Ingezonden stuk d.d. 20/8/2003 op de 'Kraken-Post' lijst:
"Huren hoger in populaire buurten?" plus:
"Forse huurverhoging dreigt door plannen kabinet."
Uit het Financieele Dagblad van dinsdag 26/8/2003 plus:
"Huren bij corporaties straks onderhandelbaar."
Uit de Leeuwarder Courant van vrijdag 29/8/2003 plus:
"Meningsverschil blijft over nieuw huurbeleid."
Uit de Leeuwarder Courant van maandag 1/9/2003.
Al een tijd lang zijn woningcorporaties zowel afzonderlijk als via hun
koepelorganisatie Aedes bezig met gedram en gestook om te bereiken dat
zij vooral zelf mogen bepalen hoeveel huurverhoging er jaarlijks mag
worden gegeven. En dus worden er aan alle kanten proefballonnetjes
opgelaten om te zien of en zo ja, hoeveel weerstand hier tegen bestaat.
En wie zwijgt, stemt toe, nietwaar?
In onderstaand stuk van 20/8/2003 wat verscheen in de 'Kraken-Post'
lijst op internet reageert een zekere Harry Rijpkema op een
Parool-artikel van 12/7/2003 waarin de directeur van de Amsterdamse
Federatie van Woningcorporaties ervoor pleitte de huren te verhogen in
'populaire' buurten en geheel volgens het principe: "Speel groepen tegen
elkaar uit met als doel: verdeel en heers" krijgen 'de scheefwoners' de schuld. Hieronder bedoelde reactie:
Amsterdam, 20 augustus 2003
Hans van Harten, directeur Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, wil de huren in 'populaire buurten' verhogen en daarmee het scheefwonen aanpakken. Het bericht in het Parool van 12 juli riep veel verontwaardigde reacties op van de huurdersorganisaties, politiek en ingezonden brieven.
'Scheefwonen' een vals argument.
Het argument scheefwonen wordt steeds gebruikt om huren te verhogen,
maar het is een drogreden omdat verhuizen voor de meeste 'scheefwoners'
geen optie is om uiteenlopende redenen.
- De woning voldoet aan de behoefte.
- Een verhuizing kost veel geld en tijd. Daarvoor moet je een heel
goede reden hebben.
- De meeste scheefwoners verdienen niet veel meer dan het inkomen voor
een sociale huur.
- Er is een grote kans van terugval in inkomen door pensionering,
vervroegd uittreden, werkloosheid, scheiding, enz. De economische
recessie vergroot dit probleem.
- De stap naar de vrije sector of een koopwoning is te groot. Boven de
vrije sectorgrens van 585 euro per maand is er tot zo'n 1000 euro per
maand nauwelijks iets beschikbaar omdat de vrije markt bij de huidige
woningnood de huren en de koopprijzen flink opschroeft.
- Afgezien daarvan is het al moeilijk een geschikte andere woning te
vinden.
Lagere en middeninkomens en de terugvallers de dupe
De meeste mensen die volgens van Harten 'scheefwonen' zullen daarom
voorlopig niet doorstromen. Zijn plan is voor hen niet zo een groot
probleem want zij kunnen een hogere huur nog wel betalen. Tenzij zij
door ontslag, pensionering, scheiding, etc. in inkomen achteruitgaan en
die kans wordt door de huidige economische malaise groter.
Vooral de mensen die gezien hun inkomen wel in aanmerking komen voor een sociale huurwoning krijgen het moeilijk als zijn plan wordt doorgevoerd. Het wordt voor hen steeds moeilijker om die hogere huur te betalen en ze hebben weinig mogelijkheid elders een woning te vinden. Als ze die vinden zal die bijna altijd duurder zijn en krijgen ze ook nog hoge verhuiskosten. Sommigen dreigen de grens voor de huursubsidie te overschrijden en dan hebben ze een groot probleem. Het huidige kabinet heeft daarbovenop nog loon- en uitkeringmatiging, verlaging van huursubsidie en verhoging van ziekenfondspremie in petto.
[Die verlaging van de huursubsidie wordt vermoedelijk al per 1/7/2004
uitgevoerd en niet per 1/7/2005 zoals eerder de bedoeling was.
De Woonbond is alvast maar een aktie hiertegen begonnen, omdat zij er
ook van uit gaan dat de maatregel de volgende huursubsidieronde al
ingaat. Nu ja, aktie: Weer eens een zinloze kaartjes-aktie. Ik zou
stop toch eens met dat soort flauwekul: Die kaartjes gaan regelrecht
ofwel de prullebak in ofwel ze worden opgeslagen in de kelders van de
Tweede Kamer bij al die andere goedbedoelde troep die daar binnen kwam.
Alleen een algemene huurstaking over heel Nederland helpt, maar daar
zijn zowel Woonbond als de meeste huurders toch te schijterig voor.]
De corporaties gaan tegenwoordig makkelijk over tot huisuitzetting bij huurachterstand. Dat hele gezinnen met kinderen plotseling op straat komen te staan interesseert moderne managers als Van Harten niet. Zijn plan is ook strijdig met het differentiatiebeleid, ofwel het streven naar wijken met gemengde bevolking. De lagere inkomens moeten van hem de 'populaire' buurt uit. Dat is a-sociaal voor degenen die aan zo'n buurt sociaal gebonden zijn.
[Overigens hoeft dat differentiatiebeleid van mij ook niet, omdat ook dat werd gebruikt om huizen te slopen, de armeren te deporteren en kleine rijke eilandjes te maken in wijken met nog veel van oorsprong sociale woningbouw.]
Gewilde buurten?
Dat is tegenwoordig een modieuze kreet die goed te pas komt voor
vastgoedjongens, een nieuwe generatie managers van corporaties en
politici die hen hand- en spandiensten verlenen. De suggestie wordt
gewekt dat in bepaalde buurten veel mensen erg graag willen wonen. Zo
simpel ligt dat niet. De Jordaan en de Pijp worden veel genoemd, maar
ook andere 19de eeuwse wijken en de ring '20-'40 zijn ook al erg
gewild. Dat is logisch, want met de huidige woningnood en een wachttijd
van gemiddeld 12 jaar is elke buurt gewild.
De Jordaan was al in de 19de eeuw erg gewild. Er woonden in 1890 liefst 83.000 mensen, terwijl er nu nog maar 19.000 wonen. Jawel, de Jordaan was toen erg gewild omdat veel arme arbeiders naar de stad trokken omdat ze daar nog werk konden vinden en vooral aangewezen waren op de Jordaan, waar gezinnen met veel kinderen zaten in vochtige kelderwoningen met vaak maar een vertrek. De woningnood verminderde toen in de loop van de tweede helft van 19de eeuw de ring buiten de grachtengordel werd gebouwd en vervolgens de '20-'40 gordel.
Na de oorlog kwamen de grote uitbreidingen in de tuinsteden en tenslotte vertrokken veel Jordanezen naar de gewilde overloopgemeenten als Purmerend, Hoorn, Lelystad en Almere, waar ze in eengezinshuizen met tuintje konden wonen volgens de eisen van deze tijd. Buurten als de binnenstad en de 19de eeuwse wijken worden niet populairder om te gaan wonen. Er wonen steeds minder mensen in een woning en de woningen worden groter. Dat scheelt sinds 1900 ongeveer een factor 5. Met de huidige eisen kunnen er veel minder mensen wonen in die buurten die nu populair worden genoemd. De vraag om in die buurten te wonen is niet groter, maar het aanbod van woningen is veel minder.
[Precies, het heeft allemaal niks te maken met 'populair'. In feite is dat een verhullende kreet van een geldgeile corporatiebaas. Alle woningen zijn o.k. als de keuze gaat tussen niets en iets. En de vraag naar soorten woningen richt zich op dit moment vooral op woningen die met huursubsidie erbij nog enigszins betaalbaar zijn.]
In 'populaire buurten' zijn veel woningen klein en van mindere kwaliteit. Het is dan ook niet reëel om daarvoor een hoge huur te vragen. We moeten het juist toejuichen dat er mensen zijn die met minder woonruimte genoegen nemen. Dat moet niet worden gestraft.
[Wat betreft die mindere kwaliteit: Daar is wel iets aan te doen: Drastisch aanpakken. Niet alleen dan casco's verbeteren, maar ook eens woontechnisch drastisch ingrijpen: Weg met die keuken uit het jaar nul, weg met dat prehistorische douchehok, kritisch kijken naar een woningindeling enz. Ook kleine woningen zijn nodig. Wat moet iemand alleen bv. met een kast van een eengezinshuis? Denk alleen al aan de stookkosten.]
Met enige kennis van de geschiedenis van de volkshuisvesting schiet je niet met die losse flodders van Van Harten. Managers van corporaties moeten maar eens verplicht gesteld worden examen te doen in de geschiedenis van de volkshuisvesting. Het boek 'Honderd jaar Woningwet' van de Stedelijke Woningdienst is daarbij heel geschikt als verplichte literatuur. Zeer geschikt is ook het boek van Paul Ekkers 'Van volkshuisvesting naar woonbeleid'.
Reële markthuren?
De kersverse buitengewoon hoogleraar vastgoedkunde Peter van Gool pleit
voor het opheffen van de huurgrens en verhuren tegen de 'reële
marktprijs'. De vraag is of je kunt spreken van een reële marktprijs bij
grote woningnood. Zo'n opvatting heeft meer te maken met commerciële
vastgoedhandel dan met wetenschap.
Je spreekt ook niet van een reële
marktprijs voor brood in de hongerwinter. Het is maar de vraag of
bepaalde wijken zo populair zijn. De prijs wordt bepaald door vraag en
aanbod. De hoge prijs kan ook veroorzaakt worden door te weinig aanbod,
dus door de huidige woningnood.
Van echte markt is ook geen sprake. De
huurder is afhankelijk van wat hem reëel wordt aangeboden. Alleen mensen
met hoge inkomens hebben een behoorlijke keus.
[De kersverse hoogleraar vastgoedmafia wil gebruik maken van de grote schaarste op de huurwoningmarkt en laat zijn 'varkensfokkers-model' hier op los: Prijzen varkens hoog: De boeren fokken meer varkens. Gevolg: Aanbod stijgt, prijzen dalen. Gevolg: Boeren fokken minder varkens. Gevolg: Prijzen stijgen enz. Het is alleen zo, dat als het woningaanbod zou stijgen, ik nog nooit de huurprijzen heb zien dalen. Van Gool zullen we dan ook niet horen zeggen dat de huren lager moeten. We zullen hem en zijn vriendjes dan horen janken dat het allemaal niet uit kan, dat de overheid moet helpen enz.]
Als je eenmaal een huis huurt kun je ook niet zo makkelijk meer verhuizen en kost een verhuizing een smak geld. Een huisbaas heeft dus een grote machtspositie. De wetgeving beperkt dat tot nu toe met de 'maximaal redelijke huur' volgens objectieve criteria en dat moet zo blijven.
[Maar dat blijft NIET zo want opvolgende regeringen plus woningcorporaties plus vastgoedmafia zullen net zolang doordrammen totdat elke wettelijke bescherming tegen idiote huurverhogingen is verdwenen en alle huren 'geliberaliseerd' zijn. Kraken dan maar? Het echte nood-kraken, puur om onderdak, zal zeker toenemen en voor sommigen zal dit een oplossing zijn, maar voor de meeste mensen niet.]
Het faillissement van de marktideologie.
Sinds de intrede van de marktideologie is het mis gegaan met de
volkshuisvesting. Het verkopen van woningen is al mislukt omdat ze te
duur zijn en veel mensen bij een etagewoning meer voorkeur geven aan
huren.
De omvangrijke plannen van stadsvernieuwing met veel sloop van
sociale huurwoningen en bouw van dure koopwoningen moeten nu
'getemporiseerd' worden omdat ze niet haalbaar zijn.
Men komt er
geleidelijk achter dat mensen niet zo verhuisbereid zijn als gedacht
werd. Veel mensen kunnen trouwens wegens uiteenlopende redenen, met name
financieel, niet eens verhuizen. De bouw stagneert o.a. doordat
aannemers pas beginnen te bouwen als er 70 % van de woningen verkocht
zijn. Die 70 % wordt vaak niet gehaald omdat ze voor veel mensen nu
gewoon te duur zijn.
De huidige stadsvernieuwingsplannen zijn vooral
ingegeven door projectontwikkelaars, aannemers, vastgoedbedrijven,
makelaars en hypotheekbanken die er aan verdienen.
Niet door de
huurders, die in het hele commerciële spel nauwelijks invloed hebben.
Oplossingen voor de huidige woningnood moeten eerder gevonden worden in redelijke grondprijzen, minder bureaucratie, bestrijding van de bouwfraude, minder luxe bouwen, meer bouwen voor de behoefte van woningzoekenden, bestrijding illegaal wonen, fatsoenlijk onderhoud en alleen slopen als dat bouwtechnisch noodzakelijk is. En tenslotte: herstel van het sociale volkshuisvestingsbeleid met als kernprincipe artikel 22 lid 2 van de grondwet: 'Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid'.
[Bestrijding illegaal wonen? Ja, praktijken zoals zelf in een duur koophuis wonen, het oude huurhuis aanhouden en dat vervolgens per kamer verhuren aan illegalen waarbij je (zwart uiteraard) per kamer de prijs vraagt van de hele woning. Maar bij illegaal wonen zitten ook trieste gevallen van mensen die nergens heen kunnen en anders op straat zouden slapen. De Grondwet? Dat is dood papier, omdat de rechter niet mag toetsen aan diezelfde Grondwet.]
Voorstellen van Van Harten onwettig
De voorstellen van de directeur Van Harten van de Amsterdamse Federatie
van Woningcorporaties zijn niet alleen ongewenst, zoals blijkt uit de
argumenten van de diverse huurdersorganisaties, maar ook in strijd met
de wet.
Het stelselmatig verhogen van de huren in de populaire buurten tot
'marktconform' huren zal er niet of nauwelijks toe leiden dat
'scheefwoners' doorstromen naar duurdere huur- of koopwoningen. Wel zal
het er toe leiden dat de mensen met lage inkomen op den duur de
populaire wijken uitgerookt worden.
[Het leidt tot een variant op het sloopbeleid in het kader van de Stedelijke Vernieuwing. De variant is: De centen zijn op, dus slopen en dure nieuwbouw neerzetten lukt niet, dus verhogen we de huren net zolang tot we de armeren op die manier weggewerkt hebben. Wellicht een 'goede' tip voor wethouder Sluiter hier voor zijn 'Woningmarkt-nota' die komende herfst klaar moet zijn?]
Dat is in strijd met artikel 70 van de Woningwet en artikel 11, 13 en
14 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).
De toegelaten
instellingen (woningbouwcorporaties) zijn uitsluitend werkzaam
op het gebied van de volkshuisvesting. Zij geven bij het verhuren van
de kernvoorraad zoveel mogelijk voorrang aan de daarvoor bestemde
doelgroepen en bouwen en verwerven woningen op zodanige wijze dat aan
woningzoekenden van deze doelgroepen zoveel mogelijk een woning uit de
kernvoorraad kan worden verhuurd.
[In de praktijk is dit al lang allemaal onzin: Woningcorporaties zijn
gewoon 'woonbedrijven' die zich als institutionele beleggers gedragen.
Het probleem is dat niemand met macht bereid is om hen op dit punt bij
de les te houden.]
Door de omvangrijke sloop/nieuwbouw, samenvoegingen en verkoop van sociale woningen wordt de kernvoorraad al uitgekleed en is de wachttijd voor een sociale huurwoning opgelopen tot meer dan 12 jaar en de verwachting is dat die wachttijd met het huidige beleid nog verder oploopt. De corporaties voldoen dus al niet meer aan de eisen van de wet. Van Harten gooit daar nog een flinke schep bovenop. Er mankeert toch wel iets aan het verstand wanneer je maar blijft beweren dat er na 2005 het aanbod van voldoende sociale huurwoningen voor een betaalbare prijs is verzekerd.
[Nee, dat ziet de schrijver toch verkeerd. In de optiek van Van Harten
zijn er simpelweg 'voldoende' sociale huurwoningen.
Voldoende betekent
bij hem namelijk een zodanige voorraad dat de sociale huurwoning een
dusdanig schaars product is en blijft, dat daar het maximale aan huur
uit geperst kan worden.
Die grens wordt simpelweg bepaald door de
hoeveelheid geld die de doelgroep net nog kan betalen als ze zich verder
alles ontzeggen: Wonen, niet leven, daar gaat het om. Huurquotes van 50
tot 60 procent er uit persen, daar gaat het om, misbruik makend van het
feit dat wonen een basisbehoefte is. Van Harten heeft vast wel een mooie
formule in zijn computer staan die haarfijn in een grafiek het optimale
rendementspunt daarvoor op het beeldscherm tovert.]
Het handelen van Harten is ook in strijd met artikel 19 van het BBSH en
de Wet op het overleg huurders verhuurder artikel 3 t/m 5.
De
verhuurders dienen de huurdersorganisaties tijdig over belangrijke
voornemens, met name de huurprijzen, te informeren zodat zij daarover
overleg kunnen voeren en advies kunnen geven. Door via de pers mede te
delen deze voorstellen aan de minister voor te leggen passeert Van
Harten de huurdersorganisaties.
[Wat geeft ik voor dat soort overleg? Het gaat immers om een 'hearing' bij dat soort overleggen. Zolang huurders geen machtsmiddelen hebben, is dit volksverlakkerij. Dat weet Van Harten, dat weet de Woonbond, dat weet een huurdersclub.]
Harry RijpkemaErnstiger dan de proefballonnen van een corporatiebaas is, dat ook de regering samen met de koepel van woningcorporaties Aedes bezig is plannen uit te broeden voor extra huurverhogingen. Uit het Financieele Dagblad van dinsdag 26/8/2003:
Publicatiedatum: 26/8/2003
van onze redacteur
AMSTERDAM - De woninghuren in Nederland kunnen de komende jaren fors stijgen door bezuinigingsafspraken van het kabinet. De huurverhogingen kunnen zelfs oplopen tot 10% per jaar. Dat is het gevolg van de financiële bijdrage die de woningcorporaties moeten leveren aan de komende begroting.
Het kabinet heeft een bedrag ingeboekt van euro 250 mln per jaar, zo bevestigen betrouwbare bronnen in Den Haag. De corporaties zijn bereid daarover te praten, maar alleen als zij de vrijheid krijgen de huren extra op te trekken.
De jaarlijkse huurstijging is nu nog aan een maximum gebonden van drie tot vijf procent. Er wordt echter overleg gevoerd tussen het ministerie van Volkshuisvesting van minister Sybilla Dekker en de koepel van woningcorporaties Aedes over een nieuwe aanpak. Daarbij wordt het corporaties toegestaan om de huurprijzen extra te verhogen als zij beloven mee te betalen aan financiële compensaties voor huurders met een laag inkomen. Via zo'n constructie kan een deel van de hogere huuropbrengst worden gebruikt om de rijksuitgaven voor huursubsidie te verlagen.
[Met Dekker steeds gekker: Op de huursubsidie wordt bezuinigd. De
huursubsidie kun je technisch zien als een soort schijven-tarief
systeem: Teken de huur als een verticale kolom en snijd deze kolom
horizontaal in stukjes. Vanaf de voet tot een bepaalde huur moet je
altijd zelf betalen. Het stukje wat daar bovenop staat, wordt helemaal
weggesubsidieerd door de huursubsidie, het stukje wat daar bovenop staat
voor 75 procent enz. Het deel wat helemaal wordt weggesubsidieerd wordt
straks nog maar gedeeltelijk weggesubsidieerd. Dat treft dus ook de
mensen met weinig huursubsidie. Ik heb horen noemen dat dan nog 88
procent van dat stuk huur weggesubsidieerd wordt, nu dus nog 100 procent
ofwel alles. Dat is dus de bezuiniging op de huursubsidie zoals die
waarschijnlijk al ingaat op 1/7/2004. Maar er is dus meer aan de hand:
De regering wil de huursubsidie uitgaven niet meer alleen betalen en
vindt dat de woningcorporaties mee moeten dokken. Je bezuinigt dus niet
1 keer maar 2 keer en die tweede keer vang je op door van anderen geld
te vragen. De verslechterde huursubsidie wordt dus straks betaald door
VROM en de woningcorporaties samen. De woningcorporaties willen dat niet
zelf betalen, maar schuiven de rekening door naar... de huurders. Hoe
dan: Door de huur extra te verhogen... In feite een verkapte
huurbelasting.]
Aedes-directeur Peter Boerenfijn bevestigt de gesprekken tussen het
ministerie van Vrom en de corporatiewereld. 'Ik acht zo'n constructie
denkbaar. Maar we willen geen incassobureau van de overheid worden.'
Hij wijst erop dat de overheid de corporaties niet kan dwingen akkoord
te gaan met het systeem. Een greep in de kas is volgens hem ook niet
mogelijk.
'Het corporatievermogen staat niet ter beschikking aan de
overheid. Wij zijn private ondernemingen en geen onderdeel van de
overheid.'
Annet Bertram, directeur-generaal wonen van Vrom, heeft
eerder al gezegd dat zij de corporaties liever wil laten meebetalen aan
de huursubsidie in ruil voor het optrekken van de huren.
Voor er beslissingen vallen over een extra huurronde, willen de
corporaties eerst nog praten met vertegenwoordigers van de huurders.
Gisteren stond er overleg op de agenda over het nieuwe huurbeleid
tussen Aedes, de Woonbond en institutionele vastgoedbeleggers. De
bijeenkomst is echter uitgesteld tot 2 september. Volgens Aedes is de
stijging van de huren de afgelopen jaren achtergebleven bij de
inflatie, waardoor een groot deel van de 2,4 miljoen corporatiewoningen
onder de marktprijs wordt verhuurd. Daardoor zouden naar schatting een
miljoen huishoudens in te goedkope huurwoningen zitten in relatie tot
hun inkomen. Als deze groep 'scheefhuurders' een marktconforme huur in rekening wordt gebracht, stijgen de inkomsten van corporaties met
minimaal een miljard euro per jaar.
[Allemaal praatjes en smoesjes. De gemiddelde Algemene Bedrijfs Reserve van de gezamenlijke Nederlandse woningcorporaties is behoorlijk hoog. En wat is 'marktprijs'? Marktprijs is alleen maar de huur die de gek geeft in een enorm schaarse markt die sociale huurwoning heet. Toen er in Leeuwarden sprake was van de nodige leegstand hoorde ik nooit eens iemand over de wenselijkheid van het betalen van een marktconforme huurprijs...]
De corporatie willen dit bedrag in etappes binnenhalen. Boerenfijn denkt aan een extra huurverhoging van drie procent per jaar bovenop het huidige maximum. Dat levert de corporaties ruwweg euro 300 mln per jaar extra op. Maar als het kabinet daarvan euro 250 mln afroomt, blijft er onvoldoende geld over om de laagstbetaalden te compenseren, erkent de Aedes-directeur.
[Resteert dan 50 miljoen. Wat moest daar dan mee gebeuren? Vermoedelijk wijst dit verhaal op eerdere vage plannen waarbij er sprake van was dat de corporaties woningen waar de laagstbetaalden wonen, minder huurverhoging zouden geven.]
Om zowel het kabinet als de woningcorporaties tevreden te stellen, zouden de huren een paar procent extra omhoog moeten. In dat geval loopt de jaarlijkse huurverhoging voor huishoudens die geen recht hebben op huursubsidie op tot circa tien procent.
[Als dat door gaat, stijgt ten eerste het beslag op de huursubsidie weer
fors en ten tweede betekent dit bovenop de bezuinigingen op ander gebied
die het kabinet wil, nog een klap voor de lager betaalden.
Ik begin
steeds meer te voelen voor een politieke algemene staking voor
onbepaalde tijd, totdat dit kabinet opgerot is.]
Naast de hierboven geschetste plannen om de huren extra te verhogen, hebben de woningcorporaties nog een prachtplan uitgebroed. Uit de Leeuwarder Courant van vrijdag 29/8/2003:
DEN HAAG (GPD) - Nieuwe huurders moeten vanaf 2005 gaan onderhandelen met de corporaties over de huurprijs van een woning. Dat voorstel staat in een plan voor het huurbeleid na 2005, waarover al maanden wordt geruzied tussen huurdersorganisaties en woningbouwverenigingen.
[Dat wordt lachen; voor de verhuurder uiteraard. Onderhandelingen op een
vrije markt kunnen alleen onderhandelingen worden genoemd bij een vrije
markt, waarbij de vrager ook elders terecht kan, ofwel een keuze heeft
en waarbij de vrager in een gelijkwaardige positie verkeert. In theorie
wordt bij het contractrecht (er moet per slot een huurcontract komen)
uitgegaan van de gelijkwaardigheid van beide partijen, maar zelfs de
overheid zag in het verleden wel in dat dat in de praktijk bij
huurwoningen onzin was en voerde een zekere prijsbescherming in t.a.v.
huurhoogte, huurverhogingen ed. Een woning bewonen is nl. een
basisbehoefte en niet een goed waar je wel zonder kunt en kunt zeggen:
Mij te duur, dan maar niet. Kortom: Dit zijn geen vrije onderhandelingen
op voet van gelijkwaardigheid.]
De onderhandelingen moeten ertoe leiden dat de huurprijs meer wordt afgestemd op de woonwensen van de huurder. Nu wordt de maximale huur vastgesteld via een puntensysteem dat voor het hele land hetzelfde is en geen rekening houdt met de voorkeuren van de bewoner.
[Wat een hypocrisie... Het gaat om de voorkeuren van de verhuurders, die smoezen willen hebben om op een voor hen vrije markt de huuurhoogten naar eigen believen zo veel mogelijk op te schroeven en het maximum er uit te persen: Ze zullen hun huur zo hoog stellen totdat deze net op het randje zit van onverhuurbaarheid van de woning omdat deze te duur is geworden. In hun beleving krijgen ze dan tevens de beste huurders en dat zijn huurders die geld meebrengen. Ook de waarde van een mens in zijn rol als huurder wordt afgemeten aan de dikte van zijn/haar portemonnee.]
"Een autobezitter zal weinig waarde hechten aan een bushalte in de buurt, een openbaar-vervoerreiziger zal dat juist heel belangrijk vinden", geeft hoogleraar Thomson van de TU Delft als voorbeeld. Dergelijke voorkeuren moeten in een 'open onderhandeling' leiden tot een op maat gesneden huur.
[Dus eerst een lange vragenlijst beantwoorden of je wel/niet een auto
hebt, of je kinderen hebt (scholen in de buurt leiden ook tot hogere
huren; nu ook al in het puntenstelsel voor de woningwaardering), of je
natuurliefhebber bent (groen in de buurt!) en dergelijke onzin. Zoals
eerder gesteld zijn die open onderhandelingen een lachertje. In theorie
kan dit alleen bij een overschot aan woningen en veel leegstand.
Ik vrees dat de praktijk als de corporaties hun zin krijgen, wel eens
als volgt kan worden:
Er komt een huurwoning leeg. Via een of ander
woonruimteverdeelsysteem komt er uit rollen dat er wel 50 gegadigden
zijn. Pakweg de eerste 3 of 4 "mogen" bieden op de woning. Wie de
hoogste huur biedt krijgt de woning...
Wie hier de verliezers zullen
zijn, is wel duidelijk. In zo'n systeem is de beste optie dat geen van
de vier het huis krijgt, maar dat het wordt gekraakt. Zo'n systeem
vraagt er nl. om om te worden gesaboteerd. Ik zie op deze manier de dag
ook nog wel dichterbij komen dat woningzoekenden en huurders uit pure
nood de woningcorporatie opnieuw gaan uitvinden in de vorm zoals die
ooit zijn begonnen, nl. voorzien in de woningbehoefte van de minder
draagkrachtigen.]
De belangenvereniging van huurders vreest dat het nieuwe systeem nadelig uitpakt voor mensen met een laag inkomen. De angst bestaat dat zij mettertijd worden uitgesloten van de meest gewilde locaties, bijvoorbeeld in de centra van de grote steden, omdat daar de huren fors zullen stijgen.
[Een niet onbelangrijk neveneffect zou zijn dat als corporaties hun plannen weten door te zetten, particuliere verhuurders dat natuurlijk ook mogen. Hier in de binnenstad zit niet extreem veel corporatiebezit, behalve dan in het noordelijk gedeelte. Als de particuliere verhuurders ook 'los' mogen op dit punt is het leed helemaal niet meer te overzien.]
De woningbouwverenigingen vinden dat onzin. Volgens hen is bijna de helft van alle huurders op grond van hun inkomen in staat meer huur te betalen dan ze nu doen. Voor die groep bestaande huurders willen ze de komende jaren stap voor stap de huur extra verhogen.
[Dus een soort huurbelasting... Al zouden die huurders in staat zijn meer huur te betalen, waar halen de corporaties de brutaliteit vandaan om te menen dat dan DUS dat geld HEN toekomt?! Wij als woningcorporatie hebben het morele recht om te stelen omdat wij hebben vastgesteld dat jij wel wat meer aan ons kunt geven... De woningcorporatie als verlengstuk van de belastingdienst? En voor twee precies gelijke huizen jaarlijks 2 verschillende huurverhogingen, gebaseerd op het inkomen van de huurders?! Doen ze dat, dan neemt de druk op het goedkopere deel van de koopmarkt nog verder toe.]
Zoals in bovenstaand bericht al werd gesteld, is er over het huurprijsbeleid na 2005 al tijden ruzie gaande tussen huurdersorganisaties en de woningcorporaties. Op 2 september jl. werd een laatste poging gedaan om er uit te komen. Uit de Leeuwarder Courant van maandag 1/9/2003:
DEN HAAG (GPD) - Nog één poging wagen de organisaties van huurders en verhuurders morgen om samen het toekomstige huurbeleid uit te stippelen. Of dat lukt is de vraag; de partijen staan al maanden lijnrecht tegenover elkaar. Komen zij er niet uit dan bepaalt de minister van volkshuisvesting zelf hoe de huurprijzen na 2005 tot stand komen.
[Dat kun je dan wel raden: Door de huurprijzen verder te liberaliseren en de woningcorporaties tegemoet te komen. Een regering van het soort wat er nu zit, zit er alleen om de belangen van o.a. de 'woonbedrijven' te behartigen. Want veel meer zijn woningcorporaties tegenwoordig niet meer.]
De verhuurders (de corporaties verenigd in Aedes, de particuliere verhuurders Vastgoedbelang en IVBN) willen meer ruimte om de huren te verhogen dan de huurders (vertegenwoordigd door de Woonbond) wenselijk achten. Nu stijgen de huren jaarlijks met niet meer dan de inflatie, zo spraken beide partijen in 2001 af.
[Maar kennelijk is dat niet genoeg in de ogen van de corporaties; zij willen veel meer binnenhalen.]
Deze afspraak geldt tot en met volgend jaar. De verhuurders vinden dat zij daarna aan huurders een huurprijs moeten kunnen vragen die is gebaseerd op de kwaliteit en de populariteit van de woning. Marktconform, zoals zij het noemen ofwel: hoe mooier hoe duurder. Om die 'marktprijs' te bereiken, moet de huur stapsgewijs verhoogd kunnen worden, vinden de verhuurders.
[Een woning die mooier is, is nu ook al duurder. Het gaat m.i. vooral om het spelletje: Hoe schaarser hoe duurder, daarbij misbruik makend van de totaal overspannen situatie op de huurmarkt in met name de Randstad.]
De Woonbond vindt dat een 'heilloze weg'. Ze vreest dat huurders er sterk in koopkracht op achteruit gaan. Woordvoerder Hans Rozeboom is bang voor een huurverhoging van 10 procent of meer als de verhuurders hun zin krijgen.
Onzin, zeggen de in Aedes verenigde woningcorporaties. Aedes wil op maximaal 3 procent boven de inflatie gaan zitten totdat de 'marktprijs' is bereikt. Roseboom: "Dat kan dus nog uitkomen op 5,5 procent in totaal."
[Maar ook dat betekent dat je jarenlang ook over die 5,5 procent weer 5,5 procent huurverhoging krijgt: In euro worden de verhogingen per jaar steeds groter... En tot hoe hoog dan wel?? Hoe hoog is in de ogen van deze geldwolven 'de marktprijs'?! Te hoog, als je het mij vraagt, voor veel huurders. Kortom: Als de woningcorporaties hun zin krijgen zijn ook zij net als veel particulieren gewoon platvloerse huisjesmelkers geworden en is het totaal afgelopen met de VOLKShuisvesting.]