"Nieuwe kamers voor Leeuwarder studenten"
Uit de Leeuwarder Courant van woensdag 7/5/2003 plus:
"Liwwadders, let op"
Uit de rubriek 'Ingezonden' in de Leeuwarder Courant van woensdag 9/4/2003 plus:
"Huizum tegen komst van huisjesmelkers"
Uit de Leeuwarder Courant van maandag 12/5/2003 plus:
"Bekendmaking gemeente Leeuwarden: Wijziging huisvestingsverordening"
Uit het blad Huis aan Huis van woensdag 14/5/2003.
Op 29/11/2002 stuurden we een brief aan de leden van de Commissie Stadsontwikkeling over de komende wijziging van de Kamerverhuurregeling. Dat punt was daar op 4/12/2002 aan de orde. Het ging er om dat B. en W. een verruiming wilden toestaan van de regeling, zodat er weer meer zouden kunnen ontstaan. Zie voor ons commentaar toen onze brief van 29/11/2002.
Enige andere relevante links in verband met deze kwestie:
"Studentenhuisvesting sluitpost in Leeuwarden".
Betreft ingezonden stuk in de Leeuwarder Courant van 8/4/2002.
"Stand van zaken kamernood studenten Leeuwarden".
Artikelen uit de
Leeuwarder Courant van 28/6/2002.
"Onvoldoende aanpak kamernood studenten".
Uit de Leeuwarder Courant van
1/8/2002.
"Kamernood hoog. Leeuwarden versoepelt regels".
Uit het Friesch Dagblad
van 14/8/2002.
"Leeuwarden pakt kamernood aan. Gemeente wil verhuur kamers verruimen."
Uit de Leeuwarder Courant van 6/11/2002.
"Woningnood bij studenten in Leeuwarden. Meer huizen voor studenten in
woonwijken".
Uit resp. het Friesch Dagblad van 3/4/2003 en de Leeuwarder Courant van 7/4/2003.
De zaak is nu kennelijk zo ver dat de Kamerverordening zal worden gewijzigd. Uit de Leeuwarder Courant van woensdag 7/5/2003:
LEEUWARDEN - Het aanbod van studentenkamers in Leeuwarden kan
binnenkort sterk groeien als de gemeenteraad
voorstellen voor versoepeling van de verhuurregeling goedkeurt.
Burgemeester en wethouders willen de nood lenigen
door in de meeste wijken weer uitbreiding van het aantal kamers toe te
staan. In vijf wijken, waar al vrij veel studenten wonen, blijft
uitbreiding taboe.
[Zoals al eerder gesteld: Het is niet een structurele oplossing. Die zou
bij de woningcorporaties weg moeten komen:
Opnieuw net als vroeger,
verbouw van leegstaande (kantoor)panden.
Tegenslag daarbij is, dat de
GroenLinks motie in de Tweede Kamer die een meerderheid haalde, nl.
huursubsidie mogelijkheden ook bij kamerpanden, door de regering niet
wordt uitgevoerd. Dat maakt het lastiger om een sluitende financiële
begroting te bereiken met acceptabele huren met een verbouwplan.
Het weer omzetten van woningen in kamers betekent simpelweg dat je een
aantal, veelal goedkopere, koophuizen kwijtraakt, die ook schaars zijn
geworden.
Kern van de zaak is, dat je niks toevoegt qua woonruimte, maar
aan de ene kant iets kwijtraakt wat aan de andere kant weer verschijnt,
terwijl beide kanten schaars zijn.]
Leeuwarden telt op dit moment 946 woningen, waarin drie of meer
studenten wonen. Sinds 1999 is uitbreiding van het aantal
studentenpanden verboden. Gedwongen door de kamernood - met wachttijden
van circa een jaar - willen burgemeester en wethouders uitbreiding
toestaan tot maximaal 10 procent van de huizen in een straat.
[Dat wordt weer boeiend: Wat is een straat? Gaat dat op straatnaam? Op
postcode gebied?]
Flatgebouwen met drie of meer woonlagen worden hiervan uitgezonderd.
"Dit betekent dat met name corporaties de mogelijkheid krijgen om
complete complexen geschikt te maken voor kamerbewoning", aldus het college. Door de nieuwe regeling kan het aantal verhuurpanden in
theorie ten minste verdubbelen.
[Maar zoals het hier staat, betekent dit dat huisjesmelkers ook in
particuliere flats domweg een omzettingsvergunning en een exploitatie-
vergunning kunnen krijgen, ongeacht het aantal kamerpanden in zo'n
flatgebouw.
Kun je in zo'n situatie bij een woningcorporatie nog zeggen
dat omzetting in kamerpanden nog (hopelijk) gestructureerd verloopt, met
een plan en het nodige beheer erbij, bij particuliere flats heb je niet
te maken met 1 eigenaar, maar met vele eigenaren en omzetting gaat
ieder voor zich, zonder plan, zonder beheer ed.
Het grootste probleem
daar kan dan worden dat particuliere kamerverhuurders de meerderheid
krijgen in zo'n Vereniging van Eigenaren en zo'n VvE vervolgens 'lam'
leggen, door alle onderhoud en elke vorm van of poging tot enig beheer
tegen te houden.
Kost geld nietwaar?! En dat gaat ten koste van hun 'rendement'...
De belangen van de overige eigenaar-bewoners worden
hiermee ernstig geschaad.
Kortom: Het begin van het einde voor zo'n
flatgebouw. Of hier is bij de gemeente niet over nagedacht of dit laat
men doelbewust zo gaan onder het motto dat er dan over een aantal jaren
extra redenen voor sloop aangevoerd kunnen worden....]
De gemeente wil een uitzondering maken voor de wijken Achter de
Hoven/Vegelin, Cambuur, Oranjewijk, Vrijheidswijk en de Vlietzone. In
dit laatste stadsdeel wil de gemeente versneld het bestemmingsplan
aanpassen om de komst van nieuwe kamerverhuurpanden tegen te gaan. Voor
de Willem Loréstraat liggen enkele aanvragen. Een sterke groei van het
aantal studenten in genoemde wijken zou sociale achteruitgang in de hand
kunnen werken.
[Vraag is nu of in deze wijken flatgebouwen of etagewoningen met drie of
meer woonlagen ook onder de uitzondering vallen van de regel:
Maximaal
10 procent per straat mag een kamerpand zijn.
Als je als gemeente een
uitzondering wilt maken, dan zou je daar die uitzondering ook voor die
woningen moeten laten gelden.
Ten eerste, omdat particuliere
flatgebouwen die per definitie volgens de wet een VvE hebben extra
kwetsbaar zijn, zoals eerder betoogd, ten tweede, omdat het
omzettingsverhaal ook hier opgaat.
Juist deze koopflats zijn bruikbaar
voor kleine huishoudens, de koopprijzen liggen vaak net wat lager dan
bij de eengezinshuizen in deze wijken, wat het tot goede startplaatsen
maakt voor jongeren op de koopmarkt (Bv. voor tweeverdieners met samen
pakweg 1,5 baantje) in wijken die gewild zijn bij jongeren omdat ze
dicht bij de binnenstad liggen.
Het is mij niet duidelijk waarom het
formeel-juridisch nodig is om in de Vlietzone het bestemmingsplan
versneld aan te passen om nieuwe kamerpanden te kunnen tegengaan en
waarom dat dan niet hoeft in de andere gebieden die uitgezonderd worden
van uitbreiding. Je zou zeggen: Als de nieuwe gewijzigde
Kamerverordening stelt dat in deze gebieden geen omzettingsvergunningen
en exploitatievergunningen worden afgegeven, de kous toch af is?
Maar wellicht dat de stukken zelf daarover t.z.t. nog nadere toelichting
geven.]
Burgemeester en wethouders zeggen zich bewust te zijn van het risico dat
ook andere wijken zo'n verbod willen. Een verhuurvergunning wordt ook
geweigerd indien er "minder dan twee panden tussen het beoogde
kamerverhuurpand en een bestaand kamerverhuurpand zitten".
De
populairste wijken onder studenten zijn:
Cambuur/'t Vliet met 692
studenten, de binnenstad (592), Schieringen/Heechterp (569),
Vrijheidswijk (492) en Oranjewijk/Achter de Hoven (480).
De nieuwe
regeling ligt vier weken ter visie voordat de finale beslissing valt.
[De regel: als er minder dan 2 panden zitten tussen een kamerpand en het
beoogde kamerpand, betekent simpelweg dat men wil voorkomen dat huizen
aan beide kanten een kamerpand krijgen. Dat gaat dan over laagbouw. Het
minste wat dan consequent zou zijn, is die regel bij flats niet alleen
horizontaal maar ook verticaal toepassen:
Mensen hebben bij een flat op
een tussenetage meestal vier aangrenzende flats: Links, rechts, boven en
beneden. Maar zoals eerder betoogd, zou het nog beter zijn
in particuliere flats helemaal geen kamerpanden toe te staan, omdat men
dan qua type verhuurder de ergste soort binnen zo'n Vereniging van
Eigenaren krijgt, met alle gevolgen van dien voor het hele flatgebouw en
voor de overige eigenaren.
Kortom: Flats in kamerverhuur kan men het
beste maar overlaten aan de woningcorporaties; die hebben in principe
voldoende kennis in huis voor een gestructureerd omzettingsplan en voor
het beheer.
De Vlietzone, waar o.a. onder vallen: Molenpad, Welgelegen, Indische
buurt en Zeeheldenbuurt, heeft de meeste studenten. Dat is vermoedelijk
een cijfer wat slaat op de officiële kamerpanden met vergunning.
M.i.
zijn er meer kamerpanden met drie of meer kamerbewoners, omdat er ook
panden zijn die wellicht nog in kaart gebracht moeten worden en panden
die door de eigenaar aan 1 student worden verhuurd die vervolgens weer
kamers onderverhuurt aan twee andere studenten terwijl hij voor de
eigenaar wat voor 'beheerder' speelt, de huur ophaalt ed.
In feite is dat ook een vergunningplichtig kamerpand wat bouwkundig
gezien aan dezelfde regels zou moeten voldoen als panden waarin de
eigenaar rechtstreeks 3 kamers verhuurt. Beweerd werd in het verleden
dat het heel moeilijk was de Kamerverordening toe te passen op
eerstgenoemde constructie, maar ik vind dat men daar nu bij zo'n nieuwe
Kamerverordening maar eens heel goed z'n best op moet doen. Ik zou
zeggen: Het verhuren of het laten onderverhuren zonder vergunning van
drie of meer kamers in een pand zonder omzettings- en
exploitatievergunning is verboden.
Per slot gaat het om de feitelijke situatie, niet om de huurconstructie.
De nieuwe regeling zou vier weken ter visie liggen, stelt de krant, maar
in de Huis aan Huis werd tot nu toe niets vermeld. Ik mag toch hopen dat
de Commissie Stadsontwikkeling haar mening toch ook nog mag geven over
het ontwerp voordat de verordening ter visie wordt gelegd?]
Uiteraard is er ook kritiek vanuit 'de buurten' op de toegestane toename van het aantal kamerpanden. In de rubriek "Ingezonden" in de Leeuwarder Courant van woensdag 9/4/2003 lazen we het volgende:
De Liwwadders mochten weer eens kennis nemen van een mooi plan van
wethouder Roel Sluiter. Waar vele van zijn kiezers in rustige, nette
woonwijken mogen genieten van hun met moeite verworven huisje, wil onze
Roel, volgens de LC van 7 april, het strenge kamerverhuurbeleid
versoepelen. Particulieren moeten wat meer ruimte krijgen om huizen op
te delen in kamers om er studenten te huisvesten. Hij gaat hier
blijkbaar voorbij aan de belangen van de trouwe burgers die langer in
Leeuwarden moeten blijven wonen. Studenten zijn slechts voorbijgangers,
die de stad alleen gebruiken als woonstee voor de duur van hun studie.
[Als je ergens maar een aantal jaren verblijft, moet je dan geen
onderdak? Lijkt wel een soort "eigen volk eerst" argument. Ik zag het
liefste een beleid waarbij geprobeerd werd afgestudeerden hier vast te
houden door een werkgelegenheidsbeleid wat ook probeert niet alleen
lagerbetaalde baantjes te scheppen, maar ook banen waar zij met hun
opleiding passend werk kunnen vinden. Ook voor bedrijven is de Randstad
aardig vol, maar hier in het Noorden is nog wel plaats.]
Wij hebben het voorrecht gehad om drie jaar lang van studenten als buren
te genieten: het is een ieder aan te bevelen: een oud buurvrouwtje van
in de zeventig werd van haar nachtrust beroofd, de parfumflesjes
dreunden van de kaptafel bij het draaien van muziek, barbecuen met
achttien man op het gedeelde platdak, feesten tot het tijdstip dat de
buurman met z'n broodtrommeltje naar zijn werk vertrekt.
[Het moet gezegd worden: Ook onder studenten zitten lui die er soms een
zooitje van maken. Het probleem is dat ook de ene student de andere niet
is. M.a.w.: Er wordt al snel gegeneraliseerd. Mijn eigen indruk is dat
overlast richting buren veroorzaakt door studenten vooral wegkomt van de
losse verkrotte pandjes en niet zozeer vanuit panden waar de verhuur wat
strakker is georganiseerd, zoals in de door corporaties verbouwde
studentenpanden.
Ook daarom is m.i. de beste weg om de kamernood op te lossen:
De
woningcorporaties zullen weer panden moeten gaan verbouwen.
Overigens
blijft het bij ernstige overlast zaak dat men de politie inschakelt EN:
Dat zij dan ook echt komen en desnoods de overlast veroorzakende
apparatuur maar eens in beslag nemen als waarschuwen niet helpt. Maar
zulke situaties komen niet alleen voor bij sommige studenten, maar ook
bij a-so families. Het is ook belangrijk dat je een verhuurder hebt die
aanspreekbaar is, wat de meeste losse particuliere verhuurders vaak niet
zijn:
Wat kan hen het allemaal schelen? Zij wonen ergens anders en
zolang zij hun huur maar vangen interesseert het hen weinig wat er
gebeurt.]
Fiets eens door de verpauperende buurten en zie hoe weelderig de natuur
zich ontplooit: heggen tot boven de ramen.
[Wie doen dat dan? Studenten? Zou kunnen. Kunnen ook andere huurders
zijn of eigenaar-bewoners. De schrijver houdt niet van heggen tot boven
de ramen. Dat vindt hij niet mooi. Maar iedereen maakt zelf uit wat hij
of zij van z'n tuintje maakt. Dat gekanker helpt dus niet. Simpelste
oplossing is, als de eigenaar of beter nog, een hele straat iets dokt
voor tuinonderhoud en dat bv. twee maal per jaar een tuinbedrijf alles
wat bijsnoeit. Dan is iedereen weer happy. De verhuurder kan zijn kosten
simpelweg als servicekosten post in een nieuw huurcontract zetten bij
een huurderswisseling. Kost hem dus niks en de kamerhuurders hoeven qua
tuinonderhoud niks te doen, want er wordt voor betaald.
Alleen zou er ergens een buurtcomitee of wijkpanel moeten zijn die het
voortouw neemt of wellicht de gemeente zelf: Wat kost een collectief
tuinabonnement voor onderhoud, hoe vaak per jaar moet dat, hoeveel
eigenaren willen meedoen, welk tuinbedrijf wil zo'n contract afsluiten
enz.]
Het is dan ook zeer aantrekkelijk om de wat oudere wijken in Leeuwarden
weer over te leveren aan de huisjesmelkers: drie of vier studenten in
een voor starters nog (net) betaalbare woning die wordt opgekocht.
Die levert dan EUR 700 per maand op.
[Hier zit ook het zwakke punt van de nieuwe versoepelde regeling:
Het onttrekken van woningen aan de koopmarkt in het goedkopere marktsegment,
waar grote schaarste heerst. Al eerder, in onze brief
van 29/11/2002, opperden we de mogelijkheid dat
woningcorporaties tijdelijk panden kopen en deze voor kamerverhuur
geschikt maken. Als er verbouwprojecten voor studenten van leegstaande
panden klaar zijn, zouden deze tijdelijke panden weer verkocht kunnen
worden.
Niet aan kamerexploitanten, hoewel ze bouwkundig in orde zijn,
maar aan nieuwe eigenaar-bewoners. Dat mag: Per slot beslis je als
eigenaar nog altijd zelf aan wie je verkoopt en in de koopacte kan de
woningcorporatie ook altijd nog voor de veiligheid een
zelfbewoningsclausule zetten, omdat kopers zich soms voordoen als a.s.
bewoners maar in werkelijkheid verhuur-intenties hebben. Als de
woningcorporatie het pand niet zo drastisch heeft verbouwd dat het
ongeschikt is geworden om weer als 1 woning te gebruiken, zou dit
kunnen. Maar daar kun je bij de verbouw al rekening mee houden.
Een
ander voordeel bij zo'n constructie is, dat alle door een
woningcorporatie gekochte panden, ook beheerd kunnen worden door hen via zoveel uur per pand per week door hun huismeesters. Dat gebeurt nu
ook al bij hun verbouwde panden voor studentenhuisvesting.]
Binnen de kortste keren zitten we in Leeuwarden met weer een aantal nieuwe verpauperende straten.
Leeuwarden E. JoustraTenslotte: Hoe langer ik er over nadenk, des te meer ik voel voor een tijdelijk opkoopplan door de woningcorporaties van sommige te koop staande particuliere woningen. Ondanks dat ze meer dan vroeger ook lijken op 'gewone' commerciële verhuurders, denk ik toch dat ze het in principe beter zouden kunnen doen qua beheer en onderhoud dan de losse particuliere huisjesmelker. Ik denk dat dit ook voor de kamerhuurder voordeel heeft en denk daarbij ook aan de kwaliteit van de huurovereenkomsten ed. Geen vodjes papier vol rare bepalingen, maar een 'normaal' kamerhuurcontract.
Als laatste nog even dit: Toen in 1982 de Prins Frederikkazerne werd
opgeleverd met een groot aantal zelfstandige en onzelfstandige
wooneenheden en het PEL vantevoren daarover een informatiepakket had
bezorgd bij een groot aantal kamerpanden in de stad, waren een aantal
kamerpanden daarna in 1 klap totaal leeg....
Woedende huisjesmelkers
belden toen de woningcorporatie BWL of dat niet anders kon, zo wil de
geschiedenis...
Dat was de beste klap die ooit werd toegebracht aan de huisjesmelkers in
Leeuwarden. Dat zouden we weer moeten doen!
Nagekomen bericht:
Nadat het bericht over de a.s. verruiming van de Kamermarktverordening klaar was, verscheen onderstaand bericht nog in de Leeuwarder Courant van maandag 12/5/2002 met nog meer kritiek op de beleidsvoornemens:
LEEUWARDEN - De toelating van nieuwe studentenhuizen in Leeuwarden is
slecht voor kwetsbare buurten als Huizum-West. Dit vindt het Huizumer
wijkpanel, dat bij PvdA-wethouder Roel Sluiter bezwaar maakt tegen de
verruiming van de regelgeving.
De gemeente wil meer studentenhuizen toelaten in de stad - met
uitzondering van vijf wijken - om de krapte op de kamermarkt te
verlichten.
De verhuur door huisjesmelkers leidt in Huizum tot onaanvaardbare
toestanden, vindt Frederieke Spelbrink van het panel:
"De eigenaren zijn
nauwelijks aanspreekbaar op het gedrag van hun huurders.
Wij pleiten
ervoor dat de gemeente de verhuur voortaan overlaat aan corporaties. Die
kunnen beter toezicht houden. Hun kun je ook veel makkelijker
aanspreken."
Commentaar: Vandaar mijn pleidooi voor het tijdelijk kopen van te koop
aangeboden huizen door woningcorporaties, totdat men er in slaagt om
echte nieuwe projecten in leegkomende panden zoals oudere
kantoorgebouwen ed. te realiseren. Op dat moment kunnen aangekochte
panden weer verkocht worden.
Het probleem nu is dat er zowel krapte heerst op de kamermarkt als
krapte bij de goedkopere koophuizen.
De gemeente zou met de
woningcorporaties moeten overleggen of zij bereid zijn om bij verruiming
van de Kamerverordening in aktie te komen op de koopmarkt van bestaande
huizen.
Uiteraard moeten ook zij het pand geschikt maken qua bouwkundige
eisen die de huidige verordening ook nu al terecht stelt, maar als je
het zo aanpakt dat zo'n pand weer simpel bouwkundig is om te zetten in
een eengezinswoning, haal je t.z.t. de investering er wel weer uit.
Op langere termijn blijven de koophuizen nl. stijgen in prijs.
De gemeente Leeuwarden heeft inmiddels de verordering ter inzage gelegd
en kennelijk wordt deze niet eerst voorgelegd aan de Commissie
Stadsontwikkeling. Of wellicht na de termijn van terinzagelegging?
Uit het blad 'Huis aan Huis' van woensdag 14/5/2003:
Diverse bekendmakingen.
Burgemeester en wethouders van Leeuwarden maken bekend dat zij van plan zijn de bestaande huisvestingsverordening te wijzigen. Als gevolg van de wijziging kunnen nieuwe kamerverhuurpanden in de stad worden toegelaten.
Hieraan zijn voorwaarden verbonden die in de
concept-huisvestingsverordening beschreven zijn.
De concept-huisvestingsverordening ligt van 15 mei tot en met 11 juni
2003 ter inzage bij de centrale balie in de stadshal van het
stadskantoor, Oldehoofsterkerkhof 2 in Leeuwarden (open: 9.00 tot 16.00
uur van maandag tot en met vrijdag).
Gedurende de termijn van de terinzagelegging kan een ieder schriftelijk
zienswijzen naar voren brengen over de voorgenomen wijziging van de
huisvestingsverordening. Het postadres is:
Burgemeester en wethouders
van Leeuwarden, Postbus 21000, 8900 JA Leeuwarden.