Uit de Leeuwarder Courant van dinsdag 19/8/2003.
Woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland gaf er apart een persbericht voor
uit om te melden dat ze "sociale" nieuwbouw huurwoningen hadden
gerealiseerd: 20 stuks aan De Moezel in de wijk Zuiderburen.
Maar zijn dit nu echt de sociale huurwoningen in nieuwbouw die de krapte
op de huurwoningmarkt moeten verminderen?
Uit de Leeuwarder Courant van dinsdag 19/8/2003:
LEEUWARDEN - Corporatie Nieuw Wonen Friesland (NWF) wil de komende jaren meer huurwoningen in de sociale sector bouwen in de Leeuwarder nieuwbouwwijken. Directeur Fred de Groot is zo tevreden over de nieuwbouw van twintig huizen in Zuiderburen dat hij de gemeente vraagt om nieuwe bouwterreinen. PvdA-wethouder Roel Sluiter is welwillend, omdat hiermee de woningkrapte op de huurmarkt wordt bestreden.
[Leveren dit soort woningen in deze prijsklasse nu doorstroming op aan
de onderzijde van de huurmarkt zodat daar weer wat 'lucht' komt?
Dat denk ik niet: Het kan wel zijn dat als iemand daar 1 huis huurt, er
wel 3 verhuizingen in prijsklassen daaronder plaats moeten vinden
voordat iemand doorstroomt vanuit een goedkope woning naar een wat
duurdere. Bovendien denk ik dat mensen huiverig zijn om maar duurder te
gaan wonen: Risico om werkloos te raken, kortingen op de huursubsidie
zijn op komst enz. Wat je ziet qua woningzoekenden zijn vooral m.i.
starters en urgenten en in mindere mate doorstromers. M.i. moeten dus
die vaak arme starters lang wachten voordat ze wat hebben aan de
verhuisketen die deze dure huurwoningen op gang brengen.]
NWF liet vorig jaar oktober 56 woningen bouwen aan de Moezel in Zuiderburen. Hiervan zitten 36 woningen in de koopsector, waarvan de winst bedoeld is om de bouw van twintig huurwoningen in dezelfde straat te kunnen bekostigen. Sluiter overhandigde gisteren de sleutel aan de eerste huurders.
[Dat betekent dat de winst op de verkoop van de 36 koophuizen wordt gebruikt als objectsubsidie om de aanvangshuren naar beneden bij te stellen. Het idee is goed, alleen nu de economie weggezakt is, zal het qua aantallen slecht haalbaar zijn. Immers: Als je veel van dit soort huurhuizen wilt bouwen moet je nog veel meer koophuizen bouwen en ook verkopen. En ik denk toch dat juist die verkoop van dure koophuizen lastiger is geworden. En als dat slecht wil, gaat dit spelletje niet meer op of het gaat zo traag, dat het geen zoden aan de dijk zet.]
De krapte aan sociale huurwoningen is de afgelopen jaren flink gegroeid doordat de corporaties veel woningen verkochten of sloopten. Nieuwbouw kwam nauwelijks meer voor. Zowel de gemeente als NWF willen hier verandering in brengen.
[Dit zijn inderdaad enige oorzaken, hoewel ik denk dat er meer oorzaken zijn, nl. het feit dat wel blijkt dat de economie en daarmee de inkomens van mensen niet eeuwig doorgroeien. Zo nu en dan is er een recessie en wat zoek je dan? Juist, een goedkope huurwoning, simpelweg omdat je geen dure huurwoning kunt betalen. Waarom niet? Bv. omdat je dan boven de fiatteringsgrens komt van de huursubsidie met jouw lage inkomen. En dan is huursubsidie meestal niet mogelijk, waarop het feest niet door gaat.]
De woningen aan de Moezel moeten een huur opbrengen van EUR 480 tot EUR 530. Drie van de twintig bewoners hebben huursubsidie. Tien gezinnen huurden al bij een corporatie en laten nu een goedkopere woning elders in de stad achter, waar veel vraag naar is.
[De fiatteringsgrenzen voor huursubsidie zijn momenteel: EUR 453,77 voor
een een- of tweepersoonshuishouden, EUR 486,30 voor een gezin of EUR
317,03 voor een jongere tot 23 jaar. Dus: Alleen de woning of woningen
die EUR 480,= huur kosten, zijn in principe toegankelijk voor een gezin
dat huursubsidie nodig heeft om die huur te kunnen betalen. De woningen
die hoger in prijs zitten zijn voor hen onbereikbaar. EUR 480,= is in
oud geld f 1057,78 Dat is een smak geld elke maand...
Kortom: Echt voor
lager betaalden zijn deze huizen niet. De huren hebben min of meer de
hoogte van de simpelste "beleggerswoningen".
In die sfeer is er nu dus
wat nieuwbouw bij gekomen. De duurste huizen kosten EUR 530,= en dat is
in oud geld f 1167,96 Ook wat in de "beleggers-sfeer" dus.
Had je wellicht beter een woningblok neer kunnen zetten met
huurappartementen? Bouw je dan per huis wellicht wat goedkoper? Of doen
qua kosten galerij en lift je weer de das om, zodat je even duur of nog
duurder uitkomt met je bouwkosten als een eengezinshuis? Bovendien moet
je dan mikken op een andere groep huurders, nl. de kleine huishoudens.
De fiatteringsgrens huursubsidie ligt dan echter meteen ook weer lager:
EUR 453,77. Kortom: M.i. spant het er dan ook om of je via deze formule:
Zoveel koophuizen bouwen en verkopen en zoveel huurhuizen bouwen en de
verkoopwinst als objectsubsidie inzetten, uitkomt beneden de
fiatteringsgrens. Want dat is m.i. het minste wat je moet bereiken: Dat
er voor je nieuwbouwhuis in principe huursubsidie mogelijk is. Wil je de
aanvangshuren verder naar beneden drukken, dan moet je als corporatie
andere winstgevende projecten hebben van waaruit je geld vrijspeelt om
hier in te zetten. Of moet je geen verhouding 36 (koop) staat tot 20
(huur) aanhouden, maar bv. 50 koop staat tot 20 huur. Bij het eerdere
plan voor het Ee-eiland wat in de ijskast staat, heette het: Om 1
huurwoning te bouwen moet je 2 tot 3 koophuizen bouwen en verkopen.]
NWF heeft al de toezegging gekregen om in de laatste fase van de nieuwbouwwijk nog eens zo'n 45 woningen te mogen bouwen. Verder aast de corporatie op nog een paar kavels. Sluiter wil wel meedenken met de corporatie: "Maar er zijn meer plekken waar we de komende jaren bouwen, vooral in Leeuwarden-Zuid."
[Dat betekent bij de verhouding die NWF nu aanhield, dat dit ongeveer 16
huurhuizen oplevert. Voor mij staat wel vast dat het probleem is: Het is
een klein bouwstroompje huurhuizen en er zijn te lange verhuisketens
nodig om wat lucht te geven aan de onderzijde van de huurmarkt.
Vast
staat m.i. ook dat lagerbetaalden niet direct iets hebben aan deze
nieuwe huizen en dat zij aangewezen blijven op de bestaande voorraad.
Ik hoop niet maar vrees wel, dat dit soort nieuwbouwplannen weer als
excuus zal dienen om te betogen dat er wel weer goedkope huizen gesloopt
mogen worden.
Mij lijkt een sloopstop eerder op z'n plaats plus een
ander soort Stedelijke Vernieuwing die uitgaat van renovatie en beter
sociaal beheer van de bestaande voorraad en de wijken waar ze staan.]