Op 15/6/2004 is onderstaande brief verzonden naar de gemeenteraad. Het Woonplan en het nadere Memo van wethouder Sluiter staan geagendeerd voor de Raadsvergadering van maandag 21 juni 2004. Hieronder volgt de letterlijke tekst van onze brief:
VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN
POSTBUS 2602 8901 AC LEEUWARDEN TELEFOON: 058-2671635
E-MAIL: root@pel.xs4all.nl URL website: http://clik.to/pel
GEMEENTERAAD GEMEENTE
LEEUWARDEN
POSTBUS 21000
8900 JA LEEUWARDEN
Leeuwarden, 15/6/2004
Geachte Raadsleden,
hierbij sturen wij u ons commentaar op een
stuk dat bij het Raadsstuk was gevoegd over het Woonplan Leeuwarden,
zoals dat op 21/6/2004 in de Raad aan de orde komt.
Van onze kant is er nl. behoefte om nog even nader in te gaan op het
Memo van wethouder Sluiter, op het artikel in de Leeuwarder Courant van
zaterdag 12/6/2004 en op de reactie van de wethouder op een persbericht
van de Lokale Leeuwarder Partij over dit onderwerp.
Het Memo van wethouder Sluiter:
Het Memo stelt dat het gaat om de bruto productie van 400-640 woningen
per jaar, zowel huurwoningen als koopwoningen, in diverse prijsklassen.
Over de periode 2005-2007 wil men gemiddeld 120 woningen per jaar
slopen, is 360 woningen over deze drie jaar. Meer specifiek: Men wil in
de Vrijheidswijk nog 313 (!) woningen slopen (laagbouw Mariniersespel
ligt al plat en zit dus niet bij dit aantal) en 24 woningen in de
Fruitstraat. (de flats daar) Samen dus 337 woningen. Daar zal het wel
niet bij blijven, dus die 360 woningen in drie jaar zal ongeveer wel
kloppen.
Maar: Wat is bruto bouwen?! Dat is onzin: Nieuwbouw is
nieuwbouw en sloop is sloop. In absolute aantallen staat op bladzijde 2
van het Memo:
40-64/jaar 'sociale' huurwoningen bouwen tot EUR 440,00/huur.
20-32/jaar duurdere huurwoningen bouwen, duurder dan EUR 440,00/huur
20-32/jaar 'goedkope' koopwoningen bouwen tot EUR 120.000/koopprijs.
Die duurdere huurwoningen leveren geen vervanging op voor de gesloopte
woningen, alleen de 'sociale' huurwoningen en (we willen niet
kinderachtig doen) ook de koopwoningen tot EUR 120.000 hoewel we er bij
blijven, dat dat laatste een foute zet is en dat je dan beter kunt gaan
kopen in de bestaande voorraad koopwoningen. Zo komen we dan aan 60-96
huurwoningen plus koopwoningen tot resp. EUR 440,00/huur en EUR
120.000/koop. Gemiddeld: 78 woningen/jaar. Over drie jaar gemiddeld 234
woningen. Gemiddelde sloop in dit marktsegment: 360 woningen.
CONCLUSIE: 126 GOEDKOPERE WONINGEN MINDER IN DRIE JAAR.
Maar het is eigenlijk nog erger: Als je ervan uitgaat dat veel mensen
helemaal geen huis kunnen kopen omdat ze een uitkering hebben, dan kun
je ook anders rekenen: Gemiddeld bouw je 52 'sociale' huurwoningen bij
per jaar is 156 woningen in drie jaar. Je sloopt 360 woningen in de
goedkopere sector.
CONCLUSIE: 204 GOEDKOPERE WONINGEN MINDER IN DRIE JAAR.
Het Memo gaat ook in op de vraag: Hoe groot is de doelgroep en hoeveel betaalbare woningvoorraad is er nog?
Het zou gaan om 15.300 huishoudens die maximaal 40 procent boven het WML (Wettelijk Minimum Loon) zitten. In deze groep zitten echter ook heel veel mensen met een uitkering, zodat het gemiddelde inkomen in deze groep echt niet 140 WML is...
Tijdens de commissievergadering wilde wethouder Sluiter beweren dat er
22.000 woningen in de goedkope huur- en koopsector waren en dat er 6000
goedkopere woningen 'teveel' waren. Er zouden volgens hem tussen de
15000 en 16000 huishoudens in de doelgroep zitten. Dat laatste klopt
wel, het eerste niet, volgens zijn eigen Memo, wat aantoont hoe er maar
naar hoe het uitkomt, met cijfers wordt gestrooid...
In het Memo heet
het nu dat er 18.600 goedkope woningen zijn, nl. 14.290 sociale
huurwoningen met een subsidiabele huurprijs, idem 2000 particuliere
huurwoningen en 2350 'goedkope' koopwoningen, met een geschatte
verkoopprijs van maximaal EUR 100.000.
Laat ik de koopwoningen maar weg, omdat een prijs van EUR 100.000 toch
nog steeds f 220.371 is in 'oud' geld, wat ik iemand die even boven het
minimumloon zit, nog niet zie financieren als 'starter' op de
woningmarkt, dan kom ik aan 16.290 huurwoningen waarop je in principe
huursubsidie kunt krijgen.
Met 15.300 huishoudens die tot de doelgroep
horen, vind ik het echt geen luxe om 16.290 huurwoningen te hebben.
Hoezo, 6000 goedkopere woningen 'teveel'?!
Zowel uit het LC-bericht van 12/6/2004 als uit de reactie van de wethouder op het persbericht van de LLP wordt duidelijk, dat de sloop niet wordt gecompenseerd. In de LC stelde de wethouder:
"Dat zou waarschijnlijk niet kunnen, maar het zou ook onverstandig zijn. De sociale voorraad is en blijft groot genoeg. Als we te veel goedkope huurhuizen bijbouwen, zou dat de doorstroming afremmen die we nu juist willen bevorderen." Einde citaat.
Het enige dat helder is, is dat wethouder Sluiter de sloop niet wil compenseren. Dat kan hij ook niet, al zou hij dat willen: Terugbouwen voor dezelfde huurprijs of koopprijs is onmogelijk zonder dat er extra geld op wat voor manier dan ook wordt bijgelegd voor onrendabele toppen. De sociale voorraad is groot genoeg, beweert hij. Waarom moeten mensen dan zo lang op een huurwoning wachten in de sociale sector, waarom zijn het aantal reacties bv. voor een simpel flatje in de Valeriusstraat zo hoog? De interessantste opmerking van de wethouder is, dat als we teveel goedkope huurwoningen bijbouwen, de doorstroming afneemt, die hij nu juist wil bevorderen.
Hierover het volgende: Het nieuwste excuus om de krapte op de sociale
huurmarkt te verklaren is, dat het allemaal de schuld is van veel
zittende huurders, die veel te goedkoop zouden wonen.
Dat zijn
verfoeilijke 'scheefwoners'. Ook de provincie Friesland komt in haar
WOBOF-rapport, nader uitgewerkt door het RIGO in haar rapport "De
woningmarkt in Friesland in 2003" met enorme aantallen 'scheefwoners'
aanzetten. Het heet dat 62 procent van de goedkope of betaalbare
huurwoningen wordt bewoond door huishoudens die 'scheef' wonen. Maar
tegelijkertijd wordt weer gezegd:
"Wel moet worden opgemerkt dat een
aanzienlijk deel van deze huishoudens (zo'n vier op de tien
scheefwoners) in de inkomenscategorie van EUR 1000 tot EUR 1.400 valt en
dus ook een relatief laag inkomen heeft."
Hiermee ondergraven zij in
feite hun eigen conclusie weer. Over 'te duur' scheef wonen hoor je
uiteraard niemand.
Ook ontbreekt zowel in het WOBOF-rapport van de provincie als in het RIGO-rapport een definitie waar in staat wat zij verstaan onder 'scheef wonen'. Dat is veelzeggend, want zonder eerst te zeggen wat scheef wonen is, kun je alles wel roepen. In eerdere rapporten zagen we definities die er al van uitgingen dat je scheef woonde als je net niet in aanmerking kwam voor huursubsidie. Ofwel: EUR 50,00/maand lager en je had recht gehad op een beetje huursubsidie. Dat is o.i. geen goede definitie van scheef wonen: Als je zonder huursubsidie net je huur kunt betalen, woon je al scheef?!
Wij vinden: Pas als je pakweg EUR 300,00 per maand qua inkomen netto omlaag moet om net wel een beetje huursubsidie te krijgen, dan begin je 'scheef' te wonen, hoewel we ook dan niet zien waarom iemand dat niet zou mogen. Wellicht kiezen mensen er voor niet al hun geld richting corporatie of bank te brengen, wellicht staan zij voor hoge (ziekte)kosten of anderszins. Bovendien is het bestrijden van 'scheef wonen' op zich ook 'scheef', omdat dat weer kan leiden tot 'sociale drainage' van een buurt. Op die manier loopt men zichzelf voor de voeten.
Terug naar de opmerking van wethouder Sluiter: Als je dus 'teveel'
goedkope huurwoningen zou bijbouwen, neemt de doorstroming af.
Deze conclusie lijkt ons onjuist: Als mensen goedkoop wonen, te goedkoop
in de ogen van het College, dan zal het hen worst wezen al worden er
1000 goedkope huurwoningen bijgebouwd.
Waarom zouden zij daarheen
verhuizen? Ze hebben toch al een 'goedkope' huurwoning?
Zij gaan pas
verhuizen naar iets duurders (want daar gaat het hier om) als dat
duurdere voor hen zo aantrekkelijk is, dat het opweegt tegen de hogere
prijs. Als wethouder Sluiter de doorstroming wil bevorderen, moet hij
duurdere woningen laten bouwen.
Op zich doet gebeurt dat ook, maar
het College verbindt dat ten onrechte ook aan de vraag of er goedkopere
huurwoningen bijgebouwd moeten worden.
Goedkopere huurwoningen bouwen
betekent niet doorstroming remmen, maar voor mensen met niet al te veel
geld rechtstreeks de druk wat van de ketel halen bij de sociale
huurwoningen!
Kortom: Het hoort geen of/of verhaal te zijn, maar een
en/en verhaal: En goedkopere huurwoningen bijbouwen en woningen
bijbouwen voor de doorstroming.
Woningen bouw je niet in een achternamiddag. In ons commentaar op het Woonplan hebben we o.a. gesteld, dat Leeuwarden een stad moet zijn voor iedereen. Om zo snel mogelijk de ergste knelpunten qua volkshuisvesting NU verhelpen, stellen wij voor:
1. Een sloopstop voor tenminste een aantal jaren plus als stok achter de
deur:
Een Verordening die een Onttrekkings-vergunning bij sloop
noodzakelijk maakt.
Als de sociale huurmarkt erg ruim zou worden, kun
je altijd nog slopen, overgaan tot bv. hoog-renovatie enz.
Bij dit punt moet opgemerkt worden dat het noodzakelijk is dat de
corporaties weer op jaarbasis cijfers geven over het aantal
woningzoekenden, het aantal aangeboden en toegewezen woningen, het
aantal reacties per aangeboden woning enz. Het gaat er om dat de Raad
o.i. zicht zou moeten kunnen houden op de ontwikkelingen op de
woningmarkt.
2. De geplande aantallen/jaar van de koopwoningen tot EUR 160.000 nl. 20-32 plus 60-96 is 80-128 stuks niet bouwen in die marktsegmenten maar bouwen als 'sociale' huurwoning, tot EUR 440/huur/mnd. Samen met het geplande aantal 'sociale' huurwoningen levert dit op: 120-192 'sociale' huurwoningen per jaar. Samen met een sloopstop levert dat dan echt 120-192 'sociale' huurwoningen op, hoewel we gezien de prijs die ongetwijfeld tegen de grens ligt van de 'passendheidstoets' bij de huursubsidie (fiatteringsgrens) liever spreken van doorstromerswoningen voor de huurmarkt.
3. Voor de doorstroming voor mensen die wat meer verdienen, vooral zich
te concentreren op koopwoningen in het marktsegment van EUR 160.000 tot
EUR 230.000
Mocht dit gezien de economische situatie afzetproblemen geven, dan zou
gedacht kunnen worden om een aantal van deze woningen tijdelijk te
verhuren met een koopoptie, de grond uitgeven op basis van afkoopbare
erfpacht, de grond in huurkoop geven indien dat juridisch mogelijk is
enz.
In de hoop dat u als Raad in het kader van een discussie over de bruto- en netto woningproductie en over het Woonplan in totaliteit ook aan bovenstaande opmerkingen aandacht zou willen schenken, teken ik, mede namens de overige leden van het Dagelijks Bestuur,
Met vriendelijke groet,
secretaris