Meer goede koopwoningen in Friesland gewenst

19 April 2000

In Friesland is een tekort aan kwalitatief goede koopwoningen op aantrekkelijke locaties. In totaal kan Friesland slechts voor de helft voldoen aan de vraag naar duurdere koopwoningen. Dat blijkt uit het onlangs door het ministerie van VROM gepubliceerde WoningBehoefte Onderzoek (WBO).

Stedelijke vernieuwing noodzaak.
De vraag naar woningen met meer kwaliteit, vooral in de koopsector, blijft toenemen. Juist in de steden zijn dergelijke woningen maar beperkt aanwezig.
In de steden staan vooral goedkopere woningen, overwegend in de huursector, met een kwaliteit waaraan steeds minder behoefte is. Om aan de vraag naar meer kwaliteit te voldoen zullen woningen in buurten met een verslechterde marktpositie drastisch verbeterd of zelfs gesloopt moeten worden. Buurten moeten aantrekkelijker worden door woningen terug te bouwen die beter aansluiten op de groeiende kwaliteitsvraag. Ook de woonomgeving zal aan kwaliteit moeten winnen. Door het bieden van meer differentiatie kunnen huishoudens, die op zoek zijn naar een betere woning, in hun buurt blijven wonen. De uitdaging voor de steden zal zijn om aantrekkelijke woonmilieus te creëeren, die tegemoet komen aan de toenemende vraag naar meer kwaliteit, om zo de midden en hogere inkomens aan de stad te blijven binden. De oplossing moet zowel in de centrumstedelijke als in de buiten-centrum stedelijke woonmilieus gezocht worden. Krachtige voortzetting van het al door de steden ingezette proces van stedelijke vernieuwing is daarom noodzakelijk. Vooral stedelingen zijn op zoek naar kwaliteit. Vooral huurders vragen een betere kwaliteit van woning en woonomgeving. Huurders wonen overwegend in de steden en daar wordt dan ook relatief meer verhuisd dan in de dorpen. In de steden wil ruim één op de drie huurders verhuizen. Deze doorstromers zijn vooral op zoek naar een woning met meer kwaliteit. Vaak wordt daarbij de overstap naar een koopwoning overwogen. Daarnaast wil circa één op de vier huurders in de stad zijn huurwoning kopen. Als verhuurders aan deze wens tegemoet komen blijft ook de verbondenheid aan de buurt behouden. In de steden ligt dus een aanzienlijke opgave om het aanbod meer op de veranderende marktvraag af te stemmen.

Kwalitatieve druk op woningmarkt.
In Friesland is sprake van een redelijk ontspannen woningmarkt. De woningmarkt is in kwantitatieve zin in evenwicht. Het woningtekort is verder gedaald en is nu bijna nihil. De druk op de Friese woningmarkt wordt dan ook niet veroorzaakt door een tekort aan woningen, maar vooral door een toenemende discrepantie in kwalitatief opzicht tussen de vraag naar en het aanbod van bestaande woningen en woonmilieus.

Sterke vergrijzing.
Friesland is evenveel vergrijsd als gemiddeld in Nederland. De vergrijzing zal de komende tijd verder toenemen en zal zich op het Friese platteland sterker voordoen dan in de steden. In toenemende mate zal het beleid zich moeten gaan richten op een gevarieerd aanbod van voor ouderen geschikte woningen en het aanbieden van zorg op maat.

Woonkwaliteit voor lage inkomens.
In Friesland is het inkomen per huishouden beduidend lager dan het gemiddelde in Nederland. Ook het aandeel van de huishoudens dat behoort tot de doelgroep (huishoudens met een laag inkomen) is hoger dan het gemiddelde in Nederland. Verder is in afwijking van de landelijke ontwikkeling het aantal huishoudens met een laag inkomen de afgelopen jaren licht gestegen.
De doelgroep in de steden woont voor bijna driekwart in de huursector. In het proces van stedelijke vernieuwing dienen ook voor deze groep voldoende kwalitatief goede woningen en woonmilieus beschikbaar te blijven.

Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de Inspectie Volkshuisvesting voor de provincies Drenthe, Friesland en Groningen, de heer O. Dolstra, tel: 050-5992679.
Einde persbericht VROM.

Commentaar:
Het persbericht n.a.v. de uitkomsten van het Woningbehoefte Onderzoek 1998 van het CBS zoals VROM dat afgelopen voorjaar uitgaf per provincie, is m.i. toch wel wat tegenstrijdig.
Aan de ene kant heet het dat 'stedelijke vernieuwing' noodzaak is omdat er veel vraag zou zijn naar kwalitatief goede koopwoningen - lees: dure koopwoningen - en anderzijds zouden het vooral de huurders zijn die meer 'kwaliteit' willen en moeten die dure koophuizen vooral in de stad komen.
Een stokpaardje is tegenwoordig dat huurders 'in hun eigen buurt' moeten kunnen blijven wonen als ze een koopwoning en 'meer kwaliteit' willen. Is dat nu echt een wens van de huurders of is dat alleen beleid van VROM; ofwel: Wil VROM dat gewoon, zonder zich af te vragen of de huurders dat willen?
Anderzijds constateert het persbericht dat het inkomen per huishouden in Friesland beduidend lager ligt dan in de rest van Nederland; gemiddeld gesproken. Ook zijn er meer mensen met een laag inkomen en dat aantal is ook nog wat gegroeid, zegt VROM. Je zou dan zeggen dat je die dure koopwoningen niet zomaar massaal in bestaande wijken met de wat goedkopere huurwoningen neer kunt zetten. Dat doen betekent nl. massale sloop van delen van de 'ijzeren voorraad' nog m.b.v. huursubsidie betaalbare huurwoningvoorraad. Dat lijkt me strijdig met de constatering dat er wel voldoende en goede betaalbare huurwoningen beschikbaar moeten blijven. Dit des te meer nu het leegstandspercentage in 1999 bij de corporatie-huurwoningen nog maar 0,75% was, het laagste percentage in 20 jaar...

Conclusies:

1. Massale sloop in de goedkopere bestaande wijken door hele stukken te vervangen door dure koopwoningen kan niet.
2. De vraag naar dure koopwoningen die volgens VROM sterk zou zijn, moet worden opgelost in de uitbreidingsgebieden, zoals Zuiderburen en in het Huizumer en Goutumer Nieuwland tot aan de Werpsterhoek. Daarmee kan men nog jaren vooruit qua nieuwbouwgrond.
3. Indien inderdaad ook bij veel huurders vraag is naar een koopwoning, kan dit opgelost worden door in sommige wijken een deel van de voorraad te verkopen aan de zittende huurders.
   Voorwaarde hierbij is/moet zijn dat de gebreken qua achterstallig onderhoud uit de woningen worden gehaald. Geen verkoop van slechte woningen! De prijs moet redelijk zijn en de verkoopvoorwaarden moeten tenminste zo zijn, dat de kopers hun recht op BEW-subsidie niet mis lopen. (Wet Bevordering Eigen Woningbezit. Gaat in op 1-1-2001. De VROM-website geeft hierover sinds 1-7 jl. informatie. In het najaar volgt en voorlichtingscampagne. Het gaat nu dus echt los! Het BEW is een regeling waarbij aan huurders die kopen subsidie wordt gegeven op de rentelasten en de overdrachtsbelasting. Gaat om huurders met een laag inkomen. Maximale subsidie is ¦300,-/maand.
   Nadere gegevens: Typ op de VROM-website bij 'zoeken' even de letters BEW in en kijk wat er uit rolt. Het wijst vanzelf.)
   Indien het in deze gevallen zo gespeeld kan worden dat de woonlasten, incl. een redelijke onderhoudsreservering niet hoger zijn dan nu qua huur, kun je een stukje van de 'kernvoorraad' omzetten.
   Probleem is dan wel dat bij latere verkoop de koopprijs hoger ligt, zodat deze woningen uit beeld verdwijnen voor wat betreft de 'goedkopere koopwoningvoorraad'. Je kunt dus niet ongelimiteerd alle goedkopere huurwoningen op die manier gaan 'omzetten' in 'goedkopere koopwoningen'.
   Wel is het zo, dat m.i. een koopoptie een strategisch wapen is tegen de verregaande gemeentelijke sloopplannen. Als de keuze op een gegeven moment alleen nog maar gaat om 'kopen of slopen' omdat ook de corporatie wil slopen, dan kan de afweging niet moeilijk zijn...

secretaris PEL