Uit het Friesch Dagblad van maandag 26/4/2004.
In een van de eerdere berichten dook al eens eerder de naam op van
professor Thomsen van de TU Delft. In dat verhaal gaf hij aan waarom er
juist veel minder moest worden gesloopt en pleitte hij er voor, dat er
veel meer gerenoveerd moest worden.
Een belangrijk argument daarbij van hem was: "Als de gehele
nieuwbouwproductie vanaf nu zou worden ingezet om de bestaande voorraad
te vervangen, zou daar minstens 100 jaar voor nodig zijn en moeten we
dus uit gaan van een gemiddelde benodigde levensduur van meer dan 100
jaar!"
Maar woningcorporaties hebben kennelijk hun eigen agenda's en
zijn ongevoelig voor dit soort argumentatie. Zij slopen verder...
Uit het Friesch Dagblad van maandag 26/4/2004:
Leeuwarden - Woningcorporaties willen de komende tien jaar meer sociale huurwoningen slopen dan nu het geval is. Landelijk gaat het om gemiddeld vier keer meer; in grote steden om een veelvoud. Dit kan leiden tot nieuwe woningnood. De sloopplannen van Friese corporaties zijn behoudender.
Dat concluderen hoogleraar prof. ing. A. Thomsen en M. T. Andeweg-van
Battum van de TU Delft uit het nog lopende onderzoek 'Sloop en
sloopmotieven'.
Zij voorzien grote problemen. Volgens Thomson staat
Nederland "aan de vooravond van een nieuwe woningnood" waar met name
starters en mensen met een laag inkomen de dupe van zijn.
[Opeenvolgende kabinetten hebben m.i. doelbewust de tweedeling in de maatschappij tussen de 'have's' en de 'have-nots' versterkt. De corporaties zijn niet meer geworden dan woonbedrijven en institutionele beleggers. Mensen met lage inkomens zijn als groep voor hen oninteressant. De vraag voor corporaties lijkt in feite nu te zijn: Hoe komen we van hen af? Simpel: Door veel woningen te slopen die zij nog net (met huursubsidie) konden betalen. We gaan zo naar een woningmarkt waar alleen het recht geldt van de (financieel) sterkste.]
De onderzoekers hielden onder meer een enquête onder 56 corporaties met een gezamenlijk bezit van 500.000 woningen; ofte wel 20 procent van de landelijke voorraad sociale huurwoningen. Ook corporaties in Leeuwarden, Smallingerland en Dongeradeel deden aan de enquête mee. De sloopplannen in Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht zijn extreem. De corporaties uit deze plaatsen hebben plannen om de komende tien jaar acht keer zoveel woningen te slopen als nu. In de Randstad ligt de factor op zeven. Landelijk gezien hebben corporaties plannen liggen waarbij vier keer meer dan nu wordt gesloopt.
[Het doelbewuste terugtreden van de Rijksoverheid in de 90-er jaren waarbij de woningcorporaties zelfstandig werden, leidt tot rampzalige ontwikkelingen. Je kunt de volkshuisvesting in totaliteit niet aan de 'vrije markt' overlaten. Zolang dat zo blijft, zal het alleen nog maar erger worden voor laagbetaalden op zoek naar een voor hen betaalbare woning.]
In Fryslân willen corporaties eveneens meer slopen dan nu, maar volgens onderzoekster Andeweg-van Battum zijn de plannen hier niet zo rigoureus. Tegenover elke tien woningen die landelijke worden gesloopt, staan drie woningen in Fryslân. Andeweg-van Battum denkt dat de nieuwbouw- en sloopplannen voor de komende tien jaar met name zijn gebaseerd op de grote leegstand van zo'n vijf of zes jaar geleden.
[Er moet ook in Friesland op dit moment geen enkele woning gesloopt worden. Ook hier zijn de wachttijden voor woningzoekenden fors gestegen.]
"Toen moesten corporaties wel met een reactie komen", zegt zij.
"Nu is gebleken dat er wel degelijk vraag is naar sociale huurwoningen,
kunnen corporaties die plannen aanpassen. Die geluiden bereiken ons
ook."
Andeweg weet niet of dat ook gebeurt. Wel blijkt uit haar gegevens
dat veel sociale huurwoningen worden gesloopt, waar (veel) duurdere
woningen voor in de plaats komen. Sloop was overigens niet het enige
wapen in de strijd tegen leegstand. Corporaties gingen ook over tot
verkoop van huurwoningen.
[Sociale huurwoningen plat en dure woningen retour, veelal koop. De
armen eruit, de rijken erin. Dit is over heel Nederland hetzelfde...
Soms kan verkoop van sociale huurwoningen: Als je huurwoningmarkt ruim
is. Maar was die dan echt zo ruim? M.i. wel ruimer dan nu, maar die
enorme leegstand waar de corporaties hier mee schermden, was veelal
gebaseerd op gemanipuleerde cijfers. Enige ronden door de wijken waar
al die lege huizen zouden staan, maakten toen al snel duidelijk, dat
hier sprake was van gemanipuleerde cijfers. Bij wijken zoals Heecherp en
de Wielenpôlle konden we ook precies aangeven waar precies de misleiding
zat: In Heechterp zat dat in het feit dat compleet lege flatblokken die
op het punt stonden gesloopt te worden, nog vrolijk meegeteld werden en
bij de Wielenpôlle bleek dat een aantal lege te koop staande koophuizen
en verderop ook bij de leegstandscijfers waren geteld...
Het PEL heeft
in die tijd verkoop van huurwoningen bekeken als een soort nood-optie
als er slechts twee keuzes over waren: Kopen of slopen. Het feit dat
verder doorgaan met verhuren dan geen optie was, lag in die gevallen aan
de opstelling van de corporaties m.b.t. de woningen die in het geding
waren.
We zijn er op tegen om op dit moment sociale huurwoningen te verkopen omdat we dat niet in het belang vinden van de
volkshuisvesting.]
Grote steden
De onderzoekers concluderen dat veel meer sociale huurwoningen worden gesloopt dan andere huizen. De redenen die daarvoor worden gegeven zijn niet altijd even oprecht, constateren zij. Vaak zijn geld en aanzien de reden.
[Bij verkoop van sociale huurwoningen gaat het puur om de winst: De
boekwaarde is vaak laag, de schaarste heeft de marktprijzen fors
opgedreven en dan wordt er gehandeld zoals een belegger doet: Afstoten
na pakweg 25 tot 30 jaar, want anders komen de gebreken... Die splits je
dus de kopers in de maag.
Want: Bekend feit is, dat een woning zo na 25
tot 30 jaar toe is aan een renovatiebeurt. Uiteraard wordt verkocht met
mooie smoezen erbij zoals:
Dit is beter voor de buurt, we willen de
mensen ook aan een koophuis helpen enz. Ik krijg de tranen in de ogen
van zoveel menslievendheid. Maar ja, dit soort sociale praatjes die
de schijn moeten ophouden dat corporaties nog steeds dezelfde sociale
verhuurders zijn van vroeger, wordt wel gevreten door het merendeel van
hun huurders en door de van hen financieel afhankelijke z.g.
huurdersorganisaties...]
Thomsen zegt geen tegenstander te zijn van sloop, maar vindt wel dat
sloophamer erg gemakkelijk wordt gehanteerd, terwijl de nieuwbouw
stagneert. Hoewel het TU-onderzoek nog niet helemaal is afgerond en het
dus om voorlopige resultaten gaat, trok Thomsen afgelopen vrijdag
tijdens het SP-debat 'Slopen of renoveren' in Rotterdam wel al een
conclusie:
"Er is dringend discussie nodig. Ik hoop dat de Nota Ruimte,
die minister Dekker dinsdag presenteert, daar een aanzet toe geeft."
[Ik heb nog niets gelezen over een discussie 'slopen of renoveren' die
bijvoorbeeld mede in verband wordt gebracht met vragen als: Willen we
toch weer bouwen in delen van het 'Groene Hart'? Het antwoord in die
nota Ruimte was 'ja' en dan kun je mooi weer wat uitbreiden met
nieuwbouw en doorgaan met het platgooien van sociale huurwoningen. Dat
die nieuwbouw niet te betalen is door lagerbetaalden, doet even niet ter
zake...
Kortom: De discussie gaat eerder over groene natuurgebieden
behouden versus delen opofferen voor dure nieuwbouw. M.i. wonen de
rijken op den duur in een soort parkachtig landschap in de 'Randstad
Holland' en de armen in de huidige steden Amsterdam, Utrecht, Den Haag
en Rotterdam. Wat er buiten die ene metropool gebeurt is verder niet
meer interessant: Dat zijn de buitengewesten. Cynisch gesproken is dit
wellicht ook een kans om je in die buitengewesten niet veel meer aan te
trekken van de papiertroep uit Den Haag en hier in het Noorden gewoon
maar een eigen woningbouwbeleid en ruimtelijke ordeningsbeleid te gaan
voeren. Maar dan moet het roer wel om bij al die gemeenten en bij de
drie noordelijke provinciebesturen: Stoppen met de stedelijke
vernieuwing op deze wijze en op grote schaal overgaan op renovatie van
woningen.]