"Betaalbaarheid van woningen in gedrang"
Artikel in Te Gast rubriek Leeuwarder Courant van dinsdag 31/12/2002
van Anton Germeraad, makelaar en kandidaat-lid Provinciale Staten
voor GroenLinks.
Dit artikel lag al een tijdje op de plank, maar heeft zeker nu het economisch steeds slechter gaat, nog niets van z'n actualiteit verloren. In dit verband eerst een citaat uit een artikel in de Leeuwarder Courant van vrijdag 15/11/2002 van een van de directeuren van Corporatieholding Friesland:
Gerard Bakker van de Corporatieholding Friesland bevestigt de druk op de
woningmarkt.
"Ik kan me niet herinneren dat ooit zoveel vraag is geweest
naar goedkopere huur- en koopwoningen in Friesland"
Volgens Bakker wordt
dat veroorzaakt door de achterblijvende productie van betaalbare
woningen in nieuwbouwwijken als Zuiderburen bij Leeuwarden. Einde
citaat.
Uit de Leeuwarder Courant van dinsdag 31/12/2002:
Dinsdag 31 december 2002
TE GAST
Anton Germeraad
Makelaar en kandidaat-statenlid GrienLinks
Gedeputeerde Jan Ploeg, commissaris van de koningin Ed Nijpels, ineens
hebben ze het allemaal over het ontbreken van voldoende betaalbare
woningen, zowel in de huur- als koopsector voor starters en senioren.
Overal hoor je en wordt geschreven dat de woningnood te maken heeft met
de strenge regelgeving op het terrein van ruimtelijke ordening en
bouwen. Dat is maar ten dele waar.
[Juist, nu staan ze vooraan te blaten, maar toen je het al vanaf herfst
1999 mis zag gaan qua aanbod van goedkopere huurhuizen, hoorde je ze
niet. Maar ja, toen dit verhaal werd geschreven was het nog krap 2,5
maanden voor de Statenverkiezingen. Na 11 maart 2003 zal er wel weer een
oorverdovende stilte volgen...
En als ze nu hun mond open doen, hoor je
smoezen over te strenge regelgeving en praten ze daarmee aannemers naar
de mond, die het liefst geen regels zagen opdat ze hun nieuwe vol
bouwfouten zittende betonhokken toch maar zo snel mogelijk in klinkende
munt kunnen omzetten...]
Gemeenten, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties hebben zich de
afgelopen acht jaar gericht op het bouwen voor de koopmarkt en vooral in
het hogere marktsegment. Daardoor zijn de grondprijzen en bouwprijzen
zeer sterk gestegen, waardoor de betaaibaarheid van een koopwoning in
het gedrang is gekomen. Dit blijkt onder andere uit onderzoek uit
onverdachte hoek, namelijk van de Vereniging voor Projectontwikkelaars
in hun uitgave 'NVB Thermometer Koopwoningen 2001'.
[Wat betreft de grond sloegen vaak projectontwikkelaars als eerste hun
slag en namen 'strategische' grondposities in, hiermee de grondprijzen
verder opdrijvend, maar ook gemeenten weten vaak van wanten bij
grondverkoop aan de koper.]
Hierin wordt opgemerkt dat jongeren graag willen verhuizen, maar de hoge
prijzen niet kunnen opbrengen. Ouderen die vaak genoeg vermogen en
koopkracht hebben, willen nu 'even' niet kopen, gezien de onzekere tijden.
[Ook tweeverdieners kunnen lang niet altijd een nieuwbouwhuis kopen.
Startende tweeverdieners kunnen hoogstens proberen iets te kopen in de
bestaande bouw. Over de eenverdieners, zoals het 'traditionele gezin' en
alleenstaanden zullen we het maar niet eens meer hebben: Voor een gezin
is een bestaand, wat ouder appartement gewoon te klein, alleenstaanden
zie je dat nog net kopen, soms met kunst en vliegwerk qua geld.]
De prijzen van vrijstaande woningen zijn sinds 1997 in Nederland met
maar liefst 80 procent gestegen, wat neerkomt op F 300.000 , terwijl de
inkomens maar met 14 procent zijn gestegen.
Verder slopen de corporaties
en gemeenten, in elk geval in Leeuwarden, op grote schaal betaalbare
woningen, met alle gevolgen van dien. De wal keert het schip.
[De combinatie van deze feiten maakt voor velen het kopen van een huis
onmogelijk en zorgt voor woningnood in de lagere regionen, ofwel bij de
goedkopere huurwoningen en flatjes...
De wachttijd in Leeuwarden is
opgelopen tot bijna 2 jaar voor deze woningen...
De wal heeft het schip
al lang gekeerd. Maar het gemeentebestuur: Dat doet concreet niets,
terwijl er al lang sprake had moeten zijn van een drastische
beleidsbijstelling!]
Nu de markt het laat afweten, moet men omschakelen naar het bouwen van
'goedkopere' huur- en koopwoningen. Kan dit? Dit kan waarschijnlijk
niet, omdat de grondprijzen dermate hoog zijn en de andere marktpartijen
nog gewend zijn aan forse winsten.
[Men moet tevens inzetten op allerlei vormen en soorten van renovatie,
van groot-onderhoud tot upgrading renovaties, met alle gradaties
daartussenin, al naar gelang de situatie. Men moet tegelijk inzetten op
een veel beter sociaal beheer in de wijken met de goedkopere woningen.
Wil je in bv. uitbreidingsgebieden ook goedkopere huur- en koophuizen
neerzetten, dan moet je daar extra geld in stoppen, zodat er weer zoiets
ontstaat als objectsubsidie. Overigens zie ik dat niet gebeuren, omdat
de corporaties waarvan velen veel meer reserves hebben dan ze toegeven, niet goedschiks bereid zullen zijn een deel van die reserves hier in te investeren.]
Hierdoor is het onmogelijk om voor andere inkomensgroepen te bouwen, tenzij:
1. de gemeenten de grondprijzen verlagen;
2. projectontwikkelaars, aannemers etc. met minder winst genoegen nemen;
3. woningbouwcorporaties hun overwaarde op hun bestaande bezit
investeren in het realiseren van betaalbare woningen, zowel in
nieuwbouwwijken als in stadsvernieuwingsgebieden.
De overwaarde is volgens het ministerie van vrom thans EUR 10 miljard.
[Germeraad is een van de weinigen die inziet dat je niet zonder meer maar kunt roepen dat er goedkopere huizen bijgebouwd moeten worden, maar dat je daarvoor extra geld moet vrijspelen of ergens de kosten zult moeten verlagen.]
Als de gemeenten de grondprijzen moeten aanpassen, ontstaat er minder
winst c.q. verlies in het Grondbedrijf. Men kan dan de winst niet meer
aanwenden voor verliesgevende zaken, met alle gevolgen van dien.
Zie Skoatterwâld in Heerenveen.
De projectontwikkelaars blijven zitten met dure grond en kunnen minder
winsten maken op het bouwen van woningen. De corporaties kunnen hun
winsten op koopwoningen niet realiseren en deze niet aanwenden voor
sociale woningbouw, etc.
Ik ben bang dat als we de zaak bij woorden
laten er binnen een jaar voor alle partijen de vlag er slap bij zal
hangen, met als grote verliezer de woningzoekende.
[Hierbij nog gevoegd het nu in snel tempo inzakken van de hele economie
en het snel stijgende aantal werklozen, waarvan velen via de WW over een
tijdje de bijstand in rollen en de malaise is compleet. Gedwongen
woningverkopen, huisuitzettingen wegens huurschulden, nog meer daklozen,
nog meer woningzoekenden en langere wachtlijsten en wachttijden voor bv.
een simpel flatje in de Dirk Boutstraat, Valeriuskwartier ed. Al vanaf
1997 heeft het PEL gewaarschuwd tegen de sloopgekte en de megalomane
plannen van opvolgende colleges van B. en W. en het schip is nu keihard
tegen de wal gelopen...
Dat had voor een deel voorkomen kunnen worden,
door niet als een idioot in te zetten op grootscheepse sloopplannen
zoals in Lekkumerend-West, maar veel meer op renovatie en goed sociaal
beheer! In feite is het nog steeds een grof schandaal hoe B. en W. en de
gemeenteraad het in 1998 wel prima vonden dat de 7-hoog flats aan de
Hooidollen en de Jokse plat gingen! Aan deze flats mankeerde bitter
weinig. Kortom: Die vlag van Germeraad komt er bijzonder slap bij te
hangen...]
De komende maanden moeten we een fundamentele discussie voeren met alle
partijen over hoeveel woningen er nodig zijn en voor wie we moeten
bouwen in Friesland en wie dat zal betalen. Bouwen voor randstedelingen
die hier graag goed-, en goedkoop willen bouwen en wonen in bijvoorbeeld
Zuidwest-Friesland en Harlingen, lijkt mij geen optie.
[Ik heb hier op zich geen problemen mee, als het niet gaat ten koste van
het contingent, maar in de vrije sector gebeurt. Per slot is de Randstad
overvol, hoewel het niet zo moet zijn dat er een soort platteland
overblijft wat geen platteland meer is, maar is 'bespikkeld' met
woningen.]
Als je alleen voor de Friese bevolking behoeft te bouwen, hoef je
waarschijnlijk geen extra bouwcontingent van minister Kamp. Het is
herverdelen van het type te bouwen woning.
[Nogmaals: Dan moeten er tevens oplossingen komen zodat je ook weer
woningen kunt bouwen die betaalbaarder zijn dan nu.]
We moeten eerst maar het woningbehoeftenonderzoek van de provincie
afwachten, waarin ook de gemeenten deelnemen. Luchtballonnen oplaten
lijkt mij geen goede zaak en schept veel te hoge verwachtingen.
[Eerst maar eens kijken hoe realistisch dat onderzoek is: Vaak wordt er
zo gemanipuleerd dat zo'n onderzoek wonderwel bevestigt wat
beleidsmakers nu weer tot waan van de dag hebben verheven... Een ding is zeker:
Het is lang geleden dat woningzoekenden in Friesland en vooral Leeuwarden zulke slechte tijden hebben meegemaakt. Dat had zo niet gehoeven indien een beleid met een werkelijke en realistische visie was gevoerd!]