Congres 9 december 2003 over Woonplan Leeuwarden:
"Leeuwarder huizenbouw vergt strakkere regie"
Uit de Leeuwarder Courant van woensdag 10/12/2003.
Medio november 2003 hebben we bericht over het "Woonplan Leeuwarden", de
nieuwe beleidsnota van B. en W. over de volkshuisvesting. Zie:
"Leeuwarden beperkt ambitie woningbouw" Deze moet de oude
beleidsnota uit december 1999, de Kadernota Stedelijke Vernieuwing,
vervangen. Zoals dat dan schijnt te horen, moeten, voordat de nota in de
gemeenteraad wordt behandeld, de geesten hiervoor rijp worden gemaakt en
dus houd je eerst een congres, met een hapje en een drankje na afloop.
De Leeuwarden Courant was uiteraard in de persoon van Willem Bosma
beroepshalve aanwezig, maar veel raadsleden heb ik niet gezien. Een
delegatie van het PEL was uiteraard wel present, niet om ons door de
bobo's te laten overtuigen (we hebben zo onze eigen opvattingen over de
Leeuwarder volkshuisvesting), maar wel om te horen hoe de vlag erbij
stond, om ons er mee te bemoeien en ook om te zorgen dat na afloop de
bobo's niet alles opmaakten, maar dat ook het proletariaat die dag iets
te eten kreeg...
Anyway, de Leeuwarder Courant van woensdag 10/12/2003
berichtte het volgende:
LEEUWARDEN - Leeuwarden zou er goed aan doen om ter bespoediging van de woningbouw een regiegroep op te richten die de volgorde van bouwprojecten kan bepalen. Dat advies gaf stedenbouwexpert Peter Noordanus gisteren op een gemeentelijk congres over het ontwerp-Woonplan. Zonder voldoende regie kunnen bouwinitiatieven elkaar lelijk in de wielen rijden. Er ligt in Leeuwarden een flinke voorraad bouwaanvragen voor appartementen, die opgeteld een groter aanbod opleveren dan de vraag rechtvaardigt. Omdat projectonwikkelaars vaak pas gaan heien als 60 of 70 procent is verkocht, kunnen te veel plannen tegelijkertijd de plannen van alle ontwikkelaars onhaalbaar maken.
[Dat zal wel kloppen, maar voor het gros van de leeuwarders is dit de
'ver van m'n bed show': Bij zowat alle bouwplannen voor appartementen
is sprake van dure koopflats.
Ten eerste zijn deze voor starters op de
woningmarkt te duur, maar voor veel doorstromers ook. Voor wie een
koophuisje heeft, zijn deze flats ook te duur: Weliswaar is het
bestaande koophuis fors in prijs gestegen, maar ook als dat geld uit een
verkoop weer wordt gebruikt, moet er nog steeds te veel bijgeleend
worden om zo'n 'overstap' te realiseren.
En in de gevallen dat dit wel
zou lukken gaat het om nieuwbouwflats die klein zijn en dusdanig
simplistisch van opzet, dat de 'overstap' geen echte verbetering
inhoudt. M.a.w.: Dan is koop zinloos voor iemand die een beter koophuis
wil.]
"Als je niet gevarieerd bouwt, kom je elkaar binnen twee jaar tegen.
Als bestaande appartementenplannen niet worden opengebroken, leeft de
productie wel op maar zal de afzet stagneren", aldus Noordanus.
Ook
Zuiderburen, De Zuidlanden (bij Goutum) en Blitsaerd (Bullepolder)
vergen onderlinge afstemming. Noordanus ziet geen beletsel voor de regie
in het feit, dat de gemeente als grondeigenaar of lid van een
bouwconsortium rechtstreeks belang heeft bij sommige projecten. "Als
gemeente zit je altijd met veel verschillende petten op", oordeelt de
Haagse expert, die op verzoek van Leeuwarden het woningbouwbeleid
doorlicht.
Noordanus hamerde verder op een tijdige beoordeling van de concrete uitvoeringskansen van bouwprojecten en op een uitgekiende reclame voor Leeuwarden als woonstad. "Je moet hevig concurreren met de rest van de prachtige provincie. Dus moet je duidelijk maken hoe leuk het is om in Leeuwarden te wonen. Koppel het aan city-branding", aldus Noordanus.
[Wat een mooi woord: 'City-branding'. Brand in de city? Dat doen B. en
W. in feite toch al jaren, weliswaar niet via brand, maar via hun
sloopbeleid?!... Ach wat, reclame: Iets proberen te verkopen wat er niet
is...
Opgeklopte lucht aan de man brengen. Dat is modern: Je verkoopt
geen product, maar een imago, een beeld. Leuk om in Leeuwarden te wonen?
Wat heet leuk? Is het 'leuk' om in Zwolle, Tilburg, Maastricht of
Rotterdam te wonen? Ach wat, met een zak vol geld is het overal 'leuk'
zonder dat is dat wat minder...
M.i. is dit allemaal reclamepraat,
gericht op de 'happy few', verder niks. Het illustreert alleen maar
hoever men staat van de realiteit van alledag van het grootste deel
vande bevolking.]
"Je moet weten wie om welke reden waar en in welk milieu wil wonen. Dat is een positieve benadering. Het antwoord heb ik in het Woonplan nog niet gevonden. Vertrouwen op sturing door de provincie is in feite een achterhoedestrategie", vindt de expert. Noordanus verwacht dat De Zuidlanden "met zijn nieuwe dorpsgemeenschappen vlakbij de stad" wel eens "een enorme klapper" zou kunnen worden.
[Alleen als de economie een 'enorme klapper' maakt...]
Onderzoeker André Buys van adviesbureau RIGO toonde zich enthousiast
over de Leeuwarder woningbouwvoornemens.
Volgens Buys zorgt een gunstige verhouding tussen prijs en kwaliteit
bij de duurste huizen voor de meest levendige woningmarkt.
"De verhuisketen is dan het langst." Maar in aanvulling daarop is het
in Buys' ogen goed om ook meer goedkope en middeldure huizen te bouwen.
[Gunstige verhouding tussen prijs en kwaliteit? Geloof ik op voorhand niks van. Allereerst heb je nog voordat er nog maar fundering ligt, de forse grondkosten, vervolgens de vaak simplistische bouw, de gebreken die met de kitspuit zijn gemaskeerd enz. De toen duurdere vooroorlogse bouw, zo pakweg vanaf de tijd dat men met spouwmuren begin te werken, biedt m.i. de beste mogelijkheden om een goede prijs/kwaliteitsverhouding te bereiken: Achterstaalig onderhoud uit casco halen en binnenin voorzover nodig opnieuw opbouwen tussen de kale muren, levert m.i. een heel goed huis op. Verder klopt het in theorie wel dat de duurste huizen de langste verhuisketen opleveren, maar degenen die aan het eind van de keten zitten (de mensen met het minste geld) moeten dan te lang wachten, voordat zij eens kunnen doorschuiven. Bovendien: Naarmate de keten langer is, is het risico groter, dat ergens iets stagneert, doordat mensen onvoldoende geld hebben of onvoldoende zekerheid (houd ik wel betaald werk?) om te kunnen doorstromen naar iets duurders. En als dat het geval is, stagneert de doorstroming en dat is de laatste jaren het geval in Leeuwarden. Toegegeven moet worden, dat Buys ook pleit voor het bouwen van 'middeldure en goedkope huizen', maar zoals ik al zo vaak heb betoogd: Dat is totaal onmogelijk, behalve als in die huizen waar dan ook vandaan, extra geld wordt gestopt. Het spel om geld te genereren m.b.v. de winst uit verkoop van dure koophuizen, kan maar beperkt worden gespeeld, vooral in de huidige economische situatie. Het levert geen flinke aantallen betaalbare woningen op, laat staan de veel gewenste nieuwbouw sociale huurwoningen.]
Een pleidooi van de corporatiedirecteuren Henk Deinum (Corporatieholding Friesland) en Fred de Groot (Nieuw Wonen Friesland) voor mengvormen van huur en koop kreeg op het congres veel bijval. Dat gold ook voor de suggestie om dicht rond de binnenstad aansprekende nieuwbouwprojecten uit te voeren, die meer inhouden dan het opvullen van toevallige lege plekken.
[De voorwaarden waaronder CHF die z.g. 'keuzewoningen' aanbiedt, vind ik
niet zo gunstig: De corporatie houdt voor altijd het eerste recht van
terugkoop en er zitten nog meer adders onder het gras. Bovendien vind ik
dat het in deze tijd van schaarste niet verantwoord is om sociale
huurwoningen te verkopen. Dit, met het oog op het algemene
volkshuisvestingsbelang in de stad.
Dicht rond de binnenstad aansprekende nieuwbouwprojecten uitvoeren?
Bedoelen zij zoiets als de 30 (!!) meter hoge flat die moet verrijzen
bij de rotonde van het Vliet met de oostelijke rondweg?!
Dan heb je het
wel over een 12-hoog flat op een plaats waar dat stedebouwkundig een
aanfluiting is met de rest van de bebouwing. En hoe hoog wordt het
appartementengebouw dat moet verrijzen aan het Zuidvliet op de plaats
van de huidige 'mazzelshop'? Ik ben bovendien bang dat de wens om dicht
rond de binnenstad 'aansprekende nieuwbouwprojecten uit te voeren, die
meer inhouden dan het opvullen van toevallige lege plekken' simpelweg
betekent: Bestaande woningen rond die 'lege plekken' ook maar plat...]
Wethouder Roel Sluiter sloot het congres vastberaden af: "Ik ben nu
nog zekerder dat we die 300 tot 500 woningen per jaar gewoon absoluut
gaan halen. Ik hoef dat niet te beargumenteren, ik ben er van overtuigd.
Het is gewoon zonneklaar."
Tijdens de nazit werden direct weddenschappen
afgesloten op Sluiters voorspelling.
[Waarom hoeft Sluiter niet te beargumenteren dat er voortaan 300 tot 500 nieuwbouwwoningen bij komen? Omdat hij dat zelf zegt? Tot nu toe haalde de gemeente dat aantal niet. Waarom nu plotseling wel? Wat zal het PEL eens inzetten op een weddenschap? Ik wed in elk geval dat Sluiter geen 400 (het gemiddelde) nieuwbouwwoningen per jaar haalt. Driehonderd dan? Zelfs dat lijkt me twijfelachtig.]