Artikel uit Eindhovens Dagblad van 6/3/2003: 'Sloop van huurwoningen versterkt woningnood'
Artikel van Maria van Veen, directeur van de Nederlandse Woonbond.
Het volgende artikel komt uit het Eindhovens Dagblad van 6/3/2003 en werd geschreven door Maria van Veen, directeur van de Nederlandse Woonbond te Amsterdam. De Woonbond is een landelijke organisatie voor huurdersbelangen. Lang geleden was het PEL hier ook lid van, maar omdat ze o.i. te gematigd waren, te weinig deden en ook qua contributie te duur werden, hebben we indertijd bedankt voor het lidmaatschap.
Eindhovens Dagblad (c) 06 mrt 2003
Door MARIA VAN VEEN
Donderdag 6 maart, Het woningtekort in Nederland neemt razendsnel toe. Er zijn simpelweg onvoldoende betaalbare huurwoningen. Goedkope huurwoningen in steden zoals Eindhoven moeten plaatsmaken voor dure huur- en koopwoningen. De sloopplannen kunnen beter opnieuw worden bekeken, stelt Maria van Veen van de Woonbond.
Het woningtekort in dit land is in razendsnel tempo opgelopen tot
360.000 woningen. Starters op de woningmarkt kunnen zich een woning niet
meer veroorloven. De gemiddelde prijs van een koopwoning is opgelopen
tot 225.000 euro.
[In de naar verluidt duurste plaats van Nederland, Soest, zijn de
prijzen van bestaande twee onder 1 kap woningen op goede locaties
opgelopen tot 1 miljoen gulden in oud geld.... Jongeren in Soest die
woonruimte zoeken, moeten allemaal uitwijken naar Amersfoort om daar te
proberen nog iets te vinden... Als die gemiddelde prijs van 225.000 euro
even in guldens wordt omgezet, dan kost een gemiddelde koopwoning in
Nederland nu 5 ton...]
Een betaalbare huurwoning zou het alternatief moeten zijn, maar
huurwoningen worden maar mondjesmaat gebouwd. Sterker nog, in het kader
van de wijkvernieuwing worden veel goedkope en betaalbare huurwoningen
gesloopt om plaats te maken voor dure huur en dure koop.
Om een
huurwoning te krijgen, sta je gemiddeld dertig maanden op een
wachtlijst. In de grote steden zelfs acht jaar en voor een geliefde wijk
in de grote stad zijn wachttijden van vijftien jaar geen uitzondering.
De woningnood is zo ernstig dat de sloopplannen die er liggen nog eens
tegen het licht gehouden zouden moeten worden. Moet er echt gesloopt, of
kan worden volstaan met een grondige renovatie? Daarnaast moet er veel
meer nieuwbouw van huurwoningen komen. Een woningzoekende met een
inkomen van minder dan 50.000 euro (twee maal modaal) kan zich geen
fatsoenlijke koopwoning veroorloven.
[Er moet veel meer dan nu worden ingezet op renovatie in alle gradaties,
van groot-onderhoud tot een upgrading renovatie plus alles wat daar
tussen in zit. Veel meer nieuwbouw van huurwoningen? Stel dat de hele
magere nieuwbouwproductie van 2001 en 2002 uitsluitend was ingezet als
huurwoning. Over welke huurprijzen spreken we dan?! M.i. in oud geld
over een kale huur van zo'n 1400 tot 1500 gulden per maand, ver boven de
absolute bovengrens van de huursubsidie.
M.a.w.: Wat voor zin heeft het om ongesubsidieerde huurwoningen nieuw te bouwen? Antwoord: Dat heeft
geen enkel nut voor de echt lagere inkomens. Van Veen spreekt over
beneden twee maal modaal, ik heb het over modaal en alles wat daar qua
inkomsten beneden zit.]
Grootschalige nieuwbouw van betaalbare huurwoningen is de enige
oplossing. Aedes, de brancheorganisatie van de woningcorporaties, wil
juist duurdere huurwoningen en koopwoningen bouwen om de woningnood op
te lossen. Men verwacht dat een deel van de huurders dan doorstroomt
zodat er weer huurwoningen vrijkomen om aan de vraag te voldoen. Dat is
een misvatting en ik zal aangeven waarom.
[Betaalbare huurwoningen zijn in nieuwbouw alleen neer te zetten als er
op wat voor manier dan ook extra geld bij wordt gelegd: Door de
rijksoverheid, door de gemeente, door de woningcorporatie door bv.
verkoop met winst van ander bezit enz. Iedereen die simpelweg praat over
nieuwbouw van betaalbare huurwoningen zonder dat verhaal erbij, maakt
zich in mijn ogen schuldig aan huurdersbedrog, ook de Woonbond. De
bouwwereld wil wel bouwen; ook wel huurwoningen. Men moet uitkijken dat
men niet blind achter hun belangen aanhobbelt zonder zelf na te denken.]
Gezien de groei van het aantal huishoudens zouden er gemiddeld 100.000
nieuwe woningen per jaar bijgebouwd moeten worden om aan de vraag naar
woningen te voldoen. Dat aantal werd de afgelopen jaren lang niet
gehaald: in 2001 werden maar 73.000 woningen opgeleverd. Omdat er
tegelijkertijd ook woningen onttrokken werden aan de woningvoorraad was
de werkelijke toename veel lager, namelijk nog geen 60.000 woningen. Van
alle in 2001 opgeleverde nieuwe woningen waren slechts 14.000
huurwoningen. Doordat meer woningen worden verkocht of gesloopt dan
nieuw gebouwd, slinkt de voorraad sociale huurwoningen.
[Dit deel van het verhaal is m.i. juist. Conclusie moet zijn dat zeker
in de Randstad geen huurwoningen van corporaties verkocht mogen worden
en dat sloopverhalen vervangen moeten worden door renovatieverhalen,
waarbij ook zoiets als 'sociaal beheer' betrokken moet worden. Renoveren
is leuk, maar als in een buurt mensen vinden dat ze niet prettig wonen
en dat het daar een zooitje is, heb je nog niks bereikt. Als ik in de
schoenen stond van een woningcorporatie, zou ik sociaal beheer zien als
maatregel die ook nuttig is om mijn investering te beschermen.]
Ongeveer de helft van onze bevolking woont in een huurhuis. De andere
helft heeft een koopwoning. Voor zo'n koopwoning hoeft niemand jarenlang
op een wachtlijst te staan. Kopers zitten wel jarenlang met een
hypotheekschuld.
[Voor een koopwoning moet men in feite nu ook jaren op de wachtlijst
staan: Wachten tot men meer gaat verdienen, want een koophuis is in de
Randstad onbetaalbaar, in elk geval voor eenverdieners zoals gezinnen
met 1 kostwinner en alleenstaanden. Wachten of de huizenmarkt wellicht
zo vriendelijk wil zijn in te zakken, zodat men kan kopen enz.]
Gezamenlijk hebben de huiseigenaren een schuld van 300 miljard euro.
Voor een koopwoning moet gemiddeld 225.000 euro worden betaald. De
maandelijkse hypotheeklasten voor een dergelijk huis zijn 1350 euro.
Met een minimuminkomen ben je daarmee wel zo'n beetje door je hele
budget heen.
[De prijzen zijn zo gestegen dat m.i. zelfs met de winst (eigen geld)
erbij uit de verkoop van een ooit gekocht koophuis, men vaak nauwelijks
in staat is de huidige koopprijzen te betalen.]
De overheidssubsidie voor kopers met een laag inkomen is maximaal 159,11
euro per maand en biedt geen oplossing. Je hebt namelijk minstens een
inkomen van zo'n 50.000 euro nodig om voor zo'n gemiddelde woning een
hypotheek te krijgen. En de koopsubsidie wordt uitsluitend gegeven als
de kosten voor een woning niet hoger zijn dan 123.500 euro en je inkomen
maximaal 23.000 euro is. Doorstromen naar een koopwoning is voor
huurders dan ook geen reëele optie meer.
[Uitgezonderd een aantal gebieden in de randgewesten. Voor minder dan
100.000 euro koop je hier een bestaand appartement en sommige oudere
eengezinshuisjes. Daaraan moet dan vaak nog wel het nodige opgeknapt
worden of gemoderniseerd.]
De PvdA heeft voorgesteld om de subsidie voor koophuizen te verruimen
naar een aankoopprijs van 182.000 euro en de inkomensgrens naar maximaal
42.000 euro. Dat zal wellicht voor meer huurders de mogelijkheid
scheppen om een woning te kopen. Maar de nieuwe woningnood wordt er niet
mee opgelost. Daarbij is een groot nadeel van de bestaande
koopsubsidieregeling dat de koper wordt geacht de afbetaling van de
hypotheek zelf te financieren.
[Het helpt een klein beetje als iemand een koophuis achterlaat: 1 huis
vrij op de koopmarkt. Een huurder koopt dat met koopsubsidie erbij: 1
huurhuis komt vrij.]
De subsidie komt alleen maar tegemoet in de kosten van de te betalen
rente. De lasten voor de ontvangers van koopsubsidie liggen daardoor zo
hoog dat er zelden voldoende gespaard kan worden voor het moment dat er
(groot)onderhoud gepleegd moet worden.
[Het is nu juist de bedoeling dat door deze rente-subsidie plus subsidie
op de overdrachtsbelasting, de woonlasten hanteerbaar worden. Rente die
je per saldo niet hoeft te betalen levert altijd nog meer besparing op
dan rente waarvoor je een gedeeltelijke belastingteruggave krijgt. Dat
geldt vooral voor de lagere inkomens:
Belastingheffing is progressief en de teruggave deprogressief; het spiegelbeeld dus.]
De onbetaalbaar hoge prijzen van koopwoningen stagneren niet alleen de
doorstroming, maar veroorzaken tegelijkertijd een groeiende vraag naar
huurwoningen van mensen met middeninkomens.
Jongeren met een redelijk
inkomen, die wellicht een aantal jaren geleden nog hun eerste woning
gekocht zouden hebben, voegen zich nu bij de starters op de
huurwoningenmarkt.
Noodgedwongen, omdat een koophuis niet te financieren
is, of omdat zij eenvoudig het risico van een torenhoge hypotheekschuld
niet op hun schouders willen nemen.
Tenslotte wijst de ontwikkeling van
de bevolkingssamenstelling ook op een steeds grotere behoefte aan
betaalbare huurwoningen.
[Het is een feit dat al jarenlang het aantal mensen wat relatief 'arm'
is en dus aangewezen is op een 'sociale huurwoning', stijgt, in plaats
van daalt, zoals men optimistisch maar aannam bij de start van de
'Stedelijke Vernieuwing'.]
Deze ontwikkelingen en de wijze waarop degenen die verantwoordelijk zijn
voor de volkshuisvesting erop reageren, zijn uitermate verontrustend. De
nieuwe woningnood kan worden opgelost door voortvarend kwalitatief
goede, betaalbare huurwoningen te bouwen. Dat zullen de
woningcorporaties moeten doen.
Zij beschikken over het voor de
volkshuisvesting bestemde vermogen. Dat vermogen moet ingezet worden om
iedereen een dak boven het hoofd te bieden in een prettige en veilige
leefomgeving.
[Eindelijk eens iets concreets t.a.v. het feit dat het bouwen van
betaalbare huurwoningen extra geld vereist; een vorm van objectsubsidie.
Ook lang geleden, toen opvolgende stelsels van objectsubsidie de revu
passeerden (NKS, 1-2-3-systeem, DKP-systeem enz.) kon men geen
betaalbare nieuwbouw huurwoningen neerzetten zonder dat er geld bij
moest. Dat wordt wel eens vergeten. Het grote verschil met nu was echter
dat toen nog de politieke wil aanwezig was om dat ook te doen.
De
Woonbond heeft gelijk: De ontwikkelingen zijn nu verontrustend en
m.i. is vooral verontrustend de wijze waarop beleidsmakers nu daarop
reageren.
Mijn indruk is, dat het de meesten gewoon niks kan verdommen
dat de VOLKShuisvesting zowat is opgeheven.
Mensen met weinig geld zijn
afgeschreven: Die hoef je niet goed onderwijs te geven, goede
huisvesting, goede gezondheidszorg, eventueel een uitkering waar men in
elk geval sober van kan leven enz.
Kortom: Ook in de sfeer van de
volkshuisvesting tekent zich een klassenmaatschappij steeds duidelijker
af...]
De auteur is directeur van de Nederlandse Woonbond, de landelijke belangenvereniging van en voor huurders.