Op 21/5/2004 is verzonden: Een commentaar van het P.E.L. op het Concept WOONPLAN LEEUWARDEN t.b.v. de vergadering van de commissie Stadsontwikkeling d.d. 24/5/2004 en t.b.v. de gemeenteraad. Hieronder de tekst van de brief:
GEMEENTERAAD GEMEENTE
LEEUWARDEN
POSTBUS 21000
8900 JA LEEUWARDEN
Leeuwarden, 21/5/2004
Geachte Raadsleden,
hierbij sturen wij u ons commentaar op het Concept Woonplan Leeuwarden. Dit commentaar is tevens bedoeld als commentaar t.b.v. de vergadering van de commissie Stadsontwikkeling van 24/5/2004, waar het Concept Woonplan Leeuwarden wordt besproken.
Op 4/11/2003 hebben B. en W. het Concept Woonplan Leeuwarden vastgesteld en op 24/5/2004 kan de commissie Stadsontwikkeling hierover haar mening geven. Het is een nota die vooral gaat over de koers van de Stedelijke Vernieuwing en in dat verband de belangrijkste nota sinds de vaststelling van de Kadernota Stedelijke Vernieuwing in december 1999.
Wij constateren dat Woonplan Leeuwarden onder druk van de huidige
economische situatie de koers weliswaar bijstelt naar een meer
realistische richting, maar van een principiële
koerswijziging/bijstelling is geen sprake: Weliswaar willen B. en W.
niet meer woningen slopen vanwege de leegstand, maar nu omdat "de huizen
te weinig toekomstwaarde" hebben. Bedoeld zal zijn te zeggen dat B. en
W. vinden dat de mensen die daar wonen eigenlijk 'weg' moeten, liefst de
stad uit, opdat mensen met meer geld op die plaats in dure
nieuwbouwwoningen kunnen wonen.
De beperkte koersbijstelling in het Woonplan vindt slechts plaats onder
druk van de huidige economische omstandigheden en houdt met name in dat
slechts het tempo waarin sociale huurwoningen worden gesloopt, wordt
verlaagd. Dit, totdat de economie weer aantrekt en de slooptrein weer
vol gas kan geven.
Hieronder volgen hoofdstuksgewijs een aantal opmerkingen, waarbij we
soms tevens zullen noemen welke alternatieven er naar onze mening zijn
voor de gemaakte keuzes.
1. Inleiding. Blz. 5 t.m. 7:
Hier wordt gesproken over het begrip 'doorstroming' als kernwoord in de
woningmarkt. Bij doorstroming is meestal sprake van een verhuisketen:
Men 'schuift op' van woning A naar woning B. De bewoners van woning B
schuiven door naar woning C enz. Terecht wordt nu datgene geconstateerd
wat wij al enige jaren merkten: Om van A naar B of van B naar C te
verhuizen, is soms de financiële stap te groot. Men kan een verhuisketen
vergelijken met een ketting. Deze is zo sterk als de zwakste schakel:
Als deze breekt is de ketting onbruikbaar geworden.
Vraag is waarom de 'stappen' soms te groot zijn. Naar onze mening is de basisfout hierbij dat het beleid teveel uitgaat van wenselijkheden en te weinig van feiten. Zo ontstaan virtuele woningzoekenden:
Niet de
woningvrager met zijn financiële mogelijkheden in relatie tot zijn
wensen is dan het uitgangspunt, maar woningzoekenden zoals B. en W.
vinden dat ze zouden *moeten* handelen: Carriërebeluste tweeverdieners
die maar een ding willen: Groter, mooier, beter en meer van alles: Meer
woning, meer geld.
Het valt ons ook op dat in woningmarktonderzoeken die dit moeten onderbouwen als zijnde de realiteit, zelden of nooit een
relatie wordt gelegd tussen woonwensen en de inkomens van de bevraagde
huishoudens. Bovendien vinden wij dat het mensen vrij staat om niet door te stromen en ervoor te kiezen niet al hun geld uit te geven aan
'wonen'. Er zijn meer dingen in het leven dan alleen 'wonen' waaraan men z'n geld kan uitgeven.
Door op politieke wenselijkheden gestuurde 'onderzoeken' ontstaan
plannen die niet uitgaan van de behoeften van de bevolking, maar van de
behoeften van B. en W., de woningcorporaties, de banken, de beleggers,
de makelaars en de aannemers. Kortom: Het beleid is er niet voor het
gros van de bevolking, maar de bevolking is er voor het beleid en kan of wil men dat niet, dan sloopt men hun woningen wel om ze te vervangen
door woningen voor woningzoekenden die behoren tot de gewenste
bevolkingsgroepen.
Een meer principieel punt ten aanzien van het begrip 'doorstroming' is, dat doorstroming tot doel op zich is verheven. Doorstroming is echter geen doel op zich maar een middel om te komen tot een bepaald resultaat. Dat resultaat moet volgens ons leiden tot m.n. het verminderen van de huidige druk op de sociale huurmarkt. Doorstroming wordt echter gebruikt om niet te zeggen misbruikt, om te bereiken dat er meer sociale huurwoningen gesloopt kunnen worden, waarbij vervolgens weer het argument gebruikt wordt dat ze 'geen toekomstwaarde' zouden hebben.
Uit recente berichten blijkt dat in de nabije toekomst de
woningcorporaties gemiddeld vier maal zoveel woningen willen slopen dan
ze tot nu toe hebben gedaan. Ook al zou de Raad in bepaalde gevallen dat
willen voorkomen, de verordening die de afgifte van een sloopvergunning
regelt, zit zo in elkaar, dat B. en W. simpelweg gehouden zijn de
vergunning af te geven als de aanvragen aan de voorwaarden voldoet.
Volkshuisvestelijke overwegingen spelen daarbij geen enkele rol.
Het zou daarom wenselijk zijn dat de Raad naar analogie van hoe het is
geregeld m.b.t. het omzetten van woningen in kamers, middels een
verordening een 'onttrekkingsvergunning' verplicht zou stellen.
Sloop is namelijk ook onttrekking van woonruimte. De Raad kan dan op
grond van volkshuisvestelijke en andere overwegingen beslissen of
dergelijke vergunning al dan niet wordt verstrekt.
Terug naar het instrument 'doorstroming': Vraag is of men de doorstroming wel moet forceren: Enerzijds ontstaat er een win/win situatie voor allerlei bij de bouw betrokken partijen, anderzijds zijn de zittende huurders met niet al te veel geld de verliezers. Dit wordt des te ernstiger nu de afbraak van de huursubsidie stapsgewijs is begonnen en vanaf 2006 een nieuw systeem wordt ingevoerd van jaarlijkse huurverhogingen, een systeem dat tot gevolg heeft dat juist schaarse woningen fors in huurprijs zullen stijgen. Voeg hierbij de onzekere vooruitzichten die menigeen heeft op het behoud van zijn of haar baan, het in hoog tempo afbreken van het sociaal zekerheidsstelsel, het verschuiven van veel ziektekosten richting eigen portemonnee van de burgers en het beeld is compleet. Conclusie is dan ook dat het behoud van de huidige voorraad sociale huurwoningen absoluut noodzakelijk is en dat de woningcorporaties hun huurverhogingen drastisch moeten matigen.
Pogingen om de doorstroming te forceren leiden tevens tot 'sociale
drainage' van een buurt. We bedoelen hiermee dat hierdoor een zekere
destabilisering gaat optreden: Elk sociaal verband verdwijnt uit zo'n
buurt, huurders wonen er maar kort enz.
Het geheim van een goede buurt
is niet zozeer een 'evenwichtige bevolkingsopbouw' maar een stabiele
bevolkingsopbouw, waar mensen willen blijven wonen, niet omdat ze
noodgedwongen niet anders kunnen, maar vanuit een positieve keuze.
Als mensen uit een buurt met veel sociale huurwoningen verhuizen, is dat
vaak niet zozeer vanwege de woning, maar meer vanwege een slecht
woonklimaat. Vandaar dat we veel belang hechten aan een goed sociaal
beheer. Ook dat kan een onderdeel zijn van Stedelijke Vernieuwing.
Uit diverse onderzoeken in het recente verleden bleek, dat het
bestrijden van sociale problemen d.m.v. sloop en vervangende dure
nieuwbouw, in de hoop dat een 'mix' van arm en rijk leidt tot het
oplossen daarvan, slechts kleine 'duurte-eilandjes' opleverde in wijken
met overwegend een armere bevolking, maar verder niets.
Moet enerzijds de doorstroming niet geforceerd worden, anderzijds is een
zekere doorstroming noodzakelijk om te zorgen dat er sociale
huurwoningen vrij komen voor jonge starters met weinig geld. De
afgelopen jaren zijn de wachttijden voor sociale huurwoningen fors
opgelopen: Al in 2001 moest gemiddeld drie jaar gewacht worden op een
flatje van de woningcorporaties en acht jaar op een eengezinswoning.
(Bron: Jaarverslag Centrale Registratie Woningzoekenden 2001)
Sindsdien is dat alleen maar erger geworden: Zo valt uit de
'Kerncijfers' (Bijlage bij het Woonplan) op te maken dat de slaagkans
voor woningzoekenden daalde van 40 procent in 1999 tot 20 procent in
2002 en dat het aantal via de woningcorporaties aktief zoekende
woningzoekenden steeg tot boven de 5000, terwijl het aantal vrijkomende
corporatiewoningen terugzakte van 2500/jr. in 1999 naar ongeveer 1500
in 2002.
Op dit moment houdt Woonbedrijf Regio Noord (v.m. BWL plus Patrimonium),
onderdeel van Corporatie Holding Friesland, deze cijfers zelfs geheim:
Zo kan men mooi weer spelen en roepen dat er voldoende goedkope sociale
huurwoningen zijn. Ons werd namelijk met zoveel woorden meegedeeld dat de cijfers qua aantallen woningzoekenden behoren tot de gegevens van de 'strategische bedrijfsvoering'. M.a.w.: Om strategische redenen mag niemand weten hoeveel woningzoekenden er zijn...
Onze conclusie is, dat kennelijk noch de gemeenteraad, noch de bevolking
mag weten hoe de werkelijke situatie is, nadat al eerder de corporaties
eenzijdig hun overeenkomsten (convenanten) met de gemeente hadden
opgezegd. Zo regelde "Deelconvenant 5" indertijd o.a. dat de corporaties
jaarlijks cijfers aanleverden over het aantal vrijkomende woningen, het
aantal nieuwe verhuringen, de huurprijsklassen van de voorraad, het
aantal woningzoekenden, de wachttijden enz. Op deze wijze had de Raad
zicht op dat belangrijke deel van de woningmarkt.
Het zou een goede zaak
zijn als de Raad op dit punt haar verantwoordelijkheid nam en als een
van de voorwaarden bij plannen van corporaties zou eisen, dat deze
gegevens weer aangeleverd worden.
Bovendien is de controleerbaarheid van de verdeelsystemen totaal zoek:
Hoe eerlijk gaat de woonruimteverdeling in de praktijk? En waar kun je
nog een klacht indienen als woningzoekende? De v.m. Klachtencommissie
Woonruimteverdeling is geruisloos verdwenen bij de start van de nieuwe
verdeelsystemen.
Slotconclusie inzake het middel 'doorstroming': Teveel doorstroming destabiliseert in sociale zin buurten en wijken, te weinig doorstroming maakt de veelal jonge, nog weinig inkomsten hebbende starters op de woningmarkt, kansloos en leidt tot onaanvaardbaar lange wachttijden.
Bladzijde 6: Hier wordt o.a. gesproken over het moderniseren van woningen, ofwel renovatie. Ten eerste is men als gemeente ook hier erg afhankelijk van de woningcorporaties, ten tweede gebeurt dit maar op zeer bescheiden schaal, bv. in de Robinsonstraat. Echter: Ook daar schijnt dat zo nodig weer gepaard te moeten gaan met sloop van een aantal woningen vanwege 'stedebouwkundige inzichten'. Ten tweede leidt dit tot huurverhogingen, die ertoe leiden dat, als ze niet grotendeels door de huursubsidie gecompenseerd kunnen worden, de huurders nee tegen de plannen zullen zeggen omdat de inkomens van hen geen forse huurstijgingen toelaten.
Bladzijde 6: Woningproductie cijfers: De nota stelt terecht, dat het gaat om het netto-resultaat. Nieuwbouw minus sloop is productieaantal. Daar wordt Leeuwarden op 'afgerekend'. Hoewel niet de belangrijkste reden om te pleiten tegen sloop, zou ook hierom Leeuwarden haar aantallen te slopen woningen tot bijna nul moeten terugbrengen.
De nota stelt dat Leeuwarden goede contacten heeft met de provincie en
met de omliggende Stadsregio gemeenten. Deze kon echter wel eens door
eigen falen op de tocht komen te staan: De 'second opinion
woningproductie' (Peter Noordanus en Jos Wetters) wijt de tegenvallende
nieuwbouwproductie vooral aan manco's en problemen in de gemeentelijke
organisatie zelf, maar het zwarte pieten spel is blijkens het Fries
Dagblad van 17/5/2004 al begonnen, want de wethouder vindt dat het
rapport niet de oorzaken van de stagnatie beschrijft. Wellicht heeft de
wethouder een ander rapport gelezen dan wij? Ook wordt de oorzaak
van de lage nieuwbouwaantallen gelegd bij 'de economische teruggang',
alsof Leeuwarden zijn productiecijfers in de periode vlak daarvoor wel
haalde...
Kortom: Het ligt uiteraard altijd aan externe oorzaken en zolang men kiest voor die opstelling, zal er op dit punt weinig verbeteren.
2. Bestaand beleid en afspraken. Blz. 7 en 8:
Qua beleid zou het hoofduitgangspunt moeten zijn: De stad is van en voor iedereen: Rijk en arm, jong en oud.
Er wordt woonruimte beloofd aan studenten en docenten op en rond de campus, maar als de totale nieuwbouwproductie laag blijft, denken wij dat dit lang gaat duren en dat (buitenlandse) studenten nog lang in slechte en te dure container 'woningen' zullen moeten wonen.
Afspraken over verkoop van huurhuizen: Het is gezien de schaarste aan
goedkopere huurwoningen op dit moment onverantwoord en ongewenst deze
woningen uit de huurmarkt te halen. Ook de z.g. 'keuze-woning' van CHF
waarbij de WBC het recht heeft op eerste terugkoop biedt geen soelaas:
CHF kan haar reeds verkochte huurwoningen niet op afroep terugkopen om
ze weer bij de huurwoning voorraad te voegen.
In dat verband zijn we het totaal oneens met CHF die als beleidsdoel
heeft het verkopen van 75 procent van haar huurwoningen. Dat soort
voornemens zijn desastreus voor de voorraad sociale huurwoningen.
3. Hoe ziet de Leeuwarder woningmarkt er uit? Blz. 9 t.m. 11:
De bewering die botweg wordt gedaan dat mensen meer geld te besteden
hebben is, op deze wijze gesteld, onzin.
Het gros van de mensen heeft de
laatste jaren juist minder geld te besteden: Denk aan bevriezing van de
lonen en uitkeringen, de bezuinigingen bij m.n. de ziektekosten, de
immer stijgende gemeentelijke heffingen, het misbruik dat delen van de
middenstand heeft gemaakt bij de overgang van guldens naar euro's t.a.v.
hun prijzen enz. O.i. ben je van de werkelijkheid los als je ontkent dat
er veel mensen zijn met lage inkomens. Het aantal mensen dat is
aangewezen op een uitkering stijgt elke maand.
Uiteraard kan men qua beleid redeneren, dat je op lange termijn moet
kijken, en dat het op den duur beter wordt, maar op den duur zijn we
allemaal dood, om een beroemde econoom aan te halen.
De nota vindt het een probleem dat de bevolkingsopbouw 'onevenwichtig'
is en dat er 'veel mensen met lagere inkomens' wonen en vindt dat er
te weinig jonge gezinnen met kinderen zijn. Bedoeld wordt:
Gezinnen met kinderen die een modaal of hoog inkomen hebben.
Kortom: Er wordt nog steeds uitgegaan van dezelfde uitgangspunten als in 1999 toen het PEL haar brochure 'De Gedroomde Stad' (herfst 1999) publiceerde.
De strategie van de gemeente is er nog steeds op gericht om het gewenste
'evenwicht' te bereiken door de armeren de stad uit te werken door
hun woningen uiteindelijk te slopen, waarbij een nieuw element is,
dat men ook geen nieuwe instroom van armeren wil, door de dorpen op
te roepen om sociale huurwoningen te bouwen. Wij vinden wel dat de
dorpen ook eens ten behoeve van haar jongeren sociale huurwoningen
moeten bouwen, als het er om gaat te voorkomen dat zij noodgedwongen
wel naar Leeuwarden *moeten* verhuizen, maar niet als het er om gaat de
armeren uit Leeuwarden te weren. De stad is voor iedereen.
Keuzemogelijkheden horen er niet alleen te zijn voor de rijkeren.
De bewering dat mensen met hogere inkomens vooral naar de buurgemeenten
verhuizen is maar ten dele waar: Het grootste deel van de mensen die de
stad verlaten gaat naar de Randstad vanwege het feit dat men daar (beter
betaald) werk krijgt.
Het valt op dat Leeuwarden als stad meestal 'inzet' op laagbetaald werk,
wat enerzijds begrijpelijk is gezien het groot aantal mensen met weinig
geld, maar anderzijds zou het o.i. beter zijn om zoveel mogelijk werk
naar de stad te krijgen wat aansluit op de opleidingen van de studenten
hier. Men zou veel meer moeten proberen om studenten die afgestudeerd
zijn, vast te houden. Dat kan alleen als er ook voor hen hier werk te
vinden is. Dit geldt overigens ook voor jongeren die van allerlei
middelbare opleidingen af komen. Op die wijze zou een geleidelijk
'groeimodel' kunnen ontstaan, dat in de loop van de tijd 'doorschuift' naar de leeftijdsgroep van 35 tot 54 jaar. De 'jonge gezinnen' ontstaan dan vanzelf wel.
Als de stad van en voor iedereen is, betekent dat ook dat de rijkeren
hier moeten kunnen wonen. Aan inzet voor hen ontbreekt het B. en W.
niet: Hele uitleggebieden tot aan de Werpsterhoek aan toe, zijn voor hen
gereserveerd. Uiteraard horen we dan niets over 'onevenwichtige
bevolkingsopbouw'. Wij denken dat onder voorwaarden meer dan nu het
geval is, de corporaties hier koopwoningen moeten ontwikkelen. De
prijs steekt vrij nauw: Niet onverkoopbaar duur, maar ook niet te
goedkoop.
Een van de voorwaarden is, dat zij de verkoopwinsten aanwenden
om hier ook nieuwbouw huurwoningen te bouwen, bv. via de formule: Drie
koopwoningen bouwen en met winst verkopen en daarvoor 1 huurwoning
terugbouwen.
Het nieuwbouwen van sociale huurwoningen zonder 'onrendabele top' is
niet mogelijk. Daarom dient o.i. de winst van de corporaties op hun
koopwoningen gebruikt te worden om de aanvangshuur van zo'n huurwoning
terug te brengen tot de z.g. 'aftoppingsgrenzen' in het huursubsidie
systeem, t.w. EUR 453,77 voor een- en tweepersoonshuishoudens en EUR
486,30 voor huishoudens van drie of meer personen. (Grenzen per
1/7/2003) Dit betekent dat zonder 'passendheidstoets' in principe
huursubsidie verkregen kan worden. Indien de formule '3 op 1' niet
toereikend is om deze aanvangshuur te bereiken, moet de woningcorporatie
het resterende tekort maar uit haar 'algemene reserve' bijpassen.
Het
Centraal Fonds Volkshuisvesting dat toezicht moet houden op de
woningcorporaties, meldde onlangs dat de corporaties in Nederland in
2003 ongeveer een miljard euro aan hun vermogen wisten toe te voegen,
geld dat door hun huurders werd opgebracht... Wij vragen ons bovendien
af waar alle winsten bleven op de reeds door hen verkochte huurwoningen
in een reeks van jaren.
In de samenwerkingsovereenkomst 3-Plus tussen de gemeente, CHF en enige aannemers wordt weliswaar getracht om naast koopwoningen ook huurwoningen te bouwen, maar dit levert geen grote aantallen op: De overeenkomst heeft een looptijd van 15 jaar. Daarom zal er meer moeten gebeuren om geld te genereren voor onrendabele toppen op nieuwbouw huurwoningen. Indien een woningcorporatie aantoonbaar haar ABR aanspreekt om een onrendabele top van een nieuwe sociale huurwoning af te dekken, zou de gemeente in sommige gevallen ISV-geld of lokatiesubsidie moeten geven om te dienen als objectsubsidie. Hier moet echter behoedzaam mee worden omgegaan: Het mag geen vanzelfsprekend 'wisselgeld' zijn in onderhandelingen met de corporaties.
Onze bedoeling van deze opzet is, om nieuwe huurwoningen toe te voegen voor doorstromers, die qua huur net onder de 'passendheidsgrenzen' zitten van de huursubsidie. (EUR 453 en EUR 486)
In tegenstelling tot sommige huurdersgroepen willen wij dan vervolgens niet de door de doorstromers verlaten woningen slopen, maar juist blijven gebruiken, om weer wat 'lucht' te krijgen bij de goedkopere sociale huurwoningen, anders is op termijn slechts het resultaat dat iedereen verplaatst is en duurder woont, maar dat de woningmarkt 'aan de onderzijde' nog precies even krap is.
Voor starters is de bestaande voorraad sociale huurwoningen van groot belang. De nota stelt dat er veel goedkope woningen in Leeuwarden zijn, zowel koop- als huurhuizen. Als goedkope huurwoning wordt een woning gezien die maximaal EUR 300 huur doet en het zou gaan om pakweg 9600 stuks. Op 1/1/2003 telde de gemeente Leeuwarden 91.284 inwoners. Als dan gesteld wordt dat er veel mensen met lage inkomens in Leeuwarden wonen, dan kan men onmogelijk blijven beweren dat Leeuwarden 'veel' goedkope woningen telt. Een 'goedkope' koopwoning die tot EUR 120.00 zou kosten (tabel blz. 22) wat in oud geld f 264.445 is, is o.i. voor de lagere inkomens en zeker voor starters, gewoon te duur, tenzij het gaat om tweeverdieners. Startende gezinnen en alleenstaanden zitten in hetzelfde schuitje: Zij kunnen nauwelijks een huis kopen en de koopsubsidie-regeling zal geruisloos de nek worden omgedraaid. (Mededeling in VROM.NL, blad van ministerie VROM)
Op blz. 11 wordt gesproken over het woonmilieu en gesteld wordt dat de wijken uit de periode 1950 tot 1975 domineren met veel rijtjes-huurwoningen en flats. Toegegeven wordt dat de technische kwaliteit van de huizen over het algemeen weliswaar prima is, maar dat ze toch niet voldoen aan de eisen die mensen tegenwoordig aan hun huis stellen. Ook hier geldt dat er weer gegeneraliseerd wordt: Als de eisen die mensen aan hun huis stellen geheel los staan van hun inkomenssituatie, zijn het onrealistische eisen. De vraag rijst of hier niet sprake is van een niet door goed onderzoek naar bv. de woonwensen en de verhuisbewegingen onderbouwde kreet, slechts bedoeld om het eigen beleid te legitimeren. Wij denken dat woningzoekenden zelf wel kunnen bepalen of een woning voldoet of niet. Maar er is een ernstiger probleem: We kunnen deze woningen gewoon niet missen.
Dit heeft de volgende redenen: Volgens prof. Thomsen van de TU Delft
neemt in de hele EU de nieuwbouwproductie structureel af ten opzichte
van de bestaande voorraad. Dat gaat dan niet om de huidige 'dip' in de
nieuwbouwproductie in Nederland. Thomsen stelt, dat als de hele
nieuwbouwproductie in Nederland zou worden ingezet, uitsluitend om de
bestaande voorraad te vervangen, daar minstens 100 jaar voor nodig zou
zijn. In werkelijkheid, stelt hij, ligt het vervangingsvolume al jaren
op 12000 woningen per jaar, minder dan 2 promille van de voorraad en
minder dan eenzesde deel van de nieuwbouwproductie van de laatste jaren.
In dat tempo duurt het honderden jaren om alle bestaande woningen te
vervangen...
Zijn conclusie is, dat de bestaande voorraad in feite steeds
belangrijker wordt en dat we heel lang toe zullen *moeten* met onze
bestaande voorraad.
Gesteld dat Leeuwarden er in slaagt gemiddeld 400 nieuwbouwwoningen neer
te zetten en gesteld dat deze bouwcapaciteit uitsluitend wordt gebruikt
om de 9600 goedkope sociale huurwoningen te vervangen (afgezien van de
onmogelijkheid om voor dezelfde huur terug te bouwen!) dan duurt het 24
jaar voordat alleen deze woningen zijn vervangen. Intussen is de netto bouwproductie, t.w. nieuwbouw min sloop, 24 jaar lang nihil...
Onze conclusie is, dat we het aantal te slopen woningen moeten
terugbrengen tot bijna nihil: Alleen slopen als het echt niet anders
kan. Tweede conclusie is, dat we moeten overgaan tot renovatie naar
behoefte van de bestaande voorraad en aansturen op een termijn van 30
jaar.
Omdat ook lagerbetaalden er recht op hebben prettig te wonen, moet
veel meer dan nu ingezet worden op goed sociaal beheer. Tevens is goed
beheer bedoeld om de renovatie-investeringen te beschermen.
Wij pleiten er voor de hele voorraad sociale huurwoningen 'door te
lichten' op haar bouwkundige mogelijkheden, onderhoudsstaat, ligging in
de wijk enz. en bloksgewijs te bekijken wat verbeterd kan worden:
Bouwtechnisch, woontechnisch enz. in drie vormen: Groot-onderhoud,
staandaard-renovatie of hoog-renovatie. Bij dat laatste kan gedacht
worden aan het samenvoegen van woningen of flats.
Thomsen wijst er in
zijn verhaal op, dat hoogrenovatie dezelfde kwaliteit kan hebben als
nieuwbouw, omdat volgens het Bouwbesluit voor beide dezelfde normen
gelden.
(Zijn hele verhaal waarin tevens wordt ingegaan op een aantal
bekende vooroordelen tegen renovatie, is te vinden op onze website:
http://home.wanadoo.nl/verpel/wonen/463-10xrenov.html)
O.i. zijn het juist de goedkoopste woningen die zich het beste laten renoveren, omdat daar de huurverhogingen nog voor een goed deel worden afgedekt door de stijging qua huursubsidie. Qua financiering zou gewerkt kunnen worden met het systeem van Netto Contante Waarde, zoals dat vroeger ook wel is gebruikt. Dat systeem komt er op neer, dat de corporatie eerst verlies lijdt, dat langzaam weer inhaalt en aan het einde weer 'quitte' is. Gezien de huidige lage rentestand is de tijd gunstig om die financieringsmethode toe te passen.
4. Ontwikkelingen. Blz. 13 t.m. 16:
Opnieuw wordt hier beweerd dat er in Leeuwarden een groot aanbod is aan
goedkope woningen. Onder goedkoop verstaan B. en W. een huur tot EUR
300. Zoals de nota zelf stelt, zijn er 9600 goedkope woningen in
Leeuwarden en volgens de bijlage met 'Kerncijfers' telde de gemeente
Leeuwarden op 1/1/2003 91.284 inwoners. Op blz. 9 van de nota is gesteld
dat Leeuwarden veel mensen heeft met lagere inkomens, wat op zich juist
is. Gezien het bovenstaande is het onjuist dat in Leeuwarden sprake is
van een groot aanbod aan goedkope woningen. Bovendien:
Waarom moesten al in 2001 woningzoekenden gemiddeld 3 jaar wachten op een huurflatje en
gemiddeld 8 jaar op een eengezinswoning? Omdat er zo'n groot aanbod is
aan goedkope woningen?!
Weinig dure woningen (vrijstaand en 2 onder 1 kap): Wat heeft dat te maken met het aantal goedkope woningen? Niets, dachten we. Wat let de gemeente om veel van dat soort huizen in de uitleggebieden te laten bouwen als daar dan zoveel behoefte aan zou zijn?
Lagere grondprijzen buurgemeenten: Dat is waar en zolang Leeuwarden de grondprijzen niet verlaagt - en er zullen allerlei redenen zijn qua kosten infrastructuur waarom dat niet kan - kan Leeuwarden slecht concurreren met de dorpen. Wellicht kan Leeuwarden de grond in erfpacht uitgeven waarbij de erfpacht afkoopbaar is? Of de grond in huurkoop uitgeven als dat juridisch 'waterdicht' kan?
Sociale huur. Blz. 14: Eindelijk wordt toegegeven dat er sprake is van druk op de huurmarkt. Alleen worden uit dat gegeven geen consequenties getrokken. Gesteld wordt dat de woningcorporaties een nieuw systeem hebben om de woningen te verdelen. Dat is juist. Omdat de corporaties eenzijdig de convenanten hebben opgezegd, heeft de gemeente geen enkele mogelijkheid gehad om mee te denken en te praten over de opzet van de systemen. Woningzoekenden in Leeuwarden hebben nu weer te maken met twee plaatsen waar ze zich in moeten schrijven, in plaats van dat dit centraal kan zoals hiervoor.
Schaarste wordt niet verholpen door de schaarse woningen anders te verdelen: Op wat voor manier u 10 knikkers ook gaat verdelen onder de gegadigden, het aantal blijft 10 knikkers.
Leegstand sociale huursector in 1998. Blz. 14: Wij hebben toen
geconstateerd dat met die leegstandscijfers werd gesjoemeld: Zo werden
leegstaande flats die op het punt stonden te worden gesloopt, nog
meegeteld als lege woningen, zo werden te koop staande woningen in de
buurt van de wijk Wielenpolle vrolijk meegerekend bij de z.g. forse
leegstand in die wijk enz. Uit eigen waarneming is ons bekend dat in de
wijken waar z.g. veel leegstand was, die leegstaande woningen toen
nauwelijks aanwezig waren...
De cijfers zijn toen gemanipuleerd omwille van de politieke
doelstellingen van dat moment.
Goedkope koopwoningen. Blz. 14: Het gaat niet zozeer om het aantal, maar
om het aanbod. De gemeente vindt een koopprijs tot EUR 120.000 goedkoop.
Maar eenverdieners met inkomsten tussen minimumloon en modaal kunnen
nauwelijks kopen of aan het huis moet nog zoveel gebeuren dat er nog een
half huis qua kosten bij komt. Het zijn m.n. nog wat koopappartementen
die in het makelaarsaanbod tot EUR 120.000 zitten, maar deze zijn alleen
geschikt voor kleine huishoudens qua grootte.
Het zijn vooral de prijzen van de vroeger goedkope woningen en flats die
werkelijk gigantisch zijn gestegen in Leeuwarden: Wat 20 jaar geleden
50.000 gulden moest kosten, kost nu 100.000 euro... Dat is 4 tot 4,5
keer zoveel in 20 jaar. Zijn de lonen ook zo gestegen? We dachten van
niet.
Nieuwbouw. Blz. 15: Zoals eerder opgemerkt, vinden we dat in de uitleggebieden ook 'doorstromerswoningen' moeten komen, meer dan nu het geval is. We denken dan zowel aan appartementen als aan laagbouw.
Stedelijke vernieuwing. Blz. 15: Wij denken dat de woonkwaliteit van de
huizen voldoende toekomstwaarde heeft als men ze renoveert. Wij vinden
dat het middel 'renovatie' totaal onderbelicht is als instrument bij
Stedelijke Vernieuwing. Wij hebben eerder betoogd dat de bestaande
voorraad goedkopere woningen simpelweg niet gemist kan worden. Wij
vinden, dat als je meer verschillende soorten woningen in een wijk wilt
hebben, je ook via hoog-renovatie en het samenvoegen van woningen, die
differtentiatie kunt bereiken, met minder verstoring van de sociale
samenhang in een wijk. Als de economie weer aantrekt, zou je hier en
daar ook weer woningen kunnen verkopen aan zittende huurders in een
wijk, mits je de voorraad goedkope huurwoningen behoudt.
Positief vinden we dat de nota op blz. 16 zelf ook stelt dat je niet
onbeperkt maar huurwoningen kunt verkopen en dat wordt erkend dat er een
grote groep huishoudens is die geen koopwoning kan betalen, maar helaas
worden uit dit feit geen consequenties getrokken, nl. dat het
onverantwoord is om nu woningen te slopen.
Seniorenwoningen: Ook via hoog-renovatie kun je seniorenwoningen maken.
Willekeurig voorbeeld: Veel portiekflats hebben op de begane grond de
fietsenschuren. Tussen de flats in vind je vaak een stuk groen waar
niets mee gebeurt. Bouw daar de fietsenschuren en verbouw de begane
grond tot seniorenwoningen met een tuintje aan voor- en achterzijde.
We begrijpen dat dit meer creativiteit vergt dan het stapelen van
duroxblokken en het hanteren van de kitspuit in de dure en zo
kwalitatief goede nieuwbouw...
Woonwensen. Blz. 16: De nota stelt, dat wanneer alle mensen met verhuisplannen in hun 'droomhuis' terecht komen, er een overschot is aan rijtjeswoningen. En als morgen iedereen in de stad een dubbel salaris vangt, zullen wij niet meer ageren tegen sloop van goedkope huurwoningen. Een goed onderzoek bevat ook check-vragen om het realiteitsgehalte van de aangegeven woonwensen te meten, bv.: Hoeveel procent van uw huidige netto maandinkomen wilt u maximaal uitgeven aan huur of hypotheek betalingen?
5. Toekomst. Blz. 17 t.m. 20:
De nota stelt het nieuwbouwprogramma wat minder onrealistisch vast dan
eerst het geval was: Het heet nu dat er jaarlijks tussen de 300 en 500
nieuwbouwwoningen gebouwd moeten worden.
We zullen de ontwikkelingen en de gemaakte afspraken in het Stadsgewest
t.a.v. de productiecijfers met belangstelling volgen.
Midden- en hogere inkomens. Blz. 18: Het is een verbetering om minder hele dure koophuizen te bouwen en meer koopwoningen voor de middeninkomens. Wel is het zaak heel goed te letten op de bouwkundige kwaliteit: Een nieuwbouw eengezinswoning van EUR 150.000 is een heel simpele woning zonder enige luxe, smalle beukmaat en veel kit om de boel bij elkaar te houden. Wellicht is dit wat overdreven, maar enige jaren terug werd al gesteld dat een simpele nieuwbouwwoning pakweg 325.000 gulden moest kosten. (1999) Overigens vinden we het een schandaal dat het hoofdgebouw van het Bonifatiushospitaal niet wordt gebruikt voor een hoog-renovatieproject en dat B. en W. het gebouw niet op een o.i. alsnog te realiseren gemeentelijke monumentenlijst hebben geplaatst.
Lagere inkomensgroepen, studenten en ouderen. Blz. 19: De Stedelijke Vernieuwing levert geen bijdrage in de bestaande wijken aan het geformuleerde doel: Voldoende goede, betaalbare huur- en koopwoningen voor lagere inkomensgroepen. Reden is, dat nog steeds wordt uitgegaan van sloop van goedkopere woningen, in plaats van renovatie naar behoefte.
Tien procent nieuwbouw huurwoningen tot EUR 440 in uitbreidingsgebieden willen realiseren is te weinig: Bij een gemiddelde productie van 400 woningen betekent dit 40 woningen per jaar.
Op blz. 22 staat het woningbouwprogramma 2003-2007 in tabelvorm.
Wij stellen voor om de 5 procent goedkope koopwoningen en de 15 procent
midden-dure koopwoningen (dus tot EUR 160.000) maar niet te bouwen,
omdat dit bouwkundig (casco plus woontechnisch) qua woning eigenlijk
rotzooi is, goed voor sloopverhalen over 30 jaar...
In plaats hiervan
zouden wij jaarlijks 30 procent (120 stuks) huurwoningen willen bouwen
tot EUR 440 huur. Onrendabele toppen zouden we willen afdichten via
3-Plus constructies en via het 3 op 1 verhaal als een WBC de woningen
bouwt. Daarom zouden we zoveel mogelijk middeldure koopwoningen willen
laten bouwen, liefst meer dan 35 procent.
Studenten: De mogelijkheden van goedkope inbouwpakketten in afgedankte kantoorruimten moet nader onderzocht worden. Het zijn vooral de corporaties die de kar zullen moeten trekken qua nieuwbouw en verbouw van bestaande panden tot studentenhuisvesting. Hier zien wij veel meer in, dan in de particuliere kamermarkt, om de woonbehoefte op te vangen.
Ouderen. Blz. 19: We zijn positief over het voornemen om levensloopbestendige woningen te willen bouwen, hoewel we ons in het algemeen ook zorgen maken over de betaalbaarheid van woningen voor ouderen: Indien iemand bv. tijdens de periode dat het pensioen wordt opgebouwd geregeld werkloos is geweest, zal die opbouw weinig voorstellen: Niet elke oudere kan maar een duur nieuwbouwappartement kopen.
Keuzemogelijkheid woonconsumenten. Blz. 20:
Experimenten met vormen tussen huren en kopen in:
Wij zijn er op tegen om laagbouwwoningen te verkopen in de vorm van
appartementsrechten, omdat wij dit een te vergaande beperking vinden op
de eigendomsrechten van de kopers, zoals bv. in het Rode Dorp. Wij zijn
er niet op tegen om bepaalde beperkingen op de eigendomsrechten
contractueel te regelen zoals: Een zelfbewoningsclausule met een
kettingbeding hierbij, bepaalde 'kwalitatieve verplichtingen' t.a.v. de
wijze waarop het buitenonderhoud dient te gebeuren, bv. om een
historisch en origineel aanzicht in stand te houden zoals de voorgevels
in het Rode Dorp.
Wij zijn ook tegen het gebruik van de
appartementsvorm in de laagbouw, omdat we constateren dat de verkopende
woningcorporatie in de Vereniging van Eigenaars die dan tevens
van rechtswege ontstaat, de touwtjes in handen houdt, omdat zij een
meerderheidsbelang in handen houdt. Op deze wijze wordt de nieuwbakken
kopers het achterstallig onderhoud in de maag gesplitst, via hun
bijdrage aan de kas van die VvE, een bijdrage waarvan de hoogte wordt
bepaald door de WBC, omdat zij een meerderheid van de huizen nog steeds
in handen hebben... Dit gevaar dreigt overigens ook bij de voorgenomen
verkoop van de 4-hoog flats aan De Anjen en De Gealanden van CHF.
(Woonbedrijf Regio Noord). Overigens is bij verkoop van flats toepassing
van het appartementsrecht verplicht.
Wij vinden, dat B. en W. geen
splitsingsvergunning voor deze flatblokken hadden mogen afgeven, vanwege
het belang van de volkshuisvesting, gezien de krapte aan sociale
huurwoningen.
Woonprogramma. Blz. 21 t.m. 23:
De nota stelt op bladzijde 22 dat het nodig is om meer sociale huurwoningen te bouwen.
Wij onderschrijven dit uitgangspunt, mits de consequentie hieruit wordt
getrokken dat op allerlei manieren geld moet worden gegenereerd om als
objectsubsidie in te zetten, om de aanvangshuren beneden de
IHS-passendheidsgrenzen te krijgen.
We hebben gesteld dat we geen koopwoningen zouden willen bouwen met een
prijs beneden de EUR 160.000 omdat we menen dat dit geen kwalitatief
goede koopwoning oplevert. De kosten van de door ons bepleite 30
procent aan sociale huurwoningen mogen daarom ook niet beneden de EUR
160.000 liggen. Dit, om dezelfde redenen en ook hierom is het genereren
van geld om als objectsubsidie te dienen, noodzakelijk.
De nota stelt dat nieuwe woningen verspreid in de stad moeten worden gebouwd, nl. 25 procent. Bij een totaal van 400 woningen per jaar gemiddeld gaat het dan om 100 woningen. Wij hebben hier geen probleem mee, mits hiervoor geen woningen gesloopt hoeven te worden. Overal in de stad zijn ergens wel lege, onbenutte plekken te vinden voor kleinere bouwlokaties. Wel moet er rekening mee worden gehouden dat deze projecten qua schaal, uiterlijk en maatvoering passen bij hun directe omgeving. Als afschrikwekkend voorbeeld noemen we de thans in aanbouw zijde pakhuiswoningen aan de Oostersingel: In plaats van ongeveer schaal en maat aan te houden van bv. pakhuis Weda, verrijst hier een twee maal zo groot 'pakhuis' dat totaal de Zeeheldenbuurt en het Vijverparkje domineert. (Plaatje pakhuis op blz. 27)
Bestaande wijken. Blz. 22: Is transformatie het nieuwe woord voor sloop?
Het drastisch renoveren van kwalitatief slechte woningen (en in sommige
gevallen samenvoegen) is goedkoper dan sloop en nieuwbouw.
Vooral de
woningen met een lage boekwaarde en een relatief lage huur lenen zich
hier vaak voor:
Hier wordt nog een flink deel van de huurverhoging na
renovatie door hogere huursubsidie gecompenseerd en indien
energiebesparende maatregelen nog niet zijn uitgevoerd, wordt een deel
van de huurverhoging die uit die verbetering voortvloeit, door lagere
energiekosten gecompenseerd.
De nota stelt dat gezien de krappe geldmiddelen en de krappe woningmarkt
in toekomstige stedelijke vernieuwingswijken gekozen wordt voor kleinere
projecten. Dat vinden we een verbetering vergeleken bij het huidige
beleid.
De nota stelt dat de kleinere projecten 'meerwaarde' moeten hebben voor
de zittende bewoners in de wijk. Dit wordt niet nader benoemd.
Waaraan wordt hier gedacht? Ouderenwoningen? Doorstromerswoningen?
Woningen plus een winkelfunctie?
De nota stelt ook dat sociale aspecten een grotere rol gaan spelen bij
de herstructurering van de woningvoorraad. Betekent dat, dat nog meer
dan nu, juist de woningen van de lager betaalden heel gericht worden
gesloopt? Bv. op basis van het Wijksignaleringssysteem, dat altijd
nauwkeurig de 'vervalindicatoren' in kaart bracht, nl. hoeveel
alleenstaanden, lagerbetaalden, uitkeringsgerechtigden enz. in een wijk
woonden? Zo ja, dan is de 'oorlog' van rijk tegen arm nog steeds in volle gang.
Sociale problemen kunnen achter niet met 'stenen maatregelen' worden bestreden, maar met goed sociaal wijkbeheer en een strak
'handhavingsbeleid' t.a.v. regels en verordeningen.
De nota stelt dat de woningcorporaties zouden moeten verbeteren in de
wijken Cambuur, 't Vliet en het Valeriuskwartier. Wij zijn hier cynisch
over: Cambuur en 't Vliet bestaan overwegend uit koopwoningen.
Hoe het
dan verder gaat, hebben we bij de Vegelinbuurt gezien: De gemeente koopt
de huizen op, de corporatie beheert ze zolang voor de gemeente en de
eigenaar-bewoners worden met hangen en wurgen 'uitgeplaatst' naar de
buurt die als volgende op de sloopnominatie staat...
In renovatie zijn de corporaties niet geïnteresseerd, dat bleek wel
bij de vraag of de koopflats in de Fruitstraat moesten worden gesloopt
of gerenoveerd:
Alle vooroordelen tegen renovatie die prof. Thomsen in
zijn verhaal "De waarde van het bestaande, 10 redenen voor renovatie"
noemde, zijn de revue gepasseerd. En natuurlijk woonden daar ook geen jonge, kapitaalkrachtige gezinnen...
De vraag of kleine, startende huishoudens wellicht gediend zouden zijn
met koop van een geheel gerenoveerde flat, is niet aan de orde geweest.
De vraag of de wijk met bv. een kleine buurtsuper op de begane grond
(winkelfunctie) van dit flatgebouw, wellicht gediend zou zijn, is niet aan de orde geweest.
B. en W. maken zich afhankelijk van de WBC's door te stellen: "De aanpak
die we kiezen hangt af van de initiatieven van de corporaties en (onze)
financiële mogelijkheden."
Wat B. en W. echt willen, staat meteen daarna op blz. 23:
"Slopen van
kwalitatief slechte en minder gewilde woningen (uiteraard niet te
bepalen door de woningzoekenden maar door B. en W.) betekent dat er
ruimte ontstaat voor nieuwbouw."
De 'treurige' mededeling volgt meteen daarop:
"Door de huidige krapte op
de (huur)woningmarkt kunnen we niet zoveel slopen als we ons hadden
voorgenomen."
Zoals dus betoogd: Woonplan Leeuwarden maakt geen principieel andere
keuze dan eerder de Kadernota Stedelijke Vernieuwing: Alleen het tempo
van beleidsuitvoering wordt vertraagd, in afwachting van 'betere
tijden'.
De Binnenstad. Blz. 23: Hier geen woord meer over 'evenwichtige bevolkingsopbouw'. Integendeel: Deze wordt bestemd voor de hogere inkomens. Gentrification ook in Leeuwarden. Wij vinden echter dat iedereen in de binnenstad zou moeten kunnen wonen, ook mensen met minder hoge inkomens.
Rolverdeling: hoe en met wie gaan we dat doen? Blz. 25 en 26:
De gemeente is zwaar afhankelijk van m.n. de andere marktpartijen, omdat gesteld wordt dat nauwelijks subsidies (kunnen) worden ingezet.
In zekere mate willen we de gemeente wel credits geven voor wat betreft
bv. de 3Plus-constructie, omdat op die wijze toch nog wat huurwoningen
gebouwd worden. We hebben al aangegeven op welke aanvangshuren men o.i.
aan zou moeten sturen.
Corporaties. Blz. 26: De gemeente wil prestatieafspraken maken over 'de doelgroepen van beleid', ook over de beschikbaarheid van huizen. Dat is positief, maar gezien het feit dat de corporaties indertijd eenzijdig de eerdere convenanten met de gemeente opzegden, vragen we ons af hoe betrouwbaar corporaties nog zijn. We hebben in feite te maken met doodgewone institutionele beleggers, gericht op winst.
Bewoners. Blz. 26: Op zich is het juist dat ook overlegd wordt met huurdersorganisaties. De Bewonersraad heeft echter haar getalsmatige sterkte op oneigenlijke wijze verkregen, nl. door huurders automatisch lid te maken, behoudens tegenbericht (z.g. 'negatieve optie') waarop vervolgens de contributie door de WBC bovenop de huur werd ingehouden. Zo kunnen wij het ook.
Voor wat betreft de wijkpanels en bewonersplatforms: Formeel zit een ieder daarin voor zichzelf en heeft geen achterban. Feitelijk worden wijkpanels mede gebruikt als legitimatie van het B. en W. beleid. Natuurlijk mogen B. en W. met iedereen naar hartelust overleggen, geheel naar eigen goeddunken, maar men dient zich wel te realiseren, dat een mening van een wijkpanel daarmee nog niet de mening van 'de buurt' hoeft te zijn. Dit, omdat wijkpanelleden niet democratisch gekozen zijn. Omdat gezien het bovenstaande soms bij de vertegenwoordiging van 'de achterban' een vraagteken gezet kan worden, stellen wij voor om weer een soort 'Woonconsumentenplatform' op te richten, waarin zoveel mogelijk organisaties zitten, die zich bezig houden met huurders- en woningzoekendenbelangen. De bedoeling is om hiermee zo goed mogelijk een afspiegeling te zijn van wat er op dit gebied leeft onder de woonconsumenten in Leeuwarden. Dit naar voorbeeld van de Cliëntenraad Sociale Zaken Leeuwarden.
Samenvatting van onze hoofdpunten:
1. Een sloopstop voor alle woningen, m.n. de bestaande sociale huurwoningen.
2. I.s.m. de WBC's renovatieplannen opstellen, gericht op groot-onderhoud of renovatie of hoog-renovatie, al naar wat op blok- of complexniveau wenselijk is.
3. Sociaal beheer buurten en wijken versterken en een strak 'handhavingsbeleid' voeren qua gemeentelijke regels en verordeningen.
4. Nieuwbouw: Tenminste 30 procent nieuwe huurwoningen. Maximale aanvangshuren: EUR 453 (kleine woning of een appartement) en EUR 486 (grotere woning) Doel: Dienen als doorstromerswoningen om de druk te verlichten op de bestaande goedkopere voorraad.
5. Geen nieuwbouw koopwoningen bouwen die goedkoper is dan EUR 160.000 vanwege kwaliteitsredenen. Een opgeknapte woning kopen in de bestaande bouw is een beter alternatief.
6. Meer dan 35 procent middeldure koopwoningen bouwen, mede om m.b.v. verkoopwinsten geld te genereren voor objectsubsidie voor de gewenste 30 procent sociale huurwoningen. (Zie punt 4)
7. Een 'Woonconsumentenplatform' starten voor huurdersorganisaties, woningzoekendenorganisaties, wijkpanels ed.
Namens het Dagelijks Bestuur van de Vereniging P.E.L.,
met vriendelijke groet,
secretaris