Verzonden d.d. 2/11/2003 naar nieuwsgroep ann.wonen:
"Wijziging huisvestingsverordening in verband met kamerverhuur regeling
opnieuw aan de orde in Commissie Stadsontwikkeling." plus:
"Toch meer studentenkamers in wijk Welgelegen"
Uit de Leeuwarder Courant van maandag 13/10/2003 plus:
"Vragen over studentenkamers in wijk Welgelegen":
Schriftelijke vragen
namens de CDA-Fractie door CDA-Raadslid Roland Wijmenga aan College van
B. en W.
Zoals bekend is de gemeente al geruime tijd bezig om de kamerverhuur
regeling aan te passen. De laatst gemelde stand van zaken was dat de
Commissie Stadsontwikkeling op 29/9/2003 een hoorzitting hield en dat op
6/10/2003 de gemeenteraad de nieuwe verordening zou behandelen.
Zie verder eerdere bericht: "Hoorzitting over wijziging
huisvestingsverordening i.v.m. kamerverhuurregeling."
Normaal gesproken is de kous af na behandeling in de Raad, maar
kennelijk mede in verband met de door sommige insprekers op de
hoorzitting geuite kritiek en de door het CDA geleverde kritiek, ook te
vinden in bovengenoemd bericht, komt het voorstel op maandagavond
3/11/2003 terug in de Commissie Stadsontwikkeling.
Het verschil met de oude verordening komt er vooral op neer dat de stop
op het afgeven van 'omzettingsvergunningen' (omzetten van zelfstandige
in onzelfstandige woonruimte) vervalt en dat 10 procent van de woningen
per postcodegebied in kamers mag worden omgezet. Dit dan behoudens vijf
met name genoemde uitzonderingsgebieden, waaronder de Vlietzone.
Er is nu echter een vraag gerezen, die m.i. ook al speelde bij de oude verordening, nl. is de verordening 'lek' ten aanzien van het volgende:
Je hebt een v.m. bedrijfspand; nooit woonruimte geweest. De eigenaar zegt nu:
a. Ik vraag een splitsingsvergunning aan plus een bouwvergunning en ik maak er appartementen van die ik ga verkopen. (Zelfstandige woonruimte.)
N.B.: Zonder vergunning om te splitsen kun je het gebouwde niet juridisch splitsen in appartementsrechten en kun je ook niet per appartement tot verkoop overgaan. Ga je alle appartementen zelf verhuren, dan hoeft er niet gesplitst te worden en heb je dus ook geen splitsingsvergunning nodig. Maar dit even terzijde.
In de oude verordening viel dat scenario NIET onder het deel van de
verordening dat gaat over de splitsingsvergunning en in de nieuwe
verordening ook niet, omdat het geen woonruimte was die omgezet moest
worden.
Wij hebben m.b.t. punt a indertijd correspondentie gevoerd met de
gemeente n.a.v. plannen om het v.m. PEB-gebouw te verbouwen tot
'werkateliers', o.i. echter meer 'woonateliers', waarbij de terminologie
in de advertentie o.i. versluierend moest werken. Het heette toen van de
kant van de gemeente dat er dan getoetst wordt aan bestemmingsplan en
bouwaanvraag. Maar m.i. zijn nog bestemmingsplan noch bouwvergunning
ervoor bedoeld om als regulerend instrument te worden gebruikt voor de
vraag: Kamers erbij ja/nee? Een bestemmingsplan regelt wel of ergens
woningen of kantoren mogen staan, de hoogte van de gebouwen enz. maar
vaak niet gedetailleerd of het zelfstandige dan wel onzelfstandige
woonruimte moet zijn.
b. Ik dien een bouwaanvraag waarin mijn bedrijfspand wordt omgebouwd tot kamers. Ik heb geen omzettingsvergunning nodig omdat de omzettingsvergunning alleen betrekking heeft op het omzetten van zelfstandige *woningen* naar onzelfstandige woonruimte. (kamers)
Het laatstgenoemde geval deed zich voor in de Vlietzone, waar ook in de nieuwe verordening geen uitbreiding van kamerpanden is toegestaan. De wijk Welgelegen maakt deel uit van de Vlietzone. Uit de Leeuwarder Courant van maandag 13/10/2003:
LEEUWARDEN - Het aantal studentenkamers in de wijk Welgelegen blijft groeien, ook al vindt de gemeente dat de buurt zijn portie wel heeft gehad. Aan de Willem Loréstraat worden nog 27 kamers in twee voormalige bedrijfspanden getimmerd. De beide bouwaanvragen dateren van voor de 'studentenstop', die de gemeenteraad op 12 mei afkondigde.
[Die 'studentenstop' is in werkelijkheid een stop op het afgeven van
omzettingsvergunningen om zelfstandige woonruimte om te zetten in
onzelfstandige woonruimte en die stop werd al enige jaren geleden
ingevoerd, in het kader van nadere aanscherping van het kamerbeleid. Dus
niet dit jaar op 12/5/2003! En zoals al gesteld: Een stop op
omzettingsvergunningen in het kader van de kamerverordening helpt
niet als stop tegen alle kamerpanden omdat alleen woningen dan niet
meer mogen veranderen in kamers, maar bedrijfspanden wel.
Naar verluidt
zijn de bouwaanvragen ingediend door Oordijk en Struiksma die een
deurwaarderskantoor op het ZuidVliet hebben. Je ziet wel meer
particulieren zich op de kamermarkt storten, niet met 1 los pandje, maar
met complete verbouwprojecten, zoals Nanne Rodenhuis die het v.m. pand
van notaris Rademakers aan de Nieuweweg tot een kamerpand laat ombouwen.
Dat zie ik althans met lede ogen aan omdat ik denk dat het beter is om
allerlei redenen dat de woningcorporaties de kamervraag oppakken.]
Buurtbewoner Jaap Pruis en zeven andere huiseigenaren vinden dat de
gemeente te weinig acht slaat op hun bezwaren tegen de komst van nog
meer studentenkamers. Willem Loréstraat 77, waarin 18 appartementen zijn
geprojecteerd, heeft maar één parkeerplaats.
"Je kunt wel raden wat er
gebeurt. De straat komt vol te staan en de fietsen van die studenten
belanden in de bosjes", zegt Pruis.
[Nu wordt weer over 18 'appartementen' gesproken en als je dat
letterlijk neemt: Onder appartementen versta ik althans geen kamers.
En over die fietsen: Ook bij studentenhuisvesting hoort een ordentelijke
fietsenberging. Dat lijkt me nu iets om naar te kijken bij een
bouwaanvraag.]
Hij kan niet begrijpen dat de gemeente de twee verbouwingen niet kan
tegenhouden. "Vorig jaar zei de gemeente al dat het welletjes was."
Het bezwaarschrift van de omwonenden is nog in behandeling, terwijl de
eerste verbouwing al is begonnen. Dat is te wijten aan slordigheid van
de gemeente, die had verzuimd te reageren op een eerdere brief van de
bezwaarmakers.
[Nee, dat is geen slordigheid, dat is een ambtelijk trucje. Als de
ambtenaar eenmaal heeft besloten dat de bouwaanvraag o.k. is en de
aanvraag is o.k. als de leges is betaald, ofwel de legale variant op de
steekpenningen, dan is een ieder die bezwaar maakt in de ogen van de
ambtenaar 'de vijand'. En die probeer je niet met argumenten te
bestrijden via de normale bezwaarprocedure, maar die probeer je met
procedurele trucjes van je af te schudden.
Volgens art. 46 eerste lid Woningwet moeten B. en W. binnen 13 weken
beslissen op een bouwaanvraag. Volgens art. 46 vierde lid Woningwet is
de bouwvergunning van rechtswege ontstaan, als B. en W. niet voldoen aan
art. 46 eerste lid Woningwet. Binnen twee weken na de dag waarop van
rechtswege een bouwvergunning is afgegeven moeten B. en W. de eigenaar
of hoofdgebruiker van een naburig ander gebouw schriftelijk van deze
verlening in kennis stellen, volgens art. 58 Woningwet.
Het foefje is nu simpel: Laat de bezwaarschriften plus de bouwaanvraag
liggen, verleen bouwvergunning van rechtswege en bericht de
bezwaarmakers. Deze staan nu voor het voldongen feit van een verleende
aanvraag, waar op zich wel rechtsmiddelen tegen mogelijk zijn, maar
waarbij je uiteraard ziet, dat degene die de bouwvergunning heeft,
volkomen legaal gaat beginnen met zijn verbouwplan.
M.a.w.: Ik geloof
niet in slordigheid, maar in opzet i.v.m. de leges die al binnen is.
Daarmee wordt de gemeente feitelijk partij in zo'n conflikt: Het gaat
niet meer om bezwaarmakers contra eigenaar, maar bezwaarmakers contra
gemeente. De gemeente verdedigt vervolgens de belangen van de eigenaar.
Natuurlijk zijn formeel gesproken leges daarvoor niet bedoeld, maar in
de praktijk functioneert het vaak wel zo...]
Bouw- en woningtoezicht zegt dat de bouwaanvraag wel moest worden gehonoreerd. Omzetting van woonhuizen in studentenhuizen wordt in Welgelegen niet meer toegestaan, maar de verbouwing van een bedrijfspand moet worden getoetst aan het bestemmingsplan. Dat bood daarvoor ruimte totdat de raad in mei zijn voorbereidingsbesluit nam.
[M.i. gaan voorbereidingsbesluiten niet zover dat ze precies het soort woningen kunnen bepalen, wel goothoogtes ed. maar niet of een gebouw wel of geen kamerpanden mag bevatten. Ik geloof eerder in het verhaal van deze Kees Pruis en anderen, waarbij via bovengenoemd foefje hun bezwaarschriften werden genegeerd. Natuurlijk kan het best zijn dat bij een inhoudelijke procedure hun bezwaren alsnog waren verworpen, maar dat is wat anders: Iedereen heeft recht op een normale behandelprocedure van zijn of haar bezwaren. Overigens denk ik dat als het bouwplan voldoet aan de bouwvoorschriften, het niet was te keren i.v.m. het 'gat' in de kamerverordening.]
Inmiddels heeft het CDA-raadslid Roland Wijmenga namens de CDA-fractie vragen over het kamerverhaal in Welgelegen gesteld aan B. en W.:
(tekst: CDA Leeuwarden)
Schriftelijke vragen van de fractie van de CDA fractie aan burgemeester en wethouders als bedoeld in artikel 41, eerste lid, van het Reglement van orde gemeenteraad van de gemeente Leeuwarden.
Leeuwarden, 21 oktober 2002
Onderwerp: studenthuisvesting in de wijk Welgelegen
Geacht College,
In de Leeuwarder Courant van 13 oktober j.l. staat een artikel met de kop 'Toch meer studentenkamers in de wijk Welgelegen'. Naar aanleiding van dit artikel hebben wij de volgende vragen.
1. Klopt de berichtgeving dat in de Willem Loréstraat verbouwingen plaatsvinden om 27 studentenkamers te realiseren?Wij verzoeken u zo spoedig mogelijk op onze vragen te reageren en de antwoorden te betrekken bij de voorbereiding van de behandeling van de herziening van de Huisvestingsverordening in de commissie Stadsontwikkeling.
Met vriendelijke groet,
Namens de CDA fractie,
Roland Wijmenga
Datum: Woensdag, 22 oktober 2003
Hierin werd o.a. gevraagd om de antwoorden op hun vragen te betrekken bij de voorbereiding van de behandeling van de herziene verordening in de commissie Stadsontwikkeling. In het commissiestuk t.b.v. de vergadering van de commissie Stadsontwikkeling op 3/11/2003 is daarvan niets terug te vinden, zoals gebruikelijk...
Maar wat moet je inhoudelijk aan met dat kamerverhaal in Welgelegen? In onze "Zienswijze inzake wijziging van de Huisvestingsverordening 2003" van 10/6/2003 is o.a. gesteld:
"De 10 procentsregel zou niet van toepassing moeten zijn op de woningcorporaties omdat zij beter in staat zijn dan particulieren de randvoorwaarden te scheppen voor een goede verhuursituatie en zij (in elk geval voor de gemeente) beter aanspreekbaar zijn dan een particulier verhuurder. Dit voor wat betreft alle wijken, behoudens de vijf uitzonderingsgebieden zoals op de kaarten bij de Huisvestingsverordening aangegeven." Einde citaat.
De passage "behoudens de vijf uitzonderingsgebieden" was bedoeld om te
voorkomen dat daar, omdat daar al veel woningen omgezet zijn in kamers,
nog meer woningonttrekkingen plaats zouden vinden. In dit geval is er
geen sprake van woningonttrekking maar van toevoeging van
weliswaar geen woningen, maar van kamers. In zoverre zou een toevoeging
hier moeten kunnen, ware het niet, dat de toevoeging in het 'kamer-stop'
gebied door particulieren plaats vindt.
Probleem daarbij is dan weer het
beheer of beter gezegd, het gebrek aan beheer.
Oplossing zou kunnen zijn om bij omzettingsvergunningen de
vergunningverlening te koppelen aan de verplichting om een
beheerovereenkomst voor huismeesterachtige diensten, bv. schoonmaakwerk,
gemeenschappelijke ruimten, onderhoud tuin ed. af te sluiten met bv. een
woningcorporatie of een commercieel bedrijf dat dat soort diensten
aanbiedt.
Gekeken zou moeten worden of het juridisch haalbaar is iets dergelijks
in de verordening op te nemen.
Ook zou gekeken moeten worden of het 'gat' in de
Huisvestingsverordening, dat maakt dat de verordening niet geldt voor
omzettingen van panden zonder woonbestemming in kamerpanden, gedicht kan
worden.
Dit, omdat bestemmingsplan en bouwverordening zelf oneigenlijke
instrumenten zijn om een kamerpandenbeleid mee aan te sturen.
Verder zouden de bouwkundige eisen qua geluidsisolatie van de
woningscheidende muren verhoogd moeten worden.
Veel met name oudere
woningen zijn erg gehorig en er niet op gebouwd om drie of meer
zelfstandig levende volwassenen te huisvesten, ook niet qua
geluidsproductie richting aangrenzende woningen. Daarom zouden op dat
punt de bouwkundige eisen verscherpt moeten worden.
Tenslotte dient er een onderzoek ingesteld te worden naar de
effectiviteit van het handhavingsbeleid.
Reden: In ons bericht over de "Hoorzitting over de wijziging van de
Huisvestingsverordening" d.d. 29/9/2003 gaven we een voorbeeld waarom
we een vraagteken zetten bij het handhavingsbeleid:
"Het ging om illegale kamerpanden in een van de gebieden waar ook in de
nieuwe verordening geen nieuwe kamerpanden bij mogen. Op mijn vraag:
Hoe
gaan jullie dat dan oplossen, werd gezegd dat ze helemaal niet
controleren, maar uitsluitend aan de hand van het bevolkingsregister.
Het kwam hier op neer: Actief controleert men niets. Komen er klachten
uit 'de buurt' over een kamerpand, dan kijkt men in het
bevolkingsregister. Staan op dat adres bv. maar twee mensen
ingeschreven, dan gebeurt er verder niets, ook als iedereen weet dat er
in werkelijkheid vier kamers worden verhuurd. Let wel: Het gaat hier om
panden zonder vergunning.
Onze ambtenaar stelde echter: Een student zal
zich toch beslist daar moeten inschrijven, anders krijgt hij geen
uitwonenden-beurs, maar een thuiswonenden-beurs. Ik heb daarop gesteld
dat dit getuigt van de nodige onnozelheid: In dit verhaal hebben nummer
3 en 4 zich gewoon elders laten inschrijven op een adres waarop ze z.g.
een kamer huren, bv. bij een oude tante in een van de dorpen in de
omgeving. En daar kijkt de studiefinanciering alleen maar naar en kent
de uitwonendenbeurs toe.
Uiteraard gebeurt dit alles op suggestie en op
verzoek van de verhuurder:
Doe je het anders als huurder, dan snijd je
je zelf in de vingers, want dan kan de gemeente het pand wel eens dicht
gooien...
Moraal van dit zeer onlangs gebeurde verhaal: De ambtenaren van de gemeente controleren alleen als er klachten binnenkomen en dan alleen 'passief' via het bevolkingsregister: Als alles op papier klopt, zijn zij gedekt en is er z.g. niks aan de hand..." Einde citaat.
Op zo'n manier heeft het opstellen van een verordening geen zin en doende ambtenaren waar ze zelf zin in hebben, nl. lekker achter het bureau blijven zitten en verkondigen dat alles klopt zolang het maar klopt op papier... In de virtuele realiteit van de ambtenaar dus...
Secretariaat P.E.L.