LEEUWARDEN BEPERKT AMBITIE WONINGBOUW
MINDER WONINGEN DAN GEPLAND
Leeuwarden beperkt ambitie bouwplannen
LEEUWARDEN PROBEERT MET BV WONINGBOUW VLOT TE TREKKEN
LEEUWARDEN WIL PER JAAR 400 NIEUWE WONINGEN BOUWEN


'Leeuwarden beperkt ambitie woningbouw'
Uit de Leeuwarder Courant van woensdag 5/11/2003 plus:
'Minder woningen dan gepland. Leeuwarden beperkt ambitie bouwplannen'
Uit het Friesch Dagblad van woensdag 5/11/2003 plus:
'Leeuwarden probeert met BV woningbouw vlot te trekken'
Persbericht gemeente Leeuwarden van 28/10/2003 plus:
'Leeuwarden wil per jaar 400 nieuwe woningen bouwen'
Uit on-line blad Liwwadders van 5/11/2003.


In december 1999 stelde de Leeuwarder gemeenteraad de Kadernota Stedelijke Vernieuwing vast. Hierin werden de hoofdlijnen aangegeven voor het beleid voor de langere termijn. In ons verhaal van 22/10/2003: "Stop de woningnood! Ander beleid Stedelijke Vernieuwing noodzakelijk" hebben we in hoofdlijnen gezegd wat aan dat beleid niet deugt en hoe het o.i. anders kan en moet. Het lijkt er nu op dat B. en W. onder de druk van de economische omstandigheden gedwongen zijn hun beleid enigszins bij te stellen. Er komt een soort nieuwe 'Kadernota' onder de naam "Woonplan Leeuwarden". Uit de Leeuwarder Courant van woensdag 5/11/2003:

LEEUWARDEN BEPERKT AMBITIE HUIZENBOUW

LEEUWARDEN - Leeuwarden hoeft de komende jaren niet zo hard meer te groeien als het gemeentebestuur sinds het tijdperk Apotheker-Den Oudsten voor ogen stond. De doelen voor nieuwe huizen in de periode tot 2008 zijn gisteren flink verlaagd naar jaarlijks vierhonderd. Dan nog moet er flink meer gebouwd worden dan in de voorbije vier jaar.

[De gemeente Leeuwarden haalt al jarenlang haar eigen productiecijfers niet qua nieuwbouwwoningen. Kennelijk worden de megalomane 'ambities' nu eindelijk wat bijgesteld.]

Wethouder Roel Sluiter (volkshuisvesting) spreekt van "een meer realistische" politiek. Nu stond het doel op 650 woningen per jaar, maar dat kon bij lange na niet worden gehaald. Vorig jaar en dit jaar komt Leeuwarden niet eens op driehonderd woningen. Het college blijft streven naar vergroting van het aanbod aan dure huizen, maar wil het accent toch verleggen naar koopwoningen tussen de EUR 150.000 en EUR 200.000.
Die categorie huizen moet huidige huurders die "scheefwonen" (te goedkoop in verhouding tot hun inkomen) verleiden tot verhuizen.

[Scheefwonen is als hype net als onder staatssecretaris Heerma kennelijk weer van stal gehaald. Dat de woningmarkt stagneert ligt namelijk per definitie nooit aan het beleid, maar altijd aan 'groepen': Dan weer zijn het sommige groepen huurders, dan weer die verdraaide huurders die maar niet willen kopen, kortom: De mensen gedragen zich weer niet conform de papieren werkelijkheid van de plannenmakers...]

Op die manier krijgen de laagstbetaalden en starters op de huizenmarkt meer kans op een betaalbaar huurpand. De wachtlijsten voor goedkoop huren lopen sterk op. Het aanbod van zulke huizen is in twee jaar met 24 procent gedaald.

[M.a.w.: Er bestaan weer 'scheefwoners' en die zijn moreel wel verplicht om op te rotten naar een nieuwbouw koophuis en het is natuurlijk hun schuld dat laagstbetaalden en nieuwkomers op de woningmarkt zo lang moeten wachten. Ik dacht eerder dat dat kwam door het sloopbeleid en de teruggelopen economie. En zouden die 'scheefwoners' nu willen verhuizen naar een nieuwbouw koophuis van 150.000 tot 200.000 euro ofwel f 330.445 tot f 440.742 ? Is dat onderzocht? Kunnen nieuwbouw koophuizen van die prijs een verhuisketen op gang brengen, een verhuisketen die nu zowat tot stilstand is gekomen? Eerst zien, dan geloven.]

Om de voorraad sociale huurwoningen op peil te houden zal 10 procent van de nieuwbouw de komende jaren uit zulke huizen moeten bestaan. Sluiter neemt afscheid van de grootschalige stedelijke vernieuwing als in de Vrijheidswijk en de Vegelinbuurt.

[Bekend is dat B. en W. ook nieuwbouw huurwoningen willen laten bouwen. We schreven al eerder over de nieuwe huurwoningen van woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland aan de hand van het bericht uit de Leeuwarder Courant van 19/8/2003: "Corporatie wil meer huurwoningen bouwen." De vraag was toen: Kun je dat nu sociale huurwoningen noemen of niet? M.i. zouden die woningen 'doorstromerswoningen' in het huursegment kunnen zijn MITS men de huur pakweg 50 tot 100 euro beneden de fiatteringsgrens voor de huursubsidie wist te drukken, maar dat was daar niet het geval. De huurprijzen deden denken aan de prijzen van de goedkopere woningen van de institutionele beleggers, zoals het ABP ed. Vermoedelijk denken B. en W. met name aan het hier bedoelde NWF-nieuwbouw project. Verder wordt gezegd dat het afgelopen is met de grootschalige stedelijke vernieuwing in Vrijheidswijk en Vegelinbuurt. In de laatste buurt is dacht ik m.i. toch sprake van grootscheepse sloop en in de Vrijheidswijk toch ook.
Is het Sluiter menens, dan zou hij moeten pleiten voor het drastisch verbeteren van de S5-flat Mariniersespel en de S12-flat aan de Jan Evenhuisstraat, in plaats van aan sloop. Maak ze maar zo, dat ze logisch passen bij het nieuwbouwplan in het zuidwestelijk deel van de Vrijheidswijk.
Ik hoorde over de Vrijheidswijk echter dat men daar geen geld meer in wil steken omdat er toch geen eer aan zou zijn te behalen (overlastproblematiek ed.) en dat er stedelijke vernieuwingsgelden overgeheveld zouden zijn naar Schil-Oost, waar in het geniep door sommige buurtbewoners die geregeld gesprekken met wethouder Sluiter voeren, aan sloopplannen wordt gewerkt, een feit waar ze andere buurtbewoners uiteraard het liefst onkundig van houden...]

De gemeente kan de kosten niet opbrengen en bovendien is grootscheepse sloop van sociale huurwoningen onverantwoord nu de huurmarkt zo krap is. In plaats van 300 huizen zullen er gemiddeld 120 per jaar worden neergehaald.

[M.a.w.: De wal keert het schip, zoals we altijd al gezegd hebben. Echter: Men is hardleers en wil toch doorgaan met sloop, alleen nu even op een lager pitje... Dat in plaats van in te zetten op renovatie en goed sociaal beheer.]

De nieuwe voorstellen staan in het gemeentelijk woonplan, dat gisteren werd gepresenteerd. Het plan verlaat de groei- en bouwscenario's van vijf jaar geleden, waarmee het Leeuwarder gemeentebestuur destijds een trendbreuk afkondigde. De beloofde bouwhausse bleef uit.

[Op 9/12/2003 wordt er een conferentie over dat Woonplan gehouden, waar uiteraard veel beleidsmakers en bouwers aanwezig zullen zijn...]

"We hebben ons en elkaar de afgelopen jaren gek laten maken met optimistische, onrealistische ramingen. Alles leek te kunnen. De meer reële cijfers in het nieuwe woonplan zijn al een uitdaging die groot genoeg is."

[De megalomanie lijkt dus te verdwijnen en dat is op zich winst. Nu nog meer geld voor stedelijke vernieuwing inzetten voor renovatie in plaats van voor sloop en nieuwbouw en er zou een heuse koerswijziging zijn...]

Sluiter moet daarvoor wel opnieuw onderhandelen met het rijk, de provincie en de omringende gemeenten. Aan al die overheden had Leeuwarden een veel grotere woningproductie beloofd.

Toch denkt het Leeuwarder college dat de buurgemeenten, die zich de laatste jaren hebben ingehouden, nu geen aanspraak kunnen maken op extra bouwrechten. "Daarover is alleen met ons te praten als ze bouwen voor de lage inkomens", aldus Sluiter.

[Hier komt weer een oude aap uit de mouw: Toch nog proberen de armeren weg te drukken naar de buurgemeenten: De armen eruit, de rijken erin, blijft kennelijk de filosofie. M.a.w.: Er lijkt hoogstens sprake van afzwakking van de doelstellingen, maar niet van een proncipieel andere beleidskeuze.]


Einde LC-verhaal. Commentaar tussen [].

Ook het Friesch Dagblad van woensdag 5/11/2003 berichtte over de nieuwe nota "Woonplan Leeuwarden":

MINDER WONINGEN DAN GEPLAND

Leeuwarden beperkt ambitie bouwplannen

Leeuwarden - De gemeente Leeuwarden gaat minder woningen bouwen dan de bedoeling was. "We moeten realistisch blijven", aldus wethouder Sluiter. Ook verschuift het accent: er komen relatief meer middeldure woningen.

De gemeente wil voortaan meer energie steken in het bouwen voor specifieke doelgroepen: ouderen, studenten, mensen met een lager inkomen.

[Dat verhaal over bouwen voor mensen met een lager inkomen, waartoe ik ook de studenten reken, is grote flauwekul, want rechtstreeks nieuwe huizen voor hen bouwen is een sprookje, tenzij het Rijk of anderen daar fors extra geld in stoppen en dat zie ik niet gebeuren. Door het foefje:
Drie koophuizen neerzetten en met winst verkopen kom je als je naar Nieuw Wonen Friesland kijkt tot 1 huurwoning komen zo rond de fiatteringsgrens.]

Ook komen er meer kleine projecten en minder sloopprojecten om de wijken op te knappen. Grootschalige sloop, zoals in de Vrijheidswijk en in de Vegelinsbuurt, behoort tot het verleden. In plaats daarvan moet de Leeuwarder denken aan een kleinschaliger aanpak met meer vernieuwingen aan bestaande woningen. Dit geldt bijvoorbeeld voor de wijken Bilgaard en de Vlietzone. In deze wijken wil de gemeente, in samenspraak met de bewoners, met kleine projecten de boel opknappen.

[Er is totaal niets concreets te melden over 'vernieuwingen aan bestaande woningen'. Wel worden nieuwbouwwoningen TOEGEVOEGD in Bilgaard. Aan het einde van dit bericht staat het persbericht van de gemeente Leeuwarden daarover.]

Dat zijn de voornaamste aanpassingen aan het Woonplan Leeuwarden, optimaal wonen voor iedereen, dat gisteren werd gepresenteerd.
Volgens de nieuwe plannen kan Leeuwarden tussen nu en 2007 elk jaar 300 tot 500 nieuwbouwwoningen verwachten en de sloop van 100 tot 140 woningen.

[Conclusie: B. en W. willen gewoon doorgaan met hun sloop van bestaande woningen! Daaruit concludeer ik dat er hoogstens van bijstelling qua beleid sprake is, maar niet van een echte koersWIJZIGING, met als doel de bestaande voorraad mede vanwege de huur- en koopprijzen zoveel mogelijk te behouden en waar nodig, te verbeteren.]

In eerste instantie had Leeuwarden een bruto productie van 400 tot 640 woningen per jaar in de planning. Dit bruto aantal is het aantal nieuwbouwwoningen met aftrek van gesloopte huizen. Leeuwarden wilde eigenlijk 220 tot 370 woningen per jaar slopen. De gemeente heeft de streefcijfers bijgesteld om "realistisch" te blijven, zo legde wethouder Sluiter gisteren uit. Met de bijstellingen wil Leeuwarden beter inspelen op de markt en op ontwikkelingen in bijvoorbeeld de bevolkingsgroei. Ook de nijpende kamernood onder studenten krijgt aandacht; er wordt specifiek gebouwd voor studenten, onder meer in samenhang met de kennisstad.

[Het onderzoeken door gemeente plus woningcorporaties welke bestaande oudere kantoorpanden verbouwd kunnen worden tot studentenhuisvesting, lijkt mij daarbij de beste optie. Dit heeft gewerkt in de 80-er jaren tot ieders tevredenheid en de nodige studentenpanden opgeleverd, in beheer bij de woningcorporaties.]

Prognoses

Prognoses van de provincie Fryslân voorspellen dat er op de lange termijn minder huizen nodig zullen zijn; de bevolking loopt iets terug. Onderzoeken laten ook zien dat Leeuwarden een grote aantrekkingskracht heeft op de minder bedeelden, en dat huishoudens met een hoger inkomen vaak een woning in een buurgemeente kiezen. Om de doorstroming wat beter op gang te helpen, zullen er meer middeldure woningen worden gebouwd voor deze huishoudens. Zij kunnen dan in de stad blijven wonen, en hun oorspronkelijke woningen komen dan immers vrij voor andere bewoners. Eerder gaf de gemeente aan dat 10 procent van de nieuwbouw zou bestaan uit sociale huurwoningen. Aan dit percentage wil Leeuwarden vasthouden; de gemeente wil deze nieuwbouw extra prioriteit geven.

[Nogmaals: Sociale huurwoningen bouwen gaat alleen als er extra geld bij wordt gelegd. Ik ben daar niet op tegen, alleen: Hoe realistisch is dat?
Of zouden de corporaties een deel van de winsten op hun al verkochte woningen wat weggesluisd hebben en zich armer houden dan ze zijn? Mijn eerste inzet zou zijn: Red de bestaande voorraad, knap die op en wees daar zuinig op. Kortom: Sloop niets tot bijna niets, sloop alleen dat wat echt niet meer op te knappen is.]


Einde FD-bericht. Commentaar tussen [].

Wat wil de gemeente nu precies laten bouwen in Bilgaard? Hieronder de tekst van een persbericht van de gemeente Leeuwarden van 28/10/2003:

LEEUWARDEN PROBEERT MET BV WONINGBOUW VLOT TE TREKKEN

(tekst: gemeente Leeuwarden)

28 oktober 2003

3 Plus BV een feit!

Op dinsdag 28 oktober is de oprichtingsakte van de 3 Plus BV ondertekend door Consortium Noord BV en de gemeente Leeuwarden. Hierdoor heeft het samenwerkingsverband tussen deze twee partijen verder vorm gekregen.

Het doel van de 3 Plus BV is om woningbouwprojecten in de periode 2003-2015 tot stand te brengen om zodoende een substantiČle bijdrage te kunnen leveren aan de gewenste woningbouwproductie.
Inmiddels is door 3 Plus BV aan Consortium Noord BV de opdracht gegeven voor de realisatie van de eerste tranche projecten van in totaal 178 woningen waarvan ruim 20% huur.

Het gaat hierbij om de volgende projecten en woningaantallen:

1. Eeskwerd : 88 appartementen
2. Skrok VGO : 22 woningen
3. Skrok Esken : 17 woningen
4. Archipelweg (Boerhaveschool) : 36 woningen
5. Archipelweg (De Bongert) : 15 drive-in woningen.

De bouw van de eerste woningbouwprojecten start medio 2004.

Verder zijn vergevorderde afspraken gemaakt over de invulling van de tweede tranche aan projecten. De volgende projecten zijn hierbij aan de orde:

6. Brandemeer/De Kei : 47 huur- en koopappartementen
7. Zuiderburen (Groene Wig) : 49 woningen
8. Badweg/Oostergoweg : 72 appartementen (evt. combinatie wonen/kantoren)
9. Fruitstraat : 57 huur- en koopappartementen (waaronder 12 zorgwoningen)
10.De Kei : 10-12 woningen

Het is de bedoeling dat zo snel mogelijk definitief overeenstemming wordt bereikt over de tweede tranche zodat al in 2004 een begin kan worden gemaakt met de uitvoering van deze projecten.

Datum: Dinsdag, 28 oktober 2003


Einde tekst persbericht gemeente Leeuwarden.

Commentaar: Voor wat betreft de Fruitstraat-nieuwbouw: Op die plaats staat een flatgebouw dat voor het nieuwbouwplan plat gaat. Voor de rest wordt niet gezegd of het om huur of koop gaat, behalve dan aan de Brandemeer/De Kei: Dat wordt een mix. Wel wordt in het algemeen gesproken over 20 procent huur. Maar welke huur- en koopprijzen?? Goedkoop kan het nooit worden: Het gaat om nieuwbouw.
Mijn vermoeden is, dat de huren in dezelfde orde van grootte komen te liggen als het eerder genoemde NWF-project. Dat zou dan een soort 'beleggerswoningen' opleveren. Maar de vooruitzichten zijn niet gunstig:
Afbouw van de huursubsidie per 1/7/2004 en forse huurverhogingen per 2006 zijn op komst. Straks lege dure huurwoningen??
Kortom: "Its de voorraad, stupid", om Clinton te parafraseren.
Wat mij ook niet bevalt, is dat de nieuwbouwplannen die doorstroming op gang moeten brengen, worden gebruikt om daarna weer sloop te legitimeren. Zo kom je nooit een stap verder. Niks slopen en zoveel extra geld pompen in nieuwe huurwoningen als je maar kunt om de huren onder de fiatteringsgrens te drukken, is m.i. het beste wat je kunt doen als je doorstroming wilt bevorderen en de druk op de goedkopere voorraad en daarmee de wachttijden wilt verminderen.

Het on-line blad Liwwadders van wo. 5/11/2003 meldt over het Woonplan:

LEEUWARDEN WIL PER JAAR 400 NIEUWE WONINGEN BOUWEN

(tekst: collegebesluit 4-11-2003)

Onderwerp: Concept "Woonplan Leeuwarden, optimaal wonen voor iedereen"

Besluit B&W

1. Het concept "Woonplan Leeuwarden, optimaal wonen voor iedereen" en het concept basisdocument "Woonplan Leeuwarden, optimaal wonen voor iedereen" is vastgesteld;

2. het concept Woonplan ter kennisgeving door geleiden naar de raad en daarbij het concept basisdocument als achtergrondinformatie ter beschikking stellen;

3. de raad voor stellen om, onder voorbehoud van de inspraak, de beleidswijzigingen ten opzichte van het bestaande beleid op het gebied van wonen vast te stellen;

4. de raad voor stellen het concept Woonplan inspraakrijp te verklaren en het basisdocument daarbij als achtergrondinformatie in het inspraaktraject beschikbaar te stellen;

5. de concept raadsbrief en het concept raadsbesluit zijn vastgesteld;

Toelichting

Inwonertal, werkgelegenheid, economische groei en het stedelijke karakter maken Leeuwarden tot de hoofdstad van Friesland. Deze positie is niet vanzelfsprekend, er moet steeds geïnvesteerd worden. Zeker om naar een hoger inwonertal te groeien. Daarom is het belangrijk dat er flink wordt gebouwd en dat de woonkwaliteit in bestaande wijken verbetert.

[Je zou ook eens een discussie moeten voeren WAAROM de stad eigenlijk MOET groeien: Voor wie? Wat wil je daarmee precies? Nu lijkt het wel een pseudo-religie: Melk moet, iedere dag... Waarom weet niemand... En HOE moet die 'woonkwaliteit' in bestaande wijken verbeterd worden? Nog steeds door gehak en gesloop en het dan neerzetten van dure nieuwbouw?]

Dit Woonplan Leeuwarden beoogt een evenwichtiger, concurrerende woningmarkt met een voldoende kwantitatief, kwalitatief en gedifferentieerd aanbod van woningen en woonmilieus.

[Dat evenwicht is al lang zoek als je jaren moet wachten op een simpel flatje of woning...]

Om deze doelstelling te halen, moet er meer gebouwd worden. Jaarlijks wil Leeuwarden met 400 woningen groeien. Dat is aanzienlijk meer dan er tot nu toe werd geproduceerd. Er wordt in nauw overleg met corporaties, bouwondernemers en projectontwikkelaars gebouwd. Daarbij wordt rekening gehouden met de wensen van (potentiële) inwoners.

[Die 400 huizen haalt men thans niet. Straks dan wel? En zo ja, HOE dan?]

Zo wordt voor studenten, lagere inkomensgroepen en ouderen een goed woonmilieu gecreëerd en/of behouden. De midden- en hogere inkomensgroepen zijn andere specifieke doelgroepen. Voor alle (potentiële) kopers geldt dat ze meer keuzevrijheid willen. Die komt er in goed overleg met de verschillende spelers op de woningmarkt. De gemeente Leeuwarden heeft hierin een regisserende rol.

[Een goed woonmilieu voor studenten bereik je niet door een vrijbrief te geven aan huisjesmelkers die panden mogen onttrekken aan de bestemming tot woning en daar kamers van gaan maken. De corporaties moeten op dit punt hun verantwoordelijkheid weer nemen door panden te verbouwen cq. om te bouwen tot studentenhuisvesting.]

Het Woonplan Leeuwarden staat niet gelijk aan alleen maar nieuwbouw. Ook voor de bestaande wijken is ruimschoots aandacht. Niet zoals in het verleden in grootschalige stedelijke vernieuwingsprojecten, maar in handzamer projecten.

[Ik lees niets over sociaal beheer van de oudere wijken met de goedkopere huizen. Dat moet m.i. echt om het daar ook leuk te houden; leuk om te wonen.]

Datum: Woensdag, 5 november 2003

Einde bericht uit Liwwadders. Commentaar tussen [].