Verhaal van prof. André Thomsen:
"De waarde van het bestaande, 10 redenen voor renovatie"

Opgehaald van internet d.d. 22/3/2004: Verhaal van prof. André Thomsen:
"De waarde van het bestaande, 10 redenen voor renovatie"
Verhaal gehouden op symposium te Utrecht op 28/2/2002.
VIBA Jubileum Symposium, Utrecht, 28 februari 2002.

Al uit 2002 maar nog steeds bijzonder actueel en boeiend is onderstaand pleidooi van professor André Thomsen van de TU Delft voor een drastiese koerswijziging in de volkshuisvesting. Hij betoogt dat er veel en veel meer moet worden ingezet op renovatie van de bestaande woningvoorraad. Dat is de kern van zijn verhaal en op veel punten ondersteunt dat precies datgene waar wij al jaren voor pleiten: Minder sloop, maar veel meer renovatie in alle soorten en maten: Groot-onderhoud, 'gewone' renovatie en upgrading 'hoog-renovatie'.
Hieronder volgt de complete tekst van zijn toespraak:

André Thomsen

1. Inleiding

De 20e eeuw zal de geschiedenis ingaan als de eeuw van de massawoningbouw. De woningvoorraad groeide van minder dan 1 tot 6,5 mln. woningen en het landschap veranderde van grotendeels agrarisch in half of geheel verstedelijkt gebied. Vooral de tweede helft van de afgelopen eeuw kende een massale groei: driekwart van de huidige woningvoorraad is gebouwd na 1950. De 20e eeuw was ook de eeuw van de algemene woningnood: de woningproductie was vooral gericht op onderdak voor de sterk groeiende bevolking, die ruim verdrievoudigde van rond de 5 mln. naar de huidige 16,5 mln. Nog spectaculairder was de groei in woonruimte: van gemiddeld 5 personen in een woning van nog geen 50 m2, minder dan 10 m2 per bewoner in 1900 naar 2,4 personen in een (nieuwe) woning van 160 m2, ofwel ruim 65 m2 per persoon nu, cumulatief neerkomend op ruim veertig maal het gebouwd woonoppervlak van rond 1900.

[Welnu, de driekamerflat uit de vijftiger en zestiger jaren zit aardig in de richting van die 65 vierkante meter en daarom voldoen ze qua oppervlakte m.i. nog voor een eenpersoonshuishouden of een tweepersoonshuishouden wat start op de woningmarkt. In het verhaal betoogt Thomsen dat er o.a. met dit soort flats veel meer gedaan zou kunnen worden, behalve ze maar te slopen.]

Inmiddels is het karakter van de bouwopgave ingrijpend gewijzigd van kwantitatief aanbodgestuurd naar kwalitatief vraaggestuurd. Met het afvlakken van de bevolkingsgroei en het inlopen van het kwantitatieve tekort, lijkt de tijd van een grootschalig door de overheid gestuurd bouwbeleid definitief afgelopen. Met keuzevrijheid als kernthema stelt de overheid zich nu terecht ten doel om de vraag te accommoderen. Betekent dat het einde van de overheidsbemoeienis met de bouwopgave? Op weg naar een nieuw laissez-fair?
Daar is weinig reden voor. Integendeel beginnen enkele grote problemen zichtbaar te worden:
- het belang van de verouderende woningvoorraad, in verhouding waarmee de nieuwbouwproductie van marginale betekenis wordt, en
- de toenemende ruimteconsumptie welke zonder adequate vraagaccommoderende maatregelen in de bestaande woningvoorraad een nieuwe woningnood in het verschiet kan brengen.

Een van de meeste heikele onderwerpen bij dat laatste is de vraag 'slopen of verbeteren?'.
Het niet kunnen of willen maken van die keuze lijkt een van de oorzaken van de stagnerende herstructurering (EIB, 2000).
Dat het om een lastige keus gaat is niet nieuw, er zijn al heel wat studies aan gewijd en rekenmodellen op los gelaten (Van der Flier & Thomsen, 1996). Een eenduidige keus voor het één of het ander valt ook niet te maken, daarvoor is de problematiek te complex, zijn de keuzevariabelen te divers en de consequenties voor de verschillende betrokkenen te vergaand en onderling tegenstrijdig.
Wat de keus extra lastig maakt is dat er vaak vooroordelen en geheime agenda's meespelen.
Met deze bijdrage pretendeer ik geen keus te propageren of een eenvoudig recept te bieden. Wel probeer ik wat vooroordelen te weerleggen, geheime agenda's zichtbaar te maken en enkele aspecten aan te stippen die naar mijn mening te weinig aandacht krijgen. Ik begin met een schets van de komende bouwopgave: de ontwikkeling van vraag en aanbod en de consequenties voor het kwaliteitsbeleid en sluit af met 10 redenen waarom renovatie vaak een goede, soms een betere en in toenemende mate de enige optie zal zijn.

2. de nieuwe bouw- en beheeropgave

Op een rijtje gezet geven de relevante ontwikkelingen het volgende beeld:

- van bouwen naar beheren
De nieuwbouwproductie neemt af. Ik bedoel dan niet de zogenaamde dip in de bouwproductie waarover momenteel zoveel rumoer is - die was al jaren geleden voorspeld - maar de structurele afname in vergelijking met de bestaande voorraad.
Ten opzichte van de voorraad is de productie inmiddels gedaald tot minder dan 1% per jaar, zie fig. 1.
Dit is geen nieuw feit maar een proces dat al lang gaande is, dat door velen is voorspeld en dat zich in de hele EU voordoet.

Wat het betekent voor het beheer van de woningvoorraad is minder bekend:
Als de gehele nieuwbouwproductie vanaf nu zou worden ingezet om de bestaande voorraad te vervangen, zou daar minstens 100 jaar voor nodig zou zijn en moeten we dus uit gaan van een gemiddelde benodigde levensduur van een woning van veel meer dan 100 jaar!
In werkelijkheid ligt het vervangingsvolume echter al jaren op 12000 woningen per jaar, minder dan 2 promille van de voorraad en minder dan een zesde van de nieuwbouwproductie van de laatste jaren.
Wat dat betekent voor de benodigde gemiddelde levensduur is snel uit te rekenen, evenals het feit dat zelfs een - voor de komende jaren volstrekt onrealistische - verdubbeling van de bouwproductie nog een eeuwenlange levensduur nodig maakt.

Conclusie: In verhouding tot de voorraad wordt de betekenis van de nieuwbouwproductie marginaal. De woonwijk van de toekomst staat er in feite nu al. We zullen heel lang moeten doen met onze bestaande woningvoorraad en hoewel de strategische betekenis van de nieuwbouw belangrijk zal blijven zullen woningzoekenden vrijwel geheel op de bestaande voorraad zijn aangewezen.

[Deze conclusie deel ik en zij is uiterst belangrijk! Ook al verdubbelt de nieuwbouwproductie (zo werden in 1969 130.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd, meer dan het dubbele van nu!) dan nog blijft het vervangingstempo van de bestaande huizen erg laag, ook als alle nieuwbouwcapaciteit voor vervanging wordt ingezet en er geen huizen meer in het weiland gebouwd worden. Dat rekensommetje kan iedereen maken.]

[De woonbehoeften kunnen door de lagerbetaalden niet of nauwelijks gerealiseerd worden en het is waar: Op de geliberaliseerde woningmarkt heerst de koopkracht van de financieel sterkeren. Ik vind zijn pleidooi in zijn verhaal voor hoog-renovatie niet slecht en het samenvoegen van bestaande woningen in laagbouw en hoogbouw hoeft ook niet verkeerd te zijn, maar je moet m.i. laveren tussen de huidige economische situatie (huizen fors opknappen maar niet samenvoegen) en latere mogelijke ontwikkelingen als het economisch weer beter gaat. (huizen fors opknappen en ook samenvoegen.)
Overigens is er ook domweg een tekort aan woningen; het is niet uitsluitend een behoefte aan meer oppervlak per persoon. Overigens is die laatste ontwikkeling niet nieuw: Die begon al in pakweg de dertiger jaren van de twintigste eeuw. Denk bv. aan de eenkamerkrotten waar zes mensen moesten huizen, eind negentiende eeuw in de grote steden.]

- de voorraad veroudert
Mede door de toenemende kwaliteitsvraag komen grote delen van de bestaande voorraad in de problemen. Veel vroegnaoorlogse woonwijken beantwoorden niet meer aan de behoefte: te klein, te sleets, te weinig comfort, te veel gestapelde huur en in ongewilde buurten. Ons huidige volkshuisvestingsprobleem is niet meer zozeer een tekort aan woningen maar een tekort aan geschikte woningen, met gevolg een toenemende vraag naar ruimere duurdere nieuwbouw en een toenemend beslag op de daarvoor nodige schaarse resterende open ruimte. In de Nota Wonen wordt deze ontwikkeling weliswaar onderkend (MVROM 2000, pag. 9 "Het roer moet om") maar wordt de oplossing te veel gezocht in sloop en verkoop (Van der Flier en Thomsen, 2000).

[Ik vraag me af voor WIE die woningen te klein zijn: Het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt nog steeds. Te klein voor wie? Die vraag moet worden beantwoord. Wat voor een gezin te klein is, kan voldoen voor een klein huishouden. Grootte woning in relatie tot grootte huishouden zou medebepalend moeten zijn voor de vraag: Is de woning te klein? Te weinig comfort? Te sleets? Daar is wel iets aan te doen: Renoveren en comfort verbeteren. Teveel gestapelde huurwoningen? Verderop in het verhaal wordt gerefereerd aan een onderzoek waar in staat volgens Thomsen dat veel mensen best een flat zouden willen hebben als er maar een redelijke buitenruimte bij was qua oppervlak. Ook daar is wel iets aan te doen in de bestaande hoogbouw: Zo zie je vaak aan de achterzijde van de vijftiger en zestiger jaren flatblokken forse onbenutte stukken groen: Je zou deze flats aan de achterzijde kunnen uitbreiden met veel grotere terrasachtige balkons. Dan houd je nog genoeg groen over, wat je overigens m.i. ook beter zou kunnen benutten: Geef die grond uit als bv. volkstuintje aan die huurders die dat willen.]

- het milieubelang neemt toe
Om te voorkomen dat Nederland niet alleen steeds voller maar ook steeds vuiler wordt, zal het storten van afval duurder en moeilijker worden en hergebruik worden verplicht. Het klimaatverdrag van Kyoto verplicht tot een uitstootreductie die zonder ingrijpende maatregelen in de bestaande voorraad niet realiseerbaar zal zijn.

- de behoefte aan overheidssturing neemt toe
Het gecombineerde effect van de afnemende nieuwbouw en de toenemende kwalitatieve vraag leidt tot problemen die niet door private marktpartijen kunnen worden opgelost. Zonder ingrijpende overheidsmaatregelen zal de voortgaande groei van de kwaliteitsvraag in de zin van oppervlak en voorzieningen tot toenemende spanningen op de grond- en woningmarkt leiden met een nieuwe woningnood in het verschiet. Ook op andere terreinen (gezondheidszorg, onderwijs) doen zich vergelijkbare problemen voor en neemt de roep om overheidssturing toe.

3. Vooroordelen

Ik zet een paar veelgehoorde vooroordelen tegen renoveren op een rijtje:

- renoveren voegt te weinig kwaliteit toe
Renovatie heeft een negatief imago. Staatssecretaris Remkes noemt mijn pleidooi voor meer renoveren en minder sloop een ramp voor de stad. Daarin zit het vooroordeel verscholen dat renoveren een tweede keus is, een inferieur lapmiddel, uitstel van executie en alleen geschikt als je niet kunt of durft slopen.

[Maar er zit meer achter de weerzin tegen renoveren, nl. bevolkingspolitiek. Grof gezegd komt die neer op een soort oorlog van rijk tegen arm. Van 'ons soort mensen' tegen 'dat soort mensen', van 'gelovigen' in de superioriteit van het blanke middle-class gezin tegen diegenen die daar niet toe behoren.]

Onzin! Wellicht dat veel grootonderhoud renovaties zoals die in de naoorlogse sector hebben plaatsgevonden dat beeld in de hand hebben gewerkt, maar de kwaliteit van ingrijpende of hoogniveau renovatie - daar heb ik het over - kan zonder meer gelijkwaardig zijn aan nieuwbouw; volgens het Bouwbesluit gelden voor beiden in principe dezelfde normen. Woontechnisch vallen ingrijpende renovaties met herindeling van het casco vaak zelfs gunstiger uit dan nieuwbouw, vanwege de aanwezigheid van meer overmaat en de mogelijkheid om extra grote woningen te maken.

Misschien moeten we er een andere naam voor verzinnen. Staatssecretaris Jan Schaefer had dat destijds al in de gaten en had het niet voor niets over "vernieuwbouw"! Maar ook daar moet je voorzichtig mee zijn: veel mensen verstaan inmiddels onder "herstructurering" - ook een nieuw begrip om oude vooroordelen te omzeilen - vooral sloop en nieuwbouw.

[En dat laatste komt omdat al deze mensen zien dat DAT simpelweg de praktijk is: Sloop en nieuwbouw. Overigens heb ik in de term 'herstructurering' nooit veel anders gezien dan een versluierend woord voor sloop en nieuwbouw. Dit is gebaseerd op de beleidsstukken m.b.t. 'herstructurering' van het toenmalige kabinet Kok, waarin werd gesteld dat "er veel te veel goedkope woningen" waren]

- een woning heeft een beperkte levensduur, na 50 jaar moet je gaan vervangen
Onzin! Een woning bestaat uit een composiet van bouwdelen met een zeer verschillende levensduur. Bepalend voor de uiteindelijke technische levensduur is de kwaliteit van het casco en dat kan technisch gezien meestal wel een eeuw of wat mee. Bepalend voor de functionele levensduur is de marktvraag, dat wil zeggen: de mate waarin het casco - al of niet middels verbouwing - in vergelijking met een alternatief de veranderende marktvraag kan accommoderen. Wat dat laatste betreft zou de gemiddeld benodigde levensduur macro gezien wel eens enkele eeuwen moeten zijn, zie hiervoor.

[Wat hier wordt gezegd over de technische en functionele levensduur zijn basisbegrippen waar veel gemeentebesturen en woningcorporaties nooit iets van hebben willen weten: Wegwerp goederen, wegwerphuizen en uiteindelijk wegwerpmensen, zo zit helaas de huidige maatschappij in elkaar. Op het punt van de volkshuisvesting gaat Thomsen hier tegenin: Een zeldzaam geluid!]

- renoveren is duurder dan nieuwbouw
In zijn algemeenheid ook onzin! Zoals gezegd zijn op de kostenvergelijking renoveren of sloop/nieuwbouw al heel wat modellen los gelaten. Een vergelijking van bouwkosten op zich zegt echter weinig. Van belang is de vergelijking van investeringen en baten in de tijd. Afgezien van de toerekening van infrastructurele en bijkomende kosten zijn de investeringen met relatief simpele contante waarde berekeningen te vangen; de kwantificering van de onderling tegenstrijdige baten voor de verschillende betrokkenen en de keuze van het schaalniveau van de vergelijking ligt veel moeilijker.
Binnen ons werkverband uitgevoerde evaluaties en haalbaarheidsstudies laten telkens weer zien dat ingrijpende hoogniveau renovaties over het algemeen goedkoper zijn dan nieuwbouwalternatieven en een grotere prijs- en kwaliteitsdifferentiatie mogelijk maken. Ik kom hier nog op terug.

[Zelfs wij kunnen m.b.v. netto contante waarde berekeningen doorrekenen dat je bv. tegen een huur die nog net onder de fiatteringsgrens voor huursubsidie blijft, veel goedkopere portiekflats zou kunnen renoveren voor pakweg 35.000 tot 40.000 euro per flat. Met dat bedrag kom je een aardig eind en kun je echt grondig te werk gaan. Als men echter grof zou gaan bezuinigen op de huursubsidie, dan kan er voor huurders die ergens tussen het minium en modaal zitten, niet al te veel meer, omdat de huren dan te hoog uitvallen na hoog-renovatie. In onze optiek geldt, dat je naast hoog-renovatie ook sociale maatregelen nodig hebt om het wonen leuk te houden en om vanuit het belang van de corporatie die dit zou gaan doen, hun investering te beschermen.]

- renoveren is riskanter dan nieuwbouw
Een vooroordeel dat verwant is aan de kosten. Hoewel de sloop van jonge woningcomplexen inmiddels het tegendeel bewijst, geldt nieuwbouw nog steeds als risicoloos. In de sociale huursector schrikt niemand meer van een onrendabele top van een halve (guldens) of een kwart (euro) ton per woning of meer, maar zelfs een beperkte onrendabele top voor ingrijpende renovatie is vaak niet bespreekbaar. Toch zijn bij bestaande woningen - in tegenstelling tot nieuwbouw - de risicobepalende factoren - in het bijzonder de bewoners en hun voorkeuren - bekend. Zou de aanwezigheid van lastige en/of ongewenste bewoners soms juist als een risicofactor beschouwd worden?

[Simpel gezegd: Er moet koste wat het kost nieuwbouw komen vinden vaak corporaties plus gemeente en laatstgenoemde stopt soms de woningcorporaties hiervoor extra geld toe, bv. via de grondkosten. Maar 1000 euro onrendabele top op een renovatieplan maakt dit 'onhaalbaar' en veel te duur...]

4. Geheime agenda's

Vaak zitten achter vooroordelen ook geheime agenda's:

- de gemeente
Als een woonbuurt gebreken vertoont geldt dat meestal ook voor de infrastructuur: bestrating, riolering en de inrichting van het openbare gebied. Soms heeft de gemeente daarnaast andere plannen, zoals bestemmingsverandering en verkeersmaatregelen. Bij ingrijpende verbetering moet de gemeente de infrastructurele kosten zelf dekken, bij nieuwbouw kunnen de kosten worden verdisconteerd in de nieuwe grondexploitatie en heeft de gemeente via het bestemmingsplan een beslissende invloed.

[Dus een ordinair geld-motief, verder niets. Uiteraard zul je dit gemeentelijk argument nooit echt openlijk horen...]

- de verhuurder
De oudere naoorlogse voorraad vormt de 'cash cow' van veel woningcorporaties: tegenover de huuropbrengsten staan relatief lage exploitatielasten. Zolang dat duurt is schijnbaar risicoloos doorexploiteren tot in de gevarenzone en dan 'noodgedwongen' slopen aantrekkelijker - en bij twijfel of meningsverschil over de gewenste aanpak veel makkelijker - dan tijdige kostbare herinvesteringen.

[Alsof hij het heeft over de Leeuwarder woningcorporaties... De bestaande voorraad als melkkoe gebruiken, niet veel doen qua groot-onderhoud en zeker geen renovatie, wat pappen en nathouden en tenslotte plat die hap... In feite niet echt veel beter dan particuliere huisjesmelkers doen...]

- de architect
Glossy nieuwbouw scoort beter en lijkt meer creatieve mogelijkheden te bieden dan moeizaam ingewikkeld tijdrovend en ondergewaardeerd herontwerp van bestaande woningen. In architectuurtijdschriften wordt aan herontwerp van de bestaande voorraad maar weinig aandacht besteed. En ook opdrachtgevers zijn gevoelig voor glossy publiciteit, dus waar kies je voor als je de kans krijgt?

- het bouwbedrijf
Het werken in de bestaande en bewoonde voorraad vraagt vakbekwamer en sociaal vaardiger personeel, een flexibelere organisatie en een andere bedrijfsvoering dan seriematige nieuwbouw, en aan grote tunnelkisten heb je niet veel. Het opbouwen van ervaring in het renovatievak gaat niet zomaar en brengt risico's - bron van vooroordelen - met zich mee. En ook bij bouwers scoort de glans van het nieuwe hoog.

- bewoners
Als een buurt in de sociale gevarenzone verkeert, is sloop een mogelijkheid om van ongewenste bewoners af te komen of met een sloopurgentie een riante positie op de woningmarkt te verwerven.

[Precies! Ziehier de voornaamste drijfveer van gemeente en woningcorporaties achter de sloopwoede in Leeuwarden. En de bewoners gaan vervolgens ieder voor zich en god voor ons allen, ofwel: Het mederendeel gaat alleen voor de verhuis- en herinrichtingskosten en rekenen zich rijk... Ze zouden eens moeten uitrekenen wat ze in de 10 jaar na sloop zouden hebben betaald aan woonlasten als ze hadden mogen blijven zitten en wat ze in hun nieuwe woonsituatie gaan betalen na hun herhuisvesting...]

5. 10 redenen voor renovatie

In tegenstelling tot deze negatieve invloeden zijn er belangrijke positieve overwegingen om voor herinvesteren in plaats van sloop te kiezen. Ik noem 10 goede redenen voor ingrijpende renovatie.

1. aanboddifferentiatie
Om het vraagaccommoderende vermogen van de bestaande voorraad te verbeteren is aanboddifferentiatie nodig. Hoewel de gemiddelde ruimteconsumptie gestadig toeneemt is de feitelijke woonbehoefte van huishoudens, afhankelijk van omvang, leeftijd, inkomen, zorgafhankelijkheid en wooncultuur zeer divers. Bewoners willen niet allemaal een eengezinswoning met een tuintje, als er maar voldoende beschutte buitenruimte aanwezig is blijken gestapelde appartementen het in vergelijking met eengezinswoningen heel goed te doen (Lans, 2001).

Herdifferentiatie met behulp van een mix van technische ingrepen (samenvoegen, uitbouwen, optoppen, opplussen, aanbouwen en ook vervangen) en beheermaatregelen (verkopen, sociaal beheer, zorgarrangementen) is daarvoor de geëigende weg. Met alleen een sloop/nieuwbouw strategie lukt dat niet: het levert weliswaar een hoge kwaliteit maar ook tegen een door velen niet gewenst, niet betaalbaar en te weinig gedifferentieerd prijsniveau.

2. keuzevrijheid
Keuzevrijheid vormt een van de hoofdthema's van de Nota Mensen Wensen Wonen. In een tijd van toenemende welvaart, mondige burgers en kritische consumenten is het faciliteren van de vraag begrijpelijk, maar alleen zinvol als de vraag ook geaccommodeerd kan worden, en daar ligt zoals hiervoor aangegeven een van de achilleshielen van het beleid.
Maar ook dat nadeel heeft zijn voordeel. Als de mogelijkheid om naar een grotere, betere en dus meestal veel duurdere woning te verhuizen ontbreekt zullen veel bewoners zelf gaan klussen; dat proces is nu al duidelijk te zien in fig. 3, waaruit blijkt dat consumenten - eigenaar-bewoners maar ook veel huurders - nu al rond een derde van de renovatie- en onderhoudsomzet voor hun rekening nemen. Uit het feit dat tweederde van de omzet inmiddels uit niet-projectmatige verbeteringen bestaat mag de conclusie getrokken worden dat op de R&O-markt de individuele opdrachtgever allang de belangrijkste partij is, zonder dat het overheidsbeleid daar overigens erg op in speelt.

[Grotere en betere woningen? Vaak is de nieuwbouw niet eens echt veel groter... En beter? Vaak eerder slechter... Als je hoort en soms ziet hoe er gebouwd wordt, dan is de kwaliteit van de nieuwbouw soms slecht en vaak maar matig. Duurdere woningen? Jazeker, duurder zijn de nieuwe woningen zeker: Stukken duurder; soms zelfs idioot duur. Mooi gezegd: De prijs/kwaliteitsverhouding lijkt vaak scheef te liggen als je je afvraagt: Wat moet ik dan betalen en wat krijg ik daarvoor?]

3. wooncarriëre
Voor veel bewoners wordt de aantrekkelijkheid van een wijk mede bepaald door de mate waarin een wooncarriëre binnen de wijk mogelijk is, dat wil zeggen de mogelijkheid om de woonsituatie aan te passen aan de inkomens-, gezins- en leeftijdsontwikkeling zonder ingrijpende gevolgen voor de relaties met familie, vrienden, school en verenigingsleven. Ook dat stelt eisen aan de differentiatie van het aanbod, niet alleen op wijkniveau maar liefst ook op buurt- en bouwblokniveau; en ook daarvoor is een ingrijpende verbeteringsmix een beter en efficiënter middel dan alleen nieuwbouw.

[Een wooncarriëre binnen de wijk: Daar wordt vaak mee geschermd als argument voor sloop en nieuwbouw in stadsvernieuwingsgebieden. Omdat die nieuwbouw veelal bestaat uit koophuizen en soms ook nog wat hele dure nieuwbouw erbij, bestaat de wooncarriëre van de huidige bewoners veelal uit wat oprotpremie en verhuizen naar de volgende afbraakwijk... Ik vraag me af of het echt wel zo is dat veel huidige bewoners een wooncarriëre wensen binnen hun huidige woonwijk of dat dit een bedenksel is van gemeentebesturen en woningcorporaties. Het zou kunnen dat sommigen dit wel wensen, maar dat die groep bewoners dan weer stuk loopt op de veel te hoge woonlasten als ze al nieuwbouw in 'hun' eigen wijk zouden willen betrekken. Wellicht zouden zij dit doen als er goed en grondig gerenoveerde woningen in hun wijk vrij kwamen, mits betaalbaar.]

[Voordat dat laatste doordringt in Leeuwarden bij het gemeentebestuur en de meerderheid van de raadsleden, zijn we volgens mij minstens 10 jaar verder, als het niet meer hoeft, omdat er zo fors is gesloopt, dat er weinig na-oorlogse wijken in hun huidige vorm over zullen zijn...]

6. herhuisvesting en sociaal-economische gevolgen
Herstructurering van verouderde wijken heeft hoe dan ook ingrijpende gevolgen voor de bewoners. In veel gevallen zal er al of niet tijdelijk verhuisd moeten worden. In een krappe woningmarkt - en dat zal gezien het toenemende ruimtegebruik blijvend het geval zijn - zal de realiseerbaarheid van ingrijpende herstructurering vooral afhangen van de beschikbare herhuisvesting. Met een gedifferentieerde op behoedzame verbetering en hergebruik gerichte aanpak vormt de herhuisvestingopgave een minder kwetsbare achilleshiel en kunnen de nadelige gevolgen van verplaatsing en herhuisvesting van huishoudens en werkgelegenheidechter en de daaraan verbonden kosten beter beheerst worden.

[Als het huidige woningbouwbeleid zo doorgaat, zal het steeds lastiger worden de huidige bewoners van stadsvernieuwingsgebieden te herhuisvesten. De wal gaat het schip keren...]

7. ruimtegebruik
Zonder verbetering van het vraagaccommoderende vermogen van de bestaande voorraad zal steeds meer open ruimte ten offer vallen aan de toenemende ruimtevraag. Dat knellende probleem zal hoe dan ook de ruimtelijke agenda gaan beheersen en zoals gezegd is aanboddifferentiatie daarvoor een conditio sine qua non.
Overigens gaat het niet alleen om het ruimtebeslag zelf maar ook om de verdeling van de ruimte.
Eerder waarschuwden wij voor een doemscenario waarbij de resterende open ruimte in deze rijke tijden wordt ingekocht door vermogende ruimtezoekers terwijl de laagste inkomens achterblijven in het stedelijke restgebied (Van der Flier en Thomsen, 1999).

[Anno 2004 doen scenario's de ronde waarin het resterende Groene Hart in de Randstad wordt opgeofferd aan woningen, uiteraard voor de rijken. Het huidige kabinet lijkt daar aan toe te willen geven door uitbreiding van woningbouw in het Groene Hart te willen toestaan.]

8. duurzaamheid en afval
Ook qua duurzaamheid scoort een breed op energie- en materiaalbesparing en levensduurverlenging van woningen en infrastructuur gerichte verbeteringsstrategie beter dan sloop/nieuwbouw.
Om te voorkomen dat Nederland niet alleen steeds voller maar ook steeds vuiler wordt, zal het storten van afval duurder en moeilijker worden en hergebruik worden verplicht. De betekenis daarvan moet niet onderschat worden: in een tijd waarin duurzaam hergebruik een voorzienbaar groeiende claim op de samenleving zal leggen zullen de met grootschalige sloop gepaard gaande bouwafvalbergen moeilijk zijn uit te leggen.

[Juist! Ook dit besef lijkt maar moeizaam door te dringen in de volkshuisvestingssector.]

9. het klimaat: Kyoto
En tenslotte heeft Nederland zich gecommitteerd aan het Kyoto-verdrag. Duurzame nieuwbouw alleen is echter volstrekt onvoldoende om de klimaatdoelstellingen te halen, ook daarvoor zal de oplossing in de aanpak van de bestaande voorraad moeten liggen. Het beleid onderkent dit inmiddels, maar of het alleen met tv-spotjes lukt valt te betwijfelen.

10. enige optie
Maar de op den duur belangrijkst reden is wellicht het besef van de lange benodigde levensduur van onze woningvoorraad, omdat voor verreweg de meeste woningen vervanging heel lang geen optie zal zijn, omdat de bouw- en investeringscapaciteit daarvoor ontbreekt. Een gezonde toekomst van onze gebouwde omgeving vraagt niet alleen om tijdige herinvesteringen in het vraagaccommoderend vermogen van de voorraad;
Remkes' nota Mensen Wensen Wonen bevat op zich de nodige ingrediënten om een doeltreffend voorraadbeleid in gang te zetten. Het vraagt vooral om een andere attitude van alle betrokkenen: overheid, ontwikkelaars, opdrachtgevers, bouwers, beheerders, ontwerpers, adviseurs, burgers en bewoners.
Voor een doeltreffend voorraadbeleid zal er waarschijnlijk meer gesloopt moeten worden dan nu, maar zonder het besef dat de echte opgave ligt in de zinvolle levensduurverlenging van de 99,7% van de voorraad die jaarlijks niet vervangen kan worden heeft slopen geen zin.

[Anno 2004 is dat besef althans in Leeuwarden absoluut niet aanwezig. Renoveren is bij de woningcorporaties nog steeds een 'vies' woord en ook het gemeentebestuur doet niet veel meer dan pappen en nathouden en de economische recessie 'uitzitten' waarna de slooptrein weer volop kan rijden..]

Literatuur:

EIB, 2000, "Herstructureringsplannen en woningbouwproductie", (EIB), Amsterdam.
Flier, C.J. van der, en A.F. Thomsen (1996), "Matching alternatives, Design & Decision Support Systems for the management of existing housing stock", paper for the Int. Conference on Design & Decision Support Systems in Architecture and Urban Planning, Spa 1996; (k)
Flier, C.L.v.d. en A.F. Thomsen,1999, "(Groot) onderhoud en verbetering door woningcorporaties: trend en perspectief", in: A. F. Thomsen 1999, "De kunst van het renoveren", Delft (DUP).
Flier, C.L.v.d. en A.F. Thomsen, 2000, "Het roer om? Aanpak bestaande voorraad in Nota Wonen", in: "Tijdschrift voor de Volkshuisvesting", 6e jg. nr. 8.
Hooimeyer, P. e.a., 2000, "Perspectief op wonen; rapportage van het Woning Behoefte Onderzoek 1998", (MVROM) Den Haag.
Lans, 2001, "Hangende tuinen: een gewaardeerde woonvorm?", in: "Discussiedagen Bouwen en Wonen; de smaak van wonen", (NIROV) 2001, Den Haag.
Thomsen, A.F., 2000, "Updating the building stock; Best practise evaluation of renovation in the Netherlands", in: "The Architecture Annual 1998-1999", Rotterdam (010 Publishers).
SEV, 1999, "Herontwikkeling Naoorlogse Wijken", Rotterdam.

Figuur 1
[Niet weergegeven]

Figuur 2
[Niet weergegeven]

Figuur 3
[Niet weergegeven]

1. Interview Hubert Jan Henket in "Het Volkskrant Magazine" 31-03-2001.