Het bericht is al ruim anderhalve maand oud, maar blijft opmerkelijk: Ook vanuit makelaarskringen wordt nu gesteld dat er in Leeuwarden een nijpend tekort dreigt aan betaalbare huurwoningen. Nu ja, dreigt: Volgens mij is hier al tenminste vanaf 2001 sprake van. Uit de Leeuwarder Courant van donderdag 4/3/2004:
LEEUWARDEN - Er dreigt een nijpend tekort aan betaalbare huurwoningen,
vreest Klaas Buwalda van de Leeuwarder makelaardij Hoekstra:
"De hiele
dei giet by ûs de tillefoan: ha jim noch wenningen foar in hierpriis fan
EUR 500?" [Vertaling: "De hele dag gaat bij ons de telefoon:
Hebben jullie nog woningen voor een huurprijs van 500 euro?"]
Volgens hem heeft de gemeente in de wijken Zuiderburen en Goutum-Noord
de kans op sociale woningbouw laten schieten.
[Een huur van EUR 500 ofwel in oud geld HFL 1101,85 vind ik niet bepaald goedkoop. Het zijn huurwoningen in het beleggers-huurwoningen prijssegment en Hoekstra en Buwalda zijn naast makelaars ook een vrij grote behuurder van beleggerswoningen van grote institutionele beleggers. Ik ben benieuwd naar welke woningen qua prijs bij de corporaties wordt gevraagd door bellers. De grens waarbij een passendheidstoets wordt gevraagd voor de huursubsidie (fiatteringsgrens) ligt voor huishoudens van drie of meer personen (eengezinswoning) momenteel op EUR 486,30 en dat werpt een blokkade op tegen het verlenen van huursubsidie. Ik vind dus dat Buwalda in feite spreekt over schaarste qua woningen in de beleggerssfeer en vraag me echt af: Als die huizen al schaars zijn, hoe is het dan bij de goedkopere woningen? Het laatste Jaarverslag dat naar buiten kwam (2001) van de nu opgeheven Centrale Registratie Woningzoekenden stemde toen al niet vrolijk op dat punt.]
Buwalda deed zijn uitspraken gisteren tijdens de openingsdiscussie van
Beurs Huis en Tuin in het FEC. Volgens hem moeten corporaties stoppen
met de bijna onbeperkte verkoop van huurwoningen.
"It giet yn de diskusjes altyd oer keap. Mar hierhuzen binne ek
belangryk." [Vertaling: "Het gaat in de discussies altijd over koop.
Maar huurhuizen zijn ook belangrijk."]
[Het verkopen van huurwoningen zou moeten stoppen. Dit zou ook moeten gelden voor de z.g. 'Keuzewoning' van Corporatieholding Friesland. Dit zijn huizen die je naar keuze kunt kopen of huren. Dat kopen is weliswaar onder het recht van eerste terugkoop bij latere verkoop, zodat CHF tezijnertijd het huis zou kunnen terugkopen en eventueel weer verhuren, maar dat biedt geen soelaas tegen een krappe huurmarkt, zoals CHF wel heeft verkondigd. Het is niet zo dat op die wijze CHF op het door haar gewenste moment die koopwoningen terug kan brengen op de huurmarkt. De koper bepaalt het moment wanneer hij dat huis weer wil verkopen en wellicht is dat pas over 20 of 30 jaar. Dat is aan de huidige koper van zo'n Keuze-woning. Buwalda stelt dat Leeuwarden de kans heeft laten schieten op sociale woningbouw in Zuiderburen en Goutum-Noord. Ik denk dat dat doelbewust is gebeurd: Sociale huurwoningen trekken alleen maar de armeren aan nietwaar? En dat wil Leeuwarden niet: Men wil inwoners met geld en de huizen van de armeren werkt men het liefst zo snel mogelijk tegen de vlakte. Vervelend is alleen voor Leeuwarden dat er zoveel vraag is juist naar echte sociale huurwoningen waarvoor men zonder fiatteringen, passendheidstoetsen en ander gedoe, huursubsidie kan krijgen.]
PvdA-wethouder Roel Sluiter diende hem van repliek:
"Wij hebben in
Leeuwarden al een enorme voorraad huurwoningen en goedkope koophuizen.
In 1998 was iedereen nog bang voor grote leegstand."
[Wat heet enorme voorraad? Kennelijk niet genoeg voorraad om op een
redelijke termijn degenen die op zoek zijn naar een sociale huurwoning,
te helpen. En goedkope koophuizen: Beneden de EUR 100.000 vind je niet
al teveel meer.
En vergeet niet: Dit is nog altijd HFL 220.371 terwijl
je in de negentiger jaren eerst nog wel een huisje kon vinden beneden de
HFL 100.000 ofwel beneden de EUR 50.000
Conclusie: De schaarste aan
goedkopere koophuizen heeft de prijs in dat marktsegment werkelijk enorm
opgedreven! Mijn indruk is dat het hier om meer dan een verdubbeling
gaat van de prijzen binnen tien jaar! En zowel die sociale huurwoning
als die goedkopere koopwoning: Daar wonen, jammer voor Sluiter, ook al
mensen. Zoveel komt er niet vrij.]
Nu er onverwacht krapte is ontstaan, is het onverstandig om plotseling grootschalig huurwoningen bij te bouwen, vindt Sluiter.
[Onverwachte krapte? Wat een onzin. Al in de herfst van 1999 begon de gemiddelde wachttijd voor een corporatiewoning te stijgen en nam het aantal ingestuurde bonnen per aangeboden woning toe. Dat was het eerste signaal dat er een omslag op komst was. En die trend zet zich voort tot de dag van vandaag. Dit werd nog verergerd door de doelbewuste keuze van de gemeente en de corporaties om flink wat goedkopere woningen te willen slopen. Die plannen zijn nu deels uitgevoerd, maar onder de druk der omstandigheden wat getemporiseerd, meer niet.]
PvdA-gedeputeerde Anita Andriesen ziet veel heil in de extra contingenten die de afgelopen tijd zijn uitgedeeld aan gemeenten. Zij mogen die alleen gebruiken voor sociale woningbouw.
[Maar gemeenten bouwen niets: Ze zijn afhankelijk van de corporaties die deze contingenten zouden moeten benutten.]
"Ik maak me zorgen over het scheef wonen: veel mensen wonen gemeten naar hun inkomen in een te goedkoop huurhuis. We moeten de doorstroming vergroten."[De oorzaken van de woningkrapte aan goedkopere huurhuizen wordt
uiteraard door de bestuurdertjes bij de mensen zelf gelegd. De mensen
zijn in dat soort visies altijd de marionetten die moeten dansen naar de
wensen van de overheid, al naar het de overheid het op dat moment het
beste uitkomt. Maar omdat mensen hun eigen afwegingen maken en het recht
hebben om dat te doen, gaat de marionetten-show niet door.
Bovendien
hanteren voor het begrip 'scheef wonen' bestuurders vaak een definitie
die er op neer komt dat als je net nog niet qua huur/inkomensverhouding
in aanmerking komt voor huursubsidie, je al 'scheef' woont.
Daarom zullen vanaf 1 juli a.s. als de eerste bezuinigingsronde ingaat
op de huursubsidie (deze rondes gaan door tot 2007 zoals het er nu voor
staat) er weer meer mensen z.g. 'scheef' wonen....
Dan kan Andriesen
weer roepen dat er steeds meer huurders 'scheef' wonen.
Als je wilt dat huurders 'doorstromen', dan moet je qua
prijs/kwaliteitsverhouding en qua huurprijs in absolute zin zulke
woningen bouwen dat huurders die die woningen kunnen betalen uit
zichzelf de keuze gaan maken: Wij gaan zo'n woning huren.
En dat nu is
juist heel lastig nu het Rijk geen objectsubsidies meer geeft op
nieuwbouwwoningen.]
Volgens Sluiter moet 10 procent van de Leeuwarder woningbouw in de komende jaren uit goedkopere huurwoningen bestaan. Dat lukte de afgelopen jaren nog niet, erkende hij.
[Allereerst is dat een erg laag percentage, ten tweede is de vraag aan welke huurprijzen hij dan denkt en ten derde werden de afgelopen jaren de streefcijfers qua bouwproductie nooit gehaald; overigens een landelijk verschijnsel.]
Geen wonder, aldus Buwalda, omdat het onder de huidige wetgeving financieel bijna niet mogelijk is om goedkoop te bouwen. Dit zit voor een belangrijk deel in de afschaffing van rijkssubsidies en de hogere grondprijzen, terwijl gemeenten er geen trek meer in hebben om er geld in te steken.
[Het eerste argument is juist, het tweede argument ook: Met de winst op de grondverkoop financieren gemeenten de infrastructuur van het nieuwbouwgebied. Met het laatste argument bedoelt hij vermoedelijk dat de gemeenten niet bereid zouden zijn om de grondprijzen te matigen en uit andere eigen middelen de infrastructuur te financieren? Als dat zo is: Gemeenten kregen en krijgen toch rijkssubsidie voor 'stedelijke vernieuwing'? Als ze nu eens stoppen met hun sloopbeleid, dan hoeven ze dat geld niet deels te gebruiken voor de aankoop van te slopen huizen. Mijn slotconclusie is dat naar mijn indruk iedereen naar iedereen blijft wijzen inzake de vraag: Hoe komt het nu toch dat er een tekort is aan betaalbare huurwoningen en hoe lossen we dat op? Zolang dat zo blijft, zal er niets opgelost worden en zolang de huidige regering blijft bezuinigen op huursubsidie en op van alles en nog wat, zullen huurders blijven zitten waar ze zitten: Ze kunnen eenvoudigweg niet anders, al zouden ze het willen.]