprichten van een kopersvereniging waar men na het huis gekocht is, lid van zou kunnen worden en we lezen ook niets over bv. een zelfbewoningsclausule in de koopakte, waarmee je particuliere verhuur en huisjesmelkerij zou kunnen voorkomen. Een van de oorzaken van de ondergang van de Vegelinbuurt was namelijk dat laatste.]

De beide Leeuwarder corporaties zetten geregeld huizen te koop, maar dit komt weinig voor in dit lage prijssegment.

[Nu ja, laag... Eenverdieners met een bescheiden baantje beneden modaal kunnen de aankoopsom m.i. zonder eigen geld niet eens lenen, tweeverdieners met elk een laagbetaald baantje samen wellicht wel.]

"We doen het om geld te verdienen voor nieuwbouw op andere plekken", zegt Wikje de Roos van NWF. "We willen huurders zo ook de gelegenheid geven om te kiezen tussen kopen of huren."

[Ja, ze denken uitsluitend aan hun huurders, dat is wel duidelijk...
M.i. willen ze de huizen gewoon kwijt vanwege het zowat verstreken zijn van de standaard-termijn van 25 jaar voor groot-onderhoud en er veel winst uit halen:
Want de boekhoudkundige waarde zal waarschijnlijk inmiddels ook erg laag zijn, zodat de huizen bijna zijn afgeschreven.
En met die winst willen ze nieuwe huurhuizen bouwen? Wat zijn de aanvangshuren? Of gaan ze de winst uitsluitend inzetten om de aanvangshuren beneden de fiatteringsgrens van de huursubsidie te drukken?]

Naar verwachting blijft het overgrote deel van de bewoners voorlopig huren. Eind dit jaar maakt de corporatie de balans op.

[En als er dan zowat niets is verkocht? Dan sloop van de blokken woningen waarin niets is verkocht? Wat dat betreft zou er in elke afzonderlijke rij woningen precies een huis verkocht moeten zijn, dan wordt sloop knap lastig...]


Einde LC-bericht. Commentaar tussen [].