Uit de Leeuwarder Courant van woensdag 26/3/2003.
Zijn er plotseling straks toch 'betaalbare huurhuizen'? En zo ja, wat heet dan betaalbaar? En hoeveel huizen in hoeveel tijd? En moeten daar dan weer andere huizen voor wijken, ofwel: Gaan plat? Het onderstaande bericht uit de Leeuwarder Courant van woensdag 26/3/2003 roept dat soort vragen op:
LEEUWARDEN - Betaalbare huurhuizen betalen met de winst op dure
koophuizen, dat is het recept waarmee Leeuwarden, Corporatieholding
Friesland en vier bouwbedrijven de komende jaren de woningbouw in de
Friese hoofdstad willen opkrikken. Tot 2015 moeten er zo 750 woningen
worden bijgebouwd, voor een belangrijk deel in de bestaande stad.
Bilgaard is het eerst aan de beurt.
[Als je uitgaat van een start in 2004 gaat het gemiddeld om 68 woningen
per jaar, waarvan het grootste deel uit koophuizen zal bestaan en de
rest uit huurhuizen. Qua aantal zet dat dus weinig zoden aan de dijk,
vooral gezien de lange tijdsperiode.]
PvdA-wethouder Roel Sluiter (volkshuisvesting) ontkurkte gistermiddag
champagne om de samenwerking - '3-Plus bv' gedoopt - te vieren.
"Voor
diverse plaatsen in de stad liggen bouwplannen die niet van de grond
komen, omdat ze verliesgevend zijn. Door ze te mixen met lucratieve
bouwprojecten kunnen ze toch worden gerealiseerd met als uitkomst een
wezenlijke bijdrage aan onze woningbouwopgave."
Als voorbeeld noemt Sluiter een plan voor Eeskwerd (Bilgaard).
Hier
verrijzen 94 woningen, waarvan 40 in de sociale verhuur.
Zelfs met een
rijkstoelage van EUR 610.000 uit de stedelijke-vernieuwingspot is dit
project lang niet rendabel. Door het echter in te bedden in plannen voor
koopwoningen aan het Skrok en ter plaatse van de Boerhaaveschool en de
Marnixschool kan aan Eeskwerd toch worden gebouwd.
[Eeskwerd is aan de oostkant van Bilgaard, langs de Dokkumer Ee. Daar
was al eerder de Wet Voorkeursrecht gemeenten van toepassing verklaard
en daar staan nu een paar schoolgebouwen, sporthal Bilgaard en een
kerkgebouw. Maar zijn die dan overbodig? Een grote wijk zoals Bilgaard
kan toch niet uitsluitend uit woningen bestaan? Of men Eeskwerd qua
gebied ook zo ruim opvat dat ook De Meenthe daar ook onder valt? Zo ja,
dan komt ook daar sloop toch weer in beeld...
Ook wordt gesproken over
koopwoningen aan het Skrok. Dat is in Bilgaard-West, vlak ten noorden
van De Anjen. Er ligt daar een groengebiedje en er staat een
schoolgebouw. Mocht zo'n school overbodig worden, zijn er dan geen
andere functies te bedenken voor zo'n gebouw, functies waar men in zo'n
wijk wellicht behoefte aan heeft? Ik begrijp dat ook de Boerhaaveschool
en de Marnixschool wel plat kunnen. Kun je die scholen dan niet beter
verbouwen? Ja, dat is vloeken in de kerk, want verbouwen is weer
helemaal uit: Slopen en nieuwbouw van nieuwe betonhokken is weer 'in'.]
Sinds de rijkssubsidies voor sociale huurwoningen zijn afgeschaft wordt
er in die gewilde sector nauwelijks meer gebouwd, weet directeur Gerhard
Bakker van de Corporatieholding.
"Per woning moet er EUR 30.000 tot EUR
40.000 bij. De samenwerking met gemeente en aannemers is een uitgelezen
manier om hiermee toch aan de slag te gaan."
[Bij Eeskwerd werd gesproken over 94 woningen, waarvan 40 in de sociale
verhuur. Afgezien van de vraag wat men wenst te verstaan onder sociale
verhuur, zou dat een percentage zijn van 42 procent van de huizen die
als sociale huurwoning neergezet wordt. Tekort bij die 40 huizen zou dan
zijn: 400.000 euro, wat dan moet komen uit de resterende 54 koophuizen
is zo'n 7400 euro per koophuis, geheel afgezien van de winst van de
aannemer. Zeg je dat over het totaalplan het ook gaat om 42 procent
huurwoningen, dan zou je het over 315 sociale huurwoningen hebben,
echter over pakweg 11 jaar, is gemiddeld 28 huurwoningen per jaar...
Vraag: Hoe hoog zit je daarbij dan met je aanvangshuur? Dat laatste
lijkt me allesbeslissend. Harde voorwaarde lijkt me daarbij dat de huren
binnen de huursubsidiegrenzen vallen waarbij geen fiattering nodig is.
Laat ik niet flauw zijn en ervan uit gaan dat dat lukt op deze manier,
dan nog is het een druppel op een gloeiende plaat. Tweede probleem: Hoe
duur zijn die koophuizen, hoe gaat het economisch? (niet al te best dus)
Worden die huizen slecht verkocht, dan wordt daarmee ook geen
onrendabele top verdiend voor de huurhuizen.
Kortom: Een echt
volwaardige vervanger van de vroegere objectsubsidie op sociale
huurwoningen is deze constructie niet.]
In totaal wil de gemeente EUR 1,2 miljoen rijksgeld voor stedelijke
vernieuwing naar 3-Plus bv doorsluizen. Na 2005 komen bouwprojecten aan
de Brandemeer en De Kei, in Zuiderburen en in Huizum (Badweg en
Hempenserweg) aan de beurt. Ook in de Vrijheidswijk en aan de
Fruitstraat zullen bouwprojecten door het consortium worden uitgevoerd.
[Het is maar net wáár aan de Brandemeer:
Gaat het om bv. de plaats waar
nu de leegstaande garage Molenaar staat en daarnaast? Gaat het om de
hoek Brandemeer en de weg naar De Kei toe? Of gaat de 7-hoog flat aan De
Kei toch plat? Bij de Badweg en de Hempenserweg is nog wat groen, maar
ook hier kon wel eens sloop plaatsvinden van bestaande koopflats:
Namelijk het kleine flatblokje "Het Korhoen" en de portiekflat langs de
Aldlansdyk tussen Oostergooweg en Oostergooplein.
Op de
gemeenteplattegrond, derde editie 1998, een kaart van de stad die door
de gemeente Leeuwarden wordt uitgegeven, waren beide flatblokjes al niet
meer te vinden...
Voor wat betreft de nieuwbouw in de Vrijheidswijk:
Vermoedelijk gaat het om het noordelijk deel waar BWL een deel van
haar woningen wil slopen, volgens wat we nu weten zowat alles aan de
noordelijke zijde langs het weiland...
Voor wat betreft de
Fruitstraat: Het gaat daar om de flat die men plat wil gooien en de
grond van het speeltuintje achter de flat.
Conclusie: Op die manier
sloop je meer huurhuizen dan je toevoegt en over de huurprijzen of
koopprijzen van oudbouw versus nieuwbouw heb ik het dan niet eens.]
De bouwers in het samenwerkingsverband (Noppert, Friso, Jorritsma en
Ballast Nedam) nemen genoegen met een vast rendement van 15 procent voor
belastingen. Overwinst komt in de pot om de bouw van huurhuizen te
bevorderen. Aan het eind van de samenwerking in 2015 moet de afrekening
op 0 uitkomen.
"Bij twijfel mag de gemeente een prijstoets doen", aldus
Sjoerd de Jong van Ballast Nedam.
[Al teveel overwinst zal m.i. niet lukken: Ook bij een koophuis moet de
prijs/kwaliteitsverhouding goed zijn, anders loopt de verkoop niet of
te traag.]
De hoofdlijnen van het meerjarenakkoord waren al in november uitgelekt.
Dat het toch nog vier maanden zou duren voordat de champagneglazen
rinkelden is te wijten aan de moeizame onderhandelingen van de gemeente
met de particuliere beleggers in Leeuwarden-Zuid. Deze drie bedrijven
(Heijmans, BAM-NBM en Bouwfonds Wonen) hebben moeten slikken dat
Corporatieholding Friesland 150 dure woningen plus een flink aantal
huurwoningen gaat bouwen in het nieuwe stadsdeel.
[M.a.w.: Zij wonnen de 'grondoorlog' met de gemeente en met name met
wethouder Arno Brok in Leeuwarden-Zuid: Eerst mochten zij daar absoluut
niet bouwen, nu wel. M.i. heeft CHF deze slag met name gewonnen door
over te gaan op 'strategische grondaankopen' ter plaatse. Ook de
beleggers wensten geen concurrentie van CHF aldaar. Hoezo heren? U
wenste geen vrije markt maar het monopolie? Uiteraard: Niemand gelooft
toch in de vrije markt? Dat is het sprookje wat men de armen alleen
wijsmaakt.]
In ruil hiervoor doet de corporatie 25 hectare grond langs de Wâldwei
over aan de gemeente. Ook de vier bouwers van 3-Plus doen binnenkort
afstand van hun - bescheiden - grondposities rond Goutum. De bouwclaim
van de Corporatieholding op Leeuwarden-Zuid was lange tijd omstreden,
omdat haar prijsopdrijving werd verweten.
[Komisch: De pot verwijt de ketel dat ze zwart ziet. Als er een doet aan
prijsopdrijving zijn het de projectontwikkelaars wel die vaak al in een
heel vroeg stadium grond opkopen van de boeren ter plaatse.]