Wijziging huisvestingsverordening in verband met kamerverhuur regeling opnieuw aan de orde in Commissie Stadsontwikkeling.
(Eigen bericht)
Toch meer studentenkamers in wijk Welgelegen
Vragen over studentenkamers in wijk Welgelegen":
Schriftelijke vragen namens de CDA-Fractie door CDA-Raadslid Roland Wijmenga aan College van B. en W.


Verzonden d.d. 2/11/2003 naar nieuwsgroep ann.wonen:
"Wijziging huisvestingsverordening in verband met kamerverhuur regeling opnieuw aan de orde in Commissie Stadsontwikkeling." plus:
"Toch meer studentenkamers in wijk Welgelegen"
Uit de Leeuwarder Courant van maandag 13/10/2003 plus:
"Vragen over studentenkamers in wijk Welgelegen":
Schriftelijke vragen namens de CDA-Fractie door CDA-Raadslid Roland Wijmenga aan College van B. en W.


Zoals bekend is de gemeente al geruime tijd bezig om de kamerverhuur regeling aan te passen. De laatst gemelde stand van zaken was dat de Commissie Stadsontwikkeling op 29/9/2003 een hoorzitting hield en dat op 6/10/2003 de gemeenteraad de nieuwe verordening zou behandelen. Zie verder eerdere bericht: "Hoorzitting over wijziging huisvestingsverordening i.v.m. kamerverhuurregeling."
Normaal gesproken is de kous af na behandeling in de Raad, maar kennelijk mede in verband met de door sommige insprekers op de hoorzitting geuite kritiek en de door het CDA geleverde kritiek, ook te vinden in bovengenoemd bericht, komt het voorstel op maandagavond 3/11/2003 terug in de Commissie Stadsontwikkeling. Het verschil met de oude verordening komt er vooral op neer dat de stop op het afgeven van 'omzettingsvergunningen' (omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte) vervalt en dat 10 procent van de woningen per postcodegebied in kamers mag worden omgezet. Dit dan behoudens vijf met name genoemde uitzonderingsgebieden, waaronder de Vlietzone.

Er is nu echter een vraag gerezen, die m.i. ook al speelde bij de oude verordening, nl. is de verordening 'lek' ten aanzien van het volgende:

Je hebt een v.m. bedrijfspand; nooit woonruimte geweest. De eigenaar zegt nu:

a. Ik vraag een splitsingsvergunning aan plus een bouwvergunning en ik maak er appartementen van die ik ga verkopen. (Zelfstandige woonruimte.)

N.B.: Zonder vergunning om te splitsen kun je het gebouwde niet juridisch splitsen in appartementsrechten en kun je ook niet per appartement tot verkoop overgaan. Ga je alle appartementen zelf verhuren, dan hoeft er niet gesplitst te worden en heb je dus ook geen splitsingsvergunning nodig. Maar dit even terzijde.

In de oude verordening viel dat scenario NIET onder het deel van de verordening dat gaat over de splitsingsvergunning en in de nieuwe verordening ook niet, omdat het geen woonruimte was die omgezet moest worden.
Wij hebben m.b.t. punt a indertijd correspondentie gevoerd met de gemeente n.a.v. plannen om het v.m. PEB-gebouw te verbouwen tot 'werkateliers', o.i. echter meer 'woonateliers', waarbij de terminologie in de advertentie o.i. versluierend moest werken. Het heette toen van de kant van de gemeente dat er dan getoetst wordt aan bestemmingsplan en bouwaanvraag. Maar m.i. zijn nog bestemmingsplan noch bouwvergunning ervoor bedoeld om als regulerend instrument te worden gebruikt voor de vraag: Kamers erbij ja/nee? Een bestemmingsplan regelt wel of ergens woningen of kantoren mogen staan, de hoogte van de gebouwen enz. maar vaak niet gedetailleerd of het zelfstandige dan wel onzelfstandige woonruimte moet zijn.

b. Ik dien een bouwaanvraag waarin mijn bedrijfspand wordt omgebouwd tot kamers. Ik heb geen omzettingsvergunning nodig omdat de omzettingsvergunning alleen betrekking heeft op het omzetten van zelfstandige *woningen* naar onzelfstandige woonruimte. (kamers)

Het laatstgenoemde geval deed zich voor in de Vlietzone, waar ook in de nieuwe verordening geen uitbreiding van kamerpanden is toegestaan. De wijk Welgelegen maakt deel uit van de Vlietzone. Uit de Leeuwarder Courant van maandag 13/10/2003:

TOCH MEER STUDENTENKAMERS IN WIJK WELGELEGEN

LEEUWARDEN - Het aantal studentenkamers in de wijk Welgelegen blijft groeien, ook al vindt de gemeente dat de buurt zijn portie wel heeft gehad. Aan de Willem Loréstraat worden nog 27 kamers in twee voormalige bedrijfspanden getimmerd. De beide bouwaanvragen dateren van voor de 'studentenstop', die de gemeenteraad op 12 mei afkondigde.

[Die 'studentenstop' is in werkelijkheid een stop op het afgeven van omzettingsvergunningen om zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte en die stop werd al enige jaren geleden ingevoerd, in het kader van nadere aanscherping van het kamerbeleid. Dus niet dit jaar op 12/5/2003! En zoals al gesteld: Een stop op omzettingsvergunningen in het kader van de kamerverordening helpt niet als stop tegen alle kamerpanden omdat alleen woningen dan niet meer mogen veranderen in kamers, maar bedrijfspanden wel.
Naar verluidt zijn de bouwaanvragen ingediend door Oordijk en Struiksma die een deurwaarderskantoor op het ZuidVliet hebben. Je ziet wel meer particulieren zich op de kamermarkt storten, niet met 1 los pandje, maar met complete verbouwprojecten, zoals Nanne Rodenhuis die het v.m. pand van notaris Rademakers aan de Nieuweweg tot een kamerpand laat ombouwen.
Dat zie ik althans met lede ogen aan omdat ik denk dat het beter is om allerlei redenen dat de woningcorporaties de kamervraag oppakken.]

Buurtbewoner Jaap Pruis en zeven andere huiseigenaren vinden dat de gemeente te weinig acht slaat op hun bezwaren tegen de komst van nog meer studentenkamers. Willem Loréstraat 77, waarin 18 appartementen zijn geprojecteerd, heeft maar één parkeerplaats.
"Je kunt wel raden wat er gebeurt. De straat komt vol te staan en de fietsen van die studenten belanden in de bosjes", zegt Pruis.

[Nu wordt weer over 18 'appartementen' gesproken en als je dat letterlijk neemt: Onder appartementen versta ik althans geen kamers.
En over die fietsen: Ook bij studentenhuisvesting hoort een ordentelijke fietsenberging. Dat lijkt me nu iets om naar te kijken bij een bouwaanvraag.]

Hij kan niet begrijpen dat de gemeente de twee verbouwingen niet kan tegenhouden. "Vorig jaar zei de gemeente al dat het welletjes was."
Het bezwaarschrift van de omwonenden is nog in behandeling, terwijl de eerste verbouwing al is begonnen. Dat is te wijten aan slordigheid van de gemeente, die had verzuimd te reageren op een eerdere brief van de bezwaarmakers.

[Nee, dat is geen slordigheid, dat is een ambtelijk trucje. Als de ambtenaar eenmaal heeft besloten dat de bouwaanvraag o.k. is en de aanvraag is o.k. als de leges is betaald, ofwel de legale variant op de steekpenningen, dan is een ieder die bezwaar maakt in de ogen van de ambtenaar 'de vijand'. En die probeer je niet met argumenten te bestrijden via de normale bezwaarprocedure, maar die probeer je met procedurele trucjes van je af te schudden. Volgens art. 46 eerste lid Woningwet moeten B. en W. binnen 13 weken beslissen op een bouwaanvraag. Volgens art. 46 vierde lid Woningwet is de bouwvergunning van rechtswege ontstaan, als B. en W. niet voldoen aan art. 46 eerste lid Woningwet. Binnen twee weken na de dag waarop van rechtswege een bouwvergunning is afgegeven moeten B. en W. de eigenaar of hoofdgebruiker van een naburig ander gebouw schriftelijk van deze verlening in kennis stellen, volgens art. 58 Woningwet.
Het foefje is nu simpel: Laat de bezwaarschriften plus de bouwaanvraag liggen, verleen bouwvergunning van rechtswege en bericht de bezwaarmakers. Deze staan nu voor het voldongen feit van een verleende aanvraag, waar op zich wel rechtsmiddelen tegen mogelijk zijn, maar waarbij je uiteraard ziet, dat degene die de bouwvergunning heeft, volkomen legaal gaat beginnen met zijn verbouwplan.
M.a.w.: Ik geloof niet in slordigheid, maar in opzet i.v.m. de leges die al binnen is. Daarmee wordt de gemeente feitelijk partij in zo'n conflikt: Het gaat niet meer om bezwaarmakers contra eigenaar, maar bezwaarmakers contra gemeente. De gemeente verdedigt vervolgens de belangen van de eigenaar. Natuurlijk zijn formeel gesproken leges daarvoor niet bedoeld, maar in de praktijk functioneert het vaak wel zo...]

Bouw- en woningtoezicht zegt dat de bouwaanvraag wel moest worden gehonoreerd. Omzetting van woonhuizen in studentenhuizen wordt in Welgelegen niet meer toegestaan, maar de verbouwing van een bedrijfspand moet worden getoetst aan het bestemmingsplan. Dat bood daarvoor ruimte totdat de raad in mei zijn voorbereidingsbesluit nam.

[M.i. gaan voorbereidingsbesluiten niet zover dat ze precies het soort woningen kunnen bepalen, wel goothoogtes ed. maar niet of een gebouw wel of geen kamerpanden mag bevatten. Ik geloof eerder in het verhaal van deze Kees Pruis en anderen, waarbij via bovengenoemd foefje hun bezwaarschriften werden genegeerd. Natuurlijk kan het best zijn dat bij een inhoudelijke procedure hun bezwaren alsnog waren verworpen, maar dat is wat anders: Iedereen heeft recht op een normale behandelprocedure van zijn of haar bezwaren. Overigens denk ik dat als het bouwplan voldoet aan de bouwvoorschriften, het niet was te keren i.v.m. het 'gat' in de kamerverordening.]


Einde LC-bericht. Commentaar tussen [].

Inmiddels heeft het CDA-raadslid Roland Wijmenga namens de CDA-fractie vragen over het kamerverhaal in Welgelegen gesteld aan B. en W.:


CDA-vragen over studentenkamers in Welgelegen

(tekst: CDA Leeuwarden)

Schriftelijke vragen van de fractie van de CDA fractie aan burgemeester en wethouders als bedoeld in artikel 41, eerste lid, van het Reglement van orde gemeenteraad van de gemeente Leeuwarden.

Leeuwarden, 21 oktober 2002

Onderwerp: studenthuisvesting in de wijk Welgelegen

Geacht College,

In de Leeuwarder Courant van 13 oktober j.l. staat een artikel met de kop 'Toch meer studentenkamers in de wijk Welgelegen'. Naar aanleiding van dit artikel hebben wij de volgende vragen.

1. Klopt de berichtgeving dat in de Willem Loréstraat verbouwingen plaatsvinden om 27 studentenkamers te realiseren?
2. Hebben de omwonenden tegen de verbouwing bezwaar gemaakt?
3. Is het juist dat (nog) niet gereageerd is op een brief van omwonenden zoals het artikel in de LC stelt?
4. Als bezwaren van omwonenden nog niet zijn afgehandeld, is het dan niet vreemd dat de bouwactiviteiten al zijn begonnen? Staan het college instrumenten ten dienste hier tegen op te treden?
5. Heeft het gemeentebestuur aangegeven dat de wijk voor wat betreft kamerwoningen haar aandeel al heeft geleverd (zie artikel LC)?
6. Welke instrumenten staan de gemeente (met nu nog een redelijke strenge verordening) ten dienste de eventuele uitbreiding van kamerwoningen in de wijk tegen te gaan?
7. Is het juist dat bij verbouw van bedrijfspanden tot kamerwoningen de huidige en de voorgestelde toekomstige verordening geen bescherming biedt?
8. Kunt u aangeven wat het percentage kamerwoningen in de wijk Welgelegen is?

Wij verzoeken u zo spoedig mogelijk op onze vragen te reageren en de antwoorden te betrekken bij de voorbereiding van de behandeling van de herziening van de Huisvestingsverordening in de commissie Stadsontwikkeling.

Met vriendelijke groet,
Namens de CDA fractie,

Roland Wijmenga

Datum: Woensdag, 22 oktober 2003


Einde tekst vragen CDA-fractie aan B. en W.

Hierin werd o.a. gevraagd om de antwoorden op hun vragen te betrekken bij de voorbereiding van de behandeling van de herziene verordening in de commissie Stadsontwikkeling. In het commissiestuk t.b.v. de vergadering van de commissie Stadsontwikkeling op 3/11/2003 is daarvan niets terug te vinden, zoals gebruikelijk...

Maar wat moet je inhoudelijk aan met dat kamerverhaal in Welgelegen? In onze "Zienswijze inzake wijziging van de Huisvestingsverordening 2003" van 10/6/2003 is o.a. gesteld:

"De 10 procentsregel zou niet van toepassing moeten zijn op de woningcorporaties omdat zij beter in staat zijn dan particulieren de randvoorwaarden te scheppen voor een goede verhuursituatie en zij (in elk geval voor de gemeente) beter aanspreekbaar zijn dan een particulier verhuurder. Dit voor wat betreft alle wijken, behoudens de vijf uitzonderingsgebieden zoals op de kaarten bij de Huisvestingsverordening aangegeven." Einde citaat.

De passage "behoudens de vijf uitzonderingsgebieden" was bedoeld om te voorkomen dat daar, omdat daar al veel woningen omgezet zijn in kamers, nog meer woningonttrekkingen plaats zouden vinden. In dit geval is er geen sprake van woningonttrekking maar van toevoeging van weliswaar geen woningen, maar van kamers. In zoverre zou een toevoeging hier moeten kunnen, ware het niet, dat de toevoeging in het 'kamer-stop' gebied door particulieren plaats vindt.
Probleem daarbij is dan weer het beheer of beter gezegd, het gebrek aan beheer.

Oplossingen en suggesties

Oplossing zou kunnen zijn om bij omzettingsvergunningen de vergunningverlening te koppelen aan de verplichting om een beheerovereenkomst voor huismeesterachtige diensten, bv. schoonmaakwerk, gemeenschappelijke ruimten, onderhoud tuin ed. af te sluiten met bv. een woningcorporatie of een commercieel bedrijf dat dat soort diensten aanbiedt.
Gekeken zou moeten worden of het juridisch haalbaar is iets dergelijks in de verordening op te nemen.

Ook zou gekeken moeten worden of het 'gat' in de Huisvestingsverordening, dat maakt dat de verordening niet geldt voor omzettingen van panden zonder woonbestemming in kamerpanden, gedicht kan worden.
Dit, omdat bestemmingsplan en bouwverordening zelf oneigenlijke instrumenten zijn om een kamerpandenbeleid mee aan te sturen.

Verder zouden de bouwkundige eisen qua geluidsisolatie van de woningscheidende muren verhoogd moeten worden.
Veel met name oudere woningen zijn erg gehorig en er niet op gebouwd om drie of meer zelfstandig levende volwassenen te huisvesten, ook niet qua geluidsproductie richting aangrenzende woningen. Daarom zouden op dat punt de bouwkundige eisen verscherpt moeten worden.

Tenslotte dient er een onderzoek ingesteld te worden naar de effectiviteit van het handhavingsbeleid.
Reden: In ons bericht over de "Hoorzitting over de wijziging van de Huisvestingsverordening" d.d. 29/9/2003 gaven we een voorbeeld waarom we een vraagteken zetten bij het handhavingsbeleid:

"Het ging om illegale kamerpanden in een van de gebieden waar ook in de nieuwe verordening geen nieuwe kamerpanden bij mogen. Op mijn vraag:
Hoe gaan jullie dat dan oplossen, werd gezegd dat ze helemaal niet controleren, maar uitsluitend aan de hand van het bevolkingsregister. Het kwam hier op neer: Actief controleert men niets. Komen er klachten uit 'de buurt' over een kamerpand, dan kijkt men in het bevolkingsregister. Staan op dat adres bv. maar twee mensen ingeschreven, dan gebeurt er verder niets, ook als iedereen weet dat er in werkelijkheid vier kamers worden verhuurd. Let wel: Het gaat hier om panden zonder vergunning.
Onze ambtenaar stelde echter: Een student zal zich toch beslist daar moeten inschrijven, anders krijgt hij geen uitwonenden-beurs, maar een thuiswonenden-beurs. Ik heb daarop gesteld dat dit getuigt van de nodige onnozelheid: In dit verhaal hebben nummer 3 en 4 zich gewoon elders laten inschrijven op een adres waarop ze z.g. een kamer huren, bv. bij een oude tante in een van de dorpen in de omgeving. En daar kijkt de studiefinanciering alleen maar naar en kent de uitwonendenbeurs toe.
Uiteraard gebeurt dit alles op suggestie en op verzoek van de verhuurder:
Doe je het anders als huurder, dan snijd je je zelf in de vingers, want dan kan de gemeente het pand wel eens dicht gooien...

Moraal van dit zeer onlangs gebeurde verhaal: De ambtenaren van de gemeente controleren alleen als er klachten binnenkomen en dan alleen 'passief' via het bevolkingsregister: Als alles op papier klopt, zijn zij gedekt en is er z.g. niks aan de hand..." Einde citaat.

Op zo'n manier heeft het opstellen van een verordening geen zin en doende ambtenaren waar ze zelf zin in hebben, nl. lekker achter het bureau blijven zitten en verkondigen dat alles klopt zolang het maar klopt op papier... In de virtuele realiteit van de ambtenaar dus...

Secretariaat P.E.L.